1、青湖語城物業管理服務標準該小區物業管理服務包括的內容和要求如下：一、公共服務1、接待和值守按照江蘇省住宅物業管理服務標準 DB32T 538 2002(以下簡稱省標 )執行。接待：佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業主（使用人）一視同仁； 接待時主動、熱情、規范；迎送接待業主 （使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。對業主（使用人）的報修與求助應耐心細致， 對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主（使用人）的意見。值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。2、服務時限按省標五級執行。

2、五級：急修服務 15 分鐘內到位， 8 小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修 2 日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。 （居民預約、雨天筑漏可不受2 日限制）。二、房屋、共用設施、設備維護與管理按1、巡檢、裝修管理按省標執行。巡檢：每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查一次，掌握房屋設施設備完損情況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視一次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作。在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施

3、巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、 檐溝內落葉雜草樹葉等， 疏通雨水口、落水管等；每日巡視一次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施；檢查記錄；巡查結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。裝修：將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；對業主（使用人）裝修房屋的申請，應在 2 個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服

4、務協議；業主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；裝修結束組織檢驗；驗收合格 2 個月后組織復驗；復驗合格后 3 個工作日內退還裝修保證金；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。2、房屋油漆粉飾按省標五級執行。但 35 年油飾 (粉刷 )1 次的費用應納入維修資金。五級：木門窗、百葉窗、封檐窗、木欄桿等油漆起皮、 剝落或更換的新木件應油飾；5 年油飾一次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、 落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件 （鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道

5、銀粉；上述部件應 3 年油飾一次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每5 年應粉刷一次。3、房屋建筑物外立面。 因施工等原因致使建筑物、 構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。外立面：建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、 干粘石和噴涂材料的， 原則上每 5 年粉飾一次； 外立面為其他材質的，視才知情況定期清洗。 因施工等因致使建筑物、 構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗和粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執行；4、給水設施按省標五級執行。五級：飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的

6、管理設施；水質每3 個月化驗一次，有供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素；保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補。經常檢查保養水箱入孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污染；保持泵房清潔衛生， 良好的通風、照明和采暖， 地面排水暢通， 每 3 個月（結合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運行正常，每 2 小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動

7、的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件經常加油， 保持潤滑靈活； 每年對水泵機組清潔保養一次； 泵房內設備 2 年后，每年翻新一次，并標明各種標志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備案；每半年對共用明裝給水管道進行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，對出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；專業人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養、維護，出現問題隨時處理。5、 排水設施按省標四級執行。四級：化糞池們半年清理 2 次，出入

8、口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節現場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每 5 年全面更換一次；每周清潔一次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；無雜草，排水暢通，無積水；每季度對地下管井清理一次，撈起井內泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到目視管道內避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。6、供配電系統按省標執行。建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交班制度；值班人員

9、具備變電運行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀態，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理；每年委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行一次測試、試驗等項目的維修保養；每年對變壓器外部、 低壓配電柜進行 2 次清潔、保養；保證正常電力供應，限電、停電按規定時間通知業主（使用人） ；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設備的絕緣強度； 每年檢測 2 次配電房內消防器材， 保持完好；妥善保管高壓操作工具

10、，并每年送供電部門檢測一次；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥；每月監測一次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。7、弱電系統按省標執行。操作人員受過專業培訓，持證上崗；工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發現異常，及時處理；有切實可行的維修保養計劃；保養、檢修及時；工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；分系統定時檢查和記錄各部分、個監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。8、 避雷接地系統按省標執行。每年雨季來臨之前， 對整個避雷接地系統進行檢查維

11、護； 在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。9、電梯運行及管理按省標執行。安裝、維護、保養人員和電梯司機均持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括； 崗位安全操作規程、維修保養制度、崗位職責制度、交接班制度、設備檔案管理制度、安全使用管理制度和詳細的維修保養計劃。安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設備完好；在電梯橋廂內明顯位置張貼電梯安全使用許可證 ，注明注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業、維修保養企業以及相關的應急報警、投訴電話號碼。與持有相關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保

12、養、大中修更新改造合同， 并明確被委托企業的責任。 如需自行維護保養電梯， 應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員， 其管理部門應將電梯管理人員、 維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區（縣）有關行政主管部門，經核準后，方可自行維護保養。電梯及其安全設施每周不少于一次， 進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養；每年對小區所電梯進行一次全面綜合檢查、 清洗、潤滑、修理、調整和測試；年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署前側報告； 每臺電梯每隔 2-3 年必須進行一次負荷校調試驗；負荷校調實驗由注冊安全檢測員實施并簽署實驗報告。實驗報告副本應送有關行政主管部門備案。保持電梯機

13、房清潔， 每周一次清掃地面和擦拭控制柜、 主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。確定合理的電梯運行時間， 隨時監督電梯運行狀況， 加強日常維修保養， 適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。電梯維護保養提前一天，通知業主（使用人） ，并盡可能減少對業主（使用人）正常生活的影響。 建立電梯運行檔案， 記錄電梯運行情況和維修保養工作內容；住宅電梯年故障率低于 7%。制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45 分鐘設法解救乘客、排除設備

14、故障。使用有關行政主管部門統一制定的起重機械安全技術檔案 （電梯類），對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：起重機械安全技術檔案（電梯類）和起重機械登記卡片（電梯類） ；產品質量合格證明；大中修更新改造后電梯應有質量驗收證明（或質量驗收報告） ；更改部分須有變更設計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉、保養、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代碼說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術資料。按國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。10、共用空調系統按省標執行（如有）

15、。11、道路、停車場 (車棚、車庫 )及配套設施按省標執行。加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施；保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補；按照也很足公約的約定，全組認為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規范要求，便于管理和車主停放車輛。三、 清潔管理1、共用樓道保潔按省標五級執行。五級：每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周施洗 2 次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋

16、光打蠟一次； 每日收集 2 次業主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內垃圾和煙頭； 每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手； 各層和通道的防火門、 消防栓、玻璃箱內側、 燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每月循環清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；扶手護欄基本干凈、光亮，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查 20cn 無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。2、電梯及電梯廳保潔按省標三級執行。三級：每日清掃 2 次電梯轎箱內垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對電梯內的墻面和地

17、面進行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。3、傳達室共用衛生間保潔按省標四級執行。四級：每日早、晚對公共衛生間清潔 2 次，（清潔內容包括： 通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋； ）4、停車場、公用車庫或車棚保潔按省標四級執行。四級：每 2 日清掃一次車庫的紙屑和垃圾； 及時清除地下室出口的垃圾； 發現油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每 2 個月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次； 每月進行 2 次地下室消殺工作； 每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯

18、油跡；無異味、空氣暢通；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。5、 道路保潔按省標三級執行。三級：每日清掃 2 次，清掃結束地面無垃圾、雜物，無衛生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。6、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按省標四級執行。四級：標識、宣傳牌每周擦拭 2 次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。7、綠化帶保潔按省標三級執行。三級：每日清掃 2 次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草

19、地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過 2 小時。8、休閑、娛樂、健身設施保潔按省標四級執行。四級：每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅） ；每月徹底刷洗消毒一次；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。9、門衛、崗亭、監控探頭保潔按省標四級執行。四級：門衛、崗亭每日清潔 2 次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內外墻面每月清潔 2 次，發現不衛生隨時處理

20、，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。10、垃圾桶、果皮箱按省標四級執行。四級：垃圾桶、果皮箱；每日清運 2 次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。11、垃圾收集與處理按省標三級執行。三級：生活垃圾由業主 （使用人）自己送至樓下固定位置， 由清掃人員每日收集生活垃圾 2 次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次；垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放； 對有毒物質分離特殊處理； 灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運送途中應加以遮擋， 防止垃圾

21、掉落或飛揚引起二次污染； 廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。12、衛生消殺按省標四級執行。四級：針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行 3 次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛； 檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。四、園林綠化養護與管理1、草坪按省標四級執行。四級：成活率在 90%以上，生成正常；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；基本無病無蟲害；綠期 250 天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn 一下；綠地整潔，無堆物堆料

22、、搭棚、侵占等現象；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；綠化生產垃圾能及時清運；根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修建和滅蟲。2、園林樹木按省標四級執行。四級：生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；樹冠基本完整，主側枝分布合理，樹冠通風透光，沒有死樹和枯枝死杈；枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的柱樹在 8%一下；喬木根部無 20cm 高以蔭蘗枝，樹上無雜物；缺株在 2%一下；管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現象；綠籬生長造型正常， 下部枝葉基本茂密， 整形修剪表面平整， 棱角線

23、條基本統一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在 10%以下；有蛀干害蟲的株數在2%以下，介殼蟲危害較輕。3、花壇按省標四級執行。四級：花勢良好，較好體現花壇設計要求；在花壇開花期間， 每周剪殘枝、 花 57 次，保持清晰的圖案和適宜的高度；宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在 10%以下；有輕微病蟲害及認為損害， 處理后對花卉生長影響很小， 泥面不開裂， 花木不缺水枯萎現象；葉色、大小正常，無 非正常落葉、黃葉；株形豐滿、整齊。4、人工湖、噴水池按省標四級執行（如有）。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按省標四級執行（如有）。五、安全防范1、人員組織按省標五級執行。五級：專職安全護衛人員，身體健

24、康，責任心強，工作認真負責，體態良好；接受過兩年以上安全護衛或相關訓練，訓練有素，掌握基本安全護衛技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；熟悉小區環境， 熟悉物業管理及有關法律法規， 能恰當的處理和應對小區護衛工作；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無犯罪記錄；安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具；當班時佩戴統一標志和執勤工號， 穿戴統一制服， 工具佩戴規范， 儀容儀表規范整齊；上崗時精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體，精神振作，姿態良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表； 在執勤時不吸煙、 吃零食，不袖手、背手、抽腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠；說不通話

25、，可以進行簡單英語會話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。2、門衛按省標五級執行。五級：各出入口 24 小時有值班看守，主出入口至少有 2 人駐守，其余出入口至少有一人值守； 按照委托合同要求對進出車輛管理、 訪客登記，謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內， 大件物品搬出實行登記， 實施交通指揮、疏導工作。3、巡邏按省標三級執行。三級：白天巡邏次數不少于 4 次，夜間巡邏次數不少于 6 次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發現和處理不安全隱患；接受業主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛， 防止事態擴大，

26、 協助保護現場和證據； 安全巡邏有記錄、 有檢查。六、其他緊急事故反應、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項服務、特約服務等按省標執行。緊急事故反應：制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練；高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序， 如：幫助電力供應、 搶救財產等。其他防范措施：設有業主（使用人）求助與報警電話，24 小時有人

27、值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；涉及人身安全處設有明顯標志并有防護措施；協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：有較為完善的車輛管理制度；維持交通秩序， 發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正， 發現偷盜車輛、 破壞交通設施等現象及時制止； 設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交通部門審批，符合規劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進場離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停

28、車場具有交通管理部門核發的停車場使用證， 按照物價部門核發的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。消防：執行中華人民共和國消防條例 、中華人民共和國消防條例實施細則 和其他有關消防法規；健全消防組織，建立消防責任制；定期進行消防訓練， 保證有關人員掌握基本消防技能； 熟練掌握防火、 滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障 ；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；發現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組

29、織力量救火， 搶救生命和物資， 派人接應消防車， 服從火場總指揮員的統一指揮；每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備 24 小時正常運轉；每日檢測一次噴淋管網水壓，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災造作一次，以熟悉操作和檢查消防監控設備；消防監控室保持清潔， 每周至少保潔一次， 要求地面無積水，監控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：建檔資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，財物相符。專項服務：業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定， 根據全體業主的需要、 小區條件及物業管理企業的能力， 經雙方協商， 物業管理企業向全體業主提供娛樂、 健身、商業、代繳費等屬于上述公共服務內容之外的服務。專項服務內容、標準、費用等由物業管理企業與業主或業主委員會，本著自愿、公平、等價