1、v參考教材：v1、教材：房地產金融鄧宏乾 復旦大學出版社 2006 ；v2、Property Finance David Isaacv3、 房地產金融中國人民大學出版社 謝經榮等編著v4、房地產金融學張紅 清華大學出版社v5、 房地產金融王重潤 北京大學出版社v第一章 緒論v第二章 房地產金融基本知識v第三章 房地產抵押v第四章 住房金融v第五章 個人住房貸款v第六章 房地產開發融資v第七章 房地產投資證券化v第八章 住房抵押貸款證券化v第九章 房地產保險v第一節 房地產金融學的學科性質v第二節 房地產金融的產生與發展v第三節 房地產金融的作用和重要性v第四節 房地產金融的研究對象及其分類v第

2、五節 房地產金融市場及其構成v第六節 房地產金融市場運行模式v一、房地產金融學的學科性質 房地產金融學是一門新興的應用學科，屬于貨幣銀行學的分支；它與其他學科如房地產經濟學、投資學等有廣泛聯系，是一門邊緣學科。二、房地產金融的內涵（一）從涉及對象來看房地產金融分為房地產產業金融和房地產擔保金融（二）從學科體系來看房地產金融分為微觀房地產金融和宏觀房地產金融v一、房地產金融的概念 狹義：指房地產（住房）擔保金融，具體指金融機構為個人投資、建造、裝修不動產融通資金的行為。 廣義：包括房地產擔保金融和房地產產業金融，具體指圍繞房地產生產、流通、和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及相關的所有經濟活動的

3、總稱，包括房地產投資、融資、信托、保險以及有價證券的發行與轉讓等。v一、世界范圍看,房地產金融的產生v源于三次房荒v（一）第一次房荒19世紀以英國為代表的產業革命推動城市化發展所致。社員或儲戶 合作社 購地建房 社員（購房者）1775年英國成立世界第一家住房協會克特利住房協會1845年成立第一家永久性住房協會都市公平協會（非銀行性專業住房機構） v（二）第二次”房荒”（經濟大蕭條上世紀70年代）1、經濟大蕭條孕育和確立了（美國）現代房地產金融體系的基本框架2、二戰的破壞再次引發”房荒”。這一時期住房金融的特點：出現專業性的住房金融機構；政策性住房金融體系得到發展 v（三）第三次”房荒”（上世紀

4、70年代至今主要是發展中國家的住房問題）v思考：v1、新一屆政府提出城鎮化是否把好了中國經濟的脈以及與房地產金融的相互影響。v2、發展城鎮化應警惕哪些問題？v3、作為發展中國家。我國的住房自有率為什么遠高于發達國家（80%以上）二、 世界范圍看,房地產金融的發展（一）房地產證券化成為金融發展的一個重要方向; 房地產證券化美國和日本為代表，主要有兩種形式：以房地產抵押貸款為基礎的房地產抵押信貸證券化和以房地產信托為基礎的房地產投資證券化。（二）住房金融機構的經營呈多元化發展，逐步與商業銀行經營趨同。混業經營v三、中國房地產金融的產生與發展v（一）住房金融業務的興起 v1987年12月1日和8日先

5、后成立煙臺住房儲蓄銀行和蚌埠住房儲蓄銀行：目的是配合房改、辦理住房券結算；同時支持商品房的開發經營，開辦個人買房貸款業務。 v（二）政策性住房金融制度的建立90年上海和北京住房改革實行提租補貼 租、售、建并舉91年上海率先模仿新加坡建立了住房公積金 制度v（三）住房金融體系的初步確立:1、建立住房公積金制度2、區分政策性和自營性住房信貸業務3、住房貸款擔保機制開始建立v（四）住房金融的完善與發展v一、房地產業的特點v（一）房地產業投資大、借款多、周期長v（二）房地產市場受區域因素影響較大v（三）房地產具有投資和消費的雙重性v（四）受國家政策和城市規劃的影響v二、房地產的重要性（一）房地產是城市

6、存在和發展的物質基礎（二）房地產是家庭財富和政府收入的重要來源（三）房地產具有經濟帶動性v三、房地產金融的作用（一）房地產金融是房地產業發展的保障（二）房地產金融是房地產市場的調節器，政府利用房地產金融政策對其進行宏觀調控（三）引導住房消費，建立一個良好的房地產投資消費結構v四、房地產業與金融業的關系 房地產同金融業相互促進、相互聯系，依賴性強，共同受制于國家的金融政策。v一、房地產金融的研究對象v1、房地產資本市場：包括房地產股票、債券，房地產投資信托基金，住房抵押貸款證券化等v2、住房抵押貸款和商業房地產貸款及其風險管理v3、房地產貸款評估v4、房地產投資和融資決策v5、房地產投資組合v6

7、、住房金融制度改革v7、房地產保險和貸款擔保v8、房地產金融風險v9、房地產金融相關法規第四節 房地產金融的研究對象及其分類v二、房地產金融的分類v按經營性質分:政策性和自營性房地產金融v按融通方式分:直接金融和間接金融v按放款形式分:信用放款和擔保放款v三、銀行的房地產金融業務v房地產信用業務(資產業務、負債業務）和非房地產信用業務（表外業務)v資產業務包括房地產投資業務和房地產放款業務v負債業務包括與房地產有關的存款、借款和金融機構往來業務v表外業務包括房地產信托、租賃、咨詢及代理業務四、房地產金融的特點v集中性v資金周轉期長v資金運動固定性v資金增值性v風險性主要包括政策風險、決策風險、

8、自然風險、市場風險和財務風險v房地產金融以抵押權為基礎v房地產金融具有較強的政策性一、房地產金融市場的概念 指與房地產有關的金融活動及其場所，即圍繞房地產生產、流通、和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及相關的所有經濟活動的總稱，包括房地產投資、融資、信托、保險以及有價證券的發行與轉讓等。v二、房地產金融市場的構成 一級市場 二級市場 直接融資和間接融資v三、房地產金融機構（一）吸收存款型金融機構 商業銀行、儲蓄與貸款協會、信用合作社等，利用存款向地產業提供貸款。（二）契約儲蓄型金融機構保險公司、養老基金等，通過長期契約獲取資金并投向資本市場。（三）投資型金融機構金融公司、共同基金等，通過出售短

9、期商業票據和發行長期證券取得資金，并向個人或小企業提供貸款或進行資本市場投資。v四、房地產金融市場的特點（一）信貸資金來源的短期性和運用的長期性（二）房地產金融市場對擔保的依賴性（三）住房金融的政府干預性（四）房地產金融業務成本高，但收益較好v一、基于融資途徑的運行模式 直接融資模式、契約融資模式、存款融資模式、證券融資模式v二、基于市場發達程度的運行模式（一）以基金為后盾的模式（巴西、新加坡）（二）基于儲蓄的模式（發展中國家）（三）混合型模式（私營和官方金融機構并存）（四）完善的模式（美國）v第一節 房地產金融的分類及特征v第二節 利率、收益率v第三節 擔保融資v第四節 房地產金融市場及其構

10、成v第五節 房地產金融市場運行模式v一、 利率v實際利率與名義利率（考慮通貨膨 脹率）v實際利率與名義利率（利率標明的時間單位與計息周期不一致）1)/1 (mmrRRrrR1)1/()1(v名義利率與實際利率的關系：v1、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；v2、名義利率越大，計息周期越短，二者差異越大；計息周期大于1，實際利率就大于名義利率，等于1二者相等。v（現值與終值）資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發生的絕對值不等的資金具有相同的價值。v收益率是指投資回報率，為某年收益與投資之比。v利息率針對信貸資金，是借貸資本的收益率。v折現率是將未來收益轉化成現值的收益率v內部

11、收益率指某一固定資本投資在其持有期內實際獲得或預期可獲得的收益率；其經濟含義是項目壽命期終了時，所有投資可被完全收回；它放映了項目投資所能承受的最高貸款利率。v全部投資收益率放映了全部已投入資本的收益水平，可以認為是權益資本收益率和借貸資本收益率的合成。v一、擔保與反擔保v（一）擔保及擔保形式：v擔保指以債務人或第三人的特定財產，抑或特定人的信用作為債權的擔保，以保障特定的債權得以實現的行為。v形式-保證、抵押、質押、留置和定金v2、反擔保：指擔保人為債務人向債權人提供擔保時，由債務人或其他人向擔保人提供的確保追償權實現的一種擔保制度。反擔保方式有求償保證、求償抵押、求償質押v二、保證貸款v（

12、一）保證及其法律關系v保證指保證人與債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務。v法律關系包括債權人與債務人間的債權債務關系、保證人與債權人之間的保證合同關系、保證人與債務人之間的委托關系。v（二）保證的特征(從屬性、相對獨立性、單務性和無償性、補充性)v（三）保證人v保證人的資格指保證人的行為能力和清償債務的能力v保證人的范圍：企業法人，機關法人（經國務院批準的國際組織或政府貸款），從事經營活動的事業單位、社會團體法人、其他組織v保證人的代償能力（作為一個提示性條款）v三、質押貸款v（一）質押概述v質押的含義v質押法律關系：質權人、出質人、質物v質權的性質：物權、他物權、擔保物

13、權v質押的特征；以占有質物為公示方法、標的為動產或財產權利、質權具有留置效力并直接支配標的以實現質權。v（二）動產質押貸款v動產質押貸款指債務人或第三人將其動產移交銀行占有，作為債權的擔保。v質押標的物的條件：1、必須有可讓與性；2、必須是特定化的動產，包括特定物和特定化的種類物v3、權利質押貸款v含義：以可讓與財產權為標的設定擔保而獲取的貸款。v權利質押標的物：有價證券、知識產權、其他權利（包括一般債權和不動產收益權等）v權利質押與動產質押的區別（標的不同、設定方式不同、保全和實現的方式不同）。v票據等有價證券的質押：匯票、本票、支票v（四）股權質押貸款v1、股票質押：依法可轉讓的股票、訂立

14、書面合同、辦理出質登記 v股票質押的特點：風險較大（價格不穩定、預期價值）、因其強流動性擔保功能較強。v股票質押的效力與實現：效力體現為出質人和質權人雙方的權利與義務；質押實現僅適用變賣。v股票質押貸款中的風險控制機制v2、有限責任公司（合伙企業）股權質押v3、外商投資企業的股權質押v4、合伙企業股權質押v第一節 房地產抵押權的概念及特征v第二節 房地產抵押權的設定v第三節 房地產抵押權的效力v第四節 房地產抵押權的實現v第五節 房地產抵押權的幾個特殊問題第一節 房地產抵押的概念及特征一、抵押的概念及其構成（一）抵押指債務人或第三人不轉移對財產占有，將該財產作為債權的擔保。（二）構成：抵押人、

15、抵押權人、抵押物二、抵押權內涵（一）是擔保物權而非用益物權（二）標的物為特定房地產（所有或有權處分）（三）是不轉移標的物占有的擔保物權（四）優先受償的權利v三、抵押權的特點：從屬性（成立、處分、滅失）、不可分性、物上代位性、特定性v四、抵押的種類1、以抵押物的不同標準可分為：不動產抵押和動產抵押（特殊性）2、以抵押產生的原因為標準可分為：法定抵押和約定抵押3、以債權受擔保的抵押個數的不同為標準:分為單一抵押、共同抵押與集合抵押v4、以設定抵押的目的為標準分為：流通抵押和保全抵押v5、以擔保的債權額是否確定為標準，分為：不定額抵押與定額抵押v6、以抵押的表現形態是否相同為標準，分為：普通抵押與特

16、殊抵押v一、抵押當事人v抵押權人(債權人)v抵押人(債務人或第三人)v注意兩點:第三人作抵押人時,第三人又稱物上保證人。與保證擔保中的保證人不同（保證人以一般財產提供擔保負無限責任，物上保證人以特定財產提供擔保負有限責任）；抵押人必須具有的兩個條件：具有民事權利和民事行為能力；對抵押物享有處分權。v二、抵押標的物v1、抵押標的物的范圍v2、抵押標的物的條件：具有特定性、具有交換價值、須為法律允許轉讓的財產、便于管理和實施v3、房地產抵押的一般規定v（1）可以將幾宗房產一并抵押，也可以將一宗房產分割抵押；v（2）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押；v（3

17、）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，抵押額就抵押人可處分和收益的份額為限；v（4）以集體所有制房地產抵押的，須經職工代表大會通過并報主管機關備案；v（5）中外合資、合作、外商獨資企業房地產抵押的，須經董事會通過；v（6）股份有限公司、有限責任公司房地產抵押的，須經董事會或股東大會通過；v（7）國有企業、事業單位房地產抵押的應符合國有資產管理的有關規定；v（8）以有經營期限的企業的房地產抵押的所擔保債務的履行期不得超過其經營期限；v（9）以有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期不得超過其剩余年限；v（10）預購商品房抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

18、；v（11）以共有房地產抵押的須經其他共有人書面同意；v（12）以出租房地產抵押的遵循買賣不破租賃的原則v（13）法人分立或合并的，原抵押合同繼續有效；v（14）對抵押房地產保險的，保險單應移交抵押權人保管，抵押權人為保險第一收益人；v（15）房地產抵押合同簽訂后土地新增的房屋不屬于抵押財產。v房地產抵押合同指債務人或第三人不轉移對房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保而與債權人達成的權利義務關系的協議。v四、房地產抵押登記v1、房地產抵押登記的效力v抵押權屬物權，應經登記方可取得公示效力v生效時間：抵押登記之日生效。v形式上，對已設定抵押的房地產做適當記載，并為抵押權人頒發房屋他項權利證。v

19、2、房地產抵押登記的程序v抵押登記申請v抵押登記審核、登記、備案v抵押登記變更與注銷v五、房地產抵押價值及其評估v（一）房地產抵押價值：指抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權下的市場價值減去法定優先受償款。v（二）房地產抵押價值評估v1、指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。v（二）房地產抵押價值評估v2、房地產抵押估價方法（一般用成本法）v（1）以出讓方式取得土地使用權的房地產抵押評估時，可采用市場法、收益法和成本法；v（2）對出讓的土地使用權抵押評估時，可采用基準地價修正法、市場法和假設開發法；v（3）對在建工程抵押

20、評估時可采用成本法和假設開發法v（二）房地產抵押價值評估v3、房地產抵押估價報告v（1）報告應包含估價的依據、方法及相關數據；v（2）報告應向使用者提示相關風險；v（3）報告應對估價對象的變現能力進行分析。v抵押權是抵押人享有的當債務人不履行債務時，依法處分抵押物并優先受償實現其債權的權利v抵押權效力是抵押權人行使這一權利的邊界范圍，主要包括抵押權的內部效力和對外效力。v內部效力主要包括抵押擔保的債權范圍、抵押權及于標的物的范圍v外部效力主要包括對租賃權的效力、對房產轉讓的效力、對外處分效力等。v一、房地產抵押權的內部效力v1、抵押擔保的債權范圍：主債權、利息、違約金和賠償金、實現抵押權的費用

21、v2、抵押權及于標的物的范圍：抵押原物、從物、從權利、添附物、孽息、抵押物的代位物v二、房地產抵押權的外部效力v1、抵押權對房地產租賃權的影響v租賃權在前，抵押權在后：買賣不破租賃v抵押權在前，租賃權在后：抵押權可對抗租賃權2、抵押權對抵押房地產轉讓的影響 第一，轉讓已抵押的房地產時，應通知抵押權人，并告知受讓人轉讓物已設定抵押權的情況；經抵押登記的受讓人可代債務人清償債務而后向抵押人追償。第二，抵押人轉讓抵押房地產時，應提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存；轉讓價款明顯低于其價值的抵押權人可要求抵押人提供相應擔保，否則不得轉讓。3、抵押權的處分效力v（1）概念：指抵押權人能否

22、將抵押權讓與他人或者為其他債權擔保。v（2）抵押權的讓與：可以讓與，但抵押權與主債權不得分離。v（3）以抵押權設定擔保：抵押權不得與債權分離而作為其他債權的擔保。v4、抵押權與保證的關系v 同一債權既有保證又有抵押的，物的擔保優先于保證，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任，債權人放棄物的擔保的保證人在債權人放棄權利的范圍內免除保證責任。v房地產抵押權的實現是指債務履行期屆滿，債務人不履行債務時，抵押權人依法定程序處分抵押房地產，以抵押的房地產變賣、拍賣價款或以折價的方式優先受償以實現其債權。v一、房地產抵押權實現的條件：抵押權有效存在、主債務履行期滿、債權未受清償、債務未清償是由債務人引起的v但債權期限未滿，有下列情況的可依法實現抵押權：抵押人死亡、抵押人被依法宣告破產或解散、抵押人違法擅自處分低押房地產的。v二、抵押權實現的方式v1、抵押房地產折價v2、抵押房地產變賣：當事人合意變賣、法院強制變賣v注意兩點：一抵押物的變賣不得對抗優先購買權；二變賣對抵押權人的法律