1、眾一桂府南區一期營銷推售建議中馳地產/技術效力中心.Chapter 1年義務目的分解.目的分解眾一桂府北區各物業銷售情況(2021年1.1-5.5)產品類別銷售面積（）銷售套數銷售總金額（元）平均成交單價（元/）1-4號棟小高層1429.031245793593204.52 果嶺陽光（12-15號棟）13226.15108442312873344.23疊加1481.42764586064359.74聯排2215.287104625684722.91雙拼0000.00 水系獨棟492.19139000007923.77 山頂獨棟0000.00 商業76.742143762618733.72 車庫

2、76.6222681703500.00 合計20454.23145773580002021年1月-5月5日眾一桂府北區各物業銷售總金額約7100萬元，與3億目的方案相差約2.3億左右.眾一桂府北區截止5月5號剩余產品銷售估計其他類剩余面積剩余套數暫按目前成交均價統計（元/）預計可成交金額1-4號棟小高層530.585（其中4套為眾一員工宿舍）3204.52 1700254果嶺陽光（12-15號棟）7078.29513344.2323671429商業684.021518733.72 12814239車庫128.7533500.00 450625合計38636548目的分解北區一切剩余產品總銷售額

3、約1.8億左右，其中別墅類銷售金額占80%，約1.4個億，所以下半年北區營銷重點將是別墅類產品別墅類剩余面積剩余套數暫按目前成交均價統計（元/）預計可成交金額疊加243.3914359.741061117聯排3344.44114722.9115795489雙拼9517.32265291.5950361755水系獨棟1441.3927923.77 11421243山頂獨棟8353.6519因未銷售，無法得知價格，預計價格780065158470合計143798074別墅類產品假設全部去化，可以完成銷售1.4個億，別墅類產品在下班年將是重點去化對象其他類產品剩余總額還有3千8百萬左右，銷售壓力不大

4、.20215月6月7月8月10月11月12月1月9月果嶺陽光聯排別墅雙拼、山體別墅北區剩余車庫、商鋪南區一期單位目的分解剩余產品營銷方案排布，5-8月中旬聯排別墅銷售11套， 9月中旬完成雙拼、獨棟22套，12月消化南區洋房80余套根據2021年營銷目的：1、北區別墅產品整體去化85%；其它產品整體去化率95%；2、南區11月底-12月初一批單位開盤；我們將剩余產品銷售方案做出如下排布：由于前期曾經去化一部分產品，所以別墅類剩余產品去化率達只需達 85%，其他類剩余產品去化率只需達90%，即可完成年度整體85%和95%去化義務同時中馳建議抓住9月份旺季進展一次別墅類集中開盤，將山體、雙拼去化，

5、同時為南區一期單位蓄客做預備。目的51套目的22套目的11套剩余產品營銷方案排布目的22套.目的分解根據營銷方案排布，截至10月中旬，北區剩余產品估計可以完成銷售1.6個億別墅類銷售套數暫按目前成交均價統計（元/）預計可成交金額疊加14324.42 1061117聯排114704.52 15795489雙拼225291.1942807481水系獨棟27923.77 11421243山頂獨棟16因未銷售，無法得知價格，預計價格780055380468合計126465798其他類銷售套數暫按目前成交均價統計（元/）預計可成交金額1-4號棟小高層13204.52 340050果嶺陽光（12-15號棟

6、）513344.2321304283商業1318733.72 11532815車庫33500.00 405562合計33582710根據營銷方案排布，到10月中旬別墅類剩余產品估計可完成銷售1.3億根據營銷方案排布，到10月中旬其他類剩余產品估計可完成銷售0.3億10月中旬北區一切剩余產品估計完成銷售1.6個億.目的分解根據目前情況總結來，目前已完成銷售額7100萬，按照年度方案估計10月中旬還可以完成 1.6個億，也就意味著11中旬到次年1月份兩個多月時間，需求南區完成銷售額7000萬左右，方可完成今年年度目的。了解南區11月中旬-次年1月，必需完成南區銷售額7000萬方可完成今年年度目的.

7、目錄Chapter 2南區產品分析.工程總體經濟目的總建筑面積： 477其中住宅： 402522商業鋪面： 12349商務酒店：1939會所面積： 1500幼兒園：2327容 積 率： 2.14建筑密度： 24.52%綠地率： 57.32%總 戶 數： 2479戶總停車位： 1807大規模、高綠地率、溫馨度極高配套完善的高質量大盤工程規模之大，綠地率之高，配套之完善，遠勝于婁底其他樓盤.南區一期產品物業類型物業類型：11F電梯洋房26F高層平層豪宅24-28F高層22F精裝修公寓1棟/5+22F2棟/11F3棟/11F4棟/11F5棟(樓王/1+26F6棟/1+24F7棟/1+26F8棟/1+

8、28F9棟/1+24F洋房1-2F：5房復式、213-2303-9F：3房、16810-11F：6房、270146171144838214683841468483140140131240240適用率86%-87%適用率86%-87%適用率85%適用率86%適用率87.5%洋房適用率89-91%工程物業類型較全面，從公寓到豪宅，滿足大部分購房者需求.南區一期產品產品線戶型面積所屬物業類型282-84高層3131-168高層、洋房4171-240高層及（平層豪宅）5213-230洋房6270洋房131-240的3、4房戶型為主，輔以82-842房、213-2305房及2706房戶型產品線跨度較大，

9、適用型2房、居家型3房、享用型4、5、6房，既有市場熱銷品，又有市場稀缺品，完全滿足任何層次購房者需求.洋房1-2F：5房復式、213-230庭院臥式臥式露臺生活陽臺臥式臥式奢華主臥，具有套間功能，且帶超大露臺干濕分別，動靜分區南北通透入戶花園+生活陽臺+露臺戶型方正適用，功能分區明顯，生活陽臺、露臺讓客戶多角度享用外部景觀，奢華主臥更是為勝利的主人提供了堅實的港灣南區一期產品戶型設計.洋房3-9F：3房、168入戶花園露臺陽臺露臺生活陽臺主臥4-9F沒有奢華主臥，具有套間功能，且朝南帶超大露臺南北通透客廳朝南帶超大景觀陽臺，增大空間感動靜分別入戶花園+陽臺+2露臺工程產品線分析168平米洋房

10、設計，花高層物業的錢享用超高得房率的洋房體驗，戶型南北通透，超大景觀陽臺，讓他在客廳也能輕松享用外面優美的景觀，奢華主臥，配套完善.洋房10-11F：6房、270陽臺客廳、陽臺挑高露臺奢華雙主臥均朝南，均具有套間空能，溫馨度和私密性雙加強?？蛷d朝南帶超大陽臺，加強空間感南北通透干濕分別超大頂層露臺，園林景觀盡收眼底2陽臺+露臺工程產品線分析超大6房設計，需求的房間一間不少，需求的面積一點不浪費，適用率超高，多陽臺及180度轉角露臺設計，園林景觀盡收眼底，創意挑高的客廳設計，空間感無限放大，爽奢華主臥，樓上樓下享用同樣生活.5棟樓王4房、240雙入戶主仆分區私密性強且互不影響客廳餐廳主臥入戶花園

11、陽臺南北通透客廳朝南帶陽臺，加強空間感陽臺陽臺入戶花園+3陽臺主臥入口玄關設計，朝南銜接陽臺，私密性溫馨性雙重享用干濕分別，動靜分區可做仆人房工程產品線分析超大面積平層設計，功能分區明顯，免去上下樓的煩惱；主臥玄關設計，私密性大大添加；雙入戶主仆分區設計，身份表達淋漓盡致，南北通透+3陽臺設計，想景觀不好都不行.3房、-1403房、131-6-9棟客廳臥室主臥入戶花園戶內花園餐廳南北通透，客廳朝南帶景觀陽臺客廳主臥入戶花園主臥均朝南帶獨立衛生間，私密性強，凸窗設計客廳朝南，帶陽臺增大空間感陽臺陽臺陽臺入戶花園+戶內花園可改臥房+陽臺，臥室均帶凸窗設計入戶花園+2生活陽臺，臥室均帶凸窗設計工程產

12、品線分析戶型南北通透，方正適用；浪費面積極少，適用率極高；戶型設計靈敏，可塑造性強；.3房、1462房、836-9棟客廳朝南帶陽臺，加強空間感客廳餐廳主臥陽臺主臥朝南帶凸窗設計入戶花園+生活陽臺，臥室均帶凸窗設計餐廳客廳主臥入戶花園空中花園陽臺陽臺南北通透，客廳朝南接陽臺，加強空間感動靜分區主臥朝南帶獨立衛生間，加強私密性，且帶凸窗入戶花園+2生活陽臺+空中花園，臥室均帶凸窗設計空中花園設計，可改成臥房/書房工程產品線分析精致兩房，戶型方正適用，無面積浪費；客廳朝南帶陽臺，加強空間感闊綽4房，方正設計，房間劃分合理，調整空間大；多飄窗設計，人性化體驗較高.戶型小結82-84平米兩房：精致兩房，

13、方正適用入戶花園+生活陽臺設計，臥室均帶凸窗設計，客廳朝南帶陽臺，加強空間感131-168平米三房：168平米洋房設計，花高層物業的錢享用超高得房率的洋房體驗，戶型南北通透，超大景觀陽臺，讓他在客廳也能輕松享用外面優美的景觀，奢華主臥，配套完善171-240平米四房：超大面積平層設計，功能分區明顯，免去上下樓的煩惱；主臥玄關設計，私密性大大添加；雙入戶主仆分區設計，身份表達淋漓盡致，南北通透+3陽臺設計，想景觀不好都不行213-230平米五房：戶型方正適用，功能分區明顯，生活陽臺、露臺讓客戶多角度享用外部景觀，奢華主臥更是為勝利的主人提供了堅實的港灣270平米六房：超大6房設計，需求的房間一間

14、不少，需求的面積一點不浪費，適用率超高，多陽臺及180度轉角露臺設計，園林景觀盡收眼底，創意挑高的客廳設計，空間感無限放大，奢華主臥，樓上樓下享用同樣生活戶型設計奢華，溫馨度極高，創意及品味市場少見創新點評：11F電梯洋房：將洋房元素與小高層物業相結合，打造270超大型6房戶型，同時挑高客廳與180度轉角露臺設計將豪宅表達的淋漓精致。26F高層平層豪宅：將別墅 元素與高層物業相結合，打造250超奢華4房戶型，滿足了喜歡大面積又不愿有樓上樓下之分的客戶，加上3陽臺設計，景觀資源隨處可以享用，雙入戶設計，充分思索主人身份尊貴感。.大規模、高綠地率、溫馨度極高配套完善的高質量大盤整體來說工程是一個：

15、物業類型較全面，從公寓到豪宅，可以滿足大部分購房者需求從工程物業類型來看：產品線跨度較大，適用型2房、居家型3房、享用型4、5、6房，既有市場熱銷品，又有市場稀缺品，完全滿足任何層次購房者需求從工程產品線來看：工程屬性界定：物業類型全面從公寓到豪宅，以3房適用熱銷產品和4、5、6房創新度的市場稀缺品為主力產品的可以滿足大部分購房者需求的大規模、溫馨度極高、配套完善的高質量工程工程屬性界定.思索眾一桂府北區曾經在市場構成上構成良好的口碑效應及品牌效應，并且工程北區不斷是婁底樓市的先鋒軍，作為南區新產品的入市一定且必需成為婁底新一輪的亮點，要震撼入市，我們必需做到 “知己知彼，所以入市前我們必需了

16、解競爭對手的情況。根據中馳對婁底市場的了解，我們以為：目前市場上與本工程11F電梯洋房和26F高層平層豪宅產品有部分產品類似目前市場小戶型公寓存在滯銷情況，切為了滿足利潤最大化原那么，小戶型公寓建議不作為第一批推盤產品剩下的只需高層產品與市場上其他工程存在競爭，高層產品能否作為第一批推出市場，我們必需了解競爭對手。只需了解了高層產品競爭情況后方能知道，電梯洋房、高層及高層豪宅究竟哪個物業才是最適宜第一批入市的產品。電梯洋房、高層及高層豪宅究竟誰先入市？.目錄Chapter 3高層產品競爭對手分析.區域工程分布從區域樓盤來看，共有8個工程有能夠為潛在競爭對手本案廣源盛世鉑金玫瑰園新外灘丹楓國際萬

17、豪城市廣場一品恒城泓澤星城上和世家高層產品競爭工程確定原那么：1、同區域內有直接競爭的樓盤2、全市同規模、產品、質量的樓盤3、營銷階段處于認籌或即將面市的樓盤；以及熱銷在售階段樓盤.競爭工程規模及物業類型對比分析項目名稱物業類型建筑面積容積率價格泓澤星城 小高，公寓40360.78 5.73000上和世家5棟高層、5棟多層1100005.37待定一品恒城高層6000093500-3600廣源盛世 31層高層3446610.8待定新外灘 高層600005.83200丹楓國際 2棟33層、1棟16層住宅和1棟9層公寓580005.13000鉑金玫瑰園 12棟多層洋房；10棟小高層電梯板樓16000

18、02.063100-3200萬豪城市廣場（特殊競爭對手）高層、公寓3500006待定眾一桂府電梯洋房、高層（平層豪宅）高層、精裝修公寓4713773.19眾一工程規模47萬方，眾觀競爭工程，無人能比物業類型從公寓、洋房到高層豪宅，與競爭工程最多僅有2種物業類型相比，更為豐富相比競爭對手，本工程規模優勢極大，物業類型更為豐富.競爭工程內部環境規劃對比分析項目名稱園林及配套設施泓澤星城 8500余平米沿街商業 上和世家4000平米中心園林景觀、商業配套一品恒城單體高層建筑，綠化與配套主要依賴婁星廣場及市中心配套廣源盛世 僅有臨街商業，基本沒有綠化新外灘 僅有項目裙樓商業丹楓國際 僅有項目裙樓商業鉑

19、金玫瑰園 13000中心花園、2600雙語幼兒園、12000商業配套萬豪城市廣場（特殊競爭對手）五星級酒店、12000商業配套眾一桂府10萬平米主題園林星光露天泳池、歐式風情商業街、豪華商務酒店、國際幼兒園、網球場、羽毛球館、健身會所 本工程內部環境規劃優勢非常明顯，競爭工程無法匹敵從園林綠化到小區配套規劃，競爭工程中幾乎沒有可以與本工程匹敵的，眾觀婁底市場也幾乎找不到與本工程相類似的.競爭工程外部環境對比分析項目名稱地段景觀生活配套交通泓澤星城 汽車南站附近 ，出城必經之地，昭示性強毗鄰文化廣場 孫水河公園周邊生活配套較缺乏9、16路兩路公交上和世家扶青路與早元路交匯處 毗鄰孫水公園周邊生活

20、配套較缺乏9、16路兩路公交一品恒城市中心地段區位優勢明顯 毗鄰婁星廣場 機關幼兒園 一中 一小 沃爾瑪 春園步行街 市中心交通優勢明顯廣源盛世 新星北路與香茅街交匯處 毗鄰漣水河風光帶 五江沃爾瑪 5小 6，8,16,18四路公交新外灘 位于路口位置，與丹楓國際為鄰漣水河風光帶盡收眼底 五江沃爾瑪 5小 6，8,16,18四路公交 丹楓國際 臨路口位置，昭示性強有利于商業發展漣水河風光帶 部分戶型江景房 五江沃爾瑪 5小 6，8,16,18四路公交 鉑金玫瑰園 經濟開發區石玉街 自身園林規劃設計優良8小 9小 五江沃爾瑪萬豪城市廣場（特殊競爭對手）位于市中心地段，區位優勢明顯 毗鄰婁星廣場

21、機關幼兒園 一中 一小 沃爾瑪 春園步行街等，完善市中心交通優勢明顯眾一桂府龍眼公園、漣水風光帶近在咫尺1萬方國際街區即可滿足小區業主又能輻射周邊；同時還有沃爾瑪與步步高11、6、8路公交從外部環境來看，無論是從居住溫馨度還是便利生活，眾一桂府優勢再次表達.項目名稱戶型面積及物業類型多層、高層多層、高層高層兩房三房四房五房六房泓澤星城 88140上和世家133-140161一品恒城70-90130-140180廣源盛世 88120-130新外灘 80110140丹楓國際 89122-125142鉑金玫瑰園 90108-132150萬豪城市廣場（特殊競爭對手）110160眾一桂府南區一期產品82

22、-84135-146135-146213-230270競爭工程產品線對比分析產品線豐富，2、3房同質化嚴重，但5房及6房戶型，市場稀缺，競爭對手沒有兩房到四房的戶型及物業類型與市場同質化嚴重，競爭力比較大，且面積區間比較類似五房和六房戶型競爭對手幾乎沒有，市場極度稀缺，是未來打入市場最好的先鋒。.競爭對手產品分析鉑金玫瑰園四房：149兩房：87干濕分別，動靜分區，明廚明衛客廳，主臥均朝南，且帶凸窗設計飄窗，景觀陽臺設計，加強采光分區明朗、干濕分別，四房主臥凸窗設計，獨立空間，加強私密性。兩房主臥帶景觀陽臺，加強空間感。.競爭對手產品對比三房：131兩房：87泓澤星城奢華主臥，帶凸窗臥室均朝南，

23、且凸窗設計超大景觀陽臺干濕分別，動靜分區三房奢華主臥設計，干濕分別，動靜分區，兩房超大景觀陽臺設計，且臥室均朝南.競爭對手產品對比新外灘三房：兩房：92實為兩房一廳和一房一廳的戶型組合，雖具有兩套房的套間功能，但運用度不高。多陽臺設計，空中露臺，半面積贈送三房面積運用度不高，凸窗/多陽臺/空中露臺全景觀設計，加強采光和空間感。.產品對比分析一品恒城三房：兩房：85動靜分區景觀陽臺，入戶花園設計主臥帶陽臺，加強溫馨性該工程戶型整體不具備南北通透特點，動靜分區，三房帶入戶花園和景光陽臺設計，兩房主臥接陽臺，溫馨性加強.市場競爭戶型分析小結競爭對手戶型優勢關鍵詞：分區明朗、干濕分別，四房主臥凸窗設計

24、，私密性強兩房主臥帶景觀陽臺、三房奢華主臥設計、兩房超大景觀陽臺設計凸窗/多陽臺/空中露臺全景觀設計三房帶入戶花園和景光陽臺設計其實從以上競爭對手戶型優勢關鍵詞可以看到，本工程高層戶型的設計特點，幾乎可以在市場上找到同樣的產品，這就意味著，在戶型上本工程高層產品戶型并不占優勢。同時我們可以發現，本工程洋房及樓王的創新戶型的優勢，卻是競爭對手中沒有的，如240超大型平層設計、180度景觀露臺，挑高客廳設計，雙入戶門等等高層產品戶型優勢不明顯，洋房與樓王創意戶型的優勢卻非常明顯.樓盤名稱產品類型推售房源預計推售時間（2011年）56789101112萬豪城市廣場高層首期1000套左右，目前正在蓄客

25、廣源盛世高層6月開始辦理VIP卡，推出200套房源上和世家高層，多層3月份辦理VIP卡，預計5月開盤估計下半年有3個競爭工程開盤銷售加上目前曾經在售的工程4個，市場競爭較為猛烈，同質化競爭較為嚴重高層產品未來將面臨同質化競爭較為猛烈的景象區域競爭環境分析.小結相比競爭對手，本工程規模優勢極大，物業類型更為豐富本工程內部環境規劃優勢非常明顯，競爭工程無法匹敵從外部環境來看，無論是從居住溫馨度還是便利生活，眾一桂府優勢再次表達產品線豐富，2、3房同質化嚴重，但5房及6房戶型，市場稀缺，競爭對手沒有高層產品戶型優勢不明顯，洋房與樓王創意戶型的優勢卻非常明顯高層產品未來將面臨同質化競爭較為猛烈的景象從

26、工程規模、本身配套及外部環境對比來看，優勢比較明顯但這是屬于眾一桂府固有的優勢，不是屬于南區工程特有的優勢從產品線來看，高層產品優勢并不明顯，切未來同質化競爭比較嚴重但是洋房與樓王創意戶型優勢比較明顯，且沒有同質化競爭工程整體優勢明顯，南區高層產品優勢不明顯，但是南區洋房與樓王創意戶型是市場上稀缺的，優勢比較明顯.思索經過競爭分析，我們得出結論，高層產品競爭優勢不明顯，作為第一批入市無亮點，但電梯洋房與高層豪宅創意戶型優勢比較明顯，同時思索到別墅產品線和高層豪宅面積段比較接近，產品本身構成了一定競爭，基于以上思索，中馳得出大致方向。.思索同時我們以為南區產品入市還必需求思索四個方面：1、眾一桂

27、府作為婁底標桿型，指點型工程，入市產品必需是領先于市場的2、南區產品入市一定要結合北區產品的營銷階段，到達推行共享、營銷活動共享。3、南區產品入市一定要給市場以沖擊力很震撼力同時需求避開市場同質化競爭。4、南區物業類型的銷售要把握價值最大化的原那么，小戶型公寓建議最后銷售?；谝陨纤妓?，中馳建議產品入市順序為：電梯洋房高層豪宅高層產品公寓產品別墅客戶與洋房客戶完美過度，創意戶型，震撼登場洋房客戶與高層客戶再次過度，眾一桂府高層產品，再襲市場超大平層，創意戶型再次震撼市場，提升工程價錢工程價值最大化后，產品價錢提到提升，利潤最大化.南區一期產品分批入市建議1棟/5+22F2棟/11F3棟/11F

28、4棟/11F5棟(樓王/1+26F6棟/1+24F7棟/1+26F8棟/1+28F9棟/1+24F洋房1-2F：5房復式、213-2303-9F：3房、16810-11F：6房、270146171144838214683841468483140140131240240適用率86%-87%適用率86%-87%適用率85%適用率86%適用率87.5%洋房適用率89-91%一期：與南區別墅構成呼應，客戶資源共享，同時轉嫁來的客戶購買力強，對價錢抗性不大，容易接受較高價錢獨一無二的疊加洋房高調入市，成為婁底焦點，同時避開高層產品的同質化競爭，主推電梯洋房168-270戶型，順序由270-230-168

29、過度。二期：從疊加洋房到高層產品又可以做一個客戶的過度。眾一桂府最后的高層產品，收官之作，接觸南北兩區大量成交客戶資源，利用老帶新促成成交利用洋房與高層產品的價錢差別，促動成交有效避開同質化競爭。主推高層131-146三房三期：樓王登場再次把眾一桂府推到舞臺前方，再次驚動市場，指點市場。婁底最后的別墅樓王，由于稀缺，所以珍貴，價值再次提升。從171四房到主推樓王四房。四期：公寓產品放到最后，此時工程價值已被拉到最高，小戶型公寓價錢也被提升?；ㄉ倭康腻X，享用富人享用的居住環境小戶型目前被接受程度不高，還需求一定的市場沉淀，需求時間讓客戶觀念發生改動。一期紅色二期藍色三期黃色四期粉紅.目錄Chap

30、ter 4南區入市營銷推行戰略.根據南區工程的調性及電梯洋房物業類型的面積與總價，不難發現我們的目的客戶群體，大部分與別墅目的客戶群體類似，在制定推行戰略上，我們的目的群體依然定位于高端客戶群體，進展針對性宣傳營銷推行戰略基于以上思索，中馳建議：推行戰略延續別墅產品推行戰略，同時適當加大客戶群體廣度。.總戰略線下：圈層營銷：以特別的方式，針對性的主攻某一層次的客戶。特殊營銷：整合高端品牌資源及權部門，構成戰略協作關系，資源共享，實現雙贏。營銷活動：以營銷節點以及重要節假日為節點，舉行活動營銷，制定定向營銷客戶群體，針對性舉行營銷活動。別墅客戶營銷活動，疊加洋房客戶依然適用其他活動：根據時間節點

31、，舉行一些旺場、旺人氣的活動，同時推開工程知名度及銷售業績線上：經過成交客戶來源分析建議保管戶外、短信的推行，加強工程本身昭示性宣傳推行。重要推行方式;媒體炒作關鍵詞“眾一桂府引領戶型變革風暴“創意洋房領先長沙， 戶型創新引領市場以戶外、網絡、電視、高檔雜志為主，配合節點報廣及電臺。加強電視、網絡的言論炒作、以高檔雜志作為載體將工程信息傳送至高端客戶視野。營銷推行戰略.線上營銷推行戰略線上推行：集中式、大規模，轟炸式推行 -短時間內在婁底樓市構成劇烈的言論報道主力媒介電視臺：新聞式報道、評論式報道、論述眾一桂府為婁底樓市帶來的變革網絡：制造戶型效果圖片+軟文評論+網絡炒作戶外：以“山登絕頂我為峰之類的話語論述出一種獨有、高調的覺得.營銷推行戰略線上輔助媒介短信+報紙進展工程營銷炒作配合工程營銷活動節點，進展不定時推行.營銷推行戰略線下運用圈層營銷+特殊營銷活動同時配合頂級私人會所+