1、WORD36/37WORD2008年市寫字樓市場分析報告目錄TOC o 1-3 h z u說明：本報告數據截止日期為2008年12月31日；本報告中的“新增供應/成交量”是指2008年取得預售許可的供應與其成交情況；本報告中的“吸納量”是以2000年以后投入使用的寫字樓作為樣本進行統計，包括買賣面積(包括二手寫字樓)和租賃面積；除特別注明外，本報告中的數據均來自于中原數據庫一、相關經濟數據與影響第二產業中的主導行業初步定型，高新產業發展迅速在，高新技術產業得到突出發展，已確立了電子信息、食品、醫藥和機械四大主導產業，而高新區成為全省發展電子信息一號工程的主要載體。第三產業蓬勃發展，各行業齊頭并

2、進第三產業部各主要行業商業貿易、交通郵電、金融保險、房地產、社會服務業均呈現出良好的發展勢頭，最突出的表現是房地產業、社會服務業在第三產業中的比重明顯上升。以金融保險、房地產、會展等為重點的現代服務業對寫字樓的需求最為直接，近年來第三產業的快速增長為寫字樓市場發展提供了動力，是支撐寫字樓市場的重要發展基礎。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-10月第一產業140.2153.2168182.3195.1275.5第二產業758.1589.110221007.71211.61504751.5第三產業764.9858.6955.71181.11343.71584

3、.91544.28二、相關政策與影響1、市商務局、外商投資企業協會與六大行聯合制訂的商力寫字樓等級指導標準出臺。這是第一個真正意義上具備完整系統的指導標準。標準將頂級寫字樓、甲級寫字樓與乙級寫字樓分別在地理位置、建筑規模、建筑規劃、層高、電梯、空調、業權、物管、入駐率等條件上做了詳細區分。影響：以此標準來看，目前市場上還沒有頂級寫字樓，而目前市場上大量自我標榜的甲級寫字樓也在嚴苛的劃分條件下被排除在外，雖然地理位置和建筑規模等硬件條件無法改變，但標準的出臺為建筑規劃、電梯、物管等人力可控的條件提供了一個基準線，為規目前寫字樓的檔次劃分和售價，以與租金費用的收取提供了一個參照的標準，將促使寫字樓

4、物業的開發向產業化發展的方向作出變革。三、相關規劃與影響1、政府相關規劃與招商引資情況1.1金融后臺中心擴容1500畝為了滿足大量金融機構的需求，高新區將原有的金融后臺服務中心擴容一倍，規劃建設1000畝至1500畝金融后臺服務中心擴展園區，以此打造西部最大的金融后臺服務產業園。目前的金融后臺服務中心于去年8月底開始規劃建設，規模為1500畝，能容納6萬至7萬名從業人員，但隨著大量金融機構的入駐，加上政府搬遷給整個區域經濟帶來的深厚發展潛力，使原規劃園區已無法滿足市場需求，園區的擴展成為當務之急。依據新規劃，擴展園區緊鄰原規劃園區的西南方位，占地1000畝至1500畝，仍然處于大源組團商務片區

5、，擴展后的金融后臺服務中心規模將達到3000畝。影響：預計在2-3年，金融后臺中心將成為一個投資超過100億元、從業人員超過10萬人的中國西部最大的金融后臺服務產業園。由此可見，金融商務后臺中心園區擴展建設在滿足市場需求的同時為大源甚至南城區域的發展提供金融支持。將大大提升大源商務組團甚至整個作為西南金融中心的影響力。2、主要商務區規劃2.1中央商務區規劃全新出籠2008年12月，中央商務區規劃全新出籠。根據規劃的試驗區建設重大項目計劃，在未來的35年，城市建設重大項目將以“二軸四片”為重點，把中心城區建設成為西部地區金融、貿易、信息和商務辦公活動的高度聚集區。中央商務區城市建筑形態設計、中央

6、商務區交通體系設計、中央商務區產業調整規劃、“一三七的發展戰略”等一系列指導中央商務區發展三大規劃相繼出爐；荔枝巷、青年路、東大街一段，這些地方改造也基本結束，中央商務區面貌煥然一新。影響：中央商務區規劃的出臺對今后城市中心商務區的發展有著積極的指導意義，對中央商務區的發展方向，發展規模，發展節奏和產業打造重點均做出了戰略性的規劃和設計，對完善的商務體系，提高商務環境均有著極為重要的作用。四、寫字樓市場發展現狀1、整體市場情況1.1供應情況數據來源于房管局2005年至2007年三年間，辦公用房的供應趨勢比較穩定。不過到了2008年，市場供應大幅上升，全年供應量達到了77.11萬平方米，較去年上

7、漲36%。數據來源于房管局從08年辦公用房的整體情況來看， 4月和9月寫字樓市場集中放量，這兩個月的供應量總量達到了48.60萬平方米，占全年總量的七成。1.2需求情況數據來源于房管局從近幾年的需求情況來看，05、06年的成交量比較穩定，但07年市場需求有所增長，成交量達到了47.18萬平方米，漲幅達到了52%。但在08年遭遇地震和經濟危機的影響下，需求市場卻出現了萎縮，成交量也隨之大幅下降，08年全年成交39.07萬平方米，較07年下降17%。數據來源于房管局08年辦公用房市場需求走勢波動比較明顯，基本呈現出逐月下降的一個趨勢。08年1、9月成交量最大，分別達到5.34萬方，8.6萬方，遠超

8、過全年月均水平（3.25萬方）。在年底，寫字樓成交市場出現一個小小高潮，達到3.85萬方。08年寫字樓吸納量約為9.66萬平米，其中租賃面積6.29萬平米，成交面積3.37萬平米。雖然接連天災人禍，但從全年寫字樓吸納量的走勢來看，除了年初由于春節造成的需求減少以外，全年吸納量的走勢呈現出明顯的上升趨勢。1.3價格與租金數據來源于房管局自05年以來，辦公用房的成交價持續大幅升高，三年間共上漲83.74%，其中08年在07年的基礎上上漲了30.6%，成交價達到了7831元/平方米。08年上半年成交價格走勢呈現出明顯下降趨勢，特別在5月份的地震之后，市場供需受到很大影響，成交價大幅下降，在7月下降到

9、了最低點，僅為4379元/平方米。不過隨著地震影響的逐漸減弱，8月和9月市場需求開始大幅放量，成交價也大幅回升。到年底隨著寫字樓市場的好轉，成交價格又有所回升。寫字樓租金相對穩定。全年基本穩定在70-86元/平方米/月之間。1.4小結供應市場大幅放量在經過三年的穩定發展后，辦公用房的市場供應在2008年大幅放量，全年供應量達到了77.12萬平方米，增幅達到了36%。不過由于受到春節、地震和經濟危機的影響，辦公物業市場供應出現了明顯波動。需求市場相對萎靡在地震和經濟危機的影響下，需求市場出現了萎縮，成交量回落到了39.07萬平方米。不過雖然辦公用房在08年的新增成交量大幅減少，但2000年后面市

10、的寫字樓在08年的吸納量仍然達到了9.66萬平方米，吸納量的走勢仍然呈現出明顯的上升趨勢。成交價格波動明顯雖然在地震和金融危機的影響下，08年辦公用房成交價波動明顯，但仍然達到了7831元/平方米，相比07年上漲了30.6%。2、商務區寫字樓情況2.1各商務區概況與供需情況商務區主要分為四大區域，分別為CBD區域、天府廣場-跳傘塔區域、東大街與延線區域和SBD區域。CBD區域：該區域是最早發展的商務區之一，也因此片區的寫字樓呈現檔次和租金偏低、建筑老舊的特點。商務區圍北至新華路、西至東城根街、南至錦江、東至紅星路與其東側局部區域。天府廣場-跳傘塔區域：該商務區囊括了的中心天府廣場和人民南路，是

11、甲級寫字樓最集中的商務區，其圍北至人民西路、南至一環路跳傘塔、西至東城根南街、東至鹽市口。東大街與延線：該商務區是政府致力打造的“西部華爾街”，片區商務發展以金融業為核心，未來將有許多頂級和甲級寫字樓出現。其圍始于東大街鹽市口，止于東大街沙河大橋。由于其規劃特殊，特將其分出CBD區域，以便觀其現狀。SBD區域：該商務區由政府在2005年提出規劃，區域包含金融、商務、科技、文化等功能于一體。其圍為人民南路四段至火車南站、科華北路與錦繡路共同組成一個“H”形。08年CBD發展平緩，09年值得期待CBD區域相對其他商務區來說，寫字樓市場發展較早，交通體系發達，周邊配套比較完善，需求群體相對固定，寫字

12、樓市場發展比較成熟， 08年的吸納量在各商務區中最大，達3.62萬平方米。但是該區域辦公物業使用時間較長，軟硬件配置已經比較舊，辦公環境和檔次明顯降低，租金與售價是各商務區中最低。同時08年區域新項目較少，導致供應量在四個商務區中也最少，僅4.61萬平米。盡管如此，年底的五大項目同時動工，為整個市場增添不少信心。天府廣場-跳傘塔高檔寫字樓最多天府廣場-跳傘塔區域位于城市中軸線，交通便利度高，區域配套設施完善，聚集了很多新寫字樓項目。區域供應量在08年位列所有商務區之首，達到9.36萬平米。同時區域寫字樓配置和辦公環境好，檔次較高，受到大型企業和新興企業青睞，08年其租金和售價較其他區域來說也甚

13、為可觀。同時08年區域寫字樓新增供應量也最多，達到了9.36萬平方米。東大街與延線、SBD區域和天府新城發展潛力大東大街金融商業街的規劃是政府07年才開始下重手打造，目前市場發展成熟度較低，但由于區域可開發土地較多，使得區域寫字樓市場俱備了極大的發展潛力，08年的供應量達到8.66萬平米，僅次于天府廣場-跳傘塔。下半年喜年廣場的面市使區域規劃初現雛形，年底又傳來了3座超高寫字樓同時興建的消息，區域寫字樓市場發展前景非常好。SBD商務區市場發展成熟，標志性的高檔寫字樓保證了區域的吸納量，08年為2.42萬平米，僅次于CBD區域。由于吸納量可觀，區域的售價和租金水平也相對較高，特別是08年的租金位

14、于各商務區之首。同時目前區域擁有像來福士廣場等潛在大型項目，區域寫字樓市場還有很大的潛力可以挖掘。天府新城作為新興商務區，寫字樓市場發展時間短，市場成熟度低，吸納量小，08年僅0.55萬平方米，是所有商務區中最少的。目前區域的寫字樓售價和租金也較低，但城市新中心的規劃和此前市政府搬遷到該區域的計劃以與世紀城新會展中心的建設，已經為區域寫字樓市場的發展打下了堅實的基礎，形成了一定規模的寫字樓市場，潛在的甲級寫字樓較多。3.1CBD區域（騾馬市-順城街）3.1.1CBD區域寫字樓市場新增供應情況08年CBD區域僅供應了4.61萬平方米寫字樓物業，在全年77.11萬平方米的市場總供應量中僅占6%。雖

15、然該區域圍很大，但區域一是可開發土地有限，二是許多潛在項目還未上市，08年的新增供應也多為爛尾樓包裝，因此其供應量較少。3.1.2 CBD區域寫字樓市場吸納情況08年的整體吸納量不高，商務區總租賃面積為19341平方米，總成交面積為16879平方米。11、12月吸納量占總量的35%，其中又以成交為主。隨著年底商務區幾個大型寫字樓項目的動工（如愛美高項目、成商集團項目等），明年的CBD區域寫字樓市場很值得期待。3.1.3 CBD區域寫字樓市場價格與租金情況從08年CBD區域寫字樓各月的價格情況來看，區域寫字樓售價和租金波動較大。售價在5180-9562元/平方米之間波動，最高價是最低售價的1.8

16、倍；租金在11月達到全年最低值49元/平方米/月，全年最高租金為87元/平方米/月，相差了38元/平方米/月。3.1.4影響區域寫字樓市場的因素有利：四大項目齊動工，市場信心加強九龍倉、愛美高、成百大樓、成商集團四大項目不僅具有區位優勢，而且居于很強的品牌優勢，他們的動工為區域寫字樓市場注入了新的活力，使市場信心得到了很大的加強。CBD新規劃出籠，提高了商務區整體環境新規劃的出臺在中央商務區的發展方向，發展規模，發展節奏和產業打造重點等方面做出了戰略性的規劃和設計，對完善的商務體系，提高CBD 區域的商務辦公環境有著積極的作用。4000多萬元的投資進入騾馬市，增強了區域吸附力投資3000多萬的

17、單體KTV和投資1000多萬的會所進駐鉑金城后，對增強區域的吸附力，繁榮區域商業和商務活動有著很積極的帶動作用。不利：物業老舊，售價租金均不高CBD區域發展最早，目前的寫字樓使用時間都比較長，老舊寫字樓較多，軟硬件配置已經比較落后，租金和售價受此影響均不高。春熙路、太升南路、青石橋控制性詳細規劃調整，部分道路不利于寫字樓周邊交通青石橋的街道路寬度原規劃的30米寬地段調為20米寬，道路寬度縮窄后雖然會顯得比較繁榮，但極易導致交通的擁堵，不利于周邊寫字樓物業的人車流疏導，其他幾個區域道路規劃的修改也對交通的組織有一定的影響。4.1天府廣場-跳傘塔4.1.1天府廣場-跳傘塔區域寫字樓新增供應情況該區

18、域的寫字樓新增供應量是所有商務區中最多的一個，同時區域寫字樓幾乎都是高檔純寫字樓物業，使得其在寫字樓市場，特別是高檔寫字樓中占據著極為重要的位置。4.1.2天府廣場-跳傘塔區域寫字樓市場吸納情況從08年各月吸納量的整體情況來看，區域總租賃面積為10132平方米，總成交面積為3116平方米。成交面積僅占總吸納量的24%，原因一，區域的寫字樓多為開發企業自有物業，買賣的供應量本就較少；二，是因為商務區多為建筑年代近或檔次高的寫字樓，租賃情況較好，房東無意轉賣；三，有可能是由于租賃情況好，物業升值速度快，出售房源的單價較高，面積較大，使得總價可以高達上千萬元，因此最終導致了該商務區的成交面積較少。4

19、.1.3天府廣場-跳傘塔區域寫字樓價格與租金情況由于受到了5.12地震和10月金融危機的打擊，區域寫字樓價格和租金出現了一定的波動，不過即便如此，該區域的寫字樓價格和租金的整體走勢還是比較平穩，區域寫字樓的市場需求仍然比較穩定。除2、3月份沒有寫字樓成交外，其它幾個月的買賣成交單價基本在12000元/平方米以上，是四大商務區里成交單價最高的一個區域。天府廣場-跳傘塔區域的寫字樓租金波動明顯，5月受地震影響使租金跌至全年最低的40元/平方米/月，而金融危機在中國顯現影響后，該區域的租金也相對較低，僅在64-91元/平方米/月之間。4.1.4影響區域寫字樓市場的因素有利：甲級寫字樓還將繼續上市隨著

20、天一廣場、仁恒廣場、航天科技大廈、城市之心二、三期等新建寫字樓特別是高檔寫字樓的上市銷售，區域還將受到大型企業和新興企業青睞，對今后區域寫字樓市場的發展將起到進一步的帶動作用。地鐵錦江賓館站、小天竺站恢復地面主車道交通天府廣場-人南路區域位于城市中軸線，交通便利度高，目前地鐵站的主體建設已經結束，而在地鐵建成后，區域的交通將會更加便利，寫字樓市場還將獲得更大的發展空間。5.1 SBD區域5.1.1 SBD區域寫字樓新增供應情況該區域寫字樓市場發展時間長，區域可開發土地推出量少，目前無新增物業上市銷售。5.1.2 SBD區域寫字樓市場吸納情況08年SBD區域的租賃面積共17957平米，成交面積共

21、6242平米。由于受到春節假期和地震的影響，導致市場需求萎縮，1-8月SBD 區域寫字樓的吸納量比較少，市場需求略顯平淡。不過到了9月，市場積壓需求逐漸釋放，使得四季度的市場需求量在上半年的基礎上有了明顯增多。5.1.3 SBD區域寫字樓市場價格與租金情況區域的威斯頓聯邦大廈、力寶大廈等甲級寫字樓將整個商務區的售價和租金大幅拉高。從月度走勢來看，雖然出現了些許波動，但是整體價格和租金水平都比較高，08年全年的平均售價和平均租金分別達到了11934元/平方米和96元/平米。5.1.4影響區域寫字樓市場的因素有利：來福士廣場、大陸國際為商務區增添新亮點由于區域可供開發的土地有限，來福士廣場和大陸國

22、際項目是今后較長時間區域寫字樓市場的主要新增供應量，他們的開工建設為區域寫字樓的市場發展注入了活力，是區域寫字樓市場后續發展的重要保證。曼哈頓（首座）國際酒店、成達酒店滿足商務配套與CBD和天府廣場-跳傘塔區域相比，SBD區域在酒店配套方面相對缺乏，而未來首座國際酒店和成達酒店的開業將與現有的凱賓斯基酒店練成一體，互為補充，使區域的配套更加完善。6.1東大街區域6.1.1東大街區域寫字樓新增供應情況東大街寫字樓市場新增供應量較多，達到了8.66萬平方米，約占總體供應量的11%。目前區域存量土地多，市場潛在開發量大，加上金融街的規劃為其提供良好的政策保障，凸顯出東大街在整體市場中的重要地位。6.

23、1.2東大街區域寫字樓市場吸納情況東大街與延線寫字樓全年總租賃面積9421平米，成交面積3020平米。從吸納走勢來看，除了幾個特殊的月份，其它各月的吸納量均保持在700-1100平方米之間，寫字樓市場需求比較穩定。從目前市場的發展情況來看，隨著金融街規劃的逐步實施，大量知名開發企業的進入，東大街寫字樓市場潛力巨大，發展前景令人看好。6.1.3東大街與延線區域寫字樓市場價格與租金情況東大街與延線商務區的寫字樓成交趨勢呈現兩極分化的形勢。上半年除5月受地震影響跌至9028元/平米以外，其余幾月均在11000元/平米以上。而下半年一方面是受金融危機的影響，另一方面是成交物業多為檔次較低的普通寫字樓，

24、因此價格陡然降低至7384元/平米。6.1.4影響區域寫字樓市場的因素有利：東大街整治，西部華爾街形象加固東大街鹽市口紅星路口段的道路景觀和沿線建筑物立面整治，使東大街這個西部華爾街的形象有了很大改觀，對區域寫字樓檔次的提高大有幫助，減弱老舊寫字樓對區域定位和發展的影響。金融街企業家俱樂部成立，搭建合作平臺作為省首家金融行業企業家的俱樂部，目前已經聚集了荷蘭銀行、匯豐銀行等中外資銀行負責人以與證券、保險和其他金融相關產業負責人。這對于引導省乃至西部金融行業的信息、資金等資源匯聚，匯聚東大街，把打造東大街打造成為金融街將帶來專業的指導作用和行業帶頭作用。喜年廣場面市，東大街正式邁出了第一步花樣年

25、喜年廣場的面市，是東大街正式向西部華爾街邁進的第一步，標志著把東大街打造成為金融街的規劃正式啟動，它的出現不僅會帶動東大街沿線新建寫字樓的發展，還會吸引更多的企業入駐東大街，促進區域的發展。潛在高端寫字樓項目眾多目前東大街已拍賣的土地中已知有：新鴻基的國際金融中心、九龍倉國金天地、信德廣場、信合地產項目等，且入駐企業就包括了羅森王、凱泰集團、太古地產、菲律賓首都銀行集團、保險集團股份等十余家國外實力財團集團公司，東大街寫字樓市場未來十分看好。7.1天府新城7.1.1天府新城區域寫字樓新增供應情況盡管天府新城區域在08年的供應量較少，僅6.68萬平米，但前期城市新中心的規劃以與世紀城新會展中心的

26、建設，已經為其寫字樓市場的發展打下了堅實的基礎，區域還有許多潛在寫字樓項目將提升09年的供應量。7.1.2天府新城區域寫字樓市場吸納情況天府新城區域在08年的總吸納量僅0.55萬平方米，且成交量相對較少。由于區域寫字樓市場的發展時間相對較短，相關商務配套比較缺乏，市場發展還不夠成熟，因此其市場需所有商務區中最少的；加之區域寫字樓多為開發企業自有物業，使得區域寫字樓買賣成交量較小。隨著拉德方斯大廈、特拉克斯大廈、銀海芯座等新項目的租售步入軌道，商務區的吸納量應該會在短期上漲。7.1.3天府新城區域寫字樓市場價格與租金情況從成交價來看，由于天府新城是的新興商務區，區域新建寫字樓較多，檔次較高，成交

27、價多在8000元/平方米以上。但目前區域市場還不太成熟，市場需求相對較少，租金因此相對較低，多在70元/平方米左右。雖然目前的租金售價都較低，但區域新面市的甲級寫字樓將在未來帶動租售價格上漲。7.1.4影響區域寫字樓市場的因素不利：政府公開南遷計劃停止地震后市政府公開表示暫緩搬遷，區域寫字樓市場失去了重要的市場依托，導致市場發展預期大為降低，發展前景也受到了一定的影響。有利：寧、伊藤洋華堂旗艦店、美美百貨、茂業百貨等的建設將完善區域商業配套目前寧和伊藤已經確定入駐南延線，這不僅對住宅市場是利好消息，對寫字樓物業來說也有著積極的作用，使區域的配套更為成熟，對吸引更多的企業入駐有很大的幫助。天府新

28、城正在建設的其它商業還有：茂業百貨、美美百貨等。08年已投入使用的歐尚超市、富森美家居、宜家家居等使得天府新城的商業配套日漸成熟，為在區域生活和工作的人們提供了使捷的商業配套。金融配套已逐步完善金融后臺約3000畝用地，就在天府新城，如若金融后臺建成后，區域的金融配套將十分完備。目前在高新國際廣場周邊已有的銀行有：中國銀行、工商銀行、建設銀行、招商銀行、農業銀行、民生銀行、銀行等。高星級灑店聚集目前天府廣場已知的高星級酒店有：豪生酒店、紫羅蘭酒店、希爾頓酒店等，眾多國外知名四五星級酒店云集，使得區域商務配套日趨完善。海洋公園開園增加區域聚集效應海洋公園的建設將進一步完善區域的配套，使區域的聚集

29、效應大為增強，加快南部新城規模化的形成，在大的規劃層面上給區域的寫字樓市場帶來刺激。市場潛在高端寫字樓眾多據中原市場監控了解，該區域有大量的商務辦公用地，且目前已知的甲級寫字樓較多，如中航國際廣場、三峽大廈、拉德方斯、廣場等已知有11個左右的甲級寫字樓，隨著未來區域商務規劃的完善，片區甲級寫字樓將越來越多，有助于提升區域寫字樓市場的品質和檔次。8.1各商務區寫字樓空置率對比CBD天府廣場-跳傘塔SBD東大街天府新城45%38%46%41%62%從各個區域空置情況的對比來看，作為核心商務區的CBD 區域，其市場成熟，需求穩定，并且由于使用時間較長導致租金偏低，從而吸引了較多的企業，區域的空置率在

30、所有商務區域中相對較低。而目前市場發展逐漸成熟，新建寫字樓特別是高檔寫字樓較多的天府廣場-跳傘塔和東大街區域由于物業較新，配置高，受到了許多企業的青睞，但是由于租金較高，因此空置率也略高。天府新城雖然一直以城市新中心來定位，但目前的發展還不成熟，再加上地震后政府公開表示暫緩搬遷，使得區域市場預期陡然降低，導致區域寫字樓空置率普遍偏高。9.1小結CBD與SBD寫字樓市場最為成熟綜合幾個寫字樓集中區域的發展狀況來看，CBD與SBD兩個區域市場發展時間長，成熟度高，擁有比較穩定的客戶群體，吸納量分別達到3.62萬平米和2.42萬平米，價格和租金走勢也比較平穩；天府廣場-跳傘塔區域高檔寫字樓最多天府廣

31、場-跳傘塔區域甲級寫字樓最多，同時潛在寫字樓多，供應也最大，包括仁恒廣場、城市之心二期等檔次較高的寫字樓未來都將呈現。其售價達到12563元/平米，是目前所有商務區中最高；東大街和天府新城發展潛力看好東大街和天府新城市場發展時間短，目前的市場成熟度較低，吸納量分別只有1.24萬平米和0.55萬平米。但政府在規劃預期方面下了很多功夫，加上區域存量土地較多，因此這兩個商務區還具有良好的發展潛力。 三、主城區寫字樓等級分析1、劃分標準由于新出臺的商務寫字樓等級指導標準是對未來市場的寫字樓等級進行劃分，其中許多標準目前市場上的寫字樓都還無法達到，因此暫不使用該標準作為本次寫字樓等級劃分的準則。1.1甲

32、級寫字樓劃分標準位于城市中心或副中心地帶；物管費大于12元/月；租金高于85元/月；品牌電梯不少于8部、品牌中央空調、品牌并具有豐富經驗的物管、監控系統完備；入駐公司多為大型實力企業且入駐率高；建筑面積大于40000且有大堂。1.2乙級寫字樓劃分標準租金為60-84元/月；品牌電梯不少于5部；監控系統完備；入駐公司多為中型企業且入駐率高。1.3普通寫字樓劃分標準租金為35-59元/月；品牌電梯不少于3部；入駐公司多為中小型企業；入駐率常期不穩定。2、甲級寫字樓2.1租金與售價從上圖可以看出，寫字樓使用時間越長租金越低，如冠城廣場、川信大廈等。這主要是因為老、舊寫字樓在軟硬件配置方面均相對較差，

33、對企業尤其是對公司形象比較看重的大型企業的吸引力逐漸減弱，因而租金價格相對較低。同時在售價情況上也基本符合此規律。2.2吸納情況甲級寫字樓是寫字樓市場中的領導者，其市場需求量是當地整體經濟發展水平的直接反應，08年寫字樓市場總吸納量的1/3以上來自于甲級寫字樓，甲級寫字樓在整體市場中具有較強的吸引力。2.3主要入駐企業寫字樓名稱主要入駐行業企業名稱時代廣場電子MOTO、諾基亞、東芝、索尼川信大廈電子飛利浦、西門子、美利捷自動識別儀器城市之心金融花旗銀行、東亞銀行、嘉實基金冠城廣場運輸/外貿鐵洋、馬士基中環廣場房地產新嘉置地、戴德梁行、凱德置地、信和地產力寶大廈各類外資美國沃特、美國貓頭鷹、布爾

34、克國際、美國艾默生威斯頓聯邦各類外資奧林巴斯、美國福祿克、百威、英美煙草香格里拉各類外資賓利汽車、卡塔爾航空、雪佛龍匯日央擴金融民生銀行寫字樓是企業形象最直接的反映，因此選擇甲級寫字樓的企業有著較強的經濟實力，加上一些寫字樓還對入駐企業的資質做出了規定，因此甲級寫字樓的構成規律比較明顯。從甲級寫字樓的入駐企業來看，電子行業最多，這些企業多是大型集團，品牌形象高，如西門子等，是甲級寫字樓最主要的客戶群體；此外，金融、房地產等對寫字樓軟硬件均比較看重的行業也較多的選擇甲級寫字樓，如各大銀行、和記黃埔等。2.4空置情況項目名稱力寶大廈香格里拉川信大廈冠城廣場中環廣場時代廣場城市之心威斯頓聯邦大廈匯日

35、央擴空置率50%44%13%20%57%5%5%7%17%由于08年下半年經濟大環境的影響，在甲級寫字樓辦公的外資企業與大型企業多少受到了影響。部分企業選擇了換租或退租，造成甲級寫字樓目前的空置率較高。但與區域寫字樓的整體空置率相比，大部分甲級寫字樓的空置率還是偏低，但是由于區域發展的不同，交通便利度、區域配套、自身配置以與招租時間的長短不同，寫字樓之間的空置率也存在著一些差異，不過差異并不會十分明顯。其中力寶大廈由于投入使用時間短，租金高，使得目前的空置率偏高。2.5小結老舊甲級寫字樓租售價格低隨著使用時間的推移，以前比較出名的甲級寫字樓逐漸老舊，軟硬件配置相對落后，售價和租金相對較低。如川

36、信大廈，冠城廣場等，08年的平均租金分別為87元/平米和85元/平米。甲級寫字樓整體吸納量頗具吸引力08年甲級寫字樓的整體吸納量在市場總吸納量中約占36%，雖然甲級寫字樓的需求并不是市場的主導，但是甲級寫字樓在整體市場中仍然頗具吸引力。3、乙級寫字樓3.1租金與售價2008年乙級寫字樓的平均租金為70元/月，售價為7908元/平方米。從租金和售價水平來看，乙級寫字樓要明顯低于甲級寫字樓，這也決定了乙級寫字樓在軟硬件配置方面略遜于甲級寫字樓。3.2吸納量從乙級寫字樓的吸納量來看，48%的市場占有率使其成為目前市場上最受歡迎的寫字樓。一方面此類型的寫字樓性價比較高，適合各類中型企業。另一方面此類型

37、的寫字樓在市場上的供應量也最大，客戶選擇面較廣，使得其整體需求量最高。4、普通辦公用房4.1租金與售價普通級別的寫字樓在2008年的租金水平僅44元/月，而售價僅6890元/平米。如此低廉的租金反映出市場上的普通寫字樓老舊、服務意識較差以與軟硬件配置很低的情況。4.2吸納量的普通寫字樓市場吸納量約1.5萬平方米，占市場總吸納量的16%。這些寫字樓由于硬件配套不全，軟件服務也無法滿足客戶，因此市場需求量較小。而在未來的發展規律中，普通寫字樓的市場占有率將進一步降低，最后逐漸被淘汰。5、小結市場吸納量集中于乙級寫字樓綜合三種檔次的寫字樓需求情況來看，目前的寫字樓市場主要需求量集中在乙級寫字樓上，吸

38、納量約占總量的48%。反映出目前中型企業較多，在寫字樓的選擇上對性價比比較看重。甲級寫字樓發展提速隨著經濟的發展，加上極佳的生活環境和低廉的人力成本，成為了眾多國外大型企業關注的焦點，這為今后寫字樓市場的發展特別是甲級寫字樓的發展提供了條件，而且政府也在著力打造高檔次的辦公物業集中區，今后甲級寫字樓的發展將會逐漸提速。四、集中的工業園區商務辦公情況1、武侯科技園1.1園區概況簡稱武侯科技園是經國家發改委審核批準的省級開發區。園區成立于2000年8月，規劃面積6.5平方公里，目前，建成區面積已達2.12平方公里。優勢：園區緊臨市三環路西二段，毗鄰國家級西南物流中心，交通便利，企業物流成本低。03

39、年正式晉升為國家級高新技術創業服務中心，園區形象明顯提升。園區規劃早，發展較為成熟，配套較為成熟。劣勢：入駐企業規模小，小型制造型企業較多，園區品質不高。辦公環境較差。總部經濟發展相對比較滯后1.2重點項目名稱：商環境招商對象：生產、科研、總部辦公地址：武侯科技園武興二路8號總建面：11000容積率：1.5 綠化率：50%均價：4500銷售率：2期80%2、高新技術開發區2.1園區概況高新區1991年經國務院批準為首批國家級高新技術產業開發區，園區規劃面積67平方公里，由南區和西區兩部分組成，南區位于市正南，規劃面積47平方公里；西區位于市西、至都江堰黃金旅游通道兩側，規劃面積20平方公里。優

40、勢：國家級高新技術產業開發區，規模大，起步高。南區已經逐漸發展成為城市副中心，西區逐步成為高新區國際化的制造基地，形象好。知名度高，受到大型企業的青睞，帶動區域的迅速發展。劣勢：目前建成區相對還比較小，規模效應還不夠大。規劃圍太大，道路和配套設施的建設相對比較滯后，還未形成大面積的覆蓋。2.2重點項目名稱：科技財富中心招商對象：軟件、生產、科研地址：天府大道南延線高新孵化園總建面：20萬容積率：0.6 綠化率：50%租金：28-40元/月均價：5200銷售率：70%名稱：天府創意產業園招商對象：軟件、生產、科研地址：高新西區西芯大道30號容積率：0.83綠化率：40%均價：5000銷售率：75

41、%3、錦江工業集中發展區3.1園區概況錦江工業開發區地處錦江琉璃鄉，規劃控制面積1.29平方公里，緊靠市高科技技術開發區， 市三環路橫貫其中。根據市總體規劃，是發展醫藥、高新技術產業的理想基地。優勢：是城市東南方向近郊的工業規劃布點區域和城市向東向南發展規劃的基礎項目。園區為高新技術的項目實行地價補貼，吸引了一些小型技術型公司。規劃面積大，具備了規模化發展的條件。靠近高新區，有利于借勢發展。劣勢：目前建成面積較小，入駐企業也比較少，形成規模化還需要較長的時間。入駐主要以小型創業型企業為主，檔次相對較低。3.2重點項目名稱：火炬動力港招商對象：生物制藥、印刷、乳業地址：錦江工業園南北一路總建面：

42、6萬容積率：2.05綠化率：40%均價：6000元/銷售率：2期75%4、青羊工業集中發展區4.1園區概況青羊工業集中發展區地處成溫邛公路以北，三環路與外環之間，占地面積3000多畝，建筑面積250萬平方米，項目總投資55億元。園區主要分為933畝的科技創新基地、1545畝的精密加工區和467畝的綜合配套服務區三大功能區域。優勢：項目部環境較好，緊靠日月大道和成飛大道，臨近三環路和繞城高速路和火車西站僅2公里，距雙流機場僅12分鐘車程，交通十分便捷。園區各種配套設施齊全，其獨棟孵化樓總價大約等于CBD高檔寫字樓三年租金，對新興的創新型公司具有很大的吸引力。園區交保證金免租金即可入住的時尚青年城

43、對入駐企業員工極具吸引力。劣勢：相比其它大型工業園區，青羊工業基地的規模過小，規模化效應比較弱。入園條件較高，阻礙了一部分成長型企業的發展。4.2重點項目名稱：青羊工業園招商對象：生物制藥、電子信息、軟件地址：青羊區成飛大道1號總建面：55萬容積率：1.2綠化率：20%均價：4800元/銷售率：3期90%5、龍潭都市工業集中發展區5.1龍潭都市工業集中發展區概況龍潭都市工業集中發展區位于市東北部，規劃占地面積約13000畝，是中心城區規模最大的工業集中發展區。于2007年9月被批準成為市唯一的總部經濟實驗區，園區定位為中西部地區規模最大、布局最合理、配套最完善、功能最齊全的總部新城。優勢：規模

44、大，是三環沿線規劃最大的都市型工業園區征地價格比較低廉，僅為(20萬凈地價+5萬配套)/畝，企業入駐條件較低劣勢：園區開工建設面積比較小，周報配套差，入駐企業檔次較低園區以生產型企業為主，作為總部基地的辦公環境較差5.2龍潭都市工業集中發展區重點項目名稱：多元總部國際1號招商對象：服裝、食品地址：成華區龍潭都市工業集中發展區總建面：6萬容積率：1.54綠化率：20%均價：4700銷售率：65%6、各園區主要發展產業工業園區主導產業武侯科技園電子信息、制藥高新技術開發區電子信息、制藥、新材料錦江工業集中發展區印刷、乳業、生物制藥青羊工業集中發展區工業制造、電子信息龍潭都市集中發展區服裝制造、食品

45、加工小結集中工業園區是現階段城市外圍辦公物業的主要發展模式，良好的規劃條件和完善的園區配置使園區具備了一流的辦公環境，吸引了不少制造類和高新產業的企業入駐，發展前景令人看好，將成為今后寫字樓市場的重要組成部分。六、典型項目項目名稱力寶大廈香格里拉中心時代廣場城市之心商務區SBD天府廣場-跳傘塔地址科華北路濱江東路9號總府路2-4號人民南路一段86號租售方式可租可售只租不售可租可售可租可售物管世邦理仕世邦理仕時代廣場物業管理奧萊物業管理物管費16201515車位408472400300建筑面積()720764652610545952000層高2.62.62.62.6項目配套24部瑞士迅達高速電梯

46、2.5米/秒、新風系統12部高速東芝電梯、美國特靈空調系統、感應卡12部德國蒂森電梯、1000臺水源熱泵空調機組、無線上網、閉路電視監視系統三菱客梯6部，貨梯2部、美國特靈中央空調、光纖六類綜合布線、IC卡一卡通服務、自動報警系統入駐率50%47%95%95%上述幾個典型寫字樓項目都有租金和項目軟硬件配置較高的特點。隨著近幾年經濟的飛速發展，有實力的外資、港資企業紛紛進入并選擇這些寫字樓入駐，使之一度成為市場的熱點。但08年下半年的金融危機也首先影響了這些大型企業，使得這些項目的市場需求放緩。七、總結08年寫字樓市場總體形勢較好08年寫字樓市場雖然受到了地震、金融危機的影響，但總體形勢依然較好

47、，吸納量趨勢保持穩定增長，成交價和租金走勢也都趨于穩定，未來發展后勁很足。天府廣場-跳傘塔成主要發展區2008年天府廣場-跳傘塔區域的寫字樓吸納量為2.87萬平方米，集中了30%的市場需求，其售價和租金也比較高，分別達到12859元/平方米和93元/平方米。另外東大街在金融街的規劃下也獲得較多的市場關注，區域吸納量占市場總吸納量的15%，市場發展潛力較強。名企推動甲級寫字樓發展目前經濟發展形勢穩定，城市地位優越，諸如英特爾、諾基亞等眾多國外大型企業都對十分關注，這些企業不僅能為帶來巨大的經濟效益，增加就業機會，還將大大刺激樓市的需求，其中最直接的就是對辦公物業的需求，這對于今后寫字樓市場特別是甲級寫字樓的發展有