1、建筑工程經濟與管理 緒論內容研究建筑工程技術經濟與建筑企業管理的基本理論、基本知識、基本方法。建筑工程：各類建筑和構筑物的土建、供熱通風與空調、電氣照明、給水排水工程等。技術：運用科學原理對自然進行控制與變革的方法和手段，包括各種勞動工具和勞動手段。經濟：（1）生產關系；（2）社會生產和再生產；（3）節約。技術與經濟為達到一定的經濟目的或需要，必須采用一定的技術；任何一種技術，必須消耗一定的人力、物力、財力和時間。用經濟的觀點分析評價技術工作，也研究技術工作的經濟效果問題。技術先進、經濟合理。管理人類組織社會與生產活動的基本手段，對社會與生產活動的計劃、規劃、組織、指揮、監督、執行、控制、調節

2、、激勵，并引向預定的目標。是一種特定形態的生產力。質量、進度、計劃管理項目管理 以建筑工程項目為對象，以最優的實現項目目標為目的，以項目經理負責制為基礎，以承包合同為紐帶，按照項目建設的內在規律和程序對工程項目建設進行有效的計劃、組織、協調和控制的系統管理行為。建筑經濟學的含義建筑活動是一種物質生產活動,同時也表現為經濟活動 建筑活動耗費巨大，重視建筑經濟效益迫在眉睫 建筑經濟學，屬于部門經濟學，是研究建筑經濟運動規律的科學建筑經濟學的研究對象建筑經濟學的研究對象：建筑業的經濟活動 建筑經濟學應當以定性和定量結合的方式，描述建筑經濟的運動過程，并揭示建筑產品的生產、分配、流通和消費的各個環節及

3、其相互關系 建筑經濟學應當注重對建筑經濟運行和發展客觀經濟規律進行概括和總結，并揭示其固有的經濟規律 建筑產品1、建筑產品，是指建筑業向社會提供的具有一定功能、可供人類使用的最終產品，是經過勘察設計、建筑施工、構配件制作和設備安裝等一系列勞動而最終形成的。2、建筑產品分類 房屋建筑 構筑物 線路、管道和設備的安裝工程 建筑產品和建筑工程項目：二者從概念上加以嚴格區分，是出于不同學科研究對象的需要，是人為規定的。而實際上，二者往往表現為一個連續的過程，不能截然分開，這兩個概念可能同時依附于一個工程實體。工程建設項目（也叫“建設單位” ）指具有一個設計任務書和總體設計，經濟上實行獨立核算，管理上具

4、有獨立組織形式的工程建設項目。一個建設項目往往由一個或幾個單項工程組成。建筑工程項目包括：工程建設項目、單項工程、單位工程、分部工程、分項工程 建筑產品3、建筑產品的特征 固定性 多樣性（固定性單件性多樣性） 形體龐大 價值巨大 用途局限性用途與環境適應 社會性社會綜合因素影響、比如日照、給水排水4、建筑產品的經濟屬性 建筑產品的資本和資產功能經濟屬性的核心建筑產品5、建筑產品的使用壽命 建筑產品建成之后到報廢或拆除之前這段時間：稱為建筑產品的使用壽命，或稱為使用年限、耐用壽命等。 技術壽命：是指建筑產品由于技術方面的原因而報廢時的使用壽命，主要表現在結構破壞、構造損壞、功能退化或喪失等，使建

5、筑產品不能再繼續使用，這些因素與建筑產品的無六性質有關，也常稱為物理壽命技術壽命表示建筑產品實際達到的或建成后可能達到的使用壽命設計使用壽命表示的建筑產品建造之前的預期使用壽命 經濟壽命：是指建筑產品由于經濟方面原因而報廢時的使用壽命。原因建筑產品本身，使用收入小于使用支出；社會原因：拓寬道路而拆除建筑物 法定使用壽命 ：政府通過法律的形式對折舊年限加以統一規定或作出一定限制，稱為法定使用壽命或法定使用年限。建筑產品這類固定資產的折舊年限。建筑產品6、建筑產品的價值人們判斷某一物品有無價值，常是從物品的有用性來考慮的。（與政治經濟學的定義不矛盾） 使用價值：是指建筑產品直接用于滿足某種需求所表

6、現出來的價值。 交換價值：是指建筑產品用于交換其他產品所表現出來的價值。取決于建筑產品所需要的必要勞動時間。 收益價值：指建筑產品通過一系列價值轉換過程所得到的收益的價值。建筑產品7、建筑產品的價格 生產價格：是指新建建筑產品的價格。 流通價格 ：是指建成后乃至使用過的建筑產品在流通時所表現出來的價格。 建筑產品價格的構成：形成價格的各個要素 建筑產品成本：直接費（直接工程費、措施費）、間接費（規費、企業管理費） 銷售費用發生少，可計入產品成本中的企業管理費 利潤計劃利潤 稅金綜合稅金建筑產品8、建筑產品的流通 建筑產品流通的一般特點：區域性、分解性、反復性、流通費用的不明確性 建筑產品的流通

7、形式：與生產并行；出售、租賃、使用 建筑產品的流通是權益流通，而不是實物的流通 9、建筑產品的消費特點 長期性 普遍性 多層次性 公共性 在消費結構中比例增大建筑生產1、建筑生產特征 在很大程度上是有建筑產品的特征所決定 單件性 流動性 不均衡性 周期長 為訂貨生產先有客戶后生產 外部約束多建筑生產2、建筑生產的要素 勞動對象 建筑材料：原材料、構配件土地：關鍵在于區位 勞動資料，又稱為勞動手段 設備、工具、容器、檢驗手段以及廠房、生產用房屋等設施勞動力：人的勞動能力 長期工少，短期工多，建筑工人的流失性大 技術工少，普通工多 老年工人少，中青年工人多 女性工人少，男性工人多建筑生產3、建筑生

8、產活動 建筑設計 勘察是建筑設計第一步工作：踏勘、初勘、詳勘 兩階段設計、三階段設計 設計方案論證 建筑施工 現場的建筑安裝活動 工廠化的建筑構配件生產比如預制水泥版 其他的輔助生產 施工階段：施工準備、施工生產、竣工驗收、保修 維修：是建筑產品生產在流通領域和消費領域中的延續，是建筑生產活動的一種特殊表現形式，它所耗費的物化勞動和活勞動形成了建筑產品的追加價值與建筑生產活動有關的機構1、業主泛指建筑產品的預訂者 業主除了必須為預定建筑產品的生產提供資金外，還必須擁有建筑基地的所有權和使用權，并獲得在此建筑基地上建造預訂的建筑產品的許可 業主的類型 政府以社會效益為主的公共建筑，國防、教育工程

9、等 企業生產需要，生產資料（辦公樓） 個人處于消費需要，住宅 業主與用戶的區別 用戶與所有者相一致：居民住宅 建筑產品擁護與所有者不一致：公共設施，如：步行街 業主作為投資興建一個建筑產品，關鍵任務是籌措建設 資金與建筑生產活動有關的機構2、設計機構從事工程設計活動的各類設計院所的統稱 設計機構類型 建筑設計機構以土建為主的綜合性設計機構，如工業建筑設計院、民用建筑設計院、城市規劃設計院、市政工程設計院、交通設計院等 專業設計機構指中央部屬和地方局屬的設計院，如冶金工業設計院、石油工業設計院、煤炭工業設計院、水利電力工業設計院等，這類設計多以工藝設計為主 設計機構最主要的生產要素是人設計師 設

10、計收費設計機構也是生產單位，我國是按設計額度對應的固定收費基價計算，現實中往往是談判而定。與建筑生產活動有關的機構3、施工機構從事建筑產品施工生產和經營的、獨立的、具有法人性質的經濟組織的統稱，習慣稱為：建筑企業、施工企業、建筑安裝企業、建筑施工企業 建筑企業規模建筑企業生產或經營的規模 多數國家是以職工人數為劃分建筑企業規模的指標 將建筑業總產值和生產用固定資產總額作為建筑企業規模的劃分標準 建筑企業規模化分為大型、中型、小型三類 大中小型建筑企業各有優缺點與建筑生產活動有關的機構4、咨詢機構（2）工程咨詢業務范圍八方面 規劃咨詢； 編制項目建議書； 編制可項目可行性研究報告、項目申請報告、

11、資金申請報告； 評估咨詢； 工程設計； 招標代理；工程監理、設備監理；工程項目管理 與建筑生產活動有關的機構4、咨詢機構 咨詢行業特點 知識密集性 綜合性 相對獨立性 實踐性 單件性建筑市場1、建筑市場 建筑市場概念 狹義建筑市場：指以建筑產品為交換內容的場所 廣義建筑市場：是指建筑產品供求關系的總和 建筑市場是由建筑產品、建筑生產活動、與建筑生產活動有關的機構組成的空間。 建筑市場的特點 沒有商業中介人，由建筑產品的需求者和生產者直接進行交易活動 交換關系的確立在產品生產之前 交換過程很長 具有顯著的區域性 競爭較為激烈 生產者和需求者均有風險概論第二節 基本建設與建筑業一、基本建設固定資產

12、：社會再生產過程中，能夠在較長時間內為生產和生活等各方面服務的物資資料。 兩個條件：使用年限；單位價值。基本建設：建筑、購置、安裝固定資產的活動以及與此相聯系的其他工作。按建設項目用途分 生產性建設 非生產性建設按建設項目性質分 新建（新增固定資產超過原有三倍） 擴建 改建（原有設備、工藝技術改造） 恢復 遷建按建設項目工作內容分 土建工程 設備、工具、器具的購置 設備安裝 其他基本建設（土地征購、拆遷補償；職工培訓等）土建工程是土木工程和建筑工程的總稱，是指使用建筑材料和施工設備完成一切和水、土、文化有關的基礎建設的計劃、建造和維修的生產活動和工程技術。現時一般的土建工程項目包括：房屋、道路

13、、水務、渠務、防洪工程及交通等。 土木工程是建造各類設施的統稱。它既指所應用的材料、設備和所進行的勘測、設計、施工、保養維修等技術活動；也指工程建設的對象，即建造在地上或地下、陸上或水中 ，直接或間接為人類生活、生產、軍事、科研服務的各種工程設施，例如房屋、道路、鐵路、運輸管道、隧道、橋梁、運河、堤壩、港口、電站、飛機場、海洋平臺、給水和排水以及防護工程等。二、建筑業（GB/T4754-2002 國民經濟行業分類）1、房屋和土木工程建筑業 房屋工程建筑；土木工程建筑；鐵路、道路、隧道和橋梁工程建筑；水利和港口工程建筑；工礦工程建筑；架線和管道工程建筑；其它土木工程建筑。2、建筑安裝業3、建筑裝

14、飾業4、其它建筑業 工程準備、施工設備服務等三、基本建設程序 基本建設項目從醞釀、規劃、決策、設計、施工到建成投產所經歷的全過程中各項工作的開展程序。1、編審項目建議書：輪廓設想和立項先導2、可行性研究：技術、經濟、環保、外部協作條件等3、編審設計任務書：進一步落實技術、經濟指標可靠性，建設條件等4、編審設計文件：建設規模；產品方案；工程標準；建設地址；總投資初步設計技術設計施工圖設計總概算修正總概算施工圖預算5、施工建設：施工準備；生產準備6、竣工驗收：固定資產移交決算主管部門或地方組織；大型項目國家計委組織四、建筑產品的特點1、空間上的固定性：基礎的地基；土地的一部分2、多樣性：功能；地形

15、、地質，水文，氣象；施工工藝、施工組織3、體積龐大五、建筑產品生產的技術經濟特點1、生產的單件性：用途；材料、結構、藝術形式不斷發展2、生產的流動性：產品固定；嚴格的施工順序；生產者及工具流動3、生產過程具有綜合性：生產過程復雜，協作單位多4、受氣候等條件影響大：露天操作；影響因素多：設計變更、資金、物資供應5、生產過程不可間斷：合理組織，統籌安排；時間不間斷，空間不脫節6、生產周期長：大量占用人、財、物；資金時間價值緒論第三節，建筑產品及其生產的技術經濟特點1、建筑產品，是指建筑業向社會提供的具有一定功能、可供人類使用的最終產品，是經過勘察設計、建筑施工、構配件制作和設備安裝等一系列勞動而最

16、終形成的。2、建筑產品分類 房屋建筑 構筑物 線路、管道和設備的安裝工程 建筑產品和建筑工程項目：二者從概念上加以嚴格區分，是出于不同學科研究對象的需要，是人為規定的。而實際上，二者往往表現為一個連續的過程，不能截然分開，這兩個概念可能同時依附于一個工程實體。工程建設項目（也叫“建設單位” ）指具有一個設計任務書和總體設計，經濟上實行獨立核算，管理上具有獨立組織形式的工程建設項目。一個建設項目往往由一個或幾個單項工程組成。建筑工程項目包括：工程建設項目、單項工程、單位工程、分部工程、分項工程 建筑經營與管理現代化的主要內容轉換機制，建立現代建筑企業制度實行工程建設承包制，推行項目法施工培育規范

17、化的建筑市場改革現行建筑產品價格體制，實現建筑產品商品化實行質量管理和質量保證標準，建立和完善建筑企業質量體系推進多元化和集團化發展，加強建筑業和房地產結合開拓國際建筑市場，加快建筑業與國際慣例接軌加強企業的法制建設第二章 資金時間價值和等值的計算第一節 基本概念資金的價值隨時間推移而變化。（1）通貨膨脹；（2）承擔風險；（3）貨幣增值：投資，儲蓄。一、利息與利率（一）含義利息是因為占用資金而支付的費用，I；利率是在規定的時間內所支付的利息和本金之比，i。（二）單利和復利1、單利僅按本金計算利息，不把先期計息周期中的利息累加到本金中去。利息總額與借貸時間成正比。P為本金，F為本利和，n為計息期

18、數。2、復利在計息期內每一計息期計算一次利息，并把這一期的本利和作為下一次計算利息的本金。符號規定：i每一計息期利率，一般為年利率；n計息期數，一般為年；P現值（本金），發生在計息期期初；F未來值（終值），發生在計息期期末；A年金，每一計息期期末等額支出或收入額；G等差額，各期支出或收入均勻遞增或遞減時，相鄰兩期支出或收入的差額。二、現金流量圖項目（方案）在壽命期內實際發生的現金流入或流出序列。1、水平線表示項目的壽命周期（時間坐標），時間可用計息期數或具體日期標記。2、垂直箭線表示現金流量大小，箭頭向上表示現金流入，箭頭向下表示現金流出，流量大小與線長成比例。3、對同一筆資金，借貸雙方現金流

19、量相反。注意：各項資金的支出或收入都發生在計息期初或期末。第二節 復利計算計息公式一、一次支付利息公式借款在貸款期終時一次還清。1、一次支付復利因子已知P,i,n 求FF=P(1+i）n(1+i）n為一次支付復利因子，可表示為F/P,i,n即： F=P(1+i）n P F/P,i,n2、一次支付現值因子已知F,i,n 求PP = F/ (1+i）n =F P/F,i,n1/(1+i）n為一次支付現值因子，表示為P /F,i,n二、等額多次支付利息公式等額多次支付是指諸如在某年一次存入銀行一筆資金,而在今后幾年里每年年末從銀行提取等額的資金(年金),并且最后一次要求把本利全部提取完；或者今后幾年

20、里每年存入銀行等額的資金，在最后一次存入那年的年末，全部提取出來的形式。1、等額多次支付復利公式已知A,i,n 求F2、等額多次支付償債基金因子 是指為在未來償還債務F而預先準備的年金已知F,i,n 求A3、等額多次支付現值因子已知A,i,n 求P4、等額多次支付資金回收因子已知P,i,n 求A三、等差支付利息公式資金支付每年是不等的，如設備維修費逐年增加。等差值G可以為負值。四、等值的計算等值就是建立一種等式關系，看看未來的一筆收入等于現在的多少資金等值，在考慮資金時間價值后，不同時點上數額不等的資金在一定利率條件下具有相等的價值。 多個現金流量比較時，各方案資金支出或收入形式、發生的時間、

21、數值各不相同，將各方案現金流量折算到某一規定的時間，在價值相等的前提下進行比較，稱為等值的計算。1、等值以規定的利率為前提；2、幾個資金支付形式在某一時刻等值，則在同一利率情況下，這些資金流在任何時刻等值。第三節 名義利率和實際利率若利率為年利率，實際計息期小于一年，這種年利率稱為名義利率。名義利率忽略了時間的因素，沒有計算利息的利息。若名義利率為r,一年中計息c次，每期利率為r/c則F=P(1+i)n=P(1+r/c)c實際利率為i=(F-P)/P=(1+r/c)c-1c=1時，名義利率r實際利率ic1時，名義利率r利率；行業平均投資效果系數T00， NPV大者為優其中Ft：第n年凈現金流量

22、；t：凈現金流量發生的年份的序號；i：基準收益率；n:使用年限。（三）凈現值率（NPVR) 對比的兩個方案投資額不同時，NPV只表示贏利總額，不能說明投資的利用效果 NPVR為項目凈現值與總投資現值之比，考慮投資的利用效率。IP,投資現值；It,第t年投資額；m：建設期年數。（四）內部收益率法（IRR,Internal Rate of Return)IRR是使項目在壽命周期內一系列收入和支出的現金流量凈現值等于零的利率。 項目至計算期末正好將期末投資的資金全部收回，是項目對貸款利率的最大承擔能力，反映項目自身的贏利能力； 高次方程，試算法； 先求出使NPV略大于零時的i，再求出使NPV略小于零

23、時的i，線性內插。優點：不需要預先知道最小目標收益率。（五）投資增額的評價1、求投資增額2、評價；按基準收益率計算現金流量差額的凈現值大于零，而且其內部收益率也大于基準收益率，則表明投資多的方案在經濟上可行，既比投資少的方案優3、與基本收益率比較（六）凈年值（NAV，Net Annual Value)各方案計算期不同時，NPV以一定的基準收益率將項目計算期內凈現金流量等值換算而成的等額年金。NAV=NPVA/P,I,n單個計算NAV0；多個計算NAV 大者為優；（七）動態投資回收期法若項目P，A已知，給定投資收益率，則其等價的基準回收期為T0；第二節 建設項目經濟評價不確定性分析預測的數據存在

24、不確定性因素，未來情況不斷發生變化。計算分析不確定性因素的假想變動對技術經濟效果評價的影響程度，預測項目可能承擔的風波，確保項目在財務、經濟上的可靠性。一、盈虧平衡分析研究項目投產后產量、成本、銷售收入的變化對項目盈虧的影響。線性盈虧平衡分析模型盈虧平衡點（BEP，Break Even Point)生產單一產品年產量Q，單位產量售價P，年固定成本F；單位可變成本V；年銷售收入：PQ年總成本：FVQ年利潤：年銷售收入年總成本PQ-(F+VQ)計算可得若QC為年設計產量，則生產能力贏利率為：保本點銷售收入：BEP反映項目對市場變化的適應能力和抗風險能力；Q0越低，項目投產后贏利的可能性越大，一般Q

25、0/QC70%，項目較安全。多項目評價，可按此思路比較。二、敏感性分析 分析和預測由于客觀原因（政治形式、通貨膨脹、市場需求等）的影響，使建設項目的主要因素變量（投資、生產成本、銷售價格、產量、建設工期、生產能力利用率等）發生變化，導致項目經濟效果評價的主要指標（NPV、IRR等）發生變動。 在諸多不確定性因素中，找出敏感因素，并確定其對經濟效果的影響程度，以便采取對策。主要步驟：1、確定敏感性分析的經濟效果評價指標（NPV、IRR等）；2、選擇不確定性因素（產量、價格、成本、投資、工期等）；3、分析不確定性因素對經濟效果評價指標的影響程度；方法：按預先指定的變化幅度改變某一變量因素，其他因素

26、不變，求評價指標的變化率；選擇使評價指標變化率較大的因素作為敏感因素。4、繪制敏感性分析圖縱坐標：評價指標；橫坐標：不確定因素變化率（）；畫出各種不確定因素的變化線；與橫坐標相交角度最大的曲線為敏感因素變化線；應標出財務基準收益率；某因素對內部收益率的影響線與財務基準收益率的交點為該因素變化的最大幅度（極限變化）；發生極限變化的可能性大，則項目風險大。三、風險分析投資風險：投資遭受損失的可能性（數額大、周轉慢、變現能力差）1、商業風險：經濟發展不平衡，經濟不景氣2、財務風險：資金短缺，流動不暢；3、購置力風險：通貨膨脹、材料漲價；4、流通性風險：商品流通受阻；5、利率風險：涉外項目；6、管理風

27、險7、其他風險：戰爭、政局、政府審批；材料設備供應；地基條件變化；氣候等自然災害風險分類：（1）市場風險（系統性風險）：由社會、產業狀況產生，無法對其施加影響，但可以通過市場調查、了解市場信息、預測、采取應對措施；（2）個別風險（非系統性風險）：采用多樣化投資組合分散或減少風險。風險分析內容：根據各種變量的概率分布，推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小，也稱概率分析。方法：monte carlo模擬法；解析法（不確定性因素變化、風險對項目的影響）以凈現值期望值計算為例：P351、列出各種欲考慮的不確定性因素，幾種因素相互獨立；2、設想各不確定性因素可能發生的情況（數值發生變化情況）；3、分

28、析各種可能發生情況產生的可能性大小（概率）；4、分別求各情況下的凈現值；5、求凈現值期望值及凈現值大于/等于零的累計概率；6、作出項目承擔風險能力的判斷。累計概率大，風險小。第三節 建設項目的可行性研究一、概念Feasibility study：項目投資決策前技術經濟論證工作，為擬建項目提供是否可以建設，怎樣建設、何時建設的依據。技術、經濟、財務回答：1、為什么建；2、資源、市場需求；規模；3、項目地點；4、技術方案選擇；5、配套的外部條件；6、建設時間，投資額；7、資金籌措及保障措施；8、經濟效益及社會效果。目標：最小消耗最大經濟效果新建、擴建大中型項目，外資項目必須進行。二、作用：1、項目

29、的投資決策，編制設計任務書的依據；2、申請貸款、籌資；3、申請建設執照；4、與建設項目有關部門簽訂合同；5、設計、建設；6、環保部門審查三、步驟1、籌劃準備；2、調查研究初步可行性研究；3、優化、方案選擇；4、詳細研究：技術、經濟、財務；不確定性分析5、編制報告書；6、資金籌措。四、報告內容：1、總論：（1）背景：必要性、經濟意義、項目名稱、主辦單位；（2）研究工作依據、范圍、結果概要；2、需求預測、擬建規模：（1）國內外需求預測；（2）國內外現有生產能力；（3）銷售收入、成本、價格估算，競爭力，進入國際市場的前景、措施；（4）擬建規模，生產能力，產品方案，發展方向。3、資源、原材料、燃料及公

30、用設施情況：（1）資源、原材料、年需要量、品種、單價、來源；（2）公用設施數量、供應方式、條件；4、建設條件，選址：（1）地理位置，氣象、水文、地質、地形、社會經濟現狀；（2）交通、運輸、水、電、氣現狀、發展趨勢；（3）地點比較，選擇。5、項目設計方案：（1）單項工程構成，技術來源，生產方法；工藝，設備選型；引進技術、設備來源、國別；設備國內外支付；（2）總體設計：建筑物、構筑物，土建工程量；（3）公用輔助設施，交通運輸方式。6、環境保護：現狀、影響情況、三廢處理方案7、企業組織、勞動定員、人員培訓8、進度情況9、投資估算，資金籌措（1）主體、配套工程；（2）流動資金；（3）來源、還款方式。1

31、0、社會經濟效果評價（1）獲利性分析：現金流量，靜態、動態分析（2）不確定性分析從微觀、宏觀等角度分析11、結論與建議總體評價；存在問題，改進建議；限制條件，如何整改等。市場調查：前提技術方案及建設條件：基礎財務分析：核心例p40第四章，建筑工程技術經濟分析建設按建筑設計和施工兩階段實施設計：決定建什么；施工：決定怎么建評價特點：1.對象不同，設計方案，及施工方案， 施工方案不一定用于該工程 2.立場不同，設計以投資者，施工以建筑企業 3.時段不同，設計對全壽命期評價，一般考慮時間價值；施工只對施工期短期可不考慮時間價值第一節，設計與施工方案技術經濟分析概述一，分析的目的 選擇合理的技術形式

32、通過一系列技術經濟分析，選出最佳方案 通過對方案的分析，不斷完善方案 通過分析積累經驗，提高設計和分析能力二，分析的基本要求 1，以國家建設總方針為總標準，注意方案的經濟效果，盡可能使經濟，適用，美觀統一2.應對項目從設計，施工，管理等方面全面，綜合分析3.分析時靈活運用定性分析和定量分析4.作分析結論時結合目前效果與長期效果。局部效果與宏觀效果5.注意方案可比性，功能上可比，消耗上可比，價格上可比，時間上可比三，設計與施工方案技術分析的步驟1.根據項目要求，列出各種可行的技術方案2.擬定各種方案的技術經濟指標收集有關資料3.對各指標進行具體計算4.進行技術經濟分析，得出結論四.設計與施工技術

33、經濟分析的主要方法1.多指標評價法2.單指標評價法 評分法全壽命費用法，第二節，建筑設計方案技術經濟分析一，設計方案技術經濟指標的分類， 1.按指標范圍：綜合指標、局部指標 2.按指標的表現形態：實物指標、貨幣指標 3.按指標應用：建設指標、使用指標 4.按指標的性質：定性指標、定量指標二，居住建筑設計方案的技術經濟分析， （一）指標體系 1.建筑面積。外墻外邊線所圍面積和，包括居住面積，輔助面積，公共面積，結構面積， 2.有效面積，使用面積， 有效面積=建筑面積-結構面積或 有效面積=建筑面積/有效面積折算系數 有效面積折算系數=3.工程造價，不包括室外工程，附屬工程，又可分為0線以上造價，

34、土建全部造價，水電暖衛設備造價等4施工工期5.主要材米耗用量6.勞動耗用量7.一次性投資8.建筑自重9.能源耗用10工業廢料利用11.房屋經濟使用費12土地占用另外1.居住用地系數=居住用地面積/小區占地總面積 2.公共建筑系數=公共建筑用地面積/小區占地總面積 3.人均用地指標/人=總居住建筑用地面積/小區居民總人口 4.綠化用地系數%=綠化用地面積/小區占地總面積 5.居住建筑面積毛密度（萬/ha）=居住建筑面積/居住區總用地面積 6.居住建筑面積凈密度（萬/ha）=居住建筑面積/居住區居民用地 7.居住建筑凈密度%=居住建筑占地面積/居住用地 8.居住面積凈密度%=居住建筑總居住面積/居

35、住用地 9.居住建筑工程造價（元/ ）=居住建筑總投資/居住建筑總面積 10.平面系數%=居住面積/建筑面積 11.輔助面積系數%=輔助面積/居住面積 12結構面積系數%=結構面積/建筑面積 13墻體面積系數%=墻體面積/建筑面積（二）提高居住建筑設計方案技術經濟效果的途徑 1.合理確定房間的長寬，平面布局合理 外墻周長系數=建筑物外墻周長（米）/建筑面積（平方米） 2.合理確定單元組成，戶型和居住面積，平面系數要過到50%以上 平面系數= 輔助面積系數= 一般輔助面積系數為25%左右 結構面積系數= 磚混結構，一般為19%，外磚內模體系為16%配式大板為14%，框架輕板為11%3.合理確定層

36、數與層高4.合理選擇結構方案三，工業建筑設計方案的技術經濟分析（一）指標體系， 工程造價， 建設工期， 主要建筑物及構筑物的主要實物工程量 建筑面積 建設階段主要材料消耗指標， 建設階段勞動力耗用指標 廠區用地指標 住宅用地指標（二）提高的途徑 合理布局總平面，合理設計廠房平面，選擇適當的柱網，正確選擇層高與層數。采取適當的結構形式降低造價，發展聯合廠房 第三節，施工方案的技術經濟分析一，意義及內容影響建設成本，質量，內容包括，施工組織方案和施工工藝方案及新結構，新材料的技術經濟分析二，施工方案的技術經濟分析一般程序 1.明確方案分析的任務及范圍 2.擬定多個備選方案，以傳統方案為比對依據 3

37、.確定技術經濟指標體系 4.指標的計算 5.方案的分析，評價與選擇三，指標體系，（一）工藝方案的評價指標 1.技術性指標，反映技術特征或適用條件，砼總量，構件總量，構件最大尺寸，安裝高度，模板型號數量 2.經濟性指標工程施工成本，主要專用機械需要量主要資金需要量 3.效果指標，工程效果指標，工期經濟效果指標，成本降低率，材料節約率 4.其它指標，（二）施工組織方案的評價指標 1.技術性指標，占地面積技術工作，工程質量保證體系施工均衡性， 計劃期高峰工程量主要工種工程施工不均衡系數= 計劃期平均工程量 計劃期高峰材料，資源耗用量主要材料，資源消耗不均衡系數= 計劃期平均材料，資源耗用量 計劃期高

38、峰勞動消耗量 勞動消耗的不均衡系數= 計劃期平均勞動消耗量2.經濟性指標，施工單位固定資產和流動資金占用量工程成本，包括直接人工費，機械設備使用費，管理費主要專用設備需要量主要材料資源用量三大材料（鋼材，水泥，木材）的節約量勞動生產率3.效果指標，工程總工期4.其它指標， 機械施工完成工作量 機械化施工程度= 100% 總工作量 預制加工完成的工作量 工廠化施工程度=100% 總工作量 全部臨時工程投資 臨時工程投資比例 =100% 建筑安裝工程總投資第五章，建筑工程定額和預算建筑業是國民經濟中一個獨立的生產部門。 建筑施工過程：建筑工人利用勞動手段對勞動對象進行工作的過程，即消耗一定數量的人

39、工、材料和機械生成產品的過程。 預算：對建筑產品在施工之前進行預先計價定額：在正常施工條件下，為完成單位合格產品所規定的消耗標準。（人、材、機）建筑工程定額與預算：使用定額對建筑產品進行計價。第五章，建筑工程定額和預算第一節，建筑工程定額和單位估價表 一，定額的概念：1 定義：在合理的勞動組織和合理的使用材料和機械的前提下，完成單位合格產品所消耗的資源數量標準。2 定額水平：定額中數量標準的多少稱為定額水平，是一定時期生產力的反映與勞動生產率的高低成反比，與資源消耗量的多少成比有平均先進水平和社會平均水平。第一節，建筑工程定額和單位估價表建筑工程定額 指在一定的社會生產力發展水平條件下，在正常

40、的施工條件和合理的勞動組織，合理的使用材料及機械的條件下，完成單位合格產品所規定的資源消耗標準。（共 5 個方面的含義）建筑工程定額的性質（特點） 1 定額的科學性（遵循規律，科學方法確定各項消耗量標準）。2 定額的法令性（經國家頒布，必須嚴格遵守和執行，不得隨意更改）。3 定額的群眾性（工人，技術，定額人員三結合，來于群眾，為廣大職工所掌握）。4 定額的穩定性和財效性（ 5-10 年）。 建筑工程定額的作用 1 編計劃組織管理施工的依據。 2 確定工程造價的依據。3 企業加強管理，貫徹按勞分配的原則。4 總結先進生產力的手段。二，建筑工程定額的分類1 按生產要素分：勞動消耗定額（時間定額，產

41、量定額）、材料消耗定額和機械臺班消耗定額。 2 按用途分：施工、預算、概算、工期、概算指標等。3 按費用性質分：直接費定額、間接費定額、其他費用定額等。 4 按主編單位和執行范圍分：全國統一、主管部門、地方、企業等。5 按專業分類：建筑工程、安裝工程、仿古及園林工程、公路工程、鐵路工程、井巷工程、市政工程、裝飾工程定額等。 建筑工程基礎定額 建筑工程基礎定額是完成規定計量單位分項工程計價的人工、材料、施工機械臺班消耗量標準，是在現有的社會正常的生產條件下，在社會平均的勞動熟練程度和勞動強度下，全國所有建筑施工企業生產一定計量單位合格產品對所需人工、材料、機械臺班消耗，最根本最起碼應達到的標準。

42、基礎定額的主要內容：總說明、章說明、定額項目表和附錄 我國目前頒布了幾種全國性通用預算定額 1. 全國統一安裝工程預算定額（共 16 分冊）。2. 全國統一建筑工程基礎定額 GJD-101-95 。3. 全國統一市政，仿古及園林工程預算定額。4. 全國統一房屋修繕工程預算定額（ 5 類 11 冊）。5. 全國統一施工機械臺班費用定額（ 1998 版） 施工定額 1 定義：是直接用于施工管理中的定額，它是在正常的施工條件下，以施工工序過程為標 定對象而規定的完成單位合格產品所需消耗的人工材料和機械臺班的數量標準。2 組成：勞動定額，材料消耗定額和機械臺班使用定額。3 作用：編制預算定額的基礎，編

43、制施工預算的依據，企業內部管理的依據。一 、勞動定額 1 定義：是施工企業內部使用的定額，按規定在正常施工條件下，某工種某等級的工人或工人小組，在合理的勞動組織和合理使用材料的前提下，按照規定的操作工序，生產單位合格產品所需要的時間（時間定額）。時間定額 =1/ 產量定額。（工日=1/每工產量）產量定額=1/工日2 勞動定額的編制：（課外閱讀，編制依據，過程，方法等）。二、材料消耗定額 1 定義：指在節約與合理使用材料的條件下，生產單位合格產品所必須消耗的一定規格的 建筑材料，半成品或配件的數量標準。2 組成：材料消耗量：材料凈用量 + 材料損耗量。材料凈用量：不計廢料和損耗的前提下，直接構成

44、工程實體的用量。材料損耗量：不可避免的施工廢料和施工操作損耗。損耗率 = 材料損耗量 / 材料消耗量 *100% 。材料消耗量 = 材料凈用量 / （ 1- 損耗率）凈用量 * （ 1+ 損耗率）。3 周轉性材料消耗量的確定周轉性材料是指在施工過程中多次使用，周轉的工具性材料，在施工中不是一次消耗量，而是多次使用，逐漸消耗，并在使用中不斷補充(1) 材料一次使用量：為完成定額單位合格產品，周轉材料在不重復使用條件下的 一次性用量。（以模板為例）一次使用量 = （每10M3 混凝土和模板接觸面積 * 每 M2 接觸面積模板用量）/1- 模板制作（安裝）損耗率 (2) 材料周轉次數：周轉性材料從第

45、一次使用起，可以重復使用的次數。(3) 補損量：指周轉使用一次后，由于損壞而需補充的數量。補損率（周轉損耗率） = 平均每次損耗量 / 一次使用量 *100%(4) 材料周轉使用量：周轉性材料在周轉使用和補損條件下，每周轉使用一次平均所需材料數量周轉使用量 =1+ （周轉使用次數 -1 ） * 補損率 / 周轉次數 * 一次使用量(5) 材料回收量：指在一定周轉次數下，每周轉使用一次平均可以回收材料的數量回收量 = 一次使用量 * （ 1- 補損率） / 周轉次數(6) 材料攤銷量：周轉性材料在重復使用條件下，應分攤到每一計量單位結構構件的材料消耗量。攤銷量 = 周轉使用量 - 回收量(7)

46、預制構件模板，損耗小，不考慮補損情況，按多次使用平均分攤的方法攤銷。攤銷量 = 一次使用量 / 周轉次數 三 、機械臺班消耗定額的表現形式 1 機械時間定額：指在合理勞動組織與合理使用機械的條件下，完成單位合格產品所 必須消耗的工作時間（臺班，臺時）。2 機械產量定額：指在合理勞動組織與合理使用機械的條件下，某種機械在各臺班時間內，所必須完成合格產品的數量。機械時間定額 =1/ 機械產量定額3. 機械和人工共同工作時的人工定額由于機械必須由工人小組配合，完成單位合格產品的時間定額為：單位產品時間（人工）定額（工日） = 小組成員工日總數 / 臺班產量建筑中常用的定額手冊有1.施工定額2.預算定

47、額：工程內容，定額表，附注 定額表內容有，人工消耗定額，原材料成品半成品消耗定額，施工機械消耗定額，3.概算定額4.概算指標 三，單位估價表它是用表格形式確定定額計量單位建筑安裝分項工程直接費用的文件。 單位估價表是以建筑安裝工程預算定額規定的人工、材料及施工機械消耗量指標為依據，以貨幣形式表示預算定額中每一分項工程單位預算價值的計算表格。它是根據國家現行的建筑安裝工程預算定額，結合各地區工資標準，材料預算價格、機械臺班預算價值編制的，所以又叫某時期某地區單位估價表。單位估價表具有地區性和時間性，是地區編制施工圖預算確定工程直接費的基礎資料。 它是一個地區或一個城市范圍內，根據全國(或地區)統

48、一的預算定額或綜合定額、地區建筑安裝工人日工資標準，材料預算價格和施工機械臺班預算價格，即用貨幣形式金額數(元)表達一個子目的單價，是預算定額在該地區的具體表現形式，是用貨幣形式將預算定額的單位產品價格表現出來，即預算單價。用公式表達為: 每一定額項目單價(該項目工、料、機消耗指標X相應預算價格) 定額項目人工費+定額項目材料費+定額項目機械費其中 人工費(定額工日數X平均等級的日工資標準) 材料費(定額材料數量X相應的材料預算價格) 施工機械費(定額臺班使用量X相應機械臺班費) 由此可見編制單位估價表的主要依據為相應預算定額，地區的人工日工資標準，材料預算價格和施工機械臺班費。二、單位估價表

49、與預算定額的關系 預算定額是編制單位估價表的主要依據。單位估價表主要來源于預算定額的人工、材料消耗量和施工機械臺班使用量。有了上述“三個量”和工資單價、材料預算單價及施工機械臺班單價，就能編出預算定額單價、即分項工程預算價格。確切地說，預算定額只列人工、材料消耗量和施工機械臺班使用數量，沒有單價金額，不列預算價格，預算定額套上單價才能出現預算價格。 全國或地區統一的預算定額，如果套用某一地區的建筑安裝工人日工資單價、材料和施工機械臺班單價，就形成了某地區的單位估價表。換句話說，如果預算定額已經套上當地的人工、材料和機械臺班單價，名叫定額，實際上已經成為這個地區的單位估價表。第二節，建設預算的組

50、成及作用一，建設項目的劃分1.建設項目，具有計劃任務書，及總體設計，經濟下獨立核算，行政上獨立組織的基本建設單位2.單項工程，指有獨立設計文件，建成后能獨立發揮效益或生產設計規定產品的車間（聯合企業的分廠）、生產線或獨立工程等。3單位工程。是單項工程中具有獨立施工條件的工程，是單項工程的組成部分。通常按照不同性質的工程內容，根據組織施工和編制工程預算的要求，將一個單項工程劃分為若干個單位工程。4分部工程。是單位工程的組成部分，是按建筑安裝工程的結構、部位或工序劃分的，一般房屋建筑可分為土方工程、打樁工程、磚石工程、混凝土工程、裝飾工程等。5分項工程。是對分部工程的再分解，指在分部工程中能用較簡

51、單的施工過程生產出來，并能適當計量和估價的基本構造。一般是按不同的施工方法，不同的材料，不同的規劃劃分的，如磚石工程就可以分解成磚基礎、磚內墻、磚外墻等分項工程。 分部、分項工程是編制施工預算，制定檢查施工作業計劃，核算工、料費的依據，也是計算施工產值和投資完成額的基礎。二，建設預算的組成及編制程序（一），建設項目總預算書 第一部分，工程費用項目 1.主要生產項目和輔助生產項目 2.公用設施工程項目 3. 生活，福利，文化，教育及服務性項目第二部分：其他工程和費用項目 1.土地征用費 2.建筑場地原有各種建筑物，構筑物，墳墓遷移補償，青苗補償費 3.建設單位管理費 4.聯合試車費 5.建設單位

52、職工培訓費（二）單項工程綜合預算書（三）單位工程預算書（四）其他工程和費用預算書 第三節，建筑工程預算費用的組成一，直接費， 1.人工費 2.材料費 3.施工機械臺班費二，其它直接費 1.夜間施工增加費 2.冬雨季節增加費 3.流動施工津貼三，間接費 1.施工管理費 2.臨時設施費 3.遠途工程增加費， 4.勞保基金 四，主要材料價差五，預算外費用包干費。編制預算時不可預見而施工中需要支付的其它工程費。六，各項獨立費。安裝中發生的費用，需要單獨計算的費用，如機構遷移費七，計劃利潤第四節，單位工程施工圖預算的編制一，施工圖預算的作用 1.確定工程預算造價的人工，材料的消耗量 2.簽定工程施工合同

53、的依據 3.辦理工程撥款和結算的依據 4.編制各項計劃和統計工作的依據 5.進行經濟核算，考核工程成本的依據二，施工圖預算編制的依據 1.審批后的施工圖紙及設計說明書 2.主管部分頒發適用于本地區的預算定額，單位估算表，及匯總表 3.施工組織設計或施工方案 4.間接費及其他費用定額 5.成品半成品預算價格 6.國家或主管部門頒發的有關文件，三，施工圖預算編制程序和方法（一）熟悉并掌握預算定額的內容（二）熟悉施工圖紙的施工組織設計及了解施工現場情況。（三）計算工程量：注意問題 1.計算中徑一致 2.計量單位一致 3.計算精確度 4.計算順序，按順時針方向計算。按先橫后豎，先左后右順序，按軸線編號

54、計算，按施工圖中構件編號順序計算（四）編制預算表，某一分項工程的預算價格=（該分項工程的工程量）（該分項工程的預算單價）單位工程人工，材料及機械費=（各分項工程的預算價值）（五）計算其他各項費用確定單位工程預算造價，技術經濟指標（六）工料分析 第六節，工程結算與竣工決算一，工程結算：工程結算是指施工企業按照承包合同和已完工程量向建設單位（業主）辦理工程價清算的經濟文件。工程建設周期長，耗用資金數大，為使建筑安裝企業在施工中耗用的資金及時得到補償，需要對工程價款進行中間結算（進度款結算）、年終結算，全部工程竣工驗收后應進行竣工結算。（一）工程價款結算 （二）年終結算（三）竣工結算是指一個建設項目

55、或單項工程、單位工程全部竣工，發承包雙方根據現場施工記錄，設計變更通知書，現場變更鑒定，定額預算單價等資料，進行合同價款的增減或調整計算。竣工結算應按照合同有關條款和價款結算辦法的有關規定進行，合同通用條款中有關條款的內容與價款 結算辦法的有關規定有出入的，以價款結算辦法的規定為準。 工程竣工結算的依據主要有以下幾個方面： （1）建設工程工程量清單計價規范（GB50500-2008）； （2）施工合同； （3）工程竣工圖紙及資料； （4）雙方確認的工程量； （5）雙方確認追加（減）的工程價款； （6）雙方確認的索賠、現場簽證事項及價款； （7）投標文件； （8）招標文件； （9）其他依據。 1

56、.竣工結算書編制的依據 工程竣工報告與工程竣工驗收單工程施工合同或施工協議書施工圖預算或成交價格及增減預算書設計變更通知書和現場施工變更記錄本地區現行的預算定額，基本建設材料預算價格，費用標準腦膜關規定其它有關費用2.竣工結算的基本步驟 收集，整理，分析原始資料工程對照，核實變動情況計算調整，更改部分的工程量套單價，計算工程的直接費，包括：原施工圖預算的直接費、按調增部分的工程量套單價計算增加的直接費、按調減部分工程量套單價計算減少的直接費竣工結算總價計算（四）備料款和進度款的收取與抵扣二，竣工決算：是由建設單位編制的反映建設項目實際造價和投資效果的文件。 竣工決算的內：容竣工決算的內容應包括

57、從項目策劃到竣工投產全過程的全部實際費用。竣 工決算的內容包括竣工財務決算說明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析等四個部分。其中竣工財務決算說明書和竣工財務決算報表又合稱為竣工財務決算，它是竣工決算的核心內容 竣工決算的編制依據竣工決算的編制依據 主要有： （1）經批準的可行性研究報告及其投資估算書； （2）經批準的初步設計或擴大初步設計及其概算書或修正概算書； （3）經批準的施工圖設計及其施工圖預算書； （4）設計交底或圖紙會審會議紀要； （5）招投標的標底、承包合同、工程結算資料； （6）施工記錄或施工簽證單及其他施工發生的費用記錄； （7）竣工圖及各種竣工驗收資料； （8

58、）歷年基建資料、財務決算及批復文件； （9）設備、材料等調價文件和調價記錄； （10）有關財務核算制度、辦法和其他有關資料、文件等。 竣工決算應該注意的問題 ：1.資金來源中的資本金與資本公積金的區別。資本金是項目投資者按照規定，籌集并投入項目的非負債資金，竣工后形成該項目（企業）在工商行政管理部分登記的注冊資金； 資本公積金是指投資者對該項目實際投入的資金超過其應投入的資本金的差額，項目竣工后這部分資金形成項目（企業）的資本公積金。 2.項目資本金與借入資金的區別。如前所述，資本金是非負債資金，屬于項目的自有資金；而借入資金，無論是基建借款、投資借款，還是發行債券等，都屬于項目的負債資金。這

59、是兩者根本性的區別。 3.資金占用中的交付使用資產與庫存器材的區別。交付使用資產是指項目竣工后，交付使用的各項新增資產的價值；而庫存器材是指沒有用在項目建設過程中的、剩余的工器具及材料等，屬于項目的節余，不形成新增資產。 第六章 建筑工程招投標與工程承包合同1招標與投標的基本概念 招標與投標是一種商品交易方式。雖然交易成本較高，但具有很強的競爭性。 建設工程招標是業主就擬建工程項目發出要約邀請，并對應邀提起要約參與競爭的承包商進行審查、評選，并擇優作出承諾，從而確定工程項目建設承包人的活動。 建設工程投標是承包商針對業主的要約邀請，以明確的價格、期限、質量等具體條件，向業主發出要約，通過競爭獲

60、得經營業務的活動。 招標與投標是一種市場行為，是在招投標法等法律法規的規范下的法律行為。2建設工程招標的范圍和規模標準 建設工程招標的范圍 1）必須實行招標發包的建設工程項目。總投資或單項合同估算價在限額以上的下列建設工程項目的勘察、設計、施工、監理和物資采購，都必須實行招標發包： 大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目。 全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項目。 使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目。 法律和行政法規規定的其他項目。2）可以不進行招標的建設工程項目。可以不進行招標，即可以直接發包。 涉及國家安全和國家秘密的工程項目。 搶險救災或者屬于利用扶貧資金