1、xxxx御府內部認購推廣方案xx地產 2011年6月 呈 送本報告為xx地產受丹東xx投資置業(yè)有限公司委托而特別研究撰寫，其設計版權為xx地產所有。報告中含有xx地產研究技術信息，因此未經版權人同意，本報告不得提供給版權人之同業(yè)機構。本公司承諾在處理與客戶和調查對象之間的職業(yè)關系中接受ESOMAR規(guī)則的約束。呈 送：xxxx投資置業(yè)有限公司聯(lián)系人：xx電 話：xx報告是解決問題的！ 2011年浪頭老城區(qū)改造擬動遷建筑面積156885平方米，計2196戶，土地開發(fā)面積634317平方米，可開發(fā)各類住宅91.94萬平方米。浪頭老城區(qū)改造項目總投資16億元，計劃建設期3-5年。總用地面積84424.

2、94（合126.63畝）實際用地面積84424.94（合126.63畝）總建筑面積169799.3計容積率建面165157.7其中商業(yè)面積17544.99住宅面積146182.4物業(yè)用房1430.88建筑基地24470.32建筑密度28.98%容積率1.96不計容建面4641.6架空層面積4641.6綠地面積26340.58綠化率31.2%機動車停車位393輛數(shù)據說明：xx投資置業(yè)2011年4月份提供分期開發(fā)思路 根據拆遷項目的特殊性，按拆遷順序由北至南，分二至三期開發(fā)，這樣可以使后期開發(fā)根據市場及資金情況對產品做出相應的調整，適合市場的需求。 這部分主要是根據開發(fā)商、xx代理及設計單位共同確

3、定的項目的基本經濟技術指標，采用成本估算法測算開發(fā)項目的成本及收益指標，xx代理認為一期開發(fā)6-8萬平方米為最佳效益體量。7#6F50套5#11F80套9#6F12#6F2#13F樓 號層 數(shù)面 積面積區(qū)間面積區(qū)間套 數(shù)備注213？回遷戶5117820？80內部認購765850？50內部認購96？126？小 計13670130做 什 么 ？怎 么 做 ？ 通過一個適時的、縝密細致的“內部認購”活動達到兩個目的:即定位、定價，又能達到快速回籠資金的目的，同時，為本案的開盤夯實營銷基礎及形成良好口碑。通過本次活動，讓甲方能清楚地看到xx豐富的“內部認購”組織經驗，及有力的銷售把控能力和精益求精的工

4、作風范，達到專業(yè)值得信賴的目的。 階段目標定 位定 價產品定位客戶定位成本定價承接力定價政策制定登記、認籌定價選房、交款政策制定登記、認籌定價選房、交款區(qū)域價值客戶成分客戶收入客戶需求xx.xx御府內部認購方案一、認籌目的（內部認購方式）1、為本項目快速積累準客戶，達到快速回籠部分資金的目的。計劃通過一個月的宣傳推廣周期創(chuàng)造契機，用相當額度的增值空間及市場前景吸引目標群體提前參與，以互動式信息傳遞深層滲透，積聚準客戶群，同時達到截留競爭項目客源的目的，減少后期壓力為火爆開盤打下堅實基礎。2、進一步接收客戶反饋信息，建立客戶檔案對客戶進行管理，通過再次調查分析為以后的價格攀升、調整、后續(xù)規(guī)劃、廣

5、告?zhèn)鞑ァ⑻峁蚀_可靠的事實依據，有利后續(xù)開發(fā)策略調整。3、根據浪頭人濃厚的本地情緣，通過本活動充分調動口碑及人際關系效應，以較小的費用達到最大的階段目標。 二、認籌方式（內部認購方式） 針對本項目積累客戶時間短，工程無進度，拆遷受阻緩慢等客觀情況，項目首次上市亮相，建議以“權益增值”認籌活動及折扣優(yōu)惠政策為啟動點，為首次亮相快速積累一定數(shù)量的客戶奠定基礎。 三、認籌優(yōu)惠政策 申請內部認購活動，意向客戶交納“誠意金”5000元可享受以下權益： 簽約購房可抵頂10000元購房款，還可享受開盤時優(yōu)惠政策2-5%；。四、內部認購策略 計劃推出5#（11層）、7#（6層）兩棟內部認購 推廣活動展開后電話

6、通知所有“簽客戶信息單” 的客戶至指定地點交納“誠意金”； 交納“誠意金”客戶統(tǒng)計作二級分類：即購房面積信息、付款方式信息。“誠意金”交納順序；作為選房順序，不能確定房源、房號、面積、價格； 開盤前公司公示通知所有交納“誠意金”內部認購客戶至指定地點選房，客戶按先后順序進場選房，誠意金轉首付；客戶未選取合適房源，所交納的款項開發(fā)商無條件退還(不計息） 五、認籌時間（未定）！六、物料準備及細節(jié)流程 1、細節(jié) 甲方確定有效房源面積（套數(shù)）。 甲方確定成本單價 甲方確定優(yōu)惠額度 甲方預期回款額 甲方確定施工節(jié)點 2、細節(jié) 推廣活動展開后，現(xiàn)場填寫“客戶意向單”量達到擬推房源（套）兩倍以上，經技術確認

7、再開展下一節(jié)認籌動作。 認籌交款時間節(jié)點按客戶質量、數(shù)量確定。 每工作段需提前一周公布信息，并要求置業(yè)顧問電話通知所有客戶。 為開發(fā)商技術銷控20%房源。（26套） 流程內部認購前一周 由xx置業(yè)顧問以電話和銷售案場接待的形式，將正式內部認購流程和優(yōu)惠政策告知所有在推廣期正式確認的客戶，并即時反饋客戶信息。內部認購當天外場 在售樓部門口設等待區(qū)和排隊人流通道，時間為：當天8：30開始，請先行到達的客戶在等待區(qū)等候，并告知9：00整正式開始交“誠意金”（選房流程同上);正在排隊的（排序）客戶才能進入售樓處辦理認籌、選房、交款等。 流程售樓處內 由工作人員帶領，客戶9：00帶身份證和現(xiàn)金按排序經核

8、對后進入現(xiàn)場。并再次告知認購流程等事項。簽約區(qū)（選房區(qū)）交款區(qū)（甲方確定）銷售經理將正式認購單整理歸檔工作方向客群收入需求鎮(zhèn)政府覆蓋區(qū)五一八覆蓋區(qū)戶外圍擋廣告覆蓋區(qū)戶外廣告覆蓋區(qū)三、四道溝覆蓋區(qū)太陽傘2頂準備：戶型展版桌 椅禮品購物袋登記表建議全部墻面租賃xxxx御府主題廣告語關鍵詞：xx、龍脈、浪頭、xx、御花園、皇家、新生活、智能、榮耀、府邸1、老鄰居、新生活！2、新浪頭、新生活！3、xxxx御府-皇家御花園！4、以誠建城，xxxx御府-開創(chuàng)浪頭優(yōu)質生活新里程！5、xxxx御府-浪頭核心點，品質生活圈！6、xxxx御府- 江畔華庭，龍脈府邸！7、xxxx御府-居皇家龍脈，享世紀榮耀！副標題

9、：對望皇家官邸-悠居鴨綠江畔，xxxx御府-新生活倡導者！傳承龍脈氣運，樂享皇室生活！xxxx御府-新生活倡導者！xxxx御府-浪頭首個全封閉優(yōu)質園區(qū)即將亮相！xxxx御府-改變，從xx開始！預約進行中！皇家龍脈府邸，傳承世代榮耀！即將盛大開盤，預約進行中！ 本項目目標客戶群主要定位在浪頭本地及周邊平民化客群，他們主要特征 ：一般家庭結構以夫婦兩人或三口之家為主。少部分空巢模式家庭即兒女在丹東市內或其他地區(qū)工作居住，老人留守在家有強烈的家族觀念，對浪頭鎮(zhèn)有著地緣眷戀情結，喜歡安靜、閑逸的郊區(qū)生活。比較認可本項目地段價值。一、薪資階層二、富裕市民階層三、市民階層數(shù)據說明：xx代理2011年4月份

10、市調報告數(shù)據劣勢小區(qū)主入口不臨街，小區(qū)氣勢凸顯不明顯。開發(fā)商首次開發(fā)，品牌優(yōu)勢較弱。屬拆遷項目，難免有負面新聞。無論商業(yè)、住宅均有競爭壓力。本地消費水平低下。說明：以五一八廠和本地居民采集信息為主內容比例備注3000元以下45%五一八廠職工3000-5000元40%學校教職員工5000-1000012%臨街商業(yè)網點10000元以上3%臨街商業(yè)網點 在所有的可能購房的被訪者中，個人月收入集中在1001-3000元，家庭月收入在4000元的所占比例有40%；家庭月收入4001-5000元之間的占45%，浪頭鎮(zhèn)居民收入水平整體偏低。數(shù)據說明：xx代理2011年4月份市調報告數(shù)據數(shù)據說明：xx代理2011年4月份市調報告數(shù)據項目結論消費者對本項目的認知80%的被訪者認為本項目是比較適合居住的項目，超過9成的被訪者對浪頭未來的發(fā)展很有信心，90%的被訪者認為浪頭的房價有升值的空間。置業(yè)類型95%的被訪者在本項目置業(yè)首選住宅。在xx置業(yè)的可能性購房可能性超過50%的消費者占70%。購房需求大多數(shù)的被訪者可以接受的住房單價在3000元/以下，被訪者可以接受的住房總價是在30萬元以下。購房考慮因素考慮因素排在前三位的是：購房總價、園區(qū)環(huán)境、