1、榮寶齋項目產品策劃報告-鄺紹勛PAGE PAGE 24廣州凌峻房地產策劃推廣機構淄博榮寶齋項目產品策劃報告廣州凌峻房地產咨詢有限公司2003年4月前 言承蒙貴司委托，我司為榮寶齋項目提供全程策劃，我司在此深感謝意。在經過與貴司多次接觸及我司對當地市場的整體把握的基礎上，我們提出了本項目的產品策劃思路及理念，并形成文字，共雙方討論實施。本著一切為了銷售的策劃原則,我們在本產品策劃案中系統地闡述了項目開發及銷售力提升各種措施及方法，力求把項目打造新一代的物業典范，在淄博成就首個特色文化商廈，從更高、更遠、更深、更廣、更具體的層面體現淄博未來商業發展的必然趨勢，從而奠定項目在當地商業物業市場上的領先

2、地位。在策劃案中，我們用創新、求異的專業態度對項目進行大膽、新穎的設計創新，從根本上樹立項目鮮明、超前、時尚的形象，務求使之從眾多的競爭對手中脫穎而出，提高項目的競爭及吸引能力。我們還會在未來的營銷推廣中通過概念包裝對項目現代、休閑、時尚的定位予以系統的闡釋，從而有效地促進銷售，實現項目的商業價值，從專業的角度體現了營銷的本來面目。目 錄一、項目產品策劃的三大原則二、競爭策略三、構筑核心競爭力四、項目產品開發理念思路五、建筑平面設計思路六、交通組織七、公共空間八、停車場九、景觀設計十、照明設計十一、建筑風格十二、產品物業類型的發展模式十三、SOHO商務公寓具體操作模式一、項目產品策劃的四大原則

3、1、以銷售為導向原則 榮寶齋項目的產品策劃首先考慮的因素如何做一個能夠被市場接受，而且能夠暢銷的產品。基與這一點，在產品策劃之始，即是圍繞如何做一個能夠賣出去的產品，而不是去討論實施一個不被市場與消費群所接受的過期產品。2、快速銷售原則根據市場狀況，針對項目的自身特點與優勢，制定超前創新的開發理念與產品設計概念，通過良好、系統的銷售模式的運作，從而達到快速實現銷售目。在短時間為發展商實現合理利潤的資金快速回籠。3、強強聯合的原則 在項目執行的過程中，整合專業公司進行全方位的合作，能夠系統的提升項目素質，全力打造“過程精品”。4、構筑“榮寶齋”的品牌平臺原則良好的品牌就是質量的保證，成功的品牌就

4、是信譽，就是擁有一批“鐵桿消費群”，就是讓客戶具有強烈的心理認同，實現“榮寶齋”品牌質的飛躍，注入新的活力為開發商的長遠發展構筑堅實的平臺。二、競爭策略1、競爭策略選擇1.1 競爭策略類型： 1.1.1價格競爭策略：以低于競爭者的價格贏得市場。1.1.2差異化競爭策略：顧名思義，采取與其他樓盤相差異的產品設計與形象包裝等，形成差異化競爭。1.1.3全面領先競爭策略：即以我為主，開發理念先進、產品精良、價格合理的產品，從而取得全面領先的市場地位。結論： 本項目選擇全面領先競爭策略。為保證全面領先，必須構建他人不可模仿與超越的“核心競爭力”，才可以立足市場，并在競爭中占據有利的地位。三、構筑核心競

5、爭力基本思考點:1、 構筑他人不可模仿和超越的核心競爭優勢;2、 傳統的SWOT分析只能找到市場粗略位置，無法找到項目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價值分析核心競爭力的實現: 1、榮寶齋代表著權威、專業、高品質、是信心的保證。2、榮寶齋品牌文化為產品構建核心“榮寶齋”已經是一個非常悠久的老字號品牌。它最能夠直接地給予人們聯想到的純文化類古玩，字畫等。對于榮寶齋品牌的理解僅僅只是局限于一個狹義上的文化。如何將常人認同榮寶齋品牌狹義文化進行拓展與創新，與項目產品形態進行有效地對接，包容現代的新文化，形成項目產品形態在市場上的獨創性與不可模仿性。3、地段優勢最大化項目的核心優勢正是顯而易見的地段

6、優勢。地段優勢也恰恰是競爭對手無法模仿與復制的。因此，將地段優勢進行最大化，在項目的產品規劃與銷售中真正將地段價值進行升華，達到地段商業價值最大化的最終目的。4、產品形態獨特化項目的獨特買點是以項目的地段為基礎，在此基礎上，結合當地市場進行產品的規劃設計，形成了“人無我有，人有我新”的局面。尋找當前市場的空白點，做符合市場需求同時又在市場上暢銷的產品。在對于項目的獨特買點的設計中，必須要結合地段優勢從投資角度來進行考慮，這是項目獨特賣點考慮重點。正是投資型物業，這才是吸引人們最基本也是最核心的利益點，因為從淄博市目前的狀況來看，潛在買家對營業房的需求尚處于上升狀態，市場對可以銷售的營業房特別是

7、黃金路段營業房的需求十分旺盛，人們對共青團路段的營業房十分看好，有很強的投資購買欲望，不少的經營者和投資者正伺機購買。四、項目產品開發理念思路開發理念=核心競爭力+與消費者取得共鳴核心競爭力：必須是別人不可模仿和不可超越的。與消費者取得共鳴：必須是針對目標消費群的潛在投資心理為出發點，同時引導投資消費。項目的開發理念源于市場，體現在引導市場需求，是源于對“體驗經濟”下商業形態變遷的深刻思考。設計項目開發理念的核心在于確立項目核心競爭優勢，在競爭化社會，只有不斷推陳出新，獨樹一幟，避免產品同質化，項目才能找到生存之道。因此，榮寶齋項目的開發理念為：淄博CBD上具有獨特文化魅力與標識的地標物業理念

8、闡釋：項目正是位于淄博的CBD上的核心地段。擁有了獨一無二的核心優勢，不僅僅是如此，在淄博文化強市的背景下，項目以高檔次、高水準、高起點橫空出世將成為淄博CBD上當只無愧的地標志物業。項目具備了成為地標物業的兩個因素：第一，建筑設計的獨特性。從目前產品的概念規劃來看，項目的產品設計將力求打造成為一流國際型的建筑造型，項目從建筑形象上能夠獨樹一幟。正是由于在這一地段上，周邊的配套設施非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的形成，構筑了淄博的CBD（中央商務區）。而項目恰恰是位于淄博CBD的標志性地段，將成為地段上的形象所在。第二個方面，榮寶齋品牌文化的導入，創造了淄博乃至齊魯地區文化地產的新模式，形成

9、了新一輪地產新思維的聚焦，賦予項目鮮明的時尚的現代文化內涵，能夠真正地豐富產品形象內涵，從建筑視覺沖擊上能夠給予視覺的震撼，同時，它不僅僅是一個建筑混凝土的建筑物，而是富有文化內涵，成為淄博上的文化代名詞。榮寶齋項目不僅僅是將文化與商業進行有機的結合；同時，它更是一種文化的創新與變革，引領一種新文化潮流，成為一種新的文化支撐點，它也是以后項目進行推廣時的參考依據。可以想象，榮寶齋項目的出現，為淄博地產帶來了一場文化地產的裂變。也正是如此，榮寶齋項目正以一種不可思義的文化地產方式來徹底地征服淄博人。五、建筑平面設計思路一）建筑平面設計原則一個成熟的商業區的形成決非一朝一夕可以形成的，需要機遇與時

10、間的配合，這一點對于大多數開發商來說都是不具備也無法改變的。因此，我們應該更多地考慮項目自身的規劃設計，使項目的規劃能夠很好地融合到整體規劃中，在特定的商業環境中締造出項目的競爭優勢，這才是開發商業物業的制勝之道。本項目地處當地最繁華的商業地帶，本身已經具備了開發商業物業的條件，因此，在進行整體規劃時，要考慮幾方面的問題，包括：區域功能規劃，必須對項目所在區域的功能定位有深刻的理解，并能把握項目所在地段未來規劃變動的脈搏，特別要對項目所在地段商業功能規劃有清晰的概念。項目所在的區域是淄博的CBD區域，它成為CBD核心圈的一個重要組成部分。交通功能規劃，對城市交通狀況及城市發展態勢做出明確的判斷

11、，掌握住城市居民消費流向的規律。它屬于CBD區域，但它所服務的不僅僅是CBD的人群，而是淄博高層面的消費群體。要有一定的前瞻性，要適應未來商業市場發展的需要。項目的設計，既保證產品的暢銷性，同時更需要產品的前瞻性，引領市場。二）建筑平面功能分布建筑的平面設計其目的是獲得一個理想的商業銷售平面，滿足商業活動的要求。在結合前期與發展商進行良好溝通的基礎上，建議項目總層高為17層，具體各樓層功能分布規劃如下：5層為商場部分； 其中13層為名店城 4層為文化藝術名城5層為榮寶齋辦公自留部分6層為轉換層，為空中會所，作為本樓宇的配套設施部分。2）71721層為SOH0公寓3）地下為負一、二層設計為停車庫

12、。 其中負一層可以將一部分作為商場的銷售面積。三）建筑平面布局思路1、商場部分在對于項目建筑平面布局集合今后經營的商店群與空間的組合，各種相互聯系的空間不是簡單的沿著已有的街道延伸，而是通過規劃設計使之成為自身形成的新的平面模式，并結合項目的地段與城市道路結構等條件。1）十字放射性布局在項目整體平面布局上我們建議在采用中心圍合的整體規劃思路。通過與中庭廣場連接的通道，形成放射狀通道的處理，使得共青團西路成為項目的主體線，使前沿營業房呈對稱格局。這樣就可以充分利用周邊原有商場帶來的客流量提升自身的商業價值，促進項目的營業房的銷售。在放射狀的規劃設計中，步行人流流線明確，既能夠合理地將人流引入到商

13、場中，而且要在內部合理組織人流，讓購物者滿意，同時有要讓經營者獲得效益，最大限度讓人流經過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能夠達到最佳效果。從項目的本身來看，放射性的通道的長度不超過50米，將是最理想的組織人流的距離。2）通道的處理研究表明，當商場內人均空間為4m2時，每位步行者可以在各個方向自由活動，當商場內人均空間減至2m2時，步行者將會對周圍的人持警戒狀態，而當商場內人均空間減至1.5m2時，步行者之間就會容易產生逆行的沖突。因此，在研究營業房間隔策略時要充分考慮到這些因素。建議室內步行街內部主要通道寬23米左右。商場整體面積與商場部分的公攤面積、通道面積與的比例為1：0.4。也

14、就是說，項目商場部分的實用率初步規劃為60%，其中，公攤面積包括了電機房、通道、電梯井等公共面積。3）商鋪面積配比建議在服從項目總體規劃布局的原則下，商場一層的外圍部分全部做成“復式”的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪。“復式”商鋪面積開間與進深的比例為1：3，即商鋪位的開間為4.5米左右，進深為13米左右。首層空間為面向道路開門（臨街商鋪），二層空間向商場內開門。因此，“復式”商鋪將有兩個人流的出入口，既可以從臨街的入口進入，也可以兼顧二樓人流，形成了了循環的人流。六、交通組織從嚴格意義上認為，項目的15層都應該是作為一個統一整體來考慮。特別是交通組織方面。除了平面的交通組織外，項目的15層的垂

15、直結構形式，需要處理中心化空間和線性空間，也就是中庭空間和步行街（平面布局）之間的結構形式。步行街與中庭廣場的交叉出現能夠使公共空間變得生動，而且各層能夠共享中庭。垂直交通組織對于本項目來說，引導人流垂直向上運動是成功的關鍵，在設計上，需要從下面幾個方面進行考慮：利用中庭廣場的功能與作用中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最可能鼓勵層間運動。但是，要引導購物者做他們實際上并不想做的事情并不容易。如果通過適當的功能安排，將購物者向上運動處理成一個有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力。購物者為了觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動，也會上到更高的樓層。中

16、庭空間的造型與空間的交流中庭空間的造型非常重要。例如，圓形中庭廣場利于開展公共表演活動，圍繞中庭的座椅給共享和參與中庭的活動提供了方便。同時，在任何一層能夠看到其他層具有吸引力的活動與景觀，也會大大促進購物者在層與層之間的運動。從不同層面上吸引人流一般來說，說服人從上往下走比說服人從下往上走要容易得多。從項目本身功能規劃設計來看：項目本身具有5層商場的設計，在對于提升商場人流方面，主要通過室內的電梯提升人流； 4、兩個中庭的設置第一個中庭13層設置一個中庭廣場，借助于中庭廣場聚集人氣的作用，為中部的營業房帶來充足的客源，有助于促進中部及北部營業房的銷售。第二個中庭45層設置一個中庭廣場，通過設

17、置中空天棚進行采光。同時，設立室外的大型手扶電梯上四層。5、第二個“首層”設計 項目在室外設立大型扶手電梯直接上四層，直接將戶外人流提升到四層，人為制造人流的運動，最大化將共青團路的人流吸納到一樓和通過大型室外手扶電梯的人流提升到四樓，實現了第二個“首層”的概念，實現商業價值最大化。手動扶梯商場內手動扶梯不僅僅是人流的提升，是關系到商場交通組織的重要部分。對于手扶電梯的選擇，選擇斜度為35度的扶梯即可。在手扶電梯的布局方面一半采用兩種排列方式。一種交叉剪刀式布置，上下人口首尾相接，能夠從底層直接將一層一層地上到最頂層，中間不需要停留。另一種是上下扶梯并排同向布置，上下人口置于扶梯的兩側，兩層之

18、間上下過程中需要步行一段距離。這兩種布置各有優勢，前者方便通行；后者有助于鼓勵購物者在各層面停留。本項目建議采用第二種方式，便于在商場內形成“循環”式人流。在扶梯的設置方面，扶梯本身是一個視覺障礙，它的位置選擇需要避免造成視覺的阻礙，一般都分布在中庭廣場的兩側。三）出入口設計及布局對于本項目的15層的商場出入口的設計不僅要考慮數量、朝向，還要顧及整個商場人員流動的安全，人車交通的要求也不容忽視。在設計時要對建筑形態進行規劃，與其它的建筑符號組合形成獨特的識別形象。這樣就不會因為周邊環境的變化而被湮沒，對整個商業物業的延續和發展有十分重要的意義。對于本項目，主出入口設置在共青團西路（南向）。主出

19、入口向內凹入，并以個性鮮明的玻璃幕墻為主基調，同時輔以周邊環境的配合（如綠化、小品點綴、休閑設施等）來實現吸引人氣的目的。此外，商廈還在多個臨街面應設置多個次出入口，并根據每層特點采用不同的設計樣式，在保證有效使用的同時，為建筑物增加更多的活潑元素。在主出入口（共青團西路）設置多功能展示臺，可以用作商品展示、舉辦活動，并于節假日組織商廈內的經營者、商家或其他機構聯手舉行各種商品的展示會、促銷會及文藝活動，借助于這類型的活動為整個商廈帶來興旺的人氣和足夠的客流。SOHO公寓出入口的考慮SOHO公寓的主出入口，主要考慮到私密性和方便性。主要選擇的位置主要考慮選擇背離人流最大的商場出入口，在比較僻靜

20、的位置設置主出入口位置比較妥當。四）客流導向系統設計商場的客流導向設計不僅僅解決商場內部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內部人流與外部街區人流與溝通關系、商場平面或立體人流自然順暢與平均分配關系。良好的客流導向系統設計可以最大限度地避免商場內出現盲區和死角，并考慮到顧客在商場內瀏覽商品和購物時的感受，能夠為消費者營造一個自然、舒適、輕松的購物環境。項目的商場部分整體采用循環客流系統。各個相對獨立的購物空間可以通過路面、連廊及其它形式的通道聯系起來，各區既可以單獨成塊，又可采用半開放布局方式，環環相扣，形成一個循環的“購物環”。此外，再通過內部功能劃分，使各購物區琳瑯滿目的商品爭相輝映，

21、令顧客在商場流連忘返，循環購物。七、公共空間商場的公共空間部分包括室外廣場、內庭院、中庭院以及通道上的各個節點，它們在功能上不僅起著聚集和疏導人流的作用，同時也成為了商場的主題文化休閑中心。一）中庭廣場設置設置中庭廣場，其一，作為天然采光處，避免首層終年不見陽光的尷尬；其二，作為人流聚集和緩沖地帶，起到吸引和分流的作用；其三，可以利用廣場開展各種經營活動，如開辟專柜、展示臺、舉辦一些小型的室內展銷活動和促銷活動，亦可以作為公共休閑空間。621層，則是通過進入電梯的空間，形成了一個小型出入過渡、交流的空間。每層設有休息區在每條主通道及各個出入口設置一定數量的休閑椅，并布置相應的景觀如雕塑、以及背

22、景音樂，供購物者休息、欣賞，為消費者營造健康、舒適的購物空間，真正實現休閑購物的享受。主題文化休閑空間從本項目的整體規劃來看，商廈應留有一部分空間來設置相應的休閑空間，可以擺放設置小型主題休閑區域，能夠使消費者感受到步行街內溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、輕松的購物氛圍，產生情感上的共鳴，增加購物吸引力。6樓轉換層的設置項目兩種不同物業類型的銜接的轉換層將成為本項目的一個亮點。在6層轉換層的設置中，主要考慮兩個方面的作用：SOHO公寓的酒店式住戶大堂項目15樓屬于商業物業，商業價值利用非常高。因此，如何最大利用商業面積創造商業價值成為首要問題。在一樓設置的SOHO公寓的電梯堂只是

23、一個狹小的通道。SOHO公寓的住戶上升到六樓后，才開始進入真正的酒店式住戶大堂，一方面通過酒店式電梯大堂體現了項目的高檔次與價值。另一方面，6層的空間不僅僅是結構的轉化，還是人流的轉換。住戶人流達到6層后將馬上進行分流，分別進入各個電梯大堂回到自己的樓層。6層的園林、會所6層的空間分為兩個部分，一部分是露天的，主要考慮是園林環境的營造。由于項目本身用于環境營造的的面積比較少，因此，在6樓中露天部分用于園林環境的營造，同時，在一部分露天部分用于網球場等戶外活動設施的設立。 另一方面，在6層中的封閉部分設立商務中心、健身中心、高級壁球室、商務會議室等大樓的配套設施。八、停車場對于商場汽車停車場配套

24、，首先要求提供足夠的停車位數量；其次要考慮到商場停車場使用方便程度。對于本項目，按照規劃必須有足夠的停車位，因此建議在靠近共青團西路的沿街面建設地面停車場和建設一層地下停車場。此外，還必須建立相當數量的自行車停放點，滿足購物者停放自行車的要求，建議把自行車集體停放點設置在靠近東邊的沿街面。在地面停車場，良好的平面分區、明確的行車流線和合理的停車位排列對于提高停車效率是非常有利的。通常，停車位和行車道的角度可以有45度，60度，90度三種，其中45度排列的占地面積較大，但能夠加速停車操作，保證利用充分。建議項目在室外采用地面停車的采用45度方式。九、景觀設計項目的景觀設計主要體現兩個方面：第一部

25、分，主要是體現項目本身環境的營造室內購物環境營造是整個商廈環境營造的重要組成部分，因此必須予以足夠的重視和規劃。因此，在商場的主通道上，除了設置上述的休閑椅、中庭廣場外，還應該在各主安排適當的觀賞植物、雕塑品及其它形式的各種藝術品，并通過燈光的配合來達到至佳的效果，讓流連其中的消費者感受舒適、優雅的購物環境，使其成為商廈的一大特點。環境的營造除了應該注重內部環境之外，室外環境也不容忽略。本項目地處當地傳統的商業旺地，外圍環境不是很理想，其它已經開業的大型購物商場也不太注重周邊經營環境的營造，這無疑是本項目超越競爭對手的大好機會，我們建議商廈施工建設的同時，開始著手進行周邊環境的美化。第二部分，

26、主要是通過借景。充分利用公園的景觀使之成為項目稀缺資源，從而形成核心競爭優勢。榮寶齋項目與人民公園只是一墻之隔，在項目借人民公園景觀、人流優勢，主要從以下幾個方面來體現：“私家公園”概念設立在人民公園與榮寶齋項目（SOHO公寓的入口）設立一個單向的“綠色通道”，業主通過門禁系統，直接可以進入公園，享受公園設施。而公園的人流并不能直接進入項目的SOHO公寓。通過“私家公園”的設立，能夠充分利用景觀資源，為項目增添買點。觀光電梯設立對于項目的SOHO公寓，面向公園的一面可以設立觀光電梯，將公園的景觀資源最大化與室內空間進行融合，拓展室內視野。增設立人民公園榮寶齋出入口榮寶齋項目的首層商場部分與人民

27、公園完全打通，使之連為一體。從人民公園出來的游客可以直接通過增設在榮寶齋項目的公園出口出去。而進入公園的游客也可以直接通過設立在榮寶齋的入口進入公園。在項目經營前期，可以通過每天免費贈送一定數量的公園門票來增加商場人氣。在經營過程中，購物者通過購物達到一定數量將可以免費獲得公園門票，而且規定是通過榮寶齋項目出入口才能進入公園內，從而保證了商場的人流。十、照明設計項目商場室內的照明設計既要滿足展示商品的功能需要，有要滿足美學的要求，室外照明設計對塑造購物中心的形象起著至關重要的作用。白天和夜間的室內照明設計室內照明的關鍵在于處理步行街（通道）和商店之間的照明關系，一方面，無論是白天還是晚上，都要

28、保持步行街（通道）和中庭有足夠的照明水平，并通過光線的變化來增加步行街（通道）的趣味性。另一方面，步行街（通道）的照明不能夠對商店和店面造成不良干擾，影響和防礙店面和櫥窗展示。因此，店面照明比不行街（通道）的亮度要高得多。夜間室外照明處理購物中心的營業時間有很大的一部分在夜間，建筑和停車場的夜間照明對塑造良好的星星非常重要。夜間建筑的照明通過對立面特點的表現和強調，讓商場部分和整體項目在環境中產生強烈的視覺效果。在周六、日晚開空中玫瑰（活動式夜空探射燈），在夜幕降臨后不失為淄博的一大景觀。十一、建筑風格商業物業的建筑設計方案必須與項目定位和功能定位相符合，充分滿足營業房的銷售和經營的需要。包括

29、整體風格、出入口設置、臨街營業房布局、外立面式樣、色彩及其它的建筑元素的配合等，整體風格設計原則。應該能夠融入整個城市之中能夠形成項目的形象吸引力和識別系統，特別是與榮寶齋文化進行結合，形成獨特的榮寶齋符號表現出來。1、整體風格描述本項目作為淄博市的可銷售的商業物業，建筑物的整體形象將最終決定于人們對它的整體印象，因此，在進行建筑物整體風格規劃時要遵循以下幾個方面的原則：直線與曲線的組合形成明朗、簡潔的整體印象體現開放與遮蔽的整體效果體現“文化”與“商業”概念的完美結合有助于加強建筑物休閑娛樂的功能定位具有較強的親和力基于這樣的考慮，建筑物整體呈典雅的設計風格，整座建筑物外墻采用明快的色彩，建

30、筑物整體采用藍色通透玻璃外墻，并點綴紅色、綠、藍等多種色彩，使建筑物格調清新高雅； 在建筑物外墻采用外觀通透的玻璃墻體及頂棚，街景風光一覽無遺；中庭廣場采用天幕采光，一通至頂，氣宇軒昂，營造舒適的購物、休閑環境；商廈內各種設施采用人性化設計，別具風情，充滿人性化特色。 2、外立面構想在外立面的設計還可以通過透空的框格，斜向的開窗、隱約的玻璃墻體等來增加建筑物外立面的活潑元素，并通過多種的手法來對各個立面進行處理，如增加各種幾何形狀的廊柱、頂飄、樓梯等，使得建筑物的外部形象變幻、明麗、具有強烈視覺沖擊的整體效果。二層及以上的營業房外墻設置玻璃櫥窗(SHOW ROOM)，可供商家展示商品，實現臨街

31、營業房的重要功能之一展示商品；外墻則設置一定數量的廣告牌。3、榮寶齋品牌文化的導入 項目必須建立核心的競爭優勢，其重點就是全面導入榮寶齋品牌文化。在項目中主要從以下幾個方面來體現：建筑風格與裝飾風格建筑的整體風格，無論從整體造型還是線條、色彩都必須注入榮寶齋文化的內涵，既不失穩重感覺，同時有具有強烈的時代感、時尚的氣息。專門的文化藝術城的設立在項目的商場部分，設計了專門的文化藝術城，專業的市場傳達出濃厚的文化藝術氣息，同時又不失現代的時尚氣息，充分詮釋榮寶齋文化藝術內涵。一樓榮寶齋形象展示大廳在項目的一樓設立榮寶齋的形象展示大廳，全面、立體展示榮寶齋形象。讓市場對榮寶齋有一個直觀的認識和了解，

32、從而奠定了榮寶齋的專業、權威形象，樹立項目良好的形象。整合項目活資源，形成風格符號化利用榮寶齋的獨特、稀有資源，將名人、名家的字、畫作為項目裝飾的載體，在電梯間內、通道上設立專門的書畫欣賞長廊和字畫的搭配形成符號化注入到建筑符號中，全面提升項目的價值感。十二、產品物業類型的發展模式13層的名店城1、關于“名店城”的設想“名店城”顧名思義，就是名牌產品、精品的會聚之地方。它代表著城市中具有相同的生活品位與相當經濟實力的少數人的消費形態和整個城市消費能力的參考指數。在名店城內以國內一流、國際名牌產品作為高端形象的支持。2、名店城的功能布局 名店城是一個相對高品位高端消費群的市場。因此，在綜合考慮的

33、基礎上，具體功能建議如下。區域規劃經營范圍劃分依據首層臨街營業房化妝品專賣店、名牌專賣店、高檔服飾等知名品牌或特色商家，有助于提高整個商場的檔次，營造休閑購物的氛圍，這類商家可以承受較高的租金，并需要臨街展示門面。二層名牌專賣店、高檔服飾、眼鏡鐘表、首飾等可以滿足租客對實惠租金的要求，可以吸引更多的消費人流，形成從高至低的“瀑流效應”。三層運動體育類休閑用品專賣場形成專業的經營場所，體現名店城的專業性。四層文化藝術城（文具、圖書、禮品專賣場）文化類精品的賞析交易中心。五層文化藝術城以亞洲文化品牌和中國文化龍頭之稱的榮寶齋對活躍群眾文化生活，及提升淄博地區的書畫收集、鑒賞和創作水平，帶動周邊地區

34、與淄博的文化交流起到重大作用。六層配套會所（室外的小型園林、高級壁球室、網球場、會議室、SOHO公寓客戶服務中心）建筑物的轉換層面，建議作成空中花園，以彌補項目沒有大環境營造的優勢。同時，可以將整個建筑物的配套全部設立的這一層中，集中解決配套問題。十三、SOHO商務公寓具體操作模式 對于商場以上部分的樓宇，其定位為： 專業酒店式管理的SOHO公寓采用了專業的公司進行服務與管理，同時，有具有住宅與寫字樓的一些特點，既可以居住，有可以辦公，成為了一個功能自由的公寓空間，它將空間最大化模糊，能夠讓市場的接受面更加廣，能夠適合目前市場的充分需求。1、SOHO公寓必須注意的幾個問題專業的物業管理服務SOHO商務公寓的真正的目標消費對象的特殊性，因此一定需要借鑒酒店式的管理服務，為獨特的消費群體提供一個所需的服務與物業管理。兼顧居住辦公兩種職能SOHO型公寓中，設有獨