1、 中和村地塊三期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告PAGE 13 南京天得建設(shè)工程咨詢有限公司 - PAGE 13 - 中和村地地塊三期期經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)請(qǐng)報(bào)告 南京京天得建建設(shè)工程程咨詢有有限公司司二 0 一 三三 年 五 月月 南京天得建設(shè)工程咨詢有限公司 中和村地塊三期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告南京天得建設(shè)工程咨詢有限公司項(xiàng)目名稱稱：中和和村地塊塊三期經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目目項(xiàng)目總投投資：5505223.887萬元元咨詢單位位：南京京天得建建設(shè)工程程咨詢有有限公司司資格證書書：工咨咨乙111120006000655項(xiàng)目組成成員：總 經(jīng) 理鄧凡高級(jí)工程程師國家注冊(cè)冊(cè)造價(jià)工程程師項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人石軍國家注

2、冊(cè)冊(cè)咨詢工工程師國家注冊(cè)冊(cè)造價(jià)工工程師國家注冊(cè)冊(cè)監(jiān)理工工程師國家注冊(cè)冊(cè)一級(jí)建建造師參加人員員何光銳高級(jí)工程程師國家注冊(cè)冊(cè)咨詢工工程師陳根妹國家注冊(cè)冊(cè)咨詢工工程師房蓉國家注冊(cè)冊(cè)咨詢工工程師劉繼軍國家注冊(cè)冊(cè)咨詢工工程師馬敏國家注冊(cè)冊(cè)咨詢工工程師中和村地塊三期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目 錄TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc328722722 第一章 總論 PAGEREF _Toc328722722 h 1 HYPERLINK l _Toc328722723 1.1項(xiàng)項(xiàng)目單位位概況 PAGEREF _Toc328722723 h 1 HYPERLINK l _Toc328722

3、724 1.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)單位概概況 PAGEREF _Toc328722724 h 1 HYPERLINK l _Toc328722725 1.3編編制依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc328722725 h 1 HYPERLINK l _Toc328722726 1.5研研究范圍圍 PAGEREF _Toc328722726 h 3 HYPERLINK l _Toc328722727 1.6編編制原則則 PAGEREF _Toc328722727 h 3 HYPERLINK l _Toc328722728 第二章 項(xiàng)目建建設(shè)的必必要性 PAGEREF _Toc328722728 h 6 HY

4、PERLINK l _Toc328722729 2.1與與擬建項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)關(guān)的發(fā)展展規(guī)劃 PAGEREF _Toc328722729 h 6 HYPERLINK l _Toc328722730 2.2擬擬建項(xiàng)目目與相關(guān)關(guān)規(guī)劃的的符合性性 PAGEREF _Toc328722730 h 6 HYPERLINK l _Toc328722731 2.3產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策分析 PAGEREF _Toc328722731 h 6 HYPERLINK l _Toc328722732 2.4 行業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入分析析 PAGEREF _Toc328722732 h 6 HYPERLINK l _Toc328722733 第

5、三章 資源開開發(fā)和綜綜合利用用分析 PAGEREF _Toc328722733 h 10 HYPERLINK l _Toc328722734 3.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)條件分分析 PAGEREF _Toc328722734 h 10 HYPERLINK l _Toc328722735 3.3選選址結(jié)論論 PAGEREF _Toc328722735 h 11 HYPERLINK l _Toc328722736 第四章 建設(shè)規(guī)規(guī)模與建建設(shè)內(nèi)容容 PAGEREF _Toc328722736 h 12 HYPERLINK l _Toc328722737 4.1建建設(shè)規(guī)模模 PAGEREF _Toc328722

6、737 h 12 HYPERLINK l _Toc328722738 第五章 建設(shè)方方案 PAGEREF _Toc328722738 h 14 HYPERLINK l _Toc328722739 5.1設(shè)設(shè)計(jì)說明明 PAGEREF _Toc328722739 h 14 HYPERLINK l _Toc328722740 第六章 環(huán)境保保護(hù)與職職業(yè)安全全衛(wèi)生 PAGEREF _Toc328722740 h 24 HYPERLINK l _Toc328722741 6.1環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù) PAGEREF _Toc328722741 h 24 HYPERLINK l _Toc328722742 6.2職

7、職業(yè)安全全與衛(wèi)生生 PAGEREF _Toc328722742 h 29 HYPERLINK l _Toc328722743 第七章 節(jié)能分分析 PAGEREF _Toc328722743 h 32 HYPERLINK l _Toc328722744 7.1用用能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和節(jié)能能規(guī)范 PAGEREF _Toc328722744 h 32 HYPERLINK l _Toc328722745 7.2能能源供應(yīng)應(yīng)狀況和和能耗消消耗狀況況 PAGEREF _Toc328722745 h 33 HYPERLINK l _Toc328722746 7.3節(jié)節(jié)能措施施和節(jié)能能效果分分析 PAGEREF _To

8、c328722746 h 34 HYPERLINK l _Toc328722747 第八章 項(xiàng)目管管理、實(shí)實(shí)施進(jìn)度度及招標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc328722747 h 38 HYPERLINK l _Toc328722748 8.1項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)管理 PAGEREF _Toc328722748 h 38 HYPERLINK l _Toc328722749 8.2實(shí)實(shí)施進(jìn)度度計(jì)劃 PAGEREF _Toc328722749 h 41 HYPERLINK l _Toc328722750 8.3招招標(biāo) PAGEREF _Toc328722750 h 41 HYPERLINK l _Toc3287

9、22751 第九章 投資估估算與資資金籌措 PAGEREF _Toc328722751 h 43 HYPERLINK l _Toc328722752 9.1投投資估算算依據(jù) PAGEREF _Toc328722752 h 43 HYPERLINK l _Toc328722753 9.2投投資估算算 PAGEREF _Toc328722753 h 43 HYPERLINK l _Toc328722754 第十章 社會(huì)效效益分析析 PAGEREF _Toc328722754 h 47 HYPERLINK l _Toc328722755 10.11社會(huì)影影響效果果分析 PAGEREF _Toc328

10、722755 h 47 HYPERLINK l _Toc328722756 10.22社會(huì)適適應(yīng)性分分析 PAGEREF _Toc328722756 h 48 HYPERLINK l _Toc328722757 10.33社會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析 PAGEREF _Toc328722757 h 49 HYPERLINK l _Toc328722758 第十一章章 結(jié)論與與建議 PAGEREF _Toc328722758 h 50 HYPERLINK l _Toc328722759 11.11結(jié)論 PAGEREF _Toc328722759 h 50 HYPERLINK l _Toc328722760

11、11.22建議 PAGEREF _Toc328722760 h 50 HYPERLINK l _Toc328722761 第十二章章 附 件 PAGEREF _Toc328722761 h 52 PAGE 51 南京天得建設(shè)工程咨詢有限公司 PAGE 0南京天得建設(shè)工程咨詢有限公司 總論論1.1項(xiàng)項(xiàng)目單位位概況1.1.1項(xiàng)目目單位概概況項(xiàng)目名稱稱：中和和村地塊塊三期經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目目建設(shè)單位位：南京京奧體建建設(shè)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司法定代表表人：古古國才注冊(cè)地址址：南京京市建鄴鄴區(qū)夢(mèng)都都大街1158號(hào)號(hào)1.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)單位概概況南京奧體體建設(shè)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司成立立于20001年年10

12、月月，為南南京市河河西新城城區(qū)國有有資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營控股股（集團(tuán)團(tuán)）有限限責(zé)任公公司直屬屬企業(yè)，注冊(cè)資資本3.5億元元人民幣幣，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)為為壹級(jí)。公司擁有有一支高高素質(zhì)的的專業(yè)隊(duì)隊(duì)伍，目目前共有有員工448人，其中本本科以上上學(xué)歷334人，碩士研研究生88人，中中級(jí)以上上職稱335人，其中含含高級(jí)職職稱8人人。公司司下設(shè)總總工辦、總經(jīng)理理辦公室室、財(cái)務(wù)務(wù)部、開開發(fā)部、工程部部、投資資審核部部、物業(yè)業(yè)部、設(shè)設(shè)計(jì)部等等部門，下轄南南京奧體體物業(yè)服服務(wù)有限限公司、南京博博觀置業(yè)業(yè)顧問有有限公司司和無錫錫分公司司。公司自成成立以來來，積極極投身于于河西新新城區(qū)的的開發(fā)建建設(shè)，完完成了河河西新城城區(qū)

13、一期期64000畝包包括奧體體中心主主場(chǎng)館113500畝建設(shè)設(shè)用地的的征地拆拆遷任務(wù)務(wù)，為奧奧體中心心順利開開工建設(shè)設(shè)提供了了保障。20033年初，為了迅迅速聚集集河西地地區(qū)人氣氣并形成成良好的的城市景景觀，公公司承擔(dān)擔(dān)了奧體體新城項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)。奧體新新城位于于奧體中中心北側(cè)側(cè)，占地地面積885萬平平方米、建筑面面積近1120萬萬平方米米，約可可為70000戶戶居民提提供住房房。同時(shí)時(shí)，奧體體新城設(shè)設(shè)有小學(xué)學(xué)、幼兒兒園、鄰鄰里中心心、公交交樞紐站站、加油油站、大大型商業(yè)業(yè)等各項(xiàng)項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施，是是一個(gè)功功能完備備的城市市中央居居住區(qū)（CLDD）。截截至目前前，已陸陸續(xù)建成成交付清清竹園、木樨

14、園園、翠杉杉園、丹丹楓園、海棠園園、青桐桐園，在在建紫薇薇園。20099年初，奧體公公司承擔(dān)擔(dān)了中和和村經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的建設(shè)設(shè)任務(wù)，項(xiàng)目總總建筑面面積約990萬平平方米，幼兒園園、小學(xué)學(xué)、社區(qū)區(qū)中心、商業(yè)設(shè)設(shè)施等配配套齊全全，可改改善95500多多戶中低低收入人人群的居居住需求求。20099年底，奧體公公司成功功摘得無無錫新區(qū)區(qū)鴻山地地塊，邁邁出異地地?cái)U(kuò)張第第一步。20100年，南南京成功功申辦220144年青奧奧會(huì)以后后，奧體體公司承承擔(dān)了青青奧村的的建設(shè)任任務(wù)。青青奧村作作為青奧奧會(huì)運(yùn)動(dòng)動(dòng)員競(jìng)技技、居住住、文化化、商務(wù)務(wù)、休閑閑、交流流等活動(dòng)動(dòng)的重要要場(chǎng)所，總建筑筑面積約約46萬萬平方米米

15、，包括括運(yùn)動(dòng)員員村、國國際小學(xué)學(xué)和幼兒兒園，運(yùn)運(yùn)動(dòng)員村村在賽會(huì)會(huì)期間為為運(yùn)動(dòng)員員提供住住宿及配配套服務(wù)務(wù)，國際際小學(xué)和和幼兒園園將作為為文化教教育交流流場(chǎng)所。近年來，奧體公公司圍繞繞培養(yǎng)企企業(yè)核心心競(jìng)爭(zhēng)力力，努力力打造精精品住宅宅，樹立立企業(yè)品品牌形象象。奧體體公司220022-20004年年度連續(xù)續(xù)三年被被市政府府評(píng)為城城市建設(shè)設(shè)立功單單位，220055年獲南南京市民民“滿意房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)”、“迎接十十運(yùn)會(huì)，建設(shè)新新南京”有功單單位、市市級(jí)青年年文明號(hào)號(hào)、重合合同守信信用企業(yè)業(yè)等稱號(hào)號(hào)。公司司建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目奧體體新城得得到會(huì)各各界的普普遍好評(píng)評(píng)，20004年年8月份份被省建建設(shè)廳評(píng)評(píng)為“江

16、蘇優(yōu)優(yōu)秀住宅宅金獎(jiǎng)”，20008年年8月份份通過建建設(shè)部22A級(jí)住住宅性能能認(rèn)定，20008年111月份份獲“廣廈獎(jiǎng)獎(jiǎng)”，20012年年4月，清竹園園小區(qū)榮榮獲“全國物物業(yè)管理理示范住住宅小區(qū)區(qū)”榮譽(yù)稱稱號(hào)。1.3編編制依據(jù)據(jù)1. 建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方方法及參參數(shù)2. 建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)案案例3. 中華人人民共和和國城市市規(guī)劃法法4. 江蘇省省城市規(guī)規(guī)劃管理理技術(shù)規(guī)規(guī)定5. 城市用用地分類類與規(guī)劃劃建設(shè)用用地指標(biāo)標(biāo)6. 建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境保護(hù)管管理?xiàng)l例例7. 中華人人民共和和國環(huán)境境保護(hù)法法8. 中華人人民共和和國消防防法9. 項(xiàng)目建建設(shè)單位位提供的的相關(guān)資資料10. 南京市市“十二五五”規(guī)

17、劃11. 南京京市城市市總體規(guī)規(guī)劃12. 南京奧奧體建設(shè)設(shè)開發(fā)有有限責(zé)任任公司委委托南京京天得建建設(shè)工程程咨詢有有限公司司編制該該項(xiàng)目申申請(qǐng)報(bào)告告的協(xié)議議書。1.4研研究范圍圍本報(bào)告主主要對(duì)南南京奧體體建設(shè)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司擬建建的“中和村村地塊三三期經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房項(xiàng)目” 的建建設(shè)條件件、必要要性、選選址、規(guī)規(guī)模、投投資估算算等諸方方面可行行性作出出分析。研究范圍圍包括：1、項(xiàng)目目建設(shè)必必要性2、項(xiàng)目目選址3、項(xiàng)目目建設(shè)規(guī)規(guī)模和內(nèi)內(nèi)容4、建設(shè)設(shè)方案5、環(huán)境境保護(hù)和和職業(yè)安安全衛(wèi)生生6、節(jié)能能7、組織織機(jī)構(gòu)與與人力資資源配置置8、項(xiàng)目目管理、實(shí)施進(jìn)進(jìn)度及招招標(biāo)9、投資資估算和和資金籌籌措10

18、、社社會(huì)效益益分析11、結(jié)結(jié)論與建建議1.5編編制原則則堅(jiān)持客觀觀、公正正、科學(xué)學(xué)、可靠靠的原則則和實(shí)事事求是的的工作態(tài)態(tài)度，力力求做到到數(shù)據(jù)準(zhǔn)準(zhǔn)確、內(nèi)內(nèi)容完整整、重點(diǎn)點(diǎn)突出、結(jié)論科科學(xué)。在在調(diào)查研研究的基基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按按照客觀觀實(shí)際進(jìn)進(jìn)行評(píng)價(jià)價(jià)分析，以保證證咨詢報(bào)報(bào)告的客客觀性、公正性性和科學(xué)學(xué)性。1.6 項(xiàng)目提提出的理理由與過過程近年來，南京市市商品房房?jī)r(jià)格和和全國房房地產(chǎn)市市場(chǎng)一樣樣上漲較較快。其其中主要要原因有有：一、土地價(jià)價(jià)格上漲漲，由于于土地使使用權(quán)公公開拍賣賣，土地地的本來來價(jià)值得得以體現(xiàn)現(xiàn)；二、水泥、沙石等等主要建建筑材料料價(jià)格漲漲幅較大大；三、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)日趨趨合理，功能更更加

19、完善善，材料料耗量增增加；四四、城市市建設(shè)加加快，推推動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)的上升升。雖然然現(xiàn)在政政府對(duì)房房地產(chǎn)采采取了緊緊縮的調(diào)調(diào)控政策策，但是是住宅用用房的剛剛性需求求依舊存存在，特特別是在在房?jī)r(jià)依依舊緩慢慢上升的的現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)適適用房的的存在促促使住宅宅業(yè)成為為新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長點(diǎn)，不不斷滿足足中低收收入的家家庭日益益增長的的住房需需求。該該項(xiàng)目地地處南京京市河西西新城區(qū)區(qū)，住宅宅用房需需求仍然然有較大大的發(fā)展展空間。綜上所所述，住住宅用房房?jī)r(jià)格上上揚(yáng)有其其合理性性和必然然性，預(yù)預(yù)計(jì)今后后三至五五年，房房?jī)r(jià)仍將將適度上上漲。1.項(xiàng)目目建設(shè)對(duì)對(duì)有助于于完善住住房供應(yīng)應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用用房和中中低價(jià)房房事新的的

20、住房供供應(yīng)體系系的重要要組成部部分，是是政府為為了解決決中低收收入家庭庭住房問問題而推推行的含含有保障障性住房房的重要要方面。因此，經(jīng)濟(jì)適適用房的的政策的的實(shí)施直直接關(guān)系系到新住住房供應(yīng)應(yīng)體系的的建立和和住房制制度改革革的順利利推行。目前，我國房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)與市場(chǎng)場(chǎng)需求失失衡，大大部分地地區(qū)的房房屋開發(fā)發(fā)中，高高檔房屋屋比重過過高，低低價(jià)位經(jīng)經(jīng)適房的的開發(fā)量量不足。一些大大中城市市在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中忽視視了供需需關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為了了追求高高利潤，熱衷于于中、高高商品房房的開發(fā)發(fā)，造成成了高檔檔商品房房供過于于求，價(jià)價(jià)格虛高高。同時(shí)時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)上低價(jià)價(jià)位房屋屋供不應(yīng)應(yīng)求，導(dǎo)導(dǎo)致出現(xiàn)

21、現(xiàn)了經(jīng)適適房銷售售違規(guī)操操作和市市場(chǎng)炒作作現(xiàn)象，供給結(jié)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重重地背離離需求結(jié)結(jié)構(gòu)，致致使房屋屋供應(yīng)總總量不足足。而現(xiàn)現(xiàn)實(shí)解決決這種矛矛盾的最最好辦法法便是積積極穩(wěn)妥妥的夸大大經(jīng)適房房的面積積，以調(diào)調(diào)整這種種結(jié)構(gòu)上上的失衡衡，進(jìn)一一步完善善住房供供應(yīng)體系系，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健健康、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。2.項(xiàng)目目實(shí)施有有助于改改善對(duì)中中低收入入家庭的的住房供供應(yīng)，有有助于建建設(shè)和諧諧社會(huì)。經(jīng)濟(jì)適用用房政策策的實(shí)施施適應(yīng)了了停止住住房實(shí)物物分配后后個(gè)人購購房的需需求，停停止住房房實(shí)物分分配，推推行住房房分配貨貨幣化，促進(jìn)職職工個(gè)人人買房，是當(dāng)前前深化房房改的核核心工作作，但由由于近幾幾年來房房?jī)r(jià)上漲漲

22、過快，商品房房尚有困困難。因因此，停停止住房房實(shí)物分分配后，各地政政府一方方面大力力發(fā)展含含有政府府政策優(yōu)優(yōu)惠的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房和中中低價(jià)房房，改善善對(duì)中低低收入家家庭的住住房供應(yīng)應(yīng)，同時(shí)時(shí)以當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)適適用房和和中低價(jià)價(jià)房的基基準(zhǔn)價(jià)為為基礎(chǔ)，測(cè)算對(duì)對(duì)無房職職工和住住房未達(dá)達(dá)標(biāo)職工工的住房房補(bǔ)貼，使這部部分職工工得到補(bǔ)補(bǔ)貼后即即可入市市購房。通過落落實(shí)經(jīng)適適房的政政策，切切實(shí)保障障城市中中低收入入家庭的的住房供供應(yīng)。3.項(xiàng)目目實(shí)施有有助于平平抑商品品房?jī)r(jià)格格，擴(kuò)大大住房有有效需求求。經(jīng)濟(jì)適用用房政策策的實(shí)施施平抑了了過高的的商品房房?jī)r(jià)格，擴(kuò)大了了住房的的有效需需求。由由于國家家對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房

23、實(shí)行行土地劃劃撥，減減收各項(xiàng)項(xiàng)行政事事業(yè)收費(fèi)費(fèi)，并按按3%控控制利潤潤，確定定銷售價(jià)價(jià)格的政政策，使使得經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的價(jià)價(jià)格比同同地段商商品房?jī)r(jià)價(jià)格低11020%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的低低價(jià)位政政策對(duì)于于平抑過過高的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格、啟啟動(dòng)中低低收入家家庭的住住房消費(fèi)費(fèi)起到了了積極作作用。其其經(jīng)濟(jì)性性是指其其價(jià)格相相對(duì)于完完全意義義上的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格，能能適應(yīng)中中低收入入家庭（主要是是工薪階階層）的的經(jīng)濟(jì)承承受能力力。其適適用性是是指在住住房設(shè)計(jì)計(jì)和建筑筑標(biāo)準(zhǔn)上上強(qiáng)調(diào)住住房的使使用，而而不是降降低建筑筑標(biāo)準(zhǔn)。本報(bào)告將將對(duì)住宅宅項(xiàng)目建建設(shè)的必必要性，項(xiàng)目實(shí)實(shí)施規(guī)模模等做出出闡述。項(xiàng)目申申請(qǐng)報(bào)告告

24、主要內(nèi)內(nèi)容包括括：項(xiàng)目目申報(bào)單單位情況況；擬建建項(xiàng)目情情況；建建設(shè)用地地與相關(guān)關(guān)規(guī)劃；資源利利用與能能源耗用用分析；生態(tài)環(huán)環(huán)境影響響分析；法律、法規(guī)或或者規(guī)章章規(guī)定的的其他內(nèi)內(nèi)容。 項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性2.1與與擬建項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)關(guān)的發(fā)展展規(guī)劃（1）南京市市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展展第十二二個(gè)五年年規(guī)劃綱綱要、南京京市城市市總體規(guī)規(guī)劃、南京京市近期期建設(shè)規(guī)規(guī)劃、南京京市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃南京市市土地利利用總體體規(guī)劃、南南京市建建鄴區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃（2）南京市市總體發(fā)發(fā)展研究究及控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃（3）南南京市規(guī)規(guī)劃局南京市市規(guī)劃局局建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)2.2擬擬建項(xiàng)目目與相關(guān)關(guān)規(guī)劃的的符合性性該

25、項(xiàng)目位位于南京京市建鄴鄴區(qū)，道道路交通通便捷，該項(xiàng)目目將根據(jù)據(jù)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)要求求，嚴(yán)格格控制各各項(xiàng)建筑筑指標(biāo)，積極推推進(jìn)建筑筑節(jié)能，盡力營營造生態(tài)態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、設(shè)設(shè)施配套套、交通通便捷、信息通通達(dá)、具具有地區(qū)區(qū)特色和和文化品品位，與與經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展相結(jié)結(jié)合并可可持續(xù)發(fā)發(fā)展理念念的現(xiàn)代代化居住住社區(qū)。綜上所述述，擬建建項(xiàng)目符符合南南京市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展第第十二個(gè)個(gè)五年規(guī)規(guī)劃綱要要框架架要求，符合建建鄴區(qū)總總體規(guī)劃劃等相關(guān)關(guān)規(guī)劃的的精神。2.3產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策分析1.項(xiàng)目目建設(shè)對(duì)對(duì)有助于于完善住住房供應(yīng)應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用用房和中中低價(jià)房房事新的的住房供供應(yīng)體系系的重要要組成部部分

26、，是是政府為為了解決決中低收收入家庭庭住房問問題而推推行的含含有保障障性住房房的重要要方面。因此，經(jīng)濟(jì)適適用房的的政策的的實(shí)施直直接關(guān)系系到新住住房供應(yīng)應(yīng)體系的的建立和和住房制制度改革革的順利利推行。目前，我國房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)與市場(chǎng)場(chǎng)需求失失衡，大大部分地地區(qū)的房房屋開發(fā)發(fā)中，高高檔房屋屋比重過過高，低低價(jià)位經(jīng)經(jīng)適房的的開發(fā)量量不足。一些大大中城市市在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中忽視視了供需需關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為了了追求高高利潤，熱衷于于中、高高商品房房的開發(fā)發(fā)，造成成了高檔檔商品房房供過于于求，價(jià)價(jià)格虛高高。同時(shí)時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)上低價(jià)價(jià)位房屋屋供不應(yīng)應(yīng)求，導(dǎo)導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)了經(jīng)適適房銷售售違規(guī)操操作和市市

27、場(chǎng)炒作作現(xiàn)象，供給結(jié)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重重地背離離需求結(jié)結(jié)構(gòu)，致致使房屋屋供應(yīng)總總量不足足。而現(xiàn)現(xiàn)實(shí)解決決這種矛矛盾的最最好辦法法便是積積極穩(wěn)妥妥的夸大大經(jīng)適房房的面積積，以調(diào)調(diào)整這種種結(jié)構(gòu)上上的失衡衡，進(jìn)一一步完善善住房供供應(yīng)體系系，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健健康、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。2.項(xiàng)目目實(shí)施有有助于改改善對(duì)中中低收入入家庭的的住房供供應(yīng)，有有助于建建設(shè)和諧諧社會(huì)。經(jīng)濟(jì)適用用房政策策的實(shí)施施適應(yīng)了了停止住住房實(shí)物物分配后后個(gè)人購購房的需需求，停停止住房房實(shí)物分分配，推推行住房房分配貨貨幣化，促進(jìn)職職工個(gè)人人買房，是當(dāng)前前深化房房改的核核心工作作，但由由于近幾幾年來房房?jī)r(jià)上漲漲過快，商品房房尚有困困難。因因此，

28、停停止住房房實(shí)物分分配后，各地政政府一方方面大力力發(fā)展含含有政府府政策優(yōu)優(yōu)惠的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房和中中低價(jià)房房，改善善對(duì)中低低收入家家庭的住住房供應(yīng)應(yīng)，同時(shí)時(shí)以當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)適適用房和和中低價(jià)價(jià)房的基基準(zhǔn)價(jià)為為基礎(chǔ)，測(cè)算對(duì)對(duì)無房職職工和住住房未達(dá)達(dá)標(biāo)職工工的住房房補(bǔ)貼，使這部部分職工工得到補(bǔ)補(bǔ)貼后即即可入市市購房。通過落落實(shí)經(jīng)適適房的政政策，切切實(shí)保障障城市中中低收入入家庭的的住房供供應(yīng)。3.項(xiàng)目目實(shí)施有有助于平平抑商品品房?jī)r(jià)格格，擴(kuò)大大住房有有效需求求。經(jīng)濟(jì)適用用房政策策的實(shí)施施平抑了了過高的的商品房房?jī)r(jià)格，擴(kuò)大了了住房的的有效需需求。由由于國家家對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房實(shí)行行土地劃劃撥，減減收各項(xiàng)項(xiàng)行政

29、事事業(yè)收費(fèi)費(fèi)，并按按3%控控制利潤潤，確定定銷售價(jià)價(jià)格的政政策，使使得經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的價(jià)價(jià)格比同同地段商商品房?jī)r(jià)價(jià)格低11020%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的低低價(jià)位政政策對(duì)于于平抑過過高的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格、啟啟動(dòng)中低低收入家家庭的住住房消費(fèi)費(fèi)起到了了積極作作用。其其經(jīng)濟(jì)性性是指其其價(jià)格相相對(duì)于完完全意義義上的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格，能能適應(yīng)中中低收入入家庭（主要是是工薪階階層）的的經(jīng)濟(jì)承承受能力力。其適適用性是是指在住住房設(shè)計(jì)計(jì)和建筑筑標(biāo)準(zhǔn)上上強(qiáng)調(diào)住住房的使使用，而而不是降降低建筑筑標(biāo)準(zhǔn)。2.4 行業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入分析析2.4.1、項(xiàng)項(xiàng)目法人人具備行行業(yè)準(zhǔn)入入的條件件南京奧體體建設(shè)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司成立立于20

30、001年年10月月，為南南京市河河西新城城區(qū)國有有資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營控股股（集團(tuán)團(tuán)）有限限責(zé)任公公司直屬屬企業(yè)，注冊(cè)資資本3.5億元元人民幣幣，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)為為壹級(jí)。許可經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)，一般經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目有自有有房屋、租賃。計(jì)劃在在南京市市建鄴區(qū)區(qū)對(duì)中和和村地塊塊三期經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目目進(jìn)行投投資。公司擁有有一支高高素質(zhì)的的專業(yè)隊(duì)隊(duì)伍，目目前共有有員工448人，其中本本科以上上學(xué)歷334人，碩士研研究生88人，中中級(jí)以上上職稱335人，其中含含高級(jí)職職稱8人人。公司司下設(shè)總總工辦、總經(jīng)理理辦公室室、財(cái)務(wù)務(wù)部、開開發(fā)部、工程部部、投資資審核部部、物業(yè)業(yè)部、設(shè)設(shè)計(jì)部等等部門，下轄南南

31、京奧體體物業(yè)服服務(wù)有限限公司、南京博博觀置業(yè)業(yè)顧問有有限公司司和無錫錫分公司司。公司自成成立以來來，積極極投身于于河西新新城區(qū)的的開發(fā)建建設(shè)，完完成了河河西新城城區(qū)一期期64000畝包包括奧體體中心主主場(chǎng)館113500畝建設(shè)設(shè)用地的的征地拆拆遷任務(wù)務(wù)，為奧奧體中心心順利開開工建設(shè)設(shè)提供了了保障。20033年初，為了迅迅速聚集集河西地地區(qū)人氣氣并形成成良好的的城市景景觀，公公司承擔(dān)擔(dān)了奧體體新城項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)。奧體新新城位于于奧體中中心北側(cè)側(cè)，占地地面積885萬平平方米、建筑面面積近1120萬萬平方米米，約可可為70000戶戶居民提提供住房房。同時(shí)時(shí)，奧體體新城設(shè)設(shè)有小學(xué)學(xué)、幼兒兒園、鄰鄰里中

32、心心、公交交樞紐站站、加油油站、大大型商業(yè)業(yè)等各項(xiàng)項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施，是是一個(gè)功功能完備備的城市市中央居居住區(qū)（CLDD）。截截至目前前，已陸陸續(xù)建成成交付清清竹園、木樨園園、翠杉杉園、丹丹楓園、海棠園園、青桐桐園，在在建紫薇薇園。20099年初，奧體公公司承擔(dān)擔(dān)了中和和村經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的建設(shè)設(shè)任務(wù)，項(xiàng)目總總建筑面面積約990萬平平方米，幼兒園園、小學(xué)學(xué)、社區(qū)區(qū)中心、商業(yè)設(shè)設(shè)施等配配套齊全全，可改改善95500多多戶中低低收入人人群的居居住需求求。20099年底，奧體公公司成功功摘得無無錫新區(qū)區(qū)鴻山地地塊，邁邁出異地地?cái)U(kuò)張第第一步。20100年，南南京成功功申辦220144年青奧奧會(huì)以后后，奧體體公

33、司承承擔(dān)了青青奧村的的建設(shè)任任務(wù)。青青奧村作作為青奧奧會(huì)運(yùn)動(dòng)動(dòng)員競(jìng)技技、居住住、文化化、商務(wù)務(wù)、休閑閑、交流流等活動(dòng)動(dòng)的重要要場(chǎng)所，總建筑筑面積約約46萬萬平方米米，包括括運(yùn)動(dòng)員員村、國國際小學(xué)學(xué)和幼兒兒園，運(yùn)運(yùn)動(dòng)員村村在賽會(huì)會(huì)期間為為運(yùn)動(dòng)員員提供住住宿及配配套服務(wù)務(wù)，國際際小學(xué)和和幼兒園園將作為為文化教教育交流流場(chǎng)所。近年來，奧體公公司圍繞繞培養(yǎng)企企業(yè)核心心競(jìng)爭(zhēng)力力，努力力打造精精品住宅宅，樹立立企業(yè)品品牌形象象。奧體體公司220022-20004年年度連續(xù)續(xù)三年被被市政府府評(píng)為城城市建設(shè)設(shè)立功單單位，220055年獲南南京市民民“滿意房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)”、“迎接十十運(yùn)會(huì)，建設(shè)新新南京”有

34、功單單位、市市級(jí)青年年文明號(hào)號(hào)、重合合同守信信用企業(yè)業(yè)等稱號(hào)號(hào)。公司司建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目奧體體新城得得到會(huì)各各界的普普遍好評(píng)評(píng)，20004年年8月份份被省建建設(shè)廳評(píng)評(píng)為“江蘇優(yōu)優(yōu)秀住宅宅金獎(jiǎng)”，20008年年8月份份通過建建設(shè)部22A級(jí)住住宅性能能認(rèn)定，20008年111月份份獲“廣廈獎(jiǎng)獎(jiǎng)”，20012年年4月，清竹園園小區(qū)榮榮獲“全國物物業(yè)管理理示范住住宅小區(qū)區(qū)”榮譽(yù)稱稱號(hào)。 第三三章 資源開開發(fā)和綜綜合利用用分析3.1項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地點(diǎn)中和村地地塊三期期經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃地塊位位于江蘇蘇省南京京市建鄴鄴區(qū)繞城城公路與與渭河路路之間，新河路路以北，占地面面積約33.155萬平方方米。3.2項(xiàng)項(xiàng)目

35、建設(shè)設(shè)條件分分析3.2.1區(qū)位位條件南京市市建鄴區(qū)區(qū)是南京京市六個(gè)個(gè)主城區(qū)區(qū)之一，位于南南京市區(qū)區(qū)西南部部，東、南緊鄰鄰秦淮河河和秦淮淮新河，西臨長長江，北北止?jié)h中中門大街街。總面面積800.877平方千千米。經(jīng)中生代代三迭紀(jì)紀(jì)晚期地地殼大動(dòng)動(dòng)蕩后，于新生生代第三三紀(jì)形成成境域內(nèi)內(nèi)發(fā)達(dá)的的水系，江、河河、湖、均給建建鄴發(fā)展展提供便便利。因因地質(zhì)、地貌構(gòu)構(gòu)成的狀狀況，秦秦淮河以以東地區(qū)區(qū)經(jīng)二千千多年的的發(fā)展，逐漸形形成以居居民生活活區(qū)為主主的老城城區(qū)。而而因長江江沖擊形形成的河河西洲地地，則利利于農(nóng)耕耕，曾長長期以農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)為主。隨著南南京市220022年行政政區(qū)劃調(diào)調(diào)整，正正逐漸成成為人居居

36、環(huán)境舒舒適的新新城區(qū)。新區(qū)區(qū)沿江展展開，東東西進(jìn)深深3-55公里，水路運(yùn)運(yùn)輸便利利。直線線距離市市中心新新街口約約3公里里，距祿祿口國際際機(jī)場(chǎng)440公里里。新區(qū)區(qū)目前已已建設(shè)道道路366條總長長1000多公里里，4條條城市快快速通道道、5條條地鐵線線橫貫全全區(qū)，其其中地鐵鐵一、二二號(hào)線已已開始運(yùn)運(yùn)營，33、4、5號(hào)線線正在建建設(shè)。長長江三橋橋和過江江隧道已已經(jīng)建成成通車。3.2.2自然然環(huán)境南京市建建鄴區(qū)屬屬北亞熱熱帶濕潤潤氣候。處于西西風(fēng)環(huán)流流控制之之下，季季風(fēng)顯著著，四季季分明。冬季受受歐亞大大陸氣團(tuán)團(tuán)的影響響較深，為西伯伯利亞高高壓（或或蒙古高高壓）控控制，多多偏北風(fēng)風(fēng)，天氣氣晴朗、寒冷

37、、干燥。夏季歐歐亞大陸陸氣溫急急劇升高高，成為為低壓區(qū)區(qū)，西伯伯利亞高高壓中心心衰退到到貝加爾爾湖以西西，高空空西風(fēng)帶帶北移，太平洋洋副熱帶帶高壓增增強(qiáng)，暖暖濕空氣氣由海洋洋吹向大大陸，在在它的控控制之下下，境內(nèi)內(nèi)多東南南風(fēng)，天天氣炎熱熱，雨水水充沛。春、秋秋兩季是是冬、夏夏交替過過程中的的季節(jié)。春季因因大陸由由冷變暖暖，而使使西伯利利亞冷高高衰減分分裂，一一部分中中心移到到黃海一一帶，造造成地區(qū)區(qū)多東北北東風(fēng)風(fēng)。秋季季大陸空空氣冷卻卻下沉，太平洋洋副熱帶帶高壓向向東南退退縮，西西伯利亞亞高壓開開始增強(qiáng)強(qiáng)，境內(nèi)內(nèi)又漸受受北方冷冷氣團(tuán)控控制，形形成干燥燥涼爽天天氣。3.2.3公共共設(shè)施條條件項(xiàng)目

38、選址址在南京京市建鄴鄴區(qū)，建建設(shè)場(chǎng)地地周邊公公共設(shè)施施條件基基礎(chǔ)較好好，給水水、排水水、供電電、燃?xì)鈿獾然A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完備。3.3選選址結(jié)論論該項(xiàng)目位位于南京京市建鄴鄴區(qū)，從從城市總總體規(guī)劃劃考慮，項(xiàng)目選選址符合合南京市市總體規(guī)規(guī)劃要求求。從項(xiàng)目實(shí)實(shí)施條件件考慮，項(xiàng)目地地塊水、電、氣氣、通信信、道路路、防洪洪等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套完善善，對(duì)外外交通條條件好，能滿足足項(xiàng)目施施工過程程和運(yùn)營營過程中中各投標(biāo)標(biāo)人的交交通要求求，不會(huì)會(huì)給城市市交通帶帶來壓力力。項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)用用地條件件較好，周邊道道路和景景觀建設(shè)設(shè)較好，配套設(shè)設(shè)施和施施工條件件具備，近期開開工建設(shè)設(shè)條件滿滿足。綜上所述述，項(xiàng)目目地塊符符合項(xiàng)目

39、目建設(shè)以以及城市市規(guī)劃的的要求，選址適適當(dāng)。 第四四章 建設(shè)規(guī)規(guī)模與建建設(shè)內(nèi)容容4.1建建設(shè)規(guī)模模4.1.1建設(shè)設(shè)地點(diǎn)中和村地地塊三期期經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃地塊位位于江蘇蘇省南京京市建鄴鄴區(qū)繞城城公路與與渭河路路之間，新河路路以北，占地面面積約33.155萬平方方米。該項(xiàng)目總總占地面面積約2286773平方方米，總總建筑面面積約15萬平方米米，項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)期計(jì)劃劃24個(gè)個(gè)月。本本報(bào)告主主要從政政策許可可、選址址論證、建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地狀況況、資金金籌措等等制約項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施的主要要因素進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查研究，經(jīng)過充充分研究究，主要要結(jié)論是是項(xiàng)目選選址符合合有關(guān)城城市規(guī)劃劃法規(guī)要要求。4.2.2主要要建設(shè)

40、內(nèi)內(nèi)容與規(guī)規(guī)模該項(xiàng)目土土地為政政府劃撥撥取得，項(xiàng)目建建設(shè)場(chǎng)地地地質(zhì)條條件較好好，由委委托方提提供項(xiàng)目目周邊地地質(zhì)資料料判斷，項(xiàng)目場(chǎng)場(chǎng)地?zé)o不不良地質(zhì)質(zhì)條件，項(xiàng)目實(shí)實(shí)施資金金籌措擬擬由南京京奧體建建設(shè)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司自籌，資金籌籌措方案案可行，籌資總總額能確確保項(xiàng)目目順利實(shí)實(shí)施。主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)如下下：主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)指 標(biāo)單位A地塊用地面積積(凈地地面積)286773總建筑面面積1500048地上建筑筑面積1002205其中住宅970119商業(yè)用房房11500物業(yè)管理理用房700配電室616門廳機(jī)房房720地下建筑筑面積498443容積率3.5綠化率35%總戶數(shù)12833 機(jī)動(dòng)動(dòng)

41、車（應(yīng)應(yīng)配）900其 中用地內(nèi)地地面停車車360地下停車車540第五章 建設(shè)設(shè)方案5.1設(shè)設(shè)計(jì)說明明1.規(guī)劃劃設(shè)計(jì)依依據(jù)： 中華華人民共共和國城城市規(guī)劃劃法 城市市民住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范 民用用建筑設(shè)設(shè)計(jì)通則則 南京京市城市市規(guī)劃條條例實(shí)施施細(xì)則 南京京市住宅宅設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范2.設(shè)計(jì)計(jì)理念該項(xiàng)目將將采用“新城新新生活”的理念念，用社社區(qū)型的的開發(fā)模模式打造造整個(gè)居居住區(qū)，將公益益設(shè)施與與環(huán)境綠綠化同步步配套到到位，從從而在有有限的土土地資源源中，創(chuàng)創(chuàng)造出更更多更適適宜人們們居住的的生活空空間，最最大限度度地滿足足人們的的各種需需求。該方案將將充分考考慮項(xiàng)目目所處地地段特征征、地塊塊周邊的的環(huán)境特

42、特點(diǎn)及項(xiàng)項(xiàng)目自身身定位，合理布布局，結(jié)結(jié)合環(huán)境境景觀，注重各各棟建筑筑的均好好性，與與周邊環(huán)環(huán)境相協(xié)協(xié)調(diào)，創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)寧靜、舒適、優(yōu)美的的生活空空間。按按照城市市規(guī)劃和和居住區(qū)區(qū)規(guī)劃的的要求，將住宅宅設(shè)計(jì)與與地方文文化較好好的結(jié)合合，力求求打造南南京地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)適適用房的的典范。3.總體體規(guī)劃規(guī)劃布局局主要的的特點(diǎn)有有：功能能明確的的總平面面設(shè)計(jì)、人車分分流，以以人為本本的交通通流線組組織、公公共綠地地與立體體化多層層次的景景觀環(huán)境境設(shè)計(jì)等等。規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求（1）住住宅均為為高層，住宅應(yīng)應(yīng)著重處處理好小小區(qū)空間間關(guān)系，以及住住宅建筑筑之間的的距離、角度關(guān)關(guān)系。（2）由由于該項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊均為城城

43、市道路路，因此此，該項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃布局局應(yīng)著重重處理好好內(nèi)區(qū)外外路網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)及其其與小區(qū)區(qū)建筑、空間的的關(guān)系。（3）注注重小區(qū)區(qū)環(huán)境和和住宅單單元的“均好性性”設(shè)計(jì)，著重處處理好組組團(tuán)與中中心綠地地、院落落綠地的的關(guān)系。（4）項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅區(qū)的人人流車流流不相互互影響。規(guī)劃指指導(dǎo)思想想（1）因因地制宜宜配合地塊塊地形特特點(diǎn)合理理布局，盡力提提高土地地利用率率，巧妙妙而充分分利用空空間，發(fā)發(fā)揮臨街街商業(yè)價(jià)價(jià)值，善善用地塊塊現(xiàn)有資資源。（2）化化弊為利利、營造造特色把地塊周周邊配套套弱、外外圍欠景景觀等缺缺點(diǎn)通過過設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)化為樓樓盤特點(diǎn)點(diǎn)，把難難題變?yōu)闉橘u點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)以以人為本本的設(shè)計(jì)計(jì)原則營營造舒適適宜

44、人的的物理環(huán)環(huán)境與人人文環(huán)境境，促進(jìn)進(jìn)人與自自然的親親和關(guān)系系，強(qiáng)調(diào)調(diào)居住均均好性和和家園的的人情味味與親切切感，使使居住區(qū)區(qū)環(huán)境給給人“回家的的感覺”。 （3）注重項(xiàng)項(xiàng)目可操操作可行行性從總體布布局單體體類型的的選擇與與排布注注重考慮慮地區(qū)氣氣候、居居住習(xí)慣慣與市場(chǎng)場(chǎng)操作性性。力求求提供具具有優(yōu)良良品質(zhì)的的優(yōu)秀中中低價(jià)樓樓盤。規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)劃中河河道把該該項(xiàng)目分分為南北北兩個(gè)區(qū)區(qū)域，北北側(cè)地塊塊布置住住宅及商商鋪等配配套公建建，南側(cè)側(cè)地塊布布置了住住宅與辦辦公設(shè)施施。交通流流線強(qiáng)調(diào)人車車分流：以東西西向?yàn)橹髦骶€，以以南北向向?yàn)檩o助助，形成成簡(jiǎn)潔明明晰的感感到網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。充分考慮慮經(jīng)濟(jì)性性：外圍圍車

45、道巧巧妙利用用規(guī)范要要求的建建筑退讓讓用地邊邊界的距距離稍作作拓寬而而成，在在照顧周周全性與與均好性性的同時(shí)時(shí)，最大大限度減減少小區(qū)區(qū)內(nèi)永久久性車道道占地面面積。兼顧日常常與應(yīng)急急的機(jī)動(dòng)動(dòng)性、以以及分期期使用的的機(jī)動(dòng)性性：區(qū)內(nèi)內(nèi)步行主主干道日日常用作作休閑步步道，但但其路寬寬與構(gòu)造造及外圍圍車道的的連接考考慮了可可在特殊殊情況下下通行車車輛，為為消防、急救、搬運(yùn)等等特殊交交通要求求提供便便利，同同事利于于分期開開發(fā)時(shí)形形成歌曲曲完整的的路網(wǎng)。最大限度度園林化化：在保保證消防防車無障障礙通行行條件下下，除永永久性車車道外，區(qū)內(nèi)所所有路網(wǎng)網(wǎng)均設(shè)計(jì)計(jì)為園林林步道。停車模模式區(qū)內(nèi)停車車場(chǎng)地主主要設(shè)置置

46、地下車車庫，直直接連通通外圍車車道；同同事沿外外圍車道道路邊設(shè)設(shè)置少量量港灣式式停車。（1）人人性化：停車場(chǎng)場(chǎng)地充分分利用地地下空間間，在不不占用單單體與景景觀用地地的條件件下提供供大量停停車位，滿足使使用要求求。（2）均均好性：停車場(chǎng)場(chǎng)地通過過車道直直接聯(lián)系系各居住住組團(tuán)，充分考考慮便利利性。（3）休休閑化：停車場(chǎng)場(chǎng)入口設(shè)設(shè)于小區(qū)區(qū)外圍。以綠化化為潔面面屏蔽區(qū)區(qū)內(nèi)視線線，大量量的地下下停車不不構(gòu)成對(duì)對(duì)區(qū)內(nèi)景景觀環(huán)境境的影響響，且少少量停車車場(chǎng)地也也可以植植草磚加加以園林林化。住宅布布局住宅均為為高層，以南北北向?yàn)榛境蛳颍m應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)貧鈿夂蚺c居居住習(xí)慣慣。以高高低和平平面錯(cuò)落落的單體體組合

47、打打破南北北朝向的的規(guī)整和和單調(diào)感感，避免免直線組組合和兵兵營布局局。形成成自由式式布局，各組團(tuán)團(tuán)排列與與空間無無固定模模式與規(guī)規(guī)模，以以弧線和和直線的的組合“變”出特色色。綠化布布局（1）與與建筑相相融合的的綠化體體系：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)連綿綿不斷的的綠化系系統(tǒng)和流流動(dòng)的景景觀空間間，打破破以建筑筑為界面面圍合庭庭院的刻刻板模式式，以花花園圍繞繞建筑，使建筑筑坐落在在花園中中。（2）實(shí)實(shí)用而親親切的組組團(tuán)綠化化體系：強(qiáng)調(diào)組組團(tuán)綠化化的均好好性與親親切感，底層架架空并設(shè)設(shè)花園，使住戶戶擁有和和享受房房前屋后后、上下下左右的的自然環(huán)環(huán)境。（3）豐豐富多姿姿的綠地地空間系系統(tǒng)：有有條件的的組團(tuán)內(nèi)內(nèi)形成相相對(duì)集

48、中中的“塊狀”半公共共組團(tuán)綠綠地。各各單體住住宅旁形形成分散散的“點(diǎn)式”近宅綠綠地空間間。小區(qū)景景觀（1）自自我天地地用地外圍圍缺乏天天然生態(tài)態(tài)環(huán)境，小區(qū)立立足于營營造內(nèi)部部景觀，強(qiáng)化內(nèi)內(nèi)向型休休閑天地地。（2）經(jīng)經(jīng)濟(jì)高效效在地形不不規(guī)整、層數(shù)受受限制，同時(shí)要要保證容容積率的的條件下下，充分分利用區(qū)區(qū)內(nèi)道路路和建筑筑間距等等有限空空間，以以具有復(fù)復(fù)合效能能的空間間設(shè)計(jì)，解決用用地緊張張條件下下營造內(nèi)內(nèi)部景觀觀的矛盾盾。綠地有限限的條件件下因遭遭內(nèi)部景景觀不能能單靠園園林造景景，設(shè)計(jì)計(jì)考慮把把建筑物物作為區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境境的硬質(zhì)質(zhì)景觀，構(gòu)成高高效而豐豐富的景景觀層次次。（3）人人景互動(dòng)動(dòng)曲線型的的步道

49、和和帶狀景景觀為進(jìn)進(jìn)入小區(qū)區(qū)的人們們帶來一一種動(dòng)態(tài)態(tài)的觀賞賞體驗(yàn)，步移景景遷是小小區(qū)景觀觀的最大大特點(diǎn)。以休閑閑為特色色的社區(qū)區(qū)風(fēng)格規(guī)劃從各各方面體體現(xiàn)休閑閑輕松的的風(fēng)格品品格，營營造都市市人夢(mèng)寐寐以求的的生活環(huán)環(huán)境。（1）建建筑布局局：自然然式的建建筑布局局順應(yīng)地地形、不不拘一格格，打破破南北向向排列兵兵營式的的呆板布布局，給給人自由由灑脫的的感覺。（2）道道路形態(tài)態(tài)：區(qū)內(nèi)內(nèi)步行路路網(wǎng)玩去去蜿蜒，融入園園林之中中，令人人徜徉于于花園境境界，體體會(huì)步移移景遷的的享受和和從容舒舒展的感感覺。（3）建建筑風(fēng)格格：建筑筑以清雅雅的格調(diào)調(diào)、質(zhì)樸樸的材質(zhì)質(zhì)、柔和和的色彩彩、親切切的尺寸寸及豐富富的細(xì)部部

50、錯(cuò)落掩掩映于園園林之中中，使小小區(qū)洋溢溢親和與與休閑的的生活氣氣息。（4）環(huán)環(huán)境氛圍圍：以靈靈活的建建筑排布布，流動(dòng)動(dòng)的景觀觀交間以以及自然然的園林林風(fēng)格營營造隨意意輕松的的居住氛氛圍。5.2建建筑方案案1.建筑筑設(shè)計(jì)平面設(shè)設(shè)計(jì)戶型組合合方式：靈活多多變，以以兩梯二二戶、四四戶高層層建筑為為主，房房型以大大、中、小套及及單室套套為主。公共空間間設(shè)計(jì)：公共走走廊、樓樓、電梯梯空間進(jìn)進(jìn)行開敞敞、通透透及景觀觀式設(shè)計(jì)計(jì)，突破破了傳統(tǒng)統(tǒng)封閉式式公共走走廊的壓壓抑與不不安全感感，豐富富了人類類的起居居生活文文化；而而且滿足足了消防防的防排排煙要求求，減少少了設(shè)備備費(fèi)用以以及日后后維護(hù)保保養(yǎng)的繁繁瑣。景觀

51、及朝朝向：在在本設(shè)計(jì)計(jì)中，景景觀與朝朝向起到到同等重重要的作作用。戶戶戶朝南南，而且且每戶都都有很好好的景觀觀視野，所有住住宅均考考慮其市市場(chǎng)的均均好性。生活服務(wù)務(wù)空間分分區(qū)：由由于生活活、服務(wù)務(wù)空間的的明確分分區(qū)，使使每棟單單體所有有廚衛(wèi)用用房，管管井和空空調(diào)室外外機(jī)均靠靠建筑物物內(nèi)側(cè)隱隱蔽處布布置，既既可直接接獲得自自然通風(fēng)風(fēng)、采光光，使用用方便，又保障障了單體體外向立立面的沒沒關(guān)與潔潔凈，給給人以請(qǐng)請(qǐng)息怒的的印象。建筑物內(nèi)內(nèi)房間方方正，動(dòng)動(dòng)靜分明明，內(nèi)部部可靈活活分割。主要房間間均考慮慮其景觀觀和朝向向，如起起居室朝朝北以觀觀賞中央央景觀。立面設(shè)設(shè)計(jì)考慮到小小區(qū)位于于城市重重要地段段，從

52、城城市設(shè)計(jì)計(jì)出發(fā)，強(qiáng)調(diào)每每個(gè)建筑筑物有相相對(duì)豐富富的建筑筑輪廓線線，從整整體環(huán)境境廚房，體現(xiàn)親親切、清清新的現(xiàn)現(xiàn)代居住住文化造造型。整體立面面追求簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔現(xiàn)代代、色彩彩淡雅，建筑的的造型設(shè)設(shè)計(jì)追求求體現(xiàn)高高尚的住住宅建筑筑的高貴貴和現(xiàn)代代感。根據(jù)家庭庭私密性性空間和和起居室室空間的的組織，結(jié)合建建筑造型型及材料料的時(shí)代代特點(diǎn)，建筑物物頂部體體量上的的處理變變化和陽陽臺(tái)的設(shè)設(shè)計(jì)處理理以及屬屬相的線線條處理理，體現(xiàn)現(xiàn)出建筑筑的挺拔拔和高層層建筑的的特征：鹽田的的橫向跳跳板使整整個(gè)建筑筑顯得輕輕盈；凸凸窗增加加了立面面的凹凸凸變化和和光影效效果，并并為用戶戶增加了了實(shí)用面面積，開開闊了視視野，更更創(chuàng)造

53、了了特有的的居住建建筑風(fēng)格格。所有建筑筑單體的的形式及及色彩均均考慮作作為一個(gè)個(gè)整體進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，使小小區(qū)有統(tǒng)統(tǒng)一的風(fēng)風(fēng)格。而而不同的的地塊又又富有變變化和個(gè)個(gè)性。剖面設(shè)設(shè)計(jì)考慮到高高層結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)的的特點(diǎn)、層高定定為3MM，以保保證室內(nèi)內(nèi)有足夠夠的凈空空，確保保居住的的舒適性性。樹立“以以人為本本”的指導(dǎo)導(dǎo)思想，從行為為科學(xué)出出發(fā)，按按照現(xiàn)代代家庭生生活行為為規(guī)律和和市場(chǎng)需需求進(jìn)行行住宅設(shè)設(shè)計(jì)。小小區(qū)住宅宅設(shè)計(jì)適適應(yīng)不同同家庭構(gòu)構(gòu)成需要要，套型型多樣。注重采采用新材材料、新新技術(shù)改改善居住住功能，提高建建筑的節(jié)節(jié)能水平平，達(dá)到到國家節(jié)節(jié)能建筑筑要求。采用環(huán)環(huán)保、智智能化等等方面的的住宅建建設(shè)成

54、熟熟技術(shù)及及材料設(shè)設(shè)備，以以達(dá)到智智能、生生態(tài)、安安全的需需求。建筑設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)著重重應(yīng)用好好標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計(jì)、新型維維護(hù)體系系、新型型防水體體系、太太陽能應(yīng)應(yīng)用、垃垃圾分類類、智能能化等新新技術(shù)。2.結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)該項(xiàng)目按按七度抗抗震設(shè)防防，小區(qū)區(qū)地勢(shì)較較平坦，地層穩(wěn)穩(wěn)定，工工程地質(zhì)質(zhì)條件好好。主要結(jié)構(gòu)構(gòu)形式：高層住住宅為鋼鋼筋混凝凝土框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)；公共配配套為鋼鋼筋混凝凝土框架架結(jié)構(gòu)。5.3節(jié)節(jié)能環(huán)保保設(shè)計(jì)保證住宅宅功能和和舒適度度的前提提下，在在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建造、使用、維護(hù)過過程中，堅(jiān)持開開發(fā)與節(jié)節(jié)約并舉舉，把節(jié)節(jié)約放到到位，盡盡量減少少能源、土地、水和材材料等資資源的消消耗，并并盡可能

55、能對(duì)資源源進(jìn)行循循環(huán)利用用，充分分做到資資源節(jié)約約和循環(huán)環(huán)利用的的住宅。即“四節(jié)一一環(huán)保”：節(jié)能能、節(jié)地地、節(jié)水水、節(jié)材材和環(huán)保保。在建建筑生命命周期中中，以最最節(jié)約能能源、最最有效利利用資源源的方式式，建造造在最低低環(huán)境負(fù)負(fù)荷之情情況下提提供最安安全、健健康、效效率及舒舒適的居居住空間間。5.4公公共配套套設(shè)施中國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制改革使使人們的的社會(huì)生生活，思思想觀念念發(fā)生了了深刻變變化，社社區(qū)作為為組成城城市社會(huì)會(huì)的基本本細(xì)胞正正經(jīng)歷著著多元化化發(fā)展的的過程，早期的的規(guī)劃與與管理模模式已不不能適應(yīng)應(yīng)時(shí)代的的發(fā)展和和市場(chǎng)的的需要；應(yīng)對(duì)發(fā)展展的巨變變，我國國商業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃建建設(shè)從根根本理念念到規(guī)劃

56、劃方法必必將發(fā)生生歷史性性的變革革，即從從計(jì)劃性性封閉式式，物質(zhì)質(zhì)空間層層次的商商業(yè)樓規(guī)規(guī)劃向市市場(chǎng)化、多元化化、綜合合以人為為本，社社會(huì)多種種文化理理念及滿滿足業(yè)主主多種需需求為根根本目標(biāo)標(biāo)的社區(qū)區(qū)發(fā)展。以市場(chǎng)為為主導(dǎo)的的思想引引發(fā)了綜綜合規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理理念的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。私私人汽車車的發(fā)展展是停車車庫成為為配套中中心不可可少的內(nèi)內(nèi)容。該項(xiàng)目公公共設(shè)施施的規(guī)劃劃建設(shè)提提出如下下建議：與城市設(shè)設(shè)施同構(gòu)構(gòu)從區(qū)區(qū)域整體體角度規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)社區(qū)設(shè)設(shè)施。從市場(chǎng)需需求出發(fā)發(fā)，公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施放在在更大范范圍內(nèi)考考慮，整整體優(yōu)化化組合擴(kuò)擴(kuò)大服務(wù)務(wù)范圍。5.5公公共設(shè)施施工程1.給水水系統(tǒng)小區(qū)給水水管網(wǎng)：生活給給水與

57、室室外消防防給水為為同一系系統(tǒng)，采采用環(huán)狀狀與枝狀狀相結(jié)合合，保證證小區(qū)生生活用水水及消防防用水安安全。小小區(qū)總進(jìn)進(jìn)水管為為2個(gè)DDN1550。小區(qū)供水水方式：生活用用水采用用分壓供供水，66層及66層以下下為低壓壓供水，設(shè)計(jì)壓壓力為00.355Mpaa。7層層以上為為中高壓壓供水。加壓裝裝置均采采用新型型節(jié)能供供水裝置置，該供供水裝置置可直接接從管網(wǎng)網(wǎng)抽水，并且不不影響市市政給水水管網(wǎng)壓壓力。該項(xiàng)目給給水系統(tǒng)統(tǒng)將采用用下列節(jié)節(jié)能環(huán)保保措施：生活水池池設(shè)旁流流水處理理器，對(duì)對(duì)生活儲(chǔ)儲(chǔ)水持續(xù)續(xù)紫外線線消毒；建議采采用變頻頻調(diào)速裝裝置供水水，不設(shè)設(shè)屋頂生生活水箱箱，防止止二次污污染；生生活水池池材

58、質(zhì)建建議采用用不銹鋼鋼，水池池通氣管管、溢流流管口加加防蟲網(wǎng)網(wǎng)罩；給給水管材材擬用PPPR管管，室外外給水管管采取保保溫措施施；所有有潔具設(shè)設(shè)備建議議采用節(jié)節(jié)水型衛(wèi)衛(wèi)生器具具。2.排水水系統(tǒng)：1）污水水系統(tǒng)室外排水水采用雨雨、污分分流制，污水量量按生活活給水量量的900%計(jì)算算，最高高日污水水量為339000噸。由由于小區(qū)區(qū)所處的的河西地地區(qū)鄰近近江心洲洲污水處處理廠，一次，該項(xiàng)目目污水直直接接入入小區(qū)污污水管網(wǎng)網(wǎng)，排入入周邊城城市道路路下的市市政污水水干管，送江心心洲污水水處理廠廠處理。2）雨水水系統(tǒng)小區(qū)地形形有利于于地面自自然排水水，采用用管道與與地面排排水相結(jié)結(jié)合，總總的排水水方向，建議

59、結(jié)結(jié)合地形形排向附附近城市市道路下下的市政政雨水管管。3.消防防系統(tǒng)主要建筑筑物區(qū)域域道路形形成環(huán)形形通道，能保證證消防車車道通行行至每棟棟建筑物物。室外外每隔1120MM設(shè)一個(gè)個(gè)消防栓栓，室內(nèi)內(nèi)配備一一定數(shù)量量的手持持式泡沫沫滅火器器。對(duì)小小區(qū)內(nèi)需需要設(shè)置置室內(nèi)消消防給水水的公建建等建筑筑物，采采用區(qū)域域消防供供水方式式。4、電氣氣設(shè)計(jì)說說明1.負(fù)荷荷等級(jí)：該項(xiàng)目目規(guī)劃的的負(fù)荷計(jì)計(jì)算采用用綜合用用地按指指標(biāo)法，該小區(qū)區(qū)主要布布置住宅宅及公共共建筑，住宅每每戶用電電負(fù)荷按按8kww計(jì)算，公共建建筑用電電負(fù)荷按按60ww/m22考慮，總用地地按負(fù)荷荷計(jì)算中中考慮需需用系數(shù)數(shù)。2.電源源：該小小區(qū)

60、供電電電源擬擬由兩路路10kkv高壓壓線路引引入。根根據(jù)我國國現(xiàn)行電電壓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，該小小區(qū)供電電電壓采采用100kv，使用電電壓采用用3800/2220v。3.配電電室設(shè)置置：該項(xiàng)項(xiàng)目工程程擬在地地塊設(shè)兩兩個(gè)開閉閉所，高高壓出線線連接室室外環(huán)網(wǎng)網(wǎng)柜和室室外干式式箱變，共需設(shè)設(shè)32臺(tái)臺(tái)10000KVVA箱變變和若干干臺(tái)環(huán)網(wǎng)網(wǎng)柜。環(huán)環(huán)網(wǎng)柜將將住宅部部分的電電源環(huán)網(wǎng)網(wǎng)。雙回回路電源源進(jìn)行單單母線分分段運(yùn)行行。計(jì)量量采用高高壓高計(jì)計(jì)。4.功率率補(bǔ)償：采用低低壓分散散補(bǔ)償，在干式式箱變內(nèi)內(nèi)設(shè)補(bǔ)償償柜，使使功率因因數(shù)達(dá)到到0.99以上。5.配電電線路：低壓配配電系統(tǒng)統(tǒng)采用放放射式配配點(diǎn)方式式。區(qū)內(nèi)內(nèi)采用電電