1、 目 錄一、 宗地周邊環境概述二、 企劃緣起三、地產品牌建設思考四、 目標客戶成分及購買動機五、 消費者心理權重比預測及分析六、 案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 企劃思路賣點收集及提煉十、 交大整合營銷策略十一、 導示策略十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 媒體的選擇組合及投放時間附各類表單一、宗地周邊環境概述（一）、位置：xx區所在xx小區三街坊西塊東臨黃浦江西臨 工業區南臨西渡北臨 莊（二） .面積：小區整體建筑規劃面積140000平方米。第一期建筑面積40406平方米。（三） .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標準）南北向的距離為156M（

2、水平標準）為一較規則的長方形地塊，綜合容積率控制 在1.35以下（四） .交通狀況現有公交線路條：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，還有莘閔輕軌。（五）.周邊主要建筑及景觀宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來是我們社區的二三 期規劃。宗地北面 是xx交通大學學校園區。宗地西面 是我們的競爭個案，北歐麗景，金榜世家。宗地東面 是一塊空地，是其他發展商小區規劃。 總結：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地，其 景觀狀況會對以后本案樓盤的銷售產生不利影響。針對此方面應在策劃當中加以淡化，并應著重強化未來發展前景。 （六）、SWOT分析項目分析（宗地）1、 優勢： （1） xx的發展商集中開發

3、情況已成規模。 形成了很好的區域氛圍，生成了一定的區域市場認知度，對購買力有很大的拉動力。 （2） 地處閔行xx小區中心位置。東川路是交通主干 道；xx路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。因此絕對中心位置。 （3） 地塊北邊緊靠xx交大；閔行中學，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。而我們的目標客戶群的購房心理對文化的需求很高。因為文化區的社區氛圍好，對居住及孩子的教育意義重大。因此這方面可作為我們將來主力賣點之一。（4） 離閔行工業區1.5公里，坐車只有三站路距離。該工業區的開發已形成規模，該區內企業中層的月收入可達到1500元以上，具有一定的購買能力。因

4、此可更大的拓展客戶市場。（5） 東川路主干道邊，有公交及規劃輕軌可直達莘莊，交通便捷。莘莊是商業的聚集地更能方便購房者逛街購物。2、 劣勢：（1） 靠近西渡，離市中心繁華商業區距離較遠，乘車時間長。在市民的心目中屬于是很偏僻地區。不能引起外區客戶對此處的心里認同感，從而產生較強的抗性。 （2） 附近沒有大型娛樂場所及大型商場的配套。對購房者產生購買心理障礙，我們在企劃中會淡化此點。 （3） 競爭個案較近，目標購房客戶群較局限與集中。客戶會對所有的房產做一個比較。競爭會對客戶購房產生分流，因此在企劃中我們會強化提升賣點。 （4） 地塊東面，南面是待開發地區，環境較差。購房者如現場觀看的話，會引起

5、客戶直觀上的不良感覺，從而降低對樓盤的品質。（5） 本塊宗地分三期開發，跨越時間段長。容易引起購房者對未來開發前景展望產生不確定性。這方面我們會在企劃及銷售當中會對宗地整體運做。 3、 機會點：（1） 依托政府的政策，緊扣政府倡導全民健身運動這一精神文明建設的主題。與政府進行合作。由政府出面搭臺，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。 （2） 政府規劃中的輕軌，從該地區穿過，會使交通更加便捷。未來發展的良好展望會帶來一定的機會。（3） 與交大相鄰，可以視為機會。與其進行雙向溝通，發展一種相依互補的關系，把機會發展成為真正成功的品牌與樓盤。 4、 威脅點： 主要來自區域市場競爭對手的威脅。

6、因為當地的競爭對手有了一定連續開發的品牌效應，但是威脅同機會總是共存的。我們具有自身的強大優勢，以正和出奇勝，樹立健康這一人類永恒主題，將威脅轉化成為機會與優勢。二、企劃緣起通過前期對市場實地現場的詳細調研已經掌握了本案相關資料基礎，其后又進行了深入淺出的分析作為背景依據。 企劃工作就是對市場調研進行延伸及升華，更是結合本案自身的優劣勢對產品進行整合。樹立本案發展商良好的經營理念和品牌觀念；度衡把握好本案全局觀；建立本案的精神理念中心主題；圍繞中心展開對產品賣點的羅列與提煉；要環環緊扣主題理念，形成一個全新勢能整體組合。做好本案銷售前的一系列準備工作。包括銷控表的制作，銷售人員的培訓，銷平、銷

7、海、樓書的制作，導示系統的建立，廣告預算，樣板房的確立，SP活動的策劃等。 這一切的一切，是為了最終創造樓盤銷售佳績而努力。三zz地產品牌思考與建設 （一）品牌建設思考緣起目前，xx市的房產市場的競爭環境日趨激烈，各房產商盡出招數以提升房產的品質，吸引購房者的購買欲望。而消費者在購房上面已不局限于對產品的本身要求精益求精，對發展商的實力背景和品牌認知度也放在重要選擇上面。本案是zx地產在xx開發的第一個樓盤區，他應該是在xx乃至閔行甚至xx樹立品牌的一次機緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營建，價格的提升，奠定良好的基礎。例：深圳萬科集團自創業以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產市場的形

8、象。通過無形資產的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產業化資本經營，給公司帶來了豐厚財富回報。例：易通房產公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下，堅持獨特的經營理念，樹立良好的公司及品牌形象，現在已在蘇州房產市場及消費者群體中形成了良好的口碑，使房產開發與銷售蒸蒸日上。例：xx北橋房產公司之所以繼成功開發金榜世家后，又連續開發北歐麗景，也是因為其公司及品牌在消費者當中建立了良好口碑，從而對銷售產生積極的輔助作用。樓盤銷售上去了，自然增加了連續開發的信心。（二）建議：1.zx地產導入公司整體CI系統（建議）（1）對公司以前的發展歷史作整合。（2）導入企業理念識別 MI

9、（3）導入企業法則識別 BI（4）導入企業形象識別 VI2、品牌及發展商形象定位（建議）立足xx市場，制定長遠發展規劃，形成連動開發建設，產業化運作經營；以服務于大部分中薪階層市民為己任，注重產品質量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產發展商。關于品牌建議，如業主有意見，我方可進行商討提議。四 目標客戶鎖定和成份分析及購買動機剖解 緣起：房產市場的根基是由購房消費者組成的。本案的銷售基礎是由目標客戶構成的。誰抓住了消費者的心，誰就是勝利成功者。因此鎖定目標群體，進行成分分析，對購買動機的剖析更是關鍵節點，不能不為。（一） 當地居民（年齡30-50歲）1.對本地生活有依存眷戀情緒的人。2.收入一般

10、的白領階層。3.對產品單價，房型，總價能夠考慮承受的人。家庭正常 收入應在3000元以上。4.在條件允許的情況下，想對生活條件有所改變的人。5.自己文化修養不是很高，但對孩子的要求期望很高。孝 學孟母擇鄰而居。6.需求房型二居室的的人。價格抗性較高。（二）動遷客源（年齡35-50歲）1. 由于建設性動遷而失去了房子的人，因為他們有一部分動遷 補貼，需要購買住房的人。2. 由于現在的房產市場中各類產品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。3.對環境，配套有一定要求的人。4.價格的高低會影響他們的購買欲望。5.他們是引導消費型群體，必須通過各方面的手段來刺激他 們。需求房型二居室以上的人。價

11、格抗性較高。（二） 私營小企業主（年齡30-45歲）（1） 因為工作的需要，而忙忙碌碌的人（2） 經常出門在外，要求家里有安全保安系數高的人（3） 有一定的資產的人，對購房的目的有多種需求。（4） 因生意的對子女很少看管，但對孩子要求期望很高。（5） 對新鮮事物有盲從性，對價格不是問題。（6） 需求房型三室以上的人。價格抗性較低。（四）當地收入較高的白領（年齡30-45歲）（1） 他們是有一定知識文化品位的人。（2） 對時尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。（3） 購房的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰。（4） 對住房要求比較高，但一旦自己看中，其產生購買行動的考慮時間短暫。（5） 需求房型

12、三室以上的人。價格抗性較低。（五） 待婚職業者（年齡25-35歲）（1） 需要買房子已備結婚的人。（2） 新時代的年輕人，對新鮮事物有很強的追隨能力。（3） 對房子的環境，外立面，房型很看中，要求時尚。（4） 對離上班場所的方便情況，也要求很高。（5） 購房當中可能會攙雜很多其他人的意見，比如雙方父母。（6） 一旦看中會馬上產生購買行動。（7） 需求房型三室以上的人。價格抗性較一般。（六）有想法和父母分開住的家庭（年齡30-35歲）（1） 很向往自己的家庭生活，喜歡獨立出來過隱秘小天地。（2） 有一定的積蓄，并有較穩定的工作。（3） 由于現在有房子住，所以并不急于馬上購房。（4） 這可能是他們

13、一生中唯一的一次買房。所以參考的方面很多。（5） 有一定的文化基礎，他們對自己的未來要求很高。（6） 需求房型三室以上的人。價格抗性較一般。共性分析：他們主要是為了改變居住環境，同時部分客戶追求對生活休閑與舒適的向往。追求質量保證和安全保證。五xx小區三街坊消費者心理權重比預測及分析。緣起：（一）.xx小區三街坊消費者心理權重比預測規劃 設計單位 環境 單體設計 房型 建材 周邊商配 30% 10% 25% 10% 5% 10% 20% 會所 小區配套 人氣 品牌效應 人文環境 地理位置 競爭個案 合計10% 15% 5% 5% 5% -10% -30% 100%（二）.xx小區三街坊消費者心

14、理權重比分析1. 規劃35%： 規劃是一個小區的靈魂所在，也是最有創意的地方。目標購房者對社區的規劃是放在第一位的。只有好的規劃才有好的環境才能很好的生活。我們使用“健康五法則”精心度量的綠色住宅。他是我們拉升產品及整體售價的重點所在。因此預計占35%。2. 設計單位5%： 設計是可以利用目標購房者的盲動跟隨心理，其本身對購房者的影響力很小；如果沒有名牌設計單位的話，就可以避過不提。3. 環境20%： 環境對目標購房者的影響可以排在第二位。環境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。我們在此上作了賣點的分析提煉，突出綠色生態健康的主題。營造一個目標購房者傾心的環境，對整體售價的提升起重要作用。預計

15、占權重比的20%。4. 單體設計5%： 這方面是引導的目標購房者的一方面，由于各方面原因不能做大的調整，所以占的權重比很小，可簡化這部分。5.房型5%： 房型對于目標購房者說是很重要的，關系著大小，布局合理的問題。由于先天不足，后天各方面原因不能做大的調整，所以只能強化優點，避開缺點。最后起到的作用可能很少。6.建材10%： 這方面關系到目標購房者的購買后的生活質量。可以此來彌補其他的不足，所以應提高建材質量，把好建筑質量，努力做到100%。他對我們樓盤整體售價的拉升作用非常重要。7.周邊配套30%： 這方面關系到目標購房者的購買后將來的生活方便問題，因直接性很強，所以非常重要。但本樓盤周邊配

16、套先天不足，只有強化優勢淡化劣勢。與交大門當戶對，綠色生態校園交大，就便成了我們的最長處，我們進行了賣點的提煉拉升，對整體售價有主要的拉升作用。因此，在權重比中預計占到30%。8.會所10%： 他對于我們的目標購房者只是一個輔助參考作用。但我們的“2000平方米的三層會所”由于豪華氣派，功能配置合理，可以作為一個大賣點，引導消費者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。9.小區配套10%： 小區的各方面配套要齊全，及良好服務，他對目標購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。因此，我們在這方面建議很多，對其進行提煉拉升，最終起到拉升整體售價的作用。10.人氣5%： 人氣是售房的基礎，只

17、有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執行。我們的很多事情都是服務與他。但是他是一個非常可變的因素，因此我們只把他預計為5%。11.品牌效應5%： 因為目前的目標購房者不僅對產品的本身關心，而且對樓盤的發展商也要求金牌，他們原來做過那些名牌樓盤，這些都是他的重點參照物。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發的樓盤就熱銷。當然這是他多年來逐步積累的成績。）我們在此也進行了提煉和提升。對整體銷售應有初步成效。12.人文環境5%： 人文環境由于我們的樓盤的定位與針對的目標購房者是一致的，當然也有一個提煉，拉升以吸引更廣泛的購房者。但由于各方面原因的影響，只把他預定為5%。13.地理位置-10%：

18、 我們的整體地理位置不理想，因為這是在目標購房者心里根深蒂固的，所以可能對我們的樓盤產生很大的不利因素，預計會是-10%。13.競爭個案-30%： 周圍的競爭個案對我們的沖擊很大，他們的共同點是以經連續開發，建立了一定的品牌優勢，產品也更趨成熟；外部配套與我們很相似，目標購房者群體相近。在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略，對我們的產品進行整合，作到拉升整體售價。但我們預計來自競爭個案的負面因素最大，所以將其定為-30。以上就是我們根據多年來市場經驗的整合策略，與消費者的心理和競爭對手及我們產品本身優劣點所做的權重比。他對我們的所有工作起到整體精神的指導作用。六、案名的緣起： 一

19、個好的案名，能夠充分表現了房產的特征，也能夠體現 出一個樓盤的品質感，好的案名通過廣告的推廣能被消費者認可，接受。因此我方在此提出了以下三個案名以供參考。1、 翰林study府之緣起： 翰林在字面的意思為非常大的森林的意思。其出現最多的是過去朝廷里都有個叫翰林院部門，其最大的職稱叫翰林院大學士，他是學識淵博的最高體現，身份也是尊高之極。我們的樓盤和交大是門對門，時時接受著來自一流大學書香的熏陶，提升了我們的樓盤的層次。新府就是與以前的概念區分開，我們有自己的特色和新異。給出我們的樓盤一是“大”；二是社區檔次高；三是文化氣氛濃；四是又有與眾不同的地方；這第一印象與概念。 2.書香茗苑的緣起： 也

20、是以我們的一大賣點與交大門對門這一概念為發想點，提出一流大學書香四溢。茗是茶的意思。飽嘗著書香，還要品味一杯極品的好茶，這是人生多么愜意的事。從中拉升我們的產品，給出居住在這樣意境當中可謂人生無虛度這第一印象與概念。3.花語樹城的緣起： 鮮花是沒有聲音語言的，但她用美麗的色彩，誘人的花香的形體及味道來為每一個人的生活帶來無限精神享受。花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物。樹；他吸進的是廢氣，排出的是人類賴以生存的氧氣，他是人類的守護神，失去了他世界將不付存在。因此，用鮮花和綠樹建造成的住宅小區是最適合人類居住的，也最能保證人類健康。從中推出我們的住宅是最健康，最適合居住的，買了這樣的住

21、房，健康將與你同在，新生活就從此開始。七、推廣核心概念：本案購房者大部分屬于工薪階層，他們都有把對未來期望寄托在下一代成就的實際想法；對自己文化修養也有提高的需求。通過大量的市場調研；經過對目標消費者定位和消費心理的分析；對我們產品的細化提升精髓；推出了我們的全新核心概念，希望在閔行區樹立我們產品的獨特生活品質，品位。在其他產品中拉高出來，作到標新立異，產品獨道。與交大門當戶對的健康住宅你一定買得起的健康住宅八廣告總精神：廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為精神支柱。廣告總精神的推出進一步拉升了本案的樓盤形象，為房產的銷售奠定基礎。廣告總精神：與交大生態學府相呼

22、應的-一座動靜相宜的雙重綠色健康住宅九企劃思路賣點收集及提煉（一） 發展商理念篇（建議）概念提煉：1、 創造健康生活專家，提倡全健身概念，造 就知識型文化社區，造福社會。2、堅持持續經營，引導住宅知識文化理念，不斷超越自我，3、讓房子真正成為人類健康組成的一部分，讓社區成為一個人文化層次的象征，讓房 子的價值不在只是建筑本身這么簡單。（二）整體規劃總精神：倡導人類健康生活五大法則，樹立 健康住宅典范健康法則親近水，花，草、樹、遠離噪音，灰塵要求空間廣闊 追求知識文化，凈化人類心靈堅持身體鍛煉，強健人類體質在這里讓你感受人要健康，一切空間也要求健康。更強調人與空間的健康共存。在這里健康法則充分發

23、揮它的執法性，對你身邊的空間嚴格度衡，每寸空間力求做到健康合格。讓你的身體每塊空間放滿了健康的力量，體味浩然天地，健康共存的人與自然健康新理念。特別建議：邀請專業的知名環境設計師來執筆。（三）建筑規劃篇（產品分析及賣點提煉：）1、社區規劃健康住宅的基礎A整個地塊西臨永平路，南臨得安路，北臨東川路、東臨另外一個社區。14萬平方米規劃分三期營建。第一期40406平方米。B規劃中北面為一棟住宅，東西各為三棟住宅，南面為一棟住宅；建筑按合理布局形成一個大的社區圍合。主體景觀設在社區中心及社區西北角主門處，會所和網球場設在社區中心。C道路交通：區內以圍繞中心會所區的環行大道為交通主干道，向東西樓間延伸，

24、形成東西各成支干道。D在景觀布置上，八棟樓共享中心景觀；每座樓前后有不同風格的景觀設計；東、南兩面臨街規劃；大門外是一塊廣場，并向東延伸出一塊長條形沿路綠化。概念提煉： 與文化生態學府相互呼應的14萬平方米景觀規劃，圍合 式健康住宅新觀念特別建議：將東面所拉的隔離墻可采用綠犖爬墻式環抱型綠障。2.建筑立面風格 健康住宅的定義建議：定位于歐陸羅馬現代實用風格。整體采用簡約的手法，注重平面的干凈，穩重，大方，及立體感。色彩方面用穩重的淺灰。局部采用一些羅馬式的門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進門口采用彩色玻璃鑲嵌。材料用有質感的面磚。概念提煉： 建筑師無聲的語言為你訴說歐陸文化時尚特別建議：附立面建議

25、設計圖。3、景觀規劃篇 健康住宅的構成 1）景觀整體布局產品分析：總體上來說景觀規劃主題為動靜相宜歐洲現代健康時尚風格。整個景觀分布為三大塊，一塊是小區大門口的羅馬石柱，跌落式流泉，健康休閑廣場，延街綠色觀景長廊。一塊是小區中心花園，內設會所，網球場，配置樹木花卉。一塊是樓寓之間的綠化花卉點綴，局部小品。概念提煉： 運動，休閑，小棲，處處有天地2）.門前健康休閑區產品建議：A.小區門樓以羅馬石柱連通12號 樓并配射燈。靚麗水景自此呈跌 落式流向門前廣場，配水底燈。 以綠化圍合，鵝石鋪路。廣場低 部馬賽克拼圖鋪面，運動器械散 布期間。綠化地帶設休閑椅。廣 場中心配運動流線型標志雕塑。B.小區門口

26、191米的條形綠化帶， 延街騎樓商場正面采用全玻璃設 計，門前配射燈。概念提煉： xx中心一道靚麗的運動，休閑，娛樂風景線特別建議：門前廣場中心建造大型人物雕像。（例：科學家，發明家，藝術家的雕像）塑造精神文化的堡壘。3） .中心花園區產品建議：會所正門整體采用水晶玻璃門；后面圍墻采用綠色爬山虎裝飾；網球場采 用塑膠地面。周圍以綠化圍繞并配以四 季鮮花，庭院燈。概念提煉： 當你貼近花草樹，健康就是你朋友特別建議：安裝背景音樂系統，增加社區文化底蘊。4） .樓寓區及其他區域。產品建議：條形綠化配以四季鮮花，組團花卉；小品雕塑點綴期間，庭院燈。環行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。概念提煉： 閑情漫步

27、，家家戶戶好景色特別建議：沿路鋪設隔草磚，為業主增加休閑情趣。5）環境特別建議：A自行車場及配電房等公建建筑風格與小區整體規劃 相統一。B四季花卉觀賞（參考）：l 觀賞期 1 月開花：臘梅/紅千木l 觀賞期 2 月開花：梅花/心茶花/二月蘭l 觀賞期 3 月開花：迎春花/闊葉十大功勞/結香/白玉蘭/ 紫藤/山茶花/杜鵑l 觀賞期 4 月開花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉 蘭/紅花繼木l 觀賞期 5 月開花：紅楓/月季/海桐/含笑/塔楓l 觀賞期 6 月開花：金絲桃/石榴/鳳尾蘭/女貞/八仙花l 觀賞期 7 月開花：凌霄l 觀賞期 8 月開花：紫薇l 觀賞期 9 月開花：桂花l 觀賞期1

28、0月開花：鳳尾蘭l 觀賞期11月開花：八角金盤 觀賞期12月開花：臘梅（四）商配篇：xxxx中心健康住宅交通中心：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小 巴士，還有莘閔輕軌。健康延長線：閔行公園，地段醫院娛樂鄰近點：閔行路商業街；東川酒店。名校資優區：與交大門對門；交大附小，附中；閔行中 學；便利生活：商場，超市，農貿市場，郵電局，銀行一應俱全。概念提煉： 與交大同成長，讓大學生活只是起點 特別建議：增加到莘莊的穿梭小區巴士。每天早上6點30分7點30分，每15分鐘一班，正常30分鐘一班；雙休日增加到麥得隆等大型超市的穿梭小區巴士。（五）物業管理篇：健康生活的保障概念提煉： 安心是我們給你的保

29、障稱心生活從家開始用愛心、細心、誠心、專心、貼心來為住戶服務；無論是個性化深度到家的服務，還是把高科技搬入社區，讓房子變得聰明，都深切地讓您感到現代化住家服務提供的全新時尚概念，生活的享受從回家開始。產品建議：1.個性化家居服務公共服務項目（不另收取費用） 專項，配套有償服務1.二十四小時保安，消防和車輛管理； 1各項健身，娛樂活動；2.公共場所保潔； 2.保健，醫療；3.公共綠化園藝保養和培植； 3提供小型商務會議場所及服務；4.住宅區生活垃圾收集和清倒； 4傳真，復印，打字；5.公共設施的維修與保養； 5臨時照看兒童；6電話及訪客留言轉告； 6鐘點清潔；7組織區內業主聯誼會活動； 7老人，

30、病人的護理；8代收繳水電費； 8禮儀服務；9代收帶繳有線電視收視費； 9.代管房屋；10.代辦報刊訂閱和收發，郵件收發； 10代理房屋租賃；11代請保姆； 11機動車清洗；12代請家教； 12住宅水電設備的維修（免人工費）13代聘裝潢設計，施工單位； 13住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費）14私宅報警日常檢查和維護； 特別建議：智能化讓服務變得現代化，聰明人享受聰明的服務與國內著名信息產業公司合作發展，聰明人住聰明房子，全新智能化網絡住宅。透過高容量（100M）的光纖網絡，不僅使用戶可以高速上網，同時還能享受功能齊全的網絡服務，而每月只需支付低廉的費用。網上銀行服務、網上貿易、住宅辦公室、股市財

31、經專訊、電子傳真等等，您可以全面掌握市場脈博，運籌帷幄。借助帶寬達100M的網絡平臺，將建立獨立社區網站，提供包括網上游戲、業主交流空間、個性化網頁、社區商家服務等服務，讓住家擁有一個并非虛擬的網上世界。而物業管理亦借此資源，形成社區安保網絡監控系統、訪客對講系統、緊急求助系統、智能一卡通服務系統等諸多功能強大的新型管理服務網絡。注：因考慮到在本地市場發展現代智能化服務條件不成熟，所以我們應有選擇的做這件事情。四重保安系統讓您的家固若金湯保安系統建議如下： 第一重安全：周界保護系統1. 紅外線對射報警器2. 紅外線攝象機3. 圍墻燈光報警4、四周崗哨第二重安全：社區保安系統1. 警衛白天夜間崗

32、哨定點巡邏2. 社區報警電話，按鈕3.社區道路攝象機4.車輛出入管制第三重安全：社區控制中心1. 電視監控2. 周界安全控制3. 呼叫保安協同行動4. 接聽報警電話5. 緊急110報警第四重安全：室內防盜系統1. 一樓門窗防盜設施2. 室內火災報警3. 室內煤氣報警4盜竊緊急按鈕（六）.房型篇 房型決定決定生活方式，房型也將是身份 和生活舒適度的重點體現房型分析： 南北通風，戶戶朝陽；1. 增設室內空間彈性化設計，可以讓你對住 宅理念任意發揮；2. 廚房設在北面，xx是吹東南風，讓你的家居不受油煙困擾；3. 起居室，主臥室朝南，采光性好；4. 部分房型錯層設計，功能分區，空間更居多元化；5.

33、三房衛生間與主人間是套間形式設計，更方便，私隱性更強；6. 復式有下層50平米的客餐廳，南北通風，有儲藏室；27平米的露臺；下層南北陽臺。建議：主人房凸窗采用50CM低窗設計，增加1/3的采光率，增加主人的私人聊天情調。概念提煉： 私密住宅，窗外就是綠色花園，一樣空間，同樣寬大房型分類分析：二室一廳一衛 建筑面積 套數 百分比88.7 18 5.3%二室二廳一衛 83.4 138 40.6%87.2 40 11.8%89.5 12 3.5%208 61.2%優點： （1）.面積配置比較合理；業主居住舒適度強。總價不高，客戶面就會擴大。（2）二房型套數占總套數的的比例較合理；適合當 地購房者的需

34、要。（3） 有南北雙陽臺；生活更方便，觀景更全面，室內更利于通風。（4） 廳和主臥均朝南；采光性好，光線充足。（5） 部分的廚房和衛生間共享北陽臺；生活環境更合理，更舒適。（6） 南北通風，空氣更清新，生活更健康。缺點： （1）房型過于雷同，可選擇面太少。（2）餐廳空間設置相對較小，不利于業主家庭的就餐環境。（3）1.2號樓因騎樓設計原因，業主生活私密性較差。（4）衛生間間接采光，光線較差，業主心情不舒適。（5）主臥和廳的開距不大，物品不宜安置。（6） 功能設置動線不合理；對業主的日常居家生活舒適度較差。（7） 部分房型上午或下午沒有陽光，采光較差，自然陽光照射少。三室二廳二衛 建筑面積 套數

35、 百分比110.3 12 3.5%120.9 28 8.2%122.1 18 5.3%123.1 44 12.9%102 29.9%110.3平方米D型優點： （1）三邊采光，全明設計；采光合理，生活健康的基礎。（2）廳寬4.2米，設計的合理，可合理安排物品， 寬敞舒適不擁擠。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環境理想。（4）設有壁櫥，可隨意安排衣物及其他物品，不 占有其他空間。缺點： （1）大部分室門向客廳開，利用率不高。（2）朝南臥室陽臺窗不是落地窗；不利于采光及觀景。建議：改為落地窗。（3）主臥沒有陽臺，房型設計過于對稱；房型過 于死板，不能滿足購房者需要。（4）餐廳空間較小；家庭就餐環境

36、擁擠，缺少生 活情趣。（5）廚房，衛生間沒有小陽臺，不能放置一些生活雜品，配置不合理，功能缺少。（6）客廳朝東西開，不朝南；上午或下午接受不 到陽光。123.1B型優點：（1） 主臥寬3.9；空間更寬大，有利于業主的私人空 間安置，更合理，更舒適。（2）配有單獨衣帽間；業主生活功能更齊全。（3）功能分割清楚；居家生活更方便，更舒適。（4）餐廳帶有3.67米陽臺；就餐環境更舒適，家庭 情趣多樣化。（5）房型全明設計；兩間臥室起居室全部朝陽；真正光線陽光無限，家庭環境健康靚麗。缺點：（1）2.3.4.號樓一部分房朝馬路，噪音大，私密性 差。（2）臥室沒有設陽臺；功能有缺陷，生活不舒適。（3）3.9

37、米的客廳不夠寬大。不利于居家設施的安置。（4）二個衛生房間隔近，離客廳較遠，日常生活不 方便。（5）餐廳與起居室連接處空地利用率不高；浪費空間，居家環境更不會舒適。122.1E2型優點：（1）6米寬起居室；客廳和就餐空間更大，更寬敞， 生活更舒適。（2） 專職主人衛生間；主人私密性更好，私密樂趣 更豐富。（3） 三面采光，全明設計；設計合理，真正作到光 線陽光無限，家庭環境健康靚麗。（4）客廳的利用率較高，居家環境更合理。（5）主臥4.2米寬的大距離配置。空間更寬大，有 利于業主的私人空間安置，更合理，更舒適。缺點：（1）只有一間臥室朝南；采光不好，影響生活質量。（2）二間臥室離廚房及衛生間太

38、近；容易污染臥室 環境，給生活帶來不便和麻煩。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對 生活環境有影響。120.1C型優點：（1） 廚房帶有陽臺；可以有利于排出油煙，放置日常 雜物。（2）功能區配置合理；生活更舒適，環境更好。（3）客廳的利用率比較高。對業主購房合理，更便于 安置家具設施。缺點：（1） 一間臥室朝南，一間臥室間接采光；采光性不強， 自然光線不足。（2）主臥無陽臺；主人空間配置不和理。躍層 建筑面積 套數 百分比142.95 12 3.5223.1 6 1.818 5.3A2型復式：優點：（1） 起居室與臥室分割比較清楚；動靜分離，生活 環境更舒適。（2） 客廳距寬足有6.

39、3米，主臥3.9米。房間設置 合理。生活更舒適。（3） 一樓配置一個儲藏室。設施配置更完善，生活 更方便。（4） 贈送一個露臺；超值享受，更滿足占有欲望， 享受多多。缺點：（1）樓梯在客廳的中間面積比較浪費。視覺感差。（2）一間臥室朝北；采光較差，光線不足。（3）主臥室沒有陽臺；設置不合理，缺少生活情趣。（4）二層的起居室沒有利用率；容易產生浪費感， 設置不合理。223.1C型復式優點：（1）樓梯配置較合理；生活更舒適。（2）客廳的使用率較高；對業主更超值，安置家具 設施更合理。（3）擁有雙露臺。超值享受，擁有生活每一天。（4）客廳有一個陽臺一個外挑室窗；采光效果更合 理，更加明亮，名家風范的

40、享受。（5）8.5米的寬廳設計；寬闊大氣，盡顯主人尊貴 身份。（6）主臥南北兩窗設計；通風性能更好，光線充足， 真正的生活享受。缺點：（1） 客廳里有障礙柱；影響生活舒適度，視覺效果 較差。（2） 兩間臥室間接采光；對采光有影響，自然光線 照射不足。（3） 主臥連露臺但不設落地窗；進出不方便，對采 光有影響。（4） 二層缺少一個小型家庭活動室；家庭的自娛氣 氛不濃。（5） 其中一間臥室設計的離廚房太近；容易受廚房 噪音及油煙的侵害。（七）.會 所概念提煉： 三層會所禮朋待己光彩滿面 不同年齡 各 有閑趣產品建議：一層：品茗觀賞區，物業管理中心。二層：桌球室、乒乓球室、棋牌室，親子游戲室、才藝教

41、室、股票網絡中心。三層：室內游泳池及觀景平臺會所建筑特征： 三層落地玻璃式建筑，踏街門口廣場磚鋪地，周遍配藝術燈光布置。（八）建材及施工篇：概念提煉： 100%建材品質 100%建筑質量分析：我們的目標消費群體從他的購房心里及習性上分析，他們購房一生只此一次，所以對建材及現場建材的展示會很重視，還應考慮建材的級別、品牌，施工工藝、工程進度，重視現場施工管理上。讓精益求精發揮到實處。產品建議：1.希望施工管理更專業化、更規范2.建材建議建市場報告3.以工程部及施工、監理單位共同制定一整套核準工藝工程圖工程質量標準建議工程內容 質量標準地基基礎主體 確保100%達到國家驗收評定標準合格以上的要求。

42、屋面 互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內無任何滲漏現象樓地面 嚴格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴格控制樓地面的平整度（地坪標高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門窗 確保安裝平整、順直、密封、門窗關啟靈活，材質光潔。內外墻裝修 墻面平整，色澤均勻，確保不出現起沙、起皮等現象，陰陽角、線角方正，順直。給排水 符合國家安裝標準，一戶一表。水管接口處嚴密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝 符合國家安裝標準，一戶一表，有線電視、電話線預留。開關、插座安裝牢固，絕緣接地符合規范。十、交大整合營銷策略1、 與交大整合目的：提高

43、精神品牌，通過資源共享，依托交大，提高在xx區樓盤 競爭力，提高知名度。2、 與交大整合流程一覽表發展商發展商街道交大委員會競賽活動場地共享輔助與幫困由當地街道牽線，交大與發展商成立全方位合作關系，以“翰林新府”為試點區，成為xx區交大與街道居民互助工程。由委員會處理日常事務管理。1、 場地共享我們會依據交大場地，在會所配置不同功能活動場所，定期相互公開使用，展開公民健身活動。2、 系列競賽活動定期組織球賽，棋牌比賽，智力比賽等3、 輔導與幫困由交大作定期高輔班，電腦、英語等文化知識輔導，我們將定期為學習優秀的外地學子進行幫困基金助學。二、與當地政府整合由政府搭臺，發展商出資，共創xx區城市中

44、心廣場景觀區，突出地塊中心位置，體現政府支持，樹立客戶信心，以及圍繞中心廣場今后一系列前景規劃。十一、導示策略：“翰林新府”相對其他競爭個案而言，地理位置并不是最佳，因此導示系統的建立是必然的。導示系統的好壞，影響到樓盤本身的品質感。往往導示系統可以成為他們對樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因為引導客戶的消費是我們的首要任務。建議及作用:燈桿旗：從滬閔路至東川路，一路上燈桿旗的制作，對客戶 尋找本案起到了好的作用交通指示牌：在滬閔路、東川路口設置交通路牌,引導客戶 光臨“翰林新府”。大型看板：樹“翰林新府”建筑外立面，并配以指示標記，使 客戶能夠清晰的看到位置。售樓處門外停車區導示：

45、引導客戶停車，很好的安排客戶秩 序停車，從小細節反映發展商的細 心。工地圍板工地旗：鮮艷，引導客戶參觀工地現場，了解基地 建筑面積。精神堡壘：整個導示系統的核心，凸現整個樓盤的品質，使 客戶覺得樓盤的包裝優質，能給客戶一個良好的 第一印象。樣板區公告牌：樣板區設立大型導示，引導客戶進入樣板區， 同時以人性化設計呈現，使消費者產生親切 感，對樣板房產生好奇心，從而起到良好的 促進銷售作用。小區內導示旗：不僅僅是起到導示的作用，同時還渲染了小 區的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的 品牌形象。公共告示牌：以公益為主題，呈現人性化的設計（如小草在 睡覺，請勿打擾）每個主題景觀設立標牌。十二、售樓處策

46、略： 售樓處將分成六個區域，每個區域動線分明，功 能 區分明確，便于業務人員在不同的區域展開工作。1、參觀區：模型：建議發展商將此次模型表現整個“翰林 新府”，按照標準模式建造，一期4萬方 建筑與景觀為主,其他項目可相對虛化， 主次必須分明，模型體相對漂亮。模型比例建議1：95便于客戶可以很直觀的看到，精細的呈現小區的規劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑選自己滿意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來的開發、規劃中補充、添加景觀。展板：購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識圖房型配置圖物業管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環境

47、平面規劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業務員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。簽約室將單獨建立。2、洽談區：洽談區的風格要簡約，設計以線條為主，但 又要不失高貴，體現出品質感，洽談區配備 洽談桌椅，色彩柔和。3、應接區： 應接區的應接臺相對要有一定的親和力，建 議以曲線條為主，LOGO 墻簡潔明了，不 宜復雜化，使客戶一進門就能感受到本案 以人為本的設計及人性化的服務，能夠很 快的接受本案，也能很清晰的看到LOGO 墻。應接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主 控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業務員的銷售說辭。4、品位廊：在售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設等，此處為品位廊，布置風格 類似于后現代主義。給客戶參觀時豐富視 覺,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自 然。烘托現場銷售氣氛。5、現場建材展示廳：塑鋼門窗保安系統衛生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設施現場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設備，從內展示出建筑材料，使客戶感覺到發展商的設想周到，以及提前為消費者作出裝修建議。特別建議：增設簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用： 樓