1、商業建筑策劃理論在購物中心規劃中的應用摘要：國內商業地產開發企業非常忽略業態設計和商業建筑策劃環節。真正開發過商業地產的 企業知道業態設計是商業建筑策劃的基礎，商業建筑策劃解決整個項目的建筑空間問題，商業設施 解決項目的具體使用問題。良好的商業建筑策劃要解決兩個大的問題：第一，項目本身是顧客的目的地，能夠吸引本市顧 客和外地游客。第二 ，商業建筑策劃能夠創造良好經濟效益。我們從NEW MALL商業管理公司的策 劃與管理實踐中總結經驗，在國內首次系統提出商業建筑策劃的理論方法及其應用，在視覺形象設 計（VMD）方面由于國內很多購物中心省略這個環節直接裝修，導致商場形象不好。我們呼吁國內 商業地產

2、開發企業重視商業地產開發與運營流程學習，把商業業態設計、商業建筑策劃和VMD作為 商業地產的核心增值環節，沒有良好商業形象設計，就不能通過細節體現商業地產的水平，我們的 商業地產開發與運營水平就無法和國際接軌。本文通過香港又一城及成都SM城市廣場案例闡述商業建筑策劃，通過考察韓國高檔百貨闡述VMD和 商業形象案例。 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc182998261 一、建筑策劃的概念與范疇 PAGEREF _Toc182998261 h 2 HYPERLINK l _Toc182998262 二、建筑策劃的方法論 PAGEREF _Toc182998262 h

3、 3 HYPERLINK l _Toc182998263 三、商業建筑策劃的組織創新 PAGEREF _Toc182998263 h 5 HYPERLINK l _Toc182998264 四、建筑策劃與購物中心可行性研究報告 PAGEREF _Toc182998264 h 6 HYPERLINK l _Toc182998265 五、商業建筑策劃的重點商業設施規劃 PAGEREF _Toc182998265 h 7 HYPERLINK l _Toc182998266 （一）外裝修、櫥窗展示和標志物 PAGEREF _Toc182998266 h 8 HYPERLINK l _Toc182998

4、267 （二）平面布局及室內商業設施 PAGEREF _Toc182998267 h 11 HYPERLINK l _Toc182998268 （三）停車場規劃 PAGEREF _Toc182998268 h 14 HYPERLINK l _Toc182998269 （四）室內商品陳列和內裝修設計 PAGEREF _Toc182998269 h 19 HYPERLINK l _Toc182998270 六、建筑策劃與其他學科的關系 PAGEREF _Toc182998270 h 24 HYPERLINK l _Toc182998271 七、現代商業建筑策劃實踐分析 PAGEREF _Toc18

5、2998271 h 25 HYPERLINK l _Toc182998272 八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發 PAGEREF _Toc182998272 h 27 HYPERLINK l _Toc182998273 （一）香港又一城的考察 PAGEREF _Toc182998273 h 27 HYPERLINK l _Toc182998274 （二）韓國Galleria高檔購物中心建筑策劃案例 PAGEREF _Toc182998274 h 40 HYPERLINK l _Toc182998275 (三)韓國、香港購物中心考察對深圳濱海地鐵上蓋購物中心建筑策劃的啟發 PA

6、GEREF _Toc182998275 h 49一、建筑策劃的概念與范疇建筑策劃就是：研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之后建筑設計的依據問題，摒棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據；科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。商業建筑策劃主要研究商業建筑的建筑策劃規律和方法，用以指導商業地產開發與運營的實踐活動。建筑策劃的目的是讓建筑項目產生經濟效益，如果建筑師按照自己的思路閉門造車，那么辛苦設計的建筑項目就沒有效益，無疑浪

7、費了社會資源，也浪費了建筑師的勞動成果。日本從1889年開始研究建筑策劃，代表性作品是下田菊太朗發表的的建筑計劃論，1941年西山卯三發表建筑策劃的方法論，書中提出住宅水準依據自然條件、社會條件、人類生活方式等確定。美國對建筑策劃的研究較早，其中David canter的設計方法論蘊涵建筑策劃的基本思想。美國卡內基.梅龍大學建筑系與工程設計研究中心從1996年開始聯合開發了支持建筑規劃的計算機軟件，它支持各種建筑規劃模式。商業建筑策劃是建筑策劃的重要應用領域，其與辦公居住類建筑策劃區別點是：商業建筑投資規模大、風險大，經營成功回報也大。商業建筑策劃首先要進行商業市場分析和商業業態設計，而后進行

8、建筑策劃。不同的商業建筑策劃思路產生不同的商業建筑規劃方案，規劃方案不同，投資產生的經濟效益差異較大。在多個大型購物中心與商業步行街策劃實踐中，筆者總結了商業建筑策劃與商業建筑規劃的經驗教訓，提出了商業建筑策劃的方法和規律。購物中心建筑策劃流程，如圖1所示圖1 購物中心建筑策劃流程二、建筑策劃的方法論在建筑策劃中建筑已經不僅是一個具體的物質結果，而成為一種現象。用信息論的觀點來看建筑就是一個事件，研究事件中信息交換和轉換的方法，尋求事件中的相關量的相互作用和協調正是建筑策劃方法論的基本內涵。購物中心建筑策劃的程序如圖2所示。圖2購物中心建筑策劃的程序商業建筑策劃方法就是從事實學的實態調查入手，

9、以規范學的既有經驗、資料為參考依據，運用現代技術手段，由商業物業的經營者事先招商，歸納分析商家意見，根據商業經營的投入產出分析，確定基本業態，而后提出對商業建筑的要求，通過建筑師和策劃師進行綜合分析論證，最終實現建筑策劃的目標。作為大型商業建筑的投資方，可以分為兩種類型，一種是資金充足的大型集團，只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了。另外一種是，資金不充足的投資企業必須通過銷售商鋪回籠部分資金。因此，建筑策劃就必須在考慮兼營的同時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。大型商業建筑往往還是城市商業文化的中心，因此，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，在商業建筑中使用，例如在大型

10、商業廣場內安排具有地方特色的促銷等文化娛樂活動演出場所。建筑策劃的外部條件主要包括地理條件、地域條件、社會條件、人文條件、景觀條件、技術條件、經濟條件、工業化標準化條件以及總體規劃條件和城市設計、詳細規劃中所提出的各種規劃設計條件和現有的基礎設施、地址資料直至該地區的有關歷史文獻資料。建筑策劃與社會學交融，使建筑師在建筑設計的研究中能站在更高的層次，宏觀地看問題。建筑外部條件不僅用于建筑策劃，而且也是地產項目總體策劃必須考慮的因素。例如星河灣的策劃，不僅充分考慮了廣州主要的江景住宅，而且對中國水文化進行了深入剖析。不僅充分利用江景，而且在園林方面做足水文章，把游水、戲水、水浴、水療等手段充分利

11、用，將江水做到社區和家門口。建筑策劃要求事先考慮經濟因素，星河灣引入了寶墨園的水處理技術，確保社區水處理系統低成本運營。在建筑策劃中，我們經常要用到SD法。 SD法即語義學解析法(semantic differential),SD法是Osgood于1957年在the measurement of meaning一書中提出的。SD法在日本被用于建筑色彩效果測定，取得很大成功。對于建筑空間的SD法可以概括為：研究空間中的被驗者對該目標空間的各環境氛圍特征的心理反應，對這些心理反應擬定出“建筑語義”上的尺度，而后對所有尺度的描述參量進行評定分析，定量地描述出目標空間的概念和構造。SD法操作基本程序如

12、圖3所示：圖3 SD法的基本程序SD法建立了建筑語匯與現代分析手段計算過渡的橋梁。將心理測定的數據根據近代數學的統計學原理和方法，借助計算機進行運算，其結果定量地反映出使用者對空間的評價特征。通過這種方法，將原來停留在感性認識階段的建筑的評價，上升到理性定量的高度，無疑大大提高了評定的精度。三、商業建筑策劃的組織創新發展商組織總體策劃，在投資立項中需要與商業經營專家、商鋪營銷策劃師、建筑規劃師、景觀規劃師、建筑師等進行溝通。商業地產專家需要精通商業經營與商鋪營銷，是地產與商業跨學科人才。對于以旅游和商業以及文化藝術為主題的購物中心，需要事前邀請藝術家參與策劃，室內設計師和景觀設計師參與論證可操

13、作性，例如拉斯維加斯的凱撒宮購物中心，構思中有大量古代羅馬藝術雕刻，實施難度很大。在進行商業建筑策劃的過程中，商業地產專家與建筑師是把握全局的關鍵人物。商業地產策劃師要具備多學科人才協同組織能力，根據項目所處區域歷史文化特點，特別是根據當地消費者偏好，設計項目開發的總體理念，確定文化定位與市場定位。商業地產建設目標、規模、性質的設定以及實態調查中的相關分析與擬訂，對建筑空間模式的分析和建議，調查結果的分析等都需要建筑師參與并提出綜合意見。在實施建筑策劃時，除了商業經營專家、策劃師、建筑師以外，還需城市規劃師、計算機人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。四、建筑策劃與購物中心可行性研究報告我

14、國建設項目的可行性研究起步較晚，主要停留在對項目投資的經濟損益的分析研究上。而建筑策劃主要研究投資立項以后的建設項目的規模、性質、空間內容、使用功能要求、心理環境等等影響建筑設計和使用的各種因素，從而為建筑師提供建筑設計的依據。由于現行的可行性研究報告主要是請工程咨詢公司完成，它本身的結論的可靠性令人懷疑，因此，建筑策劃工作能夠幫助修正可行性投資報告。下面我們以菲律賓SM集團在成都的購物中心項目為例，談談我們在可行性報告編制方面的創新。據中國購物中心調查顯示，截至2003年年末，成都共擁有購物中心15家，約占全國購物中心總量的7，位居全國第5位，其中2003年凈增8家，與2002年相比增幅達1

15、14；2003年成都開業購物中心比例約占購物中心總量的42，可以看出，2003年成都購物中心的發展趨勢非常強勁。截至2003年年底，成都購物中心總建筑面積127.4688萬平方米，比2002年增加77.6萬平方米，增幅高達115，位居全國第一位。成都眾多的商業地產項目宣稱具有“Mall”的概念，一時間，成都“Mall”聲四起。目前成都已建成或在建的具有Mall概念的大型購物中心主要有天府匯城，建筑面積15.1萬平方米（已建成開業）；新城市廣場，建筑面積21.1735萬平方米；熊貓萬國商城，建筑面積47萬平方米；成都城市廣場，建筑面積25萬平方米。從上述項目可以看出，目前成都開發Mall的規模都

16、較大，建筑面積大多在15萬平方米以上，而這些僅僅是成都Mall的一部分。如火如荼的Mall，正席卷著整個成都商業地產的開發。與國外及北京、上海的Mall相比，成都目前的Mall還有很大差距，相對于Mall對購物環境、經營業態組合、投資盈利模式等要求，成都Mall的條件還不甚充分。成都MALL發展中主要存在以下問題：成都目前的Mall，開發商為擺脫資金壓力，實際以分割產權出售的不在少數。 成都新建的Mall已經陷入目前部分百貨公司“千店一面”的窘境。資金問題首當其沖，一些開發商先用自有資金拿地，對土地用市場價評估升值，再拿政府準許其投資的土地批文到銀行貸款，用此貸款來建造，建造完后再拿蓋好的樓去

17、銀行抵押貸款，用此貸款來營運。以這樣的運作來操作Mall，將絕大部分風險轉嫁由銀行承擔。成都對購物中心與普通商業地產項目兩個概念往往混為一談，真正的購物中心規模大，業態齊全，至少成為區域性商業中心，具有規模優勢和業態領先優勢；小型商業地產項目，后期經營管理要求不高，不強調商業組合；但是購物中心一定強調以統一整體出現，不能簡單拆零出售，經營管理風險更高。我們首先完成對成都整體商業分析，準確把握了成都商業地產發展趨勢。在可行性研究中，我們為SM集團在項目可行性研究中提出如下創新意見：1.大型購物中心消費對象是全體居民，但是主要盈利群體是白領顧客，因此在業態規劃中突出為白領服務的商品群。2.建議采用

18、白領風格，大眾化價位。五、商業建筑策劃的重點商業設施規劃商業設施規劃涉及內外裝飾、商品陳列、空調、消防、交通設備規劃等，商業設施規劃合理是購物中心成功經營的物質基礎。（一）外裝修、櫥窗展示和標志物圖4 富有變化的購物中心外立面購物中心外裝修要點如下：1) 不僅注意與周邊環境的協調，而且重點做好櫥窗展示設計。2) 外裝飾及其材料應當能夠反映出商家的經營理念。3) 客用出入口設置合理醒目。4) 借助立面標志、廣告塔等元素方，使顧客能夠從遠處就可以看見購物中心。我國許多購物中心裝修施工質量差，環境藝術設計作品缺乏原創性，是國內購物中心不能領先亞洲購物中心水平的一個重要原因。圖5 大阪難波城的一個裝飾

19、細節墻角的處理圖6 大賣場形態的購物中心易初蓮花的廣告塔和標識十分醒目圖7 上海恒隆廣場購物中心外立面廣告圖8 購物中心裝飾物（二）平面布局及室內商業設施平面布局是商業策劃中最重要的內容，購物中心的平面布局可以劃分為三類：第一類是長廊式布局，適合高檔購物中心。例如，深圳華潤萬象城商業總建筑面積18萬平方米，到2005年底我們就知道它的總銷售額；第二類是大平面布局與長廊式相結合，例如美洲城購物中心就是這種布局形態；一類是以大平面布局為主，例如深圳東方時代廣場，該類平面布局實際經營的坪效很高，4萬平方米的購物中心達到年銷售額10億元。購物中心的商業設施與公共空間非常重要，我們從下面的圖形中可以看到

20、購物中心內部的商業設施細節。平面布局的營業通道與VMD模型可以互相配合，引導顧客在購物中心內部很順暢地找到自己的消費對象。圖9 女衛生間的裝飾與設施細節日本購物中心衛生條件世界一流，值得從兩個角度借鑒，第一，選擇一流的衛生設施，注重衛生間的細節，充分考慮不同顧客的需求；第二，考慮衛生間的管理作為物業管理重要內容。中庭及室內廣告的策劃中庭是購物中心和高檔百貨重要的商業建筑策劃內容，中庭的水平是整體商業建筑策劃水平的重要標志。如果說外立面好比是人的臉面，那么中庭就好比是人的心臟。中庭不僅是購物中心重要公共空間，也是燈箱廣告和POP的重要載體，室內廣告布置的當能夠增強購物氣氛。圖 10 購物中心內部

21、廣告排列圖11 購物中心長廊的裝飾及內部的POP（三）停車場規劃停車場的規劃工作是在市場調查的基礎上，首先根據商圈調查結果確定每日人流量，然后根據人流量與經營規模，確定停車泊位數量，最后確定停車方式。商業物業停車場規劃流程，如圖12所示。圖12 商業物業停車場規劃流程在核心商圈建設購物中心一般缺乏地面停車位，因此，經常采用立體停車庫和空中停車方式，但空中停車不適宜太高，一般不超過五層。圖13 日本鉆石城購物中心直接到達空中停車場的坡道由于采用空中停車要建設坡道，因此四層的空中停車場，大概增加2000萬元左右的造價，空中停車場可以明顯帶動頂層顧客人流。圖14空中停車后人流通過扶梯進入鉆石城購物中

22、心圖15 鉆石城購物中心的多層立體車庫圖16 塔樓式立體停車庫塔樓式立體停車庫具有鋼結構和混凝土兩種結構形式，存取車的方式多樣，平均每50平方米可以容車40輛以上，是占地面積較小購物中心的首選停車設施。圖17 東京晴海機電一體化智能停車庫圖18 智能化立體車庫上面兩張照片分別是智能化立體車庫的操作電腦屏幕畫面和休息室，休息室兩側是立體車庫，人們可以直接放入車輛，也可以取出車輛，整個取車時間為2分鐘，智能化立體車庫是通過電腦控制機械手實現汽車在車庫軌道的運用的，顧客使用非常方便。圖19智能化立體車庫出車托盤經過分析研究，同時與政府交通部門協商，發展商在建設用地內為前來購物的機動車輛預留一定的滯留

23、空地，可以緩解高峰時段周邊道路的擁擠情況。（四）室內商品陳列和內裝修設計我們在第五章第二節詳細介紹了購物中心建筑設計的特點，其實商業建筑策劃還有一個最重要的內容，那就是商品營銷戰略（簡稱MD）以及視覺經營規劃（簡稱VMD）。近來商業設施營業廳的設計正在逐步從“向顧客展示、銷售商品的場所”這種簡單的思維中解脫出來，而轉向注重追求一種“是否吸引顧客關注商品，有利于促進商品銷售”的商品營銷戰略(MD)，最新的潮流是情景體驗式消費。在設計最初階段，首先要明確的是營業廳的風格，發展方向等。這被稱之為“定位”根據這種定位，研究制定MD，之后就可以確定營業廳所需面積。因此，我們首先應制定一個突出商品吸引力，

24、引導顧客視覺的MD構成計劃（具有商品分類意義的計劃流程）。其次，制定一個符合總體設計流程，利用照明和通道等因素突出店內重點環境的VMD模型。最后根據（VMD）模型，確定營業廳內裝修風格，進入具體的內裝和陳設設計階段。營業廳規劃流程，如圖20所示。圖20 營業廳規劃流程圖21 義安城高島屋百貨化妝品陳列圖22 美式商店內裝圖23 義安城高島屋商店通道與頂棚裝飾國內許多城市的購物中心只愿意開設臨街商鋪，不愿精心規劃櫥窗展示，這是造成購物中心不上檔次的原因之一。櫥窗設計是VMD模型設計的關鍵內容之一，在櫥窗設計方面我們可以放眼世界，吸取各國櫥窗設計的經驗。圖 24 紐約ARMANI品牌櫥窗展示圖25

25、 紐約女裝櫥窗圖26 紐約男女時裝展示櫥窗六、建筑策劃與其他學科的關系建筑規劃與建筑策劃是建筑學體系兩個獨立的環節，其理論原理的建立、方法論的構成以及實踐活動的范圍和性質都各自形成完整的體系，。對它們可以獨立地進行分析研究，產生不同階段的結論結果。建筑規劃對建筑策劃有指導意義，但由于城市規劃理論的新進展與實踐，建筑策劃對建筑規劃產生積極影響。圖27 義安城購物中心與周邊環境建筑策劃的研究內容超越了建筑本身，深入到街道社區和周邊環境，而建筑規劃在關注宏觀的同時也關注著微觀的建筑設計，規劃水平的高低也通過眾多的建筑與環境來反映。因此，建筑策劃與建筑規劃都關注環境的研究。建筑策劃是建筑設計的依據，兩

26、者具有不可分割的前后關系，但這并不意味著建筑策劃的研究結果只是建筑設計的前提條件，它在項目的決策、實現等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結論的不同，同樣項目的設計思想與空間內容可以完全不同，更有導致項目完成之后引發區域內建筑、人類使用方式、價值觀念、經濟模式的變更以及新文化創造的可能。商業建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業知識，將商業市場調查流程與商業經營規律運用到商業建筑項目的建筑策劃之中。七、現代商業建筑策劃實踐分析商業形態決定了商業建筑的形式，而商業形態取決于市場定位，其中最重要是對消費者的理解。成都SM購物廣場就是一個典型的商業建筑策劃合作案例。由于文化背景的差

27、異，筆者作為深圳NEW MALL商業管理公司與21世紀不動產成都分部聯合的委托商業地產專家為發展商SM集團的項目提供建筑策劃與招商服務。根據商業市場調查資料，深入分析成都商圈演變規律，重點分析春熙路商圈和建設路副商業圈，找出商業業態空白，而后進行業態組合設計，同時根據成都百貨“千店一面”的缺點，優先考慮聚集人氣的業態，例如頂層餐飲美食要先行，檔次品味要高，要適合當地消費者飲食習慣，價格要適中，規模要大。在空間布局上，有意識主動引導人流多停留，在業態分布上考慮關聯業態相鄰原則，此外要在開業后，利用SM城市廣場一層室外的交通空間及室內中廳，有效開展營銷活動引導人流進入SM城市廣場shopping

28、mall。業態設計的建議如表1所示。三層引進知名百貨的理由是：來雅百貨在成都缺乏知名度,不是強勢百貨公司,因此,作為大型購物中心,要提升租金,保持購物中心長期繁榮,需要引進成熟的知名百貨,因此,二層和三層最好分布兩家百貨店,檔次上進行錯位，而不是按照原來的計劃將來雅百貨分布在二、三層。v根據新的業態設計建議，筆者對SM城市廣場的初步建筑規劃方案進行了詳細分析，爾后進行業態詳細分布和經營通道動線劃分，通過實際分割工作，我們對整個項目的各個區域編制租金預測表。在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEW MALL購物中心策劃流程發現了如下缺陷：1. 發展商委托了一般的市場調查公司對成都商業進行調查缺乏針

29、對性，委托的調查公司缺乏商業經營專家，無法對成都商業發展趨勢進行準確預測，對消費者分析不夠深入，例如白領消費者的深入調查和分析不夠。通過我們的調查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設在成都，白領人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區也集中了白領人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經濟收入較高的白領人群。2. 由于市場調查工作不夠扎實，加上沒有搞清廈門與成都的地域差別，特別是地域文化與消費者數量、消費水平、消費結構的差異，因此，SM業態規劃存在缺陷。3. 投資回報是商業建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引

30、高中低全部人群，事實上存在困難。從長期可持續經營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力店必須能夠吸引白領人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規模，因此我們建議要重點吸引白領消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。圖28 成都SM城市廣場效果圖根據我們的建筑策劃分析，建議發展商修改方案，具體意見如下：（1）在四層與局部五層增加白領休閑空間，根據餐飲娛樂業態要求修改詳細建筑設計方案，特別是平面建筑布局。（2）二、三層百貨公共部分的裝飾設計風格按照白領百貨要求設計，營造良好的白領購物休閑氛圍

31、。（3）建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設計，增加自然采光，營造自然通風良好的生態型購物中心，減少能耗。（4）建議在空中增加白領培訓的娛樂設施，整個購物中心頂部增加白領培訓中心的設計內容，有意識地吸引白領人群來購物中心參加活動。八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發（一）香港又一城的考察1.概況又一城由香港太古地產及中信泰富開發，位于九龍的中心地帶，九龍塘又一村達之路80號，毗鄰香港城市大學及又一城，屬于地鐵上蓋物業。又一城的業態設計很有特點，主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場、大型溜冰場以及設置有2000個座位的電影院。在名店方面，注重創新，引進全新組合的概念店，例如全

32、球首間設有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網絡集成的咖啡店。又一城交通示意圖，如圖29所示。圖29 又一城交通示意圖2.周圍環境西北部與公園相連，并有植被較好的高山景觀，西南面與香港城市大學通過約80米左右的隧道與香港城市大學相連。商場四周沒有設計對外的小商鋪，商場與周圍環境顯得非常相融，人在商場中隨處可見到自然光和室外的樹木，商場的風格與自然比較和諧。圖30 購物中心建筑與周邊環境的結合3.建筑概況及風格又一城的建筑風格是現代簡約風格，是一個由商場和寫字樓的結合建筑，地形呈長方形，西高東低，占地面積約為2萬平方米，商場共7層（地面層有5層），總建筑面積約為9.25萬平方米，另外西北部建

33、有4層寫字樓，總建筑面積約為2萬平方米，設有3層地下停車場，約850個停車位，1998年建成。圖31 外立面設計4.主題概念又一城的設計以圍繞大自然及強調空間感為主，把自然光大面積引入室內空間。購物中心以“無邊無界，生活之態“為主題。又一城是香港時尚的大型購物商場之一。商場內有超過200間店鋪、約30間中西食肆、11個銀幕的電影院及全港最大的室內溜冰場，是集購物、美食、娛樂于一體的休閑購物中心。又一城主要利用自然光及寬敞空間，營造舒適的休閑購物環境，人們置身其中，可以充分感受悠閑的購物樂趣。 圖32 立面引入陽光的設計手法5.檔次定位經營的商品以大眾檔次商品為主，定位中檔，主要依靠地鐵和九廣鐵

34、路及巴士站點匯聚人流。6.交通又一城設有完善的公共交通網絡，乘搭地鐵及火車均可直達九龍塘站。即使由港、九、新界甚至內地前來，都十分便捷。7層商場中從最低一層起有5層可直接由外部導入人流。MTR層（商場最低層）南部連接九龍塘地鐵站，LG2和LG1東側中南部連接九龍塘鐵路站，UG及G層西側連接地面層，有兩個入口，間距約100米，G層南部為巴士總站，G層西側中部通過隧道與達之路街對面的香港城市大學相連。G層東側北部為的士站。又一城與九龍塘地鐵站及九廣鐵路火車站直接連通，并設有巴士總站及的士落客區。圖33香港又一城的士站和卸貨區7.經營的商品又一城網羅了享負盛名的店鋪，有時尚男女服裝、流行便服、童裝玩

35、具、書籍禮品、時尚配飾、電器、家居精品，鐘表珠寶、中西美食、洋酒食品、銀行服務甚至美容護膚等。 8.柱距分布在又一城店內的柱距較大，公共空間沒有柱子，這樣使購物中心的室內公共空間顯得開闊。圖34公共空間購物中心的公共空間極為重要，過于擁擠的公共空間不適合吸引高檔收入人群。9.燈光中庭、步道節點以自然采光為主，頂棚內嵌的燈光分布形態多有變化，一種星星點綴夜空的感覺。圖35 陽光中庭設計結合自然是美國設計大師賴特的重要思想，現代購物中心要充分利用自然光，要與周邊自然渾然一體，減少對周邊環境的破壞，降低能耗，創造空氣新鮮，空間開闊的休閑環境。圖36 通過透光處理公共空間開敞10.室內色彩搭配及裝飾地

36、面主要用紅、黃、藍顏色的高級地磚鋪設，地磚面上混合運用白、紅、藍、黑、黃等顏色的小碎點，使地面顯得既輕松活潑又不失典雅。圖37 中庭地面處理通過地面不同色彩的處理，不僅能美化環境，而且能直接起到導示系統的作用。11.人流通道通過不同顏色地磚的搭配運用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。11、洗手間和殘疾人通道商場每層的中部或端部設有12處洗手間和殘疾人通道。圖38 高標準的洗手間在考察又一城購物中心的過程中，我們根據韓國專家的建議，一般首先考察衛生間和食品店。只有衛生水準較高，才能有效吸引購物人群。很難想像，連衛生工作都搞不好的購物中心能夠經營好現代購物中心。圖39 殘疾人通道13.娛樂、休

37、閑、餐飲業態的分布娛樂、休閑、餐飲是該商場吸引人流的特色地方，電影院分別分布于商場的最上面的三層，歡天雪地溜冰場設在商場地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設在最頂上一層。溜冰場上面一層設有觀看的臺階，就餐時可以觀看溜冰場上的風景。圖40 香港又一城的溜冰場周邊業態布局14.專門的巴士和出租車落客區。圖41 香港又一城的出租車落客區15.有自然背景的歡天雪地溜冰場。圖42 吸引大批青少年的溜冰場香港又一城溜冰場聘請陳露等著名花樣滑冰運動員定期指導，同時舉辦滑比賽。經營滑冰場成本較高，并非大部分購物中心都要引入滑冰場。16.半露天美食廣場（頂棚的燈光布局比較巧妙）圖43 香港又一城半露天美食廣場16

38、、頂棚燈光的節能設計圖44 根據不同經營內容設置不同色調燈光18.頂棚上中央空調的布置圖45 中央空調與送風系統大型購物中心由于人流變化，對空氣調節要求與寫字樓不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要減少制冷，充分利用自然光照明以及自然通風，購物中心的節能設計非常重要。19.緊急出口的標示圖46 導示系統局部大型購物中心可見性已經成為人們關注的內容，導示系統不僅方便顧客，而且也是整個購物中心形象的一部分。（二）韓國Galleria高檔購物中心建筑策劃案例1、購物中心定位韓國最高檔購物中心圖47 針對主要購物群：漢城高收入人群及外地游客Gerlleria百貨是韓國最高檔的名牌百貨店，該百貨由韓國韓化流通株式會社經營，2004年擁有員工1800名。2、 建筑特色圖48 富有特色的鎧甲式外立面圖49百貨前公共空間的綠化3、業態組合與VMD圖50 樓層指南女裝在galleria占有重要地位，不僅名牌薈萃，而且每個品牌的展示與陳列都極富特色，處處透露優雅的品位，讓女顧