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文檔簡介

1、2011年8月房地產項目開發(kif)流程基本知識 共三十一頁土地(td)款項目(xingm)考察立 項設 計設計費支付項目審批開盤策劃費用支付項目經營策劃項目工程前期項目組織實施工程款支付營銷費用支付規費支付工程前期費用支付樣板房樣板區售樓處戶外圍墻銷售款回收稅金支付交 付結 算公司清算利 潤股東借款四證辦理銀行貸款歸還股東借款及利息歸還銀行貸款及利息共三十一頁利 潤(含管理費用、財務費用、營銷(yn xio)費用)銷售額期間(qjin)費用稅金=土地費成本(工程成本、設計成本、規費)(營業稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加)共三十一頁項目前期階段(jidun)項目(xingm)

2、立項產品設計項目審批工程前期項目建設階段項目交付階段開 盤招投標項目考察市場調研項目可行性分析售樓處樣板房持續銷售營銷推廣客戶積累一房一驗綜合驗收交付整改客戶服務物業管理園區服務產品定位開 工正負零零主體結頂外墻施工精裝修投訴整改市政景觀集中交付共三十一頁工程(gngchng)營造介紹一 總體開發方案(fng n)編制二 工程前期管理三 工程設計管理四 工程招投標管理五 施工準備管理六 施工過程管理七 項目交付管理八 項目交付后客戶投訴管理共三十一頁1、做好建筑特質和產品差異化研究,為項目產品定位提供方向2、做好項目地理環境研究,為地下方案設計、建筑結構形式、成本預控等提供參考3、做好市場環境

3、與開發方案的關系研究,根據經營要求做好方案和開發節奏的整體調控(1)自然條件(2)建設場地現狀a年平均溫度b冬季最低日平均溫度c日照、主導風向和風速d最大凍土深度e土壤類別及地耐力f地下水位,洪水水位及50年(或100年)一遇水位g抗震設防烈度h地勢和地貌等一 總體開發方案(fng n)編制共三十一頁1、編制設計任務書,重點在于對同類產品的對標研究;2、做好建筑(jinzh)立面、精裝修等重要材料及節點的選樣把控。二 工程(gngchng)前期管理共三十一頁從滿意度第一(dy)看設計管理三 工程設計管理(gunl)共三十一頁特邀行業加盟(ji mn)大師共三十一頁立面用材-面磚(min zhu

4、n)從選材看設計(shj)管理共三十一頁立面用材-石材(sh ci)共三十一頁立面用材-玻璃(b l)共三十一頁1、嚴格按3:1的比例選擇優秀的投標單位進行全方位考察、評估2、選擇最匹配單位,并在招標過程中做工程營造交底3、施工全過程持續(chx)評估4、做好施工單位工程竣工后評估四 工程(gngchng)招投標管理案例共三十一頁1、嚴格編制施工總組織設計,做好工程節點與銷售計劃的匹配;2、做好各施工階段(jidun)的工地現場形象管理:如土方開挖、主體施工、立面裝飾等; 3、做好各階段施工過程中的應急預案編制、計劃和落實工作;4、制定切實有效的能夠把控產品品質的各種檢查與品質預控方案。研發園

5、三期匯報材料.ppt五 施工(sh gng)準備管理共三十一頁行業(hngy)超前的施工工藝綠城把“實施精品戰略,打造百年(binin)精品”作為產品營造的主基調,實施全過程嚴格實施工程精細化管理,形成工程營造、景觀施工、精裝修施工三大類、三級別的工藝工法標準體系工程精細化管理推陳出新的技術應用技術類:建筑安裝工程成品保護辦法 住宅精品工程技術認定標準工作類:房產品內部驗收工作標準 工程資料員工作標準管理類:工程營造管理制度、施工圖設計評審規程 工程檢查工作規程、竣工驗收工作規程例1 鋁合金門窗玻璃內裝:防雨水內滲、減輕窗框損耗、便于從室內維修、增加高層住宅安全性例2 石材幕墻全螺栓干掛:不破

6、壞鍍鋅層、保障使用年限例3 地下室防結露:有效防水保溫、改善地下室霉變現象關鍵節點管控:7階段96個關鍵管控節點六 施工過程管理從滿意度第一看施工管理共三十一頁四大督導體系工程管理部現場管控外聘監理公司第三方督導集團督導系統專項督導客戶質量監督小組督導1、每個項目嚴格(yng)按照綠城標準工程部模板設立工程部;2、嚴格按照綠城精致標準、精細化管控進行項目管理;3、嚴格執行“分戶驗收、內部驗收、一房三驗”的工程驗收制度。1、嚴格執行第三方監理公司督導;2、嚴格按綠城質量管理體系要求,進行節點督導、現場簽證、整改反饋等精細化管理;3、嚴格執行“整改、停工(tn n)”制度。1、集團專設工程質量督導

7、部;2、對各項目現場工程質量進行全過程檢查、督導;3、董事長授予其對不符合工程質量要求的項目公司總經理有直接處理權。1、成立集團、項目兩級業主質量監督小組;2、業主質量監督小組對項目工程品質進行現場監督;3、公司賦予業主質量監督小組最高監督權。共三十一頁不斷做加法的工程投入整體成本投入高于同行業水平案例單向工程品質高于國家標準案例追加成本以提升品質案例共三十一頁基礎(jch)墊層砼面及板砼面質量基礎(jch)施工管理共三十一頁底板鋼筋(gngjn)基礎(jch)施工管理共三十一頁結構梁、柱質量(zhling)控制主體施工(sh gng)管理共三十一頁蓄水試驗(shyn),結構板質量把控上部蓄水

8、(x shu)下部無滲漏點主體施工管理共三十一頁砼覆蓋(fgi)養護主體施工(sh gng)管理共三十一頁1、 處理好外墻方案與主要材料選型、供應的關系;2、 做好建筑空間(kngjin)尺寸的預控、檢查;3、 嚴格做好防水工程滲漏點的預檢、預控和檢查;4、 做好施工現場的物流組織管理;5、 做好各分包單位與總包單位工作界面的協調處理;6、 做好施工過程的成品、半成品保護;從嚴謹的預管控、管控看施工(sh gng)管理共三十一頁石材(sh ci)保護共三十一頁潔具龍頭(lngtu)保護共三十一頁門套保護(boh)共三十一頁1、做好項目最終實施(shsh)成果與規范之間的差異性問題的預控和解決方

9、案;2、組織落實項目交付前的 “一房一驗”工作;3、合理安排好各項驗收與交付節點間的關系。 七 項目交付(jiof)管理共三十一頁1、做好項目交付后整改投訴工作;2、和施工單位做好溝通,確保整改工作的及時性和整改維修(wixi)的服務品質。八 項目交付后客戶(k h)投訴管理共三十一頁THANK You!共三十一頁精細(jngx)化關鍵管控節點返回(fnhu)共三十一頁內容摘要2011年8月。1、做好建筑特質和產品差異化研究,為項目產品定位提供方向。3、做好市場環境與開發方案的關系研究,根據經營要求做好方案和開發節奏的整體調控。f地下水位,洪水水位及50年(或100年)一遇水位。2、做好建筑立面、精裝修等重要材料及節點的選樣把控。3、做好各階段施工過程中的應急預案編制、計劃和落實工作。4、制定切實有

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