1、溫州老港區會展中心工程市場分析報告正大新生活集團 2021.08I宏觀經濟分析II周邊房地產市場現狀III工程分析目錄I宏觀經濟分析2021年成交土地 2175 幅，成交總面積為 80520.63 畝，成交總價 24,848,799 萬元2021年成交土地 1641 幅，成交總面積為 58383.18 畝，成交總價 18,152,627 萬元土地市場2021年溫州土地市場成交情況 2021年1月-12月份溫州監控地域共成交土地 122 幅，成交總面積為 3286.39 畝，成交總價 1427601 萬元，成交總樓面均價 2752 元/平米 住宅類成交土地 74 幅，成交總面積為 2256.71

2、 畝，成交總價 1093181 萬元，成交總樓面均價 2898 元/平米 非住宅類成交土地 48 幅，成交總面積為 1029.68 畝，成交總價 334420 萬元，成交總樓面均價 2356 元/平米2021 土地成交交易時間公告號地塊名稱用途出讓方式面積起始價成交價樓面價容積率競得單位2012-9-14溫公共資源中心土告字（2012）28號江濱路鹿城段18、19號商住掛牌180252748.0482100149343.05溫州時代集團大地房地產開發有限公司2012-12-7溫公共資源中心土告字（2012）47號溫州商貿城北片改造一期E-1地塊住宅掛牌56372235.221910012549

3、2.7溫州現代商貿城有限公司2012-12-14溫公共資源中心土告字（2012）61號甌海中心區中心單元D-10-01地塊商住掛牌334711426.457330573003溫州甌海房屋開發有限公司2012-11-2溫公共資源中心土告字（2012）42號溫州市舊城C-03a號地塊住宅掛牌61921270.3212300115481.72自然人2012-11-2溫公共資源中心土告字（2012）44號甌海中心區中心單元A-04地塊商住掛牌234141296.44655171002.8浙江中梁置業2012-11-6溫公共資源中心土告字（2012）45號溫州核心片區牛山單元G街坊G-04地塊商服掛牌1

4、15041402.412480043125溫州有色冶煉有限公司2012-8-31溫公共資源中心土告字（2012）18號溫州經濟技術開發區濱海園區A401-2地塊商用掛牌3048197.947550247691溫州經濟技術開發區石油有限公司2012-7-21溫公共資源中心土告字（2012）24號溫州城市中心區E-15地塊商用掛牌78842080.1624800104853溫州市直房地產開發有限公司2021年土地市場案例交易時間公告號地塊名稱用途出讓方式面積起始價成交價樓面價容積率競得單位2013-4-28溫公共資源中心土告字（2013）14號龍灣城市中心區K-12地塊住宅、商服掛牌37822.4

5、9513505295070002.0東方城置地股份有限公司2013-7-31溫公共資源中心土告字（2013）40號甌海中心單元D-01b住宅、商服掛牌29961.96579465914570501.5-2.8溫州市華鴻房地產開發有限公司等組成的聯合體2013-7-12溫公共資源中心土告字（2013）35號甌海中心區E-07b地塊住宅、商服掛牌23608342323526957461.5-2.6浙江中梁置業有限公司等組成的聯合體2013-6-21溫公共資源中心土告字（2013）32號翟溪雄岙養老A-2地塊住宅掛牌163741800188010441.0-1.1溫州甌海區歸國華僑僑眷老人公寓有限公

6、司2013-5-16溫公共資源中心土告字（2013）18號甌海中心區E-07a地塊住宅、商服掛牌29275411464265956052.6浙江中梁置業有限公司等組成的聯合體2013-5-3溫公共資源中心土告字（2013）17號甌海區婁橋橫嶼B-01地塊住宅、商服掛牌21530285502890051632.6溫州德信置業2013-4-28溫公共資源中心土告字（2013）15號甌海中心單元D-01a地塊住宅、商服掛牌23275.23446354592270462.8溫州華宏房地產開發有限公司等組成的聯合體2013-2-7溫公共資源中心土告字（2013）3號鐵路新客運站站前區F-15a-1地塊住

7、宅、商服掛牌13588.4899071015727681.5-2.7溫州新益房地產開發有限公司2013-1-25溫公共資源中心土告字（2012）81號生態園南仙花苑A-2地塊住宅掛牌53764.56159700161700111391-2.7溫州萬科中梁置業有限公司2021年土地市場交易時間公告號地塊名稱用途出讓方式面積起始價成交價樓面價容積率競得單位2013-7-17溫公共資源中心土告字（2013）36號七都片西單元05-C-01地塊商服掛牌72850500005080015494.5溫州昊元酒店投資管理公司2013-7-17溫公共資源中心土告字（2013）37號牛山片區E-03地塊住宅、商

8、服掛牌4950010430010660079053.1溫州錦華房地產開發有限公司2013-2-7溫公共資源中心土告字（2013）1號鹿城濱江商務區桃花島片區T04-02B地塊住宅掛牌56527.6214030014330081783.1浙江恒瑞泰富實業有限公司等組成的聯合體2013-1-30溫公共資源中心土告字（2012）80號溫州經濟開發區丁山墾區D02-c地塊住宅、商服掛牌65221.1213643137569501.0-2.04溫州濱海新城投資集團有限公司2013-1-16溫公共資源中心土告字（2012）77號溫州經濟開發區金海園區C-20a地塊住宅、商服掛牌77508.55515052

9、502711.3-2.5溫州濱海新城投資集團有限公司2013-3-15溫公共資源中心土告字（2013）8號龍灣天河街道A5地塊商服掛牌38438.435930610030501.0-2.6溫州漢瑄置業有限公司2013-3-15溫公共資源中心土告字（2013）7號甌海中心商務區一期D03地塊商服掛牌10763.41109951134519741.5-5.34溫州甌海新城建設開發有限公司2013-2-6溫公共資源中心土告字（2012）83號甌海仙巖鎮區F-01-04-b地塊商服掛牌30697.04101301033818701.3-1.8溫州仙巖大酒店和管理有限公司2013-2-6溫公共資源中心土

10、告字（2012）84號鐵路新客站站前H-02b-1地塊商用掛牌12155.083454253501.5-2.3溫州潘橋新農村建設投資有限公司2021年土地市場交易時間公告號地塊名稱用途出讓方式面積起始價成交價樓面價容積率競得單位2013-1-9溫公共資源中心土告字（2012）73號鐵路南站站前F-04a地塊商服掛牌9491.07530056409364.7-6.35金伝僑意房地產有限公司2013-7-10溫公共資源中心土告字（2013）34號濱江商務區CBD片區14-01A地塊商服掛牌1963.335000508050741.5-5.1中國工商銀行股份有限公司溫州分行2013-6-17溫公共資

11、源中心土告字（2013）30號濱江商務區CBD片區12-05地塊商服掛牌11888.2402504085050536.8溫州濱江金融街建設投資股份有限公司2013-4-24溫公共資源中心土告字（2013）13號陶瓷品市場改造提升建設工程A-12a地塊商服掛牌8314164001670087332.3溫州工業投資集團有限公司2013-3-13溫公共資源中心土告字（2013）6號溫州大道火車站北側地下空間商服掛牌44730104011603700.7溫州明大置業有限公司2013-6-5溫公共資源中心土告字（2013）25號甌江口新區半島起步區A-08c地塊商服掛牌10673121100219008

12、201.5-2.5溫州工業投資集團有限公司2013-6-5溫公共資源中心土告字（2013）26號甌江口新區半島起步區C-09a地塊商務掛牌48990740079505411.3-3溫州甌江口開發建設投資集團有限公司2013-1-16溫公共資源中心土告字（2012）75號經濟開發區濱海園區A105-f地塊商服掛牌13729223022705513浙江博納礦業建設投資有限公司2021年土地市場2021-2021年溫州市區鹿城、甌海、龍灣、經濟技術開發區商品房供求情況市區商品房市場近五年隨著調控政策與經濟情勢的反復出現較大動搖商品房供應在經過短暫低谷后恢復漲勢，并于2021年到達峰值市場需求在近三年

13、仍處于抑制形狀，相比09年的報仇性反彈更顯成熟理性數據來源：溫州市房屋登記中心政策調控下，市場呈現供過于求局面2021年溫州市區將有19個工程上市，再加上目前80萬平方米的庫存，市場供應能夠到達160萬平方米該供應量是2021年市區新建商品住宅銷售量的2.4倍，是2021年銷售量的1.5倍估計需求約29個月去庫存以5.5萬/月的去化速度預估2007-2021年溫州市區鹿城、甌海、龍灣、經濟技術開發區商品住宅供求數據來源：溫州市房屋登記中心2021年住宅市場供應井噴，存量較高單位：萬數據來源：新浪樂居鹿城房價過高，客群外溢鹿城區2021年月均成交商品住宅17200鹿城區商品住宅成交均價動搖較大，

14、2021年價錢在23000-43000元/之間動搖鹿城區當前已成為市區商品住宅存量最高區域，待售產品多為144以上豪宅產品鹿城商品住宅2021年量升價跌數據來源：中國指數研討院大量郊區工程入市，拉低整盤均價目前新房供應量不大，均價受典型工程價錢影響，浮動明顯目前供應量工程多屬于以前土地市場高價拿地工程，思索本錢，價錢下降空間不大2021年11月-2021年7月溫州市主要行政區商品住宅價錢走勢(單位：元/數據來源：中國指數研討院房價起伏不定，甌海、龍灣跌破25000元/雖然房價腰斬，但是溫州房產均價仍位居全國第三，拿地本錢相對降低之后利潤空間仍被看好全市房價位列全國三甲2021年7月全國房價排行

15、2021年7月城市租金排行行政區項目開盤時間商圈板塊供應面積容積率建筑類型主力戶型鹿城時代濱江5月下旬濱江商務區549763.05高層公寓90-230中梁外灘首府濱江商務區2300004.06高層公寓80-190甌海京都府二期5月生態學府323372.0高層公寓88-157中梁公館1號5月潘橋66000高層公寓88-143寬景戶型國際華府5月婁橋1300003.0高層公寓89-148華潤萬象城悅府7/8月南湖880003.06高層公寓90-170的三房、四房、五房龍灣鳳凰城5月1457642.6高層公寓88精致四房、185豪闊四房，少量143四房萬科瓏庭5月890001.3花園洋房90、115

16、、130、154、240等戶型合計836077中短期商品住宅供應體量將到達84萬，主要集中甌海、龍灣兩區鹿城區住宅供應集中于濱江商務區，傳統中心商圈住宅產品供應稀缺城市傳統中心商圈未來商品住宅供應稀缺2021年溫州市區甌海區、鹿城區、龍灣區、經濟開發區新建商品房成交量為67.638萬平方米、5651套，較2021年同期的11.715萬平方米、956套，分別添加了477.36%、491.1%；2021年溫州市區成交金額達174.882億元2021年8月開場，溫州市區房價從“3時代轉入“2時代；最低谷出如今10月，月均銷售價為每平方米22030元；全年銷量均價為25855元；2021年成交量升價跌

17、II周邊房地產市場現狀住宅工程分布中瑞公園大地中梁首府置信原墅甌江公館乾順錦園置信廣場外灘首府項目開盤時間高層單價多層單價主力產品總價裝修標準去化率去化速度置信原墅2012-05-2835000-42000元/45000元/高層280-1040萬元，多層1400-2200萬元毛坯58.6%28374/月中瑞公園大地2011-11-1129700-31500元/500-1350萬元毛坯23.7%987/月乾順錦園2012-10-2635000-40000元/35000-72000元/高層700-1200萬元，多層650-1600萬元毛坯35.3%1369/月甌江公館2011-12-0140000

18、-45000元/1280-1600萬元精裝修10000元/，送雙車位29.1%1019/月置信廣場2011-11-2640000元/2350萬元毛坯8.9%100.7/月外灘首府暫未開盤/數據來源：中指研討院&溫州房地產信息網 在售工程信息匯總住宅工程置信原墅置信原墅項目位置溫州市學院中路溫州大學東側開 發 商置信房地產開發有限公司 物業類別普通住宅 占地面積38883平方米總建面積134686平方米容 積 率2.57單 價35000-42000元/左右；車庫50萬元/個置信原墅南接學院中路，西臨車站大道，于城市中心板塊，周邊商務商業氣氛濃郁、配套齊全。由高層與多層建筑組成，萃取巴黎學院派建筑

19、精華，超越古典立基國際，呈現世界風景。置信原墅道路間隔2.6KM本案住宅工程中瑞公園大地星河灣中瑞公園大地（星河灣）項目位置鹿城鹿城三板橋紡織路開 發 商溫州凱瑞置業有限公司 物業類別住宅、普通住宅 開盤時間2011-11-11總建面積139047平方米容 積 率3.39單 價折后29700-31500元/左右中瑞星河灣，位于溫州主城區東南方位，處于城市交通要道與商業中心地塊，作用下呂浦和大南門兩大商業中心。擁50畝英式園林大宅，攬匯昌河水上公園，享400畝白鹿洲花園，是溫州一座擁有大型公園、母親河及多公園環繞的英倫世襲園林大宅。中瑞公園大地道路間隔6.6KM本案乾順錦園矗立在溫州城市中心大南

20、門位置。大南門的繁華資源優勢是城市其它板塊難以超越與企及的頂峰，幾年來大南門從未有新的地產誕生，而乾順國際豪庭將重啟大南門人居時代，以創新的純粹英倫躍墅與周邊最具繁華的金融、商業、公園、學府等配套輝耀中央。工程10月26日開盤以來，已成交59套房源。住宅一次性付款9折優惠。住宅工程乾順錦園乾順錦園項目位置鹿城溫州市飛霞南路和龍泉巷交叉口西北角開 發 商溫州乾順置業有限公司 物業類別住宅 占地面積45891平方米總建面積72179平方米容 積 率2.5單 價高層35000-40000元/左右，多層35000-72000元/乾順錦園道路間隔4.1KM本案甌江公館處江濱東路，與會展中心隔路對望。屬溫

21、州CBD(濱江商務區)中心，楊府山公園之北，甌江之南，可謂占盡地利之便。甌江公館工程由三幢高層建筑圍合而成，包含2幢27層，1幢25層，以300多源自上海“星河灣之奢華戶型尺度打造新一代城市豪宅。住宅工程甌江公館甌江公館項目位置鹿城江濱路與加州路交叉口開 發 商溫州國光東部房地產有限公司 物業類別住宅、豪華住宅 占地面積14289平方米總建面積59232平方米容 積 率2.9主力戶型320-360躍層，送雙車位單 價40000-45000元/左右，含10000元/豪華裝修甌江公館道路間隔0.7KM本案置信廣場位于溫州錦繡路與飛霞南路交叉口，是大南門商圈和新時代商圈主軸中央，是商業往來，經貿交流

22、的活潑之地。工程共2幢，層高3.5米，一層一戶共50層，每層600平方米。精裝修，包括一樓大堂及頂部2層做一套躍層，共48套。360度視角盡攬公園景致與城市繁華。其顛覆性豪宅作品，讓他領略不一樣的風光。住宅工程置信廣場置信廣場項目位置鹿城溫州錦繡路與飛霞南路交叉口 開 發 商置信房地產開發有限公司 物業類別住宅、綜合體占地面積22108平方米總建面積140918平方米容 積 率3.89單 價住宅40000元/左右置信廣場道路間隔5.6KM本案市中心區域總價區間1000萬元以上的產品供應及存量過大，且去化緩慢，相比較而言，總價區間在1000萬元以下的產品更受市場親睞。I住宅市調小結：立足市區，吸

23、引全國溫州籍高端客戶，主力戶型建議設置90-100兩房，130-140三房，及170左右四房，可少量配置200-230，及頂躍大戶型，同時贈送多重附加值提高得房率，從而到達吸引目的客戶的目的。住宅市場小結溫州市城市級商業中心規劃有5個，分別是五馬-大南、濱江商務區2個主中心，以及甌海、龍灣和三江片3個副中心地塊位于鹿城廣場、灰橋及楊府山三個綜合體的聚集點之間,未來商業氣氛較成熟。商業格局本工程溫州一二手工程銷售情況項目類型銷售單價去化率置信廣場一手商鋪35000-40000元/100%龍灣萬達廣場一手商鋪50000-60000元/100%下呂浦商圈商鋪二手商鋪45000元/（二手）/民航路商鋪

24、二手商鋪40000元/（二手）/時代廣場商鋪二手商鋪52000元/（二手）/商業工程置信廣場售罄項目位置鹿城溫州錦繡路與飛霞南路交叉口 開 發 商置信房地產開發有限公司 物業類別住宅、綜合體 占地面積22108平方米總建面積140918平方米容 積 率3.89開盤時間2011-12-26 單 價商鋪35000-40000元/（2012年）本案置信廣場商業工程萬達廣場售罄項目位置龍灣區永定路1188號開 發 商萬達集團物業類別綜合體 占地面積120000平方米總建面積400000平方米容 積 率3.4開盤時間2011-9-25 單 價商鋪50000-60000元/（2012年）本案萬達廣場工程位

25、于濱江商務區內，是溫州的市級主要商圈，未來開展潛力宏大。溫州市區域內一手商鋪供應非常稀缺，已售完的商鋪價錢區間在40000-50000元/平米左右，上市一年根天性售完。III商業市調定位小結：鑒于溫州市區商業現狀的這樣一個時機點來看，建議本工程可以利用本身公司優勢，最大商業體量的打呵斥市級輻射型的商業中心及配置一定體量的商鋪進展出賣。周邊商業市場小結辦公工程分布深藍大廈財富中心時代廣場萬康商務中心置信廣場東南金融大廈辦公工程深藍大廈項目位置惠民路與錦江路交叉口開 發 商溫州匯錦置業有限公司物業類別5A標準寫字樓占地面積11741建筑面積40759容 積 率2.6開盤時間2013-02-19面積

26、段120-600單 價25882元/ 本案深藍大廈道路間隔3.3KM本次公開銷售房源為19套，其中：一層為商業101、102、103、104、105；二層201、三層301為商業酒店，計七套；六層601、602、603、604、605、606；七層701、702、703、704、705、706，計12套辦公寫字樓。辦公工程東南金融大廈項目位置鹿城溫州市車站大道與雙龍路交叉口開 發 商溫州市東南房地產開發有限公司物業類別寫字樓占地面積3600平方米建筑面積15000平方米容 積 率3.92開盤時間2012-08去化率開盤12個月，套數去化67.7%，單 價折后27000元/左右 本案東南金融大廈

27、道路間隔4.7KM辦公工程置信廣場項目位置鹿城溫州錦繡路與飛霞南路交叉口 開 發 商置信房地產開發有限公司 物業類別住宅、綜合體 占地面積22108平方米總建面積140918平方米容 積 率3.89開盤時間2011-12-268單 價寫字樓23500元/ 本案置信廣場道路間隔5.3KM辦公工程時代商圈二手辦公市場價錢萬康商務中心財富中心時代廣場項目交付日期轉讓單價財富中心2007.0630000元/（二手）萬康商務中心2011.0830000元/（二手）時代廣場2002年底27000元/（二手） 本案財富中心時代廣場萬康商務中心道路間隔3.6KM辦公在售工程信息匯總項目開盤時間單價主力面積主力

28、產品總價裝修標準去化率去化速度置信廣場2011-12-2823500元/81-177190-415萬元1500元/精裝修29.1%836/月東南金融大廈2012-08-2127000元/50-128135-345萬元毛坯78.2%885/月深藍大廈2013-02-1927000元/120-600324-1620萬元毛坯濱江商務區金融產業規劃及會展、酒店配套將對辦公市場提供良好需求與支撐。鹿城區規范寫字樓供應較少，同時去化速度緩慢，銷售均價跟據地段不同堅持在23500-30000元/左右。III辦公市調定位小結：鑒于溫州市區當前辦公市場開展程度，建議本工程可以適當推出一定體量規范寫字樓投放市場，同時留意控制產品總價降低市場風險。辦公市場小結類住宅工程分布萬達廣場華潤萬象城洲億國際大酒店類住宅工程萬達廣場項目位置龍灣溫州龍灣中心區龍祥路開 發 商溫州龍灣萬達廣場投資有限公司 物業類型SOHO開盤時間2011-07-2