1、.：.；土地增值稅細(xì)那么解讀 【摘要】土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入，減除法定扣除工程金額后的增值額作為計稅根據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)展征收。業(yè)內(nèi)人士引見說，新政策對抵扣工程的核算細(xì)化到財務(wù)費用的計算、抵扣條件、面積存在誤差后補、退房款的計算甚至土地閑置費用能否可以抵扣。但仍被 HYPERLINK opinion.hexun t _blank 評論為沒有“打中關(guān)鍵。股市操作建議：關(guān)注土地增值稅從嚴(yán)清算對地產(chǎn)股和股市的影響力度、IF1006合約以10日均線為 HYPERLINK stock.hexun/dkjm/ t _blank 多空分界點；各合約根本無期現(xiàn)套利時機。一、根本面音訊在新

2、國十條和各地細(xì)那么均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務(wù)總局26日發(fā)布，明確土地增值稅清算過程中假設(shè)干計稅問題。針對土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的收入確認(rèn)、稅前扣除等有關(guān)問題，國稅總局給予明確。假設(shè)嚴(yán)厲執(zhí)行土地增值稅清算的政策，將大大降低土地二級 HYPERLINK stock.hexun/market/ t _blank 市場賣方的贏利空間，囤地能夠無利可圖。國土資源部近期下發(fā)通知，部署2021年城市土地價風(fēng)格查和監(jiān)測任務(wù)。與往年略有不同的是，今年新增了一項任務(wù)，需求完成35座重點城市(包括京滬廣深)的商品房本錢構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測。在近期樓市調(diào)控政策密集出臺的背景下，此項調(diào)研頗為引人關(guān)注。土地

3、增值稅概念：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅根據(jù)向國家交納的一種稅賦，不包括以承繼、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅：以土地和地上建筑物為納稅對象。以增值額為計稅根據(jù)。土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值納稅。 其計算公式為：土地增值稅應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除工程金額速算扣除系數(shù)土地增值稅如何征收土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入，減除法定扣除工程金額后的增值額作為計稅根據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)展征收。 1增值額未超越扣除工程金額50%部分，稅率為30%； 2增值額超越扣除工程金

4、額50%，未超越扣除工程金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%； 3增值額超越扣除工程金額100%，未超越扣除工程金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%； 4增值額超越扣除工程金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35% 。增值稅征收的兩種方式第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房買賣價錢全額的1%征收率征收，這種方式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為5000001%=5000元。 第二，減除法定扣除工程金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是可以提供購房發(fā)票，二是不可以提供發(fā)票，但可以提供房地產(chǎn)評價機構(gòu)的評價報告。

5、土地增值稅與 HYPERLINK house.hexun t _blank 房產(chǎn)業(yè)1、可以提供購房發(fā)票的，可減除以下工程金額： 1獲得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額； 2按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額； 3按國家規(guī)定一致交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金； 4獲得房地產(chǎn)時所交納的契稅。 2、不可以提供購房發(fā)票，但可以提供房地產(chǎn)評價機構(gòu)按照重置本錢評價法，評定的房屋及建筑物價錢評價報告的，扣除工程金額按以下規(guī)范確認(rèn)： 1獲得國有土地運用權(quán)時所支付的金額證明； 2中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價錢不包括土地評價價值，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價錢進(jìn)展確認(rèn)； 3按國家規(guī)定一致

6、交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價錢評價費用。土地增值稅納稅謀劃的6種方法1土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務(wù)總局發(fā)布的中明確規(guī)定：從2007年2月1日起。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制轉(zhuǎn)為“清算制。當(dāng)前對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何進(jìn)展有效的土地增值稅稅收謀劃減輕納稅負(fù)擔(dān)，相應(yīng)添加企業(yè)的盈利，勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)開展中的重要課題。筆者以為可以從以下幾個方面著手進(jìn)展稅收謀劃。一、收入分散謀劃法按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減去規(guī)定扣除工程金額后的余額。在扣除工程金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率

7、和稅額就越低。因此，如何經(jīng)過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個著眼點。普通常見的方法是將可以分開單獨處置的部分從整個房地產(chǎn)中分別，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)備開發(fā)一棟精裝修的樓房，估計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元含裝修費600萬元，該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，那么納稅人只就第一份合同上注明金額交納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅納稅范圍，不用交納土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，到達(dá)節(jié)稅的目的。二、費用遷移謀劃法房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用管理費用、財務(wù)費用、運營費用不以實踐發(fā)生數(shù)

8、扣除，而是根據(jù)利息能否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)工程直接本錢的一定比例扣除。納稅人可以經(jīng)過事前謀劃，把實踐發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)工程直接本錢中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)款待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實踐發(fā)生數(shù)不能添加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部任務(wù)的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個詳細(xì)房地產(chǎn)工程中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)本錢中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)本錢卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不添加任何開支的情況下，經(jīng)過費用遷移法，就可以

9、增大土地增值稅允許扣除工程的金額，從而到達(dá)節(jié)稅的目的。三、“臨界點謀劃法房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個工程，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，交納的土地增值稅就越多，稅后利潤能夠反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)仔細(xì)思索的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超越扣除工程金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額就是“臨界點。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以對此進(jìn)展納稅謀劃。實踐任務(wù)中，首先要測算增值率增值額與允許扣除工程金額的比率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改

10、動增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，經(jīng)過適當(dāng)降低價錢可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是添加扣除額，主要是經(jīng)過加大投入來提高市場競爭力。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)本錢中包括可以扣除的工程有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、根底設(shè)備費、公共配套設(shè)備費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以經(jīng)過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)添加了扣除工程，以高質(zhì)低價來 占領(lǐng)市場。例：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通規(guī)范住宅，扣除工程金額為800萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l 000萬元，假設(shè)定價1 000萬元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為90

11、萬元。假設(shè)不思索其他要素，獲利為1 000-800-90=110萬元。但假設(shè)定價960萬元X一800800=20%，增值率為20%.由于納稅人建造的是普通規(guī)范住宅出賣，且增值額未超越扣除工程金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，那么獲利為960-800=160萬元，二者相比稅后利潤添加50萬元。經(jīng)過這個例子可以看出，企業(yè)在出賣普通規(guī)范住宅時，經(jīng)過合理定價進(jìn)展納說謀劃，完全可以使本人堅持較低價錢并獲得較高的利潤。四、費用均分謀劃法這種方法主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。由于這類企業(yè)能夠同時進(jìn)展幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)本錢由于地價或其他緣由能夠不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售

12、后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的形狀實踐會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對開發(fā)本錢進(jìn)展必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致一樣，從而節(jié)省稅款。因此，平均費用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)本錢進(jìn)展最大限制的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將獲得的增值額進(jìn)展最大限制的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的景象，從而節(jié)省部分稅款的交納。假設(shè)結(jié)合其他謀劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，那么節(jié)稅就更明顯。五、利息支出謀劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的 HYPERLINK stock.hexun/industry/ t _blank 行業(yè)，普通

13、都會發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可防止的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務(wù)費用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費用還可按該工程地價款和開發(fā)本錢之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按該工程地價款和開發(fā)本錢之和的l0%直接扣除本錢，其實踐利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依托借款籌資，利息費用較高，那么應(yīng)盡能夠提供金融機構(gòu)貸款證明，并按

14、房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С?，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，那么可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。11月29日，朝陽區(qū)地稅局出臺了土地增值稅的細(xì)那么，其他各區(qū)縣除能夠有個別環(huán)節(jié)的不同外，在征收規(guī)范、計算方式等關(guān)鍵問題上將一致按朝陽區(qū)實施細(xì)那么執(zhí)行。這一細(xì)那么與之前發(fā)的的帖子有四處變動。請各店面根據(jù)這四處變動對稅費資料進(jìn)展修正. 四處變動：1、除5年以內(nèi)的非普通住宅轉(zhuǎn)讓需求交納土地增值稅外，商鋪、寫字樓的轉(zhuǎn)讓也需求交納土地增值稅2、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額，其

15、計算方式更為簡單加計金額=發(fā)票金額5%居住滿年數(shù),比如2003年4月以100萬購買一套房產(chǎn)，2006年12月出賣，房產(chǎn)已住滿年數(shù)為3年，那么加計金額為1005%3=15萬元3、扣除工程金額后，按四級超率累進(jìn)稅率計算土地增值稅的方式中，扣除工程金額不包括個稅4、計算出土地增值額后，經(jīng)過比較增值額和扣除工程金額的比例，來確定最后的稅率，其計算方式為：1增值額/扣除總額50%的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額30%250%增值額/扣除總額100%的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額40%扣除工程金額5%3100%增值額/扣除總額200%的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額50%扣除工程金額15%4增值額/扣除總額200%

16、的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額60%扣除工程金額35%下貼回復(fù)是細(xì)那么的詳細(xì)內(nèi)容，包括免征范圍、納稅范圍、計稅根據(jù)、交稅時需求預(yù)備的資料、扣除工程金額確實定以及計算方式、普通住宅確實定、居住時間確實定。一、免稅范圍 1、對于居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅2、對于居民個人擁有的非普通住宅，居住滿5年的，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅二、納稅范圍1、對于居民個人擁有的非普通住宅，居住未滿3年的，在其轉(zhuǎn)讓時按規(guī)定計征土地增值稅2、對于居民個人擁有的非普通住宅，居住3年未滿5年的，在其轉(zhuǎn)讓時減半征收土地增值3、個人轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類型房屋，應(yīng)計征土地增值稅比如商鋪、寫字樓轉(zhuǎn)讓都需求

17、交納土地增值稅三、不屬于納稅范圍1、以法定承繼方式實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅2、以下贈與請況的免征土地增值稅1房地產(chǎn)一切人、土地運用權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)贈與直系親屬或承當(dāng)贍養(yǎng)業(yè)務(wù)人的2房地產(chǎn)一切人、土地運用權(quán)一切人經(jīng)過中國境內(nèi)非盈利的社會團(tuán)體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。四、計稅根據(jù)土地增值稅的計稅根據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額，增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收取減除規(guī)定的扣除工程金額后的余額，對收入明顯偏低的易水務(wù)機關(guān)確認(rèn)的指點價錢作為收入。五、計算方法的選擇1、可以提供發(fā)票的，按照發(fā)票金額確定扣除工程金額，計算土地增值稅2、部可

18、以提供購房發(fā)票，但可以提供房地產(chǎn)評價機構(gòu)按照重置本錢評價法，評定的房屋及建筑物價錢評價報告的，稅務(wù)機關(guān)審核評價報告經(jīng)過后，可按照評價房屋重置價值確定扣除工程金額，計算土地增值稅。由于政策規(guī)定采取評價方式確認(rèn)扣除計征土地增值稅的，不允許扣除土地部分的評價價，增值額高，稅負(fù)高，而且稅務(wù)機關(guān)審定報告需求時間，對不合格的還要重新評價，不是即時受理六、納稅人所需提供資料必需提供賣房人可以提供購房發(fā)票情況的1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同2、購房發(fā)票及其購房合同3、房屋產(chǎn)權(quán)證4、賣房人身份證5、購房時契稅完稅證明6、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅完稅證明7、授權(quán)委托書8、受托人身份證9、土地運用證假設(shè)賣房人可以提供

19、評價報告情況的1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同2、房地產(chǎn)估價報告3、房屋產(chǎn)權(quán)證4、賣房人身份證5、土地出讓金發(fā)票6、評價費用發(fā)票7、購房時契稅完稅證明8、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅完稅證明9、授權(quán)委托書10、受托人身份證11、土地運用證按照核定方法征收的1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同2、房屋產(chǎn)權(quán)證3、賣房人身份證4、授權(quán)委托書5、受托人身份證6、土地運用證七、扣除工程金額確實定及計算方式賣房人可以提供購房發(fā)票的1、扣除工程金額按以下規(guī)范確認(rèn)：1獲得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；2按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額；3按國家規(guī)定一致交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、

20、印花稅不包括個稅4獲得房地產(chǎn)時所交納的契稅。2、計算方法：1計算扣除工程金額合計扣除工程金額合計=購房發(fā)票金額+營業(yè)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+獲得房地產(chǎn)市交納的契稅+加計5%的金額2計算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額扣除工程金額合計3計算增值額與扣除工程金額之比%增值額與扣除工程金額之比=增值額扣除工程金額4計算土地增值稅增值額/扣除總額50%的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額30%50%增值額/扣除總額100%的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額40%扣除工程金額5%100%增值額/扣除總額200%的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額50%扣除工程金額15%增值額/扣除總額200%的應(yīng)交納土地增值稅額=增值額60%扣除工程金額35%