1、合肥市建設工程規劃核實管理暫行規定 解 讀 合 肥 市 規 劃 信 息 中 心燕三義 講 解 框 架我市住宅小區竣工綜合驗收制度沿革及規定出臺的背景合肥市建設工程規劃核實管理暫行規定規定在規劃建設監督管理上的新舉措 規劃部門進行規劃核實及竣工驗收資料報送查驗的工作內容、程序、時限建設項目在規劃編制、建設時需要注意的若干問題 我市住宅小區竣工綜合驗收制度沿革及規定出臺的背景 住宅小區竣工綜合驗收制度沿革 1996年，根據城市房地產開發經營管理條例（國務院令第248號）及建設部城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法（建法字814號）的規定，市政府出臺了合肥市城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法（市政府令第5

2、5號），對住宅小區竣工實行綜合驗收，并明確由市建委下屬的開發辦具體負責實施住宅小區竣工綜合驗收工作。2004年5月，國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定（國發200416號）明確取消了由城市房地產開發經營管理條例設定的住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收行政許可項目，市政府即廢止了合肥市城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法（市政府令第55號）。為繼續加強小區配套設施建設管理，2005年，市政府出臺關于新建住宅小區實行竣工綜合驗收備案制度的通知（合政200535號），對新建住宅小區竣工驗收實行備案管理，將包括規劃竣工驗收在內的各單項驗收作為小區竣工綜合驗收備案的條件，由市建委（開發辦）負

3、責竣工綜合驗收的備案，未辦理備案手續的，該小區房屋不得辦理交付使用手續。 由于國家已經取消住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收行政許可項目，我市自2005年來對新建住宅小區竣工驗收實行備案管理。但由于制度本身缺乏明確的法律法規依據，操作性不強，實際效果不佳。住宅小區建設中出現公共服務等配套設施建設丟項、甩項、遲遲不建，臨時用電、臨時用水交付使用等現象，群眾反映比較強烈。從全國范圍來看，由于國家取消了該項目許可，給管理上帶來了較大難度，近年來，部分地市陸續就此方面管理作出了不同的規定，但由于具有行政許可的性質，大都通過地方性法規的形式作出原則規定。 2007年上半年我局考慮到2001年施行的

4、合肥市建設工程竣工規劃驗收實施細則（試行）已使用多年，部分條文已不符合時代的發展，起草了合肥市新建住宅小區規劃驗收暫行辦法（試行）報市政府。 2007年7月，市委、市政府主要領導要求我局結合當前實際情況盡快代市政府起草這一方面規范性文件，由規劃部門通過竣工規劃驗收，約束建設單位的建設行為，確保新建小區的各項配套設施、附屬工程及時進行建設。在市政府法制辦的指導下，我局依照合肥市城市規劃管理辦法等相關規定及市領導的要求，按照將規劃竣工驗收作為其他各專項驗收兜底措施的思路，總結了多年來規劃驗收的實踐經驗，借鑒了北京、成都、廣州等地的一些作法，起草了合肥市新建住宅小區竣工規劃驗收暫行辦法（試行）草案，

5、在2007年8月報送市政府。規定出臺的背景 2007年修訂施行的合肥市城市規劃管理辦法（地方性法規）第三十六條規定：“建設工程竣工后，建設單位必須向市規劃行政主管部門申請規劃驗收，未經驗收或驗收不合格的，不予房屋權屬登記，不得交付使用。成片開發的住宅區、工業區在進行單位建筑工程的規劃驗收后，還應進行小區規劃驗收。配套工程未按計劃同步完成的，不予規劃驗收。” 2008年1月1日施行的城市規劃法第四十五條規定：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在建設工程竣工驗收后六個月內

6、向市城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料”。明確了規劃核實和建設工程竣工驗收資料查驗的法律地位和作用。2008年4月30日下午，李紅副市長主持召開會議，專題研究合肥市新建住宅小區竣工規劃驗收暫行辦法（試行）出臺有關問題，市建委、規劃局、國土局、房地產局、市容局、環保局、園林局等部門參加會議。會議認為，合肥市新建住宅小區竣工規劃驗收暫行辦法（試行）的制定十分有必要，應盡快出臺。2008年7月4日、7月9日，在市政府法制辦的組織下，分別召開了由公安、建委、環保、教育、市容、消防、文廣、開發辦、園林、人防、地震、電信、供水、燃氣、熱電、供電等職能部門（單位）代表參加的座談會和邀請合肥城建發展股份有限

7、公司、合肥醫科大學、合肥宋都房地產公司、合肥英泰地產公司、瑤海區教育局等建設（開發）單位代表參加的座談會，多次征求各方面的意見和建議進行修改，經去年8月28日市政府第17次常務會議討論通過，市政府于2008年11月2日印發了合肥市建設工程規劃核實管理暫行規定，自今年1月1日起施行。 合肥市建設工程規劃核實管理暫行規定 合肥市人民政府文件合政【2008】124號關于印發合肥市建設工程規劃核實管理暫行規定的通知各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：合肥市建設工程規劃核實管理暫行規定已經2008年8月28日市政府第17次常務會議討論通過，現予印發，請遵照執行。 合肥市人民政府 二OO八年十一月

8、二日 合肥市建設工程規劃核實管理暫行規定第一條 為加強對建設工程規劃許可后的監督管理，保證建設工程符合國家有關規范、標準并滿足質量和使用要求，根據中華人民共和國城鄉規劃法、合肥市城市規劃管理辦法等法律、法規的相關規定，結合本市實際，制定本規定。第二條 本規定適用于本市市區范圍內新建、擴建、改建的建設工程。單獨實施的城市基礎設施工程除外。第三條 本規定所稱建設工程規劃核實是指市城鄉規劃主管部門對已經竣工的建設工程是否符合修建性詳細規劃、建設時序方案以及規劃許可內容進行審核。第四條 市城鄉規劃主管部門負責建設工程規劃核實和竣工驗收資料的查驗工作，實行建設項目責任人制度，對建設項目實施全過程監管。市

9、建設行政主管部門負責建設工程質量竣工驗收備案管理工作。市消防、環保、人防、市容、衛生、廣電、房產、民政等職能部門根據各自職責，負責建設工程的專項驗收和相關管理工作。供水、供電、燃氣、通信、城市集中供熱等有關單位根據各自職責，參與相關管線設施的驗收和接入城市基礎設施網絡系統工作。第五條 前期物業管理企業有權了解物業管理區域內建設工程的規劃審批情況，有權對配套設施的建設情況進行監督并向有關主管部門舉報。市城鄉規劃主管部門應當在建設工程規劃核實過程中征求前期物業管理企業的意見，第六條 符合下列條件的建設工程可以申請規劃核實：（一）建設工程已經按規劃許可規定的內容完成建（構）筑物以及公共服務設施和道路

10、、綠地建設；（二）規劃要求拆除的各類建（構）筑物以及因建設需要搭建的臨時設施已經全部拆除，施工場地清理完畢；（三）對分期建設的建設工程，同期的公共服務等配套設施，已經按照建設時序方案同步實施，建成區與下一期施工區已經采取有效的臨時隔離措施；分期界限是道路或綠地的，應當完成道路或綠地的建設；（四）在本規定實施之前的住宅建設項目，教育、醫療衛生、社區管理、商業服務等配套設施，應當在住宅總規模完成50之前同步建設完成，其它配套設施應當在住宅總規模完成80之前同步建設完成。第七條 申請規劃核實應當提供以下資料：（一）建設工程規劃核實申請表；（二）建設工程規劃許可證（副本）及附件、附圖；（三） 市城鄉規

11、劃主管部門批準的修建性詳細規劃和建設時序方案；（四） 竣工測量成果資料 (圖紙比例1：500)；（五） 建設工程竣工全套藍圖；（六） 拆遷批復、拆遷范圍紅線圖；（七） 市城鄉規劃主管部門要求提供的其它材料。第八條 建設工程規劃核實的內容：（一）單體建筑工程：1、建筑物的平面位置，建筑物之間的間距，建筑物退讓用地界限、道路紅線、綠線、河道藍線、高壓線走廊等距離；2、建筑物的使用性質、建筑物平面尺寸、建筑面積(地上、地下)、建筑層數(地上、地下)、建筑物的室內、外標高、層高、總高度；3、建筑物立面造型、外裝材料、外裝色彩、亮化工程。 (二) 建設用地范圍、出入口、道路、綠地，停車場，圍墻、大門等附

12、屬設施；（三） 教育、醫療衛生、社區管理、商業服務等公共服務設施； (四) 燃氣、供水、變配電、安全技術防范、環衛、節水與節能等設施；(五) 建設工程用地范圍內規劃要求拆除的建筑物的拆除情況、施工臨時設施的拆除情況以及施工場地清理情況。第九條 建設工程規劃核實按照下列程序進行：（一） 建設工程竣工后，建設單位按本規定第七條規定備齊資料，向市城鄉規劃主管部門申請規劃核實；（二）市城鄉規劃主管部門收到建設工程規劃核實申請后，對報送資料齊全的，應當自受理申請之日起10個工作日內完成建設工程規劃核實工作；對報送資料不齊全的，應當當場或者在收到報送資料之日起5個工作日內一次性告知申請人需補充的有關資料；

13、 (三) 對規劃核實合格的建設工程，市城鄉規劃主管部門核發建設工程規劃核實合格證；對規劃核實不合格的建設工程，應當書面要求建設單位進行整改。建設單位未按要求進行整改的，城鄉規劃主管部門可暫停受理該建設單位新的建設工程規劃許可申請；（四）因特殊原因難以在10個工作日內完成規劃核實的,經市城鄉規劃主管部門負責人批準，可以延長10個工作日，并應當書面告知申請人延期的理由。第十條 建設工程規劃核實合格后，建設單位方可組織建設工程竣工驗收。建設單位應當在建設工程竣工驗收后6個月內向市城鄉規劃主管部門報送竣工驗收資料。第十一條 建設單位應當報送以下竣工驗收資料：（一）建設行政主管部門出具的建設工程竣工驗收

14、備案證明；（二）建設工程涉及的消防、環保、人防、市容、衛生、文廣等相關職能部門出具的建設工程專項認可或驗收意見；（三）建設工程涉及的供水、供電、燃氣、通信、城市集中供熱等相關單位出具的已經接入城市基礎設施網絡系統的相關材料；（四）法律、法規規定的其它竣工驗收的相關材料。第十二條 對報送資料齊全的建設工程，市城鄉規劃主管部門應當自受理之日起10個工作日內完成對建設工程竣工驗收資料的查驗。查驗合格的，換發建設工程規劃許可證正本；查驗不合格的，應當書面告知建設單位按要求重新報送。對報送資料不齊全的建設工程，市城鄉規劃主管部門應當當場或者在收到報送竣工驗收資料之日起5個工作日內一次性告知建設單位需要補

15、充的資料。因特殊原因難以在10個工作日內完成查驗手續的,經市城鄉規劃主管部門負責人批準，可以延長10個工作日，并應當書面告知建設單位延期的理由。第十三條 未取得建設工程規劃許可證（正本）的建設工程，不得交付使用，房地產管理部門不予房屋權屬登記。第十四條 建設單位未在建設工程竣工6個月內向市城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料的，由市城鄉規劃主管部門責令限期補報；逾期不補報的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。第十五條 建設單位應當對其提供材料的真實性負責。建設單位以欺騙、賄賂等不正當手段取得建設工程規劃核實合格證或者建設工程規劃許可證（正本）的，市城鄉規劃主管部門應當依法予以撤銷，并依法追究相關責

16、任人的法律責任。第十六條 建設工程規劃核實管理相關單位以及工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第十七條 本市三縣建設工程規劃核實管理工作可以參照本規定執行。 第十八條 本規定有效期5年，自2009年1月1日起施行。規定在規劃建設監督管理上的新舉措1、術語有變化。依據城鄉規劃法，竣工規劃驗收規劃核實。建設工程規劃核實合格證的內容、說明有變化，并增加了附件建設單位需報送材料的清單。2、規定提出“建設時序方案”規劃管理新方法，將其貫穿于建設項目規劃管理的全過程。即建設單位在組織編制新建住宅小區修建性詳細規劃時，應按合肥市修建

17、性詳細規劃編制審定辦法的要求，同時編制建設時序方案建設周期，年度建設計劃安排，市政基礎設施及公共配套服務設施的建設時間和周期安排等。要求提供建設項目建設時序計劃表（公建類或居住類），和建設項目分期建設界線圖與修建性詳細規劃圖一并報審。 規劃部門在對修建性詳細規劃的審批、建設工程規劃許可證的核發、建設工程規劃核實的每一環節，均要依據“建設時序方案”進行把關，徹底遏制各項配套設施建設中存在漏建、遲建等現象。3、首次提出實行建設項目責任人制度，對建設項目實施全過程的監管(包括驗線、0.000標高檢查、中間檢查、巡查、結構封頂的檢查)，具體辦法另定。4、增加了部分相關職能部門和相關單位的專項驗收(認可

18、)意見和接入城市基礎設施網絡系統的相關材料。如：建設、民政、市容、文廣、供水、供電等部門單位。5、規定為確保公共服務設施市政基礎設施建設到位，要求前期物業管理企業提前介入，加強前期物業與相關管理單位的聯系，規定了前期物業有權了解物業管理區域內建設工程的規劃審批情況，有權對配套設施的建設情況進行監督并向有關主管部門舉報，要求規劃部門在建設工程規劃核實過程中征求前期物業管理企業的意見。6、在本規定實施之前的住宅建設項目，主要指未實施建設時序方案的，教育、醫療衛生、社區管理（含物業）、商業服務等配套設施，應當在住宅總規模完成50%之前同步建設完成，其他配套設施應當在住宅總規模完成80%之前同步建設完

19、成。原先實行的合肥市建設工程竣工規劃驗收實施細則（試行）的要求是：規劃配套及環境等設施未完全實施前，其換領建設工程規劃許可證的建筑項目數不得超過其總數的3/4。7、建設工程規劃核實合格證后監督管理分為二個階段。第一階段是規劃核實工作，第二階段是資料報送查驗工作。新規定實施前，建設工程規劃核實合格后，核發建設工程規劃核實合格證并同時換發建設工程規劃許可證（正本），規劃核實前提供相關職能部門意見。新規定實施后，建設工程規劃核實合格后，先核發規劃核實合格證，之前不需提供相關職能部門意見。規劃部門僅核實規劃方面的內容。建設單位憑建設工程規劃核實合格證辦理質量驗收備案。六個月內，建設單位向規劃部門報送相

20、關職能部門和相關單位專項驗收（認可）意見和接入城市基礎設施網絡系統的相關材料，經查驗符合條件的予以換發建設工程規劃許可證正本。8、增加了建設工程規劃許可證（正本）作為辦理房屋權屬登記、交付使用的條件，以及建設單位六個月內不報送竣工資料的將受到處罰。9、說明：規定實際實施時間定于2009年3月1日除建設工程質量驗收備案例外，其它部門和單位的驗收（認可）意見可與規劃核實同步進行需要提供哪些相關部門和單位的驗收（認可）意見，根據每個項目的實際情況確定，如民政、市容、供熱等。規劃部門進行規劃核實及竣工驗收資料報送查驗的工作內容、程序、時限一、項目名稱：建設工程規劃核實與竣工驗收資料報送二、實施主體：合

21、肥市規劃局三、申報“建設工程規劃核實及竣工驗收資料報送”的依據：中華人民共和國城市規劃法、合肥市城市規劃管理辦法等四、辦理程序：規劃核實程序： 1、受理：建設單位按規定備齊資料向規劃部門申請規劃核實，申報資料需齊全真實，對符合受審條件的，由市行政服務中心規劃窗口登記、受理。2、現場勘察：由規劃局相關審批部門與申報單位聯系人約定，并派人對建設項目現場進行勘察。3、審批：市規劃局將根據建設項目的修建性詳細規劃（或總平面圖）、建設時序方案、規劃許可內容以及現場勘察結果作出規劃核實意見。4、辦結：對符合條件的建設項目，申報單位在承諾時限(補充材料的時間及整改時間除外)的次日到合肥市東流路100號政務中

22、心三區辦證大廳領取建設工程規劃核實合格證?？⒐を炇召Y料報送程序：1、受理：建設單位按建設工程規劃核實合格證附件的要求備齊資料報送規劃部門查驗，資料需齊全真實，對符合受審條件的，由市行政服務中心規劃窗口登記、受理。2、審批：由規劃局相關審批部門對所報材料進行查驗，并作出查驗意見；3 、辦結：對符合條件的建設項目，申報單位在承諾時限(補充材料的時間及整改時間除外)的次日到合肥市東流路100號政務中心三區辦證大廳領取建設工程規劃許可證（正本）。五、申報材料規劃核實申報材料1、合肥市建設工程規劃核實申請表，并加蓋申請人印章；2、建設工程規劃許可證副本及附件、附圖（定位圖）；3、經規劃部門批準的修建性詳

23、細規劃（或總平面圖）、建筑設計方案、建設時序方案；4、建設工程竣工全套藍圖（加蓋竣工圖章）；5、由有資質的測繪部門出具的竣工測量成果資料（圖紙比例1：500）；6、拆遷批復、拆遷范圍紅線圖；7、前期物業管理企業意見；8、規劃部門要求提供的其他材料?？⒐を炇召Y料報送申報材料詳見建設工程規劃核實合格證附件六、承諾時限建設工程規劃核實 10個工作日竣工驗收資料查驗 10個工作日七、審批收費標準 行政性零收費建設項目在規劃編制、建設時需要注意的若干問題1、建設項目建設時序計劃表（公建類或居住類）、建設項目分期建設界限圖作為承諾書的附件，是核發建設工程規劃許可證和進行建設工程規劃核實的依據。應仔細編制，

24、一經審批不能擅自變更。分期建設界限范圍不宜過大，同期用地范圍內的住宅和各項配套設施是同步規劃核實的，住宅不能提前規劃核實。2、住宅小區分期建設以及分期取得土地使用權時，在滿足規劃及其它條件的前提下，組織編制修建性詳細規劃（或平面圖）時，各項配套設施（如公共服務設施，公共綠地、城市開放空間、小區出入口、非機動車位等）盡量布置在已取得土地手續的地塊上或易于拆遷的地塊上。地面機動停車位3、修建性詳細規劃（或總平面圖）中技術經濟指標與圖中標繪和實際建設中要吻合，特別要注意地面（地下）機動車位的數量和位置，有的小區機動停車位與實際中差幾百輛。小區地下室入口有占壓道路紅線現象。非機動車的動靜態交通組織要充

25、分考慮周邊道路或場地地面標高的差異。4、規劃變更公告公示時，原審批的規劃圖中不涉及的內容不要修改（如涉及的道路線型、綠地范圍、機動車地面停車位等）。5、要按照審批的修建性詳細規劃（或總平面圖）進行建設，小區的出入口、大門、值班室、圍墻、（非）機動車數量、位置、綠地范圍、道路線型及路面標高等均是建設時容易忽視的問題。6、完善拆遷工作，如用地范圍內規劃要求拆除的建筑，規劃城市道路、河道、高壓走廊、道路綠地等代征代拆的建筑、施工用房和施工圍墻等的拆遷。7、相關配套設施要按時限進行建設，如：學校、幼兒園、大門、值班室、圍墻、會所、農貿市場、社用房、地面車位、地下車庫（機械車位）、道路、綠化等。居委及物業管理8、建筑的使用性質不能擅自改變，如住宅改商業，辦公改酒店、地下室改教室、社居委用房和物管用房改變用途等。9、必須按副本和報建的施工圖的要求進行建設，并兌現領取許可證時的承諾，檔案中均有記錄。如降層高、女兒墻、檐口等的高度、以及拆遷，完善土地手續、日照影響補償等。10、大門、圍墻、值班室應辦理建設工程規劃許可證