1、 業主大會籌備若干問題北京市幸福指針業主大會輔導中心北京市仁和律師事務所1業主區分所有權= 建筑物區分所有權+配套設施、場所、場地共有+規劃車位法定用益權2建筑物區分所有權 =專有所有權+共有部位共權 +共同管理權3共同管理權 = 共同決定權 + 排他控制權(維修、維護、養護、改善、清潔、防止侵奪)4建筑物產權平剖示意圖5建筑物產權縱向剖面示意圖6物業管理區域界限住宅住宅住宅住宅物業管理區域劃分以及業主共有物業示意7物權法業主可以設立業主大會、選舉業主委員會8共同決定權 -業主大會、業主委員會決定共同管理、維護責任落實 -業主大會行使 -委托專業服務機構 -委托物業服務企業9物業管理區域開發建

2、設單位劃定業主共同決定變更10誰是業主建造人因合同取得房屋的所有權人房屋合法繼承人、受遺贈人法院、仲裁機構生效法律文書確定的所有權人簽訂買賣合同并交付占有房屋的人（視為業主）。11籌備制度雙啟動+籌備組組長12業主代表發起人會議業主大會籌備組首次業主大會會議業主委員會街 道 辦 事 處、鄉 鎮 人 民 政 府申請設立業主大會召集備案備案建設單位申報物業管理區域及產權清冊產權清冊委托籌備組長籌備組長工作報告13籌備組組成業主代表 不少于2/3開發建設單位代表14建議籌備組人數業主代表5-9人開發建設單位1人居民委員會1人 上述人員構成籌備組 （制定文件，決定程序） 籌備組設立秘書組 業主志愿者若

3、干人組成（聘用專業人員） 15業主代表產生業主自薦-相互推薦 政府組織業主推薦16首次業主大會籌備組成員自薦表17籌備組成立街道辦事處公告成員名單時成立籌備組組長由街道辦事處指定18籌備組應當遵守以下工作原則（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；（二）籌備組作出決定應當經籌備組中具有表決權的過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認；（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；（五）籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組

4、織召開首次業主大會會議；（六）業主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在在物業管理區域內顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規定的，業主可以重新申請成立業主大會。19籌備組工作確認業主人數和投票權數遴選和確認業主委員會委員候選人擬訂管理規約擬訂業主大會議事規則制訂首次業主大會召開方案決定物業管理方式組織召開首次業主大會20籌備組及秘書組的作用籌備組(“立憲”委員會)籌備組秘書組(選舉委員會)2160日內完成籌備組負責首次業主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內，

5、完成下列事項并以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示：（一）籌備方案；（二）擬訂管理規約草案；（三） 業主大會議事規則草案；（四）確認業主身份和表決權；（五）遴選業主委員會候選人；（六）首次業主大會會議的其他籌備工作。 上述事項公示時間為7日，在公示期間，業主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。 公示期滿后7日內，籌備組應當參考業主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內容。22業主發起街道辦事處召集發起人會議業主大會籌備組籌備組工作規則第一次會議第二次會議第三次會議發布會議通知、公告發送選票、表決票回收選票、表決票唱票公布業主大會投票結果業主委員會公告業主大會議事規則 管理規約投票權登記辦法候選人推選辦法確認產權清冊確認正式候選人通過管理規約草案通過議事規則草案通過首次業主大會議案決定業主大會召開時間業主大會業主委員會備案業 主 大 會 籌 備 組 秘 書 組投票權登記候選人審核23籌備組籌備期間自籌備組成立之日起90日籌備完成24業主大會召開時間業主大會籌備組決定會議期間（一般不超過