1、2016年天津房地產(chǎn)估價師案例與分析：房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，下列表述錯誤的是_。 A房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為 B房屋轉(zhuǎn)租合同不用辦理登記備案手續(xù) C轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期 D轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止 2、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5

2、月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于年。 A：15 B：16 C：17 D：20 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、房地產(chǎn)評估價值對應的日期稱作_。 A估價日期 B估價時間 C估價時點 D估價基準日 4、目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預測3年后價格會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓要估價。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益1000萬元，預計未來的3年內(nèi)仍維持這個水平，但等到3年后市場回升時將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達25000萬元，銷售稅費為6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，則該寫字樓目前的價值為（）。 A21225萬元 B19854萬元 C2358

3、萬元 D20143萬元5、既有項目法人的資本金籌措渠道不包括_。 A政府政策性資金 B社會團體和個人入股的資金 C國內(nèi)外企業(yè)法人入股的資金 D資產(chǎn)變現(xiàn)資金 6、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式：開發(fā)利潤=直接成本利潤率【2007年考題】 A：后續(xù)開發(fā)成本+管理費用 B：后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 C：待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本 D：待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實際業(yè)績分為三級。 A：一、二、三 B：甲、乙、丙 C：A、B、C

4、 D：1、2、3 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、對外商為科學研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務院稅務主管部門批準，可以減按的稅率征收所得稅。 A：10 B：15 C：18 D：27 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔保方式，下列說法不正確的是。 A：貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障 B：保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源而且，只有當保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的 C：抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔保 D：

5、貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔保 E：借款合同 10、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為2004年考題 A：100 B：111 C：119 D：125 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、在商業(yè)銀行等金融機構(gòu)周轉(zhuǎn)資金不足時，中央銀行以再貼現(xiàn)、再抵押或直接貸款等形式，向這些金融機構(gòu)提供資金支持，從而成為。 A：金融機構(gòu)再貼現(xiàn) B：金融機構(gòu)再抵押 C：金融中介 D：最終貸款人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、直轄市

6、的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報_審批。 A土地管理局 B城市規(guī)劃管理部門 C國務院建設行政主管部門 D國務院 13、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應以書面或其他形式進行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章14、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5，則購房者的首次還款額是元。 A：2040.82 B：3451.83 C：5089.01 D：6666.37 E：借款合同 15、相對于現(xiàn)金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者

7、所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。 A投資利潤率 B投資回報率 C資本金利潤率 D資本金凈利潤率 16、2008年1月21日，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式取得一幅土地的使用權(quán)，并交納土地使用權(quán)出讓金1000萬元，該土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定此項目于2008年3月1日動工開發(fā)。后因建設資金未到位，直到2009年10月20日仍未進行。這時土地出讓者。 A：可以無償收回土地使用權(quán) B：可以征收200萬元以下的土地閑置費 C：可以對B公司處以相當于土地使用權(quán)出讓金20的罰款 D：既不能收回土地使用權(quán)，也不能征收土地閑置費，更不能罰款 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公

8、章 17、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元、2450元、2650元、2830元和3000元，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價格最接近于元。 A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)原則上不應超過職工工作地所在該區(qū)城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的，每年核定一次。 A：2倍或3倍 B：2倍或4倍 C：3倍或4倍 D：3倍或5倍 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、不屬于影響房地產(chǎn)價格

9、的經(jīng)濟因素是。 A：經(jīng)濟發(fā)展狀況 B：居民收入水平 C：物價 D：長期趨勢 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某房產(chǎn)面積90000，要求測繪精度為二級，則其限差為。 A：192 B：96 C：60 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、根據(jù)工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為_。 A工程建設費用 B措施費 C規(guī)費 D直接工程費 22、以出讓等有償方式取得建設用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設用地使用權(quán)。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章23

10、、限差公式中，002+00006S，S為。 A：測量房產(chǎn)數(shù)量 B：測量工具數(shù)量 C：房產(chǎn)體積 D：房產(chǎn)面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于。 A：土地費用 B：前期工程費 C：房屋開發(fā)費 D：管理費用 E：借款合同25、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是。 A：出租的房地產(chǎn) B：自用的房地產(chǎn) C：餐飲的房地產(chǎn) D：營業(yè)的房地產(chǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、記賬憑證按照經(jīng)濟業(yè)務是

11、否涉及貨幣資金分為三種。 A：收款憑證 B：付款憑證 C：轉(zhuǎn)賬憑證 D：原始憑證 E：記賬憑證 2、在一個房地產(chǎn)項目進行風險分析的過程中，風險評價的主要任務是_。 A選出最佳方案 B檢驗各風險因素 C對評價指標的影響 D對風險對策的建議 E定量確定風險大小3、在地籍圖中，屬于地籍要素的有。(2009年試題) A：土地的編號 B：土地的利用類別 C：地理名稱 D：房屋、道路、水系 E：土地的面積 4、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為_萬元。 A4858 B5200 C2700 D62645、估價項目完

12、成后，應歸檔的估價資料包括。 A：實地查勘記錄 B：委托人名片 C：估價項目來源和接洽情況 D：估價中的不同意見 E：估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 6、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450萬m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測今年的住宅銷售量是_萬m2。 A450 B475 C490 D500 7、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的。 A：替代性 B：發(fā)展性 C：地區(qū)性 D：復雜性 E：借款合同 8、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元

13、/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為_。 A849元/m2 B865元元/m2 C882元/m2 D915元/m2 9、對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有(2006年試題) A：建筑規(guī)模 B：經(jīng)營商品的特點 C：服務人口的收入水平 D：周圍環(huán)境 E：商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 10、w房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列條件，是符合其設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件。 A：注冊資本在10萬元以上 B：注冊資本在100萬元以上 C：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員 D：有2名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員 E：有2名以上持有資

14、格證書的專職會計人員11、某估價事務所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應為_。 A2004年4月6日 B現(xiàn)在 C重新估價的作業(yè)日期 D要求重新估價的委托方指定的日期 12、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi)_單位應當承擔商品房保修責任。 A物業(yè)管理 B房屋施工 C房屋工程監(jiān)理 D房地產(chǎn)開發(fā) 13、中華人民共和國刑法第三百四十二條規(guī)定“違反土管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，_。” A處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰

15、金 B處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 C處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 D處5年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金14、下列關(guān)于住宅專項維修資金的交存標準，說法正確的是。 A：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的價值交存住宅專項維修資金 B：直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整 C：出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金 D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r

16、的3 E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20、高層住宅不低于售房款的30，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金 15、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于_年。 A15 B16 C17 D20 16、預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現(xiàn)有幾種情況。 A：房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求，運營費用和報酬率不發(fā)生變化 B：物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現(xiàn)

17、金流與預期收益現(xiàn)金流一樣，報酬率不發(fā)生變化 C：收益和運營費用都不發(fā)生變化，報酬率升高了 D：收益和運營費用都不發(fā)生變化，報酬率降低了 E：收益和運營費用都不發(fā)生變化，報酬率不升不降 17、根據(jù)近因原則，保險賠償責任的確定應根據(jù)之間因果關(guān)系來判斷。 A：投保人與保險標的 B：被保險人與保險標的 C：保險事故與保險標的的損失 D：保險人與保險標的的損失 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、訴訟時效的延長是指對已經(jīng)完成的訴訟時效根據(jù)特殊情況而予以延長。 A：人民政府 B：人民檢察院 C：人民法院 D：公安部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為_年。 A1 B3 C5 D10 2

18、0、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。 A：隱含估價對象范圍不同 B：參數(shù)選取不合理 C：估價作業(yè)日期不同 D：價值類型選取不合理 E：選用的估價方法不切合估價對象 21、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即。 A：土地有償有期限使用制度 B：房地產(chǎn)價格申報制度 C：房地產(chǎn)價格評估制度 D：房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 E：住宅專項維修資金制度 22、供熱采暖施工圖主要分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)部分有。 A：平面圖 B：立面圖 C：管道縱剖面圖 D：詳圖 E：系統(tǒng)軸測圖23、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%