目錄第一 概 第一城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的土地條件與分 第一節(jié)青白江區(qū)概 第二節(jié)青白江區(qū)土地利用規(guī)目錄第一 概 第一城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的土地條件與分 第一節(jié)青白江區(qū)概 第二節(jié)青白江區(qū)土地利用規(guī) 第二章基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方 第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍、內(nèi) 第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作依據(jù)、技術(shù)路線與方 第三基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的組織保障與工程過 第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的組織保 第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作過程與內(nèi) 第二土地定級(jí) 第一土地定級(jí)資料的收集及整 土地定級(jí)因素選擇及權(quán)重確 第二 第三 土地定級(jí)因素因子整理及量 第四 土地定級(jí)單元?jiǎng)澐趾蛦卧种涤?jì) 土地級(jí)別評(píng) 第五 第二節(jié)土地級(jí)差收益測(cè) 第三節(jié)土地級(jí)別確定與土地級(jí)別總圖的編 第三 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 第第二節(jié)土地級(jí)差收益測(cè) 第三節(jié)土地級(jí)別確定與土地級(jí)別總圖的編 第三 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 第一樣點(diǎn)地價(jià)資料的調(diào)查及整 第一節(jié)樣點(diǎn)資料的調(diào)查與整 第二節(jié)地價(jià)評(píng)估參數(shù)的調(diào)查與確 第三節(jié)土地還原利率的確 第二基準(zhǔn)地價(jià)評(píng) 第一節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估方法簡(jiǎn) 第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng) 第三章基準(zhǔn)地價(jià)比 第四基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編 第四篇基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用建 第一基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的應(yīng)用范圍與方 第二章地價(jià)管理政策與地價(jià)管理制 第一概論第一城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的土地條件與分第一概論第一城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的土地條件與分第一青白江區(qū)概28.42個(gè)街道辦、7鎮(zhèn)、2一、自然概況中丘陵分界線的龍泉山脈斷褶束，地理坐標(biāo)位于北緯30°39′33″，東徑二、社會(huì)概況 5300m3800萬m32個(gè)電話接入點(diǎn)97000（700第二青白江區(qū)土地利用規(guī)（一1（一123345567878（二（三大同A大同B大同A大同B第二基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方第一基準(zhǔn)地價(jià)更新的第二基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方第一基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍、內(nèi)1、估價(jià)基準(zhǔn)日：2011111、估價(jià)基準(zhǔn)日：201111第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作依據(jù)、技術(shù)路線與方1039發(fā)【2010】79號(hào)綜【2007】48號(hào)發(fā)【2009】16號(hào)67號(hào)（青府辦發(fā)【2010】69號(hào)2020第三基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的組織保障與工程過第一基準(zhǔn)地價(jià)更新的組織保組釗偉孫喻伍李娟李松敬鑫偉孫喻伍李娟李松敬鑫第二基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作過程與內(nèi)第二基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作過程與內(nèi)第二土地定級(jí)第一土地定級(jí)資料的收集及整第二土地定級(jí)第一土地定級(jí)資料的收集及整第一土地定級(jí)資料收第二土地定級(jí)資料整1青白江城區(qū)地籍圖2008比例尺 2 3 格式：.JPG制圖時(shí)間：20064 制圖時(shí)間：20085 格式：.PDF制圖時(shí)間：20086 格式：.JPG制圖時(shí)間：20087 格式 第二土地定級(jí)因素選擇及權(quán)重確第二土地定級(jí)因素選擇及權(quán)重確第一定級(jí)因素選擇的原第二選擇確定土地定級(jí)因素、因子體√√√第二選擇確定土地定級(jí)因素、因子體√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√-------------√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√-------------√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√第三土地定級(jí)因素、因子分析及確√√√√√√√√√√√√√√√√√√第三土地定級(jí)因素、因子分析及確√√√√√√√√√√√√√√√√√√-√√√√√√√√√√√√第四土地定級(jí)因素因子權(quán)重確-第四土地定級(jí)因素因子權(quán)重確----------- ＝ 檢驗(yàn)子的X2值都小于X2 青白江城區(qū)商服、住宅、工業(yè)用地土地定級(jí)因素、因子權(quán)重值確定12340青白江城區(qū)商服、住宅、工業(yè)用地土地定級(jí)因素、因子權(quán)重值確定123400000001234000012340000000 ------- --------------13245500000000-----13245500000000------------0------------------1324500000000-----1324500000000-------------------------------- ----------------------- ----------------------------------------------------1234000-00-0-12340001234000-00-0-1234000-00-0- -------- ----------------第三土地定級(jí)因素因子整理及量第一土地定級(jí)因素因第三土地定級(jí)因素因子整理及量第一土地定級(jí)因素因子整理及量化的原則與方(XiXmine100i( ) 式中eii指標(biāo)值的作用分Xmini指標(biāo)值的最小值Xmaxi指標(biāo)值的最大值f100f100iIImax——i指標(biāo)值的最大規(guī)模指數(shù)值第二商服用地定級(jí)因素因子整理及量第二商服用地定級(jí)因素因子整理及量（人次/日（個(gè)（/m2·年1234資料來源：青白江工商局及市場(chǎng)調(diào)(1)M100ia資料來源：青白江工商局及市場(chǎng)調(diào)(1)M100iaamax——某商服中心某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——XIPamax——某商服中心某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——XIP iXPI式中：—iPiXX名1234fM=IMMj fM=Mi—iIM——ij—iMfM=IMMj fM=Mi—iIM——ij—iMrdrdiif1級(jí)2級(jí)3級(jí)1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed505050rerere1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed505050rerere資料來源：青白江工商局及市場(chǎng)調(diào)2-3-2-10青白江城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)評(píng)定指標(biāo)權(quán)重值表(因素成對(duì)比較法101攤位數(shù)1311000001（個(gè)1街84號(hào)資料來源：青白江工商局及市場(chǎng)調(diào)2-3-2-10青白江城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)評(píng)定指標(biāo)權(quán)重值表(因素成對(duì)比較法101攤位數(shù)1311000001（個(gè)1街84號(hào)23南路35號(hào)456M100iaamax——某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——M100iaamax——某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——名123456XIP iXPI式中：—iPiXX 100IPiiiXIP iXPI式中：—iPiXX 100IPiiifi。rdefP(1 PeiPfi——1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)edededed50001級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)rererere1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)edededed50001級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)rererere道路名長(zhǎng)寬機(jī)動(dòng)車綠化分隔人行寬車（條寬行道14-2道路名長(zhǎng)寬機(jī)動(dòng)車綠化分隔人行寬車（條寬行道14-26436444-54-64-74-8944--44--6967422-----72--924--72--666672-4-72--72--434-4-4-2---968944--44--6967422-----72--924--72--666672-4-72--72--434-4-4-2---962--7722----772---92-72--552---2、3號(hào)路72--6372-63446644--44--644-44--4-4-4-4-64882---63446644--44--644-44--4-4-4-4-64882---979222---69622----4-644-962--4-6-資料來源：青白江區(qū)建2.72-662---72-999972222----72-9767226--6---696968662---662---4-662---資料來源：青白江區(qū)建2.72-662---72-999972222----72-9767226--6---696968662---662---4-662---92-72-6364634-644-44--fi100Ifi100Isd 支<確定作用指數(shù)Irid式中ri——相對(duì)距離f(1rei式中：ei——商服用地某點(diǎn)道路通達(dá)作用分f—— 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)6級(jí)edededededed000000 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)6rererererere0123 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)6級(jí)edededededed000000 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)6rererererere012345678902-3-2-20青白江城區(qū)對(duì)外交通設(shè)施基本情況調(diào)查表(汽車站資料來源：青白江區(qū)交2-3-2-20青白江城區(qū)對(duì)外交通設(shè)施基本情況調(diào)查表(汽車站資料來源：青白江區(qū)交方米（）發(fā)車次129M100iaamax——某汽車站某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——V1V2V3V4V6M100iaamax——某汽車站某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——V1V2V3V4V61111110000000XIP iXIP式中：—iPiXX 100PPiiifi。XIP iXIP式中：—iPiXX 100PPiiifi。名12sdnrdef(1rsdnrdef(1rif1級(jí)2級(jí)相對(duì)距離作用分相對(duì)距離作用分11級(jí)2級(jí)作用分最短距離作用分最短距離011級(jí)2級(jí)作用分最短距離作用分最短距離00資料來源：青白江區(qū)交11112322資料來源：青白江區(qū)交1111232222332346 i=Xi÷XfBi——i i=Xi÷XfBi——i341466 100PPiiI式中：—i。fi 100PPiiI式中：—i。firrdefP(1 PeiPfi——1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed0001級(jí)2級(jí)3級(jí)rerere1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed0001級(jí)2級(jí)3級(jí)rerere（D720（D630（D720（D720（D630（D7202-3-2-32青白江城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（排水）資料來源：青白江區(qū)規(guī)劃局、建設(shè)局、自來水到0.95，使用保證率98%達(dá)到0.77，使用保證率95%系數(shù)達(dá)到0.95，使用保證率97%平系數(shù)達(dá)到0.70，使用保證率92%資料來源：青白江區(qū)規(guī)劃局、建設(shè)局、燃?xì)夤?XiXmine100i( ) 式中：e資料來源：青白江區(qū)規(guī)劃局、建設(shè)局、燃?xì)夤?XiXmine100i( ) 式中：ei——某指標(biāo)值的作用分Xii指標(biāo)值Xmini指標(biāo)值的最小值Xmaxi指標(biāo)值的最大值00XDi=pi/式中：XDi——i區(qū)域或單元客流人口密度si——i區(qū)域或單元面積。XDi=pi/式中：XDi——i區(qū)域或單元客流人口密度si——i區(qū)域或單元面積。(XiXmine100i(X) 式中：ei——某指標(biāo)值(XiXmine100i(X) 式中：ei——某指標(biāo)值的作用Xii指標(biāo)值Xmini指標(biāo)值的最小值Xmaxi指標(biāo)值的最大值第三住宅用地定級(jí)因素因子整理及量0rd =f×（1- rd =f×（1- if1級(jí)2級(jí)3級(jí)rerere1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed5050501級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed505050(一)fi100(一)fi100I支<確定作用指數(shù)Irid式中rid式中ri——相對(duì)距離eif1r式中：ei——住宅用地某點(diǎn)道路通達(dá)作用分f—— 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí) 6級(jí)0d0d0d0d0d0d80706040307060504060504030504030203020100201003020102010010000 1級(jí)2級(jí)3級(jí)41級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí) 6級(jí)0d0d0d0d0d0d80706040307060504060504030504030203020100201003020102010010000 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)6級(jí)rererererere00112345234566778899004.1.2.4.1.2.rd4.f fi 1級(jí)2級(jí)作用分最短距離作用分最短距離4.f fi 1級(jí)2級(jí)作用分最短距離作用分最短距離1級(jí)2級(jí)相對(duì)距離作用分相對(duì)距離作用分5.1.05.1.00(1)資料來源：青白江區(qū)教（㎡（㎡（個(gè)數(shù)（人（人128號(hào)23鎮(zhèn)唐軍路83418、20組56(1)資料來源：青白江區(qū)教（㎡（㎡（個(gè)數(shù)（人（人128號(hào)23鎮(zhèn)唐軍路83418、20組56227號(hào)782號(hào)9鎮(zhèn)南街5號(hào)中路118號(hào)184100，省級(jí)為90，市級(jí)為80。M100iaV3V4人數(shù)V7類型1111100，省級(jí)為90，市級(jí)為80。M100iaV3V4人數(shù)V7類型111114教職工人數(shù)1100000000nAiMiMi——3-3-13所示。名12345nAiMiMi——3-3-13所示。名1234567成都市青白江區(qū)外國(guó)語實(shí)驗(yàn)89成都市青白江區(qū)祥福中學(xué)校四川省工業(yè)設(shè)備安裝技工學(xué)XIP iXPI式中：—iPiXX 100XIP iXPI式中：—iPiXX 100PPiii。isni。isnrdefP(1 PeiPfi——1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed1級(jí)2級(jí)3級(jí)rerereefP(1 PeiPfi——1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed1級(jí)2級(jí)3級(jí)rerere(2)資料來源：青白江區(qū)教（㎡（㎡（個(gè)數(shù)（人（人123北路86號(hào)街228號(hào)45路288號(hào)6(2)資料來源：青白江區(qū)教（㎡（㎡（個(gè)數(shù)（人（人123北路86號(hào)街228號(hào)45路288號(hào)67358050M100ia級(jí)別V2V3人數(shù)V61111M100ia級(jí)別V2V3人數(shù)V61111110000000nAiMiMi——3-3-20所示。名nAiMiMi——3-3-20所示。名12345678X IiXI式中：—iXiX 100IPiiX IiXI式中：—iXiX 100IPiiifi。snsnrdefP(1 PeiPfi——2.1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed0001級(jí)2級(jí)3級(jí)rerere2.1級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed0001級(jí)2級(jí)3級(jí)rerere（個(gè)1234（個(gè)1234178號(hào)大南街60號(hào)532號(hào)6路318號(hào)7彌牟鎮(zhèn)中街748祥福鎮(zhèn)南街14資料來源：青白江區(qū)衛(wèi)2-3-3-26青白江城區(qū)醫(yī)院設(shè)施評(píng)定指標(biāo)權(quán)重值表(因素成對(duì)比較法V2V3V4V5V6等級(jí)1111111000000009資料來源：青白江區(qū)衛(wèi)2-3-3-26青白江城區(qū)醫(yī)院設(shè)施評(píng)定指標(biāo)權(quán)重值表(因素成對(duì)比較法V2V3V4V5V6等級(jí)111111100000000965號(hào)270號(hào)M100iaamax——某設(shè)施某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——名M100iaamax——某設(shè)施某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——名123456789XIP iXPI式中：—iPiXX 100PPiiiXIP iXPI式中：—iPiXX 100PPiii。i。irdeifi(11級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed051級(jí)2級(jí)3級(jí)rerereeifi(11級(jí)2級(jí)3級(jí)ededed051級(jí)2級(jí)3級(jí)rerere00資料來源：青白江區(qū)環(huán)保局年度監(jiān)測(cè)數(shù)42(Xi資料來源：青白江區(qū)環(huán)保局年度監(jiān)測(cè)數(shù)42(XiXmine100i( ) Xi——iXmin——iXmax——i2-3-3-35（二）1.2-3-3-36Xi——iXmin——iXmax——i2-3-3-35（二）1.2-3-3-361級(jí)230余為30；類型分值：綜合型100，普通型60。3.4.M100iaamax余為30；類型分值：綜合型100，普通型60。3.4.M100iaamax——某設(shè)施某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——等級(jí)類型等級(jí)1212類型12000065.6.XIP iXPI式中：—iPiXX 1005.6.XIP iXPI式中：—iPiXX 100PPiii。i名123snsnrdeifi(11級(jí)2級(jí)作用分最短距離作用分最短距離01eifi(11級(jí)2級(jí)作用分最短距離作用分最短距離01級(jí)2級(jí)相對(duì)距離作用分相對(duì)距離作用分00XDi=pi/式中：XDi——i區(qū)域或單元常住人口密度si——i區(qū)域或單元面積。(XDi=pi/式中：XDi——i區(qū)域或單元常住人口密度si——i區(qū)域或單元面積。(XiXmine100i( ) 式中：ei——某指標(biāo)值的作用(人Xii指標(biāo)值Xmini指標(biāo)值的最小值XmaxiXii指標(biāo)值Xmini指標(biāo)值的最小值Xmaxi指標(biāo)值的最大值第四工業(yè)用地定級(jí)因素因子整理及量0fi100Ifi100I支<確定作用指數(shù)I3.3.rid式中ri——相對(duì)距離eif1r式中：ei——工業(yè)用地某點(diǎn)道路通達(dá)作用分f—— 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí) 6級(jí)0ded0d0d0d0d605040305040302040302010302010020100100000 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)6級(jí)rererere1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí) 6級(jí)0ded0d0d0d0d605040305040302040302010302010020100100000 1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)6級(jí)rererererere0001112345234523456667778889990004.1.4.1.11組、210組、1423M100iaamax——某火車站某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiM100iaamax——某火車站某評(píng)定指標(biāo)最大值。nAiMiMi——121營(yíng)業(yè)額1100000XIP iXIP式中：—iPiXX 100PPiii。iXIP iXIP式中：—iPiXX 100PPiii。i名123sd=nsd=nsd=nsd=nrdeif(1rf123ededed000123rerere123ededed000123rerere7.1.7.1.4.(XiXmine100i(X) 4.(XiXmine100i(X) 112300式中：ei——某指標(biāo)值的作用分Xii指標(biāo)值Xmini式中：ei——某指標(biāo)值的作用分Xii指標(biāo)值Xmini指標(biāo)值的最小值Xmaxi指標(biāo)值的最大值5.用地1.50020063140個(gè)。201076.6620063140個(gè)。201076.662.表2-3-4-15資料來源：青白江區(qū)各管委會(huì)及市場(chǎng)3.（萬元/畝（萬元/畝123456表2-3-4-法4.表2-3-4-5./名12345表2-3-4-法4.表2-3-4-5./名123456110003eAi=100×IA ——i——i6.7.(XiXmineeAi=100×IA ——i——i6.7.(XiXmine100i( ) Xi——iXmin——i名名123546Xmax——i2-3-4-217.Xmax——i2-3-4-217.現(xiàn)代糧食物流加工產(chǎn)業(yè)園0第四土地定級(jí)單元?jiǎng)澐趾蛦卧种涤?jì)第一土地定級(jí)單第四土地定級(jí)單元?jiǎng)澐趾蛦卧种涤?jì)第一土地定級(jí)單元?jiǎng)澐旨袄L制單元,1第二土地定級(jí)單元分值計(jì)第二土地定級(jí)單元分值計(jì)(六)(六)第三定級(jí)單元總分值計(jì)第三定級(jí)單元總分值計(jì)算與總分值圖編nPikiki——某定級(jí)因素某土地用途的權(quán)重；fi——某定級(jí)因素在單元的作用分值；n——定級(jí)因素總數(shù)。第五土地級(jí)別評(píng)第一土地級(jí)的初步劃第五土地級(jí)別評(píng)第一土地級(jí)的初步劃(725328)I(7555(755539)I第二土地級(jí)差收益測(cè)第二土地級(jí)差收益測(cè)ⅠⅡ/431個(gè)合格樣本，然后分別計(jì)算出了Ⅰ—Ⅳ級(jí)的樣本平均土地收益，1431個(gè)合格樣本，然后分別計(jì)算出了Ⅰ—Ⅳ級(jí)的樣本平均土地收益，1式中：Yn－－第n級(jí)土地上樣本平均土地收Xlｎ－－第n級(jí)土地質(zhì)量指fi－－某土地級(jí)的平均總分值兩邊取對(duì)數(shù)lgYnlgAXinlg(1lgYnlgAlg(1r)YabX222nnnnnblgY /n X2nn /algY2nnnnnblgY /n X2nn /algY nninn 2：IniRn=Ini-=A(1+r)Xiｎ-式中：Ini－－nRnnXiｎ－－第n級(jí)土地質(zhì)量指ⅠⅡⅢⅣ12342-5-2-3SX2方差檢驗(yàn)(F檢驗(yàn)2-5-2-3SX2方差檢驗(yàn)(F檢驗(yàn)I2Sn——上一級(jí)土地收益方差2Sn——上一級(jí)土地收益方差若22ⅠⅡⅢⅣ 相鄰兩級(jí)土地收益方差F1式中：Yn－－第n級(jí)土地上樣本平均土地收Xlｎ－－第n級(jí)土地質(zhì)量指fi－－某土地級(jí)的平均總分值兩邊取對(duì)數(shù)lgYnlgAXinlg(1lgYnlgAlg(1r)YabX222nnnnnblgY lgY/nX2Xnn 222nnnnnblgY lgY/nX2Xnn /lgYnainn 2：IniRn=Ini-=Xiｎ-式中：IninRn－－nⅠⅡⅢⅣ1234Xiｎ－－第n級(jí)土地質(zhì)量指2-5-2-7SXXiｎ－－第n級(jí)土地質(zhì)量指2-5-2-7SXI2方差檢驗(yàn)(F檢驗(yàn)2S2方差檢驗(yàn)(F檢驗(yàn)2Sn——上一級(jí)土地收益方差若22ⅠⅡⅢⅣ 相鄰兩級(jí)土地收益方差F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量F(0.05)第三土地級(jí)別確定與土地級(jí)別總圖的編第三土地級(jí)別確定與土地級(jí)別總圖的編（㎡防護(hù)距離需控制700m范5-3-22-5-3-42-5-3-I5-3-22-5-3-42-5-3-I區(qū)域不納入商業(yè)定級(jí)范防護(hù)距離需控制700m范區(qū)域不納入住宅定級(jí)范2-5-3-2-5-3-I2-5-3-2-5-3-II2-5-3-2-5-3-2-5-3-ⅠⅡⅢⅠⅡⅢⅠ5ⅡⅢ2-5-3-2-5-3-2-5-3-ⅠⅡⅢⅠⅡⅢⅠ5ⅡⅢ第三基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第一第三基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第一樣點(diǎn)地價(jià)資料的調(diào)查及整第一樣點(diǎn)資料的調(diào)查與整第二地價(jià)評(píng)估參數(shù)的調(diào)查與確資料來源：青白江區(qū)建設(shè)局及市場(chǎng)調(diào)0第二地價(jià)評(píng)估參數(shù)的調(diào)查與確資料來源：青白江區(qū)建設(shè)局及市場(chǎng)調(diào)00266樣點(diǎn)類樣點(diǎn)數(shù)(個(gè)交易類商住工合房屋出新增建設(shè)用85房屋買5商品房0土地交合所占百折舊年限代入上式計(jì)算，得到青白江城區(qū)房屋年折舊費(fèi)見表3-1-2-2。房屋出租經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)，見表3-1-2-2。折舊年限代入上式計(jì)算，得到青白江城區(qū)房屋年折舊費(fèi)見表3-1-2-2。房屋出租經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)，見表3-1-2-2。 稅計(jì)稅依稅政策及文件營(yíng)業(yè)稅及附加 稅計(jì)稅依稅政策及文件營(yíng)業(yè)稅及附加50%的部30%。50%、未超40%。增值額超項(xiàng)目金額200%的資料來源：青府發(fā)[2003]46185元/成價(jià)費(fèi)[2001]2112300資料來源：青府發(fā)[2003]46185元/成價(jià)費(fèi)[2001]2112300元/成價(jià)發(fā)[1996]99320元/成府發(fā)[2002]104成價(jià)發(fā)[1995]2135200~3200元/川價(jià)字費(fèi)[1992]10868元/成辦發(fā)[1994]4271元/成財(cái)非[2002]27價(jià)格1《成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好被征地農(nóng)民社會(huì)保障市征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員用標(biāo)準(zhǔn)為:基本保險(xiǎn)費(fèi)=成都市城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員最低基本養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)工資*成都市青白江區(qū)職工住院醫(yī)療保險(xiǎn)繳費(fèi)比例（4%）*10=10908.8506040506價(jià)格1《成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好被征地農(nóng)民社會(huì)保障市征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員用標(biāo)準(zhǔn)為:基本保險(xiǎn)費(fèi)=成都市城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員最低基本養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)工資*成都市青白江區(qū)職工住院醫(yī)療保險(xiǎn)繳費(fèi)比例（4%）*10=10908.8506040506*（20%5.6基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)=成都市青白江區(qū)上一年職工平均工資*成都市青白江區(qū)（4%*01988=600684（17%）405030406*（20%0.4基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)=成都市青白江區(qū)上一年職工平均工資*成都市青白江區(qū)（4%*=444=800計(jì)10000元/人。（人口比例19%） 元/人*平均每畝土地需補(bǔ)償人供），2010年退休人員最低基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)為400元/人*月。得到青白江耕地比例62%，青白江區(qū)人均占有耕地1.088畝，由此可得青白江區(qū)平均每畝土地需補(bǔ)償人數(shù)為057人。2《成都市青白江區(qū)3《關(guān)于同意成都市征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)修訂青白江區(qū)前三年耕地平均產(chǎn)值為2000元/畝。則青苗補(bǔ)償費(fèi)為：45成都市人民政府關(guān)于調(diào)整我市耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)的通16）67關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知(財(cái)綜89/資料來源：青白江區(qū)園區(qū)管委資料來源：青白江區(qū)園區(qū)管委第三土地還原利率的確131 1（元/平方米52%rr1，則商業(yè)房屋的還原利率為r1+2.5%，住宅、工業(yè)房屋的還原利率為r1+2%。3種方法：加總法、“投資分段理論”、對(duì)RRf(RmRfR備注：國(guó)債指數(shù)：20021231日：100；20101231企債指數(shù)：20021231日：100；20101231證指數(shù)備注：國(guó)債指數(shù)：20021231日：100；20101231企債指數(shù)：20021231日：100；20101231證指數(shù)19901231日：127.6120101231在上表中，投資收益率最高的為股票，達(dá)到16.72%12.75%2.75%為險(xiǎn)系數(shù)標(biāo)志β。左右，而在房地產(chǎn)開發(fā)中一般自有資金、銀行貸款及其他融資比例為7065134215.81%30％，其安全收益5.81%30％，其安全收益 Rl土地還原利率；RlRl=8.46%面分析按其平均水平5.8%確定為工業(yè)用地土地還原利率。a=式中：a1234a=式中：a12341234r2——建筑物還原利率n3-1-3-4取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依修繕費(fèi)房屋重置價(jià)的1.5%~2%房屋重置價(jià)的2%計(jì)險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算，其保險(xiǎn)費(fèi)率為0.2%的17.65%；住房出租綜合稅率按租金的4%計(jì)；3-1-2-年管理年維修年保險(xiǎn)年應(yīng)交房地產(chǎn)純收房產(chǎn)收土地純1大彎50.33-2鳳凰大道二60.32-3政府北50.86-年管理年維修年保險(xiǎn)年應(yīng)交房地產(chǎn)純收房產(chǎn)收土地純1大彎50.33-2鳳凰大道二60.32-3政府北50.86-4安居46.61-年管理年維修年保險(xiǎn)年應(yīng)交房地產(chǎn)純收房產(chǎn)收土地純1華金大道二658.33-2清江中398.13-3清江南321.97-4大彎南324.22-3-1-3-83-1-3-9前期費(fèi)建安利交易稅開發(fā)利地1大彎2鳳凰大道二前期費(fèi)建安利3-1-3-83-1-3-9前期費(fèi)建安利交易稅開發(fā)利地1大彎2鳳凰大道二前期費(fèi)建安利交易稅開發(fā)利地1華金大道二2清江中3清江南4大彎南取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依150元/平方米地價(jià)為V1.5%；1%；0.5%（均為一年期項(xiàng)目收益與地價(jià)的比率R平均1大彎2鳳凰大道二3政府北4安居收益與地價(jià)的比率R平均1大彎2鳳凰大道二3政府北4安居收益與地價(jià)的比率R平均1華金大道二2清江中3清江南4大彎南3政府北4安居//第二基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)第一第二基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)第一樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估方法簡(jiǎn)SRin——房地出租年純收益；RlgE3——房地年保險(xiǎn)費(fèi)；E4——T——房HPhd——房屋殘值；N1———1Pls＝————×—S—S第二基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)第二基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)123465n123456712345671234567n1234567123456712345671234567本次評(píng)估依據(jù)收集的相關(guān)樣點(diǎn)資料的情況,根據(jù)需要建立了一層為商業(yè),二～七層為住宅,一～七層為住宅用地的樓層分配數(shù)。針對(duì)新建商品房,各樓層樣點(diǎn)資料,本次評(píng)估依據(jù)收集的相關(guān)樣點(diǎn)資料的情況,根據(jù)需要建立了一層為商業(yè),二～七層為住宅,一～七層為住宅用地的樓層分配數(shù)。針對(duì)新建商品房,各樓層樣點(diǎn)資料,時(shí)年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季Pji——j年第i3-2-2-53-2-2-71Pji——j年第i3-2-2-53-2-2-71234567891234567891234567891234567891234567891120202020(一)成綿高速以東公共設(shè)施集中區(qū)域，大同居住區(qū)B東部區(qū)域，同心大道東側(cè)(六)低密低層區(qū)：歷史文化特控區(qū)，具體為彌牟片區(qū)內(nèi)八陣圖公園國(guó)土管理部門溝通后，我們以1.53≤0.9 4.3修正指數(shù)81.9784.0387.7291.7496.15100.0105.2109.8116.2121.9128.2135.1≤0.6 3.9修正指數(shù)82.6488.5094.34100.0105.2111.1116.2121.9128.2135.1138.8142.83≤0.9 4.3修正指數(shù)81.9784.0387.7291.7496.15100.0105.2109.8116.2121.9128.2135.1≤0.6 3.9修正指數(shù)82.6488.5094.34100.0105.2111.1116.2121.9128.2135.1138.8142.8Pls＝Pli×Pls＝Pli×411Pli×7979Pli×7979Pi背Pi背一面臨二面臨臨街狀況修Pls＝Pli×Pls＝Pli×3.3-4.5米之Pli±m(xù)nα=0.05,mn;RRh、SSk,RSmnα=0.05,mn;RRh、SSk,RSkSn1(n1n2由于 近似地服從Nn(mn1)mn(mn1)，nn(nn21 u2u分位 2那么近似的則有mn(mnC下n(mn1)22Cn(mn1)mn(mn22當(dāng)S在C與CA、BsCaCa123sCaCa12sCaCa123sCaCa1234sCaCa1234Xn，且Xt1SnknXXknn(XkX nk對(duì)于給定的顯著水平ａ和自由度v=ｎ-Xn，且Xt1SnknXXknn(XkX nk對(duì)于給定的顯著水平ａ和自由度v=ｎ-２，若ｔ１>ｔ(ａ，ｖ)，則判定②檢驗(yàn)xnXntnnS1kXnk1 x1(n1)(2nk當(dāng)x1xn1nXtnS1kXx2(nk1S(xnkk(3)如果Ｘ１、ＸＮ都已補(bǔ)檢驗(yàn)判定為異常數(shù)據(jù)，則還須對(duì)數(shù)列內(nèi)側(cè)２、ＸＮ－１分別作檢驗(yàn)，直至兩側(cè)數(shù)據(jù)不被判定為異常值為止。檢驗(yàn)方法x和標(biāo)準(zhǔn)差sⅠⅡⅢ8Ⅳ3２、ＸＮ－１分別作檢驗(yàn)，直至兩側(cè)數(shù)據(jù)不被判定為異常值為止。檢驗(yàn)方法x和標(biāo)準(zhǔn)差sⅠⅡⅢ8Ⅳ3//ⅠⅡⅢ7//I345//nPMnPMPli——3-2-2-16。Ⅲ/xin——土地級(jí)別指數(shù)xin——土地級(jí)別指數(shù) y= 系列地價(jià)=383.16×EXP(0.4278*XinⅠⅡⅢⅣFSignificance1地價(jià)=383.16×EXP(0.4278*XinⅠⅡⅢⅣFSignificance1ABxin——土地級(jí)別指數(shù)FSignificance1xin——土地級(jí)別指數(shù)FSignificance1y=449.16x系列線性(系列 xin——土地級(jí)別指數(shù)土地級(jí)ⅠⅡⅢⅣ地價(jià)水90.207*Xin土地級(jí)ⅠⅡⅢ地價(jià)水FSignificance90.207*Xin土地級(jí)ⅠⅡⅢ地價(jià)水FSignificance1 y=90.207x+ 土地級(jí)土地用途及價(jià)ⅠⅡ土地級(jí)土地用途及價(jià)ⅠⅡⅢⅣ\\第三基準(zhǔn)地價(jià)比青白江區(qū)上輪基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為：20071第三基準(zhǔn)地價(jià)比青白江區(qū)上輪基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為：20071\\單位：平方公-單位：平方公--單位：萬商服用20112007住宅用20112007工業(yè)用2011/2007/單位：萬商服用20112007住宅用20112007工業(yè)用2011/2007/\\20112007201120072011年、2007 2007 2011 2007 上漲比率 年均增長(zhǎng)率2011年、2007一級(jí)商服用 二級(jí)商服用 三級(jí)商服用 四級(jí)商服用2011 2007 上漲比率 年均增長(zhǎng)率 2011 2007 上漲比率 年均增長(zhǎng)率20112007201120072011年、2007 2007 2011 2007 上漲比率 年均增長(zhǎng)率2011年、2007一級(jí)商服用 二級(jí)商服用 三級(jí)商服用 四級(jí)商服用2011 2007 上漲比率 年均增長(zhǎng)率 2011 2007 上漲比率 年均增長(zhǎng)率（1）2007（1）2007GDP112.93億元，2008GDP141.42億元，2009GDP163.71億元，2010GDP199.66億元，GDP年均第四基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編第一第四基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編第一基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的編////X/////X////////////////////////\\\\\\///\\\\\\ 優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣Ⅰ---Ⅱ---Ⅲ-----//優(yōu)劣優(yōu)劣優(yōu)劣Ⅰ---Ⅱ---Ⅲ-----//ⅠⅡⅢ//優(yōu)劣米米優(yōu)劣米米100%90-優(yōu)劣≤900900-13001300-17001700-2100＞2500≤400400-10001000-16001600-2400＞2400優(yōu)劣優(yōu)劣≤900900-13001300-17001700-2100＞2500≤400400-1