1、房地產法練習題答案nt number ： PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998房地產法練習題一參考答案一、填空題1、土地出讓金2、事務管轄3、客體4、5、合法6、房改政策7、308、法律規定9、可以10、注銷登記11、合并12、中華人民共和國城市房地產管理法13、房租二、單項選擇1、A 2、C 3、A 4、B 5、D6、C 7、A 8、A 9、D 10、A11、C 12、C 13、A三、多項選擇1、ABCD 2、ABCD 3、ABC 4、ABCD 5、ABC6、ABCD 7、ABCD 8、ABCD 9、ABCD 10、BCD 11、ACD 12、ABCD 13、ABCD四、

2、名詞解釋1、房地產產權是將房地產這一不動產作為一種重要的特殊的財產而形成的物 權，是依照國家法律對其所有的房地產享有直接管理支配并享受其利益以及排 除他人干涉的權利，包括房地產和房地產他物權。2、土地增值稅是以土地增值額為課稅標準，對土地使用者因轉讓土地使用權所 獲收益征的稅。3、房地產法是指調整房地產開發、交易及管理過程中發生的社會關系的法律關 系的總稱。4、土地征收是指國家基于公共利益的需要，而將農民集體所有的土地強制性的 收歸國有的行為。5、商品房是指由房地產開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商業用房及其 他建筑物。6、房地產開發，根據城市房地產管理法規定，是指在依法取得國有的土地 上

3、，按照要求進行、房屋建設的行為。7、土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交 換和贈送。8、預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務 人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中， 購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再 次出售或者進行抵押。9、房地產稅是指直接或間接以房地產為對象而征收的稅。10、房地產法的淵源是指房地產法律規范的表現形式。11、出讓土地使用權是指以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內 讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地 使用權。1

4、2、房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或 者買方。13、建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享 有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利五、簡答題1、土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規 定外，還具有不動產物權變動的各項特點。包括：1、土地使用權與地上建筑 物、附著物一同移轉。2、權利義務一同轉移。這里的權利義務，是指土地使用 權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。3、土地使用權的轉讓需辦理變更登

5、記。我國現行立法對物權變動采取登記要件 主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權的移轉，土地 使用權的移轉以登記為要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以后， 而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權。2、房地產抵押權實現的條件房地產抵押權作為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，必須符合以下 三個的條件，抵押權人才能行使之。、房地產抵押權的存在。、債權已屆清償期而未受清償。、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。3、房地產的法律特征表現在：第一、房地產是特定物。不管是地產，還是房 產，均屬于特定物。第二、房地產具有永久性。土地和房屋區別于其他不動產 的主要

6、特點是其能夠持久存在。第三、房地產具有固定性和安全性。房屋和土 地是最典型的不動產，它總是固定于某一個地方，不能隨意移動其位置。正因 為房地產的固定性，使房地產成為最安全的財產，它不能被隱匿，也不能被偷 盜。第四、房地產具有必要性和供給有限性。房地產是人類社會存在必須依賴 的財產，是每個人生存必備財產。人類生活、生產需要房屋和土地，而且土地 被認為是一切財富之母，是一切生產和生活得以開展的前提。但是土地的供給 是有限的，因而，導致房屋供給的有限性。第五、房地產具有資本價值。由于 土地具有永久性、安全性、有限供給性、人類需要永恒性，房地產的價格通常 會持續上揚，使房地產具有保值和增值性。4、根據

7、我國物業管理條例的規定，業主作為物業服務合同關系的委托方, 在物業管理中享有的權利主要在以下幾個方面：(1)按照合同的約定，接受提供的服務；(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；(3)提出制定和修改業主公約、的建議；(4)參加業主大會會議，行使投票權；()選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；(6)監督業主委員會的工作；(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；(8)對、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；(9)監督物業共用部位、共用設施設備(以下簡稱專項維修資金)的管理 和使用；(10)法律、法規規定的其他權利。當然，業主在享有上述權利的同時，也應服從物收管理

8、企業的合法管理， 合理使用房屋和公用設施，維護物業的效用和價值，自覺遵守有關管理規章， 約束自己的行為。5、劃撥土地使用權有以下特征：第一、劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆 遷安置、補償費用(如城市的存量土地和征用集體土地)和無償取得(如國有 的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳 納。第二、除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經 許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。第三、取得劃撥土地使用權，必 須經有批準權的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續。第四、在國家沒 有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土 地以外

9、的土地，均按劃撥土地進行管理。6、物業服務企業的權利如下：(1)物業管理公司可以根據有關規定，結合實際情況，制定小區管理辦法，建立具體管理制度；(2)依照物業管理條例和物業管理合同對住宅小區實施管理；(3)依照物業管理合同和有關規定收取物業服務報酬；(4)有權制止違反業主公約及損害業主公共利益的行為；(5)有權選騁專營公司，如保險公司、保安公司等承擔專業管理業務；(6)有權要求業主委會協助管理公共事務。7、作為房屋租賃法律關系客體的房屋應是法律允許出租的。根據我國城市房屋租賃管理辦法第6條規定，“有下列情形之一的房屋不得出租：(-)未依法取得房屋所有權證的；(-)司法機關和行政機關依法裁定、決

10、定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(三)共有房屋未取得共有人同意的；(四)權屬有爭議的；(五)屬于違法建筑的；(六)不符合安全標準的；(七)已抵押，未經抵押權人同意的；(A)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形?！庇猩鲜銮樾沃坏姆课莶坏糜糜诔鲎?，能夠作為房屋租賃法律關系客體的 房屋必須是有關法律、法規允許出租的。8、房地產相鄰關系的主要內容包括：相鄰土地使用關系。對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必 要的便利。因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管 線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提

11、供必要的 便利。權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的 利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊 重自然流向。權利人建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相 鄰建筑物的通風、采光和日照。權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排 放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。權利人挖掘 土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。 因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰 的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。9、我國的土地登記制度兼具權利登記制度和托倫斯登記制度的特點

12、，偏重于權 利登記制度。其主要特點為：（1）登記的強制性。（2）登記的不可推翻性。（3）登記審核的實質性。（4）登 記的公信性。（5）登記簿的編成采取物的編成主義。（6）授予土地所有權、使用 權證書。（7）登記的動態性。（8）土地登記不包括地上的建筑物和附著物。10、房地產法律關系依房地產法律規范調整對象的不同可以分為：第一，房地 產開發法律關系。房地產開發法律關系是指房地產主體在房地產開發過程中依 法形成的權利義務關系。如土地征收、征用法律關系、土地使用權轉讓法律關 系等。第二，房地產交易法律關系。房地產交易法律關系是指房地產主體在房 地產交易過程中依法所形成的權利義務關系。如房地產轉讓法律

13、關系、房地產 租賃法律關系等。房地產管理關系。房地產管理關系是指房地產管理機關與房 地產主體之間在房地產管理過程中依法形成的權利義務關系。如房地產項目審 批法律關系。第四，物業管理關系。物業管理關系是指物業管理公司于業主之 間在物業管理過程中依法形成的權利義務關系，如房地產修繕法律關系。六、論述題1、依據我國有關法律的規定，房屋租賃中出租方享有的權利主要有以下幾個方 面：1、依照合同約定向承租人收取租金。2、在租賃合同有效期間，有權對承租人使用房屋的情況進行監督和檢查。3、在租賃合同期滿時收回出租的房屋。出租人在行使上述權利的同時，負有以下義務：1、按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有

14、、使用。不能按期交 付使用的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應承擔賠償責任。2、保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修 繕的，出租人負有及時修復的義務，出租人不及時修復，致使房屋發生破壞性 事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應承擔賠償責任。生產經營用房 的租賃，修繕責任由雙方當事人在合同中約定。3、不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內，轉讓房屋所有權的，房 屋受讓人應繼續履行原租賃合同的規定，出租方有義務向房屋受讓人講明房屋 已出租的情況。4、依法繳納有關稅費。(-)承租人的權利和義務根據有關法規的規定，房屋租賃的承租人享有以下權利：1、在合同約定的期限

15、內占有、使用房屋的權利。2、在租賃合同有效期內，房屋發生自然損壞時，有要求出租人及時修復的 權利。3、在租賃合同有效期內，出租人將出租房屋轉讓時，承租人在同等條件下 有優先購買權。4、在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續出租房屋的，承租人在同等條件下 有優先承租權。承租人在享有上述權利的同時，負有以下義務：1、按房屋租賃合同約定的方式和時間交付租金，違反約定的，應承擔違約 責任。2、愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆擴建或增添。確 需對承租房屋進行改動或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。3、因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人負有修復或賠償的義務。4、甲承租人在使用房屋期

16、間，不得將承租的房屋擅自轉租、轉讓、轉借他 人或擅自調換使用。5、承租廉租住房的家庭負有如實申報家庭收入的義務。當家庭收入超過當 年最低收入標準時，應及時報告房地產主管部門，并按期騰退已承租的廉租住 房。房屋租賃的雙方當事人，應正確行使權利，認真履行義務，否則都應承擔 法律責任。2、房地產抵押權實現中的特殊要求由土地資源的特殊性和我國土地使用制度的特殊性所決定，房地產抵押權 的實現，有一些特殊的要求。根據擔保法和城市房地產管理法的規 定，房地產抵押權的實現應符合下列要求：1、依照擔保法的規定，抵押人以承包的荒地使用權抵押的，或者以鄉 （鎮）、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權抵押的

17、，在實現抵 押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有的性質和土地用途。2、設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后, 抵押權人應先從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款 額，然后才能優先受償。3、在實現抵押權時，抵押房地產上設有租賃權的，區別不同情況作出處 理。租賃權先于抵押權成立的，抵押權實現后，租賃關系繼續有效，也即通過 拍賣方式取得抵押房地產的權利人，要繼續維持與原承租人的租賃關系。租賃 權后于房地產抵押權成立的，抵押權實現后，租賃關系應解除，當事人另有約 定的除外。3、“業主”通常是指一定物業的主人（自然人、法人），即物業享有所有權的人。 在我國目

18、前條件下，“業主”是人們對物業產權人的習慣稱謂，而非法定概念。 根據我國物業管理條例的規定，業主作為物業服務合同關系的委托方，在 物業管理中享有的權利主要在以下幾個方面：(1)按照合同的約定，接受提供的服務；(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；(3)提出制定和修改業主公約、的建議；(4)參加業主大會會議，行使投票權；()選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；(6)監督業主委員會的工作；(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；(8)對、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；(9)監督物業共用部位、共用設施設備(以下簡稱專項維修資金)的管理 和使用；(10)法律、

19、法規規定的其他權利。當然，業主在享有上述權利的同時，也應服從物收管理企業的合法管理， 合理使用房屋和公用設施，維護物業的效用和價值，自覺遵守有關管理規章， 約束自己的行為。業主還應履行以下義務：(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序 和環境衛生的維護等方面的規章制度；(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；(4)按照有關規定交納專項維修資金；(5)按時交納物業服務費用；(6)法律、法規規定的其他義務。房地產法練習題二參考答案一、填空題1、土地性質2、標準合同3、可以4、土地承包經營權合同生效5、登記6、三7、

20、十分珍惜、合理利用和切實保護耕地8、省、直轄市9、簽訂10、業主11、登記12、取得方式二、單項選擇1、A 2、B 3、A 4、A 5、C6、C 7、D 8、D 9、A 10、A11、A 12、A三、多項選擇1、ACD 2、ABD 3、ABCD 4、AB 5、ABC6、BC 7、CD 8、ABCD 9、ABCD 10、ABCD11、ABCD 12、AD四、名詞解釋1、土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時，利害關系人請 求有關權利機關確認土地使用權歸屬，從而解決土地使用權爭議的行為。2、兼營房地產開發企業，是指在經營其他種類營業范圍的同時，兼做房地產開 發經營的房地產開發企業。3

21、、城鎮廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常 住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房的租賃 是政府為建立和完善多層次的住房供應體系，解決城鎮最低收人家庭的住房問 題而采取的一種社會保障性質的房屋租賃方式。4、房地產糾紛是指公民之間、法人之間、公民和法人相互之間以及他（它）們與 房地產管理機關之間有關土地和房屋權利義務的爭議。這里的公民和法人包括 涉外房地產關系中的外國公民、外國法人和港澳臺當事人。這種糾紛主要涉及 到房地產的所有權、使用權、經營權、管理權，以及由于買賣、租賃等引起的 經濟權益爭議。5、房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移

22、占有的方式向抵押權人 提供債務履行擔保的行為。基于該行為而形成的房地產抵押法律關系，是抵押 人和抵押權人之間的權利義務關系。6、房地產業是指是以土地和建筑物為經營對象，從事、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性獨立行業。7、房屋贈與是指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的。8、房地產登記中的房地產權利人，是指依法享有土地使用權、房屋所有權以及 房地產其他權利的自然人、法人和其他社會組織。9、物業管理法律關系是物業管理企業與物業的產權人、使用人之間依法律規定 或合同約定而確立的一種權利義務關系。10、土地承包經營權是指權利人對集體

23、所有或國家所有由集體使用的土地，享 有依照法律和合同的規定，從事種植業、林業、畜牧業等農業生產的權利。11、房地產抵押權的實現是指當債務人不能履行到期債務時，房地產抵押權人 依法處分抵押的房地產，并就處分抵押房地產的所得優先受償的過程。它是特 定條件下債權實現的一種方式，房地產抵押權因實現而歸于消滅。12、土地糾紛，是指當事人之間因土地的權屬、交易或其他法律問題而發生的 糾紛。這類糾紛按其內容又可分為土地權屬糾紛、土地交易糾紛和土地侵權糾 紛。五、簡答題1、商品房預售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：、房屋預售合同法律關系的主體一方是特定的。、房屋預售合同的標的是尚在建設中的房屋

24、。、房地產預售法律關系的產生、變更和終止均要受到國家法律較嚴格的 限制。2、處理房地產糾紛的原則可分為兩個方面：一方面是我國法律規定的處理民事、行政和經濟糾紛案件所必須遵守的各 項法律原則，主要是訴訟法的各項原則，這方面的法律原則主要有：以事實為依 據、以法律為準繩的原則，調解與審判相結合的原則，當事人在適用法律上一 律平等的原則等；另一方面是與房地產法相關的原則，也就是基于我國房地產 法的本質要求，在處理房地產糾紛時所必須遵循的特殊的原則，這方面的法律 原則主要有：、公民住宅利益優先原則、消費者保護原則、利益協調和兼顧原則3、根據房產稅暫行條例的規定，房產稅的免稅范圍包括以下幾種情況：Q)國

25、家機關、人民團體、軍隊自用的房產；(2)宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；(3)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；(4)個人所有非營業用的房產；(5)經財政部批準免稅的其他房產，包括危險房屋、大修停用期間的房屋、 微利企業和虧損企業的房屋等。除此以外，納稅人繳納房產稅確實有困難的，還可以由省、自治區和直轄 市人民政府確定給予定期減征或免征。4、設立房地產開發企業，應當具備下列條件：.有自己的名稱和組織機構。.有固定的經營場所。.有符合國務院規定的。有足夠的專業技術人員。 法律、行政法規規定的其他條件。5、土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情 況：1.

26、使用年限屆滿，未經批準續期，土地使用權即告停止；2.情況特殊，根 據的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；3.土地 滅失；4.土地使用權受讓人逾期未全部支付的，出讓方依照法律和合同規定， 終止其土地使用權。6、土地權屬變更一般有以下幾種情形：1、依法征用或劃撥土地，依法有償出讓、轉讓土地；2、新建、擴建、改建、買賣、繼承、贈送、交換、分割地上建筑物或其他附屬物；3、依法增減、交換、調整土地或分割、合并土地；4、機構調整、企業兼并；土地使用權的收回。7、我國房地產登記的性質具有以下特點：、登記的范圍特殊。、房地產權屬登記屬于強制性登記。、登記部門對登記申請實行實質性審查，無

27、異議時方予登記。、登記具有較強的公信力。8、房地產抵押的有效設定，必須以合法為前提，并符合下列條件：1、抵押人對其用以抵押的房地產依法享有處分權。2、抵押權人通常是國家法律允許從事貸款業務的金融機構。3、用以設定抵押權的房地產必須是符合法定范圍和法定要求的。9、城市房屋拆遷的特征主要表現在：第一、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位 于城市。第二、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于國有土地上。第三、城市 房屋拆遷的當事人具有法定性和特定性。城市房屋拆遷雙方當事人是指依據拆 遷法律法規參與拆遷法律關系，享有權利和承擔義務的個人或者組織。一方 面，雙方當事人是由國家城市建設規劃部門、建設計劃以及國家批準用

28、地文件 直接規定的，并最后以房屋拆遷許可證加以明確。其法定性顯而易見。另一方 面，房屋拆遷人是從事該項建設工程法的建設單位或者受其委托的單位或個 人，被拆遷人是拆遷范圍內的被拆除房屋及附著物的所有人和被拆除房屋及附 屬物的使用人，無論是拆遷人還是被拆遷人，均具有特定性。第四、房屋拆遷 行為是必須經過批準、領取拆遷許可證并在房屋拆遷管理部門監督管理下依法 進行的法律行為。第五、拆遷人可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房 屋。第六、拆遷人須對被拆遷人補償、安置。任何拆遷勢必損害被拆遷人的合 法權益，因此，作為對被拆遷人所受損失的救濟和補償，拆遷人須對被拆遷人 補償、安置。10、商品房預售的條件如

29、下：1、房地產開發企業已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。2、房地產開發企業持有建設工程規劃許可證和施工許可證。3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定了施工進度和竣工交付曰期。4、辦理預售登記，取得商品房預售許可證。六、論述題1、建設用地使用權人的權利表現為，1 .占有和使用土地。建設用地使用權就 是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權 人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使 用權的行為所限定的范圍內進行。2.權利處分。建設用地使用權人可以處分其 權利。這主要有以下幾種情形

30、：（1）建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉 讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。既然建設用地使用 權是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運，建設用地 使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其 附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與 的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。 但是，在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限 制，則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。（2）抵押。建設用地使用 權可以為的標的物，此時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當 地上的建筑物或其他工作物抵押時，其使用范圍內的建設用地使用權也隨之抵 押。（3）出租