1、聊城開發發區商業業地產項目目市場調調研報告告第一部分分 項目目概況一、項目目區位分分析項目位于于聊城市經濟開開發區，寧莊村村西鄰，四周有有城市道道路環圍圍，西部不不遠為開開發區南南北向城城市主干干道中華路路；南部部緊鄰開開發區城城市主干干道東昌路路；項目目距離開開發區管管委會11.5公公里，距距離開發發區繁華華區相對對較遠。項目距距離市中中心區（市政府府）約66公里，距離聊聊城市火火車站約約10公公里，距距離聊城城市汽車車站約88公里。城市交交通非常常便利，交通區區位較佳佳。二、項目目自身基基本情況況（一）項項目地形形地貌該項目地地面較為為平整， 南部蓋蓋有工地地簡易房房，無其其他建筑筑物，比

2、比較利于于開發。（二）項項目土地地指標項目共約約5000畝，四四周需要要退還城城市公共共綠化帶帶，約1115畝畝；項目目南部緊緊鄰東昌昌路有商商業用地6.3萬（約994.55畝），其余余為工業業用地約約2900.5畝。商業用地規規劃容積積率：11.0-2.00。據合作方方介紹，如果前前期的商商業用地地開發得得力，后后期北部部的工業業用地可可想辦法法變更為為商住類類或者住住宅類用用地。三、項目目周邊環環境與配配套（一）項項目周邊邊環境 項目北北邊是開開發區工工業廠房房；東邊邊是緊鄰鄰的寧莊莊村和農農地；東東南方向向為農田田；南部部有居民安安置區和和廠房；西南方方向為中中國國電電職工居居住項目目（

3、在建建）和居居民安置置房；西部部緊鄰中中國國電電辦公區區，以及及開發區區CBDD商務區區項目（在建）。（二）項項目周邊邊生活配套套情況中小學：世紀園園學校、東昌高高級中學學；大學：聊聊城大學學東昌學學院；醫院：胸胸科醫院院、聊城城人民醫醫院、聊聊城中心心血站、東城醫醫院等；行政配套套：開發發區人民民法院、開發區區管委會會等；超市：百百佳超市市、龍炘炘購物中中心、慧慧豐超市市、御潤潤萬家超超市等；酒店：昆昆侖大酒酒店等；銀行：農農行、建建行、工工行、信信用社等等；其他：會會展中心心（在建建）、藍藍海五星星級酒店店（在建建）等；小結交通較為為便利。項目位位于聊城城市經濟濟開發區區繁華區區偏東位位置

4、，南南邊緊鄰鄰開發區區城市主主干道東東昌路，開發區區東擴規規劃勢在在必行，隨著會會展中心心和CBBD商務務區的建建設和不不斷發展展成熟，則該項項目的區區位優勢勢會更加明明顯。目前周邊邊的商業業和生活活配套目目前較為為缺乏，但項目目四周都都是城市市道路，距離開開發區繁繁華區車車程較近近，繁華華區的商商業和生生活配套套設施較較為完善善，在一一定程度度上彌補補了我項項目周邊邊配套缺缺乏的不不足。第二部分分 城市市發展背背景分析析一、煙臺臺社會經經濟指標標分析（一）聊聊城市近近5年GGDP總總量和人人均GDDP變化化 聊城市市近5年年GDPP年均增增長122.9%，增長長速度高高于全國國平均速速度。2

5、20111年，聊聊城市的的GDPP總量119055億元，在山東東省排名名13位位，處于于下游水水平；人人均GDDP為3329002元，在山東東省排名名15位位，僅高高于臨沂沂和菏澤澤。聊城城市的經經濟發展展水平不不高，經經濟實力力有待進進一步加加強。（二）聊聊城市近近5年社社會固定定資產投投資變化化 聊城市市社會固固定資產產投資快快速增長長，尤其其是20007年年-20009年年，增長長率直線線上升。20111年的的固定資資產投資資額增長長變緩，增長率率下滑到到17.3%。主要原原因是第第二產業業固定資資產投資資明顯減減少，房房地產開開發投資資僅增長長了0.9%。（三）聊聊城市近近5年城城鎮人

6、口口人均收收入和人人均消費費支出變變化 聊城市市城鎮人人口的人人均可支支配收入入和消費費性支出出逐年增增長，但但整體情情況仍落落后于省省內平均均水平。并且收收入和支支出的差差值有拉拉大趨勢勢，20011年年表現最最為明顯顯。說明明聊城市市城鎮居居民的消消費意識識還略顯保保守。（四）聊聊城市近近5年城城鎮人均住住房面積積變化 聊城市市近5年年來城鎮鎮人口人人均住房房面積不不斷增加加，5年年內增長長了2.7。20008年和和20110年人人均住房房面積增增加比較較明顯。城鎮人人均住房房面積的的不斷增增加顯示示出聊城城市城鎮鎮居民對對改善住住房條件件的迫切切需求。也有力力的支撐撐了聊城城市的房房地產

7、市市場的開開發。（五）聊聊城市近近5年戶戶籍人口口變化情情況聊城市的的戶籍人人口增長長速度很很快，年年均增長長約6萬萬人。大大量戶籍籍人口的的增加也也大大刺刺激了聊聊城市的的住房消消費，相信未未來幾年年仍是聊聊城住房房消費需需求旺季季。（六）220111年家庭庭戶均人人口以及及年齡結結構1、家庭庭戶均人人口聊城全市市常住人人口（第六次次全國人人口普查查）中，共共有家庭庭戶1775.338萬戶戶，家庭庭戶人口口為5556.112萬人人，平均均家庭戶戶規模為為3.117人，三口之之家是主主要家庭庭單位，高于全全省（22.988人）和和全國平平均家庭庭戶規模模（3.10人人）。另外家家庭戶規規模逐步

8、步縮小和和家庭戶戶的增多多也相應應增加了了人均住住房需求求。2、常住住人口年年齡結構構聊城全市市常住人人口中，0-114歲的的人口為為98.24萬萬人，占占16.97%；155-644歲的人人口為4430.27萬萬人，占占74.31%；655歲及以以上的人人口為550.448萬人人，占88.722%。老老齡化水水平總體體低于全全省（99.844%）和和國家的的平均水水平（88.877%）。 按照665歲以以上老年年人口占占總人口口比重為為7%這這一國際際上劃分分老齡化化社會的的標準，聊城市市已經進進入老齡齡化社會會，老年年人口的的居住需需求會逐逐漸增加加。小結聊城市的的經濟總總量、人人均可支支

9、配收入入、消費費支出水水平一直直處于山山東省的的下游行行列，經經濟發展展增速緩緩慢，房房地產市市場開發發處于慢慢熱狀態態，居民民的消費費意識不不高。但但是聊城城市的人人口增長長較為迅迅速，人人均住房房面積增增加較為為明顯。說明聊聊城市居居民的居居住消費費需求市市場潛力力非常大大，房地地產市場場開發前前景看好好。二、聊城城市城市市建設發發展簡介介聊城市以以山東省省加快魯魯西經濟濟發展戰戰略為契契機，定定位：魯西欠欠發達地地區經濟濟發展中中的中心心城市、重要的的交通樞樞紐城市市、商貿貿物流中中心、旅旅游休閑閑城市。特別是是近幾年年，聊城城大力提提高城市市品位，精心打打造“江北水水城”城市品品牌。聊

10、聊城市在在城市建建設與發發展中突突出“水城”特色，將城區區內的東東昌湖、古運河河、徒駭駭河等水水系連通通，統一一水位標標高，進進行兩岸岸綠化，形成 “城中有有水，水水中有城城，城河河湖一體體”的城市布布局。聊城市220111年三次次產業結結構調整整為133.8：58.2：228，第第三產業業所占比比重提高高了4.1個百百分點。“十二五五”規劃中中， 220155年的三三產結構構是：110:554:336；明明確了加加快提升升第三產產業比重重的戰略略思路。聊城市規規劃一個個大區（東昌府府區）、一個省省級經濟濟開發區區、一個個縣級市市、六個個縣。東東昌府區區是聊城城的核心心城區，第三產產業比較較發

11、達，特別是是物流業業和旅游游業，東東昌湖景景區是東東昌府區區的最為為著名景景點。第第二產業業以輕工工業為主主，主要要包括農農副產品品加工、機械電電子、紡紡織服裝裝、化工工建材等等產業。經濟開開發區位位于聊城城市東部部，突出出發展先先進制造造業和高高新技術術產業，形成了了食品動動保產品品加工、汽車機機械制造造、輕紡紡服裝、鋼管生生產、生生物醫藥藥科技、電子信信息等為為主的幾幾大產業業，目前前正在申申請批準準為“國家級級經濟開開發區”，是聊聊城城市市建設和和經濟發發展最有有潛力的的區域。臨清縣縣級市的的經濟以以民營經經濟為主主，形成成軸承、棉紡織織、農機機制造三三大特色色產業，經濟水水平在聊聊城市

12、下下屬的縣縣、縣級級市中是是最好的的。三、聊城城市城市市發展空空間布局局聊城市確確定了城市未未來發展展布局為為“一城五五區”：一城就就是江北北水城，五區即即市中心心區、東東部開發發區、南南部行政政生態旅旅游區、西部能能源工業業區和北北部現代代商貿物物流區。在發展展方向上上，實施施“東擴南南展”計劃：以現在在的經濟濟開發區區為依托托，集中中向東擴擴展，形形成一個個現代化化的新城城區和工工業區；跨過現現在的南南環路，向南發發展以行行政、旅旅游為中中心的新新城區，把穿城城而過的的徒駭河河由城郊郊河變成成城內河河，營造造一個新新的水城城風景區區。聊城市的的空間發發展布局局戰略中中，“東擴”對經濟濟開發

13、區區來說尤尤為重要要。經濟濟開發區區是聊城城市未來來重點打打造的新新城區，必將形形成一個個新的行行政、金金融、商商務副中中心。四、經濟濟開發區區發展定定位和區區域展望望聊城經濟濟開發區區由山東東省人民民政府批批準設立立，位于于聊城東東部，行政政管轄面面積為990平方方公里，規劃區區面積442平方方公里，轄區人人口244.8萬萬，轄蔣蔣官屯辦辦事處及及東城辦辦事處兩兩個辦事事處，是是省級經經濟開發發區，目目前正積積極申請請國家級級經濟開開發區。20111年，開開發區地地區生產產總值突突破1000億元元，增長長22%；境內內財政收收入達到到10.89億億元，稅稅收收入入達到110.114億元元，地

14、方方財政收收入5.29億億元，同同比分別別增長447.889%、46.45%、488.6%，主要要經濟指指標無論論增量還還是增幅幅均創歷歷史最高高水平。作為聊城城對外開開放的窗窗口，外外向型經經濟和高高新技術術產業的的集聚區區，開發發區是聊聊城市經經濟發展展的“高速發發動機”。開發發區作為為聊城市市“工業強強市”戰略的的重要依依托，確確立了工工業新城城規劃戰戰略。工工業新城城規劃定定位為：“聊城市市區的重重要組成成部分，以高新新技術、節能環環保、現現代制造造業、外外向型經經濟為主主的綜合合性現代代化生態態型工業業新城。”（一）開開發區城城市發展展空間布布局通過調研研，可將將聊城經經濟開發發區主

15、要要用地類類型空間間分布進進行簡要要區域劃劃分，如如上圖所所示：1、我項項目位于于東昌路路商業帶帶的中部部偏東位位置(AA區域)，項目目往東也也有規劃劃商業用用地，但但目前沒沒有開發發。2、項目目往西不不遠即為為開發區區的商業業中心區區（B+C+DD區域），也是是開發區區城市繁繁華區。3、我項項目的西西鄰和南南鄰有比比較大的的居住區區（藍色色區域部部分），東南部部仍然是是未開發發的農用用地（綠綠色區域域部分）。相信信隨著城城市開發發進程的的加快，東部區區域仍然然會有居居住區開開發建設設。4、目前前商業價價值對比比：A區區域（我我項目）E區區域FF區域C區域域=D區區域BB區域。 未未來價值值潛

16、力對對比：FF區域E區域域A區區域（我我項目）C區區域=DD區域B區域域。 因因此，可可推斷開開發區商商業開發發成熟后后，我項項目區域域的商業業價值處處于中等等偏上水水平，僅僅次于開開發區核核心商業業區。（二）開開發區產產業結構構與布局局近幾年來來，開發發區大力力調整產產業結構構，切實實轉變經經濟增長長方式，以工業業為主，大力發發展第三三產業，工業企企業快速速發展。形成了了以韓國國希杰生生物科技技項目、香港華華潤啤酒酒、西班班牙食用用菌、荷荷蘭DSSM為代代表的食食品、動動保產品品加工業業；以香香港華潤潤紡織、金隆紡紡織、港港潤印染染、大羽羽制衣、鳳凰繡繡品為代代表的輕輕紡服裝裝業；以以聊客集

17、集團、昌昌潤織機機、萬合合工業、蓬建集集團、東東海鑄鍛鍛為代表表的汽車車制造、機械制制造業；以匯通通鋼管、興隆鋼鋼管和大大東鋼管管市場為為代表的的鋼管生生產、銷銷售業；以創通通科技、韓原電電子、新新興電子子、華益益電子等等為代表表的電子子信息產產業等五五大工業業門類，產業聚聚集能力力大大增增強。產業規劃劃布局分分為兩大大片區，中華路路東側以以外向型型工業和和高新技技術產業業為主；中華路路西側則則以生活活居住、科研教教育、商商貿服務務等為主主。我項項目位于于中華路路東側，與西部部的生活活居住區區、商貿貿服務區區直通，享有區區位輻射射優勢。（三）開開發區區區域發展展展望 1、開開發區戰戰略等級級提

18、升目前，聊聊城市經經濟開發發區一直直為申請請提升為為“國家級級經濟開開發區”而加快快發展。如果通通過努力力發展，2-33年內申申請審批批通過，則經濟濟開發區區的發展展前景十十分看好好。國家家級別和和省級別別的開發發區主要要不同之之處有：（1）優優惠政策策的不同同：國家級級的開發發區的優優惠政策策主要是是高新技技術企業業的兩免免三減半半，軟件企企業的115% 稅率征征稅體制制等。（2）權權限的不不同：國國家級別別的開發發區是市市政府的的派出機機構，在權限限上也有有別于省省級開發發區。其中的的規劃建建設和經經濟管理理權限是是相對獨獨立的。一旦等級級提升，開發區區的經濟濟發展和和城市建建設都將將進入

19、快快車道，房地產產市場也也將迎來來難得蓬蓬勃發展展機遇期期。2、聊城城東部新新城戰略略聊城市發發展規劃劃中明確確了戰略略發展方方向：即即實施“東擴南南展”計劃，以現在在的經濟濟開發區區為依托托，集中中向東擴擴展，形形成一個個現代化化的新城城區和工工業區。開發區區勢必擔擔當起聊聊城市經經濟發展展的“高速發發動機”的角色色。經濟濟開發區區東部新新城開發發戰略也也為該區區房地產產產業帶帶來廣闊闊開發空空間和寬寬松的市市場環境境。3、開發發區中央央商務區區規劃建建設 20110年度度聊城市市城市規規劃委員員會通過過了“開發區區中央商商務區北北區和南南區(會會展中心心)規劃劃方案”。項目規規劃定位位為集

20、居居住、商商業、金金融、會會展、辦辦公、賓賓館酒店店、休閑閑娛樂、總部基基地及研研發為一一體的城城市綜合合公共服服務中心心。該規規劃主要要有兩大大項目組組成：當當代國際際廣場和和星光城城市廣場場。中央央商務區區勢必發發展成為為經濟開開發區未未來的商商業中心心區，聊聊城市東東部商業業副中心心。我項項目正處處于中央央商務區區的核心心輻射區區域，商商業價值值高，發發展前景景好。小結經濟開發發區是聊聊城經濟濟發展的的“高速發發動機”，并顯顯示出了了開發區區的良好好發展勢勢頭。東東部新城城開發戰戰略、開開發區等等級提升升戰略、產業調調整快速速發展戰戰略、以以及開發發區中央央商務區區規劃建建設，為為我項目

21、目提供了了優越的的開發背背景。我我項目具具有較高高的商業業開發價價值。第三部分分 市場場研究一、聊城城市房地地產市場場發展現現狀（一）聊聊城市近近5年房房地產開開發投資資情況 20007-220099年聊城城市的房房地產開開發投資資增長緩緩慢，甚甚至在220099年經濟濟蕭條期期出現了了負增長長。20010年年和20011年年聊城的的房地產產開發投投資額增增長迅猛猛，年增增長率超超過了660%。前3年年冷清的的房地產產市場的的積累了了大量居居民住房房需求，后2年年進入了了爆發期期。相信信今后幾幾年，聊聊城市的的房地產產開發投投資會繼繼續保持持在較高高水平。（二）聊聊城市近近5年商商品房施施工面

22、積積和竣工工面積 近5年來來，聊城城市房屋屋施工面面積除220099年因經經濟蕭條條期影響響下滑以以外，其其他年份份呈逐步步增大趨趨勢；而而房屋竣竣工面積積年變化化并不理理想：從從20009年開開始，年年房屋竣竣工面積積都處于于下滑狀狀態，220111年有所所抬升。20110年和和20112年房房屋施工工面積增增加較多多，相信信20113-220144年將有有更多的的房屋竣竣工，滿滿足市場場需求。（三）聊聊城市近5年年商品房房銷售量量分析聊城市從從20009年開開始，商商品房的的銷售量量逐年上上升，220100年增長長幅度最最大，年年增長率率達到了了36.47%；20011年年增幅有有所下降降

23、，但增增幅仍然然超過110%。說明220111年聊城城市沒有有受到房房地產市市場宏觀觀調控政政策的較較大影響響。值得樂觀觀的是：近5年年來，聊聊城市的的商品房房銷售面面積一直直大于商商品房竣竣工面積積，即聊聊城市的的商品房房供需市市場一直直是供不不應求。（四）近近5年聊聊城市商品房房銷售價價格分析析聊城市商商品房銷銷售價格格從20009年年開始迅迅速上漲漲，年均均漲幅達達到5000元/。220111年聊城城的商品品房銷售售均價為為36110元/（商商品房銷銷售額與與銷售面面積的比比值）。商品房房價格良良好的上上漲勢頭頭也顯示示了聊城城市商品品房銷售售市場較較為堅挺挺，供需需旺盛。小結 2000

24、7-220099年聊城城市房地地產開發發投資額額沒有太太大變化化，后兩兩年迅猛猛增長，房屋施施工面積積也是同同步大幅幅度增長長，但是房房屋竣工工面積沒沒有明顯顯增大，相反略略有下滑滑。近3年年商品房房的銷售售面積增增長較快快，一直直是供不不應求，銷售價價格也是是一路看看漲。可可判斷，聊城市市的房地地產開發發剛剛進進入快車車道，商商品房需需求較為為旺盛，市場預預期看好好。二、聊城城市房地地產市場場研判（一）聊聊城房地地產政策策分析20111年以來來房地產產主要政政策以及及對聊城城樓市的的影響表表國家宏觀觀政策簡要內容容對聊城的的影響新國八條條出臺1、落實實地方政政府責任任；2、保障性性安居工工程

25、建設設；3、完善稅稅收政策策，加強強征管；4、差差別化住住房信貸貸政策；5、嚴嚴格住房房用地供供應管理理；6、合理引引導住房房需求；7、落落實問責責機制；8、輿輿論引導導。新國八條條主要針針對一線線城市和和部分二二線城市市，對聊聊城影響響較為有有限。房產稅試試點上海、重重慶等大大城市開開始試點點房產稅稅 無影響限購令山東青島島、濟南南各地紛紛紛出臺臺樓市“限購令令”。聊城樓市市無限購購，無影影響。一房一價價國家發改改委發布布商品品房銷售售明碼標標價規定定，規規定從55月1日日起，商商品房銷銷售必須須明碼標標價。執行不到到位，不不公示價價格或采采用“高開低低走”策略保障房工工程國務院公公布“十二

26、五五”期間保保障住房房建設規規模 336000萬套，與改善善民生緊緊密聯系。20111年完成成1.44套保障房房，完成成1122%。主主要針對對低收入入家庭，對樓市市影響有有限。貨幣信貸貸6次上調調、1次次下調存存準率，3次加加息。二套房貸貸首付 60%，利率率1.11 倍。加強信托托房地產產融資監監管各大銀行行取消首首套房優優惠利率率，提高高個人貸貸款利率率和貸款款難度，影響了了銷售。開發商商資金鏈鏈緊張。 聊城市本本地的房房地產政政策主要要有：聊七條20111年3月月24日日，聊城城市人民民政府發發布關關于貫徹徹魯政辦辦發2201115 號文件件 進一一步改進進和加強強房地產產市場調調控的

27、通通知，通知共共分七大大條（聊聊七條）：1、進一一步強各各縣（市市、區）化落實實政府責責任。確保220111年度聊聊城市各各地新建建住房價價格不高高于本地地人均可可支配收收入增長長速度。2、加大大保障性性安居工工程建設設力度。20111年，全市建建設保障障性安居居工程1149229套，各縣（市、區區）人民民政府簽簽訂住房房保障工工作目標標責任書書，確保保完成計計劃任務務。3、合理理引導居居民住房房需求。一是調調整完善善相關稅稅收政策策，加強強稅收征征管。調調整個人人轉讓住住房營業業稅政策策，對個個人購買買住房不不足5年年轉手交交易的，統一按按其銷售售收入全全額征稅稅。二是是強化差差別化住住房信

28、貸貸政策。對貸款款購買第第二套住住房的家家庭，首首付款比比例不低低于600%，貸貸款利率率不低于于基準利利率的11.1倍倍。4、嚴格格住房用用地供應應管理。（1）增加住住房用地地供應；（2）加強對對企業土土地市場場準入資資格和資資金來源源的審查查；（33）依法法查處違違法違規規用地行行為；5、切實實加強房房地產市市場監管管。(1)繼續以以中小套套型、中中低價位位商品住住宅為重重點，調調整優化化住房供供應結構構，保持持合理的的房地產產投資和和開發建建設規模模，努力力滿足城城鎮居民民的合理理購房需需求。(2)規規范房地地產經紀紀活動。(3)加快個個人住房房信息系系統建設設。6、建立立健全并并落實住

29、住房保障障和穩定定房價工工作問責責機制。7、堅持持和強化化輿論引引導。支持開發發限價房房項目4月300日，聊聊城市首首個限價價房項目目南湖湖新城正正式開工工建設。項目規規劃總用用地面積積22.76公公頃，總總建筑面面積444.9萬萬平方米米。該項項目將實實行六六限方針針，即即限地價價、限房房價、限限面積、限利潤潤、限購購買對象象、限上上市交易易時間，其供應應對象主主要為新新就業大大學生、進城務務工農民民和城市市中低收收入家庭庭。聊城城首個限限價房項項目開工工建設，對于城城市中低低收入家家庭以及及一些聊聊城外來來務工人人員和新新畢業大大學生來來說是一一個巨大大的利好好消息。（二）近近三年聊聊城市

30、土土地交易易狀況1、近33年聊城城市招拍拍掛土地地交易情情況年份20099年20100年20111年招拍掛土土地面積積（萬）178.68441.46330.59商業、居居住類用用地比例例（%）60.661%52.110%63.229%成交面積積（萬）178.68391.26244.29流標率（%）0%11.337%26.11%商業用地地比例（%）27.441%24.112%31.113%商業用地地流標率率（%）0%0%7.755%注：以上上數據是是通過招招拍掛文文件數據據整理得得出，可可能存在在統計不不全和誤誤差。（1）220099年受到到經濟大大環境蕭蕭條的影影響，招招拍掛土土地量較較少，2

31、20100年招拍拍掛土地地供應量量大幅上上升，220111年有所所下滑。（2）商商業、住住宅類用用地供應應比例保保持在550%以以上水平平；（3）流流標率逐逐漸增大大，20011年年土地流流標面積積超過了了總供應應量的225%；（4）近近3年，商業用用地供應應比例都都比較高高，成交交也比較較理想，僅僅220111年出現現了流標標現象，流標面面積僅占占7.775%。說明聊聊城的商商業用地地較受青青睞。2、聊城城市20012年年供地計計劃根據聊城城市20012年年用地供供應計劃劃，20012年年聊城市市（包括括東昌府府區、經經濟開發發區、嘉嘉明工業業園、鳳鳳凰工業業園）全全年計劃劃供應建建設用地地

32、總計8899.05331公頃頃。在這這些用地地安排中中，工礦礦倉儲用用地和交交通運輸輸用地占占了用地地計劃的的大部，商服用用地計劃劃僅占110.111%，住宅用用地計劃劃僅占13.99%。如下下表：20122年聊城城市本級級國有建建設用地地供應計計劃 單位位：萬用途商服用地地住宅用地地工礦倉儲儲公共用地地交通運輸輸水域水利利特殊用地地合計面積90.991125.74275.5764.339273.1262.6656.677899.05占比10.111%13.999%30.665%7.166%30.338%6.977%0.744%10.111%20100106.48123.54注：20010年年

33、、20011年年為招拍掛掛數據，20112年為為計劃供供地數據據20111102.92106.312012290.991125.74分析：（1）220100-20012年年商服用用地供應應量逐年年減少，但占總總掛牌土土地的比比例仍然然很高；（2）住住宅用地地的供應應量有所所起伏，20111年下下降較為為明顯，20112年恢恢復到220100年水平平；（3）220122年的商商服和住住宅用地地的供應應比例明明顯降低低，受到到房地產產調控背背景的影影響。（三）市市場研判判1、政策策影響20122年房地地產調控控政策將將定向放放松，并并逐步完完善制度度的建設設。同時時，對居居民合理理的住房房需求將將

34、采取針針對性的的扶持政政策。當當前過于于嚴厲的的限購限限貸政策策有望放放松，其其它的配配套政策策也將逐逐步完善善。20012年年，一二二線限購購城市房房價下行行的趨勢勢仍將持持續，三三四線未未限購城城市將成成為房價價上漲的的絕對主主力。以以上預測測調整對對聊城樓樓市來說說都是向向好趨勢勢，銷售售情況有有望改觀觀，房價價將繼續續上漲勢勢頭。2、土地地市場的的影響在我國房房地產市市場宏觀觀調控的的大背景景下，聊聊城市的的土地市市場也多多少受到到影響，20111年的的土地流流標率明明顯上升升。聊城城國土部部門依據據市場形形勢，調調整土地地供應，商服用用地和住住宅用地地的供應應量也穩穩中有降降。但是是

35、，聊城城的樓市市整體來來看運轉轉平穩，樓盤的的銷售情情況良好好，開發發商的資資金鏈緊緊張但未未斷裂，仍然有有拿地開開發的儲儲備實力力，特別別是國企企背景的的開發商商充當了了拿地先先鋒。因因此，聊聊城土地地交易市市場前景景比較樂樂觀。小結20122年，房房地產調調控政策策稍有舒舒緩，但但力度仍仍然很大大，一線線和二線線城市的的房價下下行趨勢勢仍將繼繼續；對對“聊城”這類沒沒有限購購政策的的三線城城市房地地產市場場走勢持持樂觀態態度。盡盡管20012年年聊城市市的土地地供應量量有所下下降，供供應結構構也有所所調整，但市場場供需整整體平穩穩。第四部分分 市場場調研由于我項項目位于于經濟開開發區，又屬

36、于于商住用用地，而非一一般的住住宅用地地，則調調研內容容應包括住住宅和商商鋪兩個個方面。因此，本次調調研以聊聊城市經經濟開發發區樓盤盤和沿街街商鋪為為主，其其次對聊聊城市開開發區西西臨市區區部分樓樓盤和沿沿街商鋪鋪進行了了調研。一、樓盤盤基本信信息與分分析（一）樓樓盤基本本信息樓盤名稱稱所屬板塊塊樓盤位置置用地面積積建筑面積積開發商當代國際際廣場開發區東昌路與與中華路路交界處處23.55萬66萬當代集團團寶龍花園園開發區東昌東路路南，京京九路西西2.5萬萬6.566萬寶龍置業業星光城市市廣場開發區東昌路與與黃山路路交匯處處30萬80萬星光房地地產公司司五環國際際開發區東昌路開開發區管管委會對對

37、面3.5萬萬7萬鴻翔房地地產公司司麗水陽光光開發區開發區轉轉盤東北北角1.9萬萬6.9萬萬順德房地地產公司司御潤國際際豪庭開發區開發區轉轉盤東南南角1.9萬萬5.888萬聊城浙報報置業昌潤蓮城城東昌府區區東昌東路路3號28.77萬87萬昌潤住房房開發公公司寶徠花園園東昌府區區聊城市政政府對過過5.333萬10萬星光房地地產公司司歐景麗都都東昌府區區振興路東東首路北北6.9萬萬7.4萬萬海源閣房房地產公公司金柱大學學城開發區光岳路南南、利民民路西28萬85萬聊建金柱柱建設集集團（二）相相關分析析本次調研研樓盤大大都分布布在開發發區，徒徒駭河以以東；有有3個樓樓盤在徒徒駭河以以西，沿沿東昌路路分布

38、。調研樓樓盤總用用地面積積1322.233萬，總建筑筑面積3361.74萬萬，體體量比較較大。樓樓盤的開開發商大大都是本本地企業業。比較較有實力力和名氣氣的是星星光地產產、當代代集團和和昌潤地地產。二、樓盤盤住宅產品品信息與與分析（一）樓樓盤住宅宅產品信信息樓盤名稱稱戶數物業類型戶型與面面積均價（元/）客群銷售進展當代國際際廣場總戶：222000當期：117866高層二居、三三居（主主）80-1130，1002-1126（主）45000開發區為為主，私私營業主主、周邊邊下縣40%寶龍花園園424多層高層二居、三三居（主主）74-1135，1115-1128（主主）待定蓄客中待售星光城市市廣場總

39、戶：440000當期：111344小高層高層二居、三三居（主主）、四四居90-1180，999-1220（主）48000市區、開開發區為為主，周周邊下縣縣90%五環國際際400小高層高層二居、三三居（主主）90-1140，96-1222（主主）待定蓄客中待售麗水陽光光總戶：4420當期：2272高層未確定（售樓處處無任何何資料）待定蓄客中待售御潤國際際豪庭492高層公寓寫字樓住宅二居居、三居居（主）122-1466，1228-1131（主主）公寓、寫寫字樓：50-1100住宅：666000公寓：660000寫字樓：65000市區較多多，開發發區其次次80%昌潤蓮城城總戶：664266當期：22

40、4622高層目前文化化中心和和回遷安安置房在在建待定蓄客中待售寶徠花園園11000高層二居、三三居為主主92-1115主力力戶型48000市區為主主，各行行業都有有90%歐景麗都都650花園洋房98-115050000市區為主主，私營營業主，機關事事業單位位95%金柱大學學城62688高層一居、二二居（主主）、三三居（主主）61-1126，770-990（主）待定蓄客中待售（二）住住宅產品品分析 1、總總量分析析調研樓盤盤開發商商品房總總數約2223880套，當期開開發總數數約1550000套，剩剩余的770000余套是是后期規規劃開發發數。其其中，供供應量前前幾位的的樓盤主主要是：當代國國際

41、廣場場、星光光城市廣廣場、昌昌潤蓮城城、金柱柱大學城城等。如如此體量量的商品品房需要要較長時時間的消消化吸收收，銷售售競爭較較為激烈烈。2、物業業類型分分析調研樓盤盤的物業業類型主主要有：小高層層、高層層、公寓寓、寫字字樓和洋洋房，項項目周邊邊的別墅墅樓盤較較少。小小高層和和高層是是開發區區的主要要物業類類型。3、戶型型與面積積分析調研樓盤盤的戶型型主要有有：一居居、二居居、三居居和四居居，其中中，三居居為主力力戶型，其次是是二居室室。個別別樓盤還還未確定定戶型和和面積，如昌潤潤蓮城。另外，麗水陽陽光項目目資料缺缺失，售售樓處銷銷售人員員不能提提供任何何數據。調研樓盤盤的戶型型面積設設計如下下

42、： 調研樓樓盤的主主力戶型型面積區區間是：90-1466，是是二居室室和三居居室的設設計區間間；戶型型重疊面積積區間則則是：998-1125，是舒舒適二居居室和中中小三居居室的設設計區間間。公寓寓和寫字字樓的戶戶型面積積區間集集中在550-1110。通過過戶型設設計和面面積設計計可以看看出，聊聊城市開開發區購購房群體體的居住住需求以以滿足居居住為第第一目標標，舒適適度追求求次之。4、銷售售價格分分析調研樓盤盤普通住住宅的銷銷售價格格區間在在4000-6000元元/平米米，根據據區位的的不同，價格差差異也較較大；通通過詢問問周邊居居民了解解，開發發區靠近近河邊的的住宅均均價在550000元/，部

43、分分樓盤公公示價格格偏高（價格是是報房管管局的，為虛價價）；往往東遠離離開發區區核心區區的樓盤盤價格較較低，一一般在440000-45500元元/。公寓銷銷售價格格比住宅宅略低，在40000元元/左左右，寫寫字樓價價格與住住宅價格格較為接接近，在在45000元/左右右。公寓寓和寫字字樓的價價格也僅僅為個別別已經開開盤的樓樓盤價格格，由于于開發區區的樓盤盤很多是是新盤，公寓和和寫字樓樓產品處處于規劃劃或者剛剛開始開開發，價價格還未未對外公公布，不不能準確確了解整整體銷售售均價。5、客群群分析調研樓盤盤的客群群以剛需需為主，開發區區的住宅宅區位優優勢差異異不是很很明顯，多以小小高層和和高層為為主，

44、客客群來源源區分不不大，市市區和開開發區都都有，階階層和職職業都有有涉及。主要區區別是：區位相相對較好好的御潤潤國際豪豪庭、麗麗水陽光光等，市市區購房房者較多多。6、銷售售去化分分析調研樓盤盤中，待待售的樓樓盤主要要是：寶寶龍花園園、五環環國際、麗水陽陽光、昌昌潤蓮城城、金柱柱大學城城等，待待售樓盤盤商品房房總量約約100000套套左右；在售樓樓盤中，當代國國際廣場場開盤較較晚（220111年9月月底），去化率率40%以以下，其其他樓盤盤的去化化率都比比較高，去化總總量在335000套左右右。開盤較早早的樓盤盤去化都都不錯，但是最最新開盤盤的樓盤盤住宅銷售售情況較較為一般般，受到到了樓市市調控

45、政政策的一一些影響響。整體體看，開開發區住住宅的銷銷售情況況比較不不錯，不不過，開開發區的的居住人口口數量有有限，后后期商品品房的銷銷售競爭爭會比較較大。（三）項項目周邊邊沿街商商鋪調研研信息整整理1、沿街街商鋪銷銷售價格格調研信信息本次商鋪鋪的調研研主要針針對開發發區主要要城市干干道沿街街鋪面，商鋪銷銷售價格格（大都都是二手手價格）情況標標示如圖圖：（1）東東昌路北北面靠近近大胡村村的周邊邊，沿街街鋪面銷銷售價格格在48800元元/；南部胸胸科醫院院附近和和御潤財財富城周周邊的銷銷售價格格相對較較高，在在65000-770000元/；（2）光光岳路和和黃河路路交叉口口（御潤潤財富城城往西）附

46、近商商鋪銷售售價格在在60000元/；聊聊城大學學東臨（中華路路東）沿沿街商鋪鋪銷售價價格在448000-50000元元/；（3）距距離項目目較遠的的武樓村村、馬廟廟村等舊舊村改造造大型社社區，周周邊商鋪鋪銷售價價格在550000-55500元元/；（4）我我項目與與以上區區域的繁繁華程度度相比，相差較較遠，僅僅南部有有一些住住宅小區區。生活活配套和和沿街鋪鋪面都比比較少，銷售價價格在44700-448000元/左右。隨著西西鄰的當當代國際際廣場、星光城城市廣場場的開發發和不斷斷成熟，我項目目的沿街街商業銷銷售價格格會有一一個較大大增幅空空間。 2、沿沿街商鋪鋪出租價價格調研研信息開發區主主要

47、城市市道路沿沿街鋪面面出租價價格情況況標示如如圖： 分析：（1）東東昌路北北面靠近近大胡村村的周邊邊，沿街街鋪面出出租價格格在066-0.8元/天天；南部部胸科醫醫院附近近商鋪出出租價格格在1.0-11.2元/天；御潤財財富城周周邊的出出租價格格在0.8-1.2元/天；（2）光光岳路和和黃河路路交叉口口（御潤潤財富城城往西）附近商商鋪出租租價格在在0.66-1.0元/天天；聊城城大學東東臨（中中華路東東）沿街街商鋪出出租價格格在0.7-0.8元/天；（3）距距離項目目較遠的的武樓村村、馬廟廟村等舊舊村改造造大型居居住社區區，周邊邊商鋪出出租價格格在0.6-11.0元元/天；（4）我我項目周周邊

48、商鋪鋪稀少，僅南部部有一些些住宅小小區的沿沿街商鋪鋪，目前前的出租租價格在在0.6元/天左右右。并且商商鋪大都都不是商商業用地地，而是是住宅底底層改造造而成。隨著西西鄰的當當代國際際廣場、星光城城市廣場場的開發發和不斷斷成熟，周邊居居住人群群的不斷斷增加，我項目目的沿街街商業出出租價格格同樣會會有一個個較大增增幅空間間。（5）另另外，過過徒駭河河，沿東東昌路向向西，街街道兩邊邊的沿街街商鋪出出租價格格在0.8-11.2元/天，較開發發區商鋪鋪均價稍稍高。東東昌路西西首，市市政府以以及東昌昌湖周邊邊的商鋪鋪出租價價格在11.2-2.00元/天，接近開發發區沿街街商鋪出出租價格格的兩倍倍。這一一區

49、域也也是聊城城市核心心城區，沿街商商鋪的出出租價格格基本代代表了聊聊城市最最好的沿沿街鋪面面出租價價格范圍圍。（四）項項目周邊邊重點樓樓盤分析析1、當代代國際廣廣場當代國國際廣場場位于經經濟開發發區中部部，聊城城CBDD核心，緊鄰東東昌路，用地面積積23.53公公頃，規規劃建筑筑面積666萬平平米，是是集高檔檔住宅、大型商商業、商商務辦公公為一體體的大型型高端城城市綜合合體項目目。詳細細為：約約30萬萬的商商務核心心區，其其中6萬萬底層商商業；約約15萬 的行政政辦公區區；200余萬 的時時尚住宅宅區。接近400萬的的商業規規劃規模模對周邊邊的商業業地產影影響甚遠遠。規劃劃中，大大型購物物廣場

50、、步行商商業街都都有涉及及，較為為全面。該項目目對我項項目的競競爭和沖沖擊力非非常大，區位上上看，更更靠近開開發區繁繁華區。2、星光光城市廣廣場相對于當當代國際際廣場，星光城城市廣場場的規模模更大，且兩個個項目處處在中華華路和東東昌路交交匯處東東北方向向和西南南方向，相互毗毗鄰。星星光城市市廣場的的規劃更更為全面面，包含含了酒店店、公寓寓、寫字字樓、會會展、購購物中心心、住宅宅等主要要產品。具體為為：國際會展展中心：4萬；藍海國際際酒店（五星級級）；振華購物物中心：4.88萬；寫字樓：5萬；SOHOO公寓：8.66萬；住宅：555萬；該項目體體量大，項目產產品設計計級別高高，整體工工程預期期在

51、20015年年開發完完畢。區區位處于于開發區區核心地地段，隨隨著人氣氣的聚集集，勢必必成為開開發區的的核心商商業區。即使東東臨的當當代國際際廣場，與該項目目的競爭爭也處于于弱勢地地位。小結本次調研研項目周周邊的樓樓盤總建建筑面積積3611.744萬，商品住宅宅總量約22萬余戶戶，體量量比較大大。物業業類型主主要是小小高層、高層、公寓、寫字樓樓，部分分洋房和和別墅。普通住住宅銷售售價格在在40000-445000元/區間，商鋪價價格在44700-70000元/區間間，商鋪鋪出租價價格在00.6-1.2元/天天區間。調研樓樓盤的整整體去化化率較高高，銷售售情況良良好。當代國際際廣場和和星光城城市廣

52、場場是我項項目的最最重要的的兩個競競爭者。這兩個個項目具具有規模模優勢、區位優優勢、政政策扶持持優勢、先入為為主優勢勢、開發發商的實實力和地地利優勢勢等等，對項目市市場沖擊擊非常大大。第五部分分 項目目SWOOT分析析一、項目目優勢（一）項項目南接接開發區區主干道道東昌路路，其他他方向也也均被城城市道路路包圍，交通極極為便利利。（二）地地塊內基基本沒有有建筑物物，地勢勢平坦，非常利利于開發發。（三）東東昌路后后期開發發成為開開發區核核心中軸軸線的可可能性較較大，我我項目緊緊鄰東昌昌路，且且距離開開發區管管委會（開發區區繁華區區）也比比較近，區位具具有一定定優勢。（四）項項目南方方向和西西南方向

53、向有一批批居民安安置房，有利于于項目的的商業開開發和人人氣聚集集。（五）南南部緊鄰鄰道路，建筑遮遮擋較少少，項目目整體采采光好。二、項目目劣勢（一）項項目距離離繁華市市區有一一定距離離，周邊邊工廠較較多，屬屬于相對對偏遠位位置。（二）周周邊地產產項目開開發剛剛剛起步，配套設設施不完完善，商商業和居居住氛圍圍不濃，尤其是是基本沒沒有商業業氛圍，直接影影響商業業產品的的銷售或或持續經經營。（三）項項目與當當代國際際廣場和和星光城城市廣場場相比，缺少品牌牌效應和和規模效效應，缺缺少政府府在資金金、政策策等方面面的支持持。（四）我我公司從從事商業業地產開開發經驗驗較少，對風險險的測控控能力不不足。三、

54、市場場機遇（一）近近兩年聊聊城經濟濟開發區區經濟發發展良好好，城市市建設速速度明顯顯加快，房地產產開發也也進入快快車道，市場氛氛圍良好好。（二）目目前開發發區欠缺缺大型商商業配套套，盡管管星光城城市廣場場和當代代國際廣廣場有大大規模商商業開發發規劃，但都還還有進入入實際操操作階段段，存在在一定變變數。（三）隨隨著開發發區向東東拓展，居住人人群不斷斷增加，居住和和商業氛氛圍會日日漸濃厚厚，項目目的潛在在市場價價值比較較高。（四）星星光城市市廣場和和當代國國際廣場場的商業業規劃規規模非常常大，開開發區政政府有意意打造商商業核心心區，我我項目屬屬于未來來核心商商圈的核核心區域域。四、市場場威脅（一）

55、沿沿東昌路路，存在在昌潤蓮蓮城、麗麗水陽光光、五環環國際、御潤國國際豪庭庭、當代代國際廣廣場、星星光城市市廣場等等眾多有有商業開開發的樓樓盤，商商業總體體量在880萬左右，競爭非非常激烈烈；（二）當當代國際際廣場、星光城城市廣場場距離我我項目最最近，商商業體量量也大，共約65萬左右；同時這這兩個項項目區位位好，品品牌優勢勢明顯，并積累累了良好好口碑，對項目目的威脅脅最大。（三）目目前開發發區人口口規模不不大，商商業消費費能力有有限，存存在供過過于求的的風險。（四）目目前政府府樓市調調控政策策沒有松松動跡象象，商業業地產也也受到住住宅市場場不景氣氣的較大大影響。第六部分分 項目目定位一、物業業類

56、型定定位（一）定定位依據據1、項目目土地類類型為商商業用地，又緊鄰鄰開發區區主干道道東昌路路，開發發商業較較為合適適。2、開發發區南部部開發接接近尾聲聲，沿東東昌路主主干道向向東加快快城市建建設勢在在必行，并且沿沿東昌路路打造核核心商圈圈的意圖圖非常明明顯，我我項目的的區位優優勢會愈愈加明顯顯，商業業開發的的后期潛潛在價值值非常高高。3、與項項目緊鄰鄰的當代代國際廣廣場和星星光城市市廣場都都規劃有有較大規規模的商商業和商商務辦公公區，其其中當代代國際廣廣場約有有45萬萬，星星光城市市廣場約約有200萬。主要類類型有：公寓、寫字樓樓、酒店店、購物物中心、商業街街等等，較為齊齊全。如如此規模模的商

57、業業和商務務辦公開開發對我我項目的的沖擊非非常大，必須差差異化定定位。4、目前前項目規規劃面積積約6.3萬，以最最高容積積率2計計算，總總建筑面面積在112.66萬以以內，與與臨近的的當代國國際廣場場和星光光城市廣廣場相比比，缺乏乏規模優優勢，人人口聚集集能力先先天不足足，對商商業和商商務產品品的開發發不利。5、目前前項目位位置屬于于開發區區東部相相對偏遠遠地塊，周邊生生活配套套缺乏，吸引力力不足。6、項目目南部、西部和和西南部部正在開開發住宅宅樓盤，居民人人群不斷斷積聚，商業消消費基礎礎支撐力力會不斷增增強。7、開發發區大型型專業市市場缺乏乏，存在在市場空空白，有有待挖掘掘。8、長遠遠規劃看

58、看，如果果項目南南部商業業用地商商業產品品開發得得力，成成功吸引引人群，積聚人人氣，則則北部2290畝畝工業用用地后期期盡力改改變土地地使用類類型為商商業用地地或住宅宅用地，與南部部的商業業用地開開發互為為配合，形成規規模開發發。9、東部部和北部部多為工工廠企業業，開發發區未來來重點打打造高新新技術產產業、新新興產業業、先進進制造業業、現代代物流業業等產業業，這類類企業的的資源整整合、互互動發展展以及商商務辦公公、物流流等配套套服務也也是一個個市場。（二）物物業類型型定位根據以上上幾條主主要定位位依據，擬定物物業類型型定位：大型專業業商場（如紅星美美凱龍）+小商品品市場（或批發發城）+小型物物

59、流服務務中心合理性簡簡要分析析：（1）開開發區目目前缺少少這類產產品，可可占得市市場先機機。（2）與與周邊兩兩大商業業項目差差異化定定位。（3）我我項目總總建筑面面積最高高可達112.66萬，為降低前前期的經經營風險險，需要將經經營多元元化，充充分開發發我項目目用地空間間，追求求最大利潤潤。（4）以以上組合合較為靈靈活，市市場適應應能力強強，可根根據開發發區經濟濟水平、城市建建設水平平和居民民生活水水平的不不斷提高高，品質質提升或或靈活轉轉變商業業業態，滿足居居民不同同生活階階段的需需要。（5）商商場、市市場等可可以積聚聚人氣，為北部部地塊后后期的互互動開發發打下基基礎。二、客群群定位 作為大

60、大型專業業商場和和小商品品市場（或批發發城），客群定定位以聊聊城市和和下縣消費費人群為為主力，同時盡盡可能吸吸引周邊邊城市居居民消費費客群；物流服服務中心心以本項項目物流流配送服服務為主主體功能能，同時時也可對對開發區區工廠、企業提提供物流流配送服服務。三、產品品設計（一）產產品設計計依據1、我項項目的主主體定位位是大型型專業商商場（如如紅星美美凱龍），該產產品的規規模以及及位置設設定都應應該最優優考慮。2、小商商品市場場或批發發城是大大型專業業商場的的重要補補充，規規模應小小于或等等于后者者。位置置設定可可選次級級。3、物流流配送中中心的規規模滿足足需求即即可，位位置設計計重點遵遵循對外外良