1、WORD45/45市工業園地塊市場調查報告目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc157351163第一部分 經濟環境概況 PAGEREF _Toc157351163 h 2HYPERLINK l _Toc157351164一、城市發展概況 PAGEREF _Toc157351164 h 2HYPERLINK l _Toc157351165二、宏觀經濟環境 PAGEREF _Toc157351165 h 3HYPERLINK l _Toc157351166三、中觀經濟環境分析 PAGEREF _Toc157351166 h 5HYPERLINK l _Toc15

2、7351167四、微觀經濟環境 PAGEREF _Toc157351167 h 6HYPERLINK l _Toc157351168五、城市功能定位 PAGEREF _Toc157351168 h 6HYPERLINK l _Toc157351169六、綜合分析 PAGEREF _Toc157351169 h 7HYPERLINK l _Toc157351170第二部分 工業園地塊研究分析 PAGEREF _Toc157351170 h 8HYPERLINK l _Toc157351171一、工業發展狀況 PAGEREF _Toc157351171 h 8HYPERLINK l _Toc157

3、351172二、工業運行的主要特點 PAGEREF _Toc157351172 h 8HYPERLINK l _Toc157351173三、工業發展條件分析 PAGEREF _Toc157351173 h 9HYPERLINK l _Toc157351174第三部分 房地產市場環境分析 PAGEREF _Toc157351174 h 13HYPERLINK l _Toc157351175一、房地產發展現狀 PAGEREF _Toc157351175 h 13HYPERLINK l _Toc157351176二、房地產板塊劃分概述分析 PAGEREF _Toc157351176 h 14HYPE

4、RLINK l _Toc157351177三、房地產價格分析 PAGEREF _Toc157351177 h 15HYPERLINK l _Toc157351178四、房地產市場客戶群體分析 PAGEREF _Toc157351178 h 16HYPERLINK l _Toc157351179五、市中心區樓盤抽樣調查個案分析 PAGEREF _Toc157351179 h 17HYPERLINK l _Toc157351180六、海景樓盤抽樣調查個案分析 PAGEREF _Toc157351180 h 23HYPERLINK l _Toc157351181七、郊區樓盤抽樣調查個案分析 PAGE

5、REF _Toc157351181 h 24HYPERLINK l _Toc157351182第四部分 工業園地塊背景分析 PAGEREF _Toc157351182 h 26HYPERLINK l _Toc157351183一、地塊條件 PAGEREF _Toc157351183 h 26HYPERLINK l _Toc157351184二、地塊現狀 PAGEREF _Toc157351184 h 26HYPERLINK l _Toc157351185第五部分 結論： PAGEREF _Toc157351185 h 28第一部分 經濟環境概況一、城市發展概況（一）地理位置地處南端，北部灣東北

6、岸。位于東經10850451094728，北緯2129215534之間，西北距206公里，東距198公里，東南距市147海里。市區南北西三面環海，有潿洲（24.74平方公里）、斜陽（1.8平方公里）二個海島，潿洲距市區大約20.2海里。市與省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、與東南亞的中樞位置，地理位置優越。總面積3337平方公里，市區面積957平方公里。（二）歷史沿革市因市區北面瀕臨海而得名，始見于清康熙初年，清嘉慶年以來沿稱為市。1876年中英條約辟為通商口岸。1949年12月4日解放，當時為鎮，歸合浦縣管轄，1951年1月改為省轄市，同年5月委托省領導，1952

7、年3月正式劃歸，1955年5月重歸，1956年降為縣級市，1958年降為合浦縣人民公社。1959年改為縣級鎮，1964年恢復為縣級市，1965年6月又劃歸。1982年經國務院批準，成為旅游對外開放城市。1983年10月恢復為地級市。1984年4月被國務院確定為進一步對外開放的十四個沿海城市之一。1987年7月1日合浦縣劃歸市管轄。（三）行政區劃全市轄海城區、銀海區、鐵山港區和合浦縣，共27個鄉鎮（3個鄉、24個鎮），5個街道辦事處，87個居委會，343個村委會，6630個村民小組。總面積3337平方公里。海城區轄潿洲、靖海、驛馬3個鎮，東街、中街、西街、海角、地角5個街道辦事處，共有51個居委

8、會、20個村委會，250個村民小組，總面積140平方公里。（四）人口概況2005年末，全市戶籍人口達149.24萬人，比上年增加1.37萬人，增長0.93%，其中市區人口55.79萬人，增加0.83萬人，增長1.52%。全市人口出生率為11.21，比上年下降1.32個千分點；人口死亡率2.9，比上年下降2.84個千分點；人口自然增長率8.31，比上年增加1.52。二、宏觀經濟環境（一）、北部灣經濟發展分析北部灣經濟將對市等沿海城市產生重要的影響，目前在東盟合作框架，沿海城市經濟將迅速帶動，對外貿易和合作投資將顯著增強，形成巨大的推動作用。北部灣經濟區作為勞動力成本以與各種資源優勢明顯的沿海沿邊

9、經濟區，區域經濟具備強大的優勢；目前中國HYPERLINK :/ cafair / t _blank :/ cafair /HYPERLINK :/ cafair / t _blank :/ cafair /HYPERLINK :/ cafair / t _blank東盟博覽會落戶，成功承辦兩屆博覽會，對外開放的新形象和知名度得到顯著提升。2005年，北部灣（）經濟區經濟增長勢頭強勁，主要經濟指標增長速度居全區前列。、四市生產總值合計達到1202.6億元，占全區生產總值的比重為29.6，在全區經濟發展中的戰略地位顯著提升。一、二、三產業比重由2000年的31.1：26.0：42.9，調整到20

10、05年的22.3：32.4：45.2。工業發展較快，產業結構優化。隨著工業化進程加快，沿海城市化水平進一步提高，2005年，城鎮化率達到32.1，比2000年提高11.5%。（二）、北部灣基礎設施建設條件北部灣經濟區近年明顯改善了、三市的航道、路網、供水、供電與排水等基礎設施條件，加強地通往港口城市的高等級公路和鐵路，以與港口城市通往港口碼頭的公路、鐵路等通港交通建設，完善了通信設施；提升了沿海基礎設施總體水平，改善了沿海產業發展的硬環境，使沿海港口經濟優勢進一步突顯。2005年沿海港口吞吐能力達到3456萬噸，比上年新增250萬噸。河港口吞吐能力達到480萬噸。（三）各地商會在投資概況據不完

11、全統計，截至2006年6月，年來，與區外企業簽訂投資項目6274個，合同引進區外投資3431.73億元；已實施項目5870個，到位資金101423億元。2006年16月，新簽訂的“百企入桂”項目1054個，總投資445.04億元，區外到位資金259.6億元（含續建項目），其中新簽投資額在1000萬元以上的項目489個。目前，商會的會員企業在桂投資總額達290多億元，年產值達300多億元，年創稅收35億元。商人在投資的企業有1600多個，主要分布在石化、服裝、建材、通訊、五金、物流、HYPERLINK :/house.newgx .cn/ t _blank :/house.newgx .cn/H

12、YPERLINK :/house.newgx .cn/ t _blank :/house.newgx .cn/HYPERLINK :/house.newgx .cn/ t _blank房地產、機電、印刷等行業，其在總投資額超過了300億元。閩商在的投資額大概是500億元左右，投資涉與農業、飼料、醫藥、教育、娛樂、鋼鐵、化工、HYPERLINK :/house.newgx .cn/ t _blank :/house.newgx .cn/HYPERLINK :/house.newgx .cn/ t _blank :/house.newgx .cn/HYPERLINK :/house.newgx .

13、cn/ t _blank房地產、建材等20多個領域；在、貴港等工業城市的部分行業占有的比重較大。商會現有企業會員200多家，在桂總投資額累計達400多億元。（數據來源政府網）三、中觀經濟環境分析（一）市經濟發展狀況2005年市經濟增長迅速，運行的穩定性和可持續性均明顯增強。全年生產總值183.45億元，同比增長14.2%。第一、二、三產業的比重為25.3：36.3：38.4。與去年同期相比，第二產業的比重提高了2.9個百分點，第一、三產業的比重分別下降了2.2和0.7個百分點，三次產業的結構進一步向工業化方面調整。分季度看，一季度生產總值增長13.0%，二季度增長12.5%，三季度增長13.4

14、%，四季度增長14.2%，說明我市經濟步入了快速增長時期。與全區（壯族自治區）相比，GDP增幅比全區高1.5個百分點，人均GDP比全區高3587元達到12349元。從三次產業對經濟增長的貢獻看，一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為：10.9%、55.9%、33.2%，分別拉動經濟增長1.6個百分點、7.9個百分點、4.7個百分點。其中工業對經濟增長的貢獻率為53%，拉動經濟增長7.5個百分點。項目總額同比增長所占比重全年全市生產總值183.45億元14.2%100%第一產業46.37億元5.6%25.3%第二產業66.68億元23.6%36.3%第三產業70.40億元12.2%38.4%（二

15、）固定資產投資市固定資產投資增速加快，全年全社會固定資產投資完成67.24億元，同比增長30.8%。其中城鎮投資61.77億元，增長29.5%；大項目的帶動明顯，全年投資完成額超千萬元的項目128個，完成投資42.18億元，占全社會投資總額的62.73%，成為拉動投資增長的重要因素。新開工項目大幅增加是拉動投資快速增長的另一個重要的因素。全年新開工項目309項，完成投資31億元。從三次產業的投資看，第一產業投資完成5.07億元，同比增長234.5%；第二產業投資完成19.86億元，同比下降9.9%，其中工業投資19.84億元，下降10.01%；第三產業投資完成36.84億元，同比增長52.7%

16、。項目投資額同比增長全年全社會固定資產投資67.24億元30.8%城鎮投資61.77億元29.5%1、基本建設完成投資37.45億元33.7%2、更新改造投資9.48億元28.8%3、房地產開發投資10.79億元21.7%四、微觀經濟環境2005年，市城鎮居民收入渠道增多，消費結構進一步優化，居民生活水平明顯提高。據市城市調查部門對市居民家庭生活的抽樣調查表明，2005年，市城市居民人均可支配收入9520.32元，比上年增長了8.5%。居民收入大幅度增長的主要原因是，市城市居民人均從離退休得到的收入、人均經營的凈收入以與人均工薪收入都比上年有很大增長。市居民的消費支出與期收入一樣呈同步增長態勢

17、，2005年市居民人均消費支出為7127.88元，同比增長6.7%。隨著生活水平的提高，2005年市居民的人均食品類支出同比下降了5%。交通和通信類消費成為居民家庭的消費熱點。五、城市功能定位成為的大型臨海工業基地和高新科技研發轉化基地；設成為服務北部灣、輻射大西南、面向東南亞的國際化區域性金融中心、物流中心、商貿中心和文化中心；成為中國南方宜居的生態城市。六、綜合分析在整個東盟經濟迅速發展的背景下，北部灣經濟呈現快速發展的勢頭，但目前整體商貿環境尚未成熟，產業配套缺乏，并缺乏國外超大型企業進駐，投資環境需要增強。在基礎配套上，機場、港口、鐵路建設較為滯后，2005年沿海港口吞吐能力只有345

18、6萬噸；機場和鐵路運輸效應尚未形成。因此，北部灣經濟前景向好，經濟發展潛力巨大，但在短期經濟只能出現將持續增長，北部灣經濟短期難以出現跳躍式發展。從市來看，經濟總量較小，基建配套和招商引資是目前發展的制約因素，因而經濟前景向好，短期未形成較大的發展規模，需要一定的發展階段。第二部分 工業園地塊研究分析一、工業發展狀況（一）工業發展現狀市工業增長迅速，全年完成工業總產值191.39億元，同比增長33.25%，完成工業增加值58.51億元，增長25.6%。工業對經濟增長的貢獻率為53%，拉動經濟增長7.5個百分點。規模以上工業完成總產值102.01億元，同比增長40.8%；實現工業增加值29.32

19、億元，同比增長32.8%，對經濟增長的貢獻率為33.3%，拉動經濟增長4.7%。（二）進出口貿易2005年外貿進出口總額18468萬美元，同比增長35.7%，其中進口5924萬美元，增長44.18%，出口12543萬美元，增長32.03%。全年審批利用外資項目32項，同比增加10項。實際利用外資2387萬美元，同比增長20.98%。二、工業運行的主要特點1、輕、重工業快速增長，重工業優勢凸現規模以上輕、重工業2005年實現增加值分別為11.02億元、18.30億元，同比分別增長30.71%、37.18%，對工業增長貢獻率分別為33.03%、66.97%，分別拉動規模以上工業增長10.84%和2

20、1.96%。2、五大行業形成增長勢頭電力生產供應業、黑色金屬冶煉與壓延加工業、通信設備計算機與其他電子設備、農副食品加工業、醫藥制造業等五大行業增勢強勁。這五大行業2005年完成工業增加值分別為： 6.04億元、1.48億元、2.54億元、3.37億元、2.83億元，分別比去年同期增長18.8倍、41.26%、66.94%、5.87%、25.44%。3、出口增勢迅猛，產銷結合較好2005年年實現銷售產值100.3億元，同比增長36.31%，產銷率達到98.37%，同比提高了1.83個百分點。出口交貨值12.35億元，同比增長98.94%。4、縣域工業有所發展合浦縣、鐵山港區、海城區、銀海區20

21、05年分別完成工業增加值：6.57億元、4.08億元、2.19億元、0.90億元；同比分別增長：38.85%、1073.84%、4.15%、5.21%。5、經濟效益回落經濟效益稍有回落，企業虧損面下降，虧損企業虧損額加大。規模以上工業2005年實現利稅9.92億元，同比增長10.23%，實現利潤2.93億元，同比下降7.32%，虧損企業面32.06%，比去年同比下降了11.27%，虧損企業虧損額1.24億元，同比增長30.18%。工業綜合經濟效益指數為150.18，同比上升11.83%。三、工業發展條件分析工業地產是目前中國新興的發展產業，綜合了商貿業和工業園區進行打造和開發，工業地產目前在部

22、分地區已開始運作，也是在中國東盟的經濟背景下進行開發的。工業發展的條件將包括地區產業環境、產銷地市場、交通條件、運營成本；即上、中、下游的產業鏈關系。（一）當地產業環境分析工業地產的發展必須依附于地區的產業環境，進入工業園區投資企業考慮的是地區市場的經濟運行狀況、發展狀況與未來前景；工業以輕、重工業發展并重，其中電力生產、黑色金屬冶煉、通信設備計算機與其他電子設備、農副食品加工業、醫藥制造業是工業的五大行業，電子類產業、農副食品加工業占比重較大。從目前的產業狀況來看，工業結構以制造業和加工業為主，工業目前難以形成較大規模，工業投資企業規模較小，總體投資額處于中小規模；工業發展缺乏大型產業支撐，

23、工業企業關聯性較差，相關產業帶動的經濟效益較低，因此，目前的產業環境和工業環境較為滯后。工業發展必然要與原材料產地形成關聯，即當地或周邊區域要形成原材料市場，有原材料市場，即形成生產和加工基地，在設廠或工業基地考慮的是低成本的運作和出口加工。（二）、交通、運輸條件分析目前工業交通運輸條件出主依靠港口和高速公路，鐵路運輸受到較大制約。1、港口運輸發展市海岸線長500公里，按地理環境可劃分為鐵山港、石步嶺、潿洲、大風江、海角、欖根、沙田和僑港等八個港區。現有泊位43個，其中萬噸級以上泊位6個，集裝箱綜合性碼頭1個，設計吞吐能力為710萬噸。2005年完成港口貨物吞吐量770萬噸，其中集裝箱吞吐量2

24、.39萬標準箱，運載旅客58.68萬人次。石步嶺港區是市目前規模最大的港區，它緊靠中心市區卻遠離工業區，工業物流要穿城而過，不符合發展大工業的要求；正在建設中的鐵山港工業園是發展大型臨海工業的理想區域，卻因為港口和鐵路長期待建，造成鐵山港大型臨海工業園區缺少必備的基礎條件，外來投資者到鐵山港大都停留在考察談判和簽訂協議階段，落實項目較少。另外欖根港區、大風江港區目前還基本沒有開發利用。2、鐵路運輸受制約鐵路與港口未形成有效銜接。鐵路僅與石步嶺港區相連接，而急待開發的鐵山港區尚未建設進港鐵路；鐵路與港口在體制上、技術上未能形成有效銜接，疏運速度嚴重受制；到的是地方鐵路，運價高、車皮少，港口壓貨現

25、象時有發生。3、公路網絡不健全主要是至高速公路遲遲未能開工，建設工程緩慢，制約與陸經濟往來。4、水運航線單一港目前開通的外貿航班只有2條：定期班輪，每星期三個航班；中轉世界各地的國際航線，難以滿足客戶定時、定班、快捷集疏運需求，集裝箱和船舶滯港現象時有發生。另外碼頭服務功能較差，集裝箱運輸出口大于進口，空箱調運率和運輸成本過高，客戶不敢把大宗業務放在，本市的許多貨物遠轉到外地出口。5、空運能力較差目前，與外地航線急劇萎縮，大多數貨物都要通過中轉，不能滿足客戶要求。（三）、運營成本分析市工業園區采用較大的優惠政策，吸引企業進駐投資，目前在成立公司稅費、規劃報建稅費、企業所得稅等稅費上優惠。另外在

26、資企業和外資企業上分別出臺優惠政策，在西部大開發下，有相關的稅費優惠。在落戶的企業最大的費用問題是運輸和物流成本的問題，在港口運輸上成本過高；而到的是地方鐵路，運價高；而空運成本居高，空運需要中轉。因此，這將顯著增加在當地落戶企業的成本，因此，大型國際企業落戶較少，在本土落戶的企業產銷地主要在陸城市。（四）、產銷地市場考慮目前工業的銷往地，在中國東盟的合作背景下，東南亞將是企業主要銷往地；而東南亞的商品同樣經進入中國陸，在考慮到勞動力成本的問題上，國的部分產業具備優勢，而部分產業（如紡織業）勞動力成本將高于東盟國家。因此，從產銷地的市場考慮，在引入世界500強企業等大型企業要弱于珠三角核心城市

27、的開發區；同時落后于浦東開發區和環渤海濱海新區。另外在物流市場上，目前要落后于防城、兩地，港口的配送能力和服務功能有一定的差距。因此與防城、兩地形成招商引資的競爭壓力。（五）、綜合分析目前市無法形成完善的工業地產發展體系，工業發展受到基礎配套和產業環境的制約。具體體現在集疏運功能不配套，目前市大交通格局雖然具有一定規模，但港口發展受到制約，鐵路、公路、港口三者不銜接，目前不具備工業發展優勢。現有的工業條件制約了物流業和臨港工業的發展；工業薄弱，需乏力，影響港口效益的發揮，缺乏港口發展的外部推動力。第三部分 房地產市場環境分析一、房地產發展現狀（一）樓盤使用年限短由于房地產在90年帶初進行了一場

28、熱火朝天的開發熱潮，在90年帶中后期，國家政策收緊銀跟，市多個項目處于爛尾或停工狀態，城市建設傷痕累累，目前在售項目中，多個為早期開發的遺留項目，使用年限縮短約10甚至15年之久，這給房地產中的商業辦公項目只有30年限，在產權使用時限是不購的。（二）政府政策扶持停工項目近兩年由于國家整體房地產市場發展迅速，全國的大中城市樓價一直創新高，市政府看到市場伴隨著房地產的復和發展，兩年以來，國家為了控制房地產投資的過快增長，加強了對房地產市場的宏觀調控，央行也采取了對房地產行業的金融調控政策。在這樣的大背景下，國家給予了市處置積壓房地產兩年的稅收優惠政策，這一特殊的優惠政策為市處置積壓房地產，特別是啟

29、動停緩建工程的全面處置工作發揮了重要的作用。（三）產業依托欠強，房地產發展后勁不足市的經濟建設雖然有了一定的進步，但經濟總量小，工業化、城鎮化水平還很低，產業發展滯后.房地產業的發展缺乏產業依托，自有資金不足，開發建設持續力不強，樓盤建設規模小，房地產開發規劃、建設水平差次不齊。二、房地產板塊劃分概述分析1、路板塊路板塊已經初聚了生活居住板塊的雛形。隨著南路市場的建成并投入使用，周邊生活配套設施的日益完善，早期開發樓盤較多，如銀龍花園、睛海居、碧桂華庭等。2、路板塊路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現持續升溫的跡象。主要是政府方面推出的政務區帶動了整個地塊的升溫。城市中心的遷移呈現典型的“北南

30、朝向”，路北段所連接的外沙海鮮島，是城市發展的一個新亮點。外沙海鮮島繼續往南，就是的市中心廣場北部灣廣場。廣場周邊有新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構成重要的商貿中心，而路這條貫穿商業中心的交通要道，記錄的不僅僅是商業的騰飛，更是城市發展的繁榮。繼續往南，就進入了以外貿、工商以與寫字樓和許多娛樂休閑場所構成的商務中心。城區配套相當成熟，各種資源的相對集中使得路自身的價值更得以繼續提升。3、茶亭路板塊蔚藍海岸領軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個項目成就一個板塊，成為樓市的一朵奇葩。經過兩年的消化，板塊發展得到客戶的認同，兩樓盤已經無貨可賣，但茶亭路的發展縱深稍差，整個茶亭路

31、區域可供開發的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，發展潛力有限。三、房地產價格分析項目類型代表樓盤均價（元/）銷售情況規模產品類型市中心區樓盤南洋新都2900售約75套，占25%，平均月售5套項目占地面積2.13萬，總建筑面積8.16萬，規劃一棟9層綜合性商務大樓，2棟32層高層住宅樓宇。高層住宅、綜合性商務大樓意創大廈2250售約45套，占58%，小戶型單位售完，余貨為大戶型，平均月售2套項目為單體一棟16層小高層小高層海景樓盤碧海云天海景灣3180售98%，余下2套大單位項目設計總建筑面積為44380.6，由兩棟19層雙塔樓組成，高層郊區樓盤迪亞小城2300-260006年6月推一期已售

32、完，二期07年3月推出項目占地80畝，共128棟別墅別墅從2004年以后，房地產近兩年來發展非常快，大有重新復，再次起飛之勢。由于的優美自然環境、良好的空氣質量和美麗的海洋景觀，是休閑、度假、養老的最優選擇，所以海景樓盤價格較高，已經突破3000元/，而市區中心地段樓價接近3000元，隨著城市進程的發展，郊區樓盤價格也在2300-2600元/之間的幅度。四、房地產市場客戶群體分析1、房地產市場作為一個以外地客戶為主的這一個狀況，目前以外銷為主的度假、休閑的市場尚未充分挖掘。度假休閑是市場一個重要組成部分。客戶主要來自發達地區收入水平較高城市。2、異地客戶成樓市的主體。通過市場視察市的外來購房者

33、中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但也有來自、與等地的購房者，他們特別看重一些高檔樓盤。3、本地居民對商品房仍舊興趣不大,他們更愿意買下一塊宅基地,自己建房。占天占地,仍然是第一選擇。五、市中心區樓盤抽樣調查個案分析（一）碧桂華庭樓盤名稱碧桂華庭位 置市南路中段發 展 商桂信置業投資公司代理商規 模項目總占地23217，總建筑面積71620，項目分二期開發，首推一期為5棟12層小高層，二期工程有多棟12層小 高層和9棟別墅組成配 套會所、臨街商業、超市、泳池、中心園林工程狀況現樓管理費0.65元/電梯費推出日期2005年1月交樓日期2006年10月裝修標準毛坯房統計圍A、B、C、D、E

34、棟戶型面積與銷售情況戶 型建筑面積（）數量（套）占總量的面積比例銷售情況大二房二廳822220%售約72套，占67%，平均月售4套大三房二廳124-1565551%四房二廳1371918%復式159-2051111%合計107100%均 價3100元/折扣96折賣 點時尚外立面、經典戶型、至尊別墅、尊貴會所目標客戶群體、東北等大中城市的投資、度假型客戶規劃與建筑特點南北布局、戶戶通透、無梁柱框剪結構，使用率高、總體評價項目演繹精英生活暢想曲，是市絕無僅有的全新大型生態，綠意園林的高尚住宅社區，是海濱優質生活的福地、Free空間的典。但項目總體銷售速度緩慢。（二）意創大廈樓盤名稱意創大廈位 置北

35、部灣東路與路交匯處發 展 商意創房地產XX公司代理商規 模項目為單體一棟16層小高層。首層為商業、二三樓為旅店配 套首層臨街商業工程狀況現樓管理費0.9元/推出日期2005年1月交樓日期2006年8月裝修標準毛坯房統計圍戶型面積與銷售情況戶 型建筑面積（）數量（套）占總量的面積比例銷售情況一房二廳67-682633%售約45套，占58%，小戶型單位售完，余貨為大戶型，平均月售2套大二房二廳861317%中三房二廳1152633%大三房二廳133-1551317%合計78100%均 價均價2250元/、1680元/起價，每層加多50元/折扣賣 點現樓銷售、即買即住目標客戶群體經商人士、公務員等本

36、地的客戶規劃與建筑特點總體評價項目位置不錯，但由于規劃設計比較差，主人房過小，不好擺設，小戶型由于總價低，銷售理想，大戶型滯銷嚴重。（三）南洋新都樓盤名稱南洋新都位 置大道圖書館對面發 展 商北洋房地產開發代理商規 模項目占地面積2.13萬，總建筑面積8.16萬，規劃一棟9層綜合性商務大樓，2棟32層高層住宅樓宇。配 套商場、辦公樓、中心花園、工程狀況即將封頂管理費0.7元/電梯費推出日期2006年5月交樓日期2007年12月裝修標準毛坯房統計圍戶型面積與銷售情況戶 型建筑面積（）數量（套）占總量的面積比例銷售情況大二房二廳116-12911639%售約75套，占25%，平均月售5套大三房二廳

37、163-18111639%四房二廳1875819%復式33783%合計298100%均 價2900元/折扣送契稅賣 點城市標準性建筑、成功人士經典居所目標客戶群體喜歡城市的外地投資者、本地經商成功商人、政府高層領導規劃與建筑特點配套商業、辦公樓總體評價項目地理位置好，是90年代房地產開發熱潮遺留項目，現重新推出市場，產權年限為55年，項目戶型定位太大，項目總體銷售不佳。（四）明麗商務中心樓盤名稱明麗商務中心位 置大道建設大廈旁發 展 商建設發展總公司代理商旗開房產代理公司規 模項目分二期開發，現開發一期裙樓工程，總建筑面積1.8萬，主體12層，局部8層的商務公寓樓宇配 套商場、辦公樓工程狀況即

38、將封頂管理費1.8元/推出日期2006年11月交樓日期2007年7月裝修標準毛坯房統計圍戶型面積與銷售情況戶 型建筑面積（）數量（套）占總量的面積比例銷售情況單身公寓56總貨量約80套，售約20套，占25%，平均月售8套一房一廳66四房二廳187合計均 價二層32803580元/；三層28803280元/；四、五層25802888元/；六、七層24802880元/賣點 項目的地段位置，處于中央商務區和行政區；項目瞄準東盟合作形成經濟發展勢頭，商務合作形成對寫字樓的帶動作用；目標客戶群體寫字樓：事業單位、律師事務所、當地的小型企業住宅：在養老、度假的老年群體、中航教師、當地投資者總體評價從本項目

39、瞄準的是當地的小型的、成長型的企業，購買寫字樓面積在100200左右；住宅的定位上是以小戶型為主，適合投資和短期自住度假的需要；本項目總價較低，首期款和月供款對投資人群能夠接受；在東盟合作和經濟帶動的利好因素下，對本項目銷售有較大的推動作用。（五）濱城大廈樓盤名稱濱城大廈位 置南路與大道交匯處發 展 商明業房地產開發代理商規 模由一幢16層和一幢26層塔樓組成配 套項目在轉換層設空中花園，下設商業裙樓工程狀況現樓管理費0.8元/推出日期2004年12月交樓日期已交樓裝修標準毛坯房交樓統計圍全部 戶型面積與銷售情況戶 型建筑面積（）數量（套）占總量的面積比例余下戶型一房一廳60674823.53

40、%余下17套單位三房二廳12116915676.47%合計204100.00%銷售速度分析該項目銷售速度緩慢，月銷售約5套銷售率96%均 價/付款折扣20002800元/，98折優惠賣 點位于市中心區域，地段位置良好，周邊配套完善目標客戶群體目標客戶是面向當地的二次置業群體和部分外來的白領階層規劃與建筑特點單體樓設計項目核心要點分析本項目是市中心的小型樓盤，以大戶型開發為主，項目配套缺乏；項目規模與周邊環境不理想，該項目戶型設計較差，在受到其他樓盤的沖擊下，銷售一直緩慢。（六）港灣樓盤名稱港灣位 置市南路（五中和規劃局路口對面）發 展 商市德臣房地產開發代理商規 模由三排多層住宅組成，總體規模

41、小配 套項目自有配套是一、二層臨街商鋪工程狀況地上五層管理費0.5元/推出日期2007年11月交樓日期2007年8月裝修標準毛坯房交樓統計圍全部 戶型面積與銷售情況戶 型建筑面積（）數量（套）占總量的面積比例余下戶型二房二廳1081217.65%銷售約30多套，余下高層單位三房二廳1351415682.35%合計68100%銷售速度分析項目銷售速度較好，月銷售約12套銷售率50%均 價/付款折扣18902205元/平方米，98折優惠賣 點多層設計，一梯兩戶，建筑密度較低目標客戶群體外來的群體購買為主規劃與建筑特點行列式規劃，屬典型的板樓設計，棟與棟之間規劃花園項目核心要點分析本項目是市的多層項

42、目，建筑密度較低，戶型設計符合目標消費群的需求；項目價格較低，總價相對其他樓盤要低，總體性價比較高，有較強的競爭力。六、海景樓盤抽樣調查個案分析（一）碧海云天海景灣樓盤名稱碧海云天海景灣位 置市茶亭路12號發 展 商正虹地產代理商旗開房產代理公司規 模項目設計總建筑面積為44380.6，由兩棟19層雙塔樓組成，地上兩層為商業裙樓，3至19層為高尚海景住宅，是集居住、辦公、商業、休閑于一體的綜合性物業。配 套裙樓商場工程狀況現樓管理費0.6元/電梯費推出日期2005年8月交樓日期2006年10月裝修標準毛坯房統計圍戶型面積與銷售情況戶 型建筑面積（）數量（套）占總量的面積比例銷售情況一房一廳50-54售98%，余下2套大單位二房二廳