1、第十三章第十三章 地役權地役權 【案例思考】【案例思考】 甲為了能在自己別墅中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：甲為了能在自己別墅中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：乙不得在自己取得建設用地使用權的土地上建造高層建筑，乙不得在自己取得建設用地使用權的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙作為補償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該別萬元。兩年后，甲將該別墅轉讓給丙，乙將建設用地使用權轉讓給丁。墅轉讓給丙，乙將建設用地使用權轉讓給丁。 請思考下列問題請思考下列問題 （1）甲對乙取得建設用地使用權的土地享有何種物權？）甲對乙取得建設用地使用權的土地享有何種物權？ （2）這種物權有何特點？）

2、這種物權有何特點？ （3）甲取得該項物權是否必須登記？）甲取得該項物權是否必須登記？ （4）甲將房屋轉讓給丙時，丙是否取得該項物權？）甲將房屋轉讓給丙時，丙是否取得該項物權？ （5）乙將建設用地使用權轉讓給丁后，該項物權能否對抗或約束丁？）乙將建設用地使用權轉讓給丁后，該項物權能否對抗或約束丁？丁應否承受該權利負擔？丁應否承受該權利負擔？第一節第一節 地役權的概念和特征地役權的概念和特征第二節第二節 地役權的類型地役權的類型 P176 第三節第三節 地役權關系的內容（效力）地役權關系的內容（效力）P178-180第四節第四節 地役權的取得與消滅地役權的取得與消滅本章重點知識：1、地役權法律關系

3、的要素：主體、客體、內容、地役權法律關系的要素：主體、客體、內容2、地役權與、地役權與“相鄰權相鄰權”的區別的區別 3、地役權的取得方式與條件、地役權的取得方式與條件 4、地役權的從屬性與不可分性、地役權的從屬性與不可分性5、地役權的解除、地役權的解除 第一節第一節 地役權的概念和特征地役權的概念和特征一、地役權與地役權法律關系一、地役權與地役權法律關系1、定義、定義 地役權地役權為提高自己不動產的效益，基于自己不動產使為提高自己不動產的效益，基于自己不動產使用的便利而使用他人的不動產的權利。用的便利而使用他人的不動產的權利。2、地役權的本質、地役權的本質 屬于為增加自己土地的利益而利用他人土

4、地的權利屬于為增加自己土地的利益而利用他人土地的權利通過在他人土地上設立通過在他人土地上設立“負擔負擔”以提高自己土地的利用價值和不動產效以提高自己土地的利用價值和不動產效益益 物權法物權法第第156條：條：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。產，以提高自己的不動產的效益。3、地役權法律關系、地役權法律關系1、地役權法律關系產生的、地役權法律關系產生的“前提條件前提條件” P173 需役地需役地：因使用他人土地而獲得便利的土地因使用他人土地而獲得便利的土地 須有兩塊不同權屬的土地存在須有兩塊不同權屬的土地存在 供役地供役

5、地：供需役地人使用的供需役地人使用的“他人的土地他人的土地” 提示提示：地役權關系的成立不要求供役地與需役地必須地役權關系的成立不要求供役地與需役地必須“相鄰相鄰”，不相，不相互毗連的土地之間也可能設立地役權互毗連的土地之間也可能設立地役權!2、地役權法律關系的、地役權法律關系的“客體客體” 他人的土地他人的土地 P173 他人所有的土地他人所有的土地“他人的土地他人的土地”包括包括 他人享有用益物權的土地他人享有用益物權的土地 在國家或集體所有的土地上設立在國家或集體所有的土地上設立在他人土地上設立地役權在他人土地上設立地役權 建設用地使用權建設用地使用權 在他人享有在他人享有 土地承包經營

6、權土地承包經營權 用益物權的土地上設立用益物權的土地上設立 宅基地使用權宅基地使用權結論：結論：地役權的客體（標的）是地役權的客體（標的）是土地土地，地役權只能在，地役權只能在他人的土地他人的土地上設立！上設立！ 3、地役權法律關系的、地役權法律關系的“主體主體” 需役地人需役地人（地役權人地役權人 ）： 為自己不動產的便利而使用他人土地的一方當 事人。供役地人供役地人：把自己的土地提供給他人使用的一方當事人，為地役權關系地役權關系 中的中的義務人義務人。 二、地役權的特征二、地役權的特征 P173-1741、地役權為、地役權為他物權他物權 設定在他人的土地上！設定在他人的土地上！ 地役權的行

7、使通常不以占有他人土地為要件地役權的行使通常不以占有他人土地為要件2、地役權為、地役權為用益物權用益物權 如何理解地役權人對供役地的如何理解地役權人對供役地的“利用利用”？如何理解地役權人對供役地的如何理解地役權人對供役地的“利用利用”? （1）地役權人對供役地的）地役權人對供役地的“利用利用”總體反映為要求供役地人為其提總體反映為要求供役地人為其提供供“便利便利”，以增加自己土地的效益。以增加自己土地的效益。 （2）“利用利用”的具體形態包括在供役地上的具體形態包括在供役地上借道通行、取水、排水、借道通行、取水、排水、鋪設管線、眺望、采光、通風、防干擾（提供寧靜、整潔、美觀舒適鋪設管線、眺望

8、、采光、通風、防干擾（提供寧靜、整潔、美觀舒適的環境，維持高水準的生活質量）的環境，維持高水準的生活質量）等。等。 （3）“便利便利”的內容包括財產性的利益和非財產性的利益。的內容包括財產性的利益和非財產性的利益。 （4）地役權人利用供役地的方式、范圍及程度應由雙方依約定確定！）地役權人利用供役地的方式、范圍及程度應由雙方依約定確定！ （5）在為需役地人提供上述各種）在為需役地人提供上述各種“便利便利”的過程中，供役地人作為義的過程中，供役地人作為義務務 人主要承擔人主要承擔“容忍容忍”或者或者“不作為不作為”的消極義務。的消極義務。3、地役權具有、地役權具有從屬性從屬性 P174物權法第16

9、2條：土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。物權法第164條：地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。物權法第165條：地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。 地役權的從屬性地役權的從屬性地役權自身雖然是一種獨立的用益物地役權自身雖然是一種獨立的用益物權，但具有隨需役地所有權或使用權移轉而移轉的屬性，權，但具有隨需役地所有權或使用權移轉而移轉的屬性，通常以通常以“從權利從權利”的形

10、態存在。的形態存在。 具體表現在：具體表現在： （1）當需役地所有人或用益物權人變更時，地役權隨之移轉歸新的權）當需役地所有人或用益物權人變更時，地役權隨之移轉歸新的權利人享有。利人享有。 （2）地役權不得單獨轉讓，須與主權利一并移轉。）地役權不得單獨轉讓，須與主權利一并移轉。物權法物權法第第162 條和條和164條集中體現了地役權的從屬性。條集中體現了地役權的從屬性。 （3）地役權不得單獨抵押。伴隨需役地上的土地承包經營權、建設）地役權不得單獨抵押。伴隨需役地上的土地承包經營權、建設 用地使用權等的抵押，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。用地使用權等的抵押，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。 物

11、權法物權法第第165條。條。 4、地役權具有、地役權具有不可分性不可分性 地役權的不可分性地役權的不可分性指地役權作為一項完整的權利，其效力須及于指地役權作為一項完整的權利，其效力須及于需役地和供役地的全部。當需役地或供役地上的物權被分割轉讓時，需役地和供役地的全部。當需役地或供役地上的物權被分割轉讓時，從屬于該項物權的地役權仍須保持其完整的效力，而不能被部分分割。從屬于該項物權的地役權仍須保持其完整的效力，而不能被部分分割。 物權法物權法第第166條：條：需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有

12、地用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。役權。 物權法物權法第第166條的規定體現了條的規定體現了地役權享有上的不可分性地役權享有上的不可分性依該依該項規定，當需役地被分割轉讓時（例如房地產開發企業分戶銷售所建項規定，當需役地被分割轉讓時（例如房地產開發企業分戶銷售所建樓房而形成建筑物區分所有），需役地的所有權及相關用益物權均可樓房而形成建筑物區分所有），需役地的所有權及相關用益物權均可分割并由受讓人獨立享有。但地役權不得經分割由各受讓人分別享有。分割并由受讓人獨立享有。但地役權不得經分割由各受讓人分別享有。各受讓人在取得其轉讓部分的土地承包經營權、建設用地使用權時

13、，各受讓人在取得其轉讓部分的土地承包經營權、建設用地使用權時，對該項地役權應保持共同享有。對該項地役權應保持共同享有。 物權法物權法第第167條：條：供役地以及供役地上的土地承包經營權、供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。人具有約束力。 物權法物權法第第167條的規定體現了條的規定體現了地役權負擔上的不可分性地役權負擔上的不可分性依該依該項規定，當供役地被分割轉讓時，供役地的所有權及相關用益物權均項規定，當供役地被分割轉讓時，供役地的所有權及相關用益物權均可分割

14、并由受讓人獨立享有。但基于地役權所產生的負擔，原則上不可分割并由受讓人獨立享有。但基于地役權所產生的負擔，原則上不得經分割由各受讓人分別負擔。得經分割由各受讓人分別負擔。各受讓人在取得供役地轉讓部分的土各受讓人在取得供役地轉讓部分的土地承包經營權、建設用地使用權時，應由各受讓人共同承受地役權負地承包經營權、建設用地使用權時，應由各受讓人共同承受地役權負擔，各受讓人均受其約束。擔，各受讓人均受其約束。總結：關于地役權的從屬性與不可分性的理解關于地役權的從屬性與不可分性的理解 關鍵要掌握下列兩點結論關鍵要掌握下列兩點結論 1、地役權必須與需役地所有權或使用權一同移轉。、地役權必須與需役地所有權或使

15、用權一同移轉。 例：甲在海邊擁有一幢別墅，為了方便其觀看海景，甲在與其毗連的例：甲在海邊擁有一幢別墅，為了方便其觀看海景，甲在與其毗連的乙的地上設定了不得建高層建筑物的地役權。為方便丙觀看海景，甲乙的地上設定了不得建高層建筑物的地役權。為方便丙觀看海景，甲可否把該地役權轉讓給自己的鄰居丙？可否把該地役權轉讓給自己的鄰居丙？不可以！不可以！ 地役權的地役權的“共生性共生性”地役權須與需役地和供役地同時存在，地地役權須與需役地和供役地同時存在，地役權須與需役地所有權或使用權同命運。役權須與需役地所有權或使用權同命運。 2、需役地分割時，地役權人的利益在分割后的地塊仍然、需役地分割時，地役權人的利益

16、在分割后的地塊仍然存繼；供役地分割時，地役權產生的負擔仍就分割后的各存繼；供役地分割時，地役權產生的負擔仍就分割后的各地塊存繼。地塊存繼。 例：甲地在乙地設有通行的地役權，后來甲地分割為丙、丁兩地，例：甲地在乙地設有通行的地役權，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或使用人仍得各自從乙地通行。則丙、丁兩地的所有人或使用人仍得各自從乙地通行。三、地役權與三、地役權與“相鄰權相鄰權”的區別的區別 權利性質不同權利性質不同是否為獨立的物權，二者定位不同是否為獨立的物權，二者定位不同 權利設定的目的不同權利設定的目的不同主要區別主要區別 權利取得的方式不同權利取得的方式不同 對不動產是否相鄰

17、的要求不同對不動產是否相鄰的要求不同 是否有償以及是否有固定期限，二者不同是否有償以及是否有固定期限，二者不同 二者之間的區別主要體現在以下幾方面：二者之間的區別主要體現在以下幾方面： 第一，第一，權利性質不同權利性質不同 相鄰關系中的權利（相鄰權）本質上依附于所有權，非屬獨立的物權，相鄰關系中的權利（相鄰權）本質上依附于所有權，非屬獨立的物權，在權利受到侵害的情況下，受害人只能以所有權受侵害為由提出相應在權利受到侵害的情況下，受害人只能以所有權受侵害為由提出相應請求。請求。 地役權是由需役地人享有的一種獨立的用益物權，該物權受到侵害時，地役權是由需役地人享有的一種獨立的用益物權，該物權受到侵

18、害時，權利人可以直接以地役權受到侵害為由行使物上請求權。權利人可以直接以地役權受到侵害為由行使物上請求權。 第二、第二、權利的取得方式不同。權利的取得方式不同。相鄰權為法定的權利，依照法律的規定相鄰權為法定的權利，依照法律的規定而取得；地役權屬約定的權利，通常依當事人的約定而設立。而取得；地役權屬約定的權利，通常依當事人的約定而設立。 第三、第三、權利的設定目的不同。權利的設定目的不同。相鄰權的設定目的在于滿足不動產權利相鄰權的設定目的在于滿足不動產權利行使過程中的最低要求，維護社會最基本的生產和生活秩序；地役權行使過程中的最低要求，維護社會最基本的生產和生活秩序；地役權的設定目的在于使不動產

19、權利更好地得到行使，以提高自己不動產的的設定目的在于使不動產權利更好地得到行使，以提高自己不動產的效益。效益。 第四、第四、對不動產是否相鄰的要求不同對不動產是否相鄰的要求不同。相鄰關系的發生須以不動產相。相鄰關系的發生須以不動產相互毗鄰為前提條件；地役權則不受該條件的限制。互毗鄰為前提條件；地役權則不受該條件的限制。 第五、第五、相鄰權的享有和行使無固定期限相鄰權的享有和行使無固定期限；地役權則有固定期限限制。地役權則有固定期限限制。 第六、第六、相鄰權具有無償性相鄰權具有無償性，除非相鄰權人的行為損害了相鄰方的合法，除非相鄰權人的行為損害了相鄰方的合法權益，通常，提供便利的一方不得要求相鄰

20、權人償付費用；權益，通常，提供便利的一方不得要求相鄰權人償付費用；地役權一地役權一般是有償的，般是有償的，地役權人應當依約定向供役地人支付一定的費用作為自地役權人應當依約定向供役地人支付一定的費用作為自己獲得便利的對價。己獲得便利的對價。第二節第二節 地役權的類型地役權的類型詳見教材P176 1、 積極（作為）地役權與消極（不作為）地役權積極（作為）地役權與消極（不作為）地役權2、繼續地役權與非繼續地役權、繼續地役權與非繼續地役權3、表見地役權與非表見地役權、表見地役權與非表見地役權4、鄉村地役權與城市地役權、鄉村地役權與城市地役權第三節第三節 地役權關系的內容（效力）地役權關系的內容（效力）

21、P178-180一、地役權人的權利義務一、地役權人的權利義務 供役地的使用權供役地的使用權權利權利 實施必要的附從行為與設施的權利實施必要的附從行為與設施的權利 物上請求權物上請求權 工作物的取回權工作物的取回權 對設施進行維修的義務對設施進行維修的義務義務義務 如為有償使用，負有支付價金的義務如為有償使用，負有支付價金的義務 地役權的取得，可以有償地役權的取得，可以有償 ，也，也 可以無償！可以無償！依約定！依約定！ 按照合同約定的目的與方法使用供役地按照合同約定的目的與方法使用供役地 二、供役地人的權利義務二、供役地人的權利義務 對價請求權（有償條件下）對價請求權（有償條件下）權利權利 設

22、施使用權設施使用權 變更使用場所及方法的請求權變更使用場所及方法的請求權 解約權解約權 物權法第168條 承擔容忍與不作為義務承擔容忍與不作為義務義務義務 按約定支付工作設施使用、維護費用按約定支付工作設施使用、維護費用第四節第四節 地役權的取得與消滅地役權的取得與消滅 一、地役權的取得一、地役權的取得 依其原因事實可劃分為：依其原因事實可劃分為： （一）基于法律行為（民事行為）取得地役權（一）基于法律行為（民事行為）取得地役權適用于適用于地役權的創設地役權的創設具有如下特征：具有如下特征：1、依、依物權法物權法第第157條：設立地役權，當事人條：設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立應當采取

23、書面形式訂立地役權合同。地役權合同。2、依、依物權法物權法第第158條：條：地役權自地役權合同生效時設立。地役權自地役權合同生效時設立。3、依、依物權法物權法第第158條：條：“當事人要求登記的，可以向登記機構申請當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人”。可知，。可知，地役權的設地役權的設立不以登記為生效要件立不以登記為生效要件，未登記不影響地役權的成立，但要影響地役，未登記不影響地役權的成立，但要影響地役權的對抗力。權的對抗力。（二）基于法律行為以外的原因事實取得地役權（二）基于法律行為以外的原因事實取得地役權1、

24、時效取得、時效取得2、繼承取得、繼承取得3、法定取得法定取得（基于地役權的從屬性與不可分性）（基于地役權的從屬性與不可分性） （1）因土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權的設定而取得地役權）因土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權的設定而取得地役權 物權法物權法第第162條條（2）因土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的分割轉讓而取得地役）因土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的分割轉讓而取得地役權權 物權法物權法第第166、167條條 二、地役權的消滅二、地役權的消滅 詳見教材 P180 1 1、期限屆滿、期限屆滿 2 2、約定消滅地役權的事由出現、約定消滅地役權的事由出現地役權消

25、滅的原因地役權消滅的原因 3 3、目的事實不能、目的事實不能 4 4、供役地人依法解除地役權關系、供役地人依法解除地役權關系 5 5、地役權的拋棄、地役權的拋棄 6 6、地役權的讓與、地役權的讓與讓與方喪失權利（相對消滅）讓與方喪失權利（相對消滅） 7、土地征收、土地征收 重點：重點：供役地人依法解除地役權合同關系，地役權消滅！供役地人依法解除地役權合同關系，地役權消滅！ 物權法物權法第第168168條：條：地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：解除地役權合同，地役權消滅：（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；（一

26、）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。告未支付費用。本章練習本章練習 1、考察知識點：地役權與、考察知識點：地役權與“相鄰權相鄰權”的區分的區分 甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內借塊地方堆放甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內借塊地方堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內堆放，丙要求甲付費建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內堆放，丙要求甲付費200元，元，并提出不得超過并提出不得超過20天。甲表示同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙

27、天。甲表示同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙家門前經過，乙予以阻攔。對此，下列哪種說法不正確？（家門前經過，乙予以阻攔。對此，下列哪種說法不正確？（ ） A.乙無權拒絕甲在其院內堆放建材乙無權拒絕甲在其院內堆放建材 B.乙無權阻攔甲經其門前搬運建材乙無權阻攔甲經其門前搬運建材 C.甲應依約定向丙支付占地費甲應依約定向丙支付占地費 D.若建材堆放時間超過若建材堆放時間超過20天，丙有權要求甲清理現場天，丙有權要求甲清理現場 答案：答案：A （1）本題關鍵在于區分地役權與相鄰關系：相鄰關系是種法定的權利）本題關鍵在于區分地役權與相鄰關系：相鄰關系是種法定的權利義務關系，而地役權則需要雙方當事人通過

28、合同約定來設立。義務關系，而地役權則需要雙方當事人通過合同約定來設立。 （2） A項錯誤項錯誤甲修房欲在乙家院內堆放建材并非甲修房欲在乙家院內堆放建材并非“必須必須”，因此，因此，雙方間的利益關系不能依相鄰關系予以對待，而只能由雙方通過合同雙方間的利益關系不能依相鄰關系予以對待，而只能由雙方通過合同設定地役權來解決。設定地役權來解決。 （3） B、C、D項均正確項均正確本題中，甲搬運建材從乙家門前經過屬本題中，甲搬運建材從乙家門前經過屬“必須必須”，應以相鄰關系對待。，應以相鄰關系對待。 2、考查知識點：地役權的取得條件及其對抗力、考查知識點：地役權的取得條件及其對抗力 甲為了能在自己的房子里

29、欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。元。兩年后，乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建起一座高樓，兩年后，乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建起一座高樓，與甲發生了糾紛。對此糾紛，下列判斷錯誤的是（與甲發生了糾紛。對此糾紛，下列判斷錯誤的是（ ）。）。 A.甲對乙的土地不享有地役權甲對乙的土地不享有地役權 B.甲有權不讓丙建高樓，但得每年支付其甲有權不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元元 C.丙有權建高樓，但須補償甲由此所受的損失丙有權建高樓，但須補償甲由此所受的損失 D.甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效甲與乙之間的合同因沒有辦