1、買房流程全接觸，教您一步步買房（一）選擇房源第一步：選擇房源（考慮價格，交通狀況，面積，朝向，樓層，位置）在打算經濟時代，房子的地理位置、住宅戶型、朝向、外觀曾是大伙兒最關注的內容，住宅也往往是以低廉的造價，“多快好省”地建筑的混凝土盒子，正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開，而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來的公園中能夠找到。價格： 如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資， 您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。比如，湘潭河東房產均價3900左右，河西3700左右也能夠多看看網上公布的消息（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等

2、價位熱銷等）交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位物業才算物盡其用。目前大部分小區交通相對方便 。社區環境：人口越來越密集的大都市，社區環境差不多成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大阻礙。戶型結構：戶型的選擇要緊考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。面積：在我國大部分都市，依照建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則的規定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積如何樣測算?商品房按“套”或“單元”出售，商

3、品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套內建筑面積=套內使用面積套內墻風光積陽臺建筑面積套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于米，其余部分最小凈高不低于米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽臺(不管凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的折算計

4、入使用面積。套內墻風光積：商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻風光積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻風光積。陽臺建筑面積：按國家現行建筑面積計算規則進行計算。單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和治理用房之建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立

5、使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。用建筑面積分攤系數公用建筑面積套內建筑面積之和。公用建筑面積分攤計算：各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數套內建筑面積一般高層住宅公建分攤系數為左右。朝向：在中

6、國，選擇住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活適應，造成消費者“有鈔票就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥房的朝向。一套房內，臥房一般有二三間，其朝向也可不能完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。消費者應以主臥房朝向好或多數臥房朝向好為評推斷標準。臥房也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥房涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度一定較高。臥房朝向為東南、東、東北也可，最好

7、不選朝西的臥房。朝北的臥房不要太多，有一間尚可，因北向臥房冬天寒風呼嘯，然而，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時刻的，但最好依舊幸免選擇西向的衛生間。在南方炎熱地區，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風的直線流淌，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，假如建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能同意陽光照耀。廚房由于本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經常保持交換。由于廚

8、房的油煙產生量大，形成時刻短，靠自然通風實難將其在短時刻內排出，因此一般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來講，要防止由于朝向不行、不處風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。一般來講，一天之內陽光能射入時刻小時，關于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流淌均有好處。關于客廳、臥房的朝向，要以能同意光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。關于廚房，應幸免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再同意陽光直射，其溫度會更高。衛生間也以能同意一定的陽光照耀為宜。因衛生間相對來講陰暗潮濕，有陽光的射入能幸免病菌滋生。一套居室內，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺

9、一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光?，F在多數的商品房住宅為一梯二戶型。關于條式一梯二戶，一套只有二個方一直通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在選擇時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。關于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較中意。關于一梯三戶，一梯四戶，由于套數多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向專門難完善，有時候，會出現有較大缺陷的朝向。樓層：低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的選擇提供了可能和寬敞的天地。大多

10、數消費者在選擇底樓時，一般可不能去過問其有關防潮設計的具體細節，然而，在天連續下雨的情況下不去觀看房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在選擇底層時一定要看各排水管道、系統是否通過專門處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。假如底層的廁所管道、下水管道不同意來自上面各層的排水，自成系統，那么就可不能出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。假如底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易同意地面環境的阻礙，假如地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶因此是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，假如底層四

11、周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要不記得要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要一察之，不然等搬到里面去再后悔，已是悔之晚矣。一些家庭之因此選底層，確實是考慮到家中有老人，可幸免上下樓之苦。然而，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提早請有關技術人員進行咨詢依舊有必要的。 位置:假如您想購買的是房子，那么，首先要考慮的

12、是位置是否優越，因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征:1都市上風上水。在都市中心區的上風上水方向，都市要緊工業區的上風上水方向，如北京的上風上水方向為西北方向。2交通便捷。從住宅到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可同意的時刻同時有保障，一家兩三口人都有些要求時，應盡可能多的照顧到，并考慮今后可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。3都市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段選擇房子，這些地段一般位于都市主干道、次干道附近，不應超過公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有苦惱。郊區和偏僻地帶，要么差不多設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加。4生活

13、便利。步行分鐘左右即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到.5環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清亮，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。買房流程全接觸，教您一步步買房（二）實地考察第二步：實地考察（考慮開發商的資格審核，看樓應該注意哪些細節，區分“復式、躍層式、錯層式”住宅） HYPERLINK /2007-04-15/1019403.htm t _blank 樓間距也是一個能夠泄露進展商秘密的指標。樓間距太窄不僅阻礙各樓體之間的光照，也阻礙人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社

14、區能談得上什么綠化和環境。真正好的社區是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團自己的小型綠地，有的新項目甚至推出了宅旁空間和樓內共享空間的綠化，每一個新概念的推出和落實差不多上社區環境的更新。開發商的資格審核 住宅質量保證書 住宅質量保證書應當包括以下內容： (1)工程質量監督部門核驗的質量等級。 (2)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。 (3)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期： 屋面防水3年; 墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年； 管道堵塞2個月； 供熱、供冷系統和

15、設備1個采暖期和供冷期； 衛生潔具1年； 燈具、電器開關6個月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。 4)用戶報修的單位，答復和處理的時限。 建設工程開工證：是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的要緊依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律愛護。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易治理中心，負責開工審批等項工作。 建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證 建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證：是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這兩證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。住宅使用講明書 住宅使用講明

16、書應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出講明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：（1）開發單位、設計單位、施工單位，托付監理的應注明監理單位；（2）結構類型；（3）裝修、裝飾注意事項；（4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的講明；（5）有關設備、設施安裝預留位置的講明和安裝注意事項；（6）門、窗類型，使用注意事項；（7）配電負荷；（8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的講明；（9）其他需講明的問題。住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用講明書的，應附于住宅使用講明書中?？礃菓⒁饽男┘毠?？看樓要綜合考慮樓盤各方面的情況，一般有以下幾點

17、:第一，進展商的實力：有實力的進展商在開發樓盤時，處處為客戶著想，往往精益求精，推出精品樓盤。第二，樓盤的合法性：對樓盤的用地、規劃等進行審查，看樓盤是否符合國家規定，重點是要看樓盤有沒有“七證”，是否屬商品房;第三，樓盤的自身素養：1、是否滲水。不但要看選購單位的屋頂是否漏水，還要看樓下單位的屋頂是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天專門難看出情況假如，需要晚上去看，去實地考察。3、樓內垂直交通。對高層電梯而言看其配備的電梯質量如何，安全通道是否暢通。4、結構。一套房建成之后，建筑格局專門難改變，要想得到最佳的使用效果，一開始就得選擇合理的格局。5、其他細節。看窗沿、墻角、天花等做工是否

18、認真，水、電等配件是否安裝到位等。第四，用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業治理人員咨詢，看樓盤的物業治理，治安善如何，樓宇有無法法律糾紛等。區分“復式、躍層式、錯層式”住宅復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較一般住宅(通常層高2.8米)高，可在局部掏出夾層，安排臥房或書房等，用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層式住宅，與復式住宅是完全不同的兩個概念。從外觀來講，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，二層安排臥房、書房、衛生間等。簡單地講，假如上下兩層安全分隔，應稱為躍層式住宅

19、；如上下兩層在同一空間內，即從下層室內能夠看見上層的墻面、欄桿或走廊等部分，則為復式住宅。錯層式住宅，是指一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面。錯層式、復式與平面式房屋的區不錯層式和復式房屋有一個共同的特征區不于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面。錯層和復式房屋的區不盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓；而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；

20、而錯層式兩個(或三個)樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。買房流程之認購書簽訂（三）簽定流程 你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，那個時候還得交付一定額度的定金， 進展商現在會把有關的資料和相關文件交給你，并講清項目進展情況。 認購書要緊內容包括： 1 認購物業； 2 房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 3 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4 認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時刻、付款地點、帳戶、簽約地點等。 在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放簽約須知，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房

21、契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者托付他人簽約時有關托付書的證明、有關貸款憑證的講明、繳納有關稅費的講明。 經濟適用房相關知識： 目前，建設部正加緊制定經濟適用房治理方法，并將認真考慮公眾反應強烈的經濟適用房供應對象過于寬泛的問題。據有關人士透露，經濟適用房治理方法將對供應對象和供應面積做出明確規定。具體內容可能是各地要依照其經濟進展水平、居民住房情況和財政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標準，明確供應對象的范圍，不能再實行放開供應。界定范圍的標準將從嚴從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應面積將要求操縱在平方米以內，豪華型、復式住宅將被嚴格禁止。 業內人士分析認為

22、，建設部有可能在治理方法中提出，在商品房與經濟適用房價差較小都市，能夠在一個時期內采取普惠制度，但為抑制住房投機，應從嚴審批購房對象；在商品房與經濟適用房差價較大的都市，應采取“從緊”原則，執行“雙控標準”，保證最需要住房的群眾優先購買。對危改安置居民、“城中村”改造優先安排，對教科文衛等行業，能夠傾斜，分期分批供應。在審批供應對象時，要采取公示等多種方式，提高透明度。而對象的界定標準應該依照經濟適用房供應總量與需求量確定操縱標準?！半p控”標準可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優先享用，雪中送炭。由于各地收入標準差不大，國家只規定原則，標準由各都市自定。 經濟適用房的保障性也將在建設面積上

23、得以體現?？紤]到今后的經濟進展和居民住房需求水平的提高，經濟適用房的差不多戶型面積能夠適當提高，但以滿足差不多需求為宗旨，上限原則上不大于平方米。認購書樣本 甲方：物業名稱：小區 地址： 郵政編碼： 乙方：姓名/公司名稱：_ 代理人：_ 身份證號碼/注冊登記號：_ 地址/法定地址：_ 電話：_ 郵政編碼：_ 依照湘潭市房地產法規的有關規定，甲、乙雙方就購買小區商品房事宜，通過平等協商，簽訂本認購書。 1、小區位于_區_路_號，經房產治理局批準，現正式對外預售預售許可證：( )鄭房管預售字第 號 2、乙方自愿訂購小區_棟_號_室。 總建筑面積：_平方米。 單價：人民幣_元/平方米，總價：人民幣_

24、元。大寫_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元。 3、乙方于簽訂此認購書時，向甲方支付定金人民幣_元。 4、乙方于簽訂認購書之日起_天內，簽訂出售合同，同時支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未簽訂出售合同，甲方不再保留其訂購房號（室）。 5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：(1)一次性付款(2)分期付款(3)按揭付款 6、本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽章之日起生效。 甲方：乙方： 代表：代表： 日期：日期：如何樣認識“定金” 筆者近來在辦理有關商品房買賣的業務中，遇到一個較為普遍的問題，即購房者與開發商正式簽訂買賣合同之前所預繳的定金，在購房者與開發商最終沒能達成買賣協議或購房者

25、因種種緣故放棄所認購的房屋時，能否要求開發商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發商在物業正式開盤前，以內部認購的方式開始發售，認購期間的價格要比正式開盤后廉價一些，有的還以打折或抽獎等方式促銷。購房者在價格優惠的誘惑下簽了認購協議并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發商簽訂了認購書并繳了定金，在正式簽合同時，因某些條款與開發商不能達成一致意見或開發商拒絕簽訂購房者提出的補充條款，購房者提出退房，而開發商拒絕返還定金。 關于第一種情況，沒有正式開盤多因為某種手續未辦理妥當，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發，那么這一時期購房者所繳的定金應當返還，因為

26、所銷物業不具備商品房正式上市的法定條件，認購協議不受法律愛護。關于第二種情況，筆者認為要對定金的性質予以界定，假如構成經濟合同法意義上的定金就不能返還，假如不構成就應予返還。定金是保證合同履行的擔保方式之一，是指合同當事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數額的款項。我國民法通則第八十九條第（三）項規定“當事人一方在法律規定的范圍內能夠向對方給付定金。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；同意定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金?！倍ń鸬男再|和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認為購房者在簽訂認購書時所交

27、的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金？因此開發商在購房者認購時約定“定金”不予返依舊沒有法律依照的。 認購是開發商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的全然緣故還在于其質量、位置、價格和交通等等條件。一些質量好價格又可同意的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比現在日家園。相反認購時交定金不予返還的約定，大有強買強賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發商應免去如此的約定，購房者在買房時也要慎重考慮，不輕易交所謂的“定金”。 簽訂認購書前應當心訂金風險 購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感受某處樓盤比較

28、好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200500元的“小訂”。并承諾，交款后，能夠為您保留35天的房號，在這幾天內，假如您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂認購書，然后在規定的期限內雙方簽訂房屋預售或銷售合同。實踐中，購房者假如在交納“小訂”后不愿購買此房，開發商一般會專門痛快地將鈔票款退還給購房者。 由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區不，往往認為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前假如不愿購房或不能就購房協議與開發商達成一致，“大訂”依舊能夠退還。但當要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特不是有些開發商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不

29、愿再購買時，爭議比較多。 由于沒有明確的法律規定，當前法律界也存在著不同的意見。 有的觀點認為，認購書是購房者保證按時與開發商簽訂正式的房屋買賣合同，假如不能按時簽訂此合同，則應該承擔違約責任，因此“大訂”應該屬“定金”性質。假如購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權以購房者違約為由不退定金；假如賣房者將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 有的觀點則認為，認購書是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，預備進一步協商前簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優先購買權，

30、在約定的時刻內，賣方不得將該房屋售予他人，因此“大訂”應該是“訂金”。 所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。是指債權債務關系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數額的貨幣。假如一方當事人不能履行規定的義務，能夠定金形式承擔違約責任。民法通則、合同法和擔保法等均有專門規定。從法律規定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務履行后能夠抵作價款，因此定金

31、也就具有預先給付的性質，這是定金與訂金的相同之處。 而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認識上的不清，往往將“定金”寫成或講成是“訂金”. “訂金”與“定金”的債務性質完全不同，“訂金”屬于預付款性質，它不起擔保作用。賣方違約，買方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方決定不購買，賣方應將認購金退還；但假如買方超過規定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預留的期

32、限以及開發商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以幸免糾紛。 同時，假如購房者在規定的時限內去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協議的具體條款使雙方發生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應由購房者獨自承擔，進展商應當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴峻損失，這對購房者是不公平的。 因此，購房者在買房前一定要注意認購書的約定內容，分辨清晰是“定金”依舊“訂金”，留意“定金”風險。買房流程全接觸，簽定合同 （四）簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權利和義務都體現在內了。另外，一旦今后與銷售方發生糾紛，購房

33、合同但是解決的重要依照和憑證。因此，在簽合同之前，您需要認真查驗進展商的資格和五證(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證)；假如是現房, 依照規定，進展商差不多不需要再辦理銷售許可證，而改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理房屋產權證。您一定要看清晰進展商的房屋產權證是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。 在合同中，買房人必須要把全部有不明白的問題落實下來，通常，進展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭承諾，然而等到實際交付的時候，專門可能就會出現問題，而引起糾紛。進展商會把

34、先前的承諾否決，講合同中沒寫。因此，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。 您假如對簽訂合同沒有把握，能夠托付律師來協助辦理，律師能夠關心您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。 (注意： 還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感受不行，不想購買的時候，進展商能否退還定金？這就需要購房人和進展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者能夠終止協議，拿回定金。) 簽訂購房合同時，應特不注意四點: 一是房屋面積出現誤差時，選擇退房、要求賠償、據實結算等是消費者的要緊權利，購房人應當特不注意合同中對這種

35、權利的約定； 二是商品房買賣合同示范文本內“面積確認及面積差異處理”中空格處可填寫雙方自行約定的內容，而不是開發商單方規定的對消費者不公平、不合理的條款，不可輕易填寫或草率約定； 三是不可輕易同意開發商刪除商品房買賣合同示范文本內印制的預先擬訂內容； 四是假如必須填寫“自行約定”內容或刪除商品房買賣合同示范文本內印制的預先擬訂的“面積確認及面積差異處理”有關條款內容，建議向有關行政治理部門或律師咨詢。 預防開發商合同上做手腳 案情 新年伊始，王小姐盤算著和未婚夫置辦一套婚房，通過現場多次勘察比較，王小姐看中了某明星代言的一個新盤。精美的樓書、熱情的服務、便利的交通、增值的前景以上種種，差不多上

36、王小姐打算下血本購買房屋的重要因素。開發商預售的樓盤是精裝修的房屋，在王小姐交付定金時，售樓小姐十分確信地稱在正式簽訂的預售合同中會明確約定房屋裝修方面的問題。但到了正式簽約的時候，細心的王小姐依舊發覺，在房屋的價格條款部分，開發商提供的預售合同中只是列出了房屋的總價款。讓王小姐頗為不放心的是，假如在合同中不列明該價款已包含裝修款，那么以后開發商會可不能讓她再繳納裝修款項。王小姐專門就此疑問向售樓小姐咨詢，售樓小姐哈哈一笑，稱王小姐不明白行，售樓小姐稱她銷售的幾十套房屋差不多上如此簽的合同，房屋的裝修是開發商贈送給業主的，因此在預售合同的價款部分不必多此一舉，加上這么一條。半信半疑的王小姐最后

37、依舊按照售樓小姐的要求簽了預售合同，同時按照預售合同的約定，支付了首付款。后來，王小姐經朋友指點，在業主論壇上和其他業主交流，了解到此開發商一期銷售的部分房屋內有裝修的質量問題。王小姐想想專門后怕，擔心到時候自己的房子也有如此那樣的問題。誰知到了正式交房的時候，王小姐依舊發覺自己房子的裝修存在質量問題，王小姐一怒之下，起訴到法院，要求開發商退還全部房款，解除雙方簽訂的預售合同。 判決 法院認為：雙方訂立的預售合同是雙方當事人真實意思的表示，王小姐訴稱開發商在訂立合同時存有欺詐的行為，因其未提供足夠的證據，法院不予采信。同時關于王小姐解除預售合同，退還房款的訴訟請求不予支持. 評析 本案中，王小

38、姐的訴訟請求缺乏必要的法律依據，難以得到法院判決的支持。首先，廣義的合同解除有法定解除和約定解除之分。法定解除是指合同在履行過程中出現法律規定的解除情形時，當事人能夠依法解除合同。約定解除是指雙方當事人通過協商同意將合同解除的行為。結合本案，開發商預售的房屋內部裝修存有質量問題，并未使得整個合同目的不能實現。王小姐在簽訂預售合同時也未就內部裝修的質量問題設定解除權的條款。因此，不管從法律角度，依舊從合同本身，王小姐的主張都缺乏必要的依據。其次，王小姐以開發商存在欺詐情形為由訴至法院，按照合同法的規定，以欺詐、脅迫的手段違背當事人的真實意思訂立的合同，受損害方有權請求法院變更或者撤銷。因此，王小

39、姐若依據開發商欺詐的事實，其訴訟請求也應該是撤銷該預售合同。最后，盡管王小姐專門難通過舉證達到撤銷該預售合同的目的，但她仍能夠依據預售合同要求開發商對內部裝修進行修復，假如開發商提供的內部裝修材料與預售合同不符，也可要求開發商予以更換。 律師提醒 精裝修的房屋，最好在預售合同的價款部分明確該價款已包含裝修費用。同時在預售合同的附件中，要明確列明裝修的材料，對可能出現的裝修質量問題也要盡可能地明確責任。（作者系上海市申房律師事務所主任、律師） 在購房合同中，開發商一般會承諾辦好房產證的時刻，或是提供買房人自己辦理的必備文件?？赏兄Z的時刻到了，開發商卻沒有辦好房產證，購房者也無法自行辦理房產證

40、。面對房產證的遙遙無期，購房者該如何辦？開發商不依照合同如何辦？ 案情入住三年未拿到房產證 起因：2002年初，王女士在CBD中央區選擇了一個公寓樓盤，以按揭貸款方式購買了其中一套公寓房，并于2003年6月順利收房。 由因此投資型購房，王女士自己并不去住，而是將房屋租了出去，打算在房價上漲后再出售。據王女士了解到，同樓的絕大多數業主都屬于投資型購房。 入住不久，開發商收取了房屋公共維修基金和契稅，并承諾將專門快辦理房產證了，可眼看購房合同中規定的辦理房產證時刻已到，卻仍不見房產證蹤影。而現在王女士購買的這套房產價格已上漲，王女士打算將房子出售以獵取投資收益。因此王女士找到開發商詢問，被告知正在

41、辦理。但兩個月后，開發商仍未下發房產證。 王女士開始懷疑項目有什么問題。因此拿著購房合同到市建委查詢該項目備案資料，但工作人員稱，只能在出現糾紛起訴后托付律師來查。 對抗：停付月供后開發商承擔連帶擔保責任 王女士覺得起訴開發商太苦惱，因此沒有提起訴訟。但由于遲遲拿不到房產證，王女士一氣之下開始拒絕償還銀行貸款。 銀行打電話催討貸款時，被王女士拒絕。由于開發商負有連帶擔保責任，起初幾個月的貸款便由開發商代為償還。但之后銀行方面表示，假如王女士再不按時還款，銀行將起訴，而且會把王女士列入銀行“黑名單”。 盡管王女士此后陸續還了銀行幾個月貸款，但由于開發商始終不能確定辦好房產證的時刻，想到自己投資可

42、能面臨的巨大風險，王女士最終依舊決定不再支付銀行貸款。在王女士累計9個月未支付銀行貸款的情況下，銀行按擔保合同規定一次性扣劃了開發商為該房屋擔保的全部未付款項。 開發商因此托付律師找到王女士，要求歸還其為王女士代償的按揭購房款。但王女士以開發商嚴峻違約為由拒絕償還。開發商回應講假如不還款，將收回王女士的房屋并進行拍賣，用拍賣款歸還開發商代付的款項。 決定：為幸免投資風險要求退房 由于王女士堅持拿到房產證后再付月供，開發商因此對其下了最后通牒，稱若再不還款就到法院起訴。王女士向律師咨詢后得知，這種情況下假如打官司，開發商將承擔沒有按時辦理房產證的違約責任。但按合同規定計算，這筆罰款遠遠抵不上開發

43、商代償的銀行按揭款?？杉偃缫淮涡詺w還開發商代償的款項，就意味著仍將接著承擔房產證辦理不下來的風險。這時的王女士感到自己處境極為不利，因此想到了退房。聽講王女士要退房，開發商態度緩和了許多，因為怕王女士退房可能會引起連鎖反應，導致其他業主大量要求退房。目前情況仍在協調。律師指南延期辦理房產證業主可要求索賠房產證遲遲辦不下來的情況目前并不鮮見。假如開發商的大產權證辦不下來，也就無法辦理產權分割，購房業主的小產權證自然是遙遙無期了。假如在規定時刻內因為開發商的緣故不能辦理房產證，開發商應承擔違約責任。王女士可通過法律途徑索要賠償依照目前情況分析，由于開發商的緣故，導致王女士在合同規定時刻內無法拿到房

44、產證，王女士可依照合同相關規定，追究開發商違約責任。如每拖延一天承擔購房總價款萬分之一的違約金。在協商不成的情況下，王女士能夠先行起訴，就已超過的期限要求支付違約金。此后開發商仍然不能辦理房產證的，能夠再次起訴追究后一段時刻的違約責任。以“拒還月供”抵制開發商違約不理智發生房產證遲遲辦理不下來的情況，購房者不能以此抗拒銀行還款。購房合同與銀行借款合同是兩個既關聯又相互獨立的合同，開發商對借款合同的擔保合同是依附于借款合同的。按法律程序，當王女士簽訂購房合同并支付首付款后，銀行以貸款的方式為王女士支付了其余款項，這時王女士已全部履行了對開發商的付款義務，轉而形成與銀行的債權債務關系。假如王女士不

45、履行對銀行的還款義務，銀行有權按擔保合同規定要求開發商承擔擔保責任。而開發商代為還款后，可轉而向王女士追償。購房合同履行中有什么問題，應由雙方依據合同或法律規定解決，購房人不能因開發商的違約而不履行銀行貸款合同義務，拒付銀行貸款是不理智的。 退房時須注意解除權行使期限王女士采納退房的形式也未嘗不可。依照法律要求，商品房買賣合同規定或法規規定的辦理房屋所有權登記期限屆滿后超過一年的，由于出賣人緣故導致購房者無法辦理房屋所有權登記，購房者可請求解除合同和賠償損失。王女士購買的樓盤現在已超過合同約定期限一年沒有辦理好房產證，因此她已享有解除合同退房的權利。但需要提醒的是，請求解除合同應當注意行使合同

46、解除權要在一定時刻內進行。當發生法定解除權事由時，合同一方享有合同解除權。法律沒有規定或當事人沒有約定時限的，經對方催告后，解除權行使的合理期限為三個月，對方沒有催告的，能夠在一年內行使解除權；逾期不行使的，解除權將失去。 退房流程一覽表 第1步向開發商發出解除合同通知書。開發商同意的，雙方協商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發商賠償相關損失，由法院判決。 第2步在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔保貸款合同。依照最高人民法院的司法解釋，這種請求法院應給予支持。 第3步將開發商歸還的購房款優先歸還享有抵押權的銀行。開

47、發商在歸還購房款時能夠將代為償還的銀行款項予以扣除。買房流程全接觸，付款方式（五）申請個人住房貸款應具備的條件：有合法的身份；有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購買、建筑、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；在所購（建、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建、大修）住房的首付款。有貸款行認可的資產作為抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他組織或個人作為保證人；銀行同意的貸款行規定的其他條件。一次性付款是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左

48、右的優惠，如是現房則能專門快獲得房屋的產權，假如是期房則這種付款方式價格最低。弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經濟能力有限的購房者壓力較大。假如是期房的一次性付款，開發商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。分期付款 又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。 利：緩解一次性付款的經濟壓力，也可用房款督促開發商履行合同中的承諾。 弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。按揭付款即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為

49、它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，因此成為促進房地產市場活躍的最有效手段。利：能夠籌集到所需資金，實現購房愿望，花改日的鈔票圓今天的夢。弊：目前手續繁瑣、限制較多。公積金貸款居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結合的組合貸款已是購房最普遍的貸款方式。因為它比較符合現實又較為合理，怎么講每戶家庭能夠計貸的個人住房公積金額度可不能專門多，若全部向銀行貸款又會在利息上負擔太重。個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補貼性質，只要個人所在單

50、位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權申請貸款，它最大的優點是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也只是4.59%，不僅低于現行同期銀行個人住房按揭貸款利率（一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點左右），而且要低于現行同期的銀行存款利率。也確實是講，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。下面以五年期的儲蓄存款和公積金貸款為例進行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。買房

51、流程全接觸，驗收房屋（六）為了便于客戶檢查房屋質量，那個地點附上一則驗查房屋質量的簡易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。第1招：看備案留兩書新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發商提供的住宅質量保修書和住宅使用講明書。2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時，都要進行一戶一驗，并出具住宅工程質量分戶驗收表。住宅工程質量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。第2招：衛生間不滲不存檢查衛生間地面是否滲漏，能夠用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。那個檢測最好與上層

52、住戶同時進行，如此既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。然而，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。第3招：門窗靈活嚴又亮試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。只是，衛生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質量要緊看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛生間的門還要刷下邊那面。第4

53、招：輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到空空的聲音，確實是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。第5招：頂層住戶查滲雨假如買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么通過兩場大雨的考驗，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。第6招：陽臺裂縫危險大一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，阻礙美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發覺房間與陽臺的連接處有裂縫，專門有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。第7招：保溫不行

54、墻滴水冬天，房間里的墻面假如有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，那個墻面的保溫層確信有問題。第8招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。第9招：暖氣支管有坡度 暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，那個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。第10招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高

55、出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。第11招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能操縱室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分不檢查各個分閘是否能完全操縱各分支線路。第12招：保險插座護幼童為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。第13招：衛生間插座規矩多衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施?熏衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?熏洗手盆的上方不應有插座。第14招：廚衛緊臨通風道廚房、衛生間應與通風道就近安排，如此有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。第15招：開關

56、接口拉一拉檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其不忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。如何樣認定房屋質量不合格 依照解釋第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴峻阻礙正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。 那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴峻阻礙正常居住使用”這些概念呢？從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的要緊構件相互連接、作用的平面或空間構成體。 主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的

57、各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。 所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形?！皣谰璧K正常居住使用”應指由于房屋質量問題，嚴峻阻礙買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。律師指點 室內空氣不合格也可拒絕收房大成律師事務所吳建中律師告訴記者，在收房過程中，如發覺房屋質量問題，應分不情況作不同的處理。假如是房屋主體結構不合格或者室內空氣質量不合格(特不是精裝修房屋)的

58、，業主有權拒絕收房，并要求開發商退房并賠償損失。 而其他質量問題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復再交房和先收房再修復兩種。假如在購房時選擇了后者，則業主就不能以房屋存在質量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發商進行修復。此類質量問題又可分為兩種，一是不阻礙裝修施工或入住的一般性質量問題，二是阻礙裝修和入住的嚴峻質量問題，如漏水、墻體開裂、精裝修嚴峻不合格等。不管何種情況，業主都需要在與開發商及物業簽署房屋驗收交接單時，把需要修復的質量問題確認下來，并明確修復的期限。由于集中交房期間問題比較多，業要緊主動地多與開發商、物業聯系，督促其盡快修復，不要等待。關于嚴峻阻礙業主裝修或入住

59、的質量問題，假如開發商拖延修復，給業主造成損失的，業主有權依法索賠，但要注意搜集和保留好證據。此外，關于較嚴峻的問題，業主能夠要求在修復前先制定修復方案，并經原設計單位或其他有專業資質的單位進行鑒定、認可。 貼心提醒 新房保修期從交付之日起計算住宅質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。 房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到阻礙，或因主體結構質量不合格給購買人造成

60、損失的，開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，能夠向住宅質量保證書中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。住宅工程交付使用時，住宅工程質量分戶驗收表應當作為住宅質量保證書的附件一并交給業主。同時，住宅質量保證書中有五項內容必須在住宅單元入口進行公示，公示期不得少于6個月。另外，住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。 住宅質量保修正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期 1.屋面防水3年； 2.墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 5.