1、PAGE 目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc82318662 前 言 PAGEREF _Toc82318662 h 5 HYPERLINK l _Toc82318663 第一部分分 執行行概要 PAGEREF _Toc82318663 h 6 HYPERLINK l _Toc82318664 一、項目目概述 PAGEREF _Toc82318664 h 6 HYPERLINK l _Toc82318665 二、項目目發起人人簡介 PAGEREF _Toc82318665 h 6 HYPERLINK l _Toc82318666 三、股東東單位 PAGEREF _

2、Toc82318666 h 7 HYPERLINK l _Toc82318667 第二部分分 項目提提供的產產品和服服務 PAGEREF _Toc82318667 h 8 HYPERLINK l _Toc82318668 一、項目目的創意意和定位位 PAGEREF _Toc82318668 h 8 HYPERLINK l _Toc82318669 （一）項項目創意意 PAGEREF _Toc82318669 h 8 HYPERLINK l _Toc82318670 （二）項項目定位位 PAGEREF _Toc82318670 h 8 HYPERLINK l _Toc82318671 二、項目目

3、優勢 PAGEREF _Toc82318671 h 9 HYPERLINK l _Toc82318672 （一）地地理位置置優越，交通便便利 PAGEREF _Toc82318672 h 9 HYPERLINK l _Toc82318673 （二）具具有較大大的市場場空間和和目標客客戶群體體 PAGEREF _Toc82318673 h 9 HYPERLINK l _Toc82318674 （三）與與園區內內多個項項目形成成資源共共享及優優勢互補補 PAGEREF _Toc82318674 h 9 HYPERLINK l _Toc82318675 （四）創創新的“大型人人工湖旅游酒店式式別墅”

4、經營模模式 PAGEREF _Toc82318675 h 10 HYPERLINK l _Toc82318676 三、項目目規劃及及建設方方案 PAGEREF _Toc82318676 h 10 HYPERLINK l _Toc82318677 （一）項項目地址址 PAGEREF _Toc82318677 h 10 HYPERLINK l _Toc82318678 （二）酒酒店式湖湖景別墅墅規劃設設計 PAGEREF _Toc82318678 h 11 HYPERLINK l _Toc82318679 （三）項項目經營營范圍 PAGEREF _Toc82318679 h 12 HYPERLIN

5、K l _Toc82318680 （四）項項目實施施保障條條件 PAGEREF _Toc82318680 h 12 HYPERLINK l _Toc82318681 第三部分分 項目目背景及及其可行行性 PAGEREF _Toc82318681 h 13 HYPERLINK l _Toc82318682 一、宏觀觀經濟的的配合 PAGEREF _Toc82318682 h 13 HYPERLINK l _Toc82318683 （一）社社會消費費水平穩穩步提高高 PAGEREF _Toc82318683 h 13 HYPERLINK l _Toc82318684 （二）旅旅游行業業為政府府扶持

6、性性行業 PAGEREF _Toc82318684 h 13 HYPERLINK l _Toc82318685 （三）酒酒店式別別墅面臨臨良好的的發展機機遇 PAGEREF _Toc82318685 h 14 HYPERLINK l _Toc82318686 二、當地地政府大大力支持持及優惠惠政策 PAGEREF _Toc82318686 h 14 HYPERLINK l _Toc82318687 （一）生生態園項項目獲得得天津市市及靜海海縣政府府大力支支持 PAGEREF _Toc82318687 h 14 HYPERLINK l _Toc82318688 （二）相相關優惠惠政策 PAGER

7、EF _Toc82318688 h 14 HYPERLINK l _Toc82318689 三、面臨臨的良好好機遇 PAGEREF _Toc82318689 h 15 HYPERLINK l _Toc82318690 （一）220088年北京京奧運會會為京津津地區帶帶來大量量客流 PAGEREF _Toc82318690 h 15 HYPERLINK l _Toc82318691 （二）中中國加入入WTOO加速旅旅游產業業發展 PAGEREF _Toc82318691 h 15 HYPERLINK l _Toc82318692 （三）旅旅游業已已經成為為促進經經濟發展展的新的的經濟增增長點 P

8、AGEREF _Toc82318692 h 15 HYPERLINK l _Toc82318693 （四）周周遍地區區具有較較強的消消費能力力和市場場需求 PAGEREF _Toc82318693 h 15 HYPERLINK l _Toc82318694 四、發起起人具備備承擔項項目建設設的優勢勢和能力力 PAGEREF _Toc82318694 h 16 HYPERLINK l _Toc82318695 （一）經經營管理理能力 PAGEREF _Toc82318695 h 16 HYPERLINK l _Toc82318696 （二）資資本運作作能力 PAGEREF _Toc8231869

9、6 h 16 HYPERLINK l _Toc82318697 （三）創創新的產產權機制制和開放放的經營營理念 PAGEREF _Toc82318697 h 16 HYPERLINK l _Toc82318698 第四部分分 市場場分析 PAGEREF _Toc82318698 h 17 HYPERLINK l _Toc82318699 一、外部部環境分分析 PAGEREF _Toc82318699 h 17 HYPERLINK l _Toc82318700 （一）天天津地區區投資價價值的凸凸現 PAGEREF _Toc82318700 h 17 HYPERLINK l _Toc8231870

10、1 （二）天天津別墅墅市場具具有良好好的發展展空間 PAGEREF _Toc82318701 h 17 HYPERLINK l _Toc82318702 二、市場場需求分分析 PAGEREF _Toc82318702 h 18 HYPERLINK l _Toc82318703 （一）龐龐大的潛潛在市場場規模 PAGEREF _Toc82318703 h 18 HYPERLINK l _Toc82318704 （二）京京津一帶帶強勁的的市場需需求 PAGEREF _Toc82318704 h 18 HYPERLINK l _Toc82318705 （三）目目標客戶戶分析 PAGEREF _Toc

11、82318705 h 18 HYPERLINK l _Toc82318706 第五部分分 競爭爭分析 PAGEREF _Toc82318706 h 20 HYPERLINK l _Toc82318707 一、競爭爭影響因因素分析析 PAGEREF _Toc82318707 h 20 HYPERLINK l _Toc82318708 （一）價價格 PAGEREF _Toc82318708 h 20 HYPERLINK l _Toc82318709 （二）交交通 PAGEREF _Toc82318709 h 20 HYPERLINK l _Toc82318710 （三）環環境 PAGEREF _T

12、oc82318710 h 20 HYPERLINK l _Toc82318711 （四）娛娛樂項目目、配套套設施設設置 PAGEREF _Toc82318711 h 20 HYPERLINK l _Toc82318712 二、競爭爭優勢分分析 PAGEREF _Toc82318712 h 21 HYPERLINK l _Toc82318713 （一）齊齊全的配配套娛樂樂設施 PAGEREF _Toc82318713 h 21 HYPERLINK l _Toc82318714 （二）創創新的“大型人人工湖旅游酒店式式別墅”經營模模式 PAGEREF _Toc82318714 h 21 HYPER

13、LINK l _Toc82318715 （三）龐龐大的人人脈網絡絡及暢通通的宣傳傳渠道 PAGEREF _Toc82318715 h 21 HYPERLINK l _Toc82318716 第六部分分 經營營發展規規劃 PAGEREF _Toc82318716 h 22 HYPERLINK l _Toc82318717 第七部分分 市場場銷售 PAGEREF _Toc82318717 h 23 HYPERLINK l _Toc82318718 一、市場場計劃 PAGEREF _Toc82318718 h 23 HYPERLINK l _Toc82318719 （一）市市場進入入 PAGEREF

14、 _Toc82318719 h 23 HYPERLINK l _Toc82318720 （二）市市場開發發 PAGEREF _Toc82318720 h 23 HYPERLINK l _Toc82318721 二、銷售售策略 PAGEREF _Toc82318721 h 23 HYPERLINK l _Toc82318722 三、公共共關系 PAGEREF _Toc82318722 h 24 HYPERLINK l _Toc82318723 （一）平平面媒體體廣告 PAGEREF _Toc82318723 h 24 HYPERLINK l _Toc82318724 （二）電電視媒體體廣告 PA

15、GEREF _Toc82318724 h 24 HYPERLINK l _Toc82318725 （三）廣廣播廣告告 PAGEREF _Toc82318725 h 24 HYPERLINK l _Toc82318726 （四）互互聯網廣廣告 PAGEREF _Toc82318726 h 24 HYPERLINK l _Toc82318727 （五）戶戶外廣告告 PAGEREF _Toc82318727 h 24 HYPERLINK l _Toc82318728 第八部分分 項目目的運營營與管理理 PAGEREF _Toc82318728 h 25 HYPERLINK l _Toc8231872

16、9 一、治理理結構 PAGEREF _Toc82318729 h 25 HYPERLINK l _Toc82318730 （一）關關于股東東與股東東大會 PAGEREF _Toc82318730 h 25 HYPERLINK l _Toc82318731 （二）關關于董事事與董事事會 PAGEREF _Toc82318731 h 25 HYPERLINK l _Toc82318732 （三）關關于監事事與監事事會 PAGEREF _Toc82318732 h 26 HYPERLINK l _Toc82318733 二、管理理團隊 PAGEREF _Toc82318733 h 26 HYPERL

17、INK l _Toc82318734 三、激勵勵與約束束 PAGEREF _Toc82318734 h 26 HYPERLINK l _Toc82318735 第九部分分 投資資估算 PAGEREF _Toc82318735 h 28 HYPERLINK l _Toc82318736 一、項目目實施進進度 PAGEREF _Toc82318736 h 28 HYPERLINK l _Toc82318737 二、投資資估算及及資金籌籌措 PAGEREF _Toc82318737 h 28 HYPERLINK l _Toc82318738 三、運營營第一年年流動資資金明細細 PAGEREF _To

18、c82318738 h 29 HYPERLINK l _Toc82318739 第十部分分 經濟濟效益分分析 PAGEREF _Toc82318739 h 30 HYPERLINK l _Toc82318740 一、收入入預測 PAGEREF _Toc82318740 h 30 HYPERLINK l _Toc82318741 （一）出出租比例例預測 PAGEREF _Toc82318741 h 30 HYPERLINK l _Toc82318742 （二）租租賃價格格預測 PAGEREF _Toc82318742 h 31 HYPERLINK l _Toc82318743 （三）租租賃收入入

19、預測 PAGEREF _Toc82318743 h 31 HYPERLINK l _Toc82318744 二、成本本費用預預測 PAGEREF _Toc82318744 h 32 HYPERLINK l _Toc82318745 三、利潤潤及投資資報酬率率預測 PAGEREF _Toc82318745 h 33 HYPERLINK l _Toc82318746 四、特別別提示 PAGEREF _Toc82318746 h 33 HYPERLINK l _Toc82318747 五、結論論 PAGEREF _Toc82318747 h 33 HYPERLINK l _Toc82318748 第

20、十一部部分 風險分分析與對對策 PAGEREF _Toc82318748 h 35 HYPERLINK l _Toc82318749 一、政策策風險 PAGEREF _Toc82318749 h 35 HYPERLINK l _Toc82318750 二、市場場風險 PAGEREF _Toc82318750 h 35 HYPERLINK l _Toc82318751 三、行業業風險 PAGEREF _Toc82318751 h 36 HYPERLINK l _Toc82318752 四、不可可抗力風風險 PAGEREF _Toc82318752 h 36 HYPERLINK l _Toc823

21、18753 第十二部部分 結論 PAGEREF _Toc82318753 h 37前 言言本商業計計劃書內內容包括括酒店式式湖景別別墅的項項目簡介介、主要要建設內內容、輔輔助資源源配置、發展前前景、市市場定位位、競爭爭對手、銷售策策略、風風險控制制及項目目的投資資回報期期等投資資者關心心的各項項問題。酒店式湖湖景別墅墅為天津津市都市市生態園園項目的的下屬子子項目之之一，生生態園的的整體介介紹參見見天津津市都市市生態園園項目說說明書。本項目中中的所有有外部數數據均有有確切出出處，財財務預測測數據則則根據相相關方法法推算而而得。第一部分分 執執行概要要一、項目目概述酒店式湖湖景別墅墅是天津津都市生

22、生態園旅旅游度假假村中的的一個重重要組成成部分，是一個個集旅游游、娛樂樂、住宿宿、餐飲飲、會務務等為一一體的高高檔休閑閑度假旅旅游項目目。酒店式湖湖景別墅墅群倚已已建成的的8000畝人工工湖建設設，為整整個生態態園最佳佳休閑觀觀光地之之一，建建成后的的度假村村風景優優美、設設施完備備、功能能齊全，將成為為都市人人休閑度度假的一一個最佳佳去處。該項目的的建設分分為三期期，其中中一期為為項目規規劃設計計、市場場宣傳及及推廣等等，目前前正在進進行中。二期將將建設具具有異國國情調的的酒店式式湖景別別墅200 幢，形成具具有豐富富親水資資源的湖湖畔別墅墅區，包包括日式式8幢 、歐式式8幢、中式44幢；三

23、三期建設設計劃為為1000棟風格格迥異的的別墅群群。該項目的的二期建建設即將將正式啟啟動，有有關立項項手續完完備，預預計二期期地上物物建設總總投資222800萬元,占地面面積300畝。根根據投資資力度和和投資規規模的增增加，三三期的后后續開發發建設預預留500畝可以以在現有有規劃的的基礎上上進行調調整和創創新。二、項目目發起人人簡介天津方舟舟天馬農農業科技技發展有有限公司司（以下下稱“農業科科技”）作為為本項目目的發起起主體，對項目目進行總總體策劃劃，并作作為投資資人投資資興建該該項目。公司簡簡要情況況如下：公司名稱稱：天津津方舟天天馬農業業科技發發展有限限公司注冊時間間：20002年年10月

24、月9日注冊資金金：4,5000萬人民民幣公司地址址：天津津市靜海海縣雙塘塘鎮西雙雙塘村公司電話話：86622-2800155555公司傳真真：86622-2800161169農業科技技將按照照現代公公司治理理結構的的標準進進行管理理系統設設計和人人力資源源規劃，最終形形成完整整規范的的公司法法人治理理結構以以及科學學合理、精簡有有效的組組織管理理體系。三、股東東單位農業科技技的兩家家大股東東分別是是：天津津方舟天天馬投資資（集團團）有限限公司和和深圳市市明德投投資有限限公司。天津方舟舟天馬投投資（集集團）有有限公司司成立于于19999年，注冊資資金8,0000萬元，是在國國家工商商行政管管理局

25、注注冊并具具獨立法法人資格格的集團團公司，下屬118家子子公司，業務范范圍涉及及旅游景景區、景景點開發發、體育育、通訊訊、商貿貿等領域域。公司司于20000年年巨資買買斷原天天津甲BB立飛足足球隊，建立甘甘肅天馬馬足球俱俱樂部，現俱樂樂部遷至至東莞，更名為為東莞東東城隊。方舟天天馬投資資集團下下屬天津津市方舟舟旅行社社成立于于19999年，注冊資資金15500萬萬元，目目前名列列天津同同行業前前三位，主要負負責都市市生態園園的營銷銷，提供供良好的的客源市市場。深圳市市明德投投資有限限公司（SHEENZHHEN MINNTEXX INNVESSTMEENT CO,LTDD）成立立于20004年年

26、成立，注冊資資本3,0000萬元人人民幣，是在深深圳市工工商局注注冊的新新興的專專業化投投資機構構，主要要業務范范圍包括括直接投投資、項項目管理理、投資資銀行，主要投投資方向向為旅游游、房地地產、高高科技。主要負負責都市市生態園園項目規規劃和資資本運營營。第二部分分 項目目提供的的產品和和服務一、項目目的創意意和定位位（一）項項目創意意“酒店式式湖景別別墅”項目是是天津都都市生態態園內最最核心、最具盈盈利能力力的項目目之一。鑒于北北方的地地理條件件，相對對缺乏高高檔消費費的親水水地產別別墅，酒酒店式湖湖景別墅墅倚8000畝人人工湖建建設迎合合了高端端消費人人群的需需要，建建成后的的度假村村風景

27、優優美、設設施完備備、功能能齊全，將成為為都市人人休閑度度假的最最佳場所所之一。本項目的的規劃融融合了西西方建筑筑特色和和現代社社區規劃劃理念，將建設設為中式式、歐洲洲等不同同風格的的別墅群群，以優優雅、開開放、包包含著休休閑和賞賞心為建建設宗旨旨，旨在在創造一一個融優優美的生生態環境境、旅游游、休閑閑度假與與居住功功能為一一體的社社區，是是成功人人士夢想想居住中中最耀眼眼的一道道風景。（二）項項目定位位酒店式湖湖景別墅墅以休閑閑、自然然為主題題，采用用星級酒酒店式經經營管理理模式，主要為為滿足前前來進行行度假休休閑、商商務會務務等的群群體提供供多方位位服務。酒店式湖湖景別墅墅項目包包括別墅墅

28、群以及及8000畝人工工湖，不不同風格格的設計計以及每每棟別墅墅獨立的的碼頭、游船、工作犬犬配合生生態園內內優美的的風景和和眾多高高端的休休閑娛樂樂項目，必然成成為國內內眾多休休閑度假假村中的的翹楚，這同時時也是本本項目盈盈利能力力的關鍵鍵。從景觀特特色上分分析，酒酒店式湖湖景別墅墅以營造造以人工工湖為中中心的水水域景觀觀為主要要發展方方向，通通過景區區內特有有的水域域景觀并并結合健健康有趣趣的娛樂樂設施來來吸引遠遠近游客客。 從規劃劃建設旅旅游項目目上分析析，酒店店式湖景景別墅是是都市生生態園旅旅游項目目開發中中一個重重要的組組成部分分，與其其周邊的的休閑娛娛樂項目目共同構構成了休休閑、娛娛

29、樂、度度假、會會議、住住宿等多多功能旅旅游環境境，能夠夠滿足不不同年齡齡結構、職業結結構的需需求。從現代生生活節奏奏上分析析，久居居城市的的人們日日常工作作、生活活節奏緊緊張，渴渴望利用用節假日日到自然然環境中中尋求樂樂趣，得得到放松松。旅游游度假村村便捷通通暢的交交通體系系，公園園內精心心設計和和新奇創創意的游游樂設施施，能夠夠抓住現現代人們們的旅游游心理和和消費心心理，為為游客營營造一個個融于自自然的休休憩空間間。從時空距距離上分分析，酒酒店式湖湖景別墅墅交通方方便、各各種設施施齊全，天津、北京等等距離較較近的大大城市居居民或游游客能夠夠開展節節假日11、2日日游，而而全國其其他地區區的游

30、客客也能利利用各種種假期，前來旅旅游度假假。二、項目目優勢（一）地地理位置置優越，交通便便利酒店式湖湖景別墅墅位于天天津靜海海縣西雙雙塘村都都市生態態園內，東臨京京浦鐵路路，緊靠靠京滬高高速公路路和1004國道道，距天天津市區區40公公里，天天津新港港80公公里，天天津濱海海國際機機場600公里，距首都都北京1140公公里，經經農業科科技公司司申請，天津市市政府同同意在京京滬高速速公路都都市生態態園處建建設出口口，未來來從北京京、天津津將可直直接通過過高速公公路直接接進入都都市生態態園，交交通更加加便利。這也同同時體現現了天津津市政府府對天津津都市生生態園的的大力支支持。（二）具具有較大大的市

31、場場空間和和目標客客戶群體體酒店式湖湖景別墅墅的市場場定位是是酒店式式高尚別別墅，而而且社區區規模較較大，總總建設規規劃面積積80畝畝。隨著著國民經經濟保持持高速增增長，國國民收入入不斷增增加，中中國已有有相當一一部分人人已先富富起來，這些人人士對居居住條件件及休閑閑度假住住所要求求較高，因此酒酒店式湖湖景別墅墅項目目目標客戶戶源較為為充裕。（三）與與園區內內多個項項目形成成資源共共享及優優勢互補補酒店式湖湖景別墅墅是都市市生態園園中一個個重要的的組成部部分，為為生態園園項目二二期建設設內容之之一，其其他部分分子項目目已在去去年開工工建設。按照生生態園的的設計規規劃，整整個園區區項目的的工程建

32、建設將分分成四個個時期，從20003年年3月份份起建，預計220077年全部部完成。其中，一期部部分項目目已經接接近竣工工，正在在試營業業之中。生態園一一期項目目中包括括馬術俱俱樂部、特種犬犬養殖、斗牛場場、動物物競技、大土炕炕餐廳等等項目，其主體體工程已已經基本本建設完完成，預預計20004年年十月一一日之前前開始營營業。預預計一期期建設完完成后，園區可可正式對對社會開開放，接接待各地地游客，成為京京津一帶帶的熱門門旅游景景點。到到時園區區內可進進行包括括農業大大棚采摘摘，犬類類觀賞，馬術俱俱樂部表表演，動動物競技技表演等等以娛樂樂性活動動為主的的項目。酒店式式湖景別別墅項目目屬于二二期工程

33、程，屆時時將盡享享一期工工程的相相關資源源及配套套設施。（四）創創新的“大型人人工湖旅游酒店式式別墅”經營模模式圍繞8000畝人人工湖建建設的酒酒店式湖湖景別墅墅項目整整體形象象突出，各類建建筑設計計風格獨獨特，服服務內容容豐富，功能齊齊全，各各類配套套設施完完備，具具備良好好的硬件件條件。酒店式式湖景別別墅作為為生態園園的重要要組成部部分，與與其它項項目優勢勢互補，聯合經經營，形形成資源源共享，都市生生態園內內優美的的環境、眾多獨獨具特色色的經營營休閑項項目襯托托出酒店店式湖景景別墅的的潛在價價值。三、項目目規劃及及建設方方案（一）項項目地址址酒店式湖湖景別墅墅二期占占地300畝，環環繞都市

34、市生態園園內人工工湖的南南側，在在生態園園圖示FF3處。（項目目位置見見下圖）（二）酒酒店式湖湖景別墅墅規劃設設計酒店式湖湖景別墅墅二期將將建設具具有異國國情調的的湖景別別墅200 幢，形成倚倚勢而成成風格迥迥異的湖湖畔別墅墅區，包包括日式式8幢 、歐式式8幢、中式四四合院44幢。湖景別墅墅規劃設設計圖11 湖湖景別墅墅規劃設設計圖22日式別墅墅。通過過景觀帶帶將花園園和別墅墅進行了了空間和和景觀上上的自然然融合，引入了了空中花花園設計計理念，與內庭庭院形成成立體的的綠化效效果；日日式溫泉泉洗浴、露天大大風呂、日式榻榻榻米等等。獨特特的日式式建筑風風格和日日本庭院院景觀讓讓游客充充分體驗驗東洋

35、風風格的雅雅致精巧巧。歐式別墅墅。既有有外檐典典雅、尊尊貴，古古典中融融合了現現代，淡淡雅中彰彰顯恢弘弘的巴洛洛克古典典建筑風風格，亦亦有俄羅羅斯哥特特式風格格建筑和和以小筒筒瓦式外外檐為主主要風格格的西班班牙式建建筑。大大理石細細膩的紋紋理，波波斯地毯毯濃濃的的柔情，特種進進口墻紙紙的金碧碧輝煌，襯出別別墅雍容容華貴與與不凡氣氣度。中式四合合院。由由北房、東西廂廂房和南南房組成成一個獨獨立的院院落，北北房兩側側是東西西耳房，四周以以連廊形形式相連連。青磚磚灰瓦、青藤繞繞梁、小小鳥鳴囀囀、水井井、碾坊坊時刻投投射出清清新古樸樸的典型型中式風風格。湖景別墅墅規劃設設計圖33 湖景別別墅規劃劃設計

36、圖圖4（三）項項目經營營范圍主要包括括：住宿宿、會務務等。1、住宿宿： 采采用星級級酒店式式經營管管理湖景景別墅，日常經經營中為為游客提提供住所所。2、會務務：為生生態園內內舉辦的的各類商商務會議議和培訓訓提供配配套服務務。（四）項項目實施施保障條條件1、項目目立項已已獲本公公司股東東方面決決議和靜靜計投資資（20003）63號號文批準準。2、本項項目建設設用地地地質構造造穩定，水文狀狀況良好好。3、本項項目建設設用地公公用設施施配套齊齊全，水水、電、氣、路路均達至至建設用用地紅線線；本項項目建設設用地凈凈空條件件良好，無高壓壓輸電走走廊、微微波通訊訊走廊；地下無無妨礙性性市政管管網。4、配套

37、套環境及及休閑娛娛樂設施施基本完完備。第三部分分 項項目背景景及其可可行性一、宏觀觀經濟的的配合進入20000年年以來，我國宏宏觀經濟濟發展取取得了較較為顯著著的成績績。雖然然近來國國際經濟濟風云變變幻，起起伏不定定，但是是我國經經濟增長長卻表現現得相當當穩定。“九五”期間國國內生產產總值年年均增長長率接近近8%。在我國國制定的的“十五”計劃和和20110年遠遠景目標標規劃中中，未來來十年的的國內生生產總值值平均增增長將在在7.22%左右右。目前前我國人人均年收收入已達達1,0090美美元 左左右，城城鎮居民民大多說說已從小小康步入入富裕小小康水平平，北京京、天津津及周邊邊一些地地區已達達到或

38、超超過3,0000 美元元，連續續保持了了國民經經濟持續續、快速速、健康康發展的的良好局局面。（一）社社會消費費水平穩穩步提高高在良好的的宏觀經經濟環境境下，隨隨著居民民生活水水平的迅迅速提高高，居民民節假日日的增加加，閑暇暇時間上上升，民民眾的生生活追求求以由數數量型向向質量型型轉變。我國居居民的恩恩格爾系系數逐年年下降，越來越越多的居居民趨向向于休閑閑旅游與與回歸自自然活動動。休閑閑運動性性旅游是是旅游業業發展的的一大趨趨勢，高高品位、質量型型、休閑閑型、生生態型旅旅游在現現代旅游游中的份份量日趨趨加重，也更加加符合現現代都市市人的旅旅游消費費心理。（二）旅旅游行業業為政府府扶持性性行業旅

39、游業已已成為我我國經濟濟發展的的新經濟濟增長點點，逐步步成長為為我國國國民經濟濟的支柱柱產業之之一。黨黨中央、國務院院和天津津市委、市政府府高度重重視發展展旅游業業，出臺臺了一系系列扶持持旅游業業發展的的政策、措施和和部署。天津市市人民政政府發出出了津政政發（220000）811號文件件關于于加強旅旅游業發發展的通通知，將旅游游業列為為國民經經濟的支支柱產業業，制定定了確實實的發展展措施，并出臺臺了有關關保證旅旅游業持持續、快快速、健健康發展展的法規規和辦法法，如天津市市旅游管管理辦法法。（三）酒酒店式別別墅面臨臨良好的的發展機機遇目前，我我國第一一、二、三產業業穩定增增長，主主要經濟濟結構不

40、不斷得到到改善，經濟運運行質量量不斷得得到提高高。在宏宏觀經濟濟較快增增長的同同時，通通貨膨脹脹水平卻卻相當低低，各類類價格水水平變動動均較平平穩。隨著生活活水平的的進一步步提高，人們對對居住的的空間和和品位追追求上升升到更高高的層次次。在充充分考慮慮到經濟濟可行、技術可可能、環環境保護護和滿足足精神需需求等條條件而選選址建造造的，能能較好地地體現居居住性、舒適性性、安全全性和文文明性相相結合的的住宅受受到普遍遍歡迎。后小康康人居主主要可以以分為三三種情況況：一種種是城市市中心區區的低密密度、高高容積的的高層住住宅；第第二種是是城郊結結合部的的中密度度、高綠綠化率的的小高層層住宅為為主的小小區

41、；第第三種是是城市郊郊區車程程在一小小時左右右的低密密度、低低容積率率、高綠綠化率的的低層住住宅為主主的小區區。酒店式湖湖景別墅墅正是迎迎合了廣廣大都市市人家庭庭、團體體等集體體休閑度度假消費費的需求求，大家家庭、大大團體回回歸生態態自然將將顯得更更自然更更和諧。另一方方面，酒酒店式別別墅僅僅僅出別墅墅房產時時段使用用權，人人們可以以根據需需要選擇擇適合自自己的租租賃時段段，這使使得人們們不需要要花費大大量的資資金便可可自由享享受高檔檔別墅的的住宿待待遇。二、當地地政府大大力支持持及優惠惠政策（一）生生態園項項目獲得得天津市市及靜海海縣政府府大力支支持該項目從從規劃階階段就引引起包括括縣委、縣

42、政府府等領導導機關的的高度重重視。220022年111月288日，靜靜海縣專專門就此此項目召召開專題題縣長辦辦公會議議，將此此項目列列為靜海海縣農業業生態觀觀光一號號工程。并要求求各有關關部門要要盡最大大努力配配合、支支持該項項目開發發建設。當地政政府的大大力支持持，無疑疑為項目目的規劃劃、開發發、招商商和經營營等各項項工作的的順利開開展提供供了有力力的保障障。（二）相相關優惠惠政策酒店式湖湖景別墅墅的項目目發起人人天津津方舟天天馬農業業科技公公司于220044年初獲獲得了農農業產業業化經營營市級重重點龍頭頭企業、速生豐豐產林基基地項目目稱號，并獲得得國家財財政貼息息3,0000萬萬貸款以以及

43、國家家林業部部財政貼貼息5,5000萬貸款款。三、面臨臨的良好好機遇（一）220088年北京京奧運會會為京津津地區帶帶來大量量客流北京申辦辦20008年夏夏季奧運運會成功功，將為為京津地地區吸引引大批國國內外游游客提供供一個極極好的機機會。天天津也將將成為重重要的比比賽場地地之一，屆時將將吸引大大批海外外客源和和國內客客源，并并形成一一個二至至三年的的旅游高高潮。（二）中中國加入入WTOO加速旅旅游產業業發展加入世界界貿易組組織（WWTO）會為我我國旅游游產業的的突破性性發展創創造重要要機遇。加入WWTO對對旅游業業發展的的整體影影響是積積極的、有力的的。我國國加入WWTO以以后，將將加速旅旅

44、游相關關各業的的對外開開放步伐伐，有利利于建立立更加符符合國際際規則的的運行機機制，外外國旅行行社將通通過合資資和獨資資方式逐逐步進入入中國市市場，將將直接帶帶來入境境客源的的增長，外國投投資者進進入中國國的機會會增多，也為發發展商務務旅游帶帶來廣闊闊的市場場。（三）旅旅游業已已經成為為促進經經濟發展展的新的的經濟增增長點國內旅游游行業的的迅速發發展，極極大地拉拉動了經經濟消費費，同時時創收了了大量的的外匯，國內的的“五一黃黃金周”、“十一黃黃金周”以及春春節，更更是為國國家的經經濟發展展作出了了巨大的的貢獻，國家主主要部門門越來越越重視旅旅游業的的發展，人們也也越來越越有條件件享受休休閑度假

45、假的樂趣趣。（四）周周遍地區區具有較較強的消消費能力力和市場場需求天津及北北京經濟濟發展迅迅速，特特別是天天津市經經濟已經經連續十十余年增增長，多多項發展展指標位位居全國國前列，國內生生產總值值增幅連連續三年年位居全全國各省省市自治治區前33名，呈呈現越來來越強勁勁的發展展潛力。北京、天天津地區區人口密密集，隨隨著生活活水平的的不斷提提高，人人們的消消費觀念念和消費費意識不不斷得到到增強，特別是是對休閑閑度假消消費需求求旺盛，從而為為酒店式式湖景別別墅提供供了廣闊闊的市場場空間和和客源基基礎。四、發起起人具備備承擔項項目建設設的優勢勢和能力力（一）經經營管理理能力農業科技技公司通通過建立立健全

46、管管理控制制系統和和必要的的制度，確保公公司戰略略、政策策和文化化的統一一性。并并在此基基礎上對對各級主主管充分分授權，造成一一種既有有目標牽牽引和利利益驅動動，又有有程序可可依和制制度保證證的活躍躍、高效效和穩定定的局面面。（二）資資本運作作能力作為本項項目資本本運作平平臺明德投投資將依依托農業業科技積積極探索索資本經經營，利利用產權權機制更更大規模模地調動動資源并并取得了了良好的的效果。實踐表表明，實實現這種種轉變取取決于整整個集團團的綜合合實力和和時機。外延的的擴張依依賴于內內涵的做做實，機機會的撲撲捉取決決于事先先的準備備。明德投資資在進行行資本運運營時，重點選選擇那些些有實力力、有市

47、市場以及及與公司司有互補補性的戰戰略伙伴伴。公司司的資本本運做遵遵循有利利于鞏固固企業已已經形成成的價值值分配制制度的原原則，并并已取得得了良好好的效果果。（三）創創新的產產權機制制和開放放的經營營理念農業科技技強調追追求產權權制度和和管理制制度的優優化，實實現經營營管理人人員和優優秀員工工持股。在企業業收益分分配中體體現有突突出成就就的員工工對企業業價值創創造的重重要作用用。第四部分分 市市場分析析一、外部部環境分分析（一）天天津地區區投資價價值的凸凸現多年來，天津地地區的發發展一直直處于中中國經濟濟發展的的第二梯梯隊，發發展遠遠遠落后于于臨近的的北京地地區。但但是從220022年開始始，天

48、津津地區的的發展開開始飛速速增長，多項發發展指標標位居全全國前列列，呈現現越來越越強勁的的發展潛潛力。這與中國國的經濟濟中心轉轉移的大大趨勢是是密不可可分的。天津是是中國四四大直轄轄市之一一，是環渤海海地區的的經濟中中心。20多年年來，中中國的經經濟中心心經歷了了從珠江江三角洲洲的發展展到長江江三角洲洲經濟中中心的形形成，到到現階段段已經迅迅速北移移，可以以預測，未來的的十到二二十年，中國新新經濟中中心將崛崛起在以以環渤海海地區為為核心、輻射三三北地區區的新區區域。環渤海地地區經濟濟中心的的崛起帶帶動了天天津地區區投資價價值的凸凸現，從從經濟學學的角度度看，梯梯度的推推移發展展理論支支撐著天天

49、津的投投資價值值。因為為一個國國家在相相對的時時間內，會將人人力、物物力、財財力向這這個國家家最具優優勢的地地區集中中，一定定階段后后，會向向第二個個梯度轉轉移。所所以經過過了珠江江三角洲洲、長江江三角洲洲的發展展過程，以天津津為中心心的環渤渤海地區區發展時時機已到到。20010年年后，天天津港口口優勢日日漸突出出，更使使天津地地區具有有了無限限商機和和投資價價值。（二）天天津別墅墅市場具具有良好好的發展展空間從市場的的角度來來說，真真正意義義上的天天津別墅墅建設的的開發啟啟動，是是從上世世紀900年代初初期開始始的，當當年以獨獨體別墅墅項目為為主的若若干別墅墅項目的的開發，曾經帶帶動了天天津

50、高檔檔住宅的的發展，但由于于天津別別墅市場場尚處于于發展初初期，開開發和銷銷售均沒沒有達到到理想狀狀況。上上世紀990年代代末，天天津別墅墅市場開開始呈現現穩步增增長趨勢勢。這表表明天津津高檔住住宅市場場存在一一定潛在在需求，因為別別墅目標標客戶群群一般屬屬于高收收入階層層，對住住房品質質要求較較高，所所以短時時期內需需求量很很大。自自此，天天津的別別墅市場場開始日日趨成熟熟，逐步步進入了了穩步增增長的時時期。經過幾年年的開發發建設，天津市市的別墅墅市場正正逐步走走向成熟熟。在區區域市場場方面，已經擺擺脫初期期主要集集中在市市中心城城區環境境良好地地段和天天津經濟濟技術開開發區的的格局，開始向

51、向中心城城區的城城鄉結合合部及其其他地區區（如區區縣經濟濟開發區區）發展展。特別別在天津津經濟開開發區投投資的韓韓國、日日本企業業比較多多，如三三星、摩摩托羅拉拉等，這這些企業業已在天天津著陸陸多年，并已形形成一定定規模，其所帶帶來的韓韓國、日日本人已已經成為為當地別別墅產品品的重要要消費者者。根據據統計分分析，天天津經濟濟技術開開發區近近年來別別墅建設設發展迅迅速，占占整個天天津市的的60%左右，經營狀狀況良好好。目前，天天津一部部分高端端消費群群的消費費欲望還還沒有被被釋放出出來，別別墅在未未來依舊舊有不小小的市場場需求。隨著天天津經濟濟環境的的逐步改改善，特特別是作作為20008年年北京

52、奧奧運會的的分會場場，當地地政府還還將加大大固定資資產投資資力度。隨著220088年的日日漸臨近近，天津津地區的的別墅市市場也日日益顯示示出其占占盡天時時、地利利的優勢勢，發展展空間不不可限量量。二、市場場需求分分析（一）龐龐大的潛潛在市場場規模天津及北北京人口口密集，個人家家庭休閑閑度假消消費需求求旺盛；政府、企業、社會團團體的會會議需求求量極大大。（二）京京津一帶帶強勁的的市場需需求現代都市市人的工工作生活活節奏越越來越快快，每天天面對城城市高樓樓、擁擠擠不堪的的交通，大部分分人需要要回到自自然生態態環境放放松心情情，享受受休閑度度假的樂樂趣，都都市生態態園迎合合了現代代大都會會人群的的需

53、要，環湖而而建為人人們提供供住宿的的酒店式式別墅更更是生態態園內的的經典之之作。（三）目目標客戶戶分析綠色色親水的的酒店式式別墅是是商界人人士進行行業務洽洽談、加加強感情情交流的的重要社社交場所所，是身身份的象象征，大大中型企企業經常常要舉辦辦年會、新聞發發布會等等商業聚聚會，為為了展示示企業形形象和實實力，它它們希望望到比較較高雅、安靜的的地方舉舉行。所以本項項目目標標客戶群群主要定定位于： 政府府職能部部門； 大中中型企事事業單位位； 高收收入的商商界人士士； 高收收入的職職業經理理人； 律師師等高收收入專業業人士； 追求求高層次次娛樂且且具備消消費能力力的年輕輕人。第五部分分 競競爭分析

54、析一、競爭爭影響因因素分析析酒店式湖湖景別墅墅座落在在天津都都市生態態園8000畝人人工湖畔畔南側，目前為為止是生生態園內內唯一的的酒店式式度假別別墅，同同時入住住酒店別別墅的人人們還免免費享受受“萬畝生生態園”內部分分配套娛娛樂休閑閑運動設設施。（一）價價格生態園酒酒店式湖湖景別墅墅的價格格定位時時將參照照天津地地區的同同檔次俱俱樂部水水平，以以優質優優價為原原則，吸吸引環渤渤海經濟濟圈的客客戶。（二）交交通生態園酒酒店式湖湖景別墅墅位處郊郊區，交交通便利利，享有有天然的的優勢。（三）環環境環境包括括自然環環境、室室內裝修修環境、服務環環境、客客戶素質質等多方方面。調調查結果果表明，清新的的

55、空氣，田園風風情的裝裝修，星星級酒店店式的服服務才能能吸引大大批客戶戶前來消消費。酒酒店式湖湖景別墅墅處在萬萬畝都市市生態園園內，周周邊環境境良好，將對客客戶造成成良好的的吸引力力。（四）娛娛樂項目目、配套套設施設設置娛樂項目目與配套套設施設設置的多多少直接接關系到到人們消消費的欲欲望。通通過對高高收入、高消費費階層的的消費狀狀況調查查，我們們發現項項目設置置少，配配套設施施不完善善往往造造成客戶戶興趣消消失；綜綜合項目目越多，配套設設施越趨趨完善，一方面面可以延延長客戶戶停留時時間，另另一方面面可以引引起客戶戶興趣，并直接接影響到到營業收收入。酒酒店式湖湖景別墅墅為生態態園二期期建設項項目，

56、將將盡享一一期項目目提供的的資源與與配套設設施。二、競爭爭優勢分分析（一）齊齊全的配配套娛樂樂設施本項目位位于天津津都市生生態園內內，園內內高、中中、低檔檔娛樂項項目齊全全。高檔檔娛樂設設施有馬馬術俱樂樂部和航航空俱樂樂部，中中檔娛樂樂設施有有網球、游泳、垂釣、動物競競技場、射獵場場、彩彈彈射擊場場、攀巖巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OOK等，普通娛娛樂項目目有農家家采摘、農家飯飯等。這這些項目目將成為為酒店式式湖景別別墅的良良性補充充，為俱俱樂部客客戶提供供更多元元化的服服務與選選擇。（二）創創新的“大型人人工湖旅游酒店式式別墅”經營模模式圍繞8000畝人人工湖建建設的酒酒店式湖湖景別墅墅項

57、目整整體形象象突出，各類建建筑設計計風格獨獨特，服服務內容容豐富，功能齊齊全，各各類配套套設施完完備，具具備良好好的硬件件條件，酒店式式湖景別別墅作為為生態園園的重要要組成部部分，與與其它項項目優勢勢互補，聯合經經營，形形成資源源共享，都市生生態園內內優美的的環境、眾多獨獨具特色色的經營營休閑項項目襯托托出酒店店式湖景景別墅的的潛在價價值。（三）龐龐大的人人脈網絡絡及暢通通的宣傳傳渠道天津市方方舟旅行行社是天天津市排排名前三三位的旅旅行社，也是農農業科技技公司的的主要股股東之一一。酒店店式湖景景別墅可可借助方方舟旅行行社及其其聯盟資資源，找找準目標標客戶，在最短短的時間間內將湖湖景別墅墅推向市

58、市場。同時，同同處園區區內的星星空企業業培訓公公司專門門為企事事業單位位的中高高層管理理者提供供培訓服服務，馬馬術俱樂樂部會員員中聚集集了大量量本地的的高收入入階層。一張龐龐大的人人脈網絡絡已經形形成。第六部分分 經經營發展展規劃農業科技技發展有有限公司司統一規規劃及經經營管理理整個都都市生態態園。酒酒店式湖湖景別墅墅項目公公司作為為生態園園下屬的的一個全全資子公公司，負負責酒店店式湖景景別墅的的經營管管理，目目前其核核心領導導層由方方舟天馬馬農業科科技發展展有限公公司統一一招聘及及委派。酒店式湖湖景別墅墅現有的的核心領領導層具具有豐富富的管理理經驗及及房地產產建設經經營經驗驗，由他他們全權權

59、負責公公司組建建及其他他人員的的招聘，并直接接對股東東即農農業科技技發展有有限公司司負責。在一期期項目的的建設過過程中，酒店式式湖景別別墅現有有人員成成功的組組織了建建設及經經營，項項目建設設進展順順利，經經營狀況況良好。隨著項項目的推推進，人人力資源源架構及及管理體體系還將將不斷豐豐富完善善。未來引入入新的投投資者之之后，現現有股東東將與新新進股東東將共同同協商，在現有有基礎上上改進酒酒店式湖湖景別墅墅項目的的經營發發展狀況況，并對對未來發發展規劃劃做出進進一步的的修改及及完善。從建設上上看，該該項目的的建設分分為三期期，其中中一期為為項目規規劃設計計、市場場宣傳及及推廣等等，目前前正在進進

60、行當中中。二期期將建設設具有異異國情調調的酒店店式湖景景別墅220 幢幢，形成成具有豐豐富親水水資源的的湖畔別別墅區，包括日日式8幢幢 、歐歐式8幢幢、中式式4幢；三期建建設計劃劃為1000棟風風格迥異異的別墅墅群。該該項目的的二期建建設即將將正式啟啟動，有有關立項項手續完完備，預預計二期期地上物物建設總總投資222800萬元,占地面面積300畝。根根據投資資力度和和投資規規模的增增加，三三期的后后續開發發建設預預留500畝可以以在現有有規劃的的基礎上上進行調調整和創創新。第七部分分 市市場銷售售一、市場場計劃（一）市市場進入入市場開拓拓前期利利用公司司及合作作單位強強大的人人脈網絡絡，邀請請