1、1【大連萬達西安項目初步思考】不破不立，破而立之2破題做什么樣的商業3萬達在中國作什么樣的商業？4大連萬達集團成立于1988年，1992年改制為股份有限公司，是東北首批股份制試點企業之一。經過十七年的發展，萬達集團已形成以住宅房地產、商業房地產、電影院線、高級星級酒店為四大支柱產業的大型企業集團。公司總資產約200億元，年銷售額突破150億元。 萬達的商業地產模式發展到了第三代，上海萬達商業廣場、北京萬達廣場、寧波萬達廣場是其中的代表作。2006年，三個項目即將全部建成、開業，萬達將迎來發展18年來的一個頂峰三個項目的建成并開業，企業將從形象、實力各個方面得到極大的提升。萬達簡介5萬達商業地產

2、一覽上海萬達商業廣場 北京萬達商業廣場 天津萬達商業廣場 武漢萬達商業廣場 沈陽萬達商業廣場 寧波萬達商業廣場 南寧萬達商業廣場 哈爾濱萬達購物廣場 西安萬達商業廣場 大連萬達商業廣場長沙萬達購物廣場南昌萬達購物廣場長春萬達購物廣場青島萬達購物廣場濟南萬達購物廣場南京萬達購物廣場16家ShopingMall6位于北京市朝陽區建國門外大街朗家園，地處北京市的中央商務區即CBD。項目占地面積3萬平方米，建筑面積21萬平方米，主要租戶為沃爾瑪超市、時代華納影城、大洋百貨店、西武精品店、索非亞五星級酒店、美食廣場、寫字樓等。預計2006年底竣工開業。代表項目北京萬達商業廣場7上海萬達商業廣場位于上海市

3、五角場，是上海最大的商業項目之一。項目占地6萬平方米，總建筑面積近33萬平方米。項目引入沃爾瑪、HOLA、大食代美食廣場、3C數碼廣場、華納電影城、新世界百貨、第一食品廣場、上海珠寶城、上海書城等主力店進駐經營。預計2006年3月開業。8天津萬達商業廣場位于天津市金街，由福安大街、興安路、和平大街（金街）和多倫道圍合，占地約4.7萬平方米，總建筑面積約15萬平方米。項目建成后引入沃爾瑪、百盛、歐倍德、紅星美凱龍家具廣場、 燦坤數碼廣場、華納電影城等主力店進駐經營。項目已開業。9寧波萬達商業廣場位于鄞州中心區核心地塊，東面緊鄰城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿城中路比鄰鄞州區政府、西至寧南

4、北路，總占地面積20.79公頃，是由國際商業廣場、酒店商務區、高級公寓三大功能板塊構成的大型城市建筑集合體10特點分析與全球零售老大沃爾瑪、美國時代華納國際影院、上海大洋百貨、燦坤電子和新加坡大食代美食廣場等結成戰略同盟。因此，萬達開業意味著一群世界著名商場同時扎堆亮相。萬達就意味著高端Shoping Mall11高端Shoping Mall在本案地段能否成立？12一、整體市場環境分析13西安市城東南主要商圈分布圖本案14西安東南傳統的商業規劃布局不均衡直接影響到了當下商業地產區域發展的均衡性，以城內、長樂、小寨三大商圈最為成熟。到目前為止，經營比較成熟的商業區域首屈一指的仍舊是城內商圈，西安

5、人許多消費時至今日仍就需要進入城圈之內才能夠完成。分布于各個區域的商圈并沒有擔負起其應該擔負的責任。除消費習慣外，商業網點在一些區域匱乏而無法滿該區域內消費需求也是不爭的事實。 結論15二、商業發展趨勢分析16位于東大街黃金商業區總投資10億元人民幣、建筑面積21萬余平方米的炭市街舊城改造項目也步入了改造實施階段。工程預計南北全長220米，總建筑面積21萬余平方米，地面建筑面積176200平方米。國際零售業巨頭沃爾瑪有望將于明年四月份在東大街安家，總投資15億元人民幣，占地約68畝，總建筑面積25萬平方米，目前工程建設已進入收尾階段的騾馬市商業步行街被其選中。各區商業改造正式拉開序幕城內錦上添

6、花近期17城東大刀闊斧2005年4月，位于西安東二環與南二環交接處，總建筑面積12萬平方米的“立豐國際購物廣場”迎來了總面積1.9萬平方米的西安沃爾瑪超市。而且，總投資額近4億元人民幣的立豐國際購物廣場，除了沃爾瑪之外還“招徠”了全球最大的娛樂傳媒集團-美國時代華納集團下屬的華納兄弟國際影院，在此開設6000平方米的國際化水準的多功能影院。 182005年5月30日，西安市康復路商業街區改造一期工程正式啟動。按照規劃，西安市將用兩年時間將整個康復路改造成一個商業步行街區，使其成為西北地區最大的服裝服飾展示批發集散中心。項目占地67畝，建筑面積21萬平米，總投資8億元，是集商貿、物流為一體化的大

7、型現代商業貿易中心192005年10月位于長樂中路的輕工業批發市場進行整體改造，改造后的輕工市場將增容近5倍。改造目標是讓輕工市場從二代市場升級為三代市場，擁有停車場、餐廳，各種經營設施完備，集休閑、購物、娛樂為一體。地面建筑為4層商業樓。總建筑面積10萬平方米，其中經營面積達8萬平方米，擁有一個2萬平方米的地下停車場。20西高新捷報頻傳世紀金花高新購物中心05年正式營業，作為目前西安檔次最高、綜合服務功能最強的購物旗艦店，在“十一”黃金周期間，日銷售額最高達80萬以上，最低也有55萬，平均值比開業前預期的日銷售額30萬高了一倍多。21中國著名企業-南京金鷹國際集團旗下的金鷹國際購物中心屯兵西

8、高新科技路，欲以3萬平方米的高檔購物環境決勝西安，這是繼西安世紀金花宣布入駐高新國際商務中心、電信廣場與國內某知名商業企業親密接觸消息后，科技路又傳來喜訊。222005年10月22日大中電器高新路店開業，該賣場面積達7000余平方米，超過高新同類家電賣場2倍多；引進品類約2.5萬余件，超過高新同類型商場近2倍；擁有180個左右的停車位。而在同一時間經過為期半個多月的試營業和十一黃金周期間“真刀真槍”的實戰演練，國美電器位于西安市高新區火炬大廈的高新店、位于寶雞市繁華商業路段經二路聚豐時代廣場的國美寶雞店于同期均正式開業。23 世界500強企業-美國圣達特（Cendant）搶灘高新區，其屬下世界

9、排名第三的美國戴斯酒店管理集團與西安海星集團簽定合作協議，宣布美國戴斯酒店正式入駐海星城市廣場。依據協議，該酒店將在今后的運營中，得到美國戴斯連鎖品牌系統的支持，嚴格按照戴斯國際酒店系統的管理模式實施國際化、專業化的酒店管理，使之成為西安高新區第一家國際四星級品牌酒店-西安戴斯大酒店。242005年5月，西安市規劃局最新編制的西安市商貿體系規劃全面完成。這次跨度到2020年的規劃，為我們展現出了一個由三級商業服務網絡構成的古城商業體系，將建立起統一、開放、競爭、有序的市場經濟體系和多種經濟成份共同發展的流通格局，為發展各產業，促進各行業經濟持續、健康、穩定發展更加增添一塊穩固的基石。 遠期25

10、舊城區（明城墻以內）一級商業服務網： 近期規劃：為加快西大街、東大街、北大街、解放路等重點商業密集區的新建和改造步伐，充實城區內各種新型業態，對現有商業網點進行改造和提高，繼續完善城區內的東南西北四條大街和解放路商業服務網。 26二環、三環外二級商業服務網： 近期規劃：為重點建設和完善二環商業帶。圍繞土門、小寨、胡家廟、張家堡等地區建設區域商業中心，合理設置一些大型超市、專業店和農副產品、日用商品的批發市場。 27社區和城鎮三級商業服務網： 具體布局為：全市大型百貨店的數量控制在35個以內，主要分布在50萬人口以上的區域內和一級商業區內。近期在東大街合適地段新建三四個高檔百貨商店；在西大街、北

11、大街等合適地段再新建二三個高檔百貨店，以豐富目前我市中心商業區零售網點的高端業態；遠期內分別在外圍副中心建設若干中檔百貨店。倉儲式會員店：近期內在三環外新建4個6個倉儲式會員店，分別布局在三橋、張家堡、紡織城、曲江、辛家廟至十里鋪等區域附近。 28商業體系的完善將會催生新一代商圈，隨著西安城市戰略的實施，以各區域商圈為基礎的鎮級商業區的三級商圈格局將會日臻羽翼豐滿。隨著商業格局的改變，西安人的生活方式也將隨之改變，這將會給西安的經濟帶來積極而深遠的影響，將商業地產的發展推向另一個高峰。 2930三、區域市場分析31區域商業分布態勢32小寨商圈輻射經營檔次以中低端商業為主。客戶群以學生為主。消費

12、群較為年青，追求時尚、炫酷33大型百貨為主高端商業，精品店均集中于城內一支獨秀局面仍未打破鐘樓商圈輻射34曲江商圈輻射曲江新區概況曲江新區位于西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規劃面積15.88平方公里，遠期規劃面積47平方公里。其是西安市城市中心區的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設的重點區域。區內歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。其中大雁塔風景區已成為中外游客來西安的必游之地，年接待游客200多萬人次，境外游客達40多萬人次。 35曲江新區重點發展以下產業： 1、旅游景區和游樂設施建設 2

13、、旅游交通 3、旅游產品開發 4、餐飲、購物 6、文化體育、康復保健 7、房地產開發 受自身規劃限制，區域內無大型高端購物場所。客戶群大部為高收入階層（曲江為西安的富人區），消費潛力巨大。36結論區域消費潛力巨大存在市場真空現有商業定位不高，缺乏高端綜合類商業項目現有商業定位與項目商業定位不發生沖突37四、片區商業氛圍分析38決定商業成功的兩大要素一概不缺交通便利，四通八達39人流量巨大40高校密布西安建筑科技大學長安大學西安科技大學等多所大學41IT行業集中雁塔北路為西安的中關村，集中了西安市80以上的IT零售業。42結論人員構成合理消費能力較強商業潛力巨大43結論高端綜合性商業成立44立論

14、本案推廣要解決的問題45核心問題地段認同感由低端商業向高端商業的轉變項目認同感萬達品牌在西安的知名度樹立46項目SWOT分析Strength（優勢）Weakness（劣勢）地段優勢（交通便捷，消費群數量巨大）商業傳統優勢（傳統服裝城）規模優勢（35萬平米巨型商業中心）開發商品牌優勢（大連萬達集團）進駐商家品牌優勢（沃爾瑪，時代華納等商業、娛樂巨頭）原有商業定位定位較低時間劣勢（南郊同類項目均動工較早）Opportunity（機會）Threat（威脅）所處區域存在商業真空緊鄰曲江富人區，擁有大批高端客戶群政策機會，為西安市重點項目周邊商圈競爭威脅47地段認同感解決辦法1.地段優勢連接城內和曲江的交通要道雁塔路連接城南和城東的通道友誼路傳統以服裝為主商業的全新升級482.發展前景按西安市政府規劃，李家村將改造成以服裝為主的高檔綜合性購物商城，成為引領西北服裝服飾時尚的現代化商業圈。49李家村改造50改造完成后李家村規劃示意圖占地約8