1、房 地 產(chǎn) 估 價 報 告估價項目名稱：*委 托 方：*（個人）估 價 方：*房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：指導(dǎo)老師：報告編寫：*評字（2010）0704501- 26號編寫日期：2010.6.12-2010.6.26目 錄一、摘要1二、致委托方函2三、估價師聲明3四、估價的假設(shè)和限制條件4五、估價結(jié)果報告5六、估價技術(shù)報告7七、 附件18*轉(zhuǎn)讓價格評估報告報告摘要本次估價標(biāo)的為*縣*路一家旅館，建筑面積130，占地面積140。用途可為多種經(jīng)營，該樓為磚混結(jié)構(gòu)，為普通檔次旅館類型的內(nèi)外裝飾，位置臨街，處于*中心城區(qū)范圍。本次估價目的為房地產(chǎn)進行市場轉(zhuǎn)讓提供價值依據(jù)，估價時點為2010-6-26估

2、價方法采用市場比較法、收益法和成本法，最終估價結(jié)果為407674元，折合每建筑平方米3136元。致委托方函*女士：承蒙委托，我公司對位于*縣*南路*（建筑面積130平方米）在現(xiàn)狀利用條件下的市場價值進行了評估，為委托方了解房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，運用市場比較法、收益法和成本法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在估價時點二一年六月二十六日，在價值定義和估價假設(shè)限制條件設(shè)定下的估價結(jié)果為：（幣種：人民幣）單位面積房地產(chǎn)價值：3136元/平方米房地產(chǎn)價值總額：407674元大寫

3、金額：肆拾萬柒仟陸佰柒拾肆元 以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價報告書。欲了解本估價項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價報告書全文。順致 *房地產(chǎn)估價有限公司 法人代表： 2010-6-26價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實

4、地查勘，查勘限于估價對象的外觀和使用狀況，未使用專業(yè)檢測儀器對其結(jié)構(gòu)及設(shè)備進行檢測，估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行查勘的責(zé)任。其建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量情況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。沒有人對本報告提供重要專業(yè)幫助。估價人員 證 號 簽 名 估價的假設(shè)和限制條件1、報告中估價對象的房屋所有權(quán)人、坐落、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、建筑面積、用途、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用年限等情況均以房屋所有權(quán)證【湘房權(quán)證海私字第056303號】為依據(jù)。若上述情況發(fā)生變化，2、估價報告需做相應(yīng)調(diào)整。3、估價對象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，4、估價中是以出

5、讓方式獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設(shè)前提。5、本次估價是以估價對象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不6、確定，7、但受當(dāng)?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。8、本次估價是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實有效的為假設(shè)前提。9、本次估價結(jié)果為估價對象在估價時點上的本地區(qū)社會正常交易的市場價格，10、是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。估價對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定即價格不11、會發(fā)生較大變動的一定時間內(nèi)交易時，12、由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。13、本估價報告僅為估價目的之用，14、不15、得他用。未經(jīng)本所許可，16、本報告不17、得公開發(fā)表。7、 本次估價沒有考慮押金利息。、 本估價報告應(yīng)

6、在有效期內(nèi)使用估價結(jié)果報告一、委托方法人代表：*地 址：*縣*路01號二、估價方單位名稱：*房地產(chǎn)估價有限公司法人代表：*地 址：資格等級：壹級郵政編碼： 三、估價對象本次估價對象為*縣*路01號的一旅店，建筑面積130平方米，占地面積140平方米，屬私人所有，有宗地征用和建房規(guī)劃等手續(xù)，并已辦理房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)證書，權(quán)屬清楚，無糾紛。該房地產(chǎn)建成于2009年，磚混結(jié)構(gòu)，共三層，商業(yè)樓設(shè)計，內(nèi)外裝飾具有普通檔次，水、電、暖等配套設(shè)施比較齊全。估價對象所處系市商業(yè)中心地帶范圍，交通方便，周圍商業(yè)環(huán)境條件較好，一面臨街，具體位置比較優(yōu)越。四、估價目的委托方擬將估價對象進行市場轉(zhuǎn)讓，委托評估

7、其市場現(xiàn)值，為委托方提供市場交易價格參考依據(jù)。五、估價時點2010-6-26六、價值定義估價房地產(chǎn)的市場轉(zhuǎn)讓價值，采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價原則1合法原則 遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。2.獨立、客觀、公正原則所謂獨立，一是要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個不依賴于他

8、人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)；二是要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中不應(yīng)受外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進行估價。所謂客觀，是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平正直、不偏袒任何一方。3.最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。4.替代原則房

9、地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。5.估價時點原則估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響不同。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價值的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價值。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價值，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價值。八、估價依

10、據(jù)1有關(guān)政策法規(guī)和文件：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價規(guī)范*基準(zhǔn)地價（二六年）其他相關(guān)政策法規(guī)和文件2委托估價方提供的資料： 房屋所有權(quán)證【湘房權(quán)證海私字第056303號】有關(guān)評估的其它資料3受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員現(xiàn)場勘查所獲取的資料。九、估價方法根據(jù)估價目的和估價對象實況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，確定采用市場比較法、收益法和成本法進行本次估價。1、估價基本思路：分別按照上述三種方法對估價對象的價值進行估算，2、然后對三種方法分別求取

11、的估價結(jié)果進行簡單算術(shù)平均，3、求得最終評估值。2、 市場法的技術(shù)思路是：搜集多個市場上類似房地產(chǎn)交易實例，選取可比實例與評估對象進行比較，對其交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等進行修正后測算出比準(zhǔn)價格，求取估價對象的評估值。3、 成本法的技術(shù)思路是：假設(shè)在估價對象所處地段上，使用社會現(xiàn)行的建筑材料、施工工藝及有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)，測算在估價時點建造與估價對象相同結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)和同等效用的全新狀態(tài)建筑物所需的各項社會必要成本費用，扣除折舊，測算其積算價格，求取估價對象的現(xiàn)行價值。其基本公式如下：評估值=取得土地費用+建筑物重置成本折舊十、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照

12、評估工作程序，運用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在估價時點二一年六月二十六日，在價值定義和估價假設(shè)限制條件設(shè)定下的估價結(jié)果為：（幣種：人民幣）單位面積房地產(chǎn)價值：3136元/平方米房地產(chǎn)價值總額：407674元大寫金額：肆拾萬柒仟陸佰柒拾肆元十一、估價人員項目負責(zé)人（房地產(chǎn)估價員）：領(lǐng)導(dǎo)審簽（房地產(chǎn)估價師）：薛 姝十二、估價作業(yè)日期2010年6月12日至2010年6月26日十三、估價報告有效期本報告估價結(jié)果自報告完成之日起壹年內(nèi)有效（自二一年六月二十六日至二一一年六月二十五日止）。二一年六月二十六日估價技術(shù)報告

13、一、估價對象及個別因素分析該房地產(chǎn)建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積130平方米，按商業(yè)樓設(shè)計，經(jīng)營旅館，基本配套齊全，裝修檔次稍好，藝術(shù)吊頂；內(nèi)墻、樓梯踏步為上等地磚貼面；水、電、空調(diào)配套。參照*縣基準(zhǔn)地價（二六年）可知，估價對象位于*縣商業(yè)用途二級地價區(qū)內(nèi) 二、區(qū)域因素分析估價對象所處*路，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，是本城區(qū)繁華的商業(yè)經(jīng)營黃金地段。三. 房地產(chǎn)權(quán)屬及登記狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證【湘房權(quán)證海私字第056303號】，估價對象的土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地使用權(quán)日期自2009年6月16日起至2049年3月19日結(jié)束，至估價時點，土地使用剩余年限為39年。根據(jù)委托方提供

14、的資料，至估價時點，估價對象不存在抵押、擔(dān)保、租賃、訴訟等他項權(quán)利，如上述情況發(fā)生變化，估價結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整四、市場背景分析估價對象為旅館，隨著*內(nèi)陸第一核電成立，*借助本地旅游優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必定將吸引大量客流和外來務(wù)工人員，這一舉措必定讓旅館業(yè)發(fā)展欣榮，而此類房地產(chǎn)必將受到市場的需求。五、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用估價對象為商業(yè)建筑，其門面為普通檔次規(guī)模，就估價時點現(xiàn)狀而言，旅館是其設(shè)計的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近還有多家，加之坐

15、落位置比較優(yōu)越，將會更加顯示其優(yōu)越性。六、估價方法選用根據(jù)估價目的和估價對象類型，分一層，分別用市場比較法、成本法、收益法估算其現(xiàn)有的價值。 七、估價測算過程 運用市場法求取估價對象地產(chǎn)價值（1）可比案例的選擇通過調(diào)查分析，我們選擇了與待估房地產(chǎn)條件類似的3個可比案例，具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則：與估價對象屬同一供需圈與估價對象用途應(yīng)相同交易案例必須為正常交易，或可修正為正常交易由于頤源居附近為十分成熟的住宅區(qū)，區(qū)域內(nèi)房屋買賣頻繁，二手房市場價格及交易量已趨于穩(wěn)定，根據(jù)估價對象實際情況，本次評估時選取三個交易案例作為可比案例：實例代號實例一實例二實例三坐落位置*北142號花橋

16、路83號建設(shè)路64號用 途商業(yè)商業(yè)商業(yè)出租面積130125135出租價格4150元/月4000元/月4000元/月出租日期2009年5月2009年4月2009年1月交易類型出租出租出租（2）比較因素的選擇 根據(jù)估價對象的具體情況，影響估價對象價值的主要因素有：A.交易日期：交易日期相差3個月以內(nèi)不做修正；B.交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；C.區(qū)域因素：主要有基礎(chǔ)設(shè)施情況、距區(qū)域中心距離、道路通達情況、區(qū)域繁華度、距公交車站距離、住宅聚集度、小區(qū)環(huán)境條件；D.個別因素：主要指用途、裝修情況、成新率、戶型、建筑面積、主朝向、樓層、房屋結(jié)構(gòu)。（3）比較因素條件說明估價對象與可比案例的

17、比較因素條件詳見表比 較 因 素 條 件 說 明 表 估價對象及比較案例比較因素估 價對 象實 例A實 例B實 例C房地產(chǎn)租金（元/月）待 估415040004000出租日期2009.72009.52009.42009.1交易情況正常正常正常正常基礎(chǔ)設(shè)施情況七通七通七通七通商業(yè)用地級商商商商道路通達情況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道區(qū)域繁華度較高較高較高較高距公交車站距離50米50米50米50米住宅聚集度較高較高較高較高用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)裝修情況精裝精裝精裝精裝成新率九成九成九成九成竣工時間2009.62009.22009.12008.11主朝向南北南北東南南北樓層1/41/51/31/4

18、房屋結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混確定修正系數(shù)交易情況 實例代號ABC剩余使用年限393939成新率90%90%90%殘值率2%2%2%A、B、C應(yīng)修正為正常交易。存款利率2.25% 資本化率8.5%A、可比實例1.年租金總收益=415012498002.房地產(chǎn)出租總費用. a.年管理費=498004%=1992 b年維修費=5401.21302%=1684.8 c年保險費=5401.21302=168.5 d年稅金=4980017.5%=8715 e年折舊費=5401.2130（1-2%）/40=2063.93.房地產(chǎn)年純收益=49800-1992-1684.8-168.5-8715-2063.9=3

19、5175.84.資本化率=8.5%收益價格=35175.8/8.51-1/（1+8.5）39=396576.1B、 可比實例 1.年租金總收益=400012=48000元.2.房地產(chǎn)出租總費用. a.年管理費=480004%=1920 b年維修費=5401.21252%=1620 c年保險費=5401.21252=162 d年稅金=4800017.5%=8400 e年折舊費=5401.2125（1-2%）/40=1984.53.房地產(chǎn)年純收益=48000-1920-1620.8-162-8400-1984.5=33913.54.資本化率=8.5%收益價格=133913.5/8.51-1/（1+

20、8.5）39=382344.8 C、可比實例1.年租金總收益=400012480002.房地產(chǎn)出租總費用. a.年管理費=480004%=1920 b年維修費=5401.21352%=1749.6 c年保險費=5401.21352=175 d年稅金=4800017.5%=8400 e年折舊費=5401.2130（1-2%）/40=2143.33.房地產(chǎn)年純收益=48000-1749.6-175-168.5-8400-2143.3=35175.84.資本化率=8.5%收益價格=35175.8/8.51-1/（1+8.5）39=378946.8（4）編制因素比較修正系數(shù)表 估價對象及比較案例比較因

21、素實 例A實 例B實 例C房地產(chǎn)售價（元/平方米）3050.63058.82807.1交易日期100/100100/100100/97交易情況100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施情況100/100100/100100/100商業(yè)用地級100/100100/100100/100道路通達情況100/100100/100100/100區(qū)域繁華度100/100100/100100/100距公交車站距離100/100100/100100/100用途100/99100/100100/100裝修情況100/99100/100100/99成新率100/100100/100100/99戶型100/

22、100100/100100/100建筑面積100/100100/99100/101主朝向100/100100/99100/98樓層100/100100/100100/100房屋結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100比準(zhǔn)價格3112.63120.93031.4（6）案例修正后的價格計算經(jīng)過比較分析，三個比準(zhǔn)價格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)的樓面單價為：（3112.6+3120.9+3031.4）3=3088.3（元/平方米）評估總值=（3112.6+3120.9+3031.4）3130=401479 運用成本法求取估價對象房地產(chǎn)價

23、值（1）測算取得土地使用權(quán)費用采用基準(zhǔn)地價修正法對該宗土地進行評估。根據(jù)文件規(guī)定，估價對象占用土地主要為一級級商業(yè)活動基準(zhǔn)地價為1568元/。根據(jù)湖南2006年2010年間每年四季度的環(huán)比指數(shù)取其平均值作上調(diào)修正,評估該宗土地重置價格15681.1631.0881.1161.164=2577.34元，估價對象占用土地總面積為130平方米，取得土地使用權(quán)總費用=2577.34130=335054.3元(2) 測算建筑物開發(fā)建造成本費用重置價格=5401.2130=84240元(3) 測算折舊，評估對象為商業(yè)用房，按國家商業(yè)用地40年規(guī)定，其折舊年限最長不能超過40年，該房地產(chǎn)已使用1年，假設(shè)估價

24、對象轉(zhuǎn)讓擴建改造后不損壞其一般綜合營業(yè)的經(jīng)濟壽命情況下，采用年限折舊法評估折舊=419294.3(1-2%)1/40=10272.7 元 積算價格=335054.3+25920-10272.7 =409021.6元. 運用收益法求取估價對象房地產(chǎn)價值（1）房地產(chǎn)年總收益估價對象地處*1號，根據(jù)評估人員對周邊相同檔次同類房地產(chǎn)的租金調(diào)查，并結(jié)合本項目的具體情況，確定估價對象建筑面積租金水平為4200元/月，每年按12個月計算，估價對象房地產(chǎn)建筑面積為130平方米，則估價對象房地產(chǎn)年總收益為：房地產(chǎn)年總收益=430012=5.16（萬元）（2）房地產(chǎn)年總費用綜合稅費稅務(wù)機關(guān)按照綜合征收率計征，分別

25、包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等地方各稅，按年房地產(chǎn)年總收益的17.5計算。則：綜合稅費=5160017.5%=9030（元）維修保養(yǎng)費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。根據(jù)估價對象房地產(chǎn)檔次和房屋需維修保養(yǎng)的狀況,按房屋重置價值的2%計算,則維修保養(yǎng)費為：5401.21302%=1684（元）保險費，指房地產(chǎn)所有人為使自己的房地產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。按房屋重置成新價乘以保險費率2計算，則保險費為：5401.21302=168（元） 管理費，指工作人員的工資、福利等經(jīng)營管理所需的費用,因估價對象為一套個人所有商品住宅，該項費用較低，取房