1、PAGE PAGE 49 南京理工大學(xué)經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院研究生課程研討討課程名稱： 財(cái)務(wù)報(bào)表分分析與績效評評價(jià) 任課教師： 徐光華 研討題目：萬科A、中糧地地產(chǎn)、榮安地地產(chǎn)三家地產(chǎn)產(chǎn)公司基于財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表的綜合能力分析析小 組 名： 張張春雷小組 小組成員序號： 44 5 7 8 36 成 績： 萬科A、中糧地地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)三家地產(chǎn)公司的盈盈利能力分析析前言選擇這三家公司司的原因是他他們所具有的的代表性和相相互之間的差差異性。萬科科作為私企，同同時(shí)也是國內(nèi)內(nèi)最大的房地地產(chǎn)公司；中中糧地產(chǎn)是國國企中糧集團(tuán)團(tuán)的下屬子公公司；榮安地地產(chǎn)是一家規(guī)規(guī)模中等的私私企。三家公公司各有特色色。本文分為五個(gè)模模塊：償

2、債能能力分析、盈盈利能力分析析、資產(chǎn)運(yùn)營營能力分析、投投資報(bào)酬能力力分析、成長長能力分析。同同時(shí)，每個(gè)模模塊內(nèi)會(huì)從縱縱向和橫向兩兩個(gè)角度對萬萬科A、中糧糧地產(chǎn)、榮安安地產(chǎn)三家地地產(chǎn)公司進(jìn)行行全年細(xì)致地地分析。目的的是考察每家家企業(yè)的綜合合能力，以及及近幾年的國國家宏觀調(diào)控控對房地產(chǎn)行行業(yè)的影響程程度。本文的結(jié)構(gòu)是：首先，給出出一些有關(guān)國國家政策、市市場行情、公公司特殊情況況說明的文字字材料；其次次，針對每個(gè)個(gè)模塊對三家家公司分別進(jìn)進(jìn)行縱向比較較，以及相互互之間的橫向向比較；最后后，是對三家家公司經(jīng)營情情況的一個(gè)總總結(jié)。三個(gè)公公司20099-20122年的完整財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)報(bào)表因數(shù)據(jù)據(jù)太多，放在在附

3、件中。本小組有五個(gè)人人：分別是44號張盈、55號史偉強(qiáng)、7號張文靜、8號張春雷、36號季瀟。每人負(fù)責(zé)一個(gè)模塊的分析工作。4號負(fù)責(zé)資產(chǎn)運(yùn)營能力分析；5號負(fù)責(zé)成長能力分析；7號負(fù)責(zé)投資報(bào)酬能力分析；8號負(fù)責(zé)盈利能力分析；36號負(fù)責(zé)償債能力分析。目錄背景材料44償債能力分析5 1、縱向分析析55 2、橫向分析析6 3、小結(jié)結(jié)9盈利能力分析 10 1、縱向分析析10 2、橫向分析析112 3、小結(jié)結(jié)15資產(chǎn)運(yùn)營能力分分析 116 1、縱向分析析166 2、橫向比比較17 33、小結(jié)199投資報(bào)酬能力分分析 220 1、縱向分析析200 2、橫向分析析221 3、小結(jié)結(jié)23成長能力分析 24 1、縱向分

4、析析244 2、橫向分析析226 3、小結(jié)結(jié)27總結(jié) 29附件 330背景材料文字材料一：22009-22012年國國家政策趨向向2008年，在在前期調(diào)控政政策和金融危危機(jī)的影響下下，房地產(chǎn)投投資減少,房價(jià)也有所所下降。9月月以后，國家出臺扶持持政策：下調(diào)貸款利利率、減免稅費(fèi)、降降低房貸首付付。2009年，短短短一年間，中中國樓市迅速速地由低迷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^。 從5月開始為政策分水嶺，上半年在GDP保八的前提下政策扶持。下半年由于房價(jià)快速飆升，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來。2010年開始始至今，房價(jià)價(jià)調(diào)控不斷升升級。比如二二套房貸款利利率提高、提提高首付、三三套房貸款停停止、異地限限購、房產(chǎn)稅稅試

5、點(diǎn)、非主主營央企退出出地產(chǎn)行業(yè)等等。有78家家央企被勒令令退出房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，166家保留，中中糧地產(chǎn)也在在被保留的116家之中。文字材料二：22011-22012年行行業(yè)情況2011年，房房地產(chǎn)企業(yè)購購置土地面積積和土地購置置費(fèi)的增幅均均較上年明顯顯回落。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總體保保持較高水平平，但增幅自88月逐月回落落。房屋施工面面積和新開工工面積增幅回回落，竣工面積增增幅增加。商品房銷售售面積增幅減減小，多數(shù)城市二二手房成交量量同比負(fù)增長長。房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)中有降的城城市數(shù)量逐步步增多。2012年之后后明顯出現(xiàn)好好轉(zhuǎn)，市場交交易量逐漸恢恢復(fù)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)壓力逐逐漸減輕，甚甚至房價(jià)也正正逐漸企穩(wěn)回回

6、升。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)景氣度方面面，20122年以來以77月份為分水水嶺呈現(xiàn)先跌跌后穩(wěn)，前88個(gè)月，全國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增速從從27.8%一路下滑至至15.4%， 8月份份以后景氣指指標(biāo)陸續(xù)觸底底。總體來看，下下半年以來行行業(yè)景氣度回回穩(wěn)的趨勢非非常穩(wěn)固。信信貸投放方面面，20122年以來以55月份為分水水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)穩(wěn)后增。2012年全國國市場交易規(guī)規(guī)模將再創(chuàng)新新高。一二線城市市市場明顯好好轉(zhuǎn)，三四線線增長趨勢有有所放緩。一二線城市市深受調(diào)控影影響，市場需需求被嚴(yán)重積積壓，而隨著著政策面的逐逐漸寬松，需需求得以集中中釋放。三四線城市市未在調(diào)控政政策的覆蓋區(qū)區(qū)域，因此諸多熱點(diǎn)點(diǎn)三四線城市市市場快速膨

7、膨脹，但與此此同時(shí)，這類類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平依然然落后、市場場需求規(guī)模相相對有限的缺缺陷也逐漸顯顯露出來，在在經(jīng)歷了前幾幾年的快速擴(kuò)擴(kuò)張之后，市市場有效需求求正遭遇階段段性低谷。文字材料三：榮榮安公司特殊殊情況2009年6月月，榮安地地產(chǎn)將全部資資產(chǎn)出售給華華遠(yuǎn)集團(tuán)，并并由華遠(yuǎn)集團(tuán)團(tuán)承擔(dān)榮安地地產(chǎn)全部負(fù)債債。本次出售售資產(chǎn)（含負(fù)負(fù)債）的評估估凈額為-229,4722.71 萬萬元，雙方協(xié)協(xié)商一致同意意價(jià)格為 00 元，榮安安公司完成重重大資產(chǎn)重組組。重組后的的榮安地產(chǎn)全全面退出通信信及相關(guān)設(shè)備備制造業(yè)，進(jìn)進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)業(yè)。同時(shí)，對對接下來幾年年的公司利潤潤向股東做出出一定額度的的承諾

8、。償債能力分析從短期償債能力力和長期償債債能力兩個(gè)方方面分別對三三個(gè)公司進(jìn)行行分析。短期償債指標(biāo)包包括：流動(dòng)比比率、速動(dòng)比比率、現(xiàn)金比比率。長期償債指標(biāo)包包括：資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)權(quán)比率、利息息保障倍數(shù)、長長期負(fù)債與營營運(yùn)資本比率率。1、縱向分析表1：萬科099-12年償償債能力分析析年份指標(biāo)2009201020112012流動(dòng)比率1.91491.58521.40811.3962速動(dòng)比率0.59120.55680.37020.4141現(xiàn)金比率（%）33.7974429.1683317.05820.125資產(chǎn)負(fù)債率（%）67.0017774.6861177.0997778.31633產(chǎn)權(quán)比率（%）

9、188.42552282.9311326.82886360.20996利息保障倍數(shù)1602.133042468.122693200.322952855.1447長期債務(wù)與營運(yùn)運(yùn)資本比率（%）0.28110.32670.2560.3501縱向分析結(jié)果：短期償債能力：三個(gè)指標(biāo)值值在09年11年均下下滑，速動(dòng)比比率和現(xiàn)金比比率在12年年略有回升。在在市場好轉(zhuǎn)的的帶動(dòng)下，企企業(yè)的短期償償債能力得到到一定改善。長期償債能力：較高的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率反映映此行業(yè)高財(cái)財(cái)務(wù)杠桿的特特質(zhì)，產(chǎn)權(quán)比比率持續(xù)走高高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，長期償償債能力弱。而而利息保障倍倍數(shù)持續(xù)為正正且數(shù)值較大大，企業(yè)盈利利好，支付利利息能力強(qiáng)。長

10、長期債務(wù)與營營運(yùn)資本比率率變化不大，維維持在一個(gè)穩(wěn)穩(wěn)定水平。表2：中糧地產(chǎn)產(chǎn)09-122年償債能力力分析年份指標(biāo)2009201020112012流動(dòng)比率2.0031.82121.55071.5562速動(dòng)比率0.45990.41850.27720.3488現(xiàn)金比率（%）32.0405527.3518820.52228.96055資產(chǎn)負(fù)債率（%）51.3593369.6077778.1679978.25655產(chǎn)權(quán)比率（%）76.03444203.01884338.14555341.92007利息保障倍數(shù)857.23665653.79335409.56666369.25116長期債務(wù)與營運(yùn)運(yùn)資本比率

11、（%）0.17960.44030.45690.4638縱向分析結(jié)果：短期償債能力：流動(dòng)比率在在09年達(dá)到到一個(gè)非常適適宜狀態(tài)，而而后持續(xù)下降降，但也在安安全區(qū)域內(nèi)。速速動(dòng)比率和現(xiàn)現(xiàn)金比率經(jīng)過過先降后升的的過程，變動(dòng)動(dòng)原因與萬科科類似。長期償債能力：資產(chǎn)負(fù)債率率、產(chǎn)權(quán)比率率、長期債務(wù)務(wù)與營運(yùn)資本本比率持續(xù)升升高，企業(yè)存存在的風(fēng)險(xiǎn)加加大，企業(yè)未未來償還長期期債務(wù)的保障障程度降低。利利息保障倍數(shù)數(shù)持續(xù)下降，償償付利息的能能力也降低了了。相對099年的償債能能力指標(biāo)，中中糧在1012年的數(shù)數(shù)據(jù)中顯示該該企業(yè)償債能能力呈明顯下下滑趨勢。表3：榮安地產(chǎn)產(chǎn)09-122年償債能力力分析年份指標(biāo)20092010

12、20112012流動(dòng)比率1.42242.0951.47381.2191速動(dòng)比率0.42440.37530.07520.2223現(xiàn)金比率（%）40.268664.92786.79521.61833資產(chǎn)負(fù)債率（%）64.6055573.4616677.6253373.887產(chǎn)權(quán)比率（%）182.52994276.81222346.93333282.61995利息保障倍數(shù)-316.3228317350.4423717405.33992-625.28846長期債務(wù)與營運(yùn)運(yùn)資本比率（%）0.50280.32030.3294縱向分析結(jié)果：短期償債能力：從流動(dòng)比率率看，流動(dòng)資資產(chǎn)適中，不不影響企業(yè)獲獲利能力

13、；速速動(dòng)比率持續(xù)續(xù)低于1且小小于其他兩家家公司，企業(yè)業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)較較大；現(xiàn)金比比率在09年年為40.22686%，這這可能是因?yàn)闉?9年中國國樓市亢奮，榮榮安地產(chǎn)或有有集資用于擴(kuò)擴(kuò)大生產(chǎn)能力力的建設(shè)，因因此現(xiàn)金增加加，不能認(rèn)為為是短期償債債能力很強(qiáng)，而而其后兩年受受宏觀調(diào)控影影響現(xiàn)金比率率驟減，122年樓市行情情好轉(zhuǎn)后現(xiàn)金金比率也有所所回升。長期償債能力：資產(chǎn)負(fù)債率率在60%80%之內(nèi)內(nèi)，房地產(chǎn)屬屬于資金密集集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)，且普遍使使用較高的財(cái)財(cái)務(wù)杠桿，因因此資產(chǎn)負(fù)債債率一般較高高。榮安地產(chǎn)產(chǎn)的數(shù)據(jù)在行行業(yè)中算正常常水平。產(chǎn)權(quán)權(quán)比率過高，過過度運(yùn)用財(cái)務(wù)務(wù)杠桿，增加加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從從利息保障倍倍數(shù)看

14、，099年和12年年該指標(biāo)為負(fù)負(fù)數(shù)，意味著著企業(yè)的銀行行存款大于借借款，沒有意意義， 099年榮安完成成資產(chǎn)重組，重重組后的榮安安地產(chǎn)全面退退出通信及相相關(guān)設(shè)備制造造業(yè)，進(jìn)軍房房地產(chǎn)經(jīng)營與與開發(fā)業(yè)。同同時(shí)，對接下下來幾年的公公司利潤向股股東做出一定定額度的承諾諾，因而100-11年利利息保障倍數(shù)數(shù)指標(biāo)值非常常高。長期負(fù)負(fù)債與營運(yùn)資資本的比率走走低，償債安安全性提高。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：短期：從速動(dòng)比比率看，萬科科的數(shù)據(jù)較高高，但對于正正常的速動(dòng)比比率值來說仍仍是比較低的的，這是由于于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)導(dǎo)致。三個(gè)公公司的現(xiàn)金比比率都較高，且且在10年至至11年下降降， 12年年回升，現(xiàn)

15、金金比率直接反反映企業(yè)的支支付能力，該該比率應(yīng)維持持在20%以以上較為安全全，但比率若若過高會(huì)直接接影響到企業(yè)業(yè)的獲利能力力。三個(gè)公司司在12年都都達(dá)到一個(gè)較較安全的值。長期：在比較產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率時(shí)，萬萬科與榮安表表現(xiàn)相對接近近，而中糧持持續(xù)上升顯示示其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大，此外外，中糧利率率保障倍數(shù)下下跌、長期負(fù)負(fù)債與營運(yùn)資資本比率升高高都放映了中中糧的長期償償債能力愈發(fā)發(fā)糟糕。而萬萬科除由于行行業(yè)影響的資資產(chǎn)負(fù)債率與與產(chǎn)權(quán)比率外外，其他數(shù)據(jù)據(jù)變動(dòng)不劇烈烈，長期償債債相對較好，發(fā)發(fā)展穩(wěn)定。3、小結(jié)（1）受國家調(diào)調(diào)控的影響，三三家公司的償償債能力在11011年總體體上都處于下下滑趨勢；（2）萬科的償償債

16、能力相對對較強(qiáng)，償債債指標(biāo)數(shù)據(jù)比比較穩(wěn)定，尤尤其是利息保保障倍數(shù)較高高，說明償付付利息能力強(qiáng)強(qiáng)，值得投資資；（3）中糧地產(chǎn)產(chǎn)雖不在被勒勒令退出房地地產(chǎn)行業(yè)的央央企范圍內(nèi)，但但也受到了比比較大的影響響，其主要問問題是長期償償債能力下滑滑，利息保障障倍數(shù)低；（4）榮安地產(chǎn)產(chǎn)在09年的的重大資產(chǎn)重重組對償債指指標(biāo)數(shù)據(jù)存在在一定的影響響，總體上償償債能力在地地產(chǎn)行業(yè)中相相對較好。三、盈利能力分分析盈利能力就是公公司賺取利潤潤的能力，是是投資者取得得投資收益、債債權(quán)人收取本本息的資金來來源，是經(jīng)營營者經(jīng)營業(yè)績績的體現(xiàn)，也也是職工集體體福利設(shè)施不不斷完善的重重要保障。本本文主要從資資產(chǎn)、資本、銷銷售、主營

17、業(yè)業(yè)務(wù)四個(gè)方面面對三家地產(chǎn)產(chǎn)公司進(jìn)行盈盈利能力的分分析。通過縱縱向和橫向兩兩個(gè)角度的比比較分析，最最終獲知萬科科A、中糧地地產(chǎn)、榮安地地產(chǎn)三家地產(chǎn)產(chǎn)公司的盈利利能力情況。1、縱向分析表一：20099-20122年萬科A盈盈利能力分析析表年份指標(biāo)2009201020112012總資產(chǎn)利潤率(%)4.67274.09933.9164.1348主營業(yè)務(wù)利潤率率(%)22.0202229.6098828.9426625.96911非主營比重9.93836.89914.69694.6788凈資產(chǎn)收益率(%)14.2616.4718.1719.66股本報(bào)酬率(%)62.0102284.53177110.2

18、7447147.9455銷售凈利率(%)13.1544417.4304416.1593315.18933銷售毛利率(%)29.3903340.6996639.7792237.55555縱向分析結(jié)果：萬科A資產(chǎn)：根據(jù)表一一，我們可以以看到，萬科科地產(chǎn)的總資資產(chǎn)利潤率從從2009年年到20111年依次遞減減，在20112年有所回回升。主要原原因在于總體體市場環(huán)境的的影響。從文文字材料一可可以看到，009年下半年年以后，國家家調(diào)控政策不不斷推出，行行業(yè)環(huán)境不甚甚理想，因此此萬科的總資資產(chǎn)利潤率不不斷下降。同同時(shí)在文字材材料二中，我我們可以看到到，12年市市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，同時(shí)萬科科地產(chǎn)可能做做出了一些

19、經(jīng)經(jīng)營變動(dòng)，從從而導(dǎo)致了總總資產(chǎn)利潤率率有所上升。資本：根據(jù)表一一，凈資產(chǎn)收收益率和股本本報(bào)酬率不斷斷上升，體現(xiàn)現(xiàn)了萬科地產(chǎn)產(chǎn)所有者權(quán)益益的獲利能力力較強(qiáng)且上升升勢頭穩(wěn)定，股東提供的資本所獲得的回報(bào)率較高。資本的獲利能力較強(qiáng)，值得投資。銷售：根據(jù)表一一，銷售凈利利率和銷售毛毛利率在099到10年是是上升趨勢，110年以后逐逐年下降。我我認(rèn)為首要原原因是市場環(huán)環(huán)境的惡化。隨隨著國家調(diào)控控的不斷升級級，房地產(chǎn)行行業(yè)受到打壓壓，因此銷售售凈利率和銷銷售毛利率不不斷下降。根根據(jù)材料二，009年9月份份開始調(diào)控，而而銷售凈利率率的下降是在在11年開始始，我認(rèn)為是是市場對政策策反應(yīng)的滯后后性導(dǎo)致。任任何一

20、項(xiàng)政策策的實(shí)施，都都不是立竿見見影，市場對對政策的反應(yīng)應(yīng)總會(huì)經(jīng)過一一段緩沖的時(shí)時(shí)間。主營業(yè)務(wù)：主營營業(yè)務(wù)利潤率率也是先上升升再下降，同同上分析，原原因是政策調(diào)調(diào)控的影響以以及政策的滯滯后性。非主主營比重都在在10%以下下，且逐年下下降直到5%以下，可以以看出萬科的的盈利基本上上全部來自其其主營業(yè)務(wù)，企業(yè)的獲利利能力較強(qiáng)。表二：20099-20122年中糧地產(chǎn)產(chǎn)盈利能力分析析表年份指標(biāo)2009201020112012總資產(chǎn)利潤率(%)2.8292.74912.24691.9532主營業(yè)務(wù)利潤率率(%)26.9457733.1231127.9572220.35944非主營比重40.2583371.

21、3282238.7681140.53822凈資產(chǎn)收益率(%)6.299.929.4610.81股本報(bào)酬率(%)35.3039946.5619951.7235548.21944銷售凈利率(%)18.6684426.2398813.220558.5649銷售毛利率(%)37.9389947.4028840.6007729.48277縱向分析結(jié)果：中糧地產(chǎn)資產(chǎn)：根據(jù)表二二，總資產(chǎn)利利潤率自20009年以后后逐年遞減，這這主要是國家家調(diào)控升級，行行業(yè)環(huán)境不景景氣導(dǎo)致。資本：根據(jù)表二二，凈資產(chǎn)收收益率總體上上逐年遞升，在在11年略有有回落。股本本報(bào)酬率則是是前三年逐年年上升，122年呈現(xiàn)回落落。首先可知

22、知，所有者權(quán)權(quán)益的獲利能能力還是比較較穩(wěn)定的，起起伏不是太大大，這是總的的行業(yè)環(huán)境導(dǎo)導(dǎo)致。中糧地地產(chǎn)雖然被保保留，但是也也受到了很大大的影響。銷售：根據(jù)表二二，銷售凈利利率和銷售毛毛利率在在009到10年年是上升趨勢勢，10年以以后逐年下降降。同前面對對萬科的分析析一樣，我認(rèn)認(rèn)為主要是市市場環(huán)境的惡惡化導(dǎo)致。隨隨著國家調(diào)控控的不斷升級級，房地產(chǎn)行行業(yè)受到打壓壓，因此銷售售凈利率和銷銷售毛利率不不斷下降。另另外，指標(biāo)的的下降比調(diào)控控的開始日期期晚了一年，也也是政策的滯滯后性導(dǎo)致。主營業(yè)務(wù)：主營營業(yè)務(wù)利潤率率先上升再下下降，同上分分析，原因是是政策調(diào)控的的影響以及政政策的滯后性性。非主營比比重10

23、年為為71.32282%，其其余三年都在在40%左右右。可以看出出主營業(yè)務(wù)的的盈利比例還還是比較低的的。在其主營營業(yè)務(wù)即地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，企企業(yè)的獲利能能力一般。通通俗地講，就就是中糧集團(tuán)團(tuán)不務(wù)正業(yè)了了。表三：20099-20122年榮安地產(chǎn)產(chǎn)盈利能力分析析表年份指標(biāo)2009201020112012總資產(chǎn)利潤率(%)16.184883.43383.91983.9545主營業(yè)務(wù)利潤率率(%)55.4574431.37732.5469927.68166非主營比重0.3044-1.1673321.72344-4.49588凈資產(chǎn)收益率(%)48.9212.9417.5215.14股本報(bào)酬率(%)76.

24、7375523.5725538.63640.72433銷售凈利率(%)40.7541119.7263324.8709920.63522銷售毛利率(%)61.7974445.4675543.2361144.17966縱向分析結(jié)果：榮安地產(chǎn)資產(chǎn)：根據(jù)表三三，09年的的總資產(chǎn)利潤潤率是16.1848%，比較高；10年突然然下滑到3.4338%。之后三年年逐年略有上上升。這里有有兩個(gè)異常：一是09年年的指標(biāo)奇高高；二是國家家調(diào)控逐年升升級，行業(yè)環(huán)環(huán)境不景氣，但但榮安地產(chǎn)在在10到122年卻逐年上上升。對于這這兩個(gè)異常現(xiàn)現(xiàn)象，我認(rèn)為為主要和099年的榮安地地產(chǎn)重大資產(chǎn)產(chǎn)重組有關(guān)。根根據(jù)材料三，我我將從客

25、觀和和主觀兩個(gè)方方面解釋這兩兩個(gè)異常。首首先，客觀方方面，榮安地地產(chǎn)重大資產(chǎn)產(chǎn)重組，大量量不良資產(chǎn)和和負(fù)債被處理理掉，因此造造成09年的的指標(biāo)奇高，而而且資產(chǎn)良性性，負(fù)擔(dān)減輕輕也使得接下下來幾年內(nèi)的的指標(biāo)上升更更易理解。其其次，主觀方方面，榮安地地產(chǎn)向股東承承諾了幾年內(nèi)內(nèi)的利潤標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，因此為了了符合條件，勢勢必在接下來來幾年更加慎慎重、精確地地決定經(jīng)營投投資策略，從從而使得100到12年的的總資產(chǎn)利潤潤率逐年上升升。另外，主主觀上也不排排除公司為了了達(dá)到承諾，將將幾年內(nèi)的利利潤進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)處理，從而而給人一種逐逐年上升的發(fā)發(fā)展勢頭。資本：根據(jù)表三三，09年的的凈資產(chǎn)收益益率和股本報(bào)報(bào)酬率也是相相

26、對奇高，110年大幅下下降，從上面面的分析可知知，主要是重重大資產(chǎn)重組組導(dǎo)致。100至12年，凈凈資產(chǎn)收益率率出現(xiàn)起伏，主主要是市場波波動(dòng)，行業(yè)環(huán)環(huán)境不景氣導(dǎo)導(dǎo)致。一方面面資產(chǎn)重組后后，資產(chǎn)良性性，收益率應(yīng)應(yīng)上升；另一一方面，國家家調(diào)控不斷升升級，商品房房市場受到?jīng)_沖擊，導(dǎo)致收收益率下滑。兩兩方面因素的的綜合作用導(dǎo)導(dǎo)致了凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率出現(xiàn)現(xiàn)起伏。100年以后，股股本報(bào)酬率逐逐年上升，同同上分析，也也可以從資產(chǎn)產(chǎn)重組和利潤潤承諾兩方面面考慮。銷售：根據(jù)表三三，銷售凈利利率和銷售毛毛利率的指標(biāo)標(biāo)趨勢與上面面的凈資產(chǎn)收收益率相似。也也是資產(chǎn)重組組導(dǎo)致09年年的指標(biāo)奇高高，10年大大幅下滑。之之后幾年

27、，在在企業(yè)環(huán)境和和市場環(huán)境的的共同作用下下，指標(biāo)波動(dòng)動(dòng)起伏。主營業(yè)務(wù)：主營營業(yè)務(wù)利潤率率也是09年年的指標(biāo)奇高高，10年大大幅下滑。之之后幾年，在在企業(yè)環(huán)境和和市場環(huán)境的的共同作用下下，指標(biāo)波動(dòng)動(dòng)起伏。非主主營比重除了了11年達(dá)到到21.72234%，其其余三年都極極低，在零附附近，甚至負(fù)負(fù)值。由此可可見榮安地產(chǎn)產(chǎn)的盈利基本上全部來來自其主營業(yè)業(yè)務(wù)，企業(yè)的獲利利能力較強(qiáng)。從材料三，我們也可以看到，全面退出通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)。由指標(biāo)可見它退出原有業(yè)務(wù)，進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)的決心和徹底性。通過查看榮安公司2011年度報(bào)告，有如下論述：“（1）報(bào)告期榮安尚湖中央花園二期、三期交付，

28、且體量較大；（2）榮安琴灣部分余房在 2011 年交付；（3）取得拆遷補(bǔ)償收入，扣除房產(chǎn)凈值后余額 11156.71 萬元，計(jì)入營業(yè)外收入。”因此我認(rèn)為11年的非主營比重陡然上升至21.7234%，是因?yàn)榇罅坎疬w補(bǔ)償收入的取得以及未能交付的工程體量較大導(dǎo)致。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：資產(chǎn)：根據(jù)圖一一的總資產(chǎn)利利潤率比較可可知，忽略榮榮安地產(chǎn)099年的奇高指指標(biāo)，中糧地地產(chǎn)各年的總總資產(chǎn)利潤率率都最低，萬萬科與榮安的的指標(biāo)相差不不大。可見，在在以資產(chǎn)為基基礎(chǔ)的獲利能能力方面，中中糧地產(chǎn)相對對較差。資本：根據(jù)圖四四可知，從平平均趨勢來看看，萬科的指指標(biāo)最好，榮榮安略差，中中糧的凈資產(chǎn)產(chǎn)收利率最低低

29、。根據(jù)圖五五可知，萬科科的股本報(bào)酬酬率最高，同同時(shí)以強(qiáng)勢的的姿態(tài)逐年大大幅上升；榮榮安與中糧則則起伏波動(dòng)，變變化趨勢不大大。結(jié)合兩個(gè)個(gè)指標(biāo)的趨勢勢綜合來看，萬萬科地產(chǎn)所有有者權(quán)益的獲獲利能力最強(qiáng)強(qiáng)且上升勢頭頭強(qiáng)勢，股東東提供的資本本所獲得的回回報(bào)率最高，因此也是是最值得投資資的股票。榮安和中糧糧受大環(huán)境的的影響，四年年內(nèi)變化不大大，表現(xiàn)平平平，沒有見到到上升的勢頭頭。銷售：根據(jù)圖六六和圖七可知知，受國家調(diào)調(diào)控的影響，三三家公司100年以后的銷銷售凈利率和和銷售毛利率率還是呈總體體下滑趨勢的的。可見國家家政策對地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的影響響還是比較大大的。但是從從中也能看出出差別，萬科科的變動(dòng)幅度度最為緩慢

30、，中中糧地產(chǎn)最為為劇烈。可見見在應(yīng)對市場場環(huán)境危機(jī)方方面，萬科的的表現(xiàn)還是體體現(xiàn)了作為地地產(chǎn)業(yè)老大的的經(jīng)營能力。中糧地產(chǎn)作為央企，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力卻最差。榮安公司的表現(xiàn)則是很大程度上反映了重大資產(chǎn)重組后的影響。主營業(yè)務(wù)：根據(jù)據(jù)圖二，萬科科和中糧地產(chǎn)產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)務(wù)利潤率都是是出現(xiàn)了先上上升再下降，同同上分析，原原因是政策調(diào)調(diào)控的影響以以及政策的滯滯后性。榮安安地產(chǎn)受重組組的影響，主主營業(yè)務(wù)利潤潤率波動(dòng)起伏伏。但是總體體還是能感覺覺到，若去除除重大重組以以及利潤承諾諾的影響，榮榮安地產(chǎn)的主主營業(yè)務(wù)利潤潤率也在下滑滑。根據(jù)圖三三，萬科和榮榮安的非主營營比重較低，前前者逐年下降降至5%以下下，后者除

31、了了11年突出出，其余都在在零值附近；而中糧地產(chǎn)產(chǎn)的非主營比比重則居高不不下。由此可可見，萬科和和榮安的盈利利基本上全部來來自其主營業(yè)業(yè)務(wù)，企業(yè)的主營業(yè)業(yè)務(wù)獲利能力力較強(qiáng)。而中中糧地產(chǎn)則是是不務(wù)正業(yè)，近近半的利潤來來自非主營業(yè)業(yè)務(wù)，獲利能能力令人擔(dān)憂憂。3、小結(jié)（1）受國家調(diào)調(diào)控的影響，三三家公司的利利潤率總體上上都處于下滑滑趨勢；（2）萬科的盈盈利能力相對對較強(qiáng)，利潤潤相對比較穩(wěn)穩(wěn)定，盈利能能力較強(qiáng)，尤尤其是股本報(bào)報(bào)酬率的大幅幅上升，值得得投資；（3）中糧地產(chǎn)產(chǎn)的主要問題題是非主營比比重太高，同同時(shí)盈利能力力在三者之間間也是最低；（4）榮安地產(chǎn)產(chǎn)的重大資產(chǎn)產(chǎn)重組對財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表的影響響還是比較大

32、大的，但是總總體上還是經(jīng)經(jīng)營穩(wěn)定，盈盈利能力比萬萬科略差。四、資產(chǎn)運(yùn)營能能力分析1、縱向分析表1：20099-20122年萬科A財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析析表年份指標(biāo)2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios3 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率(次)59.75843.9611146.1798860.63233 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=00000

33、2&typecode=financialratios4 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天天數(shù)(天)6.02438.18917.79565.9374 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios22 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)917.89991337.299571422.922491275.23391 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialra

34、tios19 存貨周轉(zhuǎn)率(次次)0.39220.26920.2530.2823 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios20 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率(次)37.2951139.3809950.9921164.28455 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios21 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.38060.28710

35、.28050.3055 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios24 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率(次)0.4010.3020.29410.3195縱向分析結(jié)果：萬科A應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率呈現(xiàn)下降后后上升的趨勢勢，總的來說說公司的應(yīng)收收賬款的變現(xiàn)現(xiàn)能力比較強(qiáng)強(qiáng)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天天數(shù)是先增加加后減少，應(yīng)應(yīng)收賬款在44050天變現(xiàn)現(xiàn)一次，可以以說其變現(xiàn)能能力比較強(qiáng)。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)先先增加后略微微降低，不過過天數(shù)都比較較長，考慮其其行業(yè)的特殊殊性。存貨周轉(zhuǎn)率先減減少后增加。

36、公司固定資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率逐年遞遞增。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先先降低后略微微增加，20010年受到到了國家房屋屋調(diào)控政策的的影響。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率先減少后穩(wěn)穩(wěn)定增加。表2：20099-20122年中糧地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)分分析表年份指標(biāo)2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios3 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率(次)27.0111122.2507733.4646624.65288 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGu

37、ideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios4 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天天數(shù)(天)13.3279916.1793310.7576614.60288 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios22 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1597.166063087.477862040.811631585.20048 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHisto

38、ry.php?stockid=000031&typecode=financialratios19 存貨周轉(zhuǎn)率(次次)0.22540.11660.17640.2271 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios20 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率(次)6.68618.120126.3677726.14511 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=f

39、inancialratios21 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.18030.12630.210.2356 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios24 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率(次)0.25880.16920.23850.2569縱向分析結(jié)果：中糧地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率呈先減少后后增加再減少少的折線形式式，變現(xiàn)能力力比較強(qiáng)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天天數(shù)同樣呈折折線變化，周周轉(zhuǎn)天數(shù)在115天左右，。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)先先增加后降低低，但是都很很長時(shí)間，需需要8或者99年時(shí)間。存貨周轉(zhuǎn)

40、率先降降低后增加。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率成增加趨勢勢。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先先降低后增加加，不過在00.2左右，營營運(yùn)能力仍然然很低，公司司應(yīng)該加強(qiáng)流流動(dòng)資產(chǎn)管理理，提高業(yè)務(wù)務(wù)管理能力。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率先降低后增增加。表3：20099-20122年榮安地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)分分析表年份指標(biāo)2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios3 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率(次)1221.16617632.68224157.01664116.12662 HYPE

41、RLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios4 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天天數(shù)(天)0.29480.5692.29283.1001 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios22 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)740.893322371.544153035.411322680.56659 HYPERLINK /corp/view/vFD_F

42、inancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios19 存貨周轉(zhuǎn)率(次次)0.48590.15180.11860.1343 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios20 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率(次)805.45668190.65662182.27777204.77553 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory

43、.php?stockid=000517&typecode=financialratios21 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.79410.2050.18590.1953 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios24 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率(次)0.79870.20640.18720.2135縱向分析結(jié)果：榮安地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率逐年遞減，說說明其變現(xiàn)能能力逐漸趨于于正常，前幾幾年的周轉(zhuǎn)率率不正常。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天天數(shù)變現(xiàn)天數(shù)數(shù)也由不合理理趨于略微合合理變化。存貨周轉(zhuǎn)

44、天數(shù)逐逐漸增加。存貨周轉(zhuǎn)率逐漸漸減少。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率呈減少趨勢勢。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈呈減少趨勢。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率呈減少趨勢勢。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：根據(jù)上述數(shù)據(jù)表表和折線圖已已經(jīng)國家政策策的相關(guān)規(guī)定定。三家企業(yè)業(yè)的應(yīng)收賬款款周轉(zhuǎn)率總體體來說是在220（次）之之上，屬于優(yōu)優(yōu)秀的級別，說說明企業(yè)收賬賬速度快，壞壞賬損失少，償償債能力強(qiáng)。固固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率普遍上升升的趨勢，說說明其利用比比率越來越高高，管理水平平越好，獲利利能力逐年增增強(qiáng)。流動(dòng)資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在在2010年年下降一點(diǎn)之之后，又反彈彈增加，考慮慮到房地產(chǎn)行行業(yè)的特殊性性，相比較的的來講，萬科科的營運(yùn)能力力比較強(qiáng)。總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率基本上在

45、22010年度度都略微下降降，說明國家家的產(chǎn)生的相相應(yīng)的一些房房屋政策對地地產(chǎn)行業(yè)有一一定的限制影影響，對其資資產(chǎn)營運(yùn)能力力產(chǎn)生限制。特殊情況分析，由由于榮安地產(chǎn)產(chǎn)2009年年的重大資產(chǎn)產(chǎn)重裝情況，導(dǎo)導(dǎo)致其各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)均有異常常，所以應(yīng)當(dāng)當(dāng)以整個(gè)趨勢勢來分析變化化，20122年相對于萬萬科和中糧，其其營運(yùn)能力還還是較弱。3、小結(jié)：從資產(chǎn)營運(yùn)的角角度來看，三三家房地產(chǎn)行行業(yè)總的趨勢勢都很不錯(cuò)，受受中國整體的的房間大趨勢勢的影響，同同時(shí)受國家調(diào)調(diào)控政策也會(huì)會(huì)有略微的變變動(dòng)。由于房房地產(chǎn)企業(yè)從從事的開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)本身周期期較長，多數(shù)數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率指標(biāo)都要低低于其他行業(yè)業(yè)。所以簡單單用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率指，應(yīng)收收

46、賬款周轉(zhuǎn)率率等標(biāo)去衡量量房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的營運(yùn)能力力也會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)錯(cuò)誤的判斷，我我們需要具體體從企業(yè)預(yù)收收收入的增長長速度、項(xiàng)目目開發(fā)的平均均周期、新增增土地的規(guī)模模、盈利的增增長等綜合指指標(biāo)去進(jìn)行分分析。五、投資報(bào)酬能能力分析從股東權(quán)益投入入與企業(yè)投資資回報(bào)之間關(guān)關(guān)系的角度對對企業(yè)盈利能能力作出分析析。1、縱向分析表一：20099-20122年萬科A投投資報(bào)酬能力力分析表年份指標(biāo)2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios5

47、3 每股收益 (元元)0.480.660.881.14 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 每股凈資產(chǎn)(元元)3.44.024.825.8 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 每股未分配利潤潤(元)0.80111.22511.72212.4272加權(quán)凈資產(chǎn)收益益率（%）15.3717

48、.7919.8321.45 縱向分分析結(jié)果：萬科A 從表一一來看, 2009年年萬科A每股股收益達(dá)到了了最低點(diǎn)0.48，而后后三年逐年攀攀升，直到22012年的的最高位每股股收益1.114。每股凈凈資產(chǎn)逐年不不斷提升，且且保持較高水水平，則表明明公司正在處處于不斷成長長之中，重點(diǎn)點(diǎn)反映了股東東權(quán)益的含金金量，公司前前景良好。加加權(quán)凈資產(chǎn)收收益率從20009年到22012年逐逐年提高，所所有者權(quán)益投投資盈利能力力逐年增強(qiáng)。每每股未分配利利潤穩(wěn)步提高高，20122年達(dá)到最高高2.42772，由于企企業(yè)收益良好好所以每股未未分配利潤大大小還算適中中，可用于公公司未來的擴(kuò)擴(kuò)大再生產(chǎn)。萬科擁有較強(qiáng)的的盈

49、利能力, 且這種盈利利能力有很好好的穩(wěn)定性。短短期盈利能力力環(huán)比有所提提升會(huì)增強(qiáng)投投資者短期的的信心,會(huì)有有利于公司股股價(jià)在未來短短期走好。投資報(bào)酬能能力非常好。表二：20099-20122年中糧地產(chǎn)產(chǎn)投資報(bào)酬能能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios53 每股收益 (元元)0.21 0.2260.230.28 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLine

50、History.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 每股凈資產(chǎn)(元元)3.272.582.462.6265 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 每股未分配利潤潤(元)0.46250.69510.84371.0521加權(quán)凈資產(chǎn)收益益率（%）10.498.889.2211.19 縱向分分析結(jié)果：中糧地產(chǎn)表二中數(shù)據(jù)顯示示，20099年每股凈資資產(chǎn)和加權(quán)凈凈資產(chǎn)收益率率較高，盈利利能力較好。

51、22010、22011年由由于國家政策策及企業(yè)內(nèi)部部原因，狀況況不是很好。22012年，隨隨著地產(chǎn)行業(yè)業(yè)整齊轉(zhuǎn)好，中中糧地產(chǎn)的收收益轉(zhuǎn)好。總體來說20009年到20012年中糧糧集團(tuán)的指標(biāo)標(biāo)還算平穩(wěn)，但但相對欣欣向向榮的全國樓樓市，中糧地地產(chǎn)發(fā)展并不不良好。20009、20011、20012年中糧糧地產(chǎn)均依靠靠拋售股份獲獲利，通過處處置資產(chǎn)的方方式來提高投投資收益的模模式，并不能能為中糧地產(chǎn)產(chǎn)帶來持久收收益。且報(bào)表表數(shù)據(jù)極有可可能被粉飾，即即便如此也可可以看出中糧糧地產(chǎn)的投資資報(bào)酬能力欠欠佳。表三：20099-20122年榮安地產(chǎn)產(chǎn)投資報(bào)酬能能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012

52、HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios53 每股收益 (元元)0.82520.23230.38140.3998 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 每股凈資產(chǎn)(元元)1.56321.79552.17692.6398 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuid

53、eLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 每股未分配利潤潤(元)0.56320.79551.17691.5767加權(quán)凈資產(chǎn)收益益率（%）64.3513.8319.216.78縱向分析結(jié)果：榮安地產(chǎn)由于2009年年的榮安地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)生重大資資產(chǎn)重組，所所以出現(xiàn)20009年每股股收益和加權(quán)權(quán)凈資產(chǎn)收益益率異常高。除除此之外，每每股收益、每每股凈資產(chǎn)、每每股未分配利利潤均逐年升升高。加權(quán)凈凈資產(chǎn)收益率率2009年年達(dá)到64.35%最高高值，20110年恢復(fù)正正常，20111年呈上升升趨勢，20012年反降降。2011年是國國家調(diào)

54、控力度度最大的一年年，榮安地產(chǎn)產(chǎn)反而取得業(yè)業(yè)績的大幅提提高，完成并并超過承諾數(shù)數(shù)額。20112年地產(chǎn)市市場在剛性需需求的帶動(dòng)下下開始回暖，榮榮安的投資回回報(bào)能力增強(qiáng)強(qiáng)。可見榮安安公司注重管管理，堅(jiān)持穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略略，投資報(bào)酬酬能力較好。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：萬科的每股收益益最高，榮安安次之，中糧糧最差。中糧糧的每股凈資資產(chǎn)比榮安的的高，但是22009年-2012年年差距在逐漸漸減小，20012年反而而榮安略超中中糧。每股未未分配利潤三三家企業(yè)均逐逐年提高，從從大到小依次次是萬科A、榮榮安、中糧。加加權(quán)凈資產(chǎn)收收益率只有萬萬科A穩(wěn)步增增長，中糧、榮榮安均有起伏伏。除了2009年年榮安地產(chǎn)發(fā)發(fā)

55、生重大資產(chǎn)產(chǎn)重組導(dǎo)致的的異常數(shù)據(jù)，萬萬科A的各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)皆比中中糧地產(chǎn)、榮榮安地產(chǎn)要高高，說明萬科科A的投資報(bào)報(bào)酬能力是三三個(gè)企業(yè)中最最好的，且一一直在快速提提高。在房地地產(chǎn)行業(yè)中，萬萬科一直保持持很高的盈利利水平，是房房地產(chǎn)行業(yè)的的龍頭老大。相相比萬科A的的快速發(fā)展，榮榮安地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展較為穩(wěn)健健，擁有發(fā)展展空間。中糧糧地產(chǎn)經(jīng)營不不善，收益不不穩(wěn)，不適合合投資。萬科A的投資報(bào)報(bào)酬能力最強(qiáng)強(qiáng)，榮安地產(chǎn)產(chǎn)次之，中糧糧最差。六、成長能力分分析1、縱向分析表1：20099-20122年萬科A財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析析表年份指標(biāo)2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_Fi

56、nancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios43 主營業(yè)務(wù)收入增增長率(%)19.245993.749641.5447743.65055 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios44 凈利潤增長率(%)38.5817737.4743331.22335.02699 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistor

57、y.php?stockid=000002&typecode=financialratios45 凈資產(chǎn)增長率(%)16.9763320.2114424.2668821.08977 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios46 總資產(chǎn)增長率(%)15.40856.7036637.36427.88355 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typec

58、ode=financialratios56 資產(chǎn)負(fù)債率(%)67.0017774.6861177.0997778.31633 縱向分分析結(jié)果：萬科企業(yè)成立之之初，它的主主營業(yè)務(wù)是房房地產(chǎn)開發(fā)，到到后來經(jīng)過產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，它的經(jīng)營營范圍擴(kuò)大到到興辦實(shí)業(yè)、國國內(nèi)商業(yè)、物物資供銷業(yè)、進(jìn)進(jìn)出口業(yè)務(wù)、房房地產(chǎn)開發(fā)。銷銷售收入一直直呈現(xiàn)高增長長率，表明萬萬科發(fā)展至今今，它的經(jīng)營營狀況和市場場占有能力在在同行業(yè)中具具有絕對的優(yōu)優(yōu)勢、市場前前景非常看好好。但銷售收收入只是為企企業(yè)提供收入入和現(xiàn)金的來來源，并不完完全形成企業(yè)業(yè)的財(cái)富，只只有利潤才能能形成企業(yè)的的最終利益。主營業(yè)務(wù)增長率率：除10年年低于5%外

59、外，其余三年年都超過了110%，且后后兩年均處于于上升勢頭，但但是之所以110年的波動(dòng)動(dòng)會(huì)如此大，我我們從資料可可以看出，110年國家對對房地產(chǎn)調(diào)控控力度升級，這這導(dǎo)致了萬科科的主營業(yè)務(wù)務(wù)房地產(chǎn)增長長率瞬間下降降了近16個(gè)個(gè)百分點(diǎn)。但但是近四年的的主營業(yè)務(wù)收收入平均增長長率為27.0476775%，反映映了企業(yè)產(chǎn)品品處于成長期期，將保持較較好的增長勢勢頭，尚未面面臨產(chǎn)品更新新風(fēng)險(xiǎn)，屬于于成長型企業(yè)業(yè)。凈利潤增長率：近四年萬科科的凈利潤增增長率保持平平穩(wěn)，雖然縱縱向來看增幅幅不大，但是是近四年利潤潤的平均增長長率為35.5764775%，反應(yīng)應(yīng)企業(yè)的獲利利能力較好，且且具有發(fā)展?jié)摑摿Γ袌龈偢偁?/p>

60、能力強(qiáng)。資產(chǎn)增長率：萬萬科凈資產(chǎn)增增長率三年總總體保持平穩(wěn)穩(wěn)增長狀態(tài)，112年略有下下降，總資產(chǎn)產(chǎn)增長率四年年均超過100%，其中110年最高，近近四年總資產(chǎn)產(chǎn)平均增長率率為34.33397755%，凈資產(chǎn)產(chǎn)平均增長率率為20.663605，即即公司總資產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)快速增增長的特征十十分明顯。仔仔細(xì)分析公司司總資產(chǎn)增長長的資金來源源可以發(fā)現(xiàn)，萬萬科的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率近四年年來一直處于于上升趨勢，所所以萬科的總總資產(chǎn)中依賴賴負(fù)債的比例例在增大。基基于以上數(shù)據(jù)據(jù)我們可知企企業(yè)資本保全全性一般，抵抵御風(fēng)險(xiǎn)能力力較差，持續(xù)續(xù)發(fā)展的能力力也一般。表2：20099-20122年中糧地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)分分析表年份指標(biāo)2