1、XX房地產(chǎn)公司企業(yè)管理制度全套文件X X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2020年X月 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark19 o Current Document 第1章投資與開發(fā)管理制度71.1項目投資與開發(fā)管理制度設(shè)計71.1.1企業(yè)項目投資管理制度71.1.2企業(yè)經(jīng)營計劃管理制度131.2項目投資與開發(fā)管理操作工具171.2.1項目階段投資回收分析表171.2.2企業(yè)年度總體經(jīng)營計劃書181.2.3投資項目競爭分析調(diào)研表191.2.4項目開發(fā)成本費用估算201.3項目投資與開發(fā)管理管理工作流程221.3.1企業(yè)經(jīng)營決策管理流程221.3.2年度經(jīng)營計劃編制流程241

2、.4項目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計251.4.1年度經(jīng)營計劃方案251.4.2項目投資分析方案271.4.3項目拆遷安置方案32 HYPERLINK l bookmark125 o Current Document 第2章 設(shè)計管理制度372.1設(shè)計管理制度設(shè)計372.1.1工程設(shè)計管理制度372.1.2設(shè)計圖紙自審制度452.2設(shè)計管理操作工具462.2.1工程項目設(shè)計任務(wù)單462.2.2設(shè)計任務(wù)修改審批表472.2.3設(shè)計任務(wù)修改審批表482.2.4設(shè)計跟蹤檢查記錄單492.2.5設(shè)計輸出文件審查表502.3房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計管理工作流程522.3.1圖紙設(shè)計管理工作流程522.3.2設(shè)計

3、變更管理工作流程542.4設(shè)計管理方案設(shè)計552.4.1工程設(shè)計合同書編制方案552.4.2工程計任務(wù)書編制方案63 HYPERLINK l bookmark292 o Current Document 第3章 造價管理制度683.1造價管理制度設(shè)計683.1.1工程預(yù)結(jié)算管理細則683.1.2工程計量計價管理辦法753.2造價管理操作工具783.2.1工程預(yù)算作業(yè)進度表783.2.2單項工程計量一覽表803.2.3分項工程計價內(nèi)控表813.2.4單項工程概、預(yù)算表823.3造價管理工作流程83工程預(yù)算編制流程833.3.2工程竣工結(jié)算流程843.4造價管理方案設(shè)計863.4.1工程水電預(yù)結(jié)算

4、辦法863.4.2竣工結(jié)算社會審價方案873.4.3項目付款審核審批辦法90 HYPERLINK l bookmark438 o Current Document 第4章 工程施工管理制度934.1工程施工管理制度設(shè)計934.1.1項目經(jīng)理部管理制度934.1.2項目招投標(biāo)管理制度994.1.3工程承包商管理制度1054.1.4工程監(jiān)理管理制度1184.1.5技術(shù)交底管理制度1234.1.6臨時水電使用規(guī)定1264.1.7工程簽證管理制度1284.2工程施工管理操作工具1324.2.1項目工程施工進度表1324.2.2建設(shè)工程招標(biāo)申請書1334.2.3建設(shè)招標(biāo)報價清單表1354.2.4施工招標(biāo)

5、合同評審表1364.2.5施工招標(biāo)合同會簽表1374.2.6施工組織設(shè)計報審表1384.2.7工程施工方案審批表1394.2.8工程施工進度計劃表1404.2.9進度調(diào)整計劃審批表1414.2.10建設(shè)工程開工申請單1424.2.11技術(shù)交底三簽記錄表1434.2.12施工工程量簽證單1444.2.13周工程量統(tǒng)計表1454.2.14工程管理日記表1454.3工程施工管理工作流程1464.3.1工程施工過程管理流程1464.3.2工程進度控制管理流程1484.4工程施工管理方案設(shè)計1494.4.1施工組織總設(shè)計方案1494.4.2安全生產(chǎn)協(xié)議書模板1534.4.3給排水技術(shù)指導(dǎo)方案1574.4

6、.4施工技術(shù)管理方案168土方回填施工方案1744.4.6工程成品保護方案177 HYPERLINK l bookmark977 o Current Document 第5章績效管理制度1845.1房地產(chǎn)企業(yè)績效管理制度設(shè)計1845.1.1績效考核管理制度1845.1.2員工獎懲管理制度1885.2房地產(chǎn)企業(yè)績效考核表1905.2.1總工程師績效考核表1905.2.2前期部經(jīng)理考核表T（關(guān)于投資）1925.2.3前期部經(jīng)理考核表-2（關(guān)于經(jīng)營）1945.2.4項目經(jīng)理績效考核量表1955.2.5水暖工程師績效考核表1975.2.6工程項目預(yù)算員考核表1985.3房地產(chǎn)企業(yè)績效管理流程2005.

7、3.1目標(biāo)設(shè)定工作流程2005.3.2績效管理工作流程2015.4房地產(chǎn)企業(yè)績效管理方案設(shè)計2035.4.1項目經(jīng)理績效考核辦法2035.4.2工程技術(shù)人員考核辦法208 HYPERLINK l bookmark1116 o Current Document 第6章 財務(wù)管理制度2116.1管理制度準(zhǔn)則211 HYPERLINK l bookmark1119 o Current Document 總則2116.1.2財務(wù)管理體系2116.1.3財務(wù)會計管理2166.1.4財務(wù)預(yù)算管理2186.1.5投資管理2196.1.6資產(chǎn)管理2206.1.7負債及擔(dān)保管理2256.1.8收入、成本、費用2

8、256.1.9稅務(wù)管理2256.1.10利潤分配管理2266.1.11財務(wù)報告管理2266.1.12財務(wù)會計檔案管理2276.1.13財務(wù)風(fēng)險管理2286.1.14 附則2286.2財務(wù)管理組織制度229總則2296.2.2財務(wù)管理關(guān)系2306.2.3組織架構(gòu)2326.2.4 附則2506.3預(yù)算管理制度251總則2516.3.2預(yù)算基本內(nèi)容2526.3.3預(yù)算的組織機構(gòu)2526.3.4預(yù)算的編制2546.3.5預(yù)算的執(zhí)行、控制與差異分析2576.3.6預(yù)算的調(diào)整2586.3.7預(yù)算的考評2596.3.8 附則2606.4資金管理制度260 HYPERLINK l bookmark1406 o

9、 Current Document 總則2606.4.2現(xiàn)金管理2606.4.3備用金管理2636.4.4銀行存款管理2646.4.5財務(wù)印鑒及票據(jù)管理2666.4.6網(wǎng)絡(luò)結(jié)算管理2676.4.7資金流量管理2676.4.8信貸資金管理2686.4.9資金信息管理2696.4.10 附則2696.5稅務(wù)管理制度270 HYPERLINK l bookmark1434 o Current Document 總則2706.5.2稅務(wù)管理組織2706.5.3日常稅務(wù)管理2716.5.4稅務(wù)爭議管理2766.5.5稅務(wù)咨詢與籌劃277附則2796.6融資管理制度279總則2796.6.2組織和職責(zé)28

10、16.6.3融資決策管理2816.6.4融資過程管理2826.6.5集團內(nèi)部企業(yè)資金拆借管理2846.6.6融資結(jié)果評價285附則2856.7財務(wù)會計報告管理制度285總則2856.7.2財務(wù)報告的內(nèi)容2866.7.3財務(wù)會計報告的編制和上報2886.7.4財務(wù)會計報告的對外提供和披露2916.7.5財務(wù)報告的審查2916.7.6 附則2926.8財務(wù)會計報表目錄2926.9檔案管理制度295 HYPERLINK l bookmark1643 o Current Document 總則2956.9.2財務(wù)會計檔案的內(nèi)容2956.9.3財務(wù)會計檔案的保管、保存2956.9.4財務(wù)會計檔案日常管理

11、和整理立卷歸檔2986.9.5財務(wù)會計檔案的借用3026.9.6財務(wù)會計檔案交接3026.9.7財務(wù)會計檔案的銷毀304附則3046.10財務(wù)成本核算管理制度305 HYPERLINK l bookmark1668 o Current Document 總貝 IJ3056.10.2成本核算的基本程序3056.10.3成本核算對象的確定3066.10.4成本費用項目及核算內(nèi)容3076.10.5會計科目與帳簿設(shè)置3156.10.6成本費用的歸集與分配3176.10.7成本報表320附則320 HYPERLINK l bookmark1792 o Current Document 第7章 行政人事管

12、理制度3217.1行政人事管理制度設(shè)計3217.1.1辦公用品管理制度3217.1.2會議管理制度3237.1.3文書管理制度3267.1.4印章管理制度3297.1.5出差管理制度3317.1.6檔案管理制度3347.1.7車輛管理制度3397.2行政人事管理操作工具3437.2.1辦公費用明細表3437.2.2辦公用品請購單3447.2.3辦公用品領(lǐng)用表3457.2.4辦公設(shè)備登記表3457.2.5固定資產(chǎn)登記表3467.2.6圖書借閱登記表3467.2.7印章使用申請單3477.2.8車輛使用申請表3477.2.9安全狀況檢查表3487.2.10會議申請表3497.3行政人事管理工作流程

13、3517.3.1行政經(jīng)費控制流程3517.3.2企業(yè)會議管理流程3527.4行政人事管理方案設(shè)計3537.4.1辦公費用控制辦法3537.4.2車輛使用管理辦法356第1章投資與開發(fā)管理制度1.1項目投資與開發(fā)管理制度設(shè)計1.1.1企業(yè)項目投資管理制度第一章總則第1條目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權(quán)限與投資管理責(zé)任，強化 投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質(zhì)量，防范投資風(fēng)險，提 升投資效益，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本制度。第2條使用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制。第3條 投資管理的原則本企業(yè)對投資的管理堅持以下三個原則。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。（2

14、）預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細。（3）投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制 同等重要，不可偏廢。第4條管理職責(zé)（1）項目前期部負責(zé)編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。（2）商務(wù)部負責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。（3）項目前期部負責(zé)編制項目投資建議書及投資項目立項審 批等工作。第二章投資的審批權(quán)限第5條 集團控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事 會確定。按照投資項目下管一級的原則，企業(yè)只受理所屬一級獨資及控 股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關(guān)系，分級管理。第6條 企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng)， 累計總規(guī)模不得超過其凈

15、資產(chǎn)的50%。同時，為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、 管理鏈條過長，應(yīng)嚴格控制集團(總)企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。第7條 固定資產(chǎn)投資項目審批權(quán)限投資在300萬元以下的項目由企業(yè)自主決定，報企業(yè)項目前 期部備案。投資在300萬600萬元的項目，由項目前期部調(diào)研、論證、 審查后審批，報企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。投資在600萬1 200萬元的項目，由項目前期部咨詢、論證、 審查，報總經(jīng)理審批。投資在1 200萬3 000萬元的項目，由項目前期部論證審查 后，由總經(jīng)理審批，報董事會備案。投資在3 000萬元以上的項目，由項目前期部論證審查，報 董事會討論后由董事長審批。第8條 集團及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其

16、他企業(yè)、搞新項目開 發(fā)等，必須事先進行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下六個方面。對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。對企業(yè)經(jīng)營的影響。主要風(fēng)險和應(yīng)對措施。企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的 投資需要。（5）投資收益。（6）稅務(wù)論證。第9條 按規(guī)定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具 有法律效力的合同、協(xié)議及未進行任何實際投資之前，備齊以下資料， 上報企業(yè)項目前期部。（1）項目投資申請報告或建議書。（2）投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。（3）項目可行性研究報告。（4）有關(guān)合同、（協(xié)議）草案。（5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負債情況。（6）有關(guān)合作單位的資信情況。（7）政府的有關(guān)

17、許可文件。（8）項目執(zhí)行人的資格及能力等。第10條 企業(yè)項目前期部在收到項目報批的全部資料后，應(yīng)組織 有關(guān)部門對該項目進行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目, 在征得企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后，由項目前期部將初審意見書面返還給申 報單位。申報單位對初審意見有異議的，可申請復(fù)查一次。第11條 經(jīng)初審認為基本可行的項目，在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見后， 由項目前期部會同有關(guān)部門提出召開投資審議會的建議。第12條投資審議會的內(nèi)容（1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。（2）對項目的疑點、隱患提出質(zhì)疑。（3）評價項目執(zhí)行人的資格及能力等。（4）提出項目的最終決策和建議等。第13條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會

18、對項目所做出的決議，簽署審批 意見。第14條 項目前期部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達書面批復(fù)文件。 一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)完成 項目的審查與批復(fù)。第15條 凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后10天內(nèi)向 企業(yè)提交備案材料，包括可行性分析報告、合同及章程等。第三章投資控制第16條策劃階段的投資控制（1）項目前期部負責(zé)市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進行項目定位， 擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。（2）設(shè)計管理部委托多家設(shè)計單位設(shè)計規(guī)劃方案，由項目前期部 從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，項目前期部編制項目實施計劃, 提交項目前期部評審；再由商務(wù)部進行投資估算，財務(wù)部進

19、行項目經(jīng)濟 評價，最終由項目前期部形成項目詳細可行性研究報告。（3）項目前期部組織對項目詳細可行性研究報告的評審工作, 由總經(jīng)理簽署意見后提交董事會審批。（4）立項后，依據(jù)投資估算和項目實施計劃，財務(wù)部編制詳細的 項目投資計劃及籌資計劃。（5）項目前期部審核項目投資計劃和籌資計劃，總經(jīng)理同意后提 交董事會審批。第17條設(shè)計階段的投資控制（1）商務(wù)部依據(jù)項目詳細可行性研究報告，提出成本控制目標(biāo)。設(shè)計管理部根據(jù)該目標(biāo)，編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計管理部委托設(shè)計單位形成初步和擴初設(shè)計方案，并提交 經(jīng)濟技術(shù)委員會評審。評審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審 批。項目前期部考察造價咨詢單位，形成考察報告。經(jīng)

20、總經(jīng) 理批準(zhǔn)后，項目前期部同造價咨詢單位簽訂委托合同。商務(wù)部審核設(shè)計概算，若概算造價突破估算時，應(yīng)分析突破 原因。如是設(shè)計原因，應(yīng)返回設(shè)計單位重新設(shè)計；如是增加功能或項目， 應(yīng)重新進行項目評價；如是其他原因，應(yīng)做補充說明或解釋。投資概算報告提交項目前期部評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)總經(jīng)理批 準(zhǔn)，由設(shè)計管理部與設(shè)計單位交底，委托編制施工圖。項目前期部組織設(shè)計管理部、工程管理部和商務(wù)部共同討論 甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由商務(wù)部編制材料設(shè) 備限價表。若有特殊材料設(shè)備且價位不清時可暫估價位，由總經(jīng)理批 準(zhǔn)并加以說明、備案。在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設(shè)備價格一覽表、甲 供材料清單后，造價咨詢

21、單位需在一個月內(nèi)做出預(yù)算書或標(biāo)底，由 商務(wù)部審核。要求施工圖預(yù)算與設(shè)計概算的誤差控制在5%以內(nèi)。第18條施工階段的投資控制根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實際完成工作量，由施工單位 提出申請，報監(jiān)理單位認可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)工程管理部核實當(dāng)月實際完 成工程量，工程管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給商務(wù)部。商務(wù)部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據(jù)合同及 國家有關(guān)規(guī)定審核計算進度款，然后交給項目前期部審核，總經(jīng)理審批; 最后經(jīng)財務(wù)部進行全面稽核，根據(jù)工程進度款支付計劃，監(jiān)督和審查當(dāng) 月實際應(yīng)付的工程進度款。第19條竣工階段的投資控制商務(wù)部在接到工程竣工驗收報告后，依據(jù)合同中的要求, 通知承包方報工程決算書給

22、監(jiān)理單位，工程決算書應(yīng)蓋有其單 位印章和簽有編制人姓名。工程決算書經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對后，由商務(wù)部委托造 價咨詢單位審計工程決算書o最后由商務(wù)部統(tǒng)一編制竣工決算書O商務(wù)部最終審定竣工決算書，確定工程造價，雙方簽字、 蓋章。商務(wù)部進行施工圖預(yù)算對比分析，做出工程造價成本分析報告, 找出控制偏差，總結(jié)工作經(jīng)驗與教訓(xùn)。第四章項目投資成本分析第20條 編制項目財務(wù)決算書財務(wù)部與施工單位核對工程款撥付情況。根據(jù)竣工決算書和工程款以及其他項目撥付情況，由財 務(wù)部編制項目財務(wù)決算書，交總會計師審核。第21條 由財務(wù)部牽頭，與商務(wù)部共同完成項目成本分析收集項目投資估算書、設(shè)計概算書、施工圖預(yù)算 書(或標(biāo)底)、

23、竣工決算書以及有關(guān)施工合同、訂購合同等資料。根據(jù)項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、 施工圖預(yù)算(或標(biāo)底)進行對比分析，找出差異，分析原因。編制項目成本分析報告，總結(jié)經(jīng)驗。第22條 項目前期部負責(zé)審核成本分析報告。第23條 總經(jīng)理批準(zhǔn)項目分析報告，報送董事會備案。第五章 項目的驗收和考核第24條 企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作。由商務(wù)部牽 頭組織相關(guān)職能部門成立投資評價小組。第25條 項目按批準(zhǔn)的內(nèi)容己經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達 到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時申請項目竣工后驗收報告，編寫 竣工資料，報集團總部投資發(fā)展委員會。第26條效益考核（1）項目竣工驗收投產(chǎn)后，

24、經(jīng)過試生產(chǎn)期考核（36個月），在 達到設(shè)計規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應(yīng)逐月對項目投資效益進行考察分 析。（2）不能達到設(shè)計規(guī)定的，應(yīng)及時向集團總部匯報并提出有效措 施限期達標(biāo)，并每月向有關(guān)部門報告項目經(jīng)濟效益情況。第27條 企業(yè)每年進行一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項 目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。第六章附則第28條 本制度由財務(wù)部編制，解釋權(quán)、修改權(quán)歸財務(wù)部。第29條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。1.1.2企業(yè)經(jīng)營計劃管理制度第一章總則第1條 為了加強企業(yè)經(jīng)營計劃管理，促進企業(yè)快速健康發(fā)展，結(jié) 合本企業(yè)的實際情況，特制定本制度。第2條管理范圍這里的經(jīng)營計劃

25、包括各經(jīng)營部門的業(yè)務(wù)計劃以及各管理部門的管 理計劃、人力資源計劃、財務(wù)計劃、投資計劃、融資計劃等。第3條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。第二章年度經(jīng)營計劃的編制第4條 年度經(jīng)營計劃所確定的計劃期為每年的1月1日到12月 31日。第5條 年度經(jīng)營計劃編制的程序（1）每年年底項目前期部根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營 計劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。（2）項目前期部將擬訂的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達給各部門征求意見， 并對各部門的意見進行匯總。（3）項目前期部通過匯總各部門的意見，編制年度經(jīng)營計劃草 案，并提交總經(jīng)理辦公會討論。（4）項目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦公會討論的

26、意見對年度經(jīng)營計劃進 行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第6條年度經(jīng)營計劃的內(nèi)容企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)，預(yù)計分階段目標(biāo)；為實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)目標(biāo)，各業(yè) 務(wù)部門的業(yè)務(wù)計劃指標(biāo)；編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進 度要求。第7條 如遇特殊情況，企業(yè)年度經(jīng)營計劃可于年中調(diào)整一次，調(diào) 整計劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)。第三章年度經(jīng)營計劃的分解第8條 每年年底由商務(wù)部組織各部門采用滾動編制、逐步細化的 方式對整體經(jīng)營計劃進行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。第9條 按季度和月度分解年度經(jīng)營計劃將年度經(jīng)營計劃分解成為季度、月度經(jīng)營計劃。（1）項目前期部（或商務(wù)部）負責(zé)整體計劃的分解，并對各部門 計劃進行綜合協(xié)調(diào)和平衡

27、。（2）各部門負責(zé)各自具體計劃的分解、執(zhí)行和修訂。第10條 各部門負責(zé)將季度經(jīng)營計劃分解到每個月度各部門負責(zé)人負責(zé)將分解到部門的季度經(jīng)營計劃分解到每個月，形 成月度工作計劃。第11條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃和各部門月 度工作計劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。第四章經(jīng)營計劃的執(zhí)行第12條經(jīng)營計劃的下達（1）每年年底前由總經(jīng)理辦公會向各部門下達年度經(jīng)營計劃。（2）每季度之初，由總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)，項目前期部（或商務(wù)部） 下達下個季度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。（3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，項目前期部（或商務(wù)部）下達下 個月度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。第13條

28、經(jīng)營計劃的執(zhí)行各部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作， 以保證本部門工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。第14條調(diào)整經(jīng)營計劃確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計劃的，必須由項目前 期部(或商務(wù)部)提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過后才能 執(zhí)行。確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部 門主管副總提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部 門經(jīng)理提出申請說明原因，經(jīng)主管副總確認，總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。第15條 調(diào)整計劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前, 一律按原計劃執(zhí)行。第五章檢查與考核第16條

29、 項目前期部(或商務(wù)部)負責(zé)跟蹤、分析、報告企業(yè)經(jīng) 營計劃的執(zhí)行情況。第17條 職能部門每月以書面形式報告一次企業(yè)經(jīng)營計劃任務(wù)的 完成情況。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。第18條各級領(lǐng)導(dǎo)必須隨時監(jiān)督檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況， 發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取有效措施予以解決，以保證計劃的順利完成。第19條 檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況時，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計報 表、會計報表、業(yè)務(wù)報表等資料。檢查計劃的實際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計 報表數(shù)為依據(jù)。第20條 企業(yè)每季度對各部門經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況考核一次。項 目前期部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會討論后做出考核結(jié) 論。第六章附則第21條 本制度由項目

30、前期部負責(zé)制定、解釋及修改。第22條本制度自XX XX年XX月XX日起執(zhí)行。1.2項目投資與開發(fā)管理操作工具1.2.1項目階段投資回收分析表項目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)期建設(shè)規(guī)模投資額（萬元）投 資回收 期項 目生命 周期一、基礎(chǔ)設(shè)施1.道路2.給排水3.供電4.通信二、交通設(shè)施1.入口停 車場2.內(nèi)部停車場三、綠化工程1.近期2.遠期1.2.2企業(yè)年度總體經(jīng)營計劃書1.戰(zhàn)略規(guī)劃概述年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)分企業(yè)分企業(yè)分企業(yè)分企業(yè)總計銷售收入 毛利 費用 現(xiàn)金流經(jīng)營計劃實現(xiàn)的主要舉措(1)(2)2.各部門具體目標(biāo)實施時間目標(biāo)舉措時間表(月份)負責(zé)人/部 門0123.差異分析現(xiàn)有舉措設(shè)定目標(biāo)差異差異解釋彌補差異方

31、式4.經(jīng)營計劃實施風(fēng)險與規(guī)避方法主要風(fēng) 險風(fēng)險來源規(guī)避方法1.2.3投資項目競爭分析調(diào)研表素及權(quán)重樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓 盤名稱備注位置價格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信 譽付款方式戶型設(shè)計銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合計1.2.4項目開發(fā)成本費用估算建設(shè)內(nèi)容I建設(shè)內(nèi)容II合計單價（元/ 平方 米）總 價（ 萬元）單價（元/ 平方 米）總 價（ 萬元）單價（元/平方米）總 價（ 萬元）一、土地費 用土地出 讓金城市建 設(shè)配套費征地、拆遷安置補償 費二、前期工 程費可行性 研究費勘查設(shè) 計費“七通 一平”費三、房屋開 發(fā)費建安工 程費附屬工

32、 程費室外工 程費四、開發(fā)間 接費五、管理費用六、基礎(chǔ)設(shè)施費七、財務(wù)費用八、不可預(yù)見費成本費用 總計1.3項目投資與開發(fā)管理管理工作流程1.3.1企業(yè)經(jīng)營決策管理流程czs編制日期審核日期生效日期1.3.2年度經(jīng)營計劃編制流程程名稱年度經(jīng)營計劃編制流程文件 受控狀態(tài)文件 管理部門總經(jīng)理項目前期部各主管副總相關(guān)部門相關(guān)制 度/表單年度 經(jīng)營計劃編 制規(guī)定年度 經(jīng)營計劃草 案召開_提出-O1匯總L一提出1.4項目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計1.4.1年度經(jīng)營計劃方案X X房地產(chǎn)公司2020年度經(jīng)營計劃XX房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，2007 年的各項工作取得了豐碩的成果，“XX”品牌

33、得到了社會的初步認同。 總體上說，成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個 臺階，特制定本方案。一、總體經(jīng)營目標(biāo)完成房地產(chǎn)開發(fā)面積XX萬平方米。實現(xiàn)樓盤銷售額XX萬元。完成土地儲備XX畝。二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)為確保2020年度經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。（一）完成XX項目開發(fā)及后期銷售工作XX項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期 望。由于該項目所蘊含的社會效益和經(jīng)濟效益，我們必須高質(zhì)量完成。 因此，公司做出如下計劃。確保一季度XX工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任 務(wù)XX項目一期工程占地面積為XX畝，總投資XX億元，建筑面積 XX萬平方米。建筑

34、物為XX商業(yè)廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流 倉庫。（1）土地征拆工作春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸 底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍 內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。（2）工程合同及開工一月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進入招投標(biāo)階段。二月份確定具 有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三 月份工程正式開工建設(shè)。（3）報建工作工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。一月份完成方案 圖的設(shè)計，二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于協(xié) 調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期

35、開工。全面啟動細化XX項目招商工作招商工作是X X建成后運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否， 也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實現(xiàn)招商XX戶。（二）加快XX項目、XX項目的施工速度協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快XX項目、XX項目的施工速度，確 保X X項目的一期工程、X X項目的二期工程在4月底前完成竣工驗收。（三）完成XX項目、XX項目的銷售工作XX項目、XX項目己全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié) 合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提 高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為XX萬元，銷售率達到XX%。（四）參加土地招標(biāo)項目前期部要根據(jù)公司的實際情況，積極參與

36、土地的招投標(biāo)工作， 確保企業(yè)土地儲備達到X X畝以上。1.4.2項目投資分析方案XX項目投資分析方案XX項目資金投入量分析A.項目預(yù)期工程投入測算根據(jù)X X項目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進 度，預(yù)計本項目資金投入如表3-1所示。表3-1預(yù)期工程資金投入測算表時間工程內(nèi)容預(yù)計投入資金X X年X月X日X X年X 月X 口項目取得；外立面、 樣板層、環(huán)境綠化方案、 設(shè)備招標(biāo)確定X X萬元X X年X月X日X X年X 月X日門前廣場施工、綠化 施工及驗收，外立面施工 開始，重點廣告媒體預(yù)定， 開始接受預(yù)定認購XX萬元X X年X月X日X X年X 月X日外立面開始施工，結(jié) 束內(nèi)部認購，正式

37、開盤準(zhǔn) 備工作完成，媒體投放和 新聞炒作開始，為銷售進 行預(yù)熱X X萬元X X年X月X日X X年X 月X日設(shè)備采購、安裝工程 施工、外立面竣工，強勢宣傳推廣，公關(guān) 活動促銷XX萬元X X年X月竣工驗收、交付使用XX萬元X日X X年X月X 口合計X X萬元B.項目預(yù)期投入月度分解計劃上述工程項目用款月度計劃分解如表3-2所示。表3-2項目月度投資計劃單位：萬元日 期XXXX年X月XX年X月XX年X 月XX年X 月XX年X月XX年X月投 資XXXXXXXXXXXX累計XXXXXXXXXXXXII、XX項目銷售分析與預(yù)測A.項目定價根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的X X項目、X X項目等項目的調(diào)研及其 市場

38、反映，可以將我企業(yè)的項目定價在X X元/平米X X元/平米之間 （保守估計，不計地下停車場出租收入）。B.項目銷售資金回籠預(yù)期根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計項目在12個月的銷售周期內(nèi)（即XX年X月初至XX年X月底），按分階段銷售均價基本上可完成 約80%的總銷售量。預(yù)測項目銷售條件及銷售回款如表3-3所示。表3-3項目銷售額月度回款表時間均價總價值銷售率回款額累計 回款額X X年X月X日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X日

39、XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X 日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X 日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X 日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月XXXXXX X日XX年X月X日XX%XX X年X月X日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X日XX年X月X日XXXXX%XXX XX X年X月X日XX年X月X日XXXXX%XXX XIII、XX項目投資平衡分析綜合上述分析測算結(jié)果，XX工程預(yù)期投資運用（現(xiàn)金流出/流入） 平衡表如表3-4所示。表3-4項目投資流量平衡表單位：萬元0期XX年X月XX年X月XX年X月XX年X月X

40、X年X月XX年X月XX年X月XX年X月i葦入XXXXXXXXXXii出XXXXXXXXXX-12額XXXXXXXXXXXXXXXX1XXXXXXXX計XXXXXXXX綜合表3-4分析，在考慮企業(yè)提供的X X萬元流動資金的情況下， 按上述項目開發(fā)、銷售條件，XX項目在整個開發(fā)期內(nèi)，在保證項目如 期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的 風(fēng)險。但考慮到其中最大差額達到X X萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的 臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項目工程建設(shè)投入還必 須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解 決可能出現(xiàn)的資金障礙。143項目拆遷安置方案X

41、X項目拆遷安置方案一、總體規(guī)劃（一）工作目標(biāo)XX項目已經(jīng)由XX市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)立項，為確保工程項目施 工進度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的拆遷安置工作，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)， 結(jié)合本地實際情況，特制定本方案。（二）拆遷范圍XX路與XX路交叉地帶。（三）主要工作及部署項目前期部負責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督。項目經(jīng)理部拆遷安置辦公室具體負責(zé)拆遷安置工作。（四）拆遷安置的工作要求對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)姆绞?予以補償安置。對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和使用年限等 情況實行一次性貨幣補償。拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過審批期限的臨時建筑以及 相應(yīng)附屬物一律不

42、予補償。住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）性 質(zhì)的認定，以房屋所有權(quán)證所載明的為準(zhǔn)。未辦理房屋所有權(quán)證 的，以建筑工程規(guī)劃許可證、土地使用證、個人建房用地申 報表、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認 定O二、拆遷工作的實施按照XX項目的總體施工進度，拆遷工作可以劃分成如下四個階 段。準(zhǔn)備階段該階段的主要工作是成立拆遷安置組織機構(gòu)和工作部門，確認拆遷 范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會。時間要求：XX月XX日前。2 .調(diào)查勘丈階段該階段的主要工作是完成對擬拆遷建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記，以 及土地勘界等工作。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊。時間要求： 從XX月XX日XX月X

43、X日。實施拆遷階段該階段的主要工作是按照占地拆遷工作方案和拆遷安置補償 標(biāo)準(zhǔn)簽訂拆遷補償協(xié)議，賠付被拆遷人補償費，拆除相關(guān)建筑物、 構(gòu)筑物，并落實建設(shè)工程用地。時間要求：XX月XX日XX月XX 日。實施土方工程階段該階段的主要工作是按照XX工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實施土方工程。XX月 XX日起，開始分階段組織土方填墊工程，各鎮(zhèn)街可在沒有拆遷的地段 先行組織土方填墊，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進 實施。三、拆遷補償(一)拆遷補償方式1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以原有房屋面積為依據(jù)在本項目 建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進行安置。住宅房、非住宅房(營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房) 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)

44、換的，按拆一還一的原則還房，同時等面積部分由被拆遷人 向項目經(jīng)理部申請補結(jié)構(gòu)、使用年限等市場價差。其標(biāo)準(zhǔn)為：普通多層 住宅房XX元/平方米，高層住宅房為XX元/平方米，非住宅房XX元 /平方米。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項目經(jīng) 理部申請購買，價格為多層住宅房XX元/平方米，高層住宅房XX元/ 平方米；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆遷人購 買，價格為XX元/平方米。貨幣補償被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模渥≌俊⒎亲≌浚I業(yè)房、庫房、 生產(chǎn)用房、辦公用房）根據(jù)原房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等，以具備 相關(guān)資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的估價結(jié)果進行一次性貨幣補償。其具體補償 標(biāo)

45、準(zhǔn)如表3-5所示。表3-5 X X項目拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)表類別補充標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）分類說明住宅房磚混一等承重墻為24墻，非承重 墻為18墻，有完好鋁合金 窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi) 墻為大白漿，外墻有瓷磚及 水刷石裝飾的房屋X X元X X元磚 混二等承重墻為24墻，非承重 墻為18墻或12墻,有完好 門窗，水電配套設(shè)施齊全， 內(nèi)墻為大白漿，外墻為水泥 清光的房屋XX元XX元磚混三等承重墻為24墻或18墻, 非承重墻為12墻，有完好門 窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi) 墻為大白漿，外墻有適當(dāng)裝 飾的房屋X X元X X元臨臨近XX路或XX路門X X元非住街門面面X X元宅房非 臨街門 面X X元X X元（二

46、）過渡費發(fā)放1.合法住宅房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的每月XX元/平方米，一戶不足XX元/月的按XX元/月計發(fā)，首期計發(fā)六個月過渡費，然后按每季度發(fā)放。有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住宅房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，首期計發(fā)六個月 過渡費，然后按每季度發(fā)放，過渡費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)如下。（1）臨街營業(yè)房按XX元/平方米/月發(fā)放。（2）非臨街營業(yè)房按XX元/平方米/月發(fā)放（3）拆遷非住宅房造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償標(biāo)準(zhǔn)，按XX市企業(yè) 最低工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放其法定從業(yè)人員三個月的費用。（三）搬家費發(fā)放搬家費由財務(wù)部按照如表3-6所示的標(biāo)準(zhǔn)計算，一次性發(fā)給拆遷戶o表3-6搬家費計發(fā)標(biāo)準(zhǔn)表項目住宅房營業(yè)房生產(chǎn)用房、庫 房、辦公用房補償標(biāo)準(zhǔn)X X元/平 方米X

47、X元/平方米XX元/平方米第2章設(shè)計管理制度2.1設(shè)計管理制度設(shè)計2.1.1工程設(shè)計管理制度第一章總則第1條本著以下三個目的，特制定本制度鼓勵在建工程設(shè)計活動中采用先進技術(shù)、工藝、設(shè)備及新型 材料。保證設(shè)計工作的進度，提高工程設(shè)計的質(zhì)量，確保得到符合 要求的設(shè)計成果。提高工程質(zhì)量，降低工程造價，加快工程建設(shè)進度。第2條適用范圍適用于從方案招標(biāo)開始到施工圖經(jīng)審圖企業(yè)審核完成為止。該范圍的交付件為：經(jīng)審圖企業(yè)加蓋印章的施工圖。第3條 相關(guān)部門及人員的職責(zé)設(shè)計管理部負責(zé)方案、設(shè)計階段的組織、實施和設(shè)計控制協(xié) 調(diào)。總設(shè)計師負責(zé)擬訂設(shè)計任務(wù)書，組織考察設(shè)計單位、發(fā) 標(biāo)、評標(biāo)、簽訂設(shè)計合同、進行方案設(shè)計評

48、比。設(shè)計管理部結(jié)構(gòu)設(shè)計師等相關(guān)人員負責(zé)初步設(shè)計、施工圖設(shè) 計的跟蹤控制和審查。第二章設(shè)計招標(biāo)管理第4條設(shè)計招標(biāo)的原則確保企業(yè)選擇合格的設(shè)計單位，并充分體現(xiàn)集團的意圖和期 望，得到符合要求的設(shè)計成果，確保設(shè)計文件的有效性、連續(xù)性并保證 工程項目的安全性、經(jīng)濟性。建設(shè)工程設(shè)計必須執(zhí)行工程建設(shè)的強制性標(biāo)準(zhǔn)，杜絕“三邊” (邊勘察、邊設(shè)計、邊施工)工程，嚴格按照“先勘察、后設(shè)計、再施工”的原則開展。建設(shè)工程設(shè)計業(yè)務(wù)必須委托給資質(zhì)等級符合要求(根據(jù)不同 的項目制定具體標(biāo)準(zhǔn))的設(shè)計單位。禁止將設(shè)計業(yè)務(wù)委托給超越其資質(zhì) 等級許可范圍的設(shè)計單位。設(shè)計招標(biāo)的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，包括設(shè)計方案優(yōu)劣，方案所采取的技 術(shù)和工藝水

49、平，整個方案投入產(chǎn)出的經(jīng)濟效益評估，服務(wù)細則承諾，以 及設(shè)計單位資歷和社會信譽等。方案設(shè)計招標(biāo)，必須選擇在國內(nèi)或國際建設(shè)工程設(shè)計領(lǐng)域具 有較高知名度的設(shè)計單位。參加方案競標(biāo)的主要設(shè)計人員，應(yīng)在設(shè)計領(lǐng) 域具有較高的知名度。選擇方案設(shè)計單位的數(shù)量視具體項目而定，但原 則上不少于三家。第5條招標(biāo)程序和內(nèi)容設(shè)計計劃對每一項工程設(shè)計任務(wù)，總設(shè)計師負責(zé)制訂該項目的設(shè)計控制計 劃，明確設(shè)計控制的內(nèi)容、參與人員及其責(zé)任分工、控制工作的方式、 要求、階段性交付件等。設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計任務(wù)書總設(shè)計師根據(jù)收集到的資料，擬定建筑工程設(shè)計任務(wù)書，經(jīng)總 工程師簽字審定后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。初步設(shè)計說明收到政府的規(guī)劃方案

50、審批意見后，總設(shè)計師組織有關(guān)人員討論初步 設(shè)計的有關(guān)問題，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地 控制成本。最終形成初步設(shè)計說明書，經(jīng)總工程師簽字審定后，報 集團批準(zhǔn)實施。擴初設(shè)計說明根據(jù)初步設(shè)計審核意見的要求決定是否做擴初設(shè)計，如需要做擴初 設(shè)計，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。招標(biāo)邀請函。由設(shè)計管理部負責(zé)編制招標(biāo)邀請函。集團、設(shè)計管理部、項目前期部等均可推薦設(shè)計單位。設(shè)計單位初選。總設(shè)計師組織相關(guān)人員，對擬邀請的設(shè)計單 位進行考察，考察內(nèi)容為設(shè)計單位資質(zhì)、以往設(shè)計成果、人員和設(shè)備情 況、投標(biāo)熱情、收費標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)考察結(jié)果形成初選擬邀請投標(biāo)的單位 名單，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。發(fā)標(biāo)在設(shè)計管理部擬訂的邀

51、請單位中，集團有權(quán)根據(jù)實際情況直接委托 設(shè)計單位。如集團決定招標(biāo)，則由設(shè)計管理部負責(zé)組織發(fā)標(biāo)會，邀請各 投標(biāo)單位及有關(guān)部門參加，進行設(shè)計發(fā)標(biāo)，同時組織踏勘現(xiàn)場，解答招 標(biāo)文件中的問題。評標(biāo)在投標(biāo)書確定的投標(biāo)日期，設(shè)計管理部負責(zé)接受投標(biāo)書， 接標(biāo)人員根據(jù)設(shè)計任務(wù)書及招標(biāo)文件的要求檢查投標(biāo)書的有效 性。總設(shè)計師擬訂的評委名單，需報集團批準(zhǔn)后實施。超過一定規(guī)模 或有影響力的項目，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向政府主管部門提出申請，由其確定 評委名單并組織集團內(nèi)外有關(guān)專家對各投標(biāo)單位的設(shè)計方案進行評標(biāo)。經(jīng)評標(biāo)確定中標(biāo)單位后，填寫標(biāo)書評審記錄和合同推薦書 報集團批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由總設(shè)計師向中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，并擬訂委托設(shè)

52、計合同書報總經(jīng)理審批。簽約。總設(shè)計師代表企業(yè)與設(shè)計單位簽訂委托設(shè)計合同書o 第三章設(shè)計過程控制管理第6條 設(shè)計過程的跟蹤控制設(shè)計管理部應(yīng)根據(jù)項目設(shè)計特點，確定對設(shè)計過程的控制要 求，并形成設(shè)計管理配合要求，發(fā)放至設(shè)計單位。對每一個設(shè)計項目，在設(shè)計開始前，設(shè)計管理部要求設(shè)計單 位提供該項目的設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由設(shè)計管理部指定的控制人 員審查認可，并填寫設(shè)計跟蹤檢查記錄單o在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計進行過程中，設(shè)計管理部應(yīng)組織控 制人員，依據(jù)委托設(shè)計合同書要求和設(shè)計控制計劃規(guī)定，前往 設(shè)計單位進行實地跟蹤檢查。實地跟蹤檢查內(nèi)容包括設(shè)計進度、人員資格及專業(yè)配合等。 檢查的依據(jù)是委托設(shè)計合同書、設(shè)計

53、管理配合要求、設(shè)計單位 編制的設(shè)計計劃；檢查結(jié)果應(yīng)填入設(shè)計跟蹤檢查記錄單，并將 該文件報企業(yè)備案。（5）檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填入專業(yè)工程 師通知單，要求設(shè)計單位整改，并要求設(shè)計單位將書面整改結(jié)果報設(shè) 計管理部備案。第7條設(shè)計評審（1）方案設(shè)計在收到方案設(shè)計后，設(shè)計管理部對方案設(shè)計進行施工成本估算， 評估施工難度和工期。設(shè)計管理部收到方案設(shè)計后五日內(nèi)，組織相關(guān)人員對方案設(shè)計進 行評審，并向與會人員通報成本估算、施工難度和工期。方案設(shè)計的方案最終經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。（2）初步設(shè)計在收到初步設(shè)計方案后，設(shè)計管理部根據(jù)規(guī)劃部門的意見，組織有 關(guān)部門依據(jù)方案/初步設(shè)計審查方案對初步設(shè)計

54、進行審查，在滿足 規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。最終形成的初步設(shè)計評審意見，經(jīng)總工程師簽字審定，報集團批準(zhǔn) 后，設(shè)計管理部交給設(shè)計單位完善初步設(shè)計。（3）擴初設(shè)計擴初設(shè)計完成后，設(shè)計管理部將設(shè)計文件同時送交項目前期部， 由項目前期部負責(zé)征詢當(dāng)?shù)卣块T進行擴初評審。項目前期部取得審查意見后，應(yīng)明確市政意見中的修改是修改擴 初設(shè)計還是直接在施工圖中予以修改。為加快進度，項目前期部應(yīng)將市 政部門的審查意見直接電傳至設(shè)計單位、設(shè)計管理部，原件保存于企業(yè) 檔案室。根據(jù)擴初意見，設(shè)計管理部組織相關(guān)部門對擴初設(shè)計進行局部功 能優(yōu)化，工程管理部對設(shè)計資料進行研究，在滿足使用功能且不降低項

55、 目質(zhì)量的前提下提出降低成本的合理化建議。如市政部門的意見影響到了項目的使用功能，則設(shè)計管理部應(yīng)立 即與營銷策劃部協(xié)商并同時通知設(shè)計單位將該部分內(nèi)容設(shè)計修改暫緩， 待設(shè)計管理部和工程管理部、項目前期部、營銷策劃部協(xié)商，取得一致 意見后，再由設(shè)計管理部通知設(shè)計單位設(shè)計修改具體內(nèi)容。所有市政部門意見和集團各部門意見應(yīng)由設(shè)計管理部匯總交至 設(shè)計單位，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。施工圖設(shè)計設(shè)計單位開始設(shè)計施工圖前，設(shè)計管理部應(yīng)將以下資料準(zhǔn)備好作 為設(shè)計單位的設(shè)計依據(jù)，包括地質(zhì)報告、甲方和市政部門的擴初設(shè)計意 見和批復(fù)、市政配套的具體條件(其中市政配套的具體條件由地區(qū)企業(yè) 和工程管理部取得)。設(shè)計管理部根據(jù)項

56、目的進度要求，對設(shè)計單位的設(shè)計進程準(zhǔn)備具 體的書面要求，包括設(shè)計是否分階段進行、施工圖的出圖數(shù)量、報建圖 出圖日期、基礎(chǔ)施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等。設(shè)計單位除了由設(shè)計管理部直接將設(shè)計圖交項目前期部用于報 建使用外，其他各階段的施工圖均由設(shè)計管理部落實審圖企業(yè)審圖。設(shè)計管理部將審圖企業(yè)的審圖意發(fā)回設(shè)計單位見，用于對施工圖 進行修改。修改完成的施工圖作為項目前期部招投標(biāo)的正式依據(jù)。第8條 設(shè)計輸出文件的審查與驗收在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等各設(shè)計階段完成后，根據(jù)設(shè)計 控制計劃，由設(shè)計管理部組織項目前期部、營銷策劃部、造價管理部 參加，審圖企業(yè)、設(shè)計單位分別按方案/初步設(shè)計審查方案和施 工

57、圖審查方案的規(guī)定對有關(guān)圖紙進行審查，填寫設(shè)計輸出文件審查 表，報集團公司批準(zhǔn)后，發(fā)給設(shè)計單位，設(shè)計單位據(jù)此完善設(shè)計輸出 文件。此項工作反復(fù)進行直至集團公司簽署設(shè)計驗收單為止。（2）設(shè)計輸出文件的審查，應(yīng)包括如下兩個方面文件的審查：對 設(shè)計結(jié)果文件的審查及對設(shè)計單位所進行設(shè)計評審、設(shè)計驗證的記錄的 審查。審查應(yīng)依據(jù)設(shè)計任務(wù)書、委托設(shè)計合同書、設(shè)計管理 配合要求和設(shè)計單位編制的設(shè)計計劃進行。第9條設(shè)計控制總結(jié)集團公司簽署設(shè)計驗收單后，設(shè)計管理部組織有關(guān)控制人員撰 寫設(shè)計控制總結(jié)，內(nèi)容包括設(shè)計進度控制情況、設(shè)計質(zhì)量控制情況 和設(shè)計投資控制情況等。經(jīng)總經(jīng)理審核簽署后報集團公司檔案室備案存 檔。第四章

58、設(shè)計變更管理第10條 定義。施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱 為設(shè)計變更（以下統(tǒng)稱為“設(shè)計變更”），由設(shè)計管理部負責(zé)統(tǒng)一管理。第11條 設(shè)計變更管理程序如下（1）因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因需提出設(shè)計變更的 均應(yīng)與設(shè)計單位溝通，同時書面報告給設(shè)計管理部。設(shè)計管理部審核后 簽發(fā)設(shè)計變更申報表，設(shè)計單位按設(shè)計變更申報表內(nèi)容修改并 填寫設(shè)計變更通知單，設(shè)計管理部將修改結(jié)果送交相關(guān)部門。（2）因施工單位原因變更設(shè)計時，可由施工單位以技術(shù)核定單形 式送工程管理部和設(shè)計管理部進行會簽，再送設(shè)計單位簽證后生效。但 在施工圖交底時發(fā)生的變更應(yīng)以會審記錄的形式處理，由會審單位簽 字，交至設(shè)計管

59、理部備案。因設(shè)計單位原因變更設(shè)計的，可由設(shè)計單位以設(shè)計修改通 知單的形式送達設(shè)計管理部，由設(shè)計管理部發(fā)放至造價管理部、工程 管理部、項目經(jīng)理部及有關(guān)單位。其他部門不能直接通知設(shè)計單位變更設(shè)計。項目進入銷售期 并于網(wǎng)上公布信息后原則上不再進行設(shè)計變更。第五章施工圖管理第12條設(shè)計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強設(shè)計工作使設(shè)計及施 工有序進行，確保工程質(zhì)量和進度的重要保證。第13條 通過審圖備案正式出圖的施工圖、方案設(shè)計文本、初步 設(shè)計文本均應(yīng)先交設(shè)計管理部登記歸檔，由設(shè)計管理部統(tǒng)一發(fā)放。設(shè)計 管理部、項目經(jīng)理部應(yīng)設(shè)資料管理員，負責(zé)通知和分發(fā)設(shè)計文件，各收 圖單位由指定人員到檔案室簽領(lǐng)。第14條 配套企

60、業(yè)在征詢階段和方案調(diào)整階段所需的工作圖紙， 正式出圖后各部門所需的增曬圖紙可由設(shè)計企業(yè)直接發(fā)給所需單位的 指定人員。第15條 超印、超曬的設(shè)計文件，在工程結(jié)束后由設(shè)計企業(yè)憑文 件簽領(lǐng)單統(tǒng)一和項目經(jīng)理部結(jié)算。第16條 設(shè)計文件的歸檔內(nèi)容和負責(zé)歸檔單位按表4-1的規(guī)定執(zhí) 行。表4-1 設(shè)計文件的歸檔單位一覽表文件名稱歸檔單位設(shè)計任務(wù)書設(shè)計管理部詳規(guī)設(shè)計設(shè)計管理部方案設(shè)計設(shè)計管理部初步設(shè)計設(shè)計管理部概算書設(shè)計管理部、造價管理部施工圖審圖備案 圖項目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)、質(zhì)量管理部施工圖電子文件設(shè)計管理部設(shè)計變更通知單項目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)施工技術(shù)核定單項目經(jīng)理部、造價管理部、監(jiān)理企業(yè)竣工圖項目經(jīng)理部第六章