1、PAGE PAGE 24 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產 o 點擊搜索所有(suyu)關于商業地產的文章 t _blank 商業地產市場(shchng) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊(din j)搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查 HYPERLINK /Article/Search

2、.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關于方法的文章 t _blank 方法、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=業態 o 點擊搜索所有關于業態的文章 t _blank 業態 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=組合 o 點擊搜索所有關于組合的文章 t _blank 組合及 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords

3、&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關于策略的文章 t _blank 策略 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產 o 點擊搜索所有關于商業地產的文章 t _blank 商業地產市場 HYPERLINK

4、/Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關于方法的文章 t _blank 方法2004年被稱為中國的 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產

5、 o 點擊搜索所有關于商業地產的文章 t _blank 商業地產年，投資開發商用物業，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。 市場 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，“沒有 HYPERLINK /Article/Search.asp

6、?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查就沒有發言權”，此言乃真理。 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產 o 點擊搜索所有關于商業地產的文章 t _blank 商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keywor

7、d=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調分類 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Fiel

8、d=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產 o 點擊搜索所有關于商業地產的文章 t _blank 商業地產策劃和前期市場 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類： 1、按工作任務分：基礎普查、專題研究 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查

9、、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查 2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查、個案深入 HYPERLIN

10、K /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查 3、按操作 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關于方法的文章 t _blank 方法分：實地考察 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查、問卷 HYPERLINK /Art

11、icle/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查、訪談 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查 4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調準備 無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準備工作一般有： 1、明確任務-明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求； 2、團隊分工

12、-明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系； 3、工作計劃-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預熱-有關 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料； 5、配齊工具-準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等； 6、考察線路-前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；

13、 7、時間安排-市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。 三、基本概念理解與應用 在市調和 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產 o 點擊搜索所有關于商業地產的文章 t _blank 商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定： 1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標 這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念

14、。 區位帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。 板塊住宅 HYPERLINK / 房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。 商圈零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15

15、-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的 HYPERLINK / 房地產開發和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。 商業中心規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。 地段傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段， HYPERLINK / 房地產開發也常用此術語。 節點規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點

16、，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。 地標與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應用：上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍； 上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。 出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。 2、業態、業種 零售商業用語，

17、現對零售消費的各類商戶也使用此術語。 業態指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。 業種指面向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。 應用：策劃 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產 o 點擊搜索所有關于商業地產的文章 t _blank 商業地產

18、，必須熟悉業態業種分類及其特征、典型商戶等基本功； 市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析； 傳統和新興業種，也逐漸采用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業種； 零售商業外的業種，也流行采用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。 四、市調內容和考察次序 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業地產 o 點擊搜索所有關于商業地產

19、的文章 t _blank 商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區

20、位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。 購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但 HYPERLI

21、NK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查結果均要反映下述內容： 商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌； 商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）； 客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）； 路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，

22、建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； 交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性； 商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度； 商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）； 在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。 五、市調方式 HYPE

23、RLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關于方法的文章 t _blank 方法 目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關于方法的文章 t _blank 方法： 1、實地觀察法 通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。 2、訪談法 通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、

24、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。 3、問卷法 通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調查 o 點擊搜索所有關于調查的文章 t _blank 調查統計及分析。 4、參展法 參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號 HYPERLINK /Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BF%AA%C5%CC 開盤

25、、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于(guny)商業街的文章 t _blank 商 業 街 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商(zho shn) o 點擊搜索所有

26、關于招商的文章 t _blank 招 商 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關于(guny)策略的文章 t _blank 策 略 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街是指眾多不同規模，不同類別的商店有規律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywo

27、rds&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街和環型組團式 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，并且按一定結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經濟理論中，它與購物中心、商業區等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。定位是 HYPERLINK /

28、Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商的基礎，根據 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&Cl

29、assID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位選擇與之相匹配的業態組合，之后才進入有目的的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商工作。一、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關

30、于商業街的文章 t _blank 商業街的定位1、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索(su su)所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的商業(shngy)主題。即 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊(din j)搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街應該具有的獨特的商業經營的主要脈絡和指導思想。例如以“中檔品牌，大眾服務”為經營方針的西單商場，經過二十年的經

31、營，形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念，調查顯示，在此消費的北京市本地人占消費總量的74%，而境外人士占了26%。與西單不同的是定位于“為歐洲人服務”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據其特殊的定位制定了一整套有特色的服務管理條款，成為北京專業性 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街中經久不衰的特色 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街

32、o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街，調查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。2、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的社會主題。即 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街所承載的社會責任和應具有的非購物的功能， HYPERLIN

33、K /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街是城市形象的代表，消費者或游客觀 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街，即可知城市之容、之貌、之風、之魂。例如廣州北京路商業步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區輻射，結合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業區

34、，體現完整的歷史脈絡和現代商業氣息。又如北京前門的大柵欄 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街，根據它業態齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位于“商業、旅游、文化”的一體化上。 案例：某 HYPERLINK /Article/Se

35、arch.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的定位啟示錄項目選址該項目周邊具備成熟的商業環境競爭對手周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場、大型外資超市、小商品市場、特色商業百腦匯、老牌百貨商場等市場調查該區域大型百貨商業出現嚴重的供給過剩；特色專業型、主題型商鋪投資熱潮漸起； 項目鄰近使館區，已形成國際化的生活氛圍；該區域外資企業數量眾多；發現商機以經營國外商品為主的商業形式將會受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎；能夠彌補該區域商圈傳統商業功能的空白點；居住在該區域的外

36、籍人士數量呈現增長趨勢；確定目標客戶在中國居住及進行商務、旅游等外籍人士進行 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位“國際商品街”：以經營國外商品為主，充滿異國商業特色的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword

37、=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街布局餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店 食品類：紅酒、雪茄等 保鍵品類：藥店、護膚用品店等 寵物用品類：貓、狗糧及用品店 休閑類：體育、運動、休閑用品店、網球、高爾夫用品專賣店等；二、選擇最佳業態(y ti)組合商圈里業態(y ti)越豐富，商圈經濟也就越成熟，各業態根據商圈的特點，可以做到資源共享、優勢互補。同樣在 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索

38、(su su)所有關于商業街的文章 t _blank 商業街這樣一個完整的生態系統內部，各業態也應相互補充、協調發展，這樣才能凝聚各業態的閃光點以強化和突顯 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的整體定位。一般來說， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的行業結構呈現“三足鼎立”狀：具備購物

39、功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。當然，這個結構并非放之四海而皆準的“經典定律”，主題不同的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街在業態構成上將會形成不同的比重。但是，在業態組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發的；又如北京東直門內餐飲一條街，是由223家不同風味、不同流派、不同規模的餐飲店，在1500米長的地段內有序排列組合而成，這些都不是一個

40、店所能作為的。通常 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的補充形式出現。應該注意的是，信譽和口碑是 HYPERLINK /Article/Search.asp?Fiel

41、d=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街長期發展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實性。案例： HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街業態組合示范北京大柵欄300米步行街業態組合前門大街商業業態組合業態類別 數量業態類別 數量玉器、工藝品、旅游紀念品商店9皮貨店20購物中心、商場7服裝專賣20書店1鐘表眼鏡12鐘表眼鏡4藥房7茶莊4自行車專賣1藥店2手機專賣11服

42、裝、鞋、帽專賣店9書店3綢緞2飯店11旅館6照相館3俱樂部、電影院、劇場3茶莊2 三、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索(su su)所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊(din j)搜索所有

43、關于招商的文章 t _blank 招商(zho shn) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關于策略的文章 t _blank 策略 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關于策略的文章 t _b

44、lank 策略是實現 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街贏利的重要步驟，也是實現 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街理想業態組合的真正執行者。與其他商業物業的營銷 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=

45、策略 o 點擊搜索所有關于策略的文章 t _blank 策略有所不同的是， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商工

46、作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽、經營管理、商品質量、公司經營狀況等方面的內容進行考察。1、確定 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商對象 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關

47、于招商的文章 t _blank 招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，例如命名為“國際 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街”、或者是代表城市形象的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街等檔次比較高的項目，一般都是引進國內外有影響、有實力的商業機構作為經營管理的合作對象， HYPERLINK

48、/Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商的重點對象為實力強的大規模商業機構、營銷經驗豐富的地區代理商、知名企業、知名品牌等。還可以通過特殊項目的引入豐富 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _bla

49、nk 商業街的功能，塑造項目的獨特性。例如品牌在本區域獨家經營的優先引進，擁有特色經營項目的商業機構優先引進。某 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街曾引進心理診所、企業家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務機構。2、確定經營(jngyng)模式投資經營：是指商鋪業主購買(gumi)商鋪后自己直接經營。 委托經營：是指商鋪業主出于保險起見，將商鋪委托商管公司(n s)租出去，讓別人經營。 租賃經營：是指經營業主一時買不起商鋪，以租賃的形

50、式進行租賃經營。 直接經營：某些商管公司將直接經營管理大約20的營業面積，免因全部他營造成失控的應變舉措。 虛擬經營：是指以 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街為總品牌商標，與若干個研發機構、生產廠家和經銷商進行對接，開發、生產、銷售相應的該 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街旗下的子產

51、品。3、制定 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商優惠 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關于策略的文章 t _blank 策略根據地區政府對 HYPERLINK /Article/Search.

52、asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街的扶持政策確定可以給予 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商對象的優惠措施，對于一些新興的沒有天然地理、人文等資源的 HYPERLINK /Article/Search.

53、asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業街 o 點擊搜索所有關于商業街的文章 t _blank 商業街來說，這一優惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。4、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商 HYPERLINK / 流程市場調研和目標客戶分析( HYPERLINK /Arti

54、cle/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商部) 客戶 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有

55、關于招商的文章 t _blank 招商月計劃實施( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商部) 客戶 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Fi

56、eld=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商周計劃( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商主管) 客戶信息歸檔完善、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keywor

57、d=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商資料準備就緒(行政部) 目標客戶開發，拜訪、接治( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商主管)

58、 客戶分類、確定重點客戶( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商部) 填寫 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商意向表（ HYPERLINK /Article/

59、Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商部、客戶） 客戶資格考察、評估核準( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商

60、 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商部) 確定合作對象、簽定 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關于招商的文章 t _blank 招商意向書、交納定金( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Ar