1、活化工廈對物業管理帶來的機遇及挑戰分析3800字 摘要：活化工廈的概念最早由香港地區政府部門提出，作為一種有效利用資源的方式，對于經濟的穩步增長具有非常重要的作用。另一方面，活化工廈也為物業管理活動提出了新的要求。因此，有必要系統討論活化工廈對物業管理帶來的機遇及挑戰，并進而有針對性地進展物業管理活動的創新。 關鍵詞：活化工廈 物業管理 機遇 挑戰一、活化工廈的內涵與施行1.內涵所謂“活化可理解為“商業化，即把工業樓宇改建為寫字樓或商場。可行性涵蓋以下三個因素：一是區內需要。零售業及商業樓宇的供給及需求在個別區域會因活化工廈措施而出現改變，假設一個地區內零售及商業活動活潑，人口集中及購置力強，

2、那么“活化可行性高。二是地點的相對優勢。商業活動講求方便及時間性。一些位于交通方便、社區設施齊備的工廈會首先被活化。三是個別行業的考慮因素。個別行業對地點的選擇自由度其實不高，例如 ：律師及會計師一般不會搬離商業中心區。估計活化工廈對甲級商廈租金影響有限。2.施行立場活化工廈政策施行的主要障礙包括業權分散引發利益攤分的問題；現有樓宇設計過時而無法符合現行相關法律的要求，如沒能騰出足夠樓面作額外停車位使用；個別較偏遠的工業區的商業市場不太成熟；及由于不能增加樓宇現有高度及樓層，沒能很好地開掘土地的開展潛能，導致其吸引力下降等。從業主的立場來看，可以以免補地價形式將舊工廠大廈轉為其他更有利可圖的非

3、工業用處是有益的。然而，需要注意的是，要活化工廈，首先要明白租用工廈的，根本是規模較小的商業企業或藝術類組織。所以一切應以防止租金上漲為首要目的。例如，在進展改善工廈工程前跟業主達成短時間內不加租的協議。盡管會拖慢工程，但這保障了小型團體的生存空間。第二項需要考慮的是確保工廈內活動的多元化，絕不能有任何使用限制，也不可期望短期內會為當地帶來大量經濟收入。所以政府應防止工廈被大集團壟斷，或制訂嚴格的土地利用限制規章。工廈的開展如同一個生態系統，只有多花一點時間及耐心等候才會有更多元化的產品出現。二、活化工廈對物業管理帶來的機遇與挑戰1.機遇大廈物業管理的目的在于為大廈的業主及住客提供和維持舒適的

4、生活環境，并有效地保養大廈的公用地方及設施。良好的大廈管理能令大廈干凈、平安及和諧，并能為大廈提供保安措施，改善業主及住客的生活質素，也會提升物業的價值。從活化工廈為物業管理帶來的機遇來看，包括如下內容。一是活化工廈對物業管理行業的影響應該是正面的，因為零售業及商廈對物業管理的質與量的要求比對一般輕工業物管的要求高，更何況目前不少工廈已空置。二是活化工廈可以提供更多的物業管理介入時機。活化工廈形式可以撤除更新原有建筑物，合理化住戶安置，改良大廈公共設施，并變更土地使用性質或使用密度。詳細內容應包括土地使用的改變方案、地下與地上公共設施、設備的更新、現用戶的遷移安置、區域內舊屋的撤除等。因此，工

5、程涉及方面極廣，這些內容值得討論，并與物業管理效勞業親密相關。三是活化工廈使得業主對物業管理的需求度提升。詳細反映在兩個方面：業主對生活環境品質要求會逐漸進步；政府與業主對大廈生活環境的品質化與標準化具相當共識，物業管理市場將來成長空間極大。2.挑戰一是活化工廈措施將增加商場及辦公樓供給，租金及管理費可能面對下調壓力。物業管理公司需面對以下的挑戰：物業管理在商場及辦公樓的市場增加；管理費或許有下調壓力；物業管理人才的需求將增加。二是當前物業管理技能的缺乏。國內物業管理公司規模仍太小，人員素質參差不齊且易流于惡性競爭，難以提升整體效勞品質；缺乏教育體系及培訓體系；目前的諸多法律很難適應時代的開展

6、，有必要進展修訂，從而確保構建起符合活化工廈需求的物業管理相關法規；目前物業管理效勞人員證照制度有待加強，需根據國外經歷，建立我國完好的物業管理人員證照制度；目前物業管理產業缺乏資料庫的建立，導致該產業開展的根本資料缺乏；進入市場門檻低，并且退出該行業也沒有太大障礙。三、應對活化工廈的物業管理新舉措1.加大活化工廈前期階段的介入目前，物業管理缺乏完好性整合系統，在活化工廈前期規劃階段全權由建立公司主導，建立公司與建筑規劃設計人員很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，容易產生使用需求與規劃設計上的落差，而造成日后維護管理的不便。因此，物業管理公司應在活化工廈專案規劃設計階段前期

7、介入，從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，并提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。詳細來看，涉及到如下內容。一是前期設計介入。假如物業需要專業、有系統經營及具高度整合等特性，那么在規劃設計時期，物業管理就應當介入，從業主使用和物業管理的角度出發，參與活化工廈規劃設計方案的討論，提合理的建議，完善設計每個細節，使活化工廈完成后，更能發揮其功能，并且可以有效地防止因設計欠缺給物業管理和業主使用帶來的困擾。二是前期管理介入。物業管理公司在做好業主入住前的準備工作之外，首先應對員工進展物業管理相關知識培訓，使員工們理解本階段的工作重點，經常與業主獲得聯絡，

8、加強對業主應用的監視指導，對應用中暴露出來與設計和施工有關的問題及時搜集匯總，并與開發商保持親密的聯絡，或者經建立公司受權，代表建立公司與施工方聯絡，使暴露的問題能在活化工廈公司尚未完全撤離的時候，得到及時處理和排除。三是使用管理。物業管理周期最長的一段，可以延續到物業自身使用壽命的終結。目前我國活化工廈前期規劃階段多全權由建立公司主導，引入物業管理公司進入較晚，容易產生使用需求與規劃設計上的落差，而造成日后維護管理的不便，因此如何使建筑公司與物業管理公司的互相搭配得宜，并與使用者的使用、管理需求相符，使得物業的壽命得以延長使用為主要的重點。 2.搭建活化工廈物業管理數據庫一是期望官產學研方面

9、的不同組織共同建構活化工廈整體物業設施維護與管理數據庫DATA WAREHOUSE與資料挖掘DATA MINING技術。為使物業設施維護與管理的知識創新與探究的根底應用，并以此根底開展出具有智能化設施維護與管理信息系統，提升效勞品質與效率，打造可以表達高科技的工廈物業設施維護與管理效勞品質與生活。二是物業或資產設施維護與管理信息系統將來開展方向，應確保管理信息系統能采用企業資源規劃ERP模塊進展規劃。結合不同產業類企業資源規劃ERP，強化管控機制，從而以期能在設施維護與管理領域架構一套完好的信息效勞平臺，深化技術、信息、效勞共享的?機，以達成相應的管理目的。另外，需開展互動式數字技術資料庫，有

10、效運用設施維修資料庫，逐步建立GIS 互動式數字技術資料庫的架構，通過文字、圖形狀態提供維護使用人員更完好維修技術指導知識，除可有效縮短技術指導知識等待時間，且減少維修過程誤判的比率，并借以提升使用人員工作效益及延長設施壽命。三是開展互動式節能技術資料庫，借助資料搜集及監視控制設備Supervisor Control And Data Acqusition， SCADA匯整設施的運轉狀態，并與物業設施維護與管理信息系統內建運轉值進展自動比對。比對結果提供物業設施管理人員決策?有效執行設施設備的節能策略及預防保養策略，以到達延長設施壽命及減碳管理目的，創造綠色生活環境。3.標準化的管理理念與思維

11、創新一是標準化的管理理念。在給顧客提供的各項效勞應必須明確各自的責、權、利關系，即讓顧客提早知曉，同時又保證了自身的效勞質量，從而進步了工作效率。施行標準化管理，是企業開展的目的和市場經濟開展的必然規律。因此，物業管理企業必須明確貫徹并標準管理的理念，遵循市場規律辦事，不投機不取巧，踏踏實實，使效勞過程標準、透明，建立一個公開、雙向的溝通渠道，敢于將自己的工作明確地展示給顧客。二是創新思維。物業管理公司時刻要有危機感，有壓力感，正確認識自身及所處的環境；所謂“做正確的事比把事情做正確更重要，就是正確處理好戰略和策略的問題，凡事都要有一個正確的立足點；所謂“今天的方法就是明天的問題，因此還要有一個創新思維的問題，要關注形勢的開展，根據外部環境的變化，不斷調整工作方法，完善工作程序，防止僵化。綜上所述，隨著經濟的區域化開展進程的加速，我國許多地區的工業大廈都被遺棄。因此，從多個角度著手，進展工廈活化非常必要。文章重點分析了當前工廈活化的主流政策和施行，并討論了活化工廈對當今物業管理帶來的機遇與挑戰，最后給出了在活化工廈背景下，有效提升物業管理程