1、XX項目產品規劃設計任務書第一部分 項目定位分析1、項目定位和產品定位項目定位為：創新之城，節能生活，舒適朗雅，優越感受。 （1）創新之城：建筑手段不同。從建筑技術與建材角度上引進一部分新概念、新設計，達到創新目的，提高產品賣點。爭取用最低成本做出創新的產品，即符合南昌地產市場進展趨勢，又符合南昌市消費水平，同時彌補市場空白點，做到生態住宅高價格。（2）節能生活：設計理念不同。一般住宅以適用、耐久、經濟、安全為設計的動身點，要緊是為滿足現行的標準、規范，開發商要緊考慮建筑立面豐富點、小區綠化景觀漂亮點，但對住宅內涵重視不夠。而本項目真正地動身點在于考慮如何改善舒適性、聲環境、室內空氣質量、綠地

2、生態效應等等，不僅重視“以人為本”，強調自然環境、物理環境等的舒適性、健康性，而且更重視“人與自然和諧共存”，真正打造一個可持續進展舒適人居空間。 （3） 舒適朗雅，優越感受：展現項目地塊價值觀，京東片區崛起指日可待。10分鐘車程，恰到好處的距離，離塵不離城的地理位置，項目自有的商業，辦公樓.處處與目前的CBD息息相映，北京東路作為連接項目跳動脈搏，把握著第一城與市中心的互動關系，體現項目本質上的舒適朗雅，展現項目居住生活非同一般的優越感受。產品定位：溫暖的現代功能主義（1）。溫暖：采納豐富多彩的建筑材料，特不是親人的材料如木、石、磚等，作為建筑立面構成的重要部分進行裝飾處理。（2）。現代：立

3、面采納虛實對比，強調運用明快通透的現代表現手法來處理建筑之間的關系。（3）。功能主義：強調產品的內在使用功能，實而不華，開大窗時進行遮陽處理，強調室內外空間的融合，要求建筑材料、設計手法貫穿一致，做到建筑設計的完美統一。（注：本項目定位是項目設計中的指導原則，是項目規劃設計中表達項目內涵的關鍵。）2、項目分析1）項目SWOT分析優勢（S）：A：地塊升值前景大B：毗鄰都市東大門，地理位置優越，交通便利C：項目文化底蘊豐厚D：相對同板塊大多數樓盤而言，更具有開發規模優勢E：小區周邊的生活配套設施與醫療設施極盡完善，周邊教育資源豐富，文化氛圍濃厚F：優越的休閑度假場所G： 項目地塊平坦，內部綠化好H

4、：項目用地臨街長，商業開發前景大I、項目“創新”理念形成市場新奇感劣勢（W）： A：項目所處板塊房地產開發滯后，區域不成熟。B：區域工業型特征明顯，易于形成消費抗性。 C：地塊鄰近的安居小區將對本項目的形象產生一定的負面阻礙。D：目前周邊街區配套等設施落后，缺乏前期規劃。E：我公司首次涉獵房地產項目，在房地產領域缺以及消費者意識中乏品牌形象。機會（O）：A：后推出的產品更為先進，可領先競爭對手。B：京東做為最臨近市區板塊，開發用地日趨緊俏。C：生活水平的提高，大大增強了房地產的消費能力。D：都市建設步伐加快，拓寬了購房人群。E：項目周邊居住形態落后，為本項目的優質項目開發提供了機會。F：項目一

5、半被團購，易于造市，同時可形成口碑。G：由于目前宏觀政策的實施，造成需求積壓。H：商業氛圍的烘托，為項目帶來了良好的預期。威脅（T）：A：國家加強對房地產的宏觀調控，提高按揭貸款利率，在一定程度上增加了消費者購房后期成本。B：國家七部委出臺關于做好穩定住房價格工作的意見及南昌出臺8項措施穩定房價，及契稅等提高，造成市場處于磨合期。C：消費者購房中仍有“羊群效應”存在。此為造成房市波動因素之一，大部分消費者缺乏對宏觀政策的理性分析，僅僅臆斷目前形式不行而保持觀望狀態，至于消費者何時能對政策理解度加深。直接關系到政策與市場的磨合期長短，以及市場景氣度回升，需求量釋放。D：政府規劃政策，將分流部分客

6、戶群。政府本著“東拓、南延、西進、北擴、中秀”原則，將南昌分三環逐層進展，上一時期趨向于紅谷灘的開發，近期側重點則放在朝陽板塊、城南板塊基礎生活設施配套，將分流部分客戶群。E：本項目周邊競爭樓盤價格偏低，而土地出讓價格走高。周遍較早開發的樓盤所拿地價相對目前土地市場廉價，因此在價格方面本項目不占優勢，競爭對手的定價，直接威脅到本項目的利潤最大化。2）項目綜合評價 A：從地段分析，引領地段價值回歸，充分體現區位的優越性。B：從品牌分析，營造企業和項目的新品牌，確立項目全新市場形象。C：從產品分析，制造差異化產品形態、產品特色、服務體系。D：從開發節奏分析，開發節奏宜“短、平、快”，操縱價位，高舉

7、高打。E：從銷售時機分析，宜“以快制慢”。3、目標客戶定位本項目面對的消費主體鎖定在周邊范圍，結構為高校教師、醫院大夫、周邊私營業主以及企業職工、新婚夫婦、企業白領、其它片區打算在南昌置業但難以承受高價位的消費者。以上消費群體均有共同點：一、主體年齡層在2845周歲之間； 二、白天工作壓力甚大，下班后迫切需要放松緊張心情；三、希望改善居住環境，渴望購買到高性價比住宅。 住宅部分依照本項目所處環境，周邊項目特點及南昌市區域消費特性，本項目住宅部分目標客戶分以下類： 周邊范圍私營企業主，個體工商戶約占20%左右；大學老師、教授、醫院醫師約占25%左右；周邊需要改善居住環境的居民約占30%左右；遷入

8、高新板塊企業的中層治理人員與職工約占15%；其它區域置業者與少量投資客約占10%。商業部分依照項目自身的客觀因素，商業部分存決定利潤最大化的關鍵，考慮到南昌市租賃市場行情并結合南昌市的政經環境，商鋪部分擬定客戶群如下：在項目原址經營商鋪的業主約占19%；周邊范圍個體工商戶約占44%；居住在項目周邊的居民約占11%；隨著地塊升溫，來自其它區域商鋪投資者約占12%；隨著品牌的形成，帶來的其它區域商鋪投資者10%；不排除團購群體中有商鋪投資需求可能約4%。寫字樓部分隨著京東板塊的升溫，以及政府規劃背景做為依托，同時許多企業與公司不斷遷入，為寫字樓的市場慢慢開發銷售渠道。能夠預期寫字樓的需求重點在于：

9、1、 隨著板塊進展，外來駐昌的私營企業，約占10%；2、 對京東的預期提高，以及本項目寫字樓價格相對市中心的寫字樓實惠，將有部分當地私營業業主看好，約占40%；3 、本項目在價格方面升值空間大，吸引周邊客戶群體，約占19%；4 、寫字樓在京東板塊的稀缺性，吸引本市其它區域投資者，約占25%；5 、團購群體中會有部分投資者，約占6%。主體目標客戶細分1、個體與私企業老總（市區+周邊）該階層差不多都有住房，對生活質量要求比較高。且在長期的經營過程中對“功能價格比”有著較清晰的認識，文化方面都有一定修養，對“居住+投資”概念的理解高于其它行業人士。2、教育界人士、大夫、銀行職員、成功白領階層該群族文

10、化素養較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質量。對居住環境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩定，但決不是一般工薪層的收入水平（有灰色收入）。該群族是本項目期望的目標客戶。第二部分 產品核心價值提升 我們的預期核心賣點：舒適朗雅，優越感受，上品生活總體規劃賣點動靜分離，嚴謹而不刻板1、 沿街商業部分通過小區內車行干道與住宅分離，商業與居住互不干擾的情況下，卻又為業主的生活帶來了極大的便利。2、小區內部配套十分健全，商鋪、俱樂部、網球場、籃球場、游泳池。不用走出小區大門，即可擁有完整的生活。3、按照人的行為規律進行路網分布，最大程度上體現了以人為核

11、心的規劃標準。4、社區內完全實現了人車分流，有序、環保、安全，同時減少了噪音的污染。建筑設計賣點時尚而不浮躁 1、純：純板式樓體設計。不僅從整體上使立面產生優美連續的韻律感，更讓樓體自身的建筑設計維持整體貫一的清秀挺拔形象。2、薄：最直接的居住利益來自10.8米12.8米的進深。短進深，大面積使得室內空間設計呈現方正的規整形態，方正的室內格局，不僅易于業主進行個性化家居設計，更充分發揮室內空間的高使用率優勢。3、短：每棟保持23個單元設計。其中18層為兩梯三戶，11層為一梯二戶，保證了每個單元居民居住的幽靜與充足的個人私密空間。短板式建筑，也為整個社區的生態園林留出了更多的呼吸空間，讓冬季午后

12、的陽光灑落在的每一個角落。4、寬：最直接的居住和視覺感受來源于矗立窗前的一剎那，4.2米4.5米的大面寬客廳設計，給予業主對社區景觀飽覽的絕對霸權。園林設計賣點陳而不舊 項目位于原南方電動工具廠廠址上，有著豐富的植被資源，幾百棵香樟。這些，以開發商一貫的開發思路，差不多上開發商施展“手腳”的障礙，將被無情的鏟去。而我們關于該地塊的開發則是立足于連續歷史的角度，將其保留。部分園林風貌，并使其巧妙的融入現代的建筑中，通過對比、保留、迭加的手法，穿越時空，呈現在現代人的面前。有意識地保留下來的歷史痕跡，用香樟自己身上那些歲月的年輪訴講著工業時代古老的故事，在周圍嶄新的住宅街區和蔥綠的環境當中重放異彩

13、，在強烈的新舊對比中又煥發出了新的生命力，成為了真正歷史的連續。建筑產品賣點品質而不奢華1、科技建材打造創新、生態、環保的建筑產品,處處體現以人為本，以愛護生態資源為己任的生產理念。2、簡約的建筑外形，秉承建筑的品質和精髓，再現完美的建筑群落，遠遠望去，便能給人帶來十強烈的視覺沖擊。3、建筑格調摒棄了所有造作的修飾，而是用個性鮮亮的線條勾勒出樓宇的動人魅力。4、高低錯落的天際線剔除了視覺的誤區，使所有落入眼中的景致都會因為天際線的變化而變化。戶型設計賣點品味而不做作屏棄大戶型設計，倡導一種不以一味追求面積的名義，揮霍金鈔票的消費趨向。真正打造出充分利用每一寸活動空間，功能分區明顯的有用精品戶型

14、。1、局部底層架空利用設計，倡導一樓居家新概念。2、頂樓花園設計，獨有的私人花園，身處自己布置的空中花園，感受一覽眾山小。3、各種套型充分發揮空間感，大型功能主臥設計，處處彰顯“主人生活”概念。4、設計轉角大型景觀凸窗與拐角落地景觀窗，使業主足不出戶亦能領會園林美景5、部分戶型增設入戶花園，將四季帶回家中。6、南北通透的戶型設計，使空氣流通與采光達到最佳狀態。7、大型觀景陽臺，為日常居家提供新的活動與休閑領域。8、凈高3米，立體空間效果發揮得淋漓盡致。9、大開間設計，空間用視覺測量。10、主臥、客廳部分房型落地凸窗設計。11、步入式衣帽間設計，減少家具占用室內間和增加不必要的突兀之感。12.、

15、新型空調位處理，豐富立面，化繁為簡處理。第三部分 項目規劃設計要求一、項目開發規模整個規劃總用地面積58162平方米，容積率不超過2.35，規劃層數：地上11+1和18層。二、建筑密度、綠化率及商鋪層數、車位數1、建筑密度：35% 2、綠化率：35%3、北京東路商業層數：3層4、南池路商業層數：2層5、地上車位：150個6、地下車位：360個三、總體規劃以保留項目地原有綠化為主線，合理運用空間布局；有效利用地形平坦利于規劃的特點，在保留原有樹木、特色綠化的基礎上，營造建筑群與園林景觀要統一協調，具備較好的節奏感，層次感；總平面布置應合理地使用土地，建筑物總體布局應滿足采光、日照、通風、視線的要

16、求，合理操縱住宅的間距；總平面設計應做到人車分流，交通路線明確、流暢且互不干擾，動、靜交通組織合理；假如能滿足結構、人防、停車等要求，原則上考慮做一層地下室減少施工量，作為人防、停車與設備用房；小區內能夠設計一種更為豐富的空間組合，充分利用項目每一寸土地、每一分可利用的有價值空間。引出“架空層生活”的分支理念，局部設計架空能夠作為公共休閑場所，還能夠作為附贈空間給一樓住戶。四、配套設施項目游泳池、會所、網球場、籃球場五、成本操縱低成本，高質量建筑標準，全新戶型組合。六、方案深度1、總體規劃：1）總圖：1:5002）交通組織圖：1:5003）綠化效果圖：1: 2004）消防組織圖：1:5005）

17、日照分析圖：1:5002、單體設計方案1）商鋪平面圖：1: 2002）標準層平面圖：1: 2003）屋頂平面圖：1: 2004）要緊立面圖：1: 2005）剖面圖：1: 2003、透視圖與模型1）模型：工作模型一套2）景觀透視若干張，要求見后面景觀設計要求（能夠反映整個規劃特色）4、規劃詳細講明（一份）七、經濟指標總體規劃指標：容積率/綠化率/住宅面積/建筑密度/商鋪面積/地下室停車場面積及車位標準/總戶數/每層平均面積/戶均平均面積八、項目設計講明1、開發定位板式小高層與商鋪結合的綜合建筑/板式小高層純住宅建筑/點式高層建筑板式建筑以一梯兩戶或一梯三戶相結合，點式建筑二梯三戶結合。 2、建筑

18、立面風格現代簡約建筑風格，以明快的線條為基調，立面裝飾用材追求細膩，采取構筑架增加線條感，保持平坦流暢。無需過于浮躁的外部造型與頂樓裝飾。用自然的建筑高低分布以及線條切割發揮出良好的視覺效果。重視第五立面（屋頂）的設計，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。強調色彩的變化，要鮮艷典雅，富有跳躍感，創導時尚潮流。3、商業風格 1） 沿街商業建筑外立面要求現代、時尚、大氣，表現出現代商業應有的繁華，沿街商業外立面具有較好的可識不性，并與尚街住宅立面風格造型相協調統一，局部考慮進行遮陽和擋雨處理，同時考慮如何更好吸引和流住商業人流。商業鋪面內部應保持整體性，盡量減少梁柱對商業使用的阻礙。 2） 因小區

19、人行主入口設在沿街商業的中部，在一定程度阻礙和破壞了沿街商業的連續性。在設計時應考慮進行適當的景觀或造型安排，以便更好照顧沿街商業的完整性。九、戶型面積及比例戶型配比房型二房一廳小三房二廳中三房二廳三房二廳四房二廳（小復式） 面積（）8590105-115120125130135165左右戶型配比16%38%35%10%1%2、戶型設計要求隨著人們住房消費意識增強，在位置、環境因素不可改變情況下，戶型成為消費者關注的焦點，同時也是項目創新的亮點。戶型不能少于7大功能，即起居、就餐、櫥衛、就寢、工作和學習以及觀景。戶型設計的總體趨勢將出現由外延擴張型向內涵挖掘型轉化。基于項目的定位，在戶型設計上

20、除應體現均好性、多樣性、經濟性外，在布局上亦要體現社交、功能、私人空間的的合理分區及采取動態的戶型設計，使項目的房型在推出時始終保持時尚、合理、具張揚的個性，使不人無法復制。依照市場定位以及市場信息反饋，打造精品戶型。同時通過市場調查戶型設計上考慮以下幾點：（1）縮短過道設計，入口出設計玄關，減少白費空間。（2）大主臥設計。突出主臥的功能以及分區細化等。空間有足夠采光、通風條件，能夠有靈活布置的空間，最大可能地為主人提供個性化的室內設計。（3）設計轉角大型景觀凸窗、轉角落地景觀窗、與落地凸窗。（4）局部單位采納入戶花園設計，增加生活趣味性。（5）戶內以客廳為要緊活動中心，餐廳均設計為臨窗或臨陽

21、臺。客廳均設于南向、并以大面積落地窗與南向景觀陽臺連通、將戶外綠色與景觀導入室內，做到室內外空間的分層次滲透。目前大多數樓盤客廳開間在3.84.2米，可通過適當減小進深尺寸增大開間，達到方正有用的效果，開間在4.24.5左右。客廳落地門設計在3.84.0米左右，使得陽光采集效果與景觀導入達到最佳。（6）所有戶型均有南北兩向居室，達到使自然風入室的良好效果，以及進出家門的方便程度。（7）部分空中花園戶型，采納贈送空中私家庭院、花園的形式，從戶內便可直接通往樓頂花園。（8）住宅空間凈高達到3M標準，增加空間感，提高居住舒適度。（9）由于南昌市北風較大，沿街住宅北側單設計內嵌式封閉陽臺。（10）部分

22、戶型設計步入式衣柜。設置隱型空調機位，樣式可參萬科都市風景或萬科四季花城。（11）在戶型設計時，可將贈送面積的優越性發揮出來，不同的戶型有不同的贈送方式。給予賣家帶來切實利益，同時樹立起戶型實惠的形象，增加賣點。（12）所有戶型入戶門建議采納復合式防盜門，增加豪華氣派覺。十、居住建筑標準與檔次1、外立面：構筑架、陽臺、窗的結合設計，使外立面在整體造型的基礎上保持簡潔明快的線條感，色彩在穩重耐看的基礎上，適當增加一些裝飾性天然材料進行組合。2、室內：二表出戶，管線安裝就位，盡可能隱蔽處理。十一、住宅設計規范與要求依照南昌市房地產動態信息，結合項目產品定位原則思路，住宅設計應在滿足市場需求的同時，

23、盡量按貴司多年的專業設計經驗，考慮以下設計內容要求（但切莫僅限于此）：1、套內空間（1）套型1）住宅應按套型設計，每套住宅應設臥房、起居室（廳）、廚房和衛生間等差不多活動空間。2）住宅套型分為5類，其居住空間個數和使用面積不宜小于下列表格規定。套型居住空間數（個）建筑面積（M2）備注一類28590建筑面積（M2）含公攤部分二類3115三類3125四類3135五類4-5180-220（2）臥房、客廳、廚房、衛生間、陽臺、單元入戶門1）、平面設計的差不多原則：動靜分開、干濕分開，充分考慮空調、熱水設備、管線布置的合理性及隱蔽性；房型種類適量多樣化，可適當設置頂層空中花園式戶型；2）、廚、衛設計應綜

24、合考慮現代生活用品設施的分置，可考慮設置雜物間和工作陽臺；3）、平面以客廳為活動中心，餐廳要自然采光、通風，與客廳分開，且幸免餐廳與過道的混合。4）、觀陽臺的寬度要足夠，主陽臺設置在客廳，北面設置工作陽臺；5）強調廳、廚面要足夠，便于現代家庭之功能布置，所有客廳均靠南向設計；6）戶內各功能區設計應全部為自然通風、采光，幸免暗衛、暗廚存在；7）單元入口設門廳，提升居住品位；以上設計內容應滿足最新強制規范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。2、技術經濟指標計算（住宅設計應計算下列技術經濟指標）A、各功能空間使用面積；B、套內使用面積（平方米套）；C、住宅標準層總使用面積（平方米）；D、住宅標準層總建

25、筑面積（平方米）；E、住宅標準層使用面積系數（）F、套型建筑面積（平方米套）；G、套型陽臺面積（平方米套）；3、層高和室內凈高、套內樓梯、門窗以上設計內容應滿足最新強制規范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。4、共享部分-樓梯、出入口、垃圾收集設施以上設計內容應滿足最新強制規范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。5、室內環境-日照、天然采光、自然通風，保溫、隔熱，隔聲以上設計內容應滿足最新強制規范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。6、建筑設備-給水排水、燃氣、通風和空調、電氣以上各功能空間要求滿足最新強制規范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。7、綜合設計1）住宅建筑設計，應滿足建筑設備各系統的功能

26、有效、運行安全、維修方便等差不多要求。2）建筑設備管線的設計，應相對集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進行裝修留有靈活性。3）廚房、衛生間和建筑設備及管線較多的部位，應進行詳細綜合設計。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應與室內設施和家具綜合布置。4）公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內。公共功能管道的閥門和需經常操作的部位，應設在公共部位。5）應合理確定各種計量儀表的設置位置，以滿足能源計量和物業治理的需要。8、各戶型功能區設計原則功能分區清晰、布局緊湊、交通組織有序、治理維護方便。十二、智能化設計要求小區內信息網絡應遵循技術先進。經濟適用、合理的原則，包括以下系統：1、綜合布線系統；2、建筑安全系統（防災、防火數據系統）；3、環境能源治理系統（電力照明、空調衛生系統）；4、物業