1、土地估價師考試輔導：流動負債流動負債一、流動負債的概念與特征流動負債，是指在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務。流動負債有如下特征：償還期限為在債權(quán)人提出要求時即期償還，或一年內(nèi)或一個營業(yè)周期內(nèi)必須履行的義務；這項義務要用企業(yè)的流動資產(chǎn)或流動負債清償。二、流動負債的分類流動負債可以有不同的分類，按照流動負債產(chǎn)生的原因，可以分為以下四類：1.借貸形成的流動負債。如從銀行和其他金融機構(gòu)借人的短期借款；2.結(jié)算過程中產(chǎn)生的流動負債。如企業(yè)購人原材料已經(jīng)到貨，在貨款尚未支付前形成的一筆待結(jié)算的應付款項；3.在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的流動負債。由于會計上實行權(quán)責發(fā)生制，有些費用需要預先提取，如預提費用、

2、應交稅金、應付工資等；4.利潤分配產(chǎn)生的流動負債，如應付投資者利潤等。三、流動負債的核算1.短期借款的核算短期借款，是指企業(yè)向銀行或其他金融機構(gòu)借人的期限在一年以下的各種借款。其目的或是補充流動資金的不足或是用于抵償某項債務。2.應付賬款的核算應付賬款是指企業(yè)因購買材料、物資、設(shè)備或接受勞務供應，以及出包工程而應付給其他單位的款項。應付賬款屬于流動負債的重要組成部分。3.預收賬款的核算預收賬款，是指開發(fā)企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定向購房單位或個人預收的購房定金，以及委托單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定向委托單位預收的開發(fā)建設(shè)定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房單位或個人以及委托單位預收購房定金和開發(fā)建設(shè)資金，

3、是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的一種籌資方式，同時也是開發(fā)企業(yè)承擔的主要流動負債。對于預收賬款業(yè)務較少的企業(yè)，也可將預收賬款并人“應收賬款”科目核算。4.應付票據(jù)的核算企業(yè)按照合同或者協(xié)議進行延期付款的交易業(yè)務采用商業(yè)匯票結(jié)算時，購貨方簽發(fā)、承兌匯票后即構(gòu)成一種債務，所簽發(fā)、承兌的商業(yè)匯票為應付票據(jù)。5.應付工資及應付福利費的核算。（1）應付工資的核算。應付工資是企業(yè)對職工個人的一種負債，是企業(yè)使用職工的知識、技能、時間和精力而給予職工的報酬。企業(yè)應付職工的勞動報酬，在會計上設(shè)置“應付工資”科目進行核算。該科目集中反映企業(yè)應付職工的工資總額，所有構(gòu)成職工工資總額的內(nèi)容，都應通過“應付工資”科目核算。

4、（2）應付福利費的核算。應付福利費是企業(yè)準備用于企業(yè)職工福利方面的資金。按照我國現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)用于職工福利方面的資金，主要從費用和稅后利潤中提取。在費用中提取的職工福利費，主要用于職工的個人福利，在會計核算中將其作為一項負債；從稅后利潤中提取的福利費，主要用于集體福利設(shè)施，在會計核算中將其作為所有者權(quán)益。從費用中提取的職工福利費，按職工工資總額的14計提。6.應付利潤的核算應付利潤是指企業(yè)應付給投資者的利潤，包括應付國家、其他單位及個人投資者的利潤。7.各種應交款項的核算應交款項，是指企業(yè)按照規(guī)定應向國家交納的各種款項，主要包括應交稅金和其他應交款。應交款項在實際未上繳以前，構(gòu)成企業(yè)的一部分流

5、動負債。（1）應交稅金的核算。為了反映和核算企業(yè)應交納的各種稅金和實際交納情況，應設(shè)置“應交稅金”科目。該科目貸方登記經(jīng)計算的各種應交稅金，借方登記實際交納的各種稅金，余額在貸方，反映應交未交的各種稅金。（2）其他應交款的核算。其他應交款包括向國家交納的教育費附加、能源交通建設(shè)重點基金以及國家預算調(diào)節(jié)基金等。為了反映和核算其他應交款的計算、上交情況，企業(yè)應設(shè)置“其他應交款”科目。該科目貸方登記按規(guī)定比例計算的各種應交款項，借方登記實際上交的應交款項，余額在貸方，表示應交未交的各種應付款。8.其他應付款的核算其他應付款是指除各種應付款、預收款以及應付票據(jù)、應付工資、應交稅金和各種其他應交款項以外

6、的其他各種應付、暫收的款項。如應付租人固定資產(chǎn)租金、存人保證金、應付統(tǒng)籌退休金，以及應付的各種賠款、罰款、各種押金和待領(lǐng)工資等。9.預提費用的核算企業(yè)在日常經(jīng)營活動中發(fā)生的某些費用不一定當時就要支付，但按照責權(quán)發(fā)生制的原則，應該確認為當期的費用應計入當期的費用。預提費用就是指按規(guī)定或經(jīng)批準，預先提取計人當期有關(guān)成本或費用，但尚未實現(xiàn)的各種費用。土地估價師考試輔導：平均指標三、平均指標平均指標（統(tǒng)計平均數(shù)），是說明各總體單位的某一數(shù)量特征在一定時間、地點條件下一般水平的綜合指標。特點：一是對數(shù)量標志在各總體單位間的數(shù)量差異加以抽象化的結(jié)果；二是說明總體綜合數(shù)量特征的一般水平。常用的統(tǒng)計平均指標主

7、要有：算術(shù)平均數(shù)、幾何平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)。1）算術(shù)平均數(shù)=標志總量/總體單位數(shù)（X=x/n）算術(shù)平均數(shù)有時又稱均值，是將總體標志總量在各總體單位之間進行平均分配而得到的數(shù)值，它是應用最多、也是最重要的一種平均指標。例：某學校20名教師月授課總時間為480小時，則人均授課時間為480/20=24小時。簡單算術(shù)平均數(shù)對于未經(jīng)分組的原始資料，算術(shù)平均數(shù)可以采用下述公式計算：X =（x1+x2+x3+xn）/n加權(quán)算術(shù)平均數(shù)對于經(jīng)過分組的統(tǒng)計資料，其計算方法略復雜一些。首先要用各組的標志值乘以同組的單位數(shù)，以求出各組的標志總量。然后加總求得總體標志總量，并用總體標志總量除以各組的單位數(shù)之和，以得到算

8、術(shù)平均數(shù)。其計算公式為：式中：fii組的單位數(shù)；fi各組的單位數(shù)之和，即總體單位數(shù)，其他符號含義同前。如果計算算術(shù)平均數(shù)所用的是組距式分組資料，則還應先計算出各組的組中值，以代替各組的標志值xi.組中值的計算方法是：組中值=（本組上限值+本組下限值）/2 2）幾何平均數(shù)幾何平均數(shù)是將n個比率值連乘后開n次方根而得的數(shù)值，一般適用于計算各種動態(tài)相對數(shù)的平均值，對于各種動態(tài)相對指標如環(huán)比地價指數(shù)、環(huán)比物價指數(shù)等計算平均值時，一般不能采用算術(shù)平均法，而應采用幾何平均法。如平均發(fā)展速度、平均地價指數(shù)和物價指數(shù)等。其計算公式如下：G=（x1x2xn）1/n式中：Xi各期的比率值。求解幾何平均數(shù)時，可借助

9、函數(shù)型計算器開n次方根。例如：求算n年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均發(fā)展速度，就可以將幾年來的發(fā)展速度相乘，再開以n次方求得。如果得到的統(tǒng)計資料不是發(fā)展速度，而是各年的國民生產(chǎn)總值，則可以直接用報告期的數(shù)值（即第n期）與基期（即0期）相比，然后再開n次方根，求得年平均發(fā)展速度即：G=（an/a0）1/n 3）中位數(shù)中位數(shù)又稱位置平均數(shù)是指將數(shù)據(jù)按大小順序排列后，居于數(shù)列中點位置的數(shù)值。中位數(shù)可以克服算術(shù)平均數(shù)的缺點，大致反映總體的一般水平。計算中位數(shù)的關(guān)鍵，在于確定它所在的位置。對于順序排列后未經(jīng)分組的數(shù)據(jù)資料，中位數(shù)的位置可按下列公式確定：中位數(shù)位置=（n+1）/2式中：n數(shù)列中的數(shù)據(jù)個數(shù)。位置確定后

10、，處于該位置的數(shù)值即為中位數(shù)。當n為偶數(shù)項時，（n+1）/2的計算結(jié)果為小數(shù)，表明中位數(shù)居于數(shù)列第n/2個和第（n+1）/2個之間，因此可以將處在這兩個位置的數(shù)值相加后除以2，以作為中位數(shù)的數(shù)值。4）眾數(shù)眾數(shù)與中位數(shù)一樣，也是一種位置平均數(shù)。它是將各總體單位按某一標志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中某一標志值出現(xiàn)的次數(shù)明顯多于其他值，則該標志值即為眾數(shù)值。土地估價師考試輔導：評估常識房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，是以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、

11、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。三通一平指水、電、道路通，土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。資本化率是用以將純收益資本化（或轉(zhuǎn)化）為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率（獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率）。基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似

12、、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。底價是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價）。補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積密度，是指土地上可建造的建筑物的總面積與土地總面積的比率。容積率又分為含地下建

13、筑面積的容積率和不含地下建筑面積的容積率。建筑覆蓋率是指一塊土地上的建筑物基底占地面積與該塊土地總面積的比率。有時還采用建筑物的最大水平投影面積與土地總面積的比率來表示。綠地率是用地紅線內(nèi)綠化用地面積與土地總面積的比率。土地估價師考試輔導：商業(yè)銀行相關(guān)知識六、商業(yè)銀行1、商業(yè)銀行概念（1）商業(yè)銀行概念：指直接面向企業(yè)、單位和個人，以吸收存款為主要資金來源，以開展貸款和中間業(yè)務為主要業(yè)務，以營利為目的綜合性、多功能的金融企業(yè)。（2）商業(yè)銀行的類型：從業(yè)務經(jīng)營范圍劃分，西方商業(yè)銀行有兩大類型：職能分工型和全能型。從組織形式劃分，我國商業(yè)銀行分為國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、中外合

14、資銀行。（3）商業(yè)銀行的性質(zhì)：商業(yè)銀行在一國的金融體系中居主體地位，是世界各國現(xiàn)代銀行中最基本、最典型的銀行組織形式。（4）我國的商業(yè)銀行：我國的商業(yè)銀行是指依照中華人民共和國商業(yè)銀行法和中華人民共和國公司法設(shè)立的吸收公眾存款、發(fā)放貸款，辦理結(jié)算等業(yè)務的企業(yè)法人。2、商業(yè)銀行的職能（1）充當信用中介（2）變貨幣收入為貨幣資本（3）充當支付中介（4）創(chuàng)造派生存款和信用流通工具土地估價師考試輔導：時間數(shù)列分析時間數(shù)列分析一、時間數(shù)列1、時間數(shù)列的概念時間數(shù)列又稱時間序列或動態(tài)數(shù)列，是反映總體現(xiàn)象的某一指標數(shù)按其發(fā)生的先后順序排列而成的一組指標值。時間數(shù)列是一種特殊的變量數(shù)列，它以時間作為排序的標志

15、，以現(xiàn)象所屬的時間和反映該現(xiàn)象的指標數(shù)值作為構(gòu)成要素，在一定程度上反映了時間變異與指標變異之間的相互對應關(guān)系。2、時間數(shù)列的作用1）可以描述客觀現(xiàn)象的發(fā)展狀況和結(jié)果，時間數(shù)列中的各項順序指標值，依次反映了客觀現(xiàn)象在特定時間下的總量水平、相對水平或平均水平。2）可以研究客觀現(xiàn)象的發(fā)展趨勢和發(fā)展速度。3）對時間數(shù)列進行長期趨勢測定，可以揭示客觀現(xiàn)象發(fā)展變化的規(guī)律性。4）利用時間數(shù)列資料可以預測客觀現(xiàn)象未來的發(fā)展方向與變化幅度。5）將兩個或兩個以上的時間數(shù)列進行對比，可以發(fā)現(xiàn)不同客觀現(xiàn)象之間的動態(tài)聯(lián)系及其變化趨勢。二、時間數(shù)列的種類時間數(shù)列按其使用的統(tǒng)計指標不同，可以分為絕對數(shù)時間數(shù)列、相對數(shù)時間數(shù)

16、列和平均數(shù)時間數(shù)列。絕對數(shù)時間數(shù)列，是將某一總量指標按時間的先后順序依次排列而成的一組指標值，它是最基本的時間數(shù)列。在絕對數(shù)時間數(shù)列中，按所用總量指標反映的時間狀況不同，又可以分為時期數(shù)列和時點數(shù)列。相對數(shù)時間數(shù)列和平均數(shù)時間數(shù)列，則是將某一相對指標或平均指標按時間的先后順序依次排列而成的一組指標值。它們是在絕對數(shù)時間數(shù)列的基礎(chǔ)上派生而成的時間數(shù)列。三、時間數(shù)列分析技術(shù)1、時間數(shù)列的水平指標1）發(fā)展水平：是指時間數(shù)列中的指標值。在時間數(shù)列分析中，為便于區(qū)別，通常稱數(shù)列中的首項指標值為數(shù)列的最初水平；稱數(shù)列中的末項指標值為最末水平；其余各項為中間水平。在進行發(fā)展水平比較時，稱被對比的水平為報告期

17、水平，作為對比基礎(chǔ)的水平為基期水平。2）平均發(fā)展水平平均發(fā)展水平又稱序時平均數(shù)，是時間數(shù)列中各個發(fā)展水平的平均值。平均發(fā)展水平的計算方法，因時間數(shù)列的類型不同而異。時期數(shù)列計算平均發(fā)展水平比較簡單，只要對各時期的標志值求和后，除以時期數(shù)即可求得。3）增長量增長量是時間數(shù)列中兩個不同時期發(fā)展水平之差，它反映客觀現(xiàn)象在一定時間內(nèi)增長的數(shù)量。其一般計算公式為：增長量=比較期水平-基期水平。由于采用的基期不同，增長量又分逐期增長量與累計增長量。逐期增長量是報告期水平與前期水平的差值，它反映本期比上期增長的數(shù)量。累計增長量是報告期水平與固定基期水平（通常取最初水平）的差值，它反映報告期比固定基期增長的數(shù)

18、量。在同一數(shù)列中，各逐期增長量之和等于累計增長量。4）平均增長量平均增長量，是時間數(shù)列中各逐期增長量的序時平均數(shù)。它反映客觀現(xiàn)象在一定時間內(nèi)平均每期增加的數(shù)量。平均增長量=各逐期增長量之和/逐期增長量項數(shù)=累計增長量/（時間數(shù)列項數(shù)-1）2、時間數(shù)列的速度指標在時間數(shù)列分析中，比較常用的速度指標有發(fā)展速度、增長速度、平均發(fā)展速度和平均增長速度。1）發(fā)展速度：是兩個不同時期的發(fā)展水平之比，是一種動態(tài)相對數(shù)，它表明現(xiàn)象的發(fā)展程度。由于采用的基期不同，發(fā)展速度又分環(huán)比發(fā)展速度和定基發(fā)展速度。環(huán)比發(fā)展速度是本期水平與前一期水平之比；定基發(fā)展速度則是本期水平與固定基期水平之比。在數(shù)量上，定基發(fā)展速度等于

19、相應各期環(huán)比發(fā)展速度的連乘積。2）增長速度增長速度=增長量/基期水平=發(fā)展速度-1，它反映客觀現(xiàn)象增長的相對幅度。由于增長量是本期水平與基期水平之差，因此增長速度又可以根據(jù)發(fā)展速度來推算。由于采用的基期不同，增長速度又分環(huán)比增長速度與定基增長速度，兩種增長速度之間沒有直接的換算關(guān)系。3）平均發(fā)展速度與平均增長速度平均發(fā)展速度，是時間數(shù)列中各期環(huán)比發(fā)展速度的序時平均數(shù)。平均增長速度通常用于反映客觀現(xiàn)象增減變化的一般幅度，其數(shù)值可以平均發(fā)展速度為基礎(chǔ)計算，即：平均增長速度=平均發(fā)展速度-1 土地估價師考試輔導：市場經(jīng)濟的基本特征市場經(jīng)濟是以市場機制為基礎(chǔ)的資源配置方式。與自然經(jīng)濟和計劃經(jīng)濟相比，具

20、有不同的特征。從市場經(jīng)濟的實質(zhì)出發(fā)，以及從社會資源配置的高度來概括市場經(jīng)濟的特點，其基本特征為：一、相對獨立的經(jīng)濟主體市場經(jīng)濟以企業(yè)為主體，企業(yè)是自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展和自我約束的獨立的商品生產(chǎn)經(jīng)營者，具有六個方面的特點。二、充分和不充分的競爭關(guān)系競爭是市場經(jīng)濟固有的規(guī)律和特點，分為充分競爭和不充分競爭兩種類型。明確充分競爭和不充分競爭的概念和區(qū)別。三、開放性市場經(jīng)濟是以社會化大生產(chǎn)為基礎(chǔ)的開放性經(jīng)濟，要求打破地域的限制，使市場開放度擴大，把分散的地方市場聯(lián)合為統(tǒng)一的全國市場，把國內(nèi)市場聯(lián)合為世界市場。四、具有比較完整的市場體系市場經(jīng)濟是由一些市場所組成的，體系包括生產(chǎn)要素市場、商品市場

21、。市場體系的完善程度是判斷市場經(jīng)濟發(fā)展水平的重要標志。例題：單項選擇題1.下列關(guān)于市場經(jīng)濟特征的表述，（ ）是錯誤的。A.從信息傳遞方式來看，市場經(jīng)濟以信息橫向傳遞為主B.從決策的方式看，市場經(jīng)濟以集體決策為主C.從調(diào)節(jié)方式看，市場經(jīng)濟以自我調(diào)節(jié)為主D.從經(jīng)濟聯(lián)系方式來看，市場經(jīng)濟是一種開放的經(jīng)濟系統(tǒng)答案：B解析：在上述四個選項中，選項B認為從決策的方式來看，市場經(jīng)濟以集體決策為主，正好與市場經(jīng)濟特征相反，市場經(jīng)濟是以自我調(diào)節(jié)為主，集體決策只是補充。2.在下列各類市場中，屬于生產(chǎn)要素市場的是（ ）A.糧食市場B.旅游市場C.證券市場D.鋼材市場答案：C解析：證券市場屬于資金市場，而資金市場是生

22、產(chǎn)要素市場。其它的三個選項，都屬于商品市場。土地估價師考試輔導：市場經(jīng)濟的形成與發(fā)展一、市場經(jīng)濟的概念市場經(jīng)濟是以商品生產(chǎn)和商品交換為基礎(chǔ)，以市場為依托的經(jīng)濟形式。具有三個要點：市場主體是自主經(jīng)營、自負盈虧的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者是獨立的法人；社會再生產(chǎn)的全過程都通過商品貨幣關(guān)系得以實現(xiàn)；市場機制是經(jīng)濟內(nèi)在的本體機制。二、市場經(jīng)濟的形成與發(fā)展過程市場經(jīng)濟是隨商品經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生和完善的。而商品經(jīng)濟的產(chǎn)生和發(fā)展首先是以社會分工為基礎(chǔ)的。市場經(jīng)濟不是固定不變的，它總是處于不斷的發(fā)展變化之中。總之，市場經(jīng)濟是一個歷史范疇，是動態(tài)的經(jīng)濟形式。例題：單項選擇題商品經(jīng)濟產(chǎn)生和發(fā)展的基礎(chǔ)是（ ）A.畜牧業(yè)發(fā)展B

23、. 農(nóng)業(yè)發(fā)展C. 社會分工D. 商業(yè)發(fā)展答案：C解析：這是對基本概念的考核，也是對考生功底的測試。商品經(jīng)濟的產(chǎn)生和發(fā)展是有一定的基礎(chǔ)條件的，那就是社會分工。土地估價師考試輔導：市場經(jīng)濟的主要作用主要表現(xiàn)在：一、滿足人們多樣的需要人類為了生存和發(fā)展的需要，產(chǎn)生了各種各樣的需求，這種需要可以通過市場來解決。二、有效合理的配置資源資源包括自然資源和社會資源，人類依靠資源而生存和發(fā)展，并通過利用資源來滿足需要。市場可以有效合理的配置資源。三、靈活調(diào)節(jié)社會供求的總量平衡市場總供給和總需求都可以通過市場來平衡。四、能動地推進科學技術(shù)的進步市場經(jīng)濟特別是競爭規(guī)律是促進科學技術(shù)進步，使科學技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為社會生

24、產(chǎn)力的巨大動力。土地估價師考試輔導：市場經(jīng)濟基礎(chǔ)理論考試要求根據(jù)考試大綱規(guī)定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要內(nèi)容為：市場經(jīng)濟一般理論、基本特征、以及社會主義市場經(jīng)濟的形成。本部分考試旨在檢驗考生對市場經(jīng)濟和社會主義環(huán)境下市場經(jīng)濟的一些基本概況。主要考點一、市場經(jīng)濟的一般理論（一）市場經(jīng)濟的形成與發(fā)展（二）市場經(jīng)濟與商品經(jīng)濟的關(guān)系（三）市場經(jīng)濟的實質(zhì)與內(nèi)容二、市場經(jīng)濟的基本特征和作用（一）市場經(jīng)濟的基本特征（二）市場經(jīng)濟的主要作用三、社會主義市場經(jīng)濟的形成（一）我國實行社會主義市場經(jīng)濟的必然性（二）社會主義市場經(jīng)濟理論的形成和發(fā)展土地估價師考試輔導：市場經(jīng)濟與商品經(jīng)濟的關(guān)系有四種關(guān)于商品

25、經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的不同觀點。一、相同論兩者都是以勞動分工為基礎(chǔ)，借助于貨幣實現(xiàn)商品交換，與自給自足的自然經(jīng)濟和實物分配的計劃經(jīng)濟體制相對立，只是發(fā)展程度不同。二、不同論認為商品經(jīng)濟和市場經(jīng)濟是兩個不同的概念，區(qū)別在于四個方面。三、發(fā)展論認為市場經(jīng)濟是商品經(jīng)濟的高級發(fā)展階段。四、對立論認為市場經(jīng)濟屬于資本主義的經(jīng)濟范疇，與資本主義私有制經(jīng)濟聯(lián)系到一起，而社會主義與市場經(jīng)濟是不相容的、對立的、矛盾的。土地估價師考試輔導：稅收基本理論土地及相關(guān)稅收概述考試大綱要求：一、稅收基本理論（一）考試目的測試應考人員對稅收基本理論的理解與掌握程度。（二）考試基本要求掌握：稅收概念，稅收主體，稅制概念及構(gòu)成要素，

26、稅基與稅率。熟悉：稅收的特征，稅收的分類。了解：稅收的目的。（三）考試范圍1.稅收概念與特征（1）稅收概念（2）稅收的特征2.稅收分類（1）按稅賦能否轉(zhuǎn)嫁分類（2）按課稅對象性質(zhì)分類（3）按稅收收人的歸屬分類（4）按稅收與價格的關(guān)系分類（5）按稅收計量標準分類（6）按現(xiàn)行預算科目和統(tǒng)計口徑分類3.稅收主體與目的（1）稅收主體（2）稅收的目的（3）稅收的性質(zhì)4.稅制（1）稅制概念（2）稅制的構(gòu)成要素5.稅基與稅率（1）稅基概念（2）稅率概念（3）稅率的種類稅收基本理論稅收的概念及特征稅收是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定程序和標準，無償?shù)厝〉秘斦杖?/p>

27、的一種手段。稅收的本質(zhì)決定了它具有強制性、無償性和固定性的特征。（1）強制性。根據(jù)法律的規(guī)定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。（2）無償性。國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直接報酬。所謂稅收，就是向居民無償索取。無償性是稅收的關(guān)鍵特征。（3）固定性，也稱確定性。國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和課稅額度。這是稅收區(qū)別于其他財政收人形式的重要特征。稅收分類1.按稅賦能否轉(zhuǎn)嫁分類（1）直接稅：由納稅人直接負擔的稅種。如所得稅、財產(chǎn)稅。（2）間接稅；納稅人能將稅負轉(zhuǎn)嫁他人負擔的稅種。如流轉(zhuǎn)稅。2.按課

28、稅對象性質(zhì)分類（1）流轉(zhuǎn)稅：以商品或勞務買賣的流轉(zhuǎn)額為課稅對象課征的各種稅。如增值稅、消費稅、營業(yè)稅、等。（2）所得稅：以納稅人的所得額為課稅對象課征的各種稅。如企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅。（3）行為稅：以納稅人所發(fā)生的某種行為為課稅對象課征的各種稅。如印花稅、車船使用稅等。（4）財產(chǎn)稅：以納稅人擁有或支配的財產(chǎn)為課稅對象課征的各種稅。如財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅等。（5）資源稅：是指對因開發(fā)和利用自然資源差異而形成級差收入所征收的一種稅。如資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（6）特定目的稅：是指為了達到特定目的，對特定對象和特定行為征收的一種稅。如土地增值稅、車輛購置稅、耕地占用稅等。（

29、7）關(guān)稅：主要對進出我國國境的貨物和行為征收。3.按稅收收入的歸屬分類（1）中央稅：稅收收入歸中央一級政府的稅種。（2）地方稅：稅收收入歸地方各級政府的稅種。（3）中央和地方共享稅：該種稅收的收入由中央和地方按一定的比例分成。4.按稅收與價格的關(guān)系分類（1）價內(nèi)稅：將稅收作為價格組成部分的稅種；計稅依據(jù)是含稅價格。（2）價外稅：將稅收作為價格外加部分的稅種，計稅依據(jù)是不含稅價格。5.按稅收計量標準分類（1）從價稅，以課稅對象的價格為依據(jù)而計算征收的稅種。（2）從量稅：以課稅對象的數(shù)量、重量、容量、面積或體積等為依據(jù)而計算征收的稅種。6.按現(xiàn)行預算科目和統(tǒng)計口徑分類（1）定率稅：國家事先規(guī)定好課

30、稅對象的固定稅率，然后依稅計征的稅種。（2）配賦稅：國家事先規(guī)定一個應征稅收總額，然后依一定的標準，將其分攤到納稅人或課稅對象上去的稅種。也叫攤派稅。稅收制度及構(gòu)成要素稅收制度簡稱稅制，是國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱，是國家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。稅收法律、法規(guī)及規(guī)章是稅收制度的主體。稅收制度由納稅義務人（以下簡稱納稅人）、課稅對象、稅基、稅率、附加、加成和減免、違章處理等要素構(gòu)成：（1）納稅人（課稅主體）納稅人是國家行使課稅權(quán)所指向的單位和個人，即稅法規(guī)定的直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人和負稅人不同。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個人，負稅人是實際負擔稅款的

31、單位和個人。（2）課稅對象（課稅客體）課稅對象又稱征稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。課稅對象決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標志。（3）稅基稅基是課稅基礎(chǔ)的簡稱，有兩層涵義：稅基的質(zhì)，即課稅的具體對象，有實物量和價值量兩類；稅基的量，即課稅對象中，有多少可以作為計算應課稅的基數(shù)。（4）稅率稅率是據(jù)以計算應納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例，體現(xiàn)征稅的深度。在課稅對象和稅目不變的情況下，課稅額與稅率成正比。稅率是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家財政收入和納稅人的負擔。按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額

32、稅率三類。其中：A比例稅率是對同一課稅對象，不論其數(shù)額大小，統(tǒng)一按一個比例征稅。B定額稅率又稱固定稅額，是按課稅對象的一定計量單位直接規(guī)定一個固定的稅額，而不規(guī)定征收比例。C累進稅率按課稅對象數(shù)額的大小，劃分若干等級，各等級由低到高規(guī)定相應的稅率，課稅對象數(shù)額越大，稅率越高；數(shù)額越小，稅率越低。因計算方法不同，累進稅率又可分為全額累進稅率與超額累進稅率兩種。全額累進稅率是把課稅對象的全部按照與之相對應的稅率征稅，即按課稅對象適應的最高級次的稅率統(tǒng)一征稅。超額累進稅率是把課稅對象按數(shù)額大小劃分為不同的等級，每個等級由低到高分別規(guī)定稅率，各等級分別計算稅額，一定數(shù)額的課稅對象同時使用幾個稅率。D名

33、義稅率即為稅率表中所列的稅率，是納稅人實際納稅時適用的稅率。E實際稅率是納稅人真實負擔的有效稅率。在沒有稅負轉(zhuǎn)嫁的情況下，實際稅率等于稅收負擔率。由于有些稅種實行免稅額、稅前扣除和超額累進征收制度，納稅人實際負擔的稅款低于按稅率表計算的稅款，形成名義稅率與實際稅率偏離。土地估價師考試輔導：所有者權(quán)益的核算所有者權(quán)益的核算 為了全面反映企業(yè)所有者權(quán)益的構(gòu)成及其增減變化情況，會計上應設(shè)置相應的會計科目進行核算。 一、實收資本金的核算 實收資本是指企業(yè)實際收到的投資者投入的各種資本，包括投資者投入企業(yè)的各種實物資本、無形資本和貨幣資本。它與注冊資本不是同一概念。原則上企業(yè)的實收資本應等于注冊資本，但

34、從某一特定期間來看，實收資本與注冊資本可能產(chǎn)生差額。企業(yè)應設(shè)置“實收資本”科目，反映實收資本的變化情況。 二、資本公積金的核算 資本公積金，是指企業(yè)由于接受捐贈、資本溢價、法定資產(chǎn)重估增值以及資本匯率折算差額等原因所形成的公積金。資本公積金屬于企業(yè)所有者權(quán)益，并且按規(guī)定程序，報經(jīng)有關(guān)部門批準后可以轉(zhuǎn)增為資本。 三、盈余公積金的核算 盈余公積金，是指企業(yè)按照國家的有關(guān)規(guī)定，從稅后利潤中提取形成的公積金。它與資本公積金一樣都屬于企業(yè)所有者的權(quán)益。盈余公積金，一般包括法定盈余公積金和任意盈余公積金。前者是按國家規(guī)定的比例(10)，從企業(yè)當年盈余中提取形成；后者是指企業(yè)根據(jù)需要，按比例從企業(yè)當年盈余中

35、提取形成。 四、未分配利潤的核算 未分配利潤，是指企業(yè)留待以后年度分配的利潤。土地估價師考試輔導：統(tǒng)計概念統(tǒng)計知識考試大綱要求：（一）考試目的測試應考人員對統(tǒng)計相關(guān)知識的理解與掌握程度。（二）考試基本要求掌握統(tǒng)計指標設(shè)計的基本要求與主要內(nèi)容，綜合指標的計算與分析，時間數(shù)列的編制、計算與分析，相關(guān)系數(shù)的計算與分析，線性回歸方程的計算與分析。熟悉：統(tǒng)計的基本概念，統(tǒng)計調(diào)查方案的設(shè)計與實施，統(tǒng)計分組的作用與方法，統(tǒng)計表的編制與應用。了解：統(tǒng)計的研究對象、特點與作用，統(tǒng)計分析的基本方法，統(tǒng)計設(shè)計的意義、種類、原則要求與主要內(nèi)容，統(tǒng)計調(diào)查的意義與種類，統(tǒng)計整理的意義與內(nèi)容。（三）考試范圍1.統(tǒng)計概念（1

36、）統(tǒng)計學概念（2）統(tǒng)計學特（3）統(tǒng)計活動（4）統(tǒng)計研究常用方法（5）統(tǒng)計工作中的常見概念2.統(tǒng)計設(shè)計（1）統(tǒng)計設(shè)計基本分類（2）統(tǒng)計設(shè)計與主要內(nèi)容（3）統(tǒng)計指標的含義與分類（4）統(tǒng)計指標設(shè)計的基本要求與主要內(nèi)容（5）統(tǒng)計指標體系設(shè)計時應遵循的原則3.統(tǒng)計調(diào)查（1）統(tǒng)計數(shù)據(jù)的主要來源（2）常見的統(tǒng)計調(diào)查方法（3）常用的調(diào)查方式（4）統(tǒng)計調(diào)查方案4.統(tǒng)計整理（1）統(tǒng)計整理概念（2）統(tǒng)計整理的內(nèi)容（3）統(tǒng)計分組（4）統(tǒng)計表5.統(tǒng)計指標種類（1）總量指標（2）相對指標（3）平均指標（4）變異指標6.時間數(shù)列分析（1）時間序列（2）時間數(shù)列種類（3）時間數(shù)列分析技術(shù)7.相關(guān)關(guān)系與回歸分析（1）相關(guān)關(guān)系（

37、2）相關(guān)分析（3）回歸分析統(tǒng)計概念一、統(tǒng)計學概念統(tǒng)計學是從數(shù)量方面認識世界的一種科學方法，是以客觀現(xiàn)象的數(shù)量特征和數(shù)量關(guān)系為其研究對象的。統(tǒng)計的基本功能就在于通過大量觀察和綜合分析，消除各種偶然和次要因素的影響，以正確揭示客觀現(xiàn)象的基本特征及內(nèi)在規(guī)律性。因此說，統(tǒng)計是認識客觀現(xiàn)象規(guī)律性的重要方法。土地估價師考試輔導：統(tǒng)計綜合指標統(tǒng)計知識（二）大綱考試基本要求：掌握：統(tǒng)計指標設(shè)計的基本要求與主要內(nèi)容，綜合指標的計算與分析，時間數(shù)列的編制、計算與分析，相關(guān)系數(shù)的計算與分析，線性回歸方程的計算與分析。統(tǒng)計綜合指標統(tǒng)計指標按其表現(xiàn)形式和反映的內(nèi)容不同，可分為總量指標、相對指標、平均指標和變異指標。一、

38、總量指標總量指標是反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象總體規(guī)模或水平的一種綜合指標，又稱絕對指標。表現(xiàn)形式為有計量單位的統(tǒng)計絕對數(shù)。在社會經(jīng)濟統(tǒng)計中，總量指標是最基本的統(tǒng)計指標，是計算相對指標、平均指標和變異指標的基礎(chǔ)。 按其反映的客觀內(nèi)容不同按其反映的時間狀況不同總體單位總量總體標志總量時期指標時點指標反映總體單位數(shù)如：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓宗數(shù)反映總體單位標志值總和如：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓總面積 反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象在一段時期內(nèi)活動結(jié)果反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象處于某一時點上的狀況和水平總量指標按其反映的客觀內(nèi)容不同按其反映的時間狀況不同總體單位總量總體標志總量時期指標時點指標反映總體單位數(shù)如：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓宗數(shù)反映總體單位

39、標志值總和如：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓總面積反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象在一段時期內(nèi)活動結(jié)果反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象處于某一時點上的狀況和水平。二、相對指標相對指標反映相關(guān)事物之間的數(shù)量聯(lián)系或程度，它是兩個有聯(lián)系指標的比值，即統(tǒng)計相對數(shù)。常用的相對指標有：結(jié)構(gòu)相對指標、比例相對指標、比較相對指標、強度相對指標和動態(tài)相對指標。1）結(jié)構(gòu)相對指標=總體部分數(shù)值/總體全部數(shù)值結(jié)構(gòu)相對指標（結(jié)構(gòu)相對數(shù)）用于反映總體內(nèi)部的組成狀況，一般用百分數(shù)或成數(shù)表示。例：公路建設(shè)占用耕地占全國非農(nóng)建設(shè)占用耕地的17% 2）比例相對指標=總體中某組的總量指標植/總體中另一組的總量指標植比例相對指標（比例相對數(shù)），是總體中各組的總量指標數(shù)值相對比

40、而求得的比值或比例。反映總體中兩個組之間的數(shù)量關(guān)系時，一般前者用百分數(shù)或比的形式來表示，反映幾個組之間的相互數(shù)量關(guān)系則用連比的形式來表示。例：在全國非農(nóng)建設(shè)占用耕地中，公路建設(shè)占用耕地4.1萬公頃，獨立工礦占用耕地1.5萬公頃，則以公路建設(shè)占用耕地為基數(shù)的比值為36.6%或0.37：1。3）比較相對指標=某一指標在一定空間條件下的數(shù)值/同一指標在另一空間條件下的數(shù)值比較相對指標（比較相對數(shù)），是同一指標在不同空間數(shù)值的比值，用于反映同類現(xiàn)象在不同空間的靜態(tài)差異程度，一般用百分數(shù)或倍數(shù)表示。例：同是亞洲國家，新加坡的人口密度為4700人km2，日本則為290人km2，相比之下，新加坡的人口密度是

41、日本的16.2倍。4）強度相對指標=總體某總量指標數(shù)值/同總體另一有聯(lián)系的總量指標數(shù)值強度相對指標（強度相對數(shù)），是同一總體的兩個性質(zhì)不同但有一定聯(lián)系的總量指標相互對比，以表明現(xiàn)象的強度、密度和普遍程度的綜合指標。例如：國家人口密度為N人平方公里，或反映一個國家的經(jīng)濟實力的人均國民生產(chǎn)總值、人均主要產(chǎn)品產(chǎn)量，或反映某一現(xiàn)象普及程度的，如每百戶居民擁有某商品的數(shù)量等。5）動態(tài)相對指標=報告期（當期）指標植/基期（前期）指標植動態(tài)相對指標（動態(tài)相對數(shù)），是同一指標的不同時期數(shù)值進行對比，以反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象動態(tài)發(fā)展變化的綜合指標。例：某市05年新增住宅面積11.5萬平方米，06年新增12.3萬平方米

42、。則該市06年新增住宅面積是05年的的107。 土地估價師考試輔導：土地開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)與工程造價土地開發(fā)大綱要求：掌握：土地開發(fā)的程序。熟悉：土地開發(fā)過程管理，土地開發(fā)成本構(gòu)成，開發(fā)土地獲得途徑與程序，開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓。了解：土地開發(fā)的不同形式。一、土地開發(fā)概念1.土地開發(fā)的概念土地開發(fā)是指單位或個人通過采取各種措施，將未利用土地改造成農(nóng)用地或其他用地的活動。2.土地開發(fā)的分類：土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)。（1）土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權(quán)其他單位實施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有

43、土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復墾和成片開發(fā)。（2）土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權(quán)后，直接對土地進行開發(fā)建設(shè)的行為。在本章以下的內(nèi)容中，土地開發(fā)是指將土地開發(fā)成建設(shè)用地，并且主要是指土地一級開發(fā)。二、土地開發(fā)程序1.開發(fā)主體土地一級開發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲備機構(gòu)來完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過程的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主體往往是政府授權(quán)的一級開發(fā)公司或土地整理儲備機構(gòu)。2.開發(fā)程序（1）計劃編制首先要根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及

44、土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發(fā)計劃，來編制土地一級開發(fā)計劃。（2）前期策劃根據(jù)已編制的土地一級開發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得縣（區(qū)）人民政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案。（3）征詢意見和審批市級國土資源管理部門會同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一級開發(fā)實施方案提出原則意見。同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構(gòu)根據(jù)計劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)（縣）政府提出征地申請，由區(qū)（縣）政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；涉及

45、農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。土地儲備機構(gòu)通過委托或招標的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批復，簽訂土地一級開發(fā)合同。（4）組織實施開發(fā)土地一級開發(fā)主體首手進行拆遷調(diào)查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補償方案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術(shù)經(jīng)濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。（5）項目驗收土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構(gòu)負責實施，由市國土資源管理部門會同相

46、關(guān)部門根據(jù)土地一級開發(fā)合同、計劃和規(guī)劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲備庫。三、開發(fā)土地獲得途徑與程序土地一級開發(fā)主體獲得開發(fā)土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)通過招標方式來確定。國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)根據(jù)經(jīng)批準的計劃、規(guī)劃、征地等文件和相關(guān)材料，組織編制招標文件，經(jīng)批準后，一般由土地儲備機構(gòu)組織招投標。招投標按照政府確定的程序進行，包括：1.核準招標方式和招標范圍2.編制招標文件3.發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書4.對潛在投標人進行資格審查5.發(fā)招標文件并組織現(xiàn)場勘察6.投標人編制投標文件7.組建評標委員會8.開標、評標，提交評標報告9.確定中標人10.發(fā)出

47、中標通知書四、土地開發(fā)過程管理一級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開發(fā)進度以及開發(fā)質(zhì)量。目前主要有如下幾種制度措施：1.實行重大事項或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。2.定期報表制度，報表包括一級開發(fā)進度報表、資金使用情況報表、手續(xù)辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發(fā)單位投標承諾進度進行對比分析，監(jiān)督開發(fā)進度。4.參與制度，儲備機構(gòu)參與一級開發(fā)單位就項目拆遷、市政設(shè)計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監(jiān)督代表，檢查招

48、標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。5.備案制度，要求一級開發(fā)公司及時提交合同、支付款項憑證、手續(xù)辦理批復等文件資料給儲備機構(gòu)備案。應該說明的是，備案并不意味著儲備機構(gòu)認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經(jīng)審計部門審計確認。6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構(gòu)均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發(fā)單位承擔。五、開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓一級開發(fā)后的建設(shè)土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經(jīng)營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經(jīng)營性用地的，按照國家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。二級開發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合城市房地產(chǎn)管理

49、法和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應完成開發(fā)投資總額的25以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。六、土地開發(fā)成本構(gòu)成1.征地拆遷補償費及有關(guān)稅費2.收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用3.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用4.招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用5.貸款利息6.土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用；不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其他支出。土地估價師考試輔導：土地年總收益概述(一)土地年總收益的概念 總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力

50、及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。 (二)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法 土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大，依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)。客觀收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。 （注意：有時出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數(shù)值，應當選取客觀收益，這一點希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習題還要做詳細講解。） 土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以

51、用貨幣形式表現(xiàn)。 注意：這里有時出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。 在計算收益價格時，應根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件： (1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。 (2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。 (3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準的，甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依據(jù)。 土地估價師考試輔導：土地增值稅土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物

52、的單位和個人征收的一種稅。1.納稅人凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務人范圍內(nèi)。2.征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。3.課稅對象和計稅依據(jù)土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅納稅

53、人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。4.稅率和應納稅額的計算土地增值稅實行四級超額累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30；（2）增值額超過扣除項目金額50，未超過100的部分，稅率為40；（3）增值額超過扣除項目金額100，未超過200的部分，稅率為50；（4）增值額超過扣除項目金額200以上部分，稅率為60。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。為簡化計算，應納稅額可按

54、增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：土地增值額未超過扣除項目金額50的，應納稅額土地增值額X 30；土地增值額超過扣除項目金額50，未超過100的，應納稅額土地增值額X40-扣除項目X5；土地增值額超過扣除項目金額100，未超過200的，應納稅額土地增值額X50-扣除項目X15；土地增值額超過扣除項目金額200的，應納稅額土地增值額X 60-扣除項目金額X 35。5.扣除項目土地增值稅的扣除項目為：（1）取得土地使用權(quán)時所支付的金額；（2）土地開發(fā)成本、費用；（3）建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

55、（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；（2）提供扣除項目金額不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。6.減稅、免稅下列情況免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20的；（2）因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過中華人民共和國土地增值稅實施細則第七條（一）、（二）、（三）、（

56、五）、（六）項扣除項目余額之和20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目之和的20的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因國家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免征土地增值稅。7.征收管理土地增值稅的納稅人應于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告

57、及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關(guān)根據(jù)情況確定。納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。土地估價師考試輔導：外匯與匯率七、外匯與匯率1、外匯的含義（1）外匯的含義：外匯是以外國貨幣表示的用于國際間結(jié)算的支付手段，包括外國鈔票和以外幣表示的信用工具及有價證券。（2）外匯交易市場：是進行外匯交易的場所

58、，通常是無形市場。（3）外匯交易方式：由外匯指定銀行和其他經(jīng)營外匯業(yè)務的金融機構(gòu)，根據(jù)中國人民銀行公布的匯率和規(guī)定的浮動范圍，確定對客戶的外匯買賣價格，辦理外匯買賣業(yè)務，有現(xiàn)匯、期匯、套匯、套利、套期保值、外匯期權(quán)交易、外匯投機交易等方式。2、匯率的含義（1）匯率的含義：匯率是指不同國家貨幣之間的兌換比率或折合率，又稱匯價。（2）匯率的標價方法： 直接標價法：用本國貨幣來表示外國貨幣價格的標價方法。間接標價法：用外國貨幣來表示本國貨幣的標價方法。全世界各國中，只有英、美兩國采用間接標價法。3、匯率的種類匯率的種類很多，有各種不同的劃分方法，大致為：按管理體制劃分，可分為官方匯率和市場匯率。按貨

59、幣比價變動情況劃分，可分為固定匯率和浮動匯率。按制定匯率的方法劃分，可分為基本匯率和套算匯率按在國際收支中的對應交易劃分，可分為貿(mào)易匯率和金融匯率。按銀行買賣外匯的角度劃分，可分為買人價、賣出價和中間價。按外匯交易的交割期限劃分，可分為即期匯率和遠期匯率。土地估價師考試輔導：無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)一、無形資產(chǎn)的特征與分類所謂無形資產(chǎn)，是指特定主體控制的、不具有獨立實體、對生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)發(fā)揮作用并帶來經(jīng)濟利益的一切經(jīng)濟資源。無形資產(chǎn)具有非實體性、專有性、收益的持續(xù)性與不確定性等特點。無形資產(chǎn)可按不同的標準進行分類。按不同來源，可分為外來無形資產(chǎn)和自創(chuàng)無形資產(chǎn)。按能否辨認，可分為可辨認無形資產(chǎn)和不可辨認無

60、形資產(chǎn)。可辨認無形資產(chǎn)具有專門的名稱，可以單獨取得或轉(zhuǎn)讓，如專利權(quán)、商標權(quán)等；不可辨認無形資產(chǎn)，指不能單獨取得或轉(zhuǎn)讓也不能脫離企業(yè)，主要指企業(yè)作為一個整體買賣以及在合并過程中所產(chǎn)生的商譽。按有無期限，可分為有期限無形資產(chǎn)和無期限無形資產(chǎn)。有期限無形資產(chǎn)的有效期為法律所規(guī)定，如專利權(quán)、專營權(quán)、商標權(quán)等；無期限無形資產(chǎn)的有效期在法律上沒有規(guī)定。二、無形資產(chǎn)的計價無形資產(chǎn)的計價采用歷史成本原則。不同的無形資產(chǎn)因取得方式不同，其具體計價內(nèi)容和方法也有所區(qū)別。三、無形資產(chǎn)價值的攤銷原則與固定資產(chǎn)計提折舊一樣，無形資產(chǎn)的價值也要自企業(yè)受益日起，在有效使用期限內(nèi)平均分期攤銷為管理費用。無形資產(chǎn)的有效使用期限