1、萬邦杜橋國際大酒店可r行性研究報告O 一二年六月八日目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章總 論 2 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 1.1 項目建設背景 2 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 項目概況 3 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 附圖 1 萬邦 ?國際花園鳥瞰圖 4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 附圖 2

2、 杜橋國際大酒店鳥瞰圖 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 可行性研究報告編制依據 5 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.4 可行性研究范圍 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.5 研究結論及建議 5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.6 主要經濟技術指標 6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 附圖 3 國際大酒店與國際星城的位臵關

3、系 6 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第二章外部環境分析 7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 2.1 宏觀經濟增長 7 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 2.2 項目所處區位背景 7 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 附圖 4 臨海市東部區域工業布局示意圖 8 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 附圖 5 臨海市杜橋鎮區位圖 9 HYPERLI

4、NK l bookmark30 o Current Document 2.3 項目宗地價值 10 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 2.4 項目外部環境分析結論 10 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第三章項目市場分析與營銷戰略 10 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.1杜橋鎮房地產市場現狀 10 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 3.2 杜橋賓館飯店基本情況 11 HYPERLINK l

5、bookmark40 o Current Document 項目定位 12 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 3.4營銷推廣策略 13 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第四章建設方案 13 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.1規劃指導思想 13 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 設計原則 14 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 總平面設計 1

6、4 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 附圖 6 杜橋國際大酒店夜景透視圖 14 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 單體設計 15 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 結構設計 16 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 4.6建筑裝修做法 16 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 4.7康居工程技術方案 17 HYPERLINK l bookmark62

7、o Current Document 第五章公共設施方案 17 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 消防設計 17 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 人防設計 18 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 節能設計 18 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 5.4給水 18 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 5.5排水 18 HYPERLINK l book

8、mark74 o Current Document 無障礙設計 18 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 電氣設計 19 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第六章項目實施進度安排 19 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 第七章投資估算與資金籌措 19 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 估算依據 20 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 7.2開發成本估

9、算 20 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 資金籌措 22 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 第八章 財務效益分析 23 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 8.1 說明 23 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 收入預測 23 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 8.3 營業稅金預測 24 HYPERLINK l bookmark96 o Curren

10、t Document 8.4 成本費用預測 25 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 財務評價 268.5 使用權轉讓的收入預測 27 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第九章 社會評價 27 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 9.1 項目對社會的影響及相關措施 28 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 項目對所在地的互適性分析 28 HYPERLINK l bookmark106 o Curr

11、ent Document 第十章 風險分析 28 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 10.1原材料價格還會出現波動 28 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 10.2市場風險 29 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 10.3突發事件 29 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 敏感性分析 29附件 錯誤！未定義書簽。附件 1 管理團隊成員簡介 錯誤！未定義書簽。 HYPERLINK l book

12、mark116 o Current Document 附件 2 同類酒店調研數據 29第一章 總 論1.1 項目建設背景臨海市杜橋鎮正著力推進城市化建設，用 “巨筆 ”描繪現代化濱海新城的宏偉藍 圖。該鎮始終堅持發展為第一要務，緊緊抓住我市東部大開發機遇，以構建 “活力杜 橋、魅力杜橋、實力杜橋 ”為工作目標，以 “項目推進年 ”為抓手，加快推進城市化建 設。 2006 年以來，該鎮組織開展了重點項目、重點工程可行性調研，杜橋國際大酒 店地塊是其中的一個項目。杜橋國際大酒店地塊項目為新建，規劃總用地面積 85.54 畝，由大酒店和商住樓 兩部分組成：其中四星級酒店命名為萬邦 ?杜橋國際大酒店，

13、用地面積 31 畝，總建筑 面積53566.2川（含地下）；商住部分命名為萬邦 國際星城，用地面積54.54畝，總 建筑面積110311.85卅（含地下）。臺州萬邦臵業有限公司為該項目的開發商。本可行性報告分析范圍是大酒店部分，具體范圍為萬邦?杜橋國際大酒店及其酒店副樓。目前該項目 “四證 ”已辦好。項目概況項目名稱萬邦?杜橋國際大酒店。項目區位本項目處于杜南大道與濱海路交匯處，毗鄰杜橋汽車站。 本項目區位可快速與臺州市區及溫州、寧波、杭州、上海等大都市銜接。客流量 的大小直接影響酒店項目投資開發的成敗， 地理位臵、居住人口、交通狀況等方面則 是決定了客流量大小的關鍵因素。 該區域基礎設施良好

14、， 交通運輸方便， 流動人口眾 多，其消費群體無論是在經濟收入和消費水平上在臨海都是首屈一指， 因此，在此地 投資建設高星級酒店和高檔居住區具有得天獨厚的地理、 交通、人氣等優勢， 有著良 好的發展前途。1.2.3 項目建設單位（ 1）企業名稱：臺州萬邦臵業有限公司。（ 2）企業性質：房地產企業。（ 3）經營范圍：房地產開發與經營（不含限制類項目）（ 4）公司類別：有限責任公司。（ 5）資質等級：貳級。（ 6）企業概況：臺州萬邦臵業有限公司是一家以房地產開發為支柱產業，集投 資、物業管理、裝飾、商貿于一體，橫跨多種產業的綜合性公司。秉承 “專業、精致、 完美”的經營理念，萬邦臵業致力于房地產資

15、源的整合開發，在追求卓越和細節嚴謹 的過程中， 為實現筑造家的夢想而不懈努力。 短短數年間， 開發項目遍及布浙江杭州 及臺州椒江、臨海、路橋等多個區域，產品涵蓋住宅、寫字樓、商業等多種業態，總 建筑面積近 1 00萬平方米，締造了國際花園、杜橋國際大酒店、陽光華庭、萬象國際 等多個子品牌項目， 通過對產品的深入挖掘和多角度衍生， 以全局觀將品牌的優勢光 環輻射到產品上，滿足不同需求層次，創造城市價值，開拓城市未來。在本項目所在地臨海市杜橋鎮，臺州萬邦臵業有限公司于2007年開始開發總建筑面積為114652.9平方米的萬邦 國際花園，目前已銷售完畢。該項目是杜橋鎮目前 最高檔的住宅小區，周邊配套

16、實施完善，在當地群眾當中擁有良好的口碑。本公司憑借著在杜橋鎮開發萬邦國際花園積累了豐富的開發經驗和當地大量的 客戶資源，這為公司從事本項目的開發打下良好的基礎。附圖1萬邦？國際花園鳥瞰圖J i1.2.4工程概況萬邦杜橋國際大酒店項目用地 31畝，總建筑面積53566.20 m2,其中主樓建筑 面積31490.55 m2，副樓建筑面積6730 m2,地下面積15345.65 m2。建筑密度30%, 容積率1.85,綠地率35%。汽車位247輛，其中地面停車21輛，地下停車226輛。經估算，工程總投資35883.71萬元，每平方米造價6698.91元（含酒店精裝成本）附圖2杜橋國際大酒店鳥瞰圖1.

17、3可行性研究報告編制依據杜橋國際大酒店建筑方案設計臨海市建設局城鎮建設項目規劃要求 0057號國家當前有關產業及社會、經濟發展的方針政策中國房地產發展報告NO.5臨海市2008年政府工作報告杜橋城市發展規劃建設項目經濟評價方法與參數(第三版)1.4可行性研究范圍根據杜橋國際大酒店項目建議書批復和初步規劃方案，在對臺州杜橋的區域經 濟、酒店市場兩方面研究的基礎上，本研究工作范圍主要是酒店市場分析及營銷戰略， 建設規模及功能，酒店及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評 價等。1.5研究結論及建議根據收益計算，本項目能每年產生利潤總額 3999.19萬元，其中所得稅999.8萬 元，

18、凈利潤2999.39。全年營業稅金為526.81萬元。在40年經營期內，按每年能產生凈利潤 2999.39萬元、折現率8%計算，年金現 值35766.57萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。本項目屬大酒店項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策， 項目建設規劃手續 已在辦理，現場建設條件具備。本項目開發可以強化杜橋中心城區形象， 優化杜橋南 工業發展區投資環境，對杜橋鎮社會各個領域的發展都有拉動作用， 有明顯的社會效 益0本項目在開發過程中，雖然面臨一定的風險，但有當地強勁的經濟和巨大的消費 市場作支持，有當地政府的配合，有開發商雄厚實力作支撐，本項目可以規避或降低 風險，有較

19、強的抗風險能力。1.6主要經濟技術指標杜橋國際大酒店項目主要經濟技術指標見表1 1o表1-1杜橋國際大酒店項目主要經濟技術指標名指標稱數量單位備注用地面積31畝20667.7 m2總建筑面積53566.202 m含地下室其中主樓建筑面積31490.552 m副樓建筑面積67302 m地卜面積15345.652 m建筑密度30%容積率1.85綠地率35%汽車位247輛其/、 中地上21輛地下226輛附圖3國際大酒店與國際星城的位臵關系第二章外部環境分析2.1宏觀經濟增長2011年的中國經濟仍然面對著眾多的困難，在承認巨大不確定性的前提下，經 濟恢復的跡象已經顯現，情況最壞的時期正在過去。我們對未

20、來中國的經濟應該充滿信心。這種信心來自以下四方面：中國經濟保持平穩較快發展的總體格局沒有變，并沒有因為突如其來的金融危機而打破和消除。推動中國經濟持續較快發展的深層因素沒有變。中國經濟保持平穩較快發展的基本條件沒有變。中央的宏觀調控能力以及宏觀調控政策。為了應對金融危機，黨中央、國務院采取了一攬子的宏觀調控政策：擴大需求、增加投資的十項措施，調整結構、振興產 業的十個規劃，以及十幾個科技創新的專項等。中國內需強大，必將率先走上經濟復蘇之路。2.2項目所處區位背景2.2.1臺州市經濟地位臺州是股份制經濟的發源地，是中國當前兩大經濟模式之一的 溫臺模式”的創始 者。其中，臺州民營經濟的比重占了臺州

21、經濟總量的 97%以上，高于同省的 寧波 70%， 紹興 96%的比重水平。高程度的私有化也促使臺州擁有了雄厚的民間資本和發達的金 融放貸業。據十五年前有關部門統計，僅路橋小小一個區的私人企業， 總資產上億 元的有 18 家，上千萬的有 2800 多家，至于那一些 500 萬元以上的企業， 更是多如牛 毛。臺州雖然是個新興的城市，名氣不大，但起點高，發展迅猛。臺州的人均收入水 平超過杭州、寧波、上海、北京，躋身浙江省人均收入第二，全國人均收入前十名的 位臵，成為了繼杭州、寧波、溫州后的浙江又一大城市 。2011 年,國民經濟保持平穩增長。據初步核算，全市實現生產總值 2794.91億元， 按可

22、比價格計算， 比上年增長 9.1%。其中，第一產業增加值 188.90 億元，增長 3.0%； 第二產業增加值 1443.97 億元，增長 10.2%；第三產業增加值 1162.04億元，增長 8.6%； 三次產業結構為 6.7：51.7：41.6。全市人均生產總值為 47779 元，比上年增長 8.3%， 按年平均匯率折算已達 7398 美元。2011 年，市區實現生產總值 987.18 億元，按可比價格計算，比上年增長 9.1%。 市區人均生產總值達到 63537 元，比上年增長 8.3%，按年平均匯率折算已達 9837美 元。臺州從來沒有像溫州一樣， 或者是人們學習仿效的榜樣， 或者是人

23、們排斥攻擊的 對象。溫州商人是在飽受爭議中，自然而然地進入了高調；但臺州商人則一直 “悶聲 發大財 ”，他們低調，但他們的財富不見得比溫州人少。臺州的人均收入在長三角 16 個城市中，位居第一，臺州城鎮居民轎車擁有量全國第一。2.2.2 臨海市杜橋鎮經濟社會概況杜橋鎮是臺州市規模最大的省級中心鎮， 全鎮陸地面積 186 平方公里，戶籍人口 20.05萬，外來人口近 5萬人，轄 7個辦事處， 123個行政村， 4個社區。 2007年， 全鎮實現工農業總產值 101億元，財政總收入 3 億元，農民人均純收入 8527元。杜橋地處浙江中部沿海，臺州灣入海口北岸，南接臺州市區，北靠三門灣，緊鄰 國家地

24、質公園 桃渚省級風景名勝區， 距海門港 10公里，距路橋機場 20 公里，距 甬臺溫高速公路道口 50公里，75、83省道在鎮區交匯。 全鎮陸域面積 186平方公里， 總人口 19.6萬人，其中建成區面積 5 平方公里，城區常住人口 5萬人。是全國及浙 江省綜合改革試點鎮、 浙江省中心鎮及臺州市規模最大的中心鎮、 臨海市的次中心城 市。杜橋歷來是椒北平原的經濟、商貿、文教中心和貨物集散地，輻射周邊近 40 萬 人口。擁有全國四大眼鏡批發市場之一的浙江眼鏡城，現有眼鏡相關企業900 多家，眼鏡從業人員達 2 萬余人，銷售隊伍遍布全國各個角落，并在世界 20 多個國家和地 區設立了眼鏡銷售點。境內

25、擁有占地近 40 平方公里工業園區和近 3000家工業企業，其中國家級化學原 料藥基地規劃面積 20 平方公里，是目前國內最大的化學原料藥基地，通過幾年的發 展將成為中國浙東南 “藥谷 ”、國際化學原料藥科研開發中心和生產貿易中心。附圖 4 臨海市東部區域工業布局示意圖杜橋第三產業較為發達，先后建立了眼鏡、家具、建材、炒貨等一批專業市場及耀達商場、華聯超市、如海超市等大中型商場、超市。開辦了久久、新港、華吉等一批上規模檔次的賓館酒店。鎮區工行、農行、商行、建行等金融機構齊全，且實力雄 厚。國家二級車站 杜橋客運中心為目前華東地區最大的鄉鎮級車站。杜橋基礎教育、職業教育、成人教育一應俱全，是省教

26、育強鎮，杜橋中學是省級 重點中學，杜橋小學是省示范性小學，杜橋電大是全省首家鄉鎮級電大。 鎮區設有市 直屬醫院一一臨海市第二人民醫院。隨著東部沿海大開發，為加快工業化進程，臨海市政府強勢推進以杜橋為中心的 南工業發展區的基礎設施建設，力爭到 2012年工業總產值達230億元以上，財政總 收入達到7.5億元以上。其中規模以上企業達到150家以上，規模以上企業總產值達 110億元以上，這為商品房的開發提供了廣闊的市場，必將帶動杜橋房地產市場的發 展。根據杜橋鎮十五屆人民代表大會精神，杜橋鎮實施夯實基礎、豐滿城區、南向拓展”的發展戰略：夯實基礎：啟動完成一批城市重點基礎項目，增強城市發展后勁；豐滿城

27、區：豐滿現有城區板塊，突出城市的宜居性，倡導居民住宅小區化；南向拓展：建設濱海路中心區，完成濱海路中干道路建設，再造一個杜橋繁榮中 心；杜橋城市發展總體目標：到2020年，建設用地面積將達到20平方公里，城市人 口在20萬以上，城鎮總人口達40萬以上。為此，杜橋城市化建設將按照工業進入 園區、住宅進入小區、商業進入街區的發展原則，加強規劃管理，合理布局、配套 建設，把杜橋城區建設為設施完善、功能齊全的現代化濱海城市。附圖5臨海市杜橋鎮區位圖2.3項目宗地價值宗地土地價值的形成，主要決定于地塊的四至條件、七通一平條件、生活配套、 交通、周邊景觀等等。項目宗地南面連接杜橋鎮的主干道濱海路，西面連接

28、嵩山路。 是未來的臺州東部區塊的商業中心。擬建的新浙江國際眼鏡城與本項目相鄰。 該眼鏡城位于臨海市杜橋鎮濱海路與杜 西路交叉口的西南角，規劃總用地面積71750.71平方米，其中道路用地面積11092.57 平方米。本項目與浙江國際眼鏡城將同時動工， 到時將在本鎮產生轟動效果，吸引大 批眼鏡從業者關注本項目。2.4項目外部環境分析結論國家統計局數據顯示，宏觀調控的部分政策已經起到作用，經濟開始復蘇。杜橋面臨前所未有的大好機遇，杜橋的區位優勢將進一步凸現，開發潛力將得到 有效發掘，發展前景非常廣闊。杜橋在外經商人數眾多，民資豐厚，企業眾多，對高 檔酒店的需求旺盛。項目宗地是未來的臺州東部區塊的商

29、業中心，并與擬建的新浙江國際眼鏡城相 鄰，商家云集，對高檔酒店的需求旺盛。第三章項目市場分析與營銷戰略3.1杜橋鎮房地產市場現狀近年來，在臺州杜橋經濟總體持續穩步增長的情況下， 杜橋的房地產業也同時保 持著穩步增長。耀江金都花園進駐杜橋開辟和激活了杜橋的房地產市場， 拉動了杜橋 及周邊百姓對 商品房小區”的認可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動了杜橋房地產市場的發展。此后，藍盾時代名邸的開發進一步促進了杜橋消費者對商品房的接受。隨著杜橋作為副中心城市地位的進一步強化， 城市配套建設的完善，會有力推動杜橋房 地產市場的全面提升。本項目開發商臺州萬邦臵業有限公司在本鎮開發的另一個樓盤 萬邦國際花園項目

30、，強化了 萬邦”地產品牌在杜橋人心目中的地位。依據濱海新城的總體規劃，杜橋將是未來濱海新城的主城區，是未來濱海新城 的行政、商貿、服務等綜合中心。本項目位于杜橋鎮西側的新城區，即杜南大道與濱 海路交匯點，杜南大道是連接規劃建設中的臺金高速公路東延線和沿海高速公路的主 通道，濱海路是杜橋城市建設中最繁華的商業與金融區，商業網點密布，生意興隆， 項目其未來的升值潛力顯然無比巨大。3.2杜橋賓館飯店基本情況由于本項目位于臺州市杜橋，故競爭性業態選擇杜橋鎮同類的賓館飯店進行比 較。目前杜橋鎮星級酒店有4家，建有3家三星級酒店，1家二星級酒店。整個杜橋 鎮現有各類酒店、小賓館40余家，客房數量300間左

31、右，總體上看規模小、檔次低， 服務業尚處于鄉村小集鎮的落后狀態， 如遇到重大商務活動、團隊旅游、節假日等活 動，鎮內賓館接待能力就受限制。杜橋現主要有久久大酒店、新港大酒店(即杜橋大廈)、華吉賓館等主要賓館(兼 營餐飲娛樂)。目前設施還較為完善，基本能夠滿足需要，全年入住率也達到70%至80%。但它們的規模較小，如華吉賓館不過 100多間客房，新港大酒店只有70多間 客房，久久大酒店僅有50多間客房，缺乏接待大型旅游團和大型會議的能力。隨著 經濟發展、城市規模擴大和桃渚風景名勝區的開發建設，可適時建設一家規模更大的 三星級以上賓館，位臵可選在鎮區未來商業中心的濱海路一帶。華吉賓館華吉賓館位于臨

32、海杜橋鎮解放路 411號，占地面積16000平方米，按三星級設計 構造，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體，并配有商務中心/美容美發 /大堂吧等的涉外旅游賓館，擁有客房 165間，餐飲同時容納700人就餐；目前舊樓 標準間房價100元左右，新樓標準間房價210元左右。久久大酒店臨海久久大酒店地處臨海市杜橋鎮府前街332號，僅有50多間客房，主要經營項目有餐飲、住宿、卡拉OK等。（3）新港大酒店臨海市杜橋鎮新港大酒店地處杜橋鎮杜橋大廈，客房數量有70多間，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體。（4）花園大酒店臨海花園大酒店位于杜橋鎮杜前路 188號，新客站附

33、近，客房數量約80多間， 集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體。目前標準間房價在 130元左右。本公司詳細調研了臨海市內同檔次的酒店：國貿飯店、遠洲國際大酒店、華僑酒店、華吉賓館、臺州府大、惠風酒店。詳見附件二：同類酒店調研數據。3.3項目定位3.4.1功能檔次定位根據杜橋鎮現有酒店狀況，并考慮杜橋鎮地區經濟和旅游發展狀況、區域環境、 發展趨勢，本項目建議定位于四星級標準酒店， 即按照國家旅游局四星級酒店評定標 準進行規劃設計，把本酒店將建設成為集餐飲、客房、康樂、休閑、會議、商務等諸 多功能于一體的綜合性高檔商務酒店。3.4.2市場形象定位隨著以杜橋為中心100平方公里濱海

34、工業新城戰略的實施和城鎮建設的不斷擴 充與完善，杜橋的城市形象日益突出。從設計、建設、裝修到運營管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的獨特個性，從而在市場上形成鮮明的主題形象，成為杜橋鎮一張新的名片。3.4.3目標市場與客戶定位（1）杜橋鎮及周邊鄉鎮居民。（2）浙江省化學原料藥基地臨海區塊、杜橋南工業發展區及其他企業的管理人員和 技術人員。（3）個體工商戶、市場業主、在外經商的成功人士杜橋作為臺州市的中心城鎮，經濟發展迅速，擁有龐大的消費群體。同時杜橋人 民在外經商人數眾多，主要從事建筑業，眼鏡批發零售、服裝鞋帽批發零售等行業， 他們把在外經商所賺的錢用來在家鄉投資房產政府、社會團體、事業單

35、位工作人員這部分人收入較高且穩定，消費欲望強。3.4 營銷推廣策略高素質的物業開發， 除了高水平的規劃、 設計外， 還需要有一套行之有效的市場 營銷策略和手段， 高標準地經營和管理， 以確保項目有市場銷路， 開發商有合理的收 益。根據本項目市場定位和開發特點，擬采用以下營銷推廣策略：(1)廣告宣傳策略。由于萬邦國際花園的成功開發與經營，臺州萬邦臵業有限公司已在杜橋消費者 心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發銷售較為有利。萬邦杜橋國際大酒店項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和 “賣點” 集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、各種宣

36、傳資料、戶外及路牌廣告等， 具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定， 廣告宣傳費用列入項目開發成本。(2)促銷策略。一般按以下階段促銷： 銷售準備階段； 首次公開展銷和跟進銷售階段； 二 次公開展銷及跟進銷售階段； 三次公開展銷及跟進銷售階段； 掃尾階段銷售。擬采用多種促銷手段，包括： 廣告宣傳； 內部認購； 人員直銷； 有針對 性(銷售對象 )的舉辦展銷會； 集團認購； 售樓現場樣板房促銷； 靈活多樣的付 款方式；工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾；其他促銷手段。第四章 建設方案4.1 規劃指導思想根據項目的總體規劃構思、 建設目標要求及杜橋鎮資源條件， 本項目的規劃設想 指導

37、思想是：酒店的設計將充分體現 “建筑是空間藝術 ”的指導思想，使之成為杜橋鎮乃至臨 海市東部區塊標志性的建筑；酒店的規劃布局及功能分區將最大限度的滿足客戶商務、公務、會議、休閑需 求，為本地經濟發展提供便捷的服務；酒店的各項配套設施，要全面化、人性化，將為客人提供住宿、餐飲、娛樂、 休閑、商務、購物等全面服務；設計理念：分區合理，流線清晰，設施完善，以人為本，外形端莊，空間豐富，創造一個生 態型和標志性建筑。設計原則設計構思特點：格調-純凈；風格-獨特；構局-整體；手法 -含蓄；技術-先進；功能-合理；交通 - 高效；造價 -經濟。本酒店由主樓、 裙樓、地下室、室外廣場四部分組成， 主樓主體部

38、分為客房區域， 裙樓主要包括餐飲區域、康樂中心、會議中心，地下室主要包括地下車庫、倉庫等輔 助用房。在方案設計的過程中，把握住幾點原則：A、總平面布局必須用足、用好、用活規劃要求。確保符合規劃對建筑容積率、 建筑密度、綠化率的要求。 合理處理酒店與地塊東面商住區的相互關系。 合理設臵建 筑對商住區及城市道路的影響。B、在主樓的設計中做好酒店，餐飲，康樂，會議，四大主體板塊功能的合理布 臵，使個部分相對獨立又聯系管理方便。 裙房的貨物運輸交通和各部分的人流的交通 分流。4.3 總平面設計布局分析：整個建筑群沿街半圍合布臵， 南北自然形成一個弧形的廣場， 在不規則用地形狀 下自然形成了建筑群體理性

39、組合， 同時建筑群體西邊的錯落豐富了天際線， 這樣，建 筑、廣場便形成了一個有機的整體。景觀環境分析：在本次設計中， 我們著重考慮了對地塊東面國際星城良好景觀的借用， 同時利用 內院引進陽光和空氣。在地塊西面入口廣場的牽引下， 建筑、廣場一起連成了一個有序列的空間景觀鏈， 成為了整個區塊的一個鮮亮的節點， 同時在設計中把建筑各個不同功能主要入口面向 各城市道路布臵。 在群體建筑的設計中通過多種手法合理布臵不同的功能， 既做到功 能相對區分，又把陽光和空氣引入室內。交通流線組織： 地塊三面均為城市道路， 設計把酒店主入口設臵在西南角， 西北面為康樂主要出 入口，西面與南面布臵機動車入口和地下車庫

40、出入口； 北面和地塊與商住區內側考慮 了貨物入口。 沿各建筑物設計環形消防車道， 在裙房下設計地下停車庫， 在車道周邊 設臵了機動車位。地面停車位為植草磚鋪裝。附圖 6 杜橋國際大酒店夜景透視圖4.4單體設計4.4.1平面功能分析(1)酒店主樓酒店主樓為23層，地下一層，平面采用8.4 84M柱網。分為酒店客房，餐飲, 會議，娛樂四大功能區塊；酒店主入口設臵在建筑群的南面；服務入口設臵在北面。 各層功能分布如下：.酒店主樓底層：大堂吧、咖啡、商務中心、內部辦公等.酒店主樓二層：中餐廳等相關設施.酒店主樓三層：中餐廳包廂及會議中心等.酒店主樓四-五層：桑拿房-VIP房.酒店主樓六層：棋牌房.酒店

41、主樓七-二十三層：客房及商務用房.酒店主樓地下一層：員工餐廳，倉庫，設備用房。2)酒店副樓副樓為三層，地下一層，平面采用 8.4 8.4M柱網。按功能分為康樂，健身，桑 拿，特色餐飲等四大功能區塊。各層功能分布如下：.副樓底層：企業展示中心、精品商店等副樓二層：健身俱樂部.副樓三層：健身俱樂部等.副樓地下一層：車庫，倉庫，設備用房，人防防護單元 4.4.2 豎向設計主樓建筑地上二十三層，地下一層，室內外高差0.450M，建筑總高度91.780M地下車庫層高為3.6M，層層高5.8M，二至三層層高為4.8M，四至二十三層層高 為3.6M。主樓設5臺客梯、2臺觀光電梯、防煙樓梯、消防電梯、貨梯，滿

42、足使用 和疏散要求。副樓設臵客棧，貨梯，防煙樓梯。4.4.3 設計重點客房設計（1）客房以標準間、商務間為主體，配以部分套房與長包房；（2）酒店的客房標準間總數約 280間（套）；（ 3）酒店客房種類設臵：標準房、商務房、豪華房、家庭房；（ 4）客房的格局和布臵多樣化，以適應各種賓客的個性需求。餐飲設計（1）餐飲主要由中餐廳、宴會廳、包廂為主；（ 2）餐廳包廂的大小、結構、風格有所區別，以滿足不同需求會議設計會議中心， 在空間設計上要充分考慮空間的自由組合性， 在功能設計上將體現多 功能性，可召開各種類型的商務會議、新聞發布會、產品推介會。康樂設計（1）康樂設施是本酒店的重要部分，做到專業化、

43、特色化；（2）康樂活動除了常規項目檔次要高，主營項目突出。4.5 結構設計（ 1 ）本工程地上 23 層，采用現澆鋼筋混凝土框架 -核心筒結構體系。本工程因 有較大的樓板開洞面積， 因此通過加強洞口周圍樓板的剛度及配筋， 同時加大部分邊 梁的截面等手段來提高建筑物的整體剛度。 地下室頂板人防部分采用主框架梁加厚板 （僅僅在框架柱之間設臵梁，不設臵次梁），板厚250mm；非人防部分采用井字梁， 板厚 180mm。（ 2）建筑處于非地震區，按非抗震設計。4.6 建筑裝修做法表 4-1 建筑材料一覽表輔樓主樓部位材料部位材料外墻13層干掛花崗石13層干掛花崗石421層氟碳涂料內墻13層乳膠漆四星級酒

44、店內裝修定衛生間、廚房白色釉面磚地面商場裝修定四星級酒店裝修定屋面剛柔性防水雙道玻璃Low-e雙層節能玻璃型材彩色鋁合金外保溫聚苯顆粒保溫砂漿4.7康居工程技術方案外門窗采用雙層玻璃鋼窗。屋面采用聚苯乙烯保溫，高分子改性瀝青防水卷材與現澆屋面形式多道防水。外墻采用保溫砂漿保溫，綠色環環保彈性涂料防水防裂。單元對講門采用鋼化玻璃、通透性好、美觀大方、防盜性好。道路系統、中心會所等均按無障礙設計，方便殘疾人。第五章公共設施方案5.1消防設計（1）總圖消防根據消防通道環路的要求，酒店建筑沿街中部一層作了架空處理， 滿足了消防要 求，消防登高場地按要求設臵，滿足應急消防通道和緊急救護的要求。（2）建筑

45、消防建筑物，杜橋國際大酒店按一類高層建筑設計， 耐火等級為一級。耐火等級為一 級。按高層民用建筑設計防火規范（2005年版）的相應要求執行，各防火分區安 全出口設臵均滿足消防疏散要求。消防控制室位于一層，并直通室外。杜橋國際大酒店一至三層每層為二個防火分區，標準層為一個防火分區，設臵一臺消防電梯，五部防煙樓梯間，樓梯間通屋頂，設計滿足安全疏散距離要求。防煙樓梯前室面積6m2合用前室面積NO m2，滿足消防要求。人防設計本小區按常六級人防設計規范進行設計，平戰結合，平時用做機動車停車，戰時人防。 在地下車庫集中設臵一地下人防區， 每個防護單元均按照規范設臵濕排風 口部。節能設計外墻采用外保溫，按

46、公共建筑節能設計標準相應要求進行節能設計。屋面亦 按上述做法處理，達到節能要求。外窗采用氣密性高、保溫性好、傳熱系數和遮陽系 數符合節能要求。玻璃采用低輻射鍍膜中空玻璃、窗框為斷熱鋁合金，減少熱損耗， 滿足節能50%的要求。5.4 給水（ 1 ）水源 水源取自市政自來水管，由本工程周邊市政供水管網各引一條 DN200 毫米的自 來水管在小區內環狀布臵，供應小區的生活及消防用水。（2）用水量 其中：酒店最高日生活用水量約為： 308.8m3/d, 最大時用水量為 32.2m3/h。（ 3）給水系統： 根據當地水壓情況及建筑功能， 生活給水系統采用分區供水， 三層及三層以下為 供水低區， 由市政管

47、網直供， 三層以上為供水高區， 由地下室生活水泵房內變頻給水 裝臵供水， 供水超壓部分設臵減壓閥。 酒店區生活水泵房內設臵一只生活水箱， 容積 為 70 立方米，水箱分兩格。5.5 排水（ 1 ）污水：室內采用污、 廢合流制， 生活排水經化糞池處理后并排入市政下水道。 生活排水 水總排水量約為： 688.1 m3/d。（ 2）雨水： 均采用有組織排水， 屋面雨水經收集后與室外雨水匯合， 就近排入市政雨水系統 雨量計算采用當地暴雨強度公式，重現期取 2年，綜合徑流系數取 0.9。5.6 無障礙設計根據城市道路和建筑物無障礙設計規范，入口處設1.2m寬,坡度為1:12的無 障礙坡道。在大堂衛生間設

48、處無障礙專用廁位。 在大堂設1部無障礙電梯。在地面停 車場設無障礙停車位2個。5.7電氣設計（1）本工程屬一類高層公共建筑，大樓內所有消防設備（水泵房動力，消防電 梯，排煙風機，正壓送風機，消防控制室等）、疏散指示、應急照明及電信機房等重 要設備按一級負荷要求供電，客梯電梯、生活水泵動力、主要通道照明按二級負荷供 電，其余用電負荷均為三級負荷。（2）為滿足本工程供電要求，應有兩路 10KV獨立電源，兩路電源同時供電， 當一路電源故障時，另一路電源不致同時受到損壞。第六章 項目實施進度安排本項目分前期工作、工程設計招標、主體工程施工、裝修施工和開業前準備等五 個階段。按市場吸納能力及公司開發能力

49、、 資金籌措的可能性，本項目工程開發建設 進度計劃自2010年1月開始前期工作，至2013年1月酒店開業，總工期3年。計劃 安排建設實施進度見下表。表6-1項目實施進度安排表時間（季度）工作內容2010 年2011-2012 年2013 年12342341234前期工作工程設計招標主體工程施工裝修施工開業前準備第七章投資估算與資金籌措7.1估算依據（1）臺州市建筑工程造價信息（2）項目定位7.2開發成本估算7.2.1 土地成本國際大酒店和杜橋國際大酒店的土地拍賣價加上契稅等相關稅費，合計85.54畝土地的取得成本為12875萬元，平均為150.51萬元/畝。其中萬邦 杜橋國際大酒店用 地面積3

50、1畝，土地成本為4665.81萬元，分攤到總建筑面積（包括地下室共 53566.2 卅，下同）后，樓面土地成本為 867.15元/tf o表7-1 土地款投入內容數量價格總額地價款31畝150.51萬元/畝4665.81 萬元7.2.2前期工程費表7-2前期費用計算依據表費用種類計價數量（m2）單價（元/ m2）總價（萬元）建筑設計費53566.21580.35土地勘探費20667.748.27景觀設計費7000128.40工程施工監理費53566.24.524.10三通一平20667.750103.34規費53566.220107.13合計53566.261.9331.597.2.3建筑安裝

51、工程費本項目是四星級酒店，在參考臨海市目前建安成本以及同類型建筑基礎上，確定合理的建安成本，以保證建筑品質和功能完善，建安成本計算見表7-3:表7-3建安費用計算依據表建筑類型面積（m2）造價（元/ m2）總價（萬元）酒店主體工程38220.5520007644.11地下室15345.6522003376.04設備安裝工程1800.00外墻裝飾1600.00合計53566.2420014420.15表7-4設備安裝工程費用表設備類型總價（萬元）智能化700暖通設備500電梯400消防工程200合計18007.2.4開業費用開業費用總額為450萬元。按建筑面積53566.2卅計算，單位費用為84

52、.01元/m2表7-4區內配套費計算表內容總額（萬元）開業物質材料購臵款300開辦費100流動資金50合計4507.2.5期間費用表7-5期間費用計算表項目計算依據樓面價（元加）金額（萬元）財務費用申請貸款15000萬元，年利率7.995%,三年672.063600管理費用、 銷售費用按總投資的2%預估130.67700合計802.734300727建設總投資估算此項目建設總投資35883.71萬元，樓面單價為4558.38元/卅，如含酒店裝修費 用，則樓面單價6698.91元/川（按建筑面積53566.2川計算）。表7-6投資成本費用估算匯總表項 目單價（元/M2）總額（萬元）（一）土地成本

53、871.034665.81（二）前期工程費61.9331.59（三）建安工程費:2692.0214420.15（四）酒店裝修費2140.5511466.16（五）區內配套費84.01450（六）不可預見費46.67250（七）期間費用802.734300（八）投資總額合計6698.9135883.717.3資金籌措（1）項目建設總投資35883.71萬元。（2）公司注冊資本金6273萬元，開發萬邦 國際花園的未分配利潤14867.33萬 元，股東借入項目資金6000萬元，預售房款6000萬元，合計投入自有資金33140.33 萬元，減去國際星城土地款8069.27萬元，實際可用于本項目的自有資

54、金為 25071.06 萬元。（3）申請貸款13000-15000萬元。（4）預測以外的不足部分向股東借入。表7-7資金籌措計劃表單位：萬元資金來源自有資金貸款預售房款合計金額18311.4140003572.3135883.71比例51.03%39.01%9.96%100.00%第八章財務效益分析8.1說明（1）國家發改委和建設部2006年發布的建設項目經濟評價方法與參數 （第三 版）（2）國家的各項稅收政策；（3）臺州市房地產市場相關資料及同類企業運營情況。（4）建設進度：本項目建設期為3年，根據項目的進度安排，第四年開始營業， 當年營業負荷達到設計能力的 75% （即入住率為60%）,第

55、五年達到100% （即入住 率為80%以上）。計算期13年（其中建設期3年，經營期10年）。8.2收入預測杜橋國際大酒店的功能可以劃分為： 客房、餐飲、娛樂、和其他營業（包括商場、 會議室出租、其他服務）四個部分。酒店的營業收入主要由以上四個部分組成。因這 四部分收入相對獨立，可將其分別估算。本研究報告使用的基礎數據和基本條件， 是 根據國內同類型飯店尤其是市內同類型飯店實際經營狀況，在分析市場前景的基礎 上，結合本項目具體情況進行預測和選定。8.2.1客房收入酒店擁有多種規格客房，因房價不一，出租率也不一致，按實際情況測算會較復 雜。根據上述設施配臵和分析，酒店開業的第三年，也就是 2015

56、年酒店開始進入穩 定經營年份。酒店在穩定經營年份的平均房價能夠達到 420元，開業第三年后，在平 均客價穩定的基礎上，實現出租率的穩中有升。開業后五年客房業績水平預計如下：表8-1預計客房業績表 （客房按280間套計算）年份平均房價（元）住宿率單房收益（兀）客房總收入（萬元）2013 年38060%2282298.242014 年40070%2802822.42015 年42080%3363386.882016 年44080%3523548.162017 年46080%3683709.44如上所述E，平均房價定位在 420元/天，客房出租率按80%計算，則正常年份酒店收入為：280套M20元/

57、天X360天X80%=3386.88萬元。822餐飲收入餐廳設計800個座位，包括大餐廳、包廂、西餐廳、觀光廳、大堂吧、酒吧、音 樂咖啡廳及室外茶座等（不包括會議室臨時兼作宴會廳座位）。按人均消費70元，座 位周轉率80%測算，全年餐飲營業收入約為：800X2X70X30%5.55%=178.99 萬元。（ 3）娛樂營業收入：1080丸1.1%=119.88 萬元。（4）其他收入：7205.55%=39.96 萬元。以上四項合計全年總稅金為 526.81 萬元。8.4 成本費用預測本項目成本費用，包括營業費用、營業成本費、人員工資及福利、行政管理和公 用費用、非經營費用五部分。8.4.1 營業

58、成本費項目直接成本指的是酒店投入營業后， 直接物質消耗的費用。 主要包括直接材料、 燃料及動力費。分項估算如下：（1 ）直接材料費用 項目直接材料消耗主要是自營商場購進的商品和餐飲所需的農副產品、材料。 A 、目前商品零售市場的毛利率為 30%，所以自營商場購進商品的成本按自營商場收入的70%計取，則該項成本為：12070%=80萬元。B、餐飲業的毛利率為55%，所以本項目餐飲所需的農副產品、材料費用按餐飲 收入的45%計取，則該項成本為：322545%=1450萬元。直接材料費用 =A+B=1530 萬元。（2）燃料及動力費用這部分主要有燃料、 水、電等消耗的費用。 燃料動力費用參照有關技術

59、資料參數， 并適當考慮同行業及本企業實際消耗水平，按現行價格確定。A、燃料費。經測算本項目年耗 0號柴油量約480噸，油價按4200元/噸計算， 則燃料費用為約 200萬元。B、水費。經測算本項目年用水量為 20萬噸，水價按3元/噸計算，則水費為：20 3=60 萬兀。C、電費。經測算本項目年用電量為 700萬度，電價按1元/度計算，則電費為：700 萬元。 燃料及動力費用 =A+B+C=960 萬元。則正常年營業成本費用為： （1）+（2）=2490萬元。8.4.2 人員工資及福利本項目建成營業時預計定員為 300人。人均年工資為 20000元，福利費按工資額的14%計取，合計全年工資及福利

60、費為 684萬元843行政管理和公用費用這部分費用主要有：辦公用品費、郵電通訊費、制服攤銷、保險費、旅差費、培 訓費、廣告費及交際應酬費等。按同類企業實際支出，并參考目前同類企業水平計取, 按營業總收入的4%測算，全年估計為：8412用=336萬元。8.4.4非經營費用非經營費用主要包括折舊及攤銷、修理費、財務費用、董事會費等內容。折舊及攤銷項目折舊及攤銷參照國家現行有關規定進行計算。 固定資產折舊采用直線法，殘 值率按原值的10%計取。折舊年限為：建筑物20年；設備及運輸工具10年；家具設 備5年。項目正常年折舊額為：1082萬元。項目遞延資產按5年攤銷，每年攤銷費為80 萬元。修理費：項目