1、商業治理公司招商部開店流程第一部分 項目規劃設計參與時期1.1 項目規劃設計的目的規劃研究院負責XX廣場步行街的項目規劃設計，商管公司招商部需依照商業經驗對提出調整意見，使步行街建筑規劃符合商業經營需求，為招商及日后運營奠定基礎。1.2 規劃設計的設計要點步行街鋪位劃分、主力店與步行街交接口、主通道、手扶梯位置等。規劃設計的工作流程集團規劃研究院設計初稿集團商管公司提出意見集團規劃研究院調整集團批準集團規劃研究院發至集團商管公司、項目治理中心、地點項目公司。項目規劃設計時期使用的工作標準及制式表格1.4.1步行街房產技術條件1.4.2步行街鋪位劃分意見表XX廣場步行街商鋪規劃建議匯總表序號調整

2、項目調整位置調整內容備注1鋪位分割2手扶電梯3主力店入口4主通道5其他678制表人：部門主管：主管副總： 總經理：第二部分 項目資料預備2.1項目資料預備內容2.1.1規劃院設計圖紙（CAD文件）2.1.2當地行政商業地圖2.1.3當地市場調查報告2.1.4項目工程技術指標2.1.5項目公司工程進度表2.1.6開業日期的確定2.1.7商務部提供主力店的招商情況2.1.8第一次當地商管招商工作會議內容2.1.9招商前期工作打算2.1.102.2項目資料預備時期操作流程2.2.1規劃院圖紙會匯合各方面的信息而隨時進行修改，因此圖紙更新應動態跟蹤，派專人負責與規劃院文件的對接。并將最新圖紙傳達至相關

3、人員。2.2.2圖紙的修改稿每次更新以規劃院負責人在打印稿上簽字為準，并附上相應的電子文檔資料。2.2.3由規劃院出具項目工程技術指標，包括面積、柱距、層高、距離、承重、停車位等要緊內容。2.2.4當地行政商業地圖應包括項目所在都市要緊商圈、商業設施、要緊新開發樓盤、居民分布等內容。2.2.5由當地項目公司出具工程進度表，應包括要緊時期性時刻節點，并動態跟蹤時刻節點的變化，并以此確定啟動招商的時刻。2.2.6由商務部出具主力店的招商情況，并動態跟蹤主力店引進的變化。2.2.7與當地商管公司溝通，制定前期工作打算，應包括市場調查報告完成時刻、開業各項工作推進打算、人員招聘、招商制度、招商實施方案

4、、異地招商打算、租金政策、業態規劃、品牌落位等要緊工作內容。2.2.8依照已開業的XX商業廣場資料，編制租賃確認書、租賃合同以及相關審批流程2.3項目資料預備時期使用的工作標準及制式表格2.3.1與規劃院圖紙的交接應專人負責，每次應有檔案記錄2.3.2重要文件應有部門負責人簽字存檔2.3.3項目工程技術指標、項目公司工程進度表、主力店的招商情況會隨時變化，應注意動態跟蹤2.3.4招商前期工作打算及開業工作推進表應充分征求當地商管公司的意見2.3.5現在期的要緊制式表格為內部聯絡單及請示文件內 部 聯 絡 單日期： 年 月 日發起聯絡公司、部門：商業治理公司 聯絡對象 ： 事宜： 關于 的函 特

5、此聯絡，感謝配合！各級領導批示意見 建議反饋時限： 年 月 日請示 APPLICATION 致toXXXX集團商業治理有限公司 自from XX萬達商業廣場治理有限公司日期date 年 月 日 頁數page 關于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的請示xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 妥否，請領導批示！附:第三部分 市場調研31市場調研的目的 市場調研的目的是為項目規劃、招商預備提供信息,為決策者提供項目定位的依據 ，客觀、系統地收集、整理、研究、分析商業的市場的現狀與特點，明晰項目自身的優略勢，將其轉化為決策項目規劃，定位的基礎。 32市場調研的作用 3.2.1 了解項目所

6、在地的都市差不多情況3.2.2 了解項目所在區域的差不多情況3.2.3 了解項目所在地的商圈分布及特點3.2.4 了解項目所在區域的商業情況3.2.5 為決策提供依據3.3市場調研的要緊內容3.3.1 都市綜合經濟指標往常一年度（或者是上半年的經濟數據為準），要緊內容為商業對都市的貢獻程度，商品流通的規模、社會消費品零售情況，商業設施的進展情況，其中包含GDP、商業GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數、各行業零售總額、占比以及它們的增長幅度等各項數據。商業運行狀況：衣食住行等各項消費支出的規模、增長幅度、以后的進展趨勢。業態在都市中所處的地位、進展的狀況、增長的趨勢。各商業中

7、心的分布、業態組合、經營規模、經營特色。3.3.2 都市人口狀況 人口總量、分布、年齡結構、受教育程度、性不結構等。3.3.3 都市居民消費適應 消費占比分析、消費趨向分析、消費結構分析、購買力分析。3.3.4 同業市場狀況同業市場的分布狀況、經營形態、進展規模、各業態的結構以及占比、經營特色、以后的進展方向。3.3.5 都市交通狀況 交通網絡分布、交通進展狀況、要緊交通工具、各交通工具的運營能力。3.3.6 政府規劃政府在以后的5-10年的規劃情況，尤其是項目地所在的區域的都市規劃情況3.3.7 項目所在商圈情況 A、所處地理位置 B、周邊環境 C、各項經濟指標及同期比 D、商業分布、結構、

8、進展狀況及進展空間 E、人口總量、分布、結構狀況 F、消費適應、消費結構占比、購買能力、消費趨勢 G、交通狀況3.3.8 競爭同業調研 A、經營規模 B、行業中地位 C、經營風格及特色 D、業態組合、商品結構及占比 E、競爭優勢 F、租金標準及收益 G、物業條件、設備設施狀況3.3.9 商圈內物業租金標準及經濟收益3.3.10商戶資源調研3.4 市場調研的方法3.4.1全面調查法 3.4.2 重點調查法 3.4.3 抽樣調查法 3.5 市場調研的操作流程 3.5.1調研預備時期 A、確定調研目標 B、調研范圍的劃分C、調研的時刻安排D、制定調研打算E、調研人員的分工F、調研表或問卷的設計等資料

9、的預備3.5.2正式調研時期 A、確定資料來源 B、進行資料收集C、實地抽樣調查、D、現場問卷調查E、現場觀看調查F、專家訪談調查 3.5.3 結果處理時期 A、對收集的資料進行匯總和整理B、對整理出的資料按類不進行歸納C、對歸納出的結果進行分析研究D、通過分析研究得出結論E、對結論進行總結整理出市場調研報告36市場調研時期使用的工作標準及制式表格 3.6.1市調問卷調查表問卷調查表 先生/女士： 您好，我們是XX集團的調查員，感謝您在百忙之中對我們工作的支持，本次調查要緊針對您對XX城區內商圈商業情況的見解做一些了解。特此聲明。感謝！敬請您認真詳細填寫本調查表，所有問題您只需在對應的答案“”

10、中劃寫 “ ”即可。年齡： 性不： 一、甄不部分：1、您居住在下面什么范圍內？蓮湖區 碑林區 新城區 雁塔區 其他區2、工作在下面什么范圍內？蓮湖區 碑林區 新城區 雁塔區 其他區3、您現在住宅屬于下面哪種情況？自購 租賃 單位宿舍 4、您的工作單位屬于下面哪種類型？國營企業 外資/合資企業 事業型單位 私營企業 自由職業者 學生 離退休 無業二、消費適應及期望部分1、您出行的交通形式要緊是下面哪種？自行車 公交車 出租車 自駕車2、您經常到什么地點消費？服裝消費、日用品消費 餐飲消費 、娛樂休閑消費 東大街 西安飯莊 鐘樓文商中心西大街 鼓樓回民飲食街 小寨廣場中大國際購物中心 家世界超市

11、其它 其它 3、在XX市西大街內，您最希望商家能夠提供什么類型的購物場所？大型百貨商場 名品服飾專賣店/步行街 家居用品大賣場 超市/大賣場 家私店 電器大賣場 名牌折扣店 建材超市 4、您希望商家能夠為您提供什么類型的用餐場所？中式快餐店 西式快餐店 休閑餐飲店 國內特色餐飲店 異國特色餐飲店 中式食府 咖啡館 冰淇淋店 巧克力店 茶藝館 面包店 自助餐廳 5、阻礙您選擇餐廳的要緊因素是什么？裝潢 衛生 氣氛 交通 口味 檔次 實惠 服務 其他6、您希望XX區域能有一個什么樣的大型購物中心？現代時尚購物廣場 青春、休閑購物廣場 經常有文化活動、表演 大型百貨商場 盡情體驗的歡樂之城 購物、餐

12、飲、休閑娛樂一站式購物廣場三、背景資料部分：1、您的文化程度？ 高中 中專 大專 本科 碩士2、您的職業？金融 服務 商貿 制造 營銷 房產 政府 醫保 IT 文教 學生 待業 其他 無業3、下面那個最能代表您的個人收入情況？500元以下 500-1000元 1001-2000元 2001-3000元 3001-5000元 5001-7000元 7001-10000 10000元以上4、您每月用于日常消費總額占月收入的那種比重？ 20%以下 30%左右 40%左右 50%左右 60%左右 70%以上5、您在居住地和工作地的消費比列屬于什么情況？（兩項合計100%）居住地 工作地30%以下 30

13、%以下40%左右 40%左右50%左右 50%左右60%左右 60%左右70%以上 70%以上6、您的各項消費中，各自的比重是多少？（三項合計100%）購物 餐飲 娛樂休閑 10%以下 10%以下 10%以下20%左右 20%左右 20%左右30%左右 30%左右 30%左右40%左右 40%左右 40%左右50%左右 50%左右 50%左右60%左右 60%左右 60%左右70%以上 70%以上 70%以上 3.6.2商業項目調研表 商業項目調研表 項目名稱：位置：面積：項目介紹：樓層平均租金主力品牌備注租金收取方式合同年限保證金收取優惠政策商戶來源項目分析3.6.3商戶資源調查表 品 牌

14、調 查 表序號業 態 業 種品牌店面地址經營面積品牌描述經營方式3.6.4商鋪租金調查表 商鋪租金調查表 20 xx年xx月xx日區域 位置類型平均租金面積經營內容備注第四部分 商業規劃時期商業規劃的目的步行街業態規劃對步行街的各業態、業種進行規劃，使得步行街內業態及品牌符合商業規律及顧客需求，從而達到步行街穩場、旺場。商業規劃的工作流程4.2.14.2.24.2.34.24.24.3商業規劃時期使用的工作標準商業規劃的規劃要點步行街業態分類一般分為三個品類：服裝、餐飲、特色服務。XX步行街的業態規劃的配比原則為加大餐飲的比例，一般占比50%以上，按照整個步行街的業態占比來看，應縮小服裝的比例

15、，一般步行街的服裝占比操縱在30%左右；其余的為特色服務，盡管特色服務品類較雜，但品牌總數較少，依照其定位設置在步行街內的配比。4.4.1步行街總體定位：依照項目所在都市市場情況、居民情況、商業情況、競爭對手情況、廣場位置及物業情況、主力店情況，通過對步行街的檔次定位、功能定位、品牌定位、主題定位、客層定位、項目當地文化定位、服務定位、商品定位、治理定位來進行步行街的整體定位。4.4.2業態配比及位置分布：1、 做好充分的市調，充分了解項目周遍的業態的市場占有量，分布情況，以及周遍居民的收入水平，消費層次。依照廣場整體功能定位、主力店業態、商戶資源情況對步行街的業態配比進行確定；一般來講服裝服

16、飾的商戶資源相對來講較多，對步行街的精品服裝服飾專賣店，甚至旗艦店支持較大。依照步行街業態特征、物業條件、主力店關聯性、各業態租金承受標準及顧客消費適應對各業態位置進行確定。并依照品牌的形象、知名度、聚客度、承租力來確定各業態及各品牌的位置，比如：關于世界品牌或國內一二線品牌承租較高的品牌能夠考慮將其設置在一樓入口處的黃金位置，而關于餐飲業態扎堆經營的特點，強聚客力的優勢，我們能夠將其設置在較高樓層以便引導客流向上運動。4.4.3步行街業態規劃內容規范步行街總體定位描述：包括經營檔次、功能、業態種類、目標顧客群體、經營主題、品牌定位。步行街是XX商業廣場的靈魂和紐帶，通過步行街來串聯廣場的各個

17、業態及主力店、室內步行街是XX商業廣場的交通樞紐中心，最容易組織顧客形成層間運動，從而達到提升XX商業廣場的整體客流，通過對步行街的定位與主力店形成差異化亦即“錯位經營”，來提高XX商業整體的市場競爭力。檔次定位：關于步行街的檔次定位我們應考慮百貨主力店的檔次定位，略低于XX百貨，以次來襯托百貨。功能定位：步行街的功能應依照項目立地環境及所在商圈的情況來確定。也是對XX百貨的一種補充。對有些項目步行街而言，我們應側重于功能型的業種招商。4、 品牌定位：由于考慮到百貨的因素，步行街的品牌應考慮品牌旗艦店，以防與百貨同質化，失去步行街的特色。主題定位：既然是“街”，那我們必須注重景觀、休閑氛圍的營

18、造，使顧客真正能感受到“街”的氣息。客層定位：時尚消費一族、社區居民、進入到商業廣場的所有顧客。各樓層定位及業態描述：一樓：作為步行街一樓來講，應該是檔次、形象、品牌較好的樓層，具備引領消費時尚的作用，同時同時要考慮百貨一樓的定位和品類布局，是百貨一樓定位、業種的提升和補充。二樓：二樓的檔次應略低于一樓，所面向的消費群體應適應所在樓層百貨的客群，起到客群相通，客群互補，并應綜合考慮到特色業種的添加以彌補百貨的不足，增加步行街的特色。三樓：一般應依照項目的立地環境和市場結構進行業種確定，使三樓成為整個步行街的聚焦點，一般多以老百姓最關懷，生活不可或缺的餐飲為首選。各業種分布及目標品牌：將業種落位

19、到平面圖，并將目標品牌落位到各商鋪，每個商鋪確定3個以上目標品牌 業種分布：第五部分 租金標準及招商政策制定時期租金標準及招商政策制定的目的制定租金標準及招商政策，為招商提供依據，保障招商工作順利進行。租金標準及招商政策制定工作要點制定年度總租金指標、各樓層租金標準、各鋪位租金標準、優惠期及優惠執行方法、押金及租金交納方式、租賃年限、年度遞增率等。租金標準及招商政策制定的工作流程5.3.1集團商管公司招商部依照當地市場情況、步行街業態規劃、集團要求草擬新商業廣場步行街招商政策及租金方案。5.3.2招商政策及租金方案包括：各商鋪租金、各業態租賃合同年限、保證金及租金交納方式、租金年增長比率、優惠

20、政策。5.3.3新商業廣場步行街招商政策及租金方案草擬后，由集團商管公司招商部提報集團商管公司論證，集團商管公司總經理、各業務主管副總經理、各部門負責人、當地商管公司及集團其他部門領導參與論證，經討論、調整后的招商政策及租金方案報集團領導審批。5.3.4經營期商業廣場步行街招商政策及租金方案形成后，經集團商管公司招商部審核，報集團商管公司審批。5.3.5集團商業治理公司招商部負責監督、檢查政策及方案執行情況。5.3.6各地商管公司依照批復的招商政策及租金方案，確定每個鋪位的租金及招商政策，報集團商管公司審批。商鋪招商政策及租金經審批后，各地商管公司需嚴格執行。5.4租金標準及招商政策制定的工作

21、標準及制式表格5.4.1租金及招商政策制定工作標準租金標準制定A、樓層租金標準：依照可參照本都市商業項目樓層租金、項目地理位置、主力店情況、品牌資源情況等因素確定。B、業態租金標準：依照業態行業特點（比如：餐飲的租金普遍較低）以及當地業態的市場租金情況確定。C、鋪位租金標準：依照樓層、業態租金及鋪位所處位置的好壞差異、及主力店接臨程度及以后客流走向及數量來確定。D、年度總租金標準：依照鋪位租金、招商滿場率、優惠條件以及對以后租金的市場預測來確定年度總租金。2、招商政策制定A、合作年限：依照不同的業態業種、商戶投資程度以及和XX戰略合作程度來確定，一般類不品牌。一般類不品牌3年以內，餐飲采納在3

22、+2形式，銀行及一些戰略品牌可適當放寬年限。B、優惠條件及執行方案：依照前期對當地市場租金的調查、對手與商戶合作條件以及項目所在地段商圈來確定。C、遞增比例：依照XX對項目地段的市場阻礙程度，以及對以后市場的提升情況來確定，同時亦考慮業態業種的行業特性。D、押金及租金交納方式：依照當地的市場情況，以及XX項目在市場的認知和商戶對XX的忠誠度來確定，因此還要結合業態業種以及戰略合作程度來確定。5.4.2租金匯總表5.4.3租金明細表第六部分 招商預備 61 招商預備工作的具體內容6.1.1招商團隊組建：編制招商營運人員組織結構,經審批后配合人力資源部招聘招商人員。成立招商小組，項目總經理為組長，

23、負責分管招商營運的副總經理為副組長招聘有經驗的招商人員，策劃人員（會CAD工程制圖）； 6.1.2人員培訓編寫廣場規劃培訓材料，對廣場及步行街的定位、租金標準、招商政策進行培訓。對企業文化、 治理制度、專業知識 、招商打算和業務流程、談判技巧等進行培訓，以提高業務人員水平。招商洽談預備培訓：由于租戶廣泛性和豐富性，要求洽談前對每個承租戶進行分級評估，選定談判方式，對談判可能出現的問題要有應對措施；招商洽談要求培訓：招商人員要從實際動身注意談判的原則性與靈活性，既要遵守公司招商政策不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商打算和目標。要求招商人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文

24、字表達的一致性，招商人員要有比較好的表達能力，也要有較強的公關能力。對出售產權商鋪、同時由我司同意托付的，要搜集業主自然狀況、要求和建議、投資意向等資料進行分類建檔；重點業戶單獨建檔，以便招商對接。6.1.3設備和物品預備當地商業公司負責購置招商辦公設備及辦公用品，購置招商車輛；負責招商辦公室和招商環境氣氛布置， 6.1.4資料預備意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協議、廣告位使用合同、營運治理手冊等文本資料預備；營業執照、 房屋租賃許可證、 停車場經營許可等國家和當地政府規定的相關證照預備；項目整體規劃方案及建筑圖紙、商業布局、物業條件、商業經營面積確認；工程進度時刻安排；室內、外裝修

25、效果圖（規劃部提供）；鋪位平面圖，面積、租金明細表；業務流程、治理制度：依照集團相關規章制度擬制當地公司治理制度和業務流程。擬制完成后應交集團商業治理公司行政部存檔備案；招商手冊，項目簡介：不同時期的宣傳資料的設計風格應保持一致，文字內容應保持連貫，招商宣傳資料方案須報經集團商業治理公司審批后方可制作，招商宣傳資料印制完成應交集團商業治理公司招商部存檔備案；招商人員統一講辭（如：答商戶100問）：其內容應與銷售宣傳資料和招商手冊內容保持一致，不得夸大事實，不得有任何關于租賃價格、回報率等承諾（對產權銷售的商鋪），6.2 招商預備工作的工作流程項目定位及規劃方案確定項目定位及規劃方案確定集團批準

26、后的招商條件項目招商人員到位集團商業治理公司派駐招商經理組建當地招商團隊制定招商工作打算啟動、展開招商工作合 同 審 批 流 程招商工作完成開業一個月后移交當地治理公司招商宣傳資料到位 6.3招商預備時期的工作標準及制式表格631XX商業廣場客戶洽談記錄表XX商業廣場客戶洽談記錄客戶名稱：經營品類品種：聯系人：電話：性質：生產廠（ ）代理（ ）個人（ ）洽談內容：1、面積需求：2、現經營情況及地點：3、來訪次數：4、合作意向：5、其他：洽談人：日期：632XX商業廣場客戶咨詢登記表XX商業廣場客戶咨詢登記表序號時刻客戶姓名/公司名稱聯系電話 經營項目所需面積目前經營地點備注 633招商部倒計時

27、工作打算表招商部倒計時工作打算項目至開業時刻督辦人責任人六月七月八月九月工作內容102030102030102030102030招商實施時期裝修跟進時期營運籌備開業慶典制表人： 分管副總：634XX商業廣場租金收益進度匯總表XX廣場租金收益進度匯總表編號商品類不 總體情況已完成情況待確認意向客戶套內面積租金收益商鋪數租金平均單價套內面積租金收益商鋪數平均單價 套內面積租金收益商鋪數套內面積租金收益商鋪數面積 占比租金收益占比 數量 (個)占比 面積 占比租金收益占比數量 (個)占比 面積 占比租金收益占比數量 (個)占比 面積 占比租金收益占比數量 占比1生活服務2服裝服飾3 餐飲合計制表人:

28、分管副總： 總經理：635XX商業廣場機場裝修進度表XX商業廣場進場裝修進度表序號商鋪號面積品類品牌正式合同簽約日期意向書簽約日期可能圖紙送審日期圖紙送審情況可能進場日期實際進場日期可能完工日期責任人第七部分 招商及簽約7.1招商及簽約時期工作內容7.1.2對招商團隊的人員進行工作分工，分解目標任務，傳達權責；7.1.4招商啟動后兩月內召開一次大型招商會，組織差不多進駐從項目竣工前四個月至項目開業或意想進駐的商戶現場簽約，邀請目標商戶參觀商鋪并介紹商場定位、進展前景等情況，邀請當地政府主觀部門和新聞媒體參加會議，進一步擴大阻礙；招商人員和招商主管領導現場接待，促成商戶主動進駐；7.1.8承租人

29、在簽訂租賃協議的同時，應與當地集團所屬商業治理公司簽定統一經營治理協議，同意統一經營治理；7.1.11采取走出去、請進來的方式，借助各種展會、節日進行招商，力邀部分品牌經銷商考察、洽談、入駐。全國性的服裝博覽會由商業治理公司招商部負責，各地治理公司可參加在本省舉辦的各種展會；7.1.12注重發揮知名品牌、大客戶的阻礙力，對有意向的知名品牌及有關整體包租、區域分租的重點大客戶，領導要親自跟進，制造條件，特事特辦，促其成功；7.1.13采取多種形式，積極做好開業營銷策劃。整合資源進行促銷活動，開展適當的讓利優惠活動，美化店堂，營造經營氛圍，力求實現商場開業滿鋪經營的效果。7.1.14制定品牌落位圖

30、，做出至少兩套備選方案，一套預警方案；7.1.15做好客戶的訪問、接待記錄。每日登記商戶洽談情況并進行匯總，外出訪問商戶的，外出前做好去向登記，返回后登記商戶洽談表情況。7.1.16依照接待和訪問商戶的情況確定有意向的目標商戶，招商人員對目標商戶要進行重點跟進和洽談。依照洽談情況做好目標商戶洽談匯記錄；7.1.17與目標商戶合作條件商洽完畢并確定合作商務條款后，主談招商人員能夠填寫合同申報表進行合同申報、審批流程，并及時跟進審批結果；7.1.18合作條件變更：若通過合同申報、審批流程后，與商戶的合作條件發生變化，招商人員應填寫合同意見反饋或合同變更審批，報請公司領導審批同意后方能變更；7.1.

31、19合同簽訂：目標商戶通過合同申報、審批流程后，招商部領導需跟進商戶簽訂房屋租賃合同及附件物業治理合同及相關要約文本，并將簽字蓋章的合同統一編號存檔。7.2招商及簽約時期的各項工作流程權限內權限內權限外權限內權限外 權限外招商人員進行品牌洽談填寫品牌合作審批表集團商業公司總經理審批批復后轉招商人員合同治理員輸出合同集團招商部主管總監簽合同報招商經理審批集團商業公司招商部副總或總經理審批招商完畢開業一個月內轉交當地治理公司集團分管副總裁審批當地治理公司總經理集團商業公司主管總監73招商及簽約時期使用的工作標準及制式表格7.3.1步行街商鋪租賃合同臺帳表步行街商鋪租賃合同臺賬序號租鋪位號客戶名稱聯

32、系方式品牌建筑面積期限租金物業治理保證金分鋪面積總面積起止繳納期單位租金月租金優惠方式第一年第二年第三年物管費押金方式租金押金方式物管質保期間一季度二季度三季度四季度期間一季度二季度三季度四季度期間一季度二季度三季度四季度支付期間標準/季7.3.2客戶條件確認審批表客戶條件確認審批表年 月 日 客戶名稱：品牌：鋪位號：聯系電話：單位租金：RMB 元/月/平米承租期限：面積：租金標準： 第一年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年第二年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年第三年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年簽約保證金：RMB： 元（大寫： ）經營類不

33、：物業治理費標準：RMB 元/月/平米招商人員：部門經理：財務審核：副總經理：總經理：集團商管公司招商部：7.3.3內部合同審批匯簽表XX集團商業治理公司各地所屬公司內部合同審批匯簽表公司名稱： 合同名稱商鋪租賃合同合同編號對方單位合同金額合同內容簡要標的、數量、質量、價格、付款方式、履約期限（地點和方式）等： 經辦部門意見(經辦人和部門負責人共同簽字)：分管副總：當地公司財務負責人：當地公司總經理：集團商管公司招商部項目經理：7.3.4XX廣場租約確認書XX廣場租約確認書編號： 出租方： 聯系地址： 聯系電話： 承租方： 法定代表人： 營業名稱： 聯系地址： 聯系電話： 租賃位置：商鋪號：

34、套內建筑面積約： （詳見附件位置示意圖，下稱“承租房屋”）承租期限： 為 個租約年，從雙方擬簽署的正式的房屋租賃合同（以下簡稱“租賃合同” ）項下約定的計租日起計算（每個租約年為連續的12個月）。租金標準（不包括物業治理費）：自計租日開始，乙方應當承擔該房屋的租金。該房屋的租金按套內建筑面積計付，具體標準為：（1）第一個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季。綜上，乙方第一個租約年實際應交租金為【 】元/年；（2）第二個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季。綜上，乙方第二個租約年實際應交租金為【 】元

35、/年；（3）第三個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季。綜上，乙方第三個租約年實際應交租金為【 】元/年。本合同項下的租金支付方式為：以每季度為一個繳租期，乙方應當在每個繳租期最后一個月的25日前向甲方一次性足額支付下個繳租期租金。租賃用途只限作：經營品類為 ，品牌為 承租期限內，承租方應繳納的物業治理費應按承租房屋的套內建筑面積計算，每平方米每月 元人民幣（暫定）。承租方承諾遵守XX商業中心物業治理公約，并遵守出租方和承租房屋之治理公司（即 XX廣場治理有限公司）制定并不時修改的關于XX商業中心各方面治理的一切規章制度（包括裝修規定、營運手冊、

36、房屋及設施設備使用要求等）。簽約保證金：為保證租賃合同的及時簽署，在簽署本確認書時，承租方向出租方繳付人民幣大寫：【 】萬元整的簽約保證金。在簽署正式租賃合同后該誠意定金將自動轉為商品質量保證金和物業服務合同履約保證金的組成部分。如該簽約保證金屆時仍有剩余的，則剩余部分將用于沖抵相應金額的租金。免租裝修期： 天，具體時刻以租賃合同項下的約定為準。其它條款：（1）本確認書不得轉讓。（2）在承租方按本確認書約定支付簽約保證金之前，出租方有權將該承租房屋另行出租，因此產生的法律后果由承租方自行承擔。（3）承租方應在簽署本確認書后_天內簽署正式租賃合同，并按照租賃合同的約定繳付相關租賃費用。如承租方逾

37、期不簽署正式租賃合同，出租方有權終止本確認書，將該承租房屋另行出租，并有權不退還承租方所繳付的簽約保證金。（4）承租方聯系地址及電話如有更改，應以書面形式通知出租方。13本確認書自雙方授權代表共同簽字蓋章，且出租方收到承租方的簽約保證金之日起生效。在簽署正式租賃合同后，本確認書自動作廢。14. 本確認書一式四份，出租方、承租方各執二份，具有同等法律效力。出租方簽署 / 蓋章： 承租方簽署 / 蓋章7.4戶外廣告位招商7.4.1、戶外廣告位招商的工作要點:戶外廣告位市場調查：依照項目需要，確定調查范圍，一般分為兩個部分：項目周邊戶外廣告位調查和同等規模商業項目戶外廣告位調查。依照戶外廣告位市場調

38、查表的內容要求，詳細記錄相關數據。結合調查報告，項目所在地理位置，商業環境，人流量，車流量，周邊覆蓋范圍內人群的收入水平，學歷結構，消費適應；以及項目的業態組合，商鋪招商情況等進行分析總結，形成書面報告，作為租金價格上報的重要組成材料。戶外廣告位定價：明確戶外廣告位數量，尺寸及面積，位置及歸屬，制作規劃等編制 戶外廣告位數據統計表，依照調查報告，對項目每個戶外廣告位進行定價，并最終形成廣場租金價格上報明細表，對每個廣告位和總租金收益作出評估，以申請的形式經部門經理，主管招商副總，財務經理，總經理審批后報集團商管招商部主管副總經理，集團商管公司常務副總，總經理審批；廣告位招商以各及領導最終審批意

39、見為標準。戶外廣告位招商談判：依照廣告位的數量，業態及招商品牌，在租金價格確定后，招商人員依照租金價格上報表查找目標商戶洽談，明確租賃時刻，租賃價格，制作要求等重要內容。經商戶認可后，填寫戶外廣告位租賃確認書。戶外廣告位合同簽訂：簽定合同前，須進行戶外廣告位租賃協議上報，由集團商管公司相關領導批準后方可執行。簽定合同時，注意租賃時刻，金額，位置，尺寸，制作施工，制作材料要求，制作時刻，違約責任等。簽定合同前填寫戶外廣告位合同簽定審批書，經公司相關領導批準后簽定正式合同；合同簽定后，督促廣告位租賃商戶交納各項費用。戶外廣告位制作施工：依照廣告規劃，督促商戶提供廣告設計畫面，經初審后無問題后，由商

40、戶到工商部門辦理廣告內容登記。再安排合理的時刻，協調商戶進場施工，并在規定時刻內完成制作。注意施工時施工人員安全，行人及公司財產安全保障。戶外廣告位驗收：驗收包括廣告制作材料，內容，尺寸，位置，色彩等是否符合雙方約定，檢查廣告位制作安裝是否安全，電路，照明是否通暢，開關燈時刻是與規定的時刻一致。7.4.2、 戶外廣告位招商的工作內容A、查找目標客戶：（定位）B、針對不同商戶提出不同的位置組合推舉方案：（媒介策劃）C、戶外廣告位租賃談判：（洽談）D、戶外廣告位租賃合同協議簽定：（成交）E、費用催繳：（執行）執行監督：（維護）7.4.3、 戶外廣告位招商的各項工作流程A、戶外廣告位市場調查工作流程

41、：確定調查區域；制作市場調表；編寫市場調查報告。B、戶外廣告位租金上報流程：戶外廣告位統計；廣告位租金價格可能；報公司部門經理，主管副總，財務經理，總經理，集團公司招商主管副總，集團常務副總，集團公司總經理審批。C、戶外廣告位合同審批流程：依照集團合同模版，針對項目實際情況對部分條款作調整，最終版本上報集團及法務部審批。D、戶外廣告位驗收流程：檢查安裝廣告的安全，畫面整潔，美觀，內容健康，燈光照明正常，電源開關時刻準時。7.4.4、 戶外廣告位招商使用的工作標準及制式表格A、戶外廣告市場調查表戶外廣告調查表編號地址廣告位面積廣告位所屬單位廣告位價格廣告客戶車流量人流量分析備注B、廣場租金價格上

42、報明細表XX廣場戶外廣告位(招牌)租金價格上報表序號編號 尺寸(米)面積(平方米)單價(元/平方米.月)總價(元/年)朝向備注123456C、戶外廣告位數據統計表XX廣場戶外廣告位(招牌)統計表序號編號 尺寸(米)面積(平方米)朝向備注123456D、戶外廣告位租賃落位表XX廣場戶外廣告位(招牌)落位表序號編號 尺寸(米)面積(平方米)商戶名稱(一選)商戶名稱(二選)商戶名稱(三選)單價(元/平方米.月)總價(元/年)朝向備注123456E、戶外廣告位租賃確認書F、戶外廣告位合同簽定審批書XX廣場商業治理有限公司戶外廣告合同審批表 客戶全稱 聯系電話租賃商鋪號傳真經營品牌品類廣告位位置、編號及

43、面積租賃費用 4 月租金（小寫） 元/月電費保證金（小寫） 元合同編號 確認書要緊條款招商經辦人年月日招商部經理審核年月日主管副總審核年月日財務部審核年月日總經理審核年月日集團審核 年月日 G、戶外廣告位空位統計表第八部分 商戶裝修的治理8.1 商戶裝修治理的工作要點 8.1.1商戶裝修治理的目的旨在向商戶提供裝修指引以及一般差不多資料，以協助商戶順利進行商鋪的設計與裝修。請務必按照商戶裝修治理之有關規則進行裝修，以維護購物廣場的整體利益，廣場治理部門也會按有關規定貫徹執行和補充其內容。8.1.2裝修圖紙的批核所有裝修設計圖紙必須由商戶提交XX廣場招商部（以下簡稱招商部）批閱及批準。為維護廣場

44、整體利益，招商部有權要求商戶更改裝修設計及停止任何未經批的工程。8.1.3 政府部門許可即使裝修圖紙已被招商部門接納，這并不表示其內容及設計已符合政府有關條例，如屬必要商戶仍須另向政府有關部門申請批準其圖紙內容，并辦理相關報批報驗手續。8.1.4聘請顧問公司招商部門在有需要時經商戶同意可聘請顧問公司或專業設計部門審批商戶圖紙及監管裝修工程，一切引起之費用，均須由有關商戶負責。8.1.5各類保證金與費用在開始裝修前，商戶必須交裝修治理保證金，做為防止損壞廣場設備及公共區域并按照已批準的裝修圖紙進行裝修的保證金。商戶同時繳付其他須繳的相關費用。8.1.6咨詢假如商戶對裝修事宜有任何查詢，請與XX廣

45、場招商部聯系，我們將盡力予以協助。8.1.7建議為使每一位商戶能按其打算順利完成裝修，按時開業及維護所有商戶的利益，建議各商戶認真閱讀裝修治理規定，制定詳細裝修打算，確保其裝修工程完全符合裝修治理規定的要求；否則商戶可能延誤有關工程及未能按時開業而引致不必要的損失。上述以及以后所提及的商戶，應包括商鋪的租戶或托付人。8.2 商戶裝修治理的工作內容8.2.1商戶進場裝修必須提早到治理公司領取裝修的有關資料，填報裝修申請表、裝修施工講明表，并提供如下資料：A、裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統圖、電氣施工平面圖、所有主材

46、明細等，特不提示餐飲商戶必須提供廚房防水施工方案和工藝。B、施工單位資質證明原件及復印件一套，包括施工單位營業執照、稅務登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等專門設備的需提交專門上崗證明。C、施工人員按XX廣場相關規定出具有效證件，包括專門工種上崗證。8.2.2商戶向招商部提供的施工圖紙包括：A、總平面圖：裝修平面圖需注明所有間隔、柜臺、貨架位置；裝飾用料及其施工方法，防火材料還需提供合格證和準用證；重型設備須標明重量、詳細尺寸及安放位置；注明地面施工方案。在消防探頭、煙感器、消防栓、配電箱、電表前以及消防卷簾門的0.5米以內不能設計高櫥或貨架遮擋上述設施，阻礙其使用。商戶所安水表要

47、符合國家標準，并有合格證，安裝高度在1.52.0米的高度，不能有遮擋物。B、各立面圖：各商鋪朝向內通道的立面須有三分之二的立面寬度保持通透，可采取以下方式：a、可設置高度在1.5米以下的單面貨架、雙面貨架或模特臺。b、可設置吊桿拉絲架陳列貨品。c、 可設置落地透明鋼化夾膠玻璃（厚度在12MM以上、玻璃外露邊緣須通過磨邊處理），鋪內靠落地透明鋼化央膠玻璃處可設置不帶背板的貨架或高度在1.5米以下的模特臺。d、可設置以透明玻璃為背板的貨柜。C、天花平面圖D、櫥窗及招牌平面圖招牌應嚴格按原制作好的招牌框架尺寸進行設計，并須講明字體、顏色，取材統一采納內打燈燈箱片或燈箱布。E、電氣系統圖、電氣施工平面

48、圖須講明燈具型號、功率、功率因數、額定電壓、數量及安裝方法；標明鎮流器安放位置及型號規格；注明電線規格及線路敷設方法； 注明電源開關、燈具開關及插座等型號規格。一般情況下，每一個商鋪的總用電量(包含店招用電、鋪內照明用電、營業道具用電及其它所有用電設施的總和)：服裝服飾和特色店在8kw以內，50平方米以下餐飲商鋪在20kw以內，50100平方米商鋪在30kw。若超出部分須增容，并按實際情況收取增容費。8.2.3電器產品和燈具：A、供電導線必須選用阻燃塑皮銅芯導線（導線上應有標注“ZR”記號），用電容量在5KVA以上的工程必須選用雙層阻燃塑皮銅芯線纜，相線為紅、黃、綠三種顏色，零線為黑色，地線為

49、黃/綠色，導線截面積應與所承擔的設備功率相匹配；導線駁接處須牢固可靠，阻燃絕緣。B、在廣場內使用的照明燈具，指定使用以下品牌和型號：a 日光燈：指定T5型日光燈支架，T8日光燈要使用電感式鎮流器，并安裝相匹配的補償電容器，熒光燈管為飛利浦、歐司朗、陽光牌、雷士燈管，提倡使用T5節能型燈管。b 石英燈：指定為飛利浦或歐司朗12V燈杯；c 金鹵燈：指定為飛利浦或歐司朗燈管；d 節能燈：指定為陽光牌、蒼東牌、華星牌、飛利浦或歐司 朗；e 凡由商戶提供的柜臺內的其它專門類型燈具及配件，也應經工程部驗收合格后才能使用。 8.2.4禁止使用以下類型的燈具：A、各種類型的電子鎮流器（注：在受尺寸限制不能使用

50、電感式鎮流器的專門場合，經審核同意后，只可使用歐司朗、飛利浦和陽光牌電子鎮流器）；B、220V石英燈杯；C、小太陽燈、碘鎢燈；D、無產地、無合格證的燈具及光源。8.2.5審核A、招商部、工程部對商戶提交的施工圖紙和裝修施工做法講明表通過審核，審查過程中若有任何不符合要求的設計和做法，招商部將要求商戶做出更改，并重新提交圖紙，直至合格為止。8.2.6辦理開工相關手續A、商戶在裝修申請獲得批準后簽署裝修治理承諾書，同時繳納裝修保證金。在裝修施工過程中，如需動火作業，須填報動火作業許可證后方可進行動火施工。填寫商鋪裝修動火作業審批表（如需要），領取裝修施工許可證和裝修工作證，繳納相應的工本費和保證金

51、。B、裝修工作證工本費為每證人民幣5元，保證金為每證人民幣30元。裝修工作證將于驗收合格后交回，同時無息返還保證金。C、商戶須于裝修申請獲得批準后三日內辦完相關手續并開始施工，否則招商部有可能需要對商戶的申請重新審批。D、 繳納裝修保證金是為了確保商戶嚴格按本細則和經批準的施工圖紙、裝修施工做法講明表進行施工作業，幸免因廣場的公共區域和設施遭到破壞而造成經濟損失。裝修保證金按每個商鋪總金額最低許多于人民幣3000元，50100平方米商鋪保證金為5000元，100200平方米為10000元，200400平方米為20000元， 400平方米為30000元，依此類推。E、裝修時期商戶必須按照批準的圖

52、紙施工，所用材料符合裝修要求，裝修進度符合廣場的整體要求，必須服從廣場裝修監管人員的治理。F、裝修完畢后，經治理公司有關部門檢查，如沒有造成有關損壞，則裝修保證金將無息退還商戶。如因為商戶裝修施工而產生任何損壞和賠償，則有關金額將由裝修保證金中扣除；假如保證金不足以抵扣賠償數目，治理公司有權采取其他方法向商戶接著追討。8.2.7驗收A、裝修完工后，業戶須向招商部申請驗收，填寫工程驗收單，治理公司相關部門應當在開業后的三個月內依據裝修方案、施工圖紙和裝修施工做法講明表進行驗收。驗收合格，憑工程驗收單辦理退還相關費用。B、各商鋪如在裝修施工中改動和破壞消防、空調等設施設備和違反治理公司的裝修治理規

53、定時，應自行給予修復（恢復原狀），治理公司要扣除相應的裝修違約金。如有關商戶拒絕修復或無法修復，有關商戶應賠償一切經濟損失，治理公司有權首先從裝修保證金中予以扣除，不足的部分接著追討。8.2.8各類費用A、裝修垃圾處理費 為維護市容，并保持商場公共區域清潔，治理公司將聘請專業清潔公司定期清理由商戶裝修所產生的各類垃圾，商戶自己清理商鋪所屬范圍內的垃圾，倒入廣場指定的垃圾存放處。為此，商戶須按其商鋪所有面積大小，繳付建筑垃圾清運費。非餐飲商戶收費標準為5元/平方米，餐飲商戶收費標準10元/平方米，不在指定地點倒垃圾發覺一次罰款500元，從裝修保證金中扣除，并需商戶把亂倒的垃圾清運到指定地點。B、

54、臨時供電費如商戶裝修期間需要用到水、電資源,則須填寫臨時供水電申請表，并按規定繳付臨時水電費。如商戶同時亦已完成本手冊所規定的其他所有要求，治理公司會安排指定技工為商戶接駁水、電。商戶及裝修公司禁止自行接駁臨時水、電，否則一切后果由使用者負責。臨時電費價格以臨電拖板上電表讀數加收20%工程治理費，臨時水費安水表計量為準，當現場沒有安裝水表時按照現場治理規定執行。C、消防設施費用為維護商場所有商戶的生命及財產安全，每個商鋪在進行裝修施工期間，必須按照有關規定配備消防器材，為保證消防器材的質量達標，商業公司專門為商戶指定購買消防器材的銷售廠家；如有商戶自行購買，須將所購買消防器材的合格交治理公司驗

55、證，治理公司有權拒絕認為不合格的消防器材進入現場，商戶也可向治理公司購買和租借消防設施。8.2.9裝修施工細則A、施工單位領取到裝修施工許可證、裝修工作證后，方可進場施工，并在治理人員的指導下作好開工預備，嚴禁私拉亂接。B、商場裝修施工必須在非營業時刻進行，廣場開業前期能夠24小時施工，施工現場須用硬質材料封閉。 C、裝修施工必須嚴格按照治理公司審核后的施工方案和圖紙進行。裝修人員須嚴格遵守本細則進行施工作業，商戶有責任進行督導。D、裝修工人進出廣場必須佩帶裝修工作證，否則禁止進入。裝修工人進入廣場后，應在指定的范圍內活動，不得隨意走動。裝修工作證一人一證，嚴禁轉借、串用，丟失、損壞應立即補辦

56、。E、裝修期間裝修人員必須有人身安全愛護措施，如發生人身損害事故，本商業治理公司不承擔責任。若對其它任何人造成直接或間接的損害，由該商鋪有關責任人負責及賠償，商業治理公司不承擔責任。F、商鋪的內外裝修均不得破壞與改變原有建筑結構及設備設施的正常功能及使用。商戶或裝修方應提供足夠的防護設施對商鋪內的結構及設備設施裝進行防護，幸免裝修期間有任何損毀，如對廣場內的結構及設備設施造成任何損毀，如裂痕、污漬等，商戶須賠償一切損失。G、商鋪裝修材料必須符合國家防火規范A級材料標準，電器產品必須是國家質檢合格的產品，并使用符合消防標準的阻燃材料，嚴禁使用木龍骨，應采納鋼制龍骨或其它不燃材料。安裝應嚴格按照國

57、家標準進行，電工、焊工等專門工種必須持有有效的上崗證。H、商鋪裝修垃圾須日產日清。I、運送工具只能使用膠輪胎，嚴禁使用鐵輪或石輪等硬質輪胎的運輸工具，否則商戶需對其所引起的一切后果負責。J、施工場地只限在商戶店鋪內，不得占用通道、走廊或其他公共區域進行裝修作業，否則治理公司有權沒收工具和物料。K、禁止在商場內的消防栓取水使用，否則一經發覺，治理公司有權按情節嚴峻程度向違犯者罰款，沒收其裝修保證金。L、商戶對其用具、設備及建筑材料等自行妥善保管，治理公司不負責任何損失或遺失。M、開工日期如有變化，各商戶須及時通知商管公司，商管公司有權停止一切未經批準的工程。N、進場裝修前先把鋪面內的煙感器、空調

58、出風口及回風口包好，防止裝修時灰塵進入設備內，造成設備的損壞；未經同意，對空調系統不得拆改，棚頂設備、閥門附近必須留有檢修口，商鋪內的消防探頭、消火栓、煙感器、噴淋頭、風機盤管、消防喇叭、消防喇叭音控器，不得做任何改動和遮擋，嚴禁私自拆弱電系統：如電話、各種監控系統等，如因改動而所造成一切不良后果的，由商戶自行承擔。O、為了確保商場的衛生及整體的經營形象，商戶應自覺減少商鋪一切大型的裝修，所有道具應在場外做好，然后在進場拼裝。P、裝卸、運送物料、廢料、垃圾等，須向現場治理員申請，待批準后按照指定的路線、時刻進行。Q、施工人員應愛護公共設施，由于施工造成的管道堵塞、泄露、停電及損壞公共區物品，均

59、由商戶或施工單位負責。R、商鋪內裝修需要使用電、氣焊的，必須事先向治理部申請，待取得動火作業證方可施工。施工時地面要墊好防火護墊，周圍必須杜絕有易燃易爆品，配備有滅火器及一人以上的人員看護，才能進行施工，施工完畢待確保無火災隱患半小時后方能離場。S、裝修期間關閉門戶，幸免灰塵、噪音阻礙公共環境及衛生。T、所有電源線必須套有防火型金屬絕緣套管或PVC絕緣套管，電源線駁接處須加有接線盒，嚴禁有未套管的電源線外露。天棚及頂上杜絕有一切木制品出現，同時商鋪內的所有木制道具應刷上防火漆。U、裝修現場必須自備滅火器，亦可向治理公司辦理租用手續V、如因施工單位給其他商鋪或廣場的財產造成損失或違反相關規定的，

60、治理公司有權暫停該商鋪的施工而無須承擔賠償。8.2.10 附則A、本細則由治理公司解釋。B、本細則自頒布之日起施行。8.3 商戶裝修治理的各項工作流程裝修申請 繳納相關費用提交施工做法講明表、設計方案和施工圖紙施工人員有效證件件件現場填寫裝修申請表等裝修保證金簽訂裝修承諾書裝修垃圾清運費電費充值值值裝修申請 繳納相關費用提交施工做法講明表、設計方案和施工圖紙施工人員有效證件件件現場填寫裝修申請表等裝修保證金簽訂裝修承諾書裝修垃圾清運費電費充值值值不合格裝修審批不合格裝修審批合格合格 動火審批 動火審批發放裝修許可證發放裝修工作證發放裝修許可證發放裝修工作證進場裝修進場裝修不合格裝修完成組織驗收