1、圖書在版編目（CIP）數據地產新兵十天入門 / 決策資源集團房地產研究中心編著. 北京：中國建筑工業出版社，2007（中國房地產實戰特訓營叢書）ISBN 978-7-112-09468-4. 地. . 決. . 房地產基本知識 . F293.3 中國版本圖書館CIP數據核字（2007）第103440號本書的定位是針對新入行從業者或正準備投資房地產人士的“掃盲”圖書。整本書通俗易懂，輕松活潑，通過大量的流程圖表來說明基礎理論。作為全面引導初學者入門的實戰圖書，全書按照房地產行業的基本特點分成十天，每天一個章節，從房地產基本概念、房地產交易、房地產交易稅費約定、房地產權屬登記、房地產規劃、建筑及結

2、構設計、建筑施工圖、戶型知識、樓盤價值鑒別思路、房地產策劃流程十個方面的基礎知識入手，由簡入繁，由易到難。循序漸進地指導新手入門基礎知識，手把手教授初學者從入門到專業提高的技能。全書大量選用圖表闡述，力圖使深奧理論簡單化、通俗化、實用化，讓讀者在業余學習中輕松、受益而又充滿樂趣。全書重點章節配有案例及分析，初學者可以從中吸取寶貴的經驗和建議。責任編輯：封 毅責任校對：王 爽 王雪竹中國房地產實戰特訓營叢書地產新兵十天入門決策資源集團房地產研究中心 編著*中國建筑工業出版社出版、發行（北京西郊百萬莊）各地新華書店、建筑書店經銷北京嘉泰利德公司制版印刷廠印刷*開本：7871092毫米 1/16 印

3、張：221/4 插頁：1 字數：541千字2007年8月第一版 2007年8月第一次印刷定價：68.00 元ISBN 978-7-112-09468-408972-7 (16132)版權所有 翻印必究如有印裝質量問題，可寄本社退換(郵政編碼 100037)編委會編著單位：決策資源集團房地產研究中心編 委：喻穎正張連杰程杰元李石養顧芳恒謝小玲何煉明肖 煜章偉杰章俊杰滕敏周斌夏聯喜黃 晴陳明輝林旭東劉麗娟肖濤張斌過 敏陳俊俊程桂華 王 詠房磊闕文芳肖鯤仲文佳郭傳文李海維吳傳鯤賀穎紅張 冬何廣長胡潔貞李林發官 鵬執行主編：夏聯喜技術支持：常州奧林匹克花園 決策情報整合服務系統法律顧問：陳少蔚（廣東力

4、詮律師事務所）媒體支持：（本書資料來源一切相關數據及最后標準，以發展商公布信息為準） 序一開啟全員學習的地產新時代超越競爭，而不要被對手所吞噬。 杰克韋爾奇中國房地產已經走過了二十多年的歷程，行業GDP產值已經超過萬億元，房地產行業已經成為國民經濟的支柱產業，在拉動居民消費、帶動關聯產業發展等方面發揮了重要作用。2006 年，全國房地產開發投資總額為19382億元，占全社會固定資產投資總額的20.7%，而且保持著21.8%的年度高增長率。全年商品房竣工總面積超過800萬平方米，是美國的3倍，是日本的4倍。毫無疑問，就規模而言，中國房地產的開發投資總額和市場占有量都是世界上最大的。盡管規模世界第

5、一，但中國房地產尚處于成長階段。從遠景來看，房地產行業發展空間巨大。按照建設部發展規劃，到2020年，我國城市化率要達到50%，也就是說，在未來短短十幾年的時間里，要解決2億多新增城市人口的住房問題，這給房地產行業的發展帶來了非常龐大的市場成長空間；從增長速度看，近幾年房地產行業的投資額和銷售額都保持著20%以上的持續增長速度；從行業內企業規模看，房地產行業的集約效應還沒有顯現，以城市地域為特色的競爭態勢十分明顯，如規模最大的萬科在全國市場占有率還不到1%，而在美國，市場占有率前六位的房地產企業已經占有市場總額的20%。這表明，隨著房地產市場的不斷成熟，以各城市為地域分隔的初級競爭態勢將逐步向

6、全國性競爭態勢發展，行業內企業必然越來越規模化，越來越專業化，行業整合的態勢已經開始顯現。2006年，國家出臺了稅收、金融、產品供應結構指標（9070）等一系列政策措施，目標非常明確：其一，調整住房供應結構，滿足大眾住房需求；其二，使房地產的開發和經營走向規范化和專業化。有業內專家已經預言，行業內企業即將重新洗牌，部分規模小、專業能力欠缺、經營管理不善的企業將逃脫不了被市場淘汰的命運。在這樣一個快速成長、不斷變化游戲規則卻有著廣闊發展空間的朝陽行業內，企業家要求企業走向管理規范化、標準化；經理人要求項目操作走向流程化和專業化。因此從業人員的專業知識就顯得十分重要了。“中國房地產實戰特訓營叢書”

7、順應了行業整合和規范化發展趨勢，寓理論知識和實際操作經驗于一體，為房地產經理人提供了學習實戰知識、提升管理執行力的難得范本和資料。身處行業整合的變革時代，謹以殼牌企業戰略經理蓋亞斯（Anede Gens）的名言與同行朋友共勉：“在知識經濟時代，唯一能持久的競爭優勢是超越競爭對手的學習能力。”陽光100置業有限公司總經理 范小沖 序二屋脊上的賣水人時間是世界上一切成就的土壤。時間給空想者痛苦，給創造者幸福。 麥金西愛因斯坦說，假如你讓別人知道你很會彈吉他，你一輩子都會彈吉他。按此理論，幾乎90的地產人都知道決策資源出書，那么，可能我們會一直出下去？事實上，我恰恰如此期盼。前幾年，和同行坐在一起，

8、總是要解釋我們不光出書，我們還在做些別的，比如策劃代理，比如直接參與開發，比如最近的大型購物中心投資。而這兩年，我更愛說：我們公司最早是從一本書開始的。我們出了很多房地產的圖書，因為能夠積極把握市場脈搏，在內容和形式上求新求變，所以一直是該領域的NO.1。在很多城市，都會有一些同行，親切地說是決策資源的讀者。今年，我們將和國內優秀的出版社合作，推出更多、更廣泛的房地產圖書，努力成為更加杰出的賣水者，為中國房地產業創造如下三大價值：復制、效率、平臺。復制麥肯錫的觀點是：對大多數商業問題而言，彼此間相似的地方要多于彼此間有差異的地方。這意味著，用較少數量的解決問題的技巧，可以回答范圍較大的問題。現

9、實是，由于中國大多房地產公司是區域性的項目公司，所以，每次都重新開始，重新犯錯，重新學習，剛找到一點感覺，項目結束，公司散伙。不要去重新發明輪子，你可以去選擇性地模仿、復制、改進。決策資源的圖書，在某種意義上，讓房地產公司用最低成本“復制”了他人繳納千萬學費方才獲得的經驗。效率經濟學家張維迎提出這樣一個框架：在經濟學上，經濟發展的動力或者說效率的來源是兩類，第一類是配置效率，第二類是生產效率。所謂配置效率是怎樣使資源從高的地方流向低的地方；而生產效率是如何使得每一種資源的生產效率得以提高。所以，決策資源對自身能力定位的兩大核心是：具有實現配置效率的資源整合力與執行力幫助開發商以最低成本、最快速

10、度造出最新最好的輪子，對應的圖書是普及型的地產基礎知識，強調拿來主義。具有實現生產效率的創新力懂得研究發明更有競爭力的輪子。決策資源集團已經踏入房地產投資開發領域，但依然對“出書”癡心不改，這恰恰令我們更具備“知行合一”的能力，使得我們可以將行業前沿搏殺的“戰火心得”加工成可分享的知識。三、平臺從出書的第一天起，決策資源就立志為中國房地產打造了一個全方位的平臺：在這個如同神經中樞般的“高速公路網”上，房地產專業資訊、先進理念、經營模式、專業服務資源、資金資源、土地資源、品牌資源、新技術新材料等行業關鍵資源，得以實現轉移、對接與整合。在互聯網慢慢度過泡沫時代并且開始深入影響社會的時候，我們提出了

11、“2.0時代的決策資源平臺”的口號。我們要打造的是一個聚合房地產知識資源與交易資源的大平臺。我們將繼續完善房地產全行業的“記憶系統”，任何人都可以用最低的成本在這個系統里找到操作經驗與實戰智慧。作為交易資源的平臺，它是全開放的。中國的15000家活躍的地產商，能夠以最高的效率實現“大采購”，其中包括“軟采購”和“硬采購”。“軟采購”是采購各種專業服務，“硬采購”是采購新技術新材料。愛因斯坦是對的。不知怎么，即使代理項目顯得更賺錢些，即使投資開發能夠帶來更豐厚的利潤數字，我總覺得自己始終是一個出書人。人并不總是有機會去做一些獨一無二的事情，而與眾不同，將帶給我們商業，乃至自身的最大價值認同。決策

12、資源中國最大的房地產圖書編著者，堅守在房地產業屋脊上的賣水人。很多人看到我們彈吉他，卻沒有聞見其間的金戈鐵馬。決策資源集團董事長 喻穎正大地是房地產之本，怎樣在大地上植入各種各樣的奇花異樹，產生一個個全新的花園和苗圃，是房地產入門者未來的必修課，也是創新者的必修課！ 房地產不等于鋼筋加水泥，也不等于建筑加園林加規劃。產品主義只是一個前提條件，產品發展到一定程序再提高的空間已非常有限，且邊際成本越來越高，邊際越來越低，甚至是得不償失。房地產開發商介入城市運營，成為城市開發商，是中國房地產業發展的重大趨勢。入門提升拓展2第一天淺說房地產房地產基本概念4/一、房地產的定義及分類.區分房產、地產、房地

13、產、泛地1產2.房地產業概念3.房地產功能分類類型16/二、房地產開發概要1.房地產開發含義.房地產開發范2圍3.房地產開發流程環節4.房地產開發的風險25/三、房地產行業名詞解釋1.城市居住區、居住小區、居住組團2.居住區用地3.居住密度4.建筑密度5.常見房地產形態的14個英文縮寫知目錄知目錄36第二天泛論交易房地產交易知識/38一、房地產交易基礎知識.商品房銷售管理相關內1容2.10個常見商品房銷售價格術語48/二、步完成房地產交易全程第一步，信息溝通第二步，簽訂合同第三步，合同申請第四步，立契第五步，繳納稅費第六步，產權過戶第七步，銀行申貸第八步，交易完成50/三、種房屋貸款方式全流程

14、解碼.銀行按揭貸款流1程2.公積金貸款大流程3.抵押貸款大流程4.質押貸款流程.組合貸款流程5.信用貸款流程（以中國建設銀行6為例）.一次性付款流7程/55四、房地產買賣合同的約定1.商品房買賣合同的基本內容.商品房買賣合同關于誤差、變2更、交付的約定61/五、房地產交易過程中種常見問題解答1.買自住房與投資房的區別.住房70年土地使用權不意味只有270年產權3.使用權房產能不能繼承4.合作建房的有關規定CONTENTS入門提升拓展64第三天細核稅費房地產交易稅費約定/66一、現行房地產種主要稅類型1.房產稅2.契稅3.營業稅.城市維護建設稅和教育附加4稅.企業所得5稅6.印花稅7.土地增值稅

15、76/二、房地產交易的行政性收費1.房屋產權管理收費.房屋買賣管理收2費.房屋租賃管理收3費78/三、購房收費標準81/四、實戰案例分析附件：廣州市轉讓房屋相關稅費一覽表附件：北京房地產交易相關稅費一覽表附件：二手房交易稅費明細表98第四天知曉登記房地產權屬登記的基礎知識/100一、房地產權屬登記相關概念.房地產產權的個概1念.宗地、宗地2號.宗地圖、證書附3圖.地籍、產4籍.“全部產權5”.“部分產權6”102/二、房地產權屬7種登記類型.房地產總登1記.土地使用權初始登2記.房屋所有權初始登3記4.轉移登記.變更登記56.他項權利登記.注銷登7記/104三、房地產權屬登記注意事項及流程.房

16、地產權屬初始登記注意事1項2.房地產權屬登記的大程序/108四、房地產權屬登記的有關約定1.房地產登記的權利人名稱確定2.房地產登記單位3.關于房地產登記申請的約定.產權證辦理手續4/112五、房產過戶流程.交易性過戶流1程2.繼承過戶流程/116六、房屋贈與流程.房屋贈與流1程2.房屋贈與需提交的資料3.贈與需要繳納的稅費/117七、房地產產權轉讓的有關約定1.房地產轉讓基本知識2.產權轉讓的有關約定3.如何識別產權轉移過程中證件真假4.無產權證新商品房如何轉讓5.產權商品房在出租期間是否可以轉讓CONTENTS入門提升拓展122第五天粗談規劃房地產規劃基礎知識124/一、房地產規劃基本概念

17、1.功能規劃（FunctionalPlanning）2.住房建設規劃（HousingProgram）3.實體規劃（Physicalplanning）4.豎向規劃（SiteEngineering）5.建設場地規劃（SitePlanning）.商業網點（CommercialNetwork）6.城市改造（UrbanRedevelopmen7t）8.區位理論（LocationTheory）9.城市規模（CitySize）10.天際線（Skyline）11.空間布局（SpacePlanning）12.臨街面（Frontage）13.綠帶（Greenbelt）14.居民點（Settlement）15.城市

18、化（Urbanization）16.城市群（Agglomeration）17.衛星城（衛星城鎮）（SatelliteTown）18.開發區（DevelopmentArea）127/二、居住區種建筑排列形式.行列式12.圍合式3.向心式4.隱喻式128/三、建筑通風、采光規劃1.開窗的基本目的是為了采光和通風.日照條2件.朝向決定房屋的日照和自然通風條3件.通風采光要求下的功能區規劃指4標/135四、居住區的規劃概念1.住宅規劃2.公共服務設施規劃3.道路規劃4.綠地規劃/139五、居住區規劃的性能要求指標1.新建住宅交付使用應達到7大要求.住宅性能評定5大指2標142/六、居住區規劃常用術語及

19、指標第六天146初品建筑建筑及結構設計基礎知識/148一、建筑物的形式及分類1.種建筑物形式.建筑的種分2類153/二、建筑名詞術語.建筑體量指1標2.建筑結構術語3.建筑技術術語4.室內裝飾設計術語158/三、房屋面積的計算方式1.房屋面積的種類及概念2.建筑面積、實用面積、使用面積的區別3.房屋面積測算的一般規定4.房屋建筑面積的測算5.成套房屋建筑面積的測算規定CONTENTS入門提升拓展172第七天看懂施工圖建筑施工圖的學問174/一、建筑施工圖的基本知識1.施工圖中常見的術語及符號2.施工圖的產生3.略覽施工圖190/二、施工圖里面的建筑學問1.建筑平面的學問解析.建筑立面的學問解2

20、析3.建筑剖面的學問解析193/三、建筑施工圖反映的具體實物1.墻或柱.樓2梯.門3窗.電4梯5.空調6.衛生間7.居室8.其他常見的施工圖圖例200第八天詳解戶型圖紙反映的建筑之美202/一、基于戶型的價值判斷案例分析.戶型空間尺度合1理2.面積比例適宜3.戶型與定位一體4.通風采光良好5.各房室合理性要求211/二、3種常見戶型賞析.復式是受躍層式啟發而創造設計的一1種經濟型住宅2.躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通風好、采光面大.錯層式有“壓縮了的復式”之稱，通3過錯層平面讓功能區形成整體的差別層次4.復式和躍層式、錯層式的區別215/三、戶型鑒別的具體標準1.好戶型的大標準.好戶型的16

21、個健康指2標3.戶型常見的19個缺陷221/四、戶型功能的說明.戶型的特1性2.戶型的需求3.戶型的流線/227五、對室內功能區的進一步說明.臥室1篇.廚衛2篇3.起居篇.服務空間4篇/242六、學會認識戶型圖1.第一類戶型：不規則戶型2.第二類戶型：規則戶型CONTENTS入門提升拓展246第九天樓值鑒別樓盤價值鑒別的思路248/一、新手判斷住宅優良的基本知識1.評價地段價值的個標準2.評價建筑外觀的3個指標3.室內平面布局的個著重點4.提升配套設施、生活環境的輔助價值258/二、新手如何判斷一個商鋪的價值1.規劃是“指財針”2.交通便利需“鷹眼”識別3.功能布局是“核心”.客流是“錢流4”

22、5.地段是“黃金”261/三、商鋪價值鑒別實操案例1.成功個案2.失敗個案264第十天論戰營銷房地產開發策劃流程/266一、可行性研究房地產開發可行性研究的內1容2房地產開發可行性研究的工作階段房地產開發可行性研究步3驟可行性研究報告基本框架4圖269/二、市場調研1.房地產市場調研的主要階段2.房地產市場調研的主要流程/275三、前期策劃SWOT分析法與DSTP模1式2房地產項目前期策劃的一般工作流程/279四、營銷策劃1項目營銷策劃總流程項目營銷策劃的主要內2容3項目營銷計劃的制訂步驟282/五、銷售組織1銷售團隊組織架構圖銷售人員招聘選拔流程2圖3銷售人員培訓體系/289六、營銷執行營銷

23、執行流程設1計2銷售現場基本流程設計營銷執行各時期業務推廣策3略設計4營銷執行的基本要求5銷控管理附件298房地產圈里圈外房地產相關機構和法規一、房地產行業相關主體二、房地產相關網站三、房地產相關雜志報刊四、房地產相關教育、培訓機構五、近年出臺的房地產相關規定CONTENTS第一天 第二天第三天 第四天 第六天 第五天 第七天 第八天 第九天 淺說房地產房地產基本概念第十天 第一天淺說房地產房地產基本概念熟悉房地產概念是快速掌握房地產基礎知識的關鍵房地產的定義及分類新兵入門地產新兵十天入門 登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧最佳實戰經驗大本營 中國房地產實戰特訓營叢書房地產業概念房地產開發概念房

24、地產概念房產地產房地產泛地產種開發分類形式69種開發涉及范圍大開發流程814個英文標識個居住區概念8個居住密度概念7個建筑密度概念淺說房地產第一天 淺說房地產房地產基本概念本天導讀房地產是中國經濟的支柱產業，與國民經濟中舉足輕重的鋼鐵產業、有色金屬產業、建材產業、水泥產業、玻璃產業、家具產業等息息相關。房地產這個古老而又全新的行業，在中國的經濟發展浪潮中，不僅扮演著推動角色，同時，通過進一步的市場化考驗和發展壯大重新煥發青春。雄心勃勃的房地產企業正抓住歷史最好的戰略機遇走向世界。一、房地產的定義及分類1. 區分房產、地產、房地產、泛地產房產是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、商業、倉庫

25、、服務、文化、教育、辦公用房等。地產是指土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范圍內的空間，既是自然之物，又是勞動產物，體現在生產關系中，是社會所有權和使用權關系的載體；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。房地產是房產和地產的合稱，俗稱不動產，它包括土地和建筑物及其他土地定著物。泛地產是指將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅游業、體育、教育、科技等產業融合起來，形成各種產業的房地產。在泛地產中，不一定以“房子” 為核心。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套

26、設施。泛地產的實質其實是一種“產業嫁接”，也就是房地產（尤其是住宅開發）與各種行業的嫁接，這是一個資源整合、優勢互補的過程，它為地產業構筑一個更為寬廣的運行平臺和空間，最后產生“1+1 2”的產業效應。提示一般意義上說的“不動產”是狹義房地產的范疇，它是房產和地產的合稱。我們經常看見的有“順馳不動產”。 2. 房地產業概念房地產業是指從事房地產開發建設、租售經營以及與此緊密相關的中介服務，如裝修、物業管理等經營活動的行業。房地產業土地開發房屋建設、維修、管理土地使用權的有償劃撥、轉讓房屋所有權的買賣、租賃房地產抵押貸款房地產市場（1）房地產業分類房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房

27、地產業投資開發業地產服務業地產經紀地產咨詢地產中介價格評估物業管理（2）房地產業與建筑業的區別和聯系房地產業與建筑業既有區別又有聯系。建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產（開發）、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。兩個產業有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和承擔發包者，建筑業則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平” 等土地開發和房屋建設生產任務。（3）房地產市場與一般商品市場的區別房地產市場一般商品市場市場形態不完

28、全競爭完全競爭產品特質差異很大，異質性產品具同質性價格決定由少數買者與賣者決定由市場供給和需求決定地方習慣使用習慣影響價格價格不受使用習慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規管理法規管理煩瑣較少法規管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強保值能力弱預期心理預期增值能力強，具投資價值預期增值能力弱區位影響影響力大基本不受影響 房地產市場與一般商品市場的區別市場類別比較項目3. 房地產功能分類類型（1）房地產住宅的種類型中國目前的住房政策明確：對高收入者供應商品房，對中等收入者供應經濟適用房，對低收入者供應廉租房，并

29、對廉租房的房租進行暗補或明補，以滿足不同收入水平居民住房的需求。 單元式住宅單元式住宅又稱梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多層、高層住宅所采用。單元式住宅特點每層以樓梯為中心，安排戶數較少，一般為24戶，大進深的每層可特點1服務58戶，住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體戶內生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又為住戶提供方特點2便特點3建筑面積較小，可以標準化生產，造價經濟合理仍保留一定的公共事業面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰特點4里交往，有助于改善人際關系 公寓式住宅 公寓是外來概念，英文原型是“Apartment”( 公寓式住宅 )。公寓住宅一般建

30、在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等。單元內有一層或二層，如跳躍式住宅。 別墅住宅從概念上講，別墅住宅相當于獨院獨戶的西式洋房或小洋樓，又稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或兩、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，住宅水、電、暖供給一應俱全，室內裝修豪華，并富有變化。戶外道路、通信、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。這種類型又可以分為三類： 別墅分類豪宅類別墅。豪宅是為滿足少數社會富裕群體對稀缺資源較多占有的第一類需求而定制的豪華住宅。就國內的豪宅市場看，一般以價格每套200萬元以上(

31、含裝修)的城市公寓和300萬元以上，作為大致的別墅價值界限普通的別墅。“別”即是另外一類，就是第二居所，房主多用于度假或第二類是采取“2+5”的生活方式周末居住類別墅。中國第一批獨立住宅大多作為別墅來賣，以滿足中國第一代第三類富人的需要。在銷售層面叫做別墅，但并不具有第二居所的含義 商品房 經濟適用住房售價實行政府指導價，即按保本微利的原則，由建設成本加上%的開發建設利潤確定。3經濟適用住房購買對象有明確界定，以惠及中低收入家庭。商品房是指房地產開發企業開發建設并出售、出租，并按照市場價進行交易的房層。別墅住宅、跳躍式住宅、復式住宅等都屬于房地產住宅的商品房類型。 經濟適用住房 我們把具有保障

32、性質的政策性商品住房，稱為經濟適用房。一般經濟適用房，享受稅費減免政策，建設標準控制在中小套型，住房設計及其建筑標準強調住房的使用效果和建筑質量。 廉租住房 廉租住房是指政府和單位在住房領域履行社會保障功能，向城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住宅。廉租住房的一個重要特征是租住者無產權，這也是與經濟適用房的主要區別。 普通住宅 普通住宅是為普通居民提供的，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情，適用國家一定時期的社會經濟發展水平，而確立的國家標準住宅。它代表一定經濟條件下一個國家或地區城市居民實際達到或能夠達到的居住水平。第一天淺說房地產房地產基本概念熟悉房地產概念是快速掌握

33、房地產基礎知識的關鍵房地產的定義及分類新兵入門地產新兵十天入門登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧最佳實戰經驗大本營中國房地產實戰特訓營叢書第一天淺說房地產房地產基本概念熟悉房地產概念是快速掌握房地產基礎知識的關鍵地產新兵十天入門登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧 高級住宅 普通住宅的國家標準1.住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上； 2.單套建筑面積在120（含）平方米以下(北京市是140平方米以下)；3.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。鏈接高級住宅是為滿足市場高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。高級住宅地段好、規模大、環境優雅，

34、多位于城鎮郊區獨立成為小區。多為低密度、低容積率、高品質、高綠化率的別墅群。這類住宅的戶型和功能空間多樣化，裝修、設施和設備高檔化，區內多數有游泳池、桑拿浴室、網球場、健身房、兒童游樂室等配套設施。提示高級住宅富有代表性的樓盤如：上海的珠江玫瑰園、陸家嘴花園、湯臣中心、仁恒濱江園等。 低檔住宅 低檔住宅主要指建筑較早、功能有所短缺、結構單薄、設備不全、設施陳舊的住房。其住宅結構大多為磚木結構，住宅成套或不獨立成套；室內面積狹小，居住擁擠；室內分間或不分間，老少混居一室；廚房、廁所狹小或廚房廁所幾戶共用；室內幾乎沒有供水供電之外的其他設施，或幾戶共用一自來水源。 （2）商業地產的種類型商業地產是

35、目前房地產市場中受追捧的形式。主要包括以下 9 種類型：10 百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪是指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型Shopping mall 項目在國內多個大中城市開發建設。 市場型商鋪商業街過去較長時間在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，目前多數已取得成功，但有些跟風項目的經營狀況卻并不好，取得成功的較少。這里的“市場”是指各種用于某類商品或綜

36、合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有的是單層建筑，有的是多層建筑。這類市場里面的鋪位在零售業中所占比重較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場。比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 商業街商鋪商業街指以平面形式布置的單層或多層商業房地產，商業街的命名多體現地段特征。與商業街的發展緊密聯系的是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多收益頗豐，運營不好的商業街，其所在投資商、商鋪租戶、商鋪經營者大都面臨虧損。 住宅底層商鋪住宅底層商鋪是指位于住宅或其他建筑物底層的商用鋪位，它可能包括建筑物地下 1

37、2 層或其中部分樓層。住宅底層商鋪鑒于住宅小區會帶來的穩定客源，投資經營風險相對較小，成為投資者熱中的商鋪投資對象，開發商也可獲得很大的投資收益。 社區型商鋪社區型商鋪是指位于住宅社區內的商用鋪位，其銷售對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪的表現形式主要是 1 3 層商業樓或建筑底層商鋪，11有些鋪面可以直接對外開門營業，但較多以鋪位形式存在。 商務樓、寫字樓商鋪它們是指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值值得關注。 交通設施商鋪交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中

38、小型商鋪。 提示街區商鋪的價格一般是住宅的23倍，而核心商圈的商鋪價格，其售價通常可以達到住宅的35倍。 “都市型”商鋪“都市型”商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置及其所在地區自身的商業價值，商鋪的客流量大，商鋪銷售商品品種豐富多彩，高檔商品多，單位商品利潤率高，特別是黃金地段，寸土寸金，經營有方可獲得很大收益。例如北京王府井大街、西單商業街，上海南京路都屬于典型的“都市型”商鋪。“便利型”商鋪“便利型”商鋪指用以經營食品、日常生活用品等為主的，位于社區周邊、社區里面、寫字樓里及其周邊娛樂城內的，能補充大百貨商場不足的小面積商鋪。如寫字樓里面的小商店、小超市、公寓社區里的小超市

39、、住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。12（3）新型住宅的 8 種形式 生態住宅生態住宅是運用生態學原理和遵循生態平衡及可持續發展的原則，即綜合系統效率最優原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統內有秩序地循環轉換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染、生態平衡的建筑環境。這里的環境不僅涉及住宅區的自然環境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區的人文環境、經濟系統、社會環境。 綠色住宅“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是一種全方位的立體環保工程。它是既適應地方生態又不破壞

40、地方生態的建筑，具有節地、節水、節能，能改善生態環境、減少環境污染、延長建筑物壽命等優點。 花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房，兩、三層小樓花園式住宅建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅的水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通信、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 分時度假住宅分時度假住宅英文為 Time-Share，正確的翻譯應是分時段多產權度假公寓。這是一種將房地產、酒店住宿和旅游休閑度假完美結合的全新投資模式和度假住宿設施，起源于 20 世紀 60 年代的法國。最初只是幾個親朋好友共同購買一棟別墅

41、，供大家不同時間分別使用。后來這種消費方式風靡歐洲，并在 20 世紀 70 年代引入美國后得到迅速發展，進而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。13第一天淺說房地產房地產基本概念房地產的定義及分類新兵入門地產新兵十天入門 1 登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧最佳實戰經驗大本營 1 中國房地產實戰特訓營叢書第一天淺說房地產房地產基本概念熟悉房地產概念是快速掌握房地產基礎知識的關鍵地產新兵十天入門 1 登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧 產權酒店產權酒店是傳統房地產向分時度假過渡的中間產品。這是把酒店客房分割出售，業主可以擁有酒店客房部分產權，除每年的旅游度假居住外，其余時間可以委托酒店

42、物業管理公司進行管理，投資者并可享受每年的經營收益分紅。提示時權酒店(Timeshare Hotel)和投資型酒店都是一種休閑旅游地產，其實質就是“分時度假+房產投資”，即產權式酒店。 智能化社區智能化社區是利用現代化 4C（即計算機、通信及網絡、自控、IC 卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。 標準類型系統指標具體功能甲級標準安全保安系統實現可視對講功能；門禁系統功能；家庭智能化報警功能；可進行程序自動化控制功能；可實現室內無線遙控功能、通

43、過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調光功能通信系統實現住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網接入小區，提供外語電視節目信息服務系統增加實現電子購物、電子圖書館、遠程醫療登記等功能環境控制系統實現家電自動控制功能；公共水電設施監視等功能乙級標準安全保安系統實現小區周界的監控和紅外線報警防范；火災與煤氣報警；緊急呼救報警；電話線被切斷與防破壞報警通信系統實現住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯網絡（Internet）插口；可接收有線電視網節目信息服務系統實現三表遠程計量，計算機網絡功能及一些物業管理功能環境控制系統實現背景音響與公共廣播、出入口控制、社區公告版 智能化住宅標準提示在智能

44、化住宅中通常分為甲級和乙級兩個標準。除了乙級標準所有的功能外，甲級標準的住宅另需增加一些功能，同時整個系統應是一個由中央控制中心同時附帶數個分控中心構成的集散控制系統。 高科技型住宅這是指數字化、智能化建筑，包括自動調溫、感應式照明、家電全自動遙控、計算機統一集中控制水、電、氣費用等，以及利用信息高速公路實現家庭辦公、網絡購物等功能。房地產開發是土地創造價值的核心過程 健康住宅所謂“健康住宅”，指使居住者在身體上、精神上、社會上處于良好狀態的住宅。具體來說，應具有以下 8 條標準： 健康住宅條標準標 準具體內容引起過敏癥的化學物質的濃度很低，盡可能不使用容易散發出化學物防污防毒質的膠合板、墻體

45、裝修材料；二氧化碳濃度要低于1000PPM；懸浮粉標準塵濃度要低于0.15毫克平方米設有性能良好的換氣設備，能將室內污染物質排至室外，特別是對高通風換氣氣密性、高隔熱性住宅來說，必須采用具有風管的中央換氣系統，進標準行定時換氣。在廚房灶具或吸煙處，要設置排氣設備室溫標準起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應全年保持在1727之間濕度標準室內的濕度全年保持在4070之間噪聲標準噪聲級要小于50分貝日照標準一天的日照要確保在3小時以上；設有足夠亮度的照明設備安全標準住宅具有足夠的抗自然災害能力具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；住宅要便于護理老齡者和舒適標準殘疾人二、房地產開發概要1. 房地產開

46、發含義房地產開發是對城鎮進行土地和房屋的建設開發。從廣義上講，房地產開發是以城鎮土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，在地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規劃、設計、經營管理活動的全過程。第一天淺說房地產房地產基本概念房地產開發概要新兵入門地產新兵十天入門 1 登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧最佳實戰經驗大本營 1 中國房地產實戰特訓營叢書房地產開發概要新兵入門最佳實戰經驗大本營 1 中國房地產實戰特訓營叢書狹義的房地產開發是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。根據劃分標準的不同，房地產開發具有多種形式。 （1）按開發內容分類 綜合開發綜合開發是

47、指從規劃設計、征地拆遷、土地開發、房屋建設、竣工驗收，直到建成商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發公司科學地組織開發建設、經營管理和服務的一項系統工程。 土地開發土地開發是指辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平”的全過程。土地開發與綜合開發的區別在于，土地開發不包括房屋建設的過程，一般是土地開發以后，按照當時的市 區別場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發的土地轉讓給有關單位進行房屋建設，并按規定收取土地開發費。 房屋開發房屋開發是在土地開發的基礎上，獲得土地使用權后，按照城市規劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經營活動的全過程。

48、房地產開發是土地創造價值的核心過程（2）按開發承擔方式差異分類 開發公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋獨自開發建成經營的全過程。接受用戶或投資單位的委托，根據已劃定的征地紅線，進行規劃委托開發設計、拆遷安置、組織施工，直到建成后交付委托單位。開發公司按規定收取開發管理費或承包費。接受某項開發工程后，根據公司自身的能力和工程項目的性質、分包開發工程量的大小，將該工程分包給有關專業工程公司。（3）按開發階段分類 1前期開發指開發區破土動工以前的一切準備工作。包括調研、選址、申請土地、征地、拆遷安置、規劃設計、制訂建設方案等工作。2中期開發指對房地產的經營管理全過程，包括房屋建設、

49、竣工驗收、出售（租賃）等內容。 后期開發指房屋的售后服務，包括保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。（4）按開發用途分類房地產按照開發的用途分，可以分為工業物業開發，商業物業開發和住宅物業開發。按開發用途分工業物業開發住宅物業開發商業物業開發廠房倉庫其他別墅普通住宅旅游景點購物中心商業街專業市場社區商鋪交通設施商鋪提示商業物業開發即商業地產的開發，是目前房地產開發的一個新的亮點。商業物業開發投資回報周期長，風險大，回報率高，對開發商的運作能力要求較高。 （5）按開發等級分類房地產按照開發等級可分為：房地產一級開發，房地產二級開發。一級開發指對國有土地（毛地）或鄉村具體土地（生地）進行統一征地、

50、拆遷、安置、補償，并進行適當配套設施建設，使其達到建設條件，再進行有償出租或轉第一天淺說房地產房地產基本概念房地產開發概要新兵入門地產新兵十天入門登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧最佳實戰經驗大本營中國房地產實戰特訓營叢書第一天淺說房地產房地產基本概念地產新兵十天入門登錄中國房商網，獲取更多實戰智慧房地產開發是土地創造價值的核心過程讓的過程。二級開發指先將“生地”（不具備使用條件）開發成“熟地”（具備使用條件），然后再進行拍賣或出租，由買地者去建造房屋。（6）按開發程度分類分 類內容生地主要是指可能為房地產開發和經營活動所利用，但尚未開發的農地毛地是指具有一定城市基礎設施，但土地上有待拆遷房屋的土地熟地是指經過“幾通一平