1、&北京思源土地一級開發模式及經驗分享1有關土地一級開發的工作的理解為發展商在城市乃至行業內建立長久的話語權引言思源認知的立項介入躋身城市土地整理投資城市項目開發深耕城市區域運營經營城市整合最具有效價值的資源企業戰略政府關系區域發展項目可研區域規劃合作模式融資方式工程施工拆遷安置土地出讓開發模式特色項目產業招商品牌構建區域推廣特色運營區域增值22.土地一級開發流程3.土地一級開發成本5.土地一級開發模式報告框架4. 土地一級開發融資1.土地一級開發認知6.土地一級開發關注點3概念城市土地一級開發是按照國民經濟和社會發展規劃，城市總體規劃，土地利用總體規劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土

2、地儲備開發，土地供應計劃的項目，在確定土地開發實施方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發主體，獲得土地項目一級開發的主體再根據“政府主導，統一規劃，市場化運作”的原則，運用現代項目管理的理論系統和方法，組織實施土地一級開發項目的征地、拆遷、規劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環境建設和投融資，并為二級開發商服務，提供土地開發項目完成后的經營管理方案，對土地開發項目實施的速度、品質、成本全過程把握和控制，達到土地開發項目社會效益、環境效益、經濟效益高度統一的動態過程。宗旨：政府主導，統一規劃，市場化運作實質：多元資本與城市建設的有機結合目的：多方參與，完成區域總體發展目標 認知4

3、1.土地一級開發項目的前期調研和分析工作內容對項目進行分析，評價項目的地理位置，區域經濟環境，周邊環境，道路交通，規劃條件，市政配套設施，地上物現狀等工作成果編制可行性報告 認知-工作內容2.獲取土地一級開發權兩種方式（1）通過招投標，中標獲取。（2）通過授權獲取。3.編制（細化）土地一級開發實施方案工作內容指定區域基礎設施、公共配套、拆遷安置、土地收儲上市等實施方案，制定一級開發進度計劃，經區縣政府同意，報市土地儲備中心核定。工作成果一級開發實施方案4.組織土地一級開發團隊一級開發企業組織架構職能部門：辦公室，財務部;業務部門：土地部，成本合約部，工程部，規劃設計部，企劃部工作成果企業目標、

4、計劃梳理，企業組織制度等一級開發介入階段56.土地一級開發的實施和組織征地與拆遷的實施與組織。規劃設計的實施與組織。工程建設的實施與組織。7.土地一級開發成本控制與管理施工質量與施工企業管理，融資成本控制5.土地一級開發的融資（1）需要通過各種渠道和方式進行融資（貸款、債券、基金、股權等）（2）根據項目本身所需要的資金總量，各個階段需要投入的資金量，資金回收數量和時間等，合理選擇籌資時機，合理籌資方式。一級開發實施階段 認知-工作內容68.土地一級開發項目驗收政府組織實施，一級開發企業準備相關材料9.土地一級開發項目的招商推廣交易城市級別或大規模宣傳推廣，專題論壇、多種媒體、土交會等10.二級

5、開發項目建設的后續服務與二級企業做好土地交接工作11.一級開發項目完成后的經營管理服務園區物業的持有經營、環境維系等12.一級開發項目開發后評價社會經濟效益評價，企業戰略調整等一級開發跟進階段 認知-工作內容7一級開發涉及政府職能部門在土地一級開發階段主要涉及的政府部門有：國土局、發改委、規委、建委等相關政府部門。1、國土局：主要負責土地一級開發預審；確定土地一級開發單位，并就土地開發的內容、標準、工程進度、監理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發單位進行約定；下達土地一級開發批復；負責一級開發土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發的驗收和

6、開發成本的審核等工作。2、發改委：主要負責一級開發土地的立項核準工作。3、規委：主要負責一級開發土地規劃意見書的批復工作。4、建委：主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發企業提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的批復工作。 認知-權屬8土地一級開發中涉及的權屬關系土地權屬關系土地所有權土地使用權土地一級開發權是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是指民事主體在法律允許的范圍內對國有土地或集體土地占有、使用和收益的權利。土地一級開發實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收

7、、拆遷、規劃設計、市政基礎設施建設、公共服務設施建設、管理、服務的權利。應該是土地使用權衍生出的一項權能，是一種特殊的受限土地使用權。目前尚無定論。上海市給予上海市地產集團暫時的成片土地使用權，有利于融資；僅是土地一級開發權，難以獲得抵押貸款。即使開發企業通過一級開發權權屬證明抵押而獲得信貸支持，本質上也是通過政府擔保而獲得貸款。 認知-權屬土地一級開發中權利主體與權屬關系政府一級開發主體二級開發單位土地所有權土地一級開發權（受限土地使用權）土地使用權熟地出讓生地協助服務收回權利主體權屬 認知-權屬難點前期投入資金巨大區域認知度一般較低影響土地價值實現土地一級開發經驗欠缺充分發揮企業靈活的融資

8、機制利用企業市場優勢發現價值借助企業行業實踐經驗解決之道開發商靈活機制市場運作經驗政府全局考慮公共管理經驗土地一級開發政企合作基礎11 認知112.土地一級開發流程3.土地一級開發成本5.土地一級開發模式報告框架4. 土地一級開發融資1.土地一級開發認知6.土地一級開發關注點12 認知-權屬土地一級開發流程聯席會審議辦理規劃條件辦理授權批復項目核準（市發改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規劃許可證（市規劃委）簽訂征地協議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收土地一級開發驗收土地供應明確具體范圍明確開發主體13獲取土地一級開

9、發權的方式：招標委托、直接授權、收購招標委托：土地一級開發項目通過公開招標方式確定項目承擔主體；如在一級開發成熟城市較多使用，北京大望京地塊等直接授權：授權委托就是在項目所在區政府規劃分局組織辦理項目用地控制性詳細規劃批復后，區縣政府提出土地一級開發主體授權申請，經市國土局批復后，企業獲得土地一級開發權。城市新區建設開發較多使用此方式，如濟南小清河區域整治開發。收購：對一級開發企業的股權收購。14思源對一級開發流程的解讀與服務模塊15162.土地一級開發流程3.土地一級開發成本5.土地一級開發模式報告框架4. 土地一級開發融資1.土地一級開發認知6.土地一級開發關注點17（一）項目前期費用2.

10、委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用1.立項報告、可研報告編制費，土地一級開發實施方案的編制費及項目前期的各種工程咨詢費3.工程勘察（文物勘察、地質勘察）測繪、釘樁費用4.環境影響評價分析費用5.交通影響評價分析費用6.地質災害評估費用7.地價評估費用8.工程設計費及施工圖審查費18（二）征地拆遷費用1.征地補償費用勞動力安置及超轉人員、殘疾人員安置費地上物麥苗補償費相關稅費耕地占用稅、防洪費、新增建設用地有償使用費等。土地補償主要三部分2.拆遷補償費用 住宅拆遷補償費： 非住宅拆遷補償費（國有企業和集體企業）3.房屋拆遷服務費、評估費用 拆遷服務費1.5%拆遷總額 拆遷評估

11、費1.5%拆遷總額4.拆除工程費用、耕地復墾費5.古樹保護及文物古建修護、還建費19（三）公共區域市政基礎設施建設費用1.開發范圍內的“三通一平”費用2.道路、橋梁建設費用3.各種市政管線建設費用4.市場場站建設費用（四）區域內公共環境景觀建設費用學校、郵局、派出所、消防站、市政管理用房等。（五）公共配套設施建設費用（六）工程建設其他費用1.工程監理費2.竣工圖編制費3.建設期區域管理費用4.竣工前的維護管理費用20（七）管理費政府投資、市、區儲備中心實施取2%自籌資金委托實施 取5%自籌資金招投標 取8%（八）財務費用（九）上市交易費用1.成本審計費用2.營銷費用3.地價評估費用4.委托入市

12、交易費用（十） 應繳納的稅費（十一）項目后評價費用（十二）不可預見費2122序號項目中關村西區中關村軟件園中關村生命園西二旗居住區平均占比1征地拆遷64%72%53%65%63.5%2市政建設21%16%16%18%17.8%3期間費用及稅金15%12%31%17%18.7%4合計100%100%100%100%100%北京土地一級開發部分項目總投資結構表23區域開發土地價值發展進程及現金流量變遷規律圖-稅收土地收益資產經營土地收益市場檢驗建設發展持久運營設定方向成熟與鞏固階段劃分產出土地收益稅收稅收土地價格變遷規律投入基礎設施建設地區形象建設區域規劃-區域運作費用基礎設施建設公建投資繳稅建設

13、投資環境再投入公建投資-基建投入與地價增長的關系曲線地價增長符合邊際遞減規律基建投入增長啟動期 （12年）成長期 （2年左右）持續發展期（34年）穩定期下一個周期一級開發研究242.土地一級開發流程3.土地一級開發成本5.土地一級開發模式報告框架4. 土地一級開發融資1.土地一級開發認知6.土地一級開發關注點25一級開發投資特點投資巨大，單一企業靠自有資金無法滿足資金需要僅有土地收益權，無土地使用權，融資質押物首先開發周期長，區域未來發展受政策變數影響較大2627金融機構貸款案例以土地收益權作擔保云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級開發業務合同中規定：“本合同項下全部可出讓土地地塊通過招標、拍賣

14、、掛牌方式進行出讓，全部可出讓土地出讓總價款在扣除全部土地一級開發總成本及按國家有關政策提取各項基金后的土地出讓純收益公司按50%的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級開發總成本的5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款，以確保公司的收益不低于本合同項下的全部土地一級開發總成本的5%”。28信托融資案例：北京商務中心區（CBD）土地開發項目資金信托計劃信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲備中心商務區分中心提供專項資金貸款，用于商務中心區土地開發及基礎設施建設項目。信托計劃規模：人民幣59594萬元信托計劃期限為五年，于2002年10月16日信托計劃成立之日起

15、開始，于2007年10月16日信托計劃終止。29土地基金案例：天津濱海新區的開發，天津城投集團與其他機構投資者組建的渤海產業基金，總額200億元，是我國第一支國務院批準的契約性產業投資基金，為籌措城建投資提供了一個新的融資渠道。302.土地一級開發流程3.土地一級開發成本5.土地一級開發模式報告框架4. 土地一級開發融資1.土地一級開發認知6.土地一級開發關注點31政府：通過財政，收儲基金直接投資管理收益一級開發過程中政企角色投資開發商：開發商融資政府：拆遷、控規、控制土地儲備和供應開發商：負責一級開發、只負責施工政府：收儲土地、上市收益、社會資源（基礎設施、公共配套）土地收益（合理價格獲取優

16、質土地）開發商經濟收益（固定比例管理收益、固定比例開發收益、溢價分成、政府回購物業等）一級開發政企角色一級開發研究32土地一級開發運作模式政府主導、 政府運作政府主導、企業運作政府主導、政企合作根據政府和開發企業在土地一級開發過程中投資、管理和收益環節所處角色不同，結合國內實操案例，思源將土地一級開發運作模式歸為以上三類 。一級開發運作模式一級開發研究33政府主導、政府運作模式要點實操政府成立土地儲備中心代表政府負責土地的一級開發土地儲備中心負責資金的籌措及一系列土地一級開發工作；受委托對一級開發進行管理的企業收取管理費作為收益來源；政府獲得土地開發的收益。 北京部分由土地儲備中心進行一級開發

17、的土地規定土地一級開發成本的2%作為企業的管理費用國有大型企業（含新城開發公司）經政府授權負責土地一級開發大型國有企業具有政府授權的土地儲備和一級開發權利；國有企業負責資金的籌措和一系列土地一級開發工作；土地出讓收益上交財政，由財政按比例返還國有企業。重慶九大國有企業進行重慶的土地一級開發；武漢各新城開發公司進行武漢各新城的土地一級開發一級開發研究34政府主導、企業運作模式1要點評價政府委托，企業投資，企業獲得固定一級開發利潤。政府確定一級開發企業取得土地一級開發權，企業只進行土地一級開發，不參與后續的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級開發，以土地一級開發成本的一定比例作為企業利潤。政

18、府通過授權企業開發解決了市政建設融資問題，政府在后期結算中對一級開發成本控制力度不足；一級開發企業投資較大，獲利相對較小，市場風險較小，企業融資相對困難。案例：北京市以土地一級開發成本的8%作為一級開發企業固定利潤，杭州市為10%一級開發研究35政府主導、企業運作模 式2要 點評 價政府授權，企業投資，政府對企業進行綜合補償。通過招標、協商等確定一級開發企業，企業取得直接投資進行土地一級開發，政府對基礎設施和公共配套設施進行回購，同時低價出讓部分土地給企業。一般適用于大規模土地，投入巨大，周期長，情況復雜，保證政府和企業的利益平衡，保障項目順利實施。案例：常高新公司與常州市政府進行新北區土地一

19、級開發；市政基礎設施及配套設施建成后由新北區政府回購，回購價據合同約定，新北區政府按10%的毛利率回購常高新開發后的土地及地上基礎設施，按15%的毛利率回購安置房（包括回遷房和定銷商品房）。同時，常高新還低價獲取了1600多畝的土地擬用于房地產開發。一級開發研究36政府主導、政企合作模 式 要 點評 價政府與企業成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。政府直接出資或以土地入股方式，與企業成立合資項目公司，以項目公司進行土地一級開發，土地上市后，根據相關約定，政府與企業進行土地出讓金分成。企業雄厚的資本實力與先進的開發模式與政府的管理職能和地方經驗優勢互補，便于項目操作。案例：1、龍元建設

20、與臨安市政府以8：2出資成立項目公司負責高新區開發。 2、首開集團與揚州政府以6：4出資成立項目公司負責蔣王片區運作 。一級開發研究37一級開發要點政府與土地運營商在整個區域開發價值鏈中有著不同的權責和利益點權責利益區域規劃土地一級開發(基建)土地出讓權政府監管持續現金流回報政府運營商 土地開發 項目開發 經營管理參與區域規劃土地一級開發土地開發經營權土地出讓金（利益實現）政府運營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級開發的合理利潤招商引資政府監控土地轉讓招商引資土地二級開發(自營、合資、股權轉讓等)土地開發規劃實現土地開發進程實現通過土地/項目股權轉讓獲得土地增值收益二級開發利潤回報招商

21、傭金或土地租金持續經營物業管理持續稅收回報創造就業機會一級開發研究382.土地一級開發流程3.土地一級開發成本5.土地一級開發模式報告框架4. 土地一級開發融資1.土地一級開發認知6.土地一級開發關注點39一級開發要點土地一級開發中的七大核心關鍵因素權益1確定發展商、政府、改造居民三者的權益及職責關注點：政府對區域環境提升、產業發展、未來愿景的長遠訴求與發展商操作方向的關系；在政府影響下，居民拆遷安置、就業生計與發展商操作收益的關系。 操作方向： 確保發展商快速、穩妥獲取優質土地開發商2明確發展商自身戰略與區域改造目標契合度關注點：發展商自身實力、品牌、信譽項目本身的品質訴求、運作周期要求 操

22、作方向：跨區域運作經驗，具有相應實力一級開發研究40一級開發要點策劃3引入專業策劃顧問機構，全程服務區域運營關注點：以第三方專業顧問的角色，幫助發展商協調與政府、拆遷居民的關系；全程協助發展商完成土地一級開發，二級開發及招商運營工作；隨時根據市場情況，對項目發展提出建議 操作方向：選擇對區域運營各階段具備豐富經驗的專業顧問公司規劃4高品質完成市場可行性好的規劃設計方案關注點：符合發展商戰略發展目標，順應政府發展愿景、兼顧回遷居民利益具備切實可行的市場操作性 操作方向：發展商主導規劃方案，考慮后期招商土地一級開發中的七大核心關鍵因素一級開發研究41一級開發要點資本5開發周期內有效地資本運作關注點

23、：拆遷安置、土地整理、基礎設施建設、二級開發中長期持續、集中大量的資金需求；有效合理的融資渠道；動態現金流的把控。 操作方向：多元化融資、分期實施，爭取稅收金融優惠政策拆遷6制定積極穩妥的拆遷安置方案關注點：發展商出資拆遷情況下，要強化資金監管；如何保證資金的合理有效利用，引導公共資源配置向自身地塊優化 操作方向：明確標準，積極參與、適當讓渡權益土地一級開發中的七大核心關鍵因素一級開發研究42一級開發要點工程7關注一級開發階段土地平整及開發建設工程管理關注點：注重成本控制、質量控制原有人文、自然資源的再利用 操作方向：直接招投標，結合自身資源保護開發以上是土地一級開發過程中的核心控制環節，也是

24、確保土地一級開發成功的關鍵因素，作為一級開發商在實操過程中應該給予重點關注。土地一級開發中的七大核心關鍵因素一級開發研究43土地一級開發盈利模式盈利模式從一級開發本身獲利分享土地增值收益持有部分公共建筑為二級拿地鋪墊1234通過嚴格控制各階段成本費用獲利通過控制成本和開發創新獲利通過持有優質物業、提供公共服務而獲利通過二級房產開發而獲利盈利模式1：從一級土地開發本身獲利中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、安井片區9.53平方公里土地進行一級開發，貴陽云巖區政府承諾：用土地出讓收益以及片區城市建設配套費，支付一級開發投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區政府與華潤貴陽按照3：7

25、 的比例進行分成12009年，它在漳州當地拿下了164畝土地的一級開發權，在與漳州市龍文區政府與當地城市建設開發中心三方共同簽訂的漳華路龍文段配套開發用地（A 地塊）一級開發合作協議書中，三方約定：公司投入土地一級開發資金每年將獲得12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的18%3。45盈利模式2：分享土地增值收益在某些城市，采取了在政府、開發商和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益的機制。在此情況下，開發商可以通過創新性的開發活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有：投資環境景觀。例如，改造舊河道，變廢為寶；加強景觀和園林的規劃建設，美化環境。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。投資公共配套設施。例如，配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場，等等。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。第一期出讓引入品牌商業設施或酒店，帶動周邊地塊升值。實現一級和二級開發互動。實現該盈利模式的前提在于當地政府的分享機制、一級開發中的授權范圍，以及分批出讓計劃的安排。首開集團運作望京區域一級開發，初期以較低的成本價拿地，隨著周邊土地升值，獲取土地溢價46盈利模式3：持有部分