1、商業(yè)地產(chǎn)全程策劃招商架構(gòu)體系(tx)分享2011年5月世聯(lián)地產(chǎn)(dchn)華東區(qū)商業(yè)部共二十二頁商業(yè)策劃招商(zho shn)全程流程體系項目定位，業(yè)態(tài)組合，測算分析建筑設(shè)計物業(yè)參數(shù)建議、落定主次商戶租賃合同簽約工程整體施工流程營銷策劃推廣、實施一次公共裝修施工、驗收 主散鋪簽約，二次裝修開業(yè)前期籌備階段商業(yè)運營籌備階段項目綜合立地概述城市宏觀微觀發(fā)展分析主次商圈，標桿商業(yè)剖析開發(fā)商對項目想法溝通招商中心落位、布置商場開業(yè)Page 1標示說明:開發(fā)商代理商開發(fā)商為主代理商為輔共二十二頁咨詢顧問(gwn)招商經(jīng)理策劃經(jīng)理工程顧問工作(gngzu)各階段責任人說明一Page 3咨詢顧問招商經(jīng)理策劃

2、經(jīng)理項目總監(jiān)咨詢顧問招商經(jīng)理策劃經(jīng)理資料平臺項目初溝通項目概述城市發(fā)展分析定位業(yè)態(tài)測算 物業(yè)參數(shù)建議主次商圈分析開發(fā)商世聯(lián)商戶開發(fā)商統(tǒng)籌主執(zhí)行輔執(zhí)行招商專員策劃專員/商 戶總經(jīng)理項目負責人區(qū)域總經(jīng)理項目總監(jiān)/總經(jīng)理項目負責人工程對接人項目總監(jiān)招商專員策劃專員開拓負責工程經(jīng)理項目負責人共二十二頁工作(gngzu)各階段責任人說明二Page 3項目(xingm)總監(jiān)招商經(jīng)理策劃經(jīng)理招商經(jīng)理招商專員主商戶租賃工程執(zhí)行營銷策劃實施一次公裝 散商戶租賃招商中心開發(fā)商世聯(lián)商戶開發(fā)商統(tǒng)籌主執(zhí)行輔執(zhí)行/招商專員總部流轉(zhuǎn)開拓負責工程經(jīng)理項目負責人工程對接人開拓負責工程經(jīng)理項目負責人/招商經(jīng)理策劃經(jīng)理招商專員策劃

3、專員項目負責人工程對接人/招商經(jīng)理策劃經(jīng)理工程顧問/開拓負責工程經(jīng)理/招商經(jīng)理/商 戶/共二十二頁工作各階段(jidun)責任人說明三Page 4/招商(zho shn)經(jīng)理項目總監(jiān)招商經(jīng)理策劃經(jīng)理運營顧問二次裝修運營籌備開業(yè)籌備商場開業(yè)開發(fā)商世聯(lián)商戶開發(fā)商統(tǒng)籌主執(zhí)行輔執(zhí)行招商專員開拓負責工程經(jīng)理設(shè)計施工項目負責人運營經(jīng)理工程對接人商戶運營工程經(jīng)理其他演出商項目負責人運營經(jīng)理工程對接人招商專員策劃專員運營人員其他人員招商經(jīng)理策劃經(jīng)理工程顧問運營顧問工程對接人招商專員策劃專員商戶運營項目總監(jiān)商 戶共二十二頁Page 11招商(zho shn)籌備階段工作內(nèi)容說明區(qū)域狀態(tài)調(diào)研 （商圈現(xiàn)狀、競爭者現(xiàn)

4、狀、市民消費偏好、區(qū)域 經(jīng)濟狀況、消費者品牌認知度等） 目標消費群調(diào)研 （消費群體細分、項目(xingm)及機會調(diào)研、購買力調(diào)研） 品牌供應(yīng)商調(diào)研 （品牌類別細分、資料庫、租金承受力） 項目周邊商業(yè)租金現(xiàn)狀（同級商圈周邊商業(yè)租金水平）租金漲幅標準確立 （培育期與發(fā)展期的租金平衡）商戶租金承受力分析 （按業(yè)態(tài)屬性分層次比較）租金優(yōu)惠標準 （裝修免租期、裝修補貼、經(jīng)營免租期）交通補貼、住宿補貼、餐飲補貼、客戶接待費用、辦公用品添置費用、市調(diào)費用等市調(diào)內(nèi)容租金價格體系項目啟動預(yù)算共二十二頁Page 5前期(qinq)策劃段中期(zhngq)工程段（含一裝）后期招商段（含二裝）內(nèi)部配合 主要外 部配合

5、階段工作時段研策、招商為主；工程為輔研策、工程為主；招商為輔招商、工程為主；研策為輔開發(fā)商、設(shè)計院、政府部門；開發(fā)商、設(shè)備供應(yīng)商、政府部門開發(fā)商、品牌商戶、企劃、運營商3-5個月（視項目而定）1-1年半（視項目而定）研策部 招商部 工程部商業(yè)全程合作單位,階段工作內(nèi)容分解世聯(lián)對外部門1年-1年半（視項目而定）全程合作單位共二十二頁 明確開發(fā)(kif)商資金狀況和開發(fā)(kif)目標。 關(guān)注不可調(diào)及限制因素：層高、容積等 Page 31 項目(xingm)綜合概述項目概述地理區(qū)位交通狀況開發(fā)商背景物業(yè)持有或銷售開發(fā)節(jié)奏、周期地塊形狀、體量區(qū)位特性區(qū)位可見度區(qū)位輻射范圍區(qū)位影響力路網(wǎng)建設(shè)分析交通現(xiàn)狀

6、分析交通工具偏好項目定位方向項目功能定位客群檔次界定產(chǎn)品類型分解收 概況商場開業(yè)說明共二十二頁 定性定量調(diào)查(dio ch)，喜好餐飲類型，客單價，品牌認可度，購物環(huán)境等Page 4宏觀(hnggun)數(shù)據(jù)微觀數(shù)據(jù)城市GDP產(chǎn)業(yè)類型結(jié)構(gòu)，趨勢人口及城鎮(zhèn)比例生活習慣及特性可支配收入，年支出額恩格爾系數(shù)調(diào)查汽車現(xiàn)有量及走勢區(qū)域規(guī)劃方向區(qū)域政治導向、經(jīng)濟趨勢基建建設(shè)情況主產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、分布、屬性區(qū)域人口量，教育、階層住宅物業(yè)數(shù)據(jù)分析辦公物業(yè)數(shù)據(jù)分析 消費者調(diào)查消費者基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查分析零售業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè)態(tài)分析休閑娛樂業(yè)態(tài)分析對商業(yè)現(xiàn)狀的建議商戶調(diào)查商戶基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、分析店鋪發(fā)展方向和開拓計劃選址和物業(yè)要求說

7、明對本項目想法和建議對目前的商業(yè)現(xiàn)狀建議收 分析商場開業(yè)2 城市宏觀微觀及發(fā)展分析說明共二十二頁零售餐飲休閑娛樂綜超教育培訓配套業(yè)態(tài)劃分商圈分析(fnx)標桿(biogn)商業(yè)分析SWOT分析主次商圈介紹商圈輻射范圍業(yè)態(tài)業(yè)種分布認可、缺失品牌租金價格售價優(yōu)勢與劣勢機會與危機運營商背景定位、檔次入駐代表品牌租金價格體系硬軟裝修特點營銷推廣策略Page 5收 商圈商場開業(yè)3 主次商圈，標桿商業(yè)剖析商圈城市商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈鄰里商圈共二十二頁項目定位屬性功能產(chǎn)品組合整體(zhngt)業(yè)態(tài)檔次目標客群定位整體(zhngt)定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)比例選擇業(yè)種分配策略橫豎向分配方式Page 6項目定位屬性：綜

8、合、旅游、社區(qū)、商務(wù)、專業(yè)賣場等 功能組合：住宅、酒店式公寓、星級酒店、會所、純商業(yè)、配套（公園、溫泉、高爾夫等）檔次劃分：高端、中端、低段年收入 3萬，6萬，10萬，10萬上 客群定位：商務(wù)客、居民、旅游客客群年齡：20-35，35-55，復合業(yè)態(tài)比例的分配按項目的特性及定位有不同分布方式業(yè)種分配策略： 業(yè)態(tài)互搭、混業(yè)經(jīng)營，同檔或分檔，多層布局垂直平面分析： 自動扶梯、垂直梯位置分布、隱形強迫動線，順從動線定位收 商場開業(yè)4 項目定位、業(yè)態(tài)組合共二十二頁動線建議(jiny)外圍(wiwi)車流動線內(nèi)圍人、物流動線垂直、平面動線鋪位動線概念設(shè)計思路空間布局理念硬軟裝特性表現(xiàn)外立面顯性建筑設(shè)計P

9、age 7建筑設(shè)計（硬軟裝、外立面、小品等）遵循整體項目定位，貼合商戶租賃要求，凸顯項目形象主題。空間布局主張主題特色，從購物心理學延伸，提高坪效。 動線流暢，店鋪無死角，無視覺盲點，隱形引導消費，導示明顯有效。物業(yè)參數(shù)主次店鋪物業(yè)參數(shù)商場公裝物業(yè)參數(shù)停車數(shù)量收銀系統(tǒng) 主力店特殊物業(yè)參數(shù)先期確立，按照業(yè)態(tài)劃分確定物業(yè)參數(shù)，包括水電煤排煙，空調(diào)新風隔油等。 商業(yè)停車量按總體量100：1原則推進物業(yè)建議收 商場開業(yè)5 建筑設(shè)計物業(yè)參數(shù)建議共二十二頁招商手冊樓層業(yè)態(tài)布局圖意向書、租賃合同招商租金體系招商策略招商流程CAD三圖（平立剖，擴初），店鋪分割圖六大要素招商道具(doj)要素主次(zhc)商戶

10、簽約Page 8主力商戶接洽物業(yè)條件溝通確立商務(wù)物業(yè)條款簽意向付定金簽訂營運物業(yè)協(xié)議簽租賃合同付租金裝修圖紙審核商戶二次裝修裝修審核驗收調(diào)試商場開業(yè)簽約流程收 商場開業(yè)6 主次商戶洽談簽約流程共二十二頁Page 9玻璃安裝外墻裝飾塔吊拆除收縮縫填充土地控規(guī)批施工許可證消防驗收設(shè)備設(shè)施安裝施工招標主題建筑施工所有設(shè)施設(shè)備驗收調(diào)試一次公裝，設(shè)施安裝驗收二次商戶裝修審核驗收景觀小品鋪設(shè)驗收基礎(chǔ)道路管道鋪設(shè)驗收流程 商場開業(yè)7 工程施工整體(zhngt)流程 右圖為由開發(fā)全程主導執(zhí)行的工作(gngzu)流程說明商場開業(yè)共二十二頁 媒介選擇(xunz)、時段、發(fā)布內(nèi)容、費用、 外聯(lián)協(xié)助、道具商的選擇Pa

11、ge 10收營銷推廣 商場開業(yè)說明(shumng)8 營銷推廣實施內(nèi)容外聯(lián)合作方接洽道具制作安裝營銷推廣6大要素項目總案名 商業(yè)案名基礎(chǔ)色logo標營銷推廣 計劃執(zhí)行項目廣告語共二十二頁 招商道具：招商手冊、招商單頁、KT板，沙盤、招商禮品(lpn)、招商文具等 營銷道具：道旗、橫幅、拱門、彩球、小品裝飾、吊旗等 政府(zhngf)對接內(nèi)部營銷布置Page 11招商中心設(shè)立布置外圍營銷布置 收營銷推廣 商場開業(yè)9 招商中心落位道具設(shè)計制作確立招標單位設(shè)計方案確立功能布局確立道具設(shè)計制作項目導示系統(tǒng)說明共二十二頁Page 12招投標，項目設(shè)計公司確立并簽訂設(shè)計合同招投標項目施工總包確立施工合同，

12、及監(jiān)理確定設(shè)備供應(yīng)商政府申請報批拿證進場裝修，及安全管理設(shè)備進場安裝調(diào)試整體裝修、設(shè)備、物業(yè)驗收進入二次裝修階段一次公共(gnggng)裝修整體流程收一次公裝 商場開業(yè)10 一次公共裝修施工(sh gng)驗收共二十二頁Page 13確立(qul)匹配度商戶商戶(shn h)實地考察溝通有意向商務(wù)談判簽租賃合同,定轉(zhuǎn)租簽意向書交定金進場裝修設(shè)備安裝開業(yè)開業(yè)營銷推廣協(xié)助協(xié)助商戶人員培訓物業(yè)需求雙方溝通協(xié)助商戶走流程提交設(shè)計施工圖裝修驗收，確認無意向保持聯(lián)系裝修圖紙審核確認安全管理人員告知保持聯(lián)系二次公裝商場開業(yè)11 主、散鋪租賃簽約裝修流程商戶二次裝修 招商策略,管理制度,招商手冊,意向協(xié)議,合

13、同說明共二十二頁 開業(yè)(ki y)籌備工作Page 14開業(yè)活動(hu dng)策劃終稿60天 籌備所需時間公關(guān)活動外聯(lián)確認商戶活動協(xié)作配合場地道具設(shè)計制作布置 設(shè)備調(diào)試節(jié)目確認外聯(lián)確定等商場開業(yè)50天35天30天5天收 開業(yè)籌備商場開業(yè)12 開業(yè)籌備工作內(nèi)容共二十二頁運營籌備幾大要素運營架構(gòu)體系和人員薪酬績效說明各部門工作系統(tǒng)搭建運營人員招聘、技能培訓、上崗營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)證件等協(xié)調(diào)辦理外包運營方合同確立公關(guān)活動合作確立,活動計劃制定Page 15備注：商場運營執(zhí)行由后期(huq)運營公司完成收 運營籌備13 運營(ynyng)籌備文本說明 運營組織架構(gòu)，財務(wù)管理手冊，行政管理手冊，運營中心手冊，部門崗位職責等說明共二十二頁THANK YOU!共二十二頁內(nèi)容摘要商業(yè)地產(chǎn)全程(qunchng)策劃招商。項目定位，業(yè)態(tài)組合，測算分析。商 戶。目標消費群調(diào)研 （消費群體細分、項目及機會調(diào)研、購買力調(diào)研）。項目周邊商業(yè)租金現(xiàn)狀（同級商圈周邊商業(yè)租金水平）。商戶租金承受力分析 （按業(yè)