1、 維坊溫亭花園項目營銷策劃方案維坊溫亭花園項目營銷策劃方案一、項目定位根據(jù)溫亭花園的項目規(guī)模、檔次和品質，建議以全新的銷售形象和銷售策略重新對項目進行市場定位，借此達到新的市場沖擊效果，從而進一步的促進銷售局面。項目定位：寒亭區(qū)內的“陽光健康住宅”！二、廣告推廣1、主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內部綜合優(yōu)勢，將陽光與健康的精神結合，樹立一種強烈的“理想居住模式”意識。以“溫亭花園，陽光健康新世界！”為主訴求點。理由：本案的內部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及新穎的建筑形式和陽光健康文化特別突出，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則

2、引起市場沖擊相對容易。A、各銷售期訴求：1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹溫亭花園的規(guī)模優(yōu)勢及健康文化和先進的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立廣泛的人氣。3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品 質，使之成為一廣告系列。其操作理由為：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。（3）可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。形象主題廣告表現(xiàn)另附（圖3）：B、廣告媒體選擇：1、報紙軟廣告與硬廣告結合。前期

3、通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊；2、樓書、手提袋、工藝紀念品；3、DM宣傳采用“地毯式”信息覆蓋，在1個月的時間內達到寒亭信息100%傳遞。介紹溫亭花園的工程進展及內部新聞以及國內外的先進住宅知識和健康住宅概念；4、戶外POP：在主要交通路口或干道設置大型廣告宣傳畫；5、有條件的話，邀請藝術團體來售樓處舉辦文藝演出，屆時以抽獎和禮品贈送的形式加大傳播效果；C、營銷操作安排：我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒獭Ｍ耆⒃谑袌龌A上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。（一）前期市調階段（第一階段）第一階段人員安排1、市

4、場研究分析 環(huán)境研究分析項目地段背景調研附近房地產(chǎn)調研市場消費傾向調研分析市調員1員，策劃員1名 市調員1員，策劃員1名 市調員2員，策劃員1名 市調員2員，策劃員2名 2、市場調研成果總結 專案組動腦會議后，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結3、物業(yè)規(guī)劃研判 專案組動腦會議4、營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 5、策劃報告綱要 專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，并編寫市調報告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共同就策劃內容協(xié)商修正并確定之后，將進

5、行第二階段的工作內容。（二）銷售準備階段（第二階段）第二階段人員安排1、 營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定：目標市場定位銷售策略制定推廣措施及訴求重點廣告目標與目的廣告預算的編制平面制作物設計要求（樓書風格建議、DM及單頁制作建議、海報建議、展板內容建議等） 現(xiàn)場POP布置建議 SP活動建議 媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、SP活動計劃等內容） - 2、 廣告計劃及文案設計審核專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進行確認與把握。3、 印刷品樣稿的審核與修正4

6、、 現(xiàn)場POP布置 具體內容：現(xiàn)場圍墻裝飾現(xiàn)場橫幅和錦旗布置現(xiàn)場燈箱、指示牌展板、模型制作售樓處裝修布置售樓處導引牌樣板房裝修布置我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督5、 市區(qū)內長效媒體安排6、 銷售文件的準備專案策劃7、 售講資料編寫8、 營業(yè)員培訓與考核專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等10、樓盤報章廣告審核與安排 廣告策劃人員、專案主管11、銷售名片印刷 廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段基本為策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置；進行業(yè)務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。（三）銷售階段（第三階段）第三階段負責人

7、員1、實施廣告計劃 在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。2、現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控 專案經(jīng)理、策劃員3、電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與 通報4、價格反應與檢討 5、廣告效果統(tǒng)計 廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理6、廣告效果檢討 7、銷售策略調整 專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施8、廣告策略調整 9、銷售形勢分析與預測 專案組會議10、會議安排 每周例會專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進度（與發(fā)展商），業(yè)務員反饋情況調查月會專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。階段銷售會議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售階段總結，銷售形勢分析預測，下

8、階段總體計劃與安排備注；若有重要的促銷活動或當天廣告發(fā)布，我司將集中力量，重點出擊三、營銷策略及技巧1、銷售控制：任何項目都將會有一些不暢銷的位置和面積戶型，要想達到均衡平穩(wěn)的銷售就必須進行房源銷售的科學搭配，合理的進行銷售控制，這樣有利于銷售局面的整體操控。2、銷售技巧組合：銷售人員在搭配成組后就會設計一系列的組合來應對不同的客戶，這種科學高效的戰(zhàn)略配合將會大大提高銷售成功率，達到高效營銷的理想效果。3、促銷策略：并不僅僅促銷就是打折和贈送，以活動和獎品的形式讓大家參與進來才是最好的方式，既能活躍氣氛又能增加公眾的參與意識一舉兩得。這也是屢試不爽的方法。4、展示形象：銷售現(xiàn)場將做全新的布置和

9、裝飾，全面體現(xiàn)陽光健康的概念和形象，并將形象代言人邢惠娜的健康形象進行全面的塑造和調整。5、銷售形象：銷售現(xiàn)場銷售人員全部統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一公關禮儀，樹立起規(guī)范化的服務標準和形象。四、品牌拓展在全力銷售的基礎上必須推廣傳播開發(fā)品牌，這是保持銷售勢頭的基本動力也是品牌形成并鞏固的基礎。寒亭是個區(qū)域市場，要達到整個維坊對開發(fā)品牌的認可就要從銷售業(yè)績和建筑本身找突破。因此，在開盤及主力銷售期時應加大對品牌的推廣力度。建議從以下方面進行著手：1、增強電視媒體的品牌暴光力度，引起行業(yè)內和消費者的關注。2、積極參與政府組織的的公眾活動和公益事業(yè)。3、增強企業(yè)內部文化建設，如參加媒體綜藝節(jié)目等。4、在傳統(tǒng)節(jié)日以贈送和回饋的形式加大與消費者的溝通。通過以上營銷策劃操作，相信溫亭花園會在區(qū)域市場內的固定周期內達到比較理想的銷售效果。并通過該項目的成功操作，得到市場的廣泛認可，深入的樹立起自己的開發(fā)品牌。 DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm 05:37 DATE HH:mm:ss 05:37:34 TIME yy.M.d 22.9.d TIME h時m分 5時37分 TIME h時m分s秒 5時37分34秒 DATE MMM. d, y