1、精品文檔房地產業務會計核算操作指引V1.0版二零一六年七月目錄一、目標與依據 3二、適用對象 3三、重要提示 3四、籌建階段的一般業務及其賬務處理 3五、開發階段的一般業務及其賬務處理 7六、銷售階段的一般業務及其賬務處理 17七、自營階段的一般業務及其賬務處理 19八、投資分配的一般業務及其賬務處理 19九、附注22精品文檔一、目標與依據為規范長信集團房地產業務會計核算工作，統一集團內從事房地產開發經營業務的成員企業的會計核算口徑與賬務處理方法，保證及時、準確地提供相關會計信息，并依法納稅、有效控制財務與稅務風險。根據企業會計準則及其應用指南、中華人民共和國企業所得稅法及其實施條例和“國稅發

2、 200931 號” 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法等有關財稅法律、行政法規的規定，并結合長信集團現行財務制度和房地產開發業務的特點，制定本指引。二、適用對象本指引適用于長信集團內從事房地產開發經營業務的所有項目公司。三、重要提示（一 ）本 指引所稱付款憑證是指已按集團規定流程審批的付款憑證。包括借支單、支票領用單、費用報銷單、付款證書，且各單證應后附合法有效的原始憑證。（二 ）本 指引所稱合同是指依法訂立，并已按集團規定流程審批的合同、協議。包括各種合同、協議及其有關變更、補充合同、協議等。（三 ）本 指引所使用開發成本會計科目由集團計財中心按照國稅發200931 號文件第二十七條規定

3、內容設置和分類。（四 ）本 指引所使用期間費用會計科目按照長信集團費用項目內容定義設置和分類（詳見全面預算管理辦法附件四），核算時所有費用類項目最終應歸集至相關行政組織，以便進行分析、控制和考核。（五 ）本 指引使用中括號“ ”表示時為會計核算項目名稱。（一 ）設 立公司：收到投資者繳納出資，根據有關收款憑證或資產移交清單、合作合同及驗資報告等。借：銀行存款××銀行賬戶 （貨幣資金出資）固定資產（指投入的房屋、設備等，但必須要對資產進行評估）貸：實收資本××公司或自然人名稱貸：資本公積資本溢價投資者還可以其他資產出資，如：以原材料、產成品、土地使用權、商

4、標權、特許經營權及股權等進行投資等。公司驗資、領取營業執照及稅務登記證等證照并建賬后，資金賬簿要及時計繳印花稅，營業執照按5 元貼印花稅并劃銷。（二 ）支 付驗資費、辦證費、印花稅及業務人員差旅費等，根據有關付款憑證等借：管理費用審計、評估及咨詢費 相關行政組織管理費用辦公費 相關行政組織管理費用管理稅金印花稅 相關行政組織貸：銀行存款××銀行賬戶庫存現金（三 ）計 提或支付辦公室租金、押金、裝修費等，依據有關有關付款憑證和費用分配表等借：管理費用租賃費相關行政組織（企業管理部門應分擔租金）銷售費用租賃費相關行政組織（銷售部門應分擔租金）開發間接費租賃費相關行政組織 （現場

5、管理部門應分擔租金）其他應收款押金相關單位名稱長期待攤費用裝修費××裝修費貸：銀行存款××銀行賬戶 （已付款）應付賬款內（外）單位××供應商 相關單位名稱（未付款）同理，支付通訊、水、電、燃氣、物業管理費等等有關費用也應按受益原則做類似處理。（四 ）宴 請、接待有關領導，客戶或供應商等，根據有關付款憑證等借：管理費用業務招待費 相關行政組織貸：銀行存款××銀行賬戶庫存現金其他應付款內部往來 相關單位 所有業務招待費應在管理費用科目核算。（五 ）采 購原材料、固定資產、電腦軟件等，根據有關付款憑證或資產驗收單等借：原

6、材料材料大類具體材料類別固定資產固定資產類別借：無形資產電腦軟件××軟件貸：銀行存款××銀行賬戶應付賬款內（外）部單位××供應商 相關單位名稱（六）支 付應付賬款，根據有關付款憑證等借：應付賬款內（外）部單位××供應商 相關單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶（七）收 到投資者或關聯方內部往來款，根據有關收款憑證等借：銀行存款××銀行賬戶貸：其他應付款內部往來相關單位名稱支付投資者或關聯方內部往來款作相反處理。（八）支 付采購、司機等相關人員定額備用金，根據有關付款憑證等借：其他

7、應收款內部往來 相關職員姓名貸：庫存現金（九）上 述人員報銷并補足備用金，根據有關付款憑證等借：管理費用 相關費用項目相關行政組織銷售費用相關費用項目 相關行政組織開發間接費相關費用項目 相關行政組織貸：庫存現金此時“開發間接費”科目為一級科目，其與“開發成本開發間接費”的核算區別主要在于其是用于歸集各部門發生各類未確定成本對象的開發間接費，其對應的是核算項目是相關行政組織；而開“開發成本開發間接費”是用于歸集已確定成本對象的開發間接費及從“開發間接費”一級科目分配來的開發間接費用，其對應的是核算項目是成本對象。（十）上 述人員因離職、調崗等收回上述人員備用金，根據收款憑證借： 庫存現金貸：其

8、他應收款內部往來相關職員姓名（十一） 計提員工工資，根據有關工資計算表借：管理費用 工資 相關行政組織銷售費用工資相關行政組織開發間接費工資相關行政組織貸：應付職工薪酬工資同理，計提員工養老、醫療、失業、工傷和生育保險費、住房公積金時應根據有關單據做類似處理。（十二） 支付員工工資，并代扣個人所得稅、社保費、住房公積金或扣回員工借款、水電費等，根據有關工資計算表等借：應付職工薪酬工資貸：銀行存款××銀行賬戶應交稅費代扣代繳個人所得稅其他應付款代扣代繳個人社保費其他應付款代扣代繳個人住房公積金其他應收款內部往來 相關職員姓名（十三） 支付個人所得稅、養老、醫療、失業、工傷和生

9、育保險費、住房公積金時，根據有關付款憑證等借：應交稅費代扣代繳個人所得稅應付職工薪酬養老保險應付職工薪酬醫療保險應付職工薪酬失業保險應付職工薪酬工傷保險應付職工薪酬生育保險其他應付款代扣代繳個人社保費應付職工薪酬住房公積金其他應付款代扣代繳個人住房公積金貸：銀行存款××銀行賬戶（十四） 月末計提折舊，依據有關計算表或預先在EAS 系統完成相關設置并關聯后自動生成借：管理費用 折舊 相關行政組織銷售費用折舊 相關行政組織開發間接費折舊相關行政組織貸：累計折舊（十五） 期末分攤長期待攤費用、無形資產等，根據有關計算表借：管理費用 長期待攤費用攤銷 相關行政組織銷售費用長期待攤費

10、用攤銷 相關行政組織開發間接費長期待攤費用攤銷相關行政組織管理費用 無形資產攤銷相關行政組織借：銷售費用無形資產攤銷相關行政組織開發間接費無形資產攤銷相關行政組織貸：長期待攤費用××費××××費攤銷無形資產××××××攤銷（十六 ） 期末自動結轉損益。五、開發階段的一般業務及其賬務處理（一 ）支 付競拍土地保證金，根據有關付款憑證等借：其他應收款保證金 相關單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶（二 ）競 拍成功取得土地使用權，支付土地出讓金，原保證金抵出讓金。

11、根據有關付款憑證等借：開發成本土地征用及拆遷補償費征地款 待分配成本費用貸：銀行存款××銀行賬戶其他應收款保證金（三 ）支 付契稅，根據有關付款憑證等借：開發成本土地征用及拆遷補償費契稅待分配成本費用貸：銀行存款××銀行賬戶同理，在項目尚末完成規劃設計，成本對象無法確定的情況下支付的其他土地征用及拆遷補償費，如大市政配套費、土地閑置費、拆遷補償費等也應根據有關付款憑證等做類似處理，即改一改三級明細科目，四級暫掛核算項目：待分配成本費用，待實際開發后再根據實際情況按合理的標準分配至相關項目。如屬成本對象確定后支付的相關成本費用，應按國稅發200931 號文

12、件第二十七條規定處理。即企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。（四 ）支 付印花稅，根據有關付款憑證等借：管理費用管理稅金印花稅 相關行政組織貸：銀行存款××銀行賬戶簽訂的土地使用權出讓合同應按產權轉移書據交納印花稅稅率：0.5、土地使用權證書按5 元貼印花稅并劃銷，所有印花稅均應記入管理費用。（五）開 發貸款：房地產行業是資金密集型的行業，房地產企業在開發項目時要投入大量的資金，除了房

13、地產企業具備一定數量的自有資金外，一般情況下要要通過銀行貸款籌措資金。貸款時，根據貸款合同和收款憑證等借：銀行存款××銀行賬戶貸：短期借款××銀行 （一年以內借款）長期借款××銀行 （一年以上借款）簽訂借款合同應交納印花稅（稅率：0.05）,賬務處理參照前述規定。（六）支 付借款費用，根據有關付款憑證等借：開發間接費用利息支出相關行政組織短期借款××銀行（同時還本付息還本金額）長期借款××銀行（同時還本付息還本金額）貸：銀行存款××銀行賬戶目前大多數金融部門為了自身的利益，利

14、用向企業貸款的機會，以“顧問費、咨詢費、風險評估費、技術咨詢費、資金監管費”等名義變相向企業收取利息，對于這部分收取的費用究竟如何賬務處理，目前稅務機關尚無正式文件規定。有觀點認為應視同利息記入“開發間接費用借款費用”；也有觀點認為應記入“管理費用顧問咨詢費”。如果從實質重于形式的角度去考慮，變相收息是因貸款而引起，因此應資本化處理，應該記入“開發間接費用借款費用”比較合理；但從國稅發 200931 號文件對管理費用、財務費用的開支規定及目前國家以票管稅的實質去衡量，應在“管理費用顧問咨詢費”中列支比較合適。相對而言，記入“開發間接費用借款費用”，在計繳土地增值稅時對企業更有利，而記入“管理費

15、用咨詢費”，在計繳企業所得稅時對企業更有利。建議在國家明確規定出臺之前，對有關借款費用暫視同利息處理。（七）委 托有關單位進行規劃設計，簽署有關合同，并按協議預付設計費，根據有關合同及有關付款憑證等借：預付賬款內（外）部單位××設計單位/供應商相關單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶（八）結 算并支付規劃設計費，根據有關付款憑證等借：開發成本前期工程費規劃設計費待分配成本費用借：開發成本前期工程費規劃設計費相關成本對象貸：銀行存款××銀行賬戶預付賬款內（外）部單位××設計單位 /供應商單位名稱根據國稅發200931 號

16、文件第二十七條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。因此，未確定受益對象或暫時無法分配的開發成本，應先通過過渡核算項目“待分配成本費用”歸集后再適時按合理的標準分配至相關成本對象，而已明確受益對象且能合理分配的，則應直接記入相關成本對象的對應科目。根據國稅發200931 號文件第二十六條規定：成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成

17、本對象的，應征得主管稅務機關同意。因此，開發成本核算的首要任務是合理確定成本對象，并及時報主管稅務機關備案。而且在確定成本對象時，財務部應與成本預算部門充分溝通，規范成本對象使用的名稱，保持兩個部門成本對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算階段，均要保持成本對象劃分一致，保持項目預算和項目決算成本核算數據口徑一致。根據國稅發200931 號文件第二十六條規定，計稅成本對象的確定原則如下：1. 可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應做為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先做為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營

18、銷售的成本對象。2. 分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可做為一個成本對象進行核算。3. 功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以做為獨立的成本對象進行核算。4. 定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別做為成本對象進行核算。5. 成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別做為成本對象進行核算。6. 權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。根據上述原則確定成本對象后，財務部核算會

19、計應按照已確定的成本對象在EAS 系統中設置相應成本對象核算項目，與前述“待分配成本費用”核算項目共同歸集、分配有關開發產品之開發成本。同時，成本會計應建立成本合同臺賬，跟蹤記錄、核算和歸集開發成本，并按時與核算會計、成本預算部門有關人員交叉核對相關信息和數據，保證及時、準確、完整地核算有關開發產品之開發成本。根據國稅發200931 號文件第二十七條規定，開發產品計稅成本支出（即開發成本）的內容如下：1. 土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、 耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價

20、及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農做物補償費、危房補償費等。2. 前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。3. 建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。4. 基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。5. 公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府

21、、政府公用事業單位的公共配套設施支出。6. 開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。因此，項目財務部應按上述六大類在開發成本科目下設置上述六個二級科目，并對其下級明細項目進行適當合并后設置相應的三級科目（現集團中心已統一設置）（九 ）支 付拆遷補償費，依據有關拆遷補償協議、花名冊及付款憑證等借：開發成本土地征用及拆遷補償費拆遷補償費待分配成本費用開發成本土地征用及拆遷補償費拆遷補償費相關成本對象貸：銀行存款

22、15;×銀行賬戶（十 ）三 通一平工程招標、發包工程，簽署有關合同，并按合同規定預付工程款，根據合同及有關付款憑證等借：預付賬款內（外）部單位××供應商 相關施工單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶簽訂工程合同應交納印花稅,賬務處理參照前述規定（十一 ） 代付施工單位水電費，根據有關合同和付款憑證等借：預付賬款內（外）部單位××供應商 相關施工單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶工程合同一般會約定：代付施工單位水電費在結算時抵減工程款。如施工單位不要求提供發票，則一般按上述處理，結算時應要求施工單位全額開票，但應

23、按差額付款。但也存在一定稅務風險，在現行以票管稅的征管制度下，有可能稅務機關要求代收代付水電費按轉售水電費處理。或在結算時施工單位要求提供發票，則代收代付水電費應分別做其他業務收入和其他業務支出處理，會計處理應改為：借：其他業務支出轉售水電費支出貸：銀行存款××銀行賬戶借：預付賬款內（外）部單位相關施工單位名稱貸：其他業務收入轉售水電費收入應交稅費應交增值稅（十二 ） 工程完工，但未結算，未支付工程款，期末應向工程管理或成本預算部門索取有關工程進度記錄，并暫按合同等規定價款等信息做最佳估計借：開發成本前期工程費三通一平待分配成本費用開發成本前期工程費三通一平相關成本對象貸：

24、預付賬款內（外）部單位相關施工單位名稱（十三 ） 結算支付工程款，根據有關合同和付款憑證等借：預付賬款內（外）部單位相關施工單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶為做好成本核算工作，相關財務人員須定期到施工現場查看，并與工程部、成本預算部等相關人員進行必要溝通，并向其索取有關工程施工進度、預結算資料等，及時補充、完善成本合同臺賬與成本計算單。特別是對一攬子總包合同，要充分了解有哪些工程項目，哪些受益對象（即成本對象），合同變更及施工進展情況等。否則，難以按時完成成本核算工作。（十四 ） 建筑安裝工程招標、發包合同如涉及甲供材料，按合同要求與建筑材料供應商簽定甲供材料合同并預付部分

25、材料款時，根據有關合同和付款憑證等借：預付賬款內（外）部單位××供應商 相關甲供材料商名稱貸：銀行存款××銀行賬戶（十五） 甲供材料供應商按照合同要求將甲供材運達施工現場，由甲、乙雙方組織驗收合格并由乙方出具材料收據，根據乙方出具的材料收據等借：預付賬款內（外）部單位××供應商 相關施工單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶預付賬款內（外）部單位××供應商 相關甲供材料商名稱（十六） 工程完工，但未結算，未支付工程款，期末應向工程管理或成本預算部門索取有關工程進度記錄，并暫按合同等規定價款等信息做最佳

26、估計借：開發成本建筑安裝工程費××工程待分配成本費用開發成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象貸：預付賬款內（外）部單位 相關施工單位名稱（十七） 結算、支付工程款，并按行規或協議暫扣保修金。根據有關合同和付款憑證等借：預付賬款內（外）部單位相關施工單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶其他應付款保修金 相關施工單位名稱中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十六條規定：除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。即施工單位在開具工

27、程發票、計繳稅款時，甲供材料款應與工程款合并為稅基計稅，但甲供設備款則不必合并。因此，對于建筑業務（不含裝飾）發包合同，我們應盡量采用甲供設備形式，以節約施工單位的稅費成本來最終節約我們的開發產品成本。同理， 根據 “財稅 2006114 號” 文件規定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。由于我們長信集團的房地產開發產品一般為精裝修， 裝修材料成本特別高，如果清包工形式，可有效降低我們的開發產品成本。但在操作時注意稅法所規定的“建設方提供的設備”與我們常所說的設備具有一定的區別，有關

28、人員在簽訂合同及核算時均應正確區分（具體詳見建設部有關常用設備與材料的區分列舉名單）。除甲供材料、甲供設備的情形略有不同外，其他建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施費中有關工程成本核算處理與前述三通一平工程成本核算處理原理一樣。（十八） 分配土地征用及拆遷補償費：根據國稅發200931 號文件第二十九條規定：開發成本分配方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法。同時第三十條規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應經稅務機關同意。因此，分配土地成本最好按占地面積 法進行分配，以避免不必要的納稅調整。借：開發成本土地征用及拆遷補償費征地款開

29、發成本土地征用及拆遷補償費征地款開發成本土地征用及拆遷補償費征地款相關成本對象1相關成本對象2相關成本對象3貸：開發成本土地征用及拆遷補償費征地款待分配成本費用同理，其他土地征用及拆遷補償費，如大市政配套費、土地閑置費、拆遷補償費也應根據有關計算分配表做類似處理。即僅僅是三級科目變動，其他不變。而核算項目 “待分配成本費用”貸方發生額，在 EAS 系統處理時最好采用借方負數表示。以避免發生額重復匯總。取得成本對象占地面積的途徑有兩個：一是政府規劃審批部門在項目規劃中測定的占地面積，二是房地產企業根據項目規劃自行測定的占地面積。但在實際項目運做時，并不是所有的成本對象都可以單獨取得其占地面積的。

30、垂直排列的成本對象就無法取得各自的占地面積，如某一地塊是分期開發的，而某一期的開發產品中既有住宅、酒店和學校，又有商業街，而且商業街建筑又分為一至三層裙樓為購物中心， 三層以上是寫字樓。做為成本對象，購物中心和寫字樓的占地面積是重合的，這種情況下就不能簡單按占地面積分攤土地價款。而應按占地面積法依次分配當期開發土地成本及未開發土地成本，再按占地面法分配當期土地成本中住宅、酒店、學校和商業街的土地成本，最后，對商業街建筑中購物中心和寫字樓的土地成本是無法按占地面積法合理分配土地成本的，從現在可以采用的分攤方法來看，建筑面積法是最合理的方法。（十九） 分配前期工程費：國稅發200931 號文件未指

31、定前期工程費應采用哪種分配方法，因此，企業可在占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法中選擇其中一種合理的方法，但方法一經確定，不能隨意更改，但有充分合理理由除外。根據有關計算、分配表借：開發成本前期工程費××費相關成本對象1開發成本前期工程費××費相關成本對象2開發成本前期工程費××費相關成本對象3貸：開發成本前期工程費××費待分配成本費用（二十） 分配建筑安裝工程費：其分配方法參照前述前期工程費分配方法，根據有關計算、分配表借：開發成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象1開發成本建筑安

32、裝工程費××工程相關成本對象2開發成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象3貸：開發成本建筑安裝工程費××工程 待分配成本費用（二十一） 分配基礎設施建設費：其分配方法參照前述前期工程費分配方法，根據有關計算、分配表借：開發成本基礎設施建設費××工程相關成本對象1開發成本基礎設施建設費××工程相關成本對象2開發成本基礎設施建設費××工程相關成本對象3貸：開發成本基礎設施建設費××工程 待分配成本費用（二十二） 分配公共配套設施費：一般公共配套設施費分配方法參

33、照前述前期工程費分配方法。但根據國稅發200931 號文件第三十條規定：單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。因此，建議對所有公共配套設施費按建筑面積法進行分配。根據有關計算、分配表借：開發成本公共配套設施費××工程相關成本對象1開發成本公共配套設施費××工程相關成本對象2開發成本公共配套設施費××工程相關成本對象3貸：開發成本公共配套設施費××工程 待分配成本費用（二十三） 分配開發間接費：一般開發間接費分配方法參照前述前期工程費分配方法。但根據根據國稅發200931 號文件第

34、三十條規定：借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。根據有關計算、分配表借：開發成本開發間接費××費相關成本對象1開發成本開發間接費××費相關成本對象2開發成本開發間接費××費相關成本對象3貸：開發間接費××費相關行政組織1開發間接費××費相關行政組織2開發間接費××費相關行政組織3開發間接費應于每期期末及時進行分配至當期相關開發成本對象，原則上是按月分配，如無法做到則至少應按季分配，否則無法合理分配開發間接費，分配后開發間接費用科目一般無余額

35、。（二十四） 結轉房地產開發產品成本，根據有關成本計算單、匯總表等借：開發產品開發產品1土地征用及拆遷補償費開發產品開發產品1前期工程費開發產品開發產品1建筑安裝工程費開發產品開發產品 1借：開發產品開發產品開發產品開發產品 1開發產品開發產品1開發間接費開發產品開發產品2土地征用及拆遷補償費開發產品開發產品2前期工程費開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品貸：開發成本土地征用及拆遷補償費征地款開發成本土地征用及拆遷補償費征地款開發成本土地征用及拆遷補償費征地款2建筑安裝工程費2基礎設施建

36、設費2公共配套設施費2開發間接費3土地征用及拆遷補償費3前期工程費3建筑安裝工程費3基礎設施建設費3公共配套設施費3開發間接費相關成本對象1相關成本對象2相關成本對象3開發成本前期工程費××費 相關成本對象1開發成本前期工程費××費 相關成本對象2開發成本前期工程費××費 相關成本對象3開發成本建筑安裝工程費××工程開發成本建筑安裝工程費××工程開發成本建筑安裝工程費××工程開發成本基礎設施建設費××工程開發成本基礎設施建設費××工程開

37、發成本基礎設施建設費××工程開發成本公共配套設施費××工程開發成本公共配套設施費××工程開發成本公共配套設施費××工程 相關成本對象1 相關成本對象2 相關成本對象3 相關成本對象1 相關成本對象2 相關成本對象3 相關成本對象1 相關成本對象2 相關成本對象3開發成本開發間接費相關成本對象1開發成本開發間接費相關成本對象2開發成本開發間接費相關成本對象3以上開發產品1、 2、 3 應分別與成本對象1、 2、 3 名稱一致，一一對應。（二十五） 學校、醫院等單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施，在確定是屬于全體

38、業主共有的，或將無償移交給政府有關部門的情況下，應將其開發成本進行二次分配，根據有關計算單借：開發產品開發產品1公共配套設施費開發產品開發產品2公共配套設施費開發產品開發產品3公共配套設施費貸：開發產品學校開發產品醫院此項開發產品1、 2、 3 為學校、醫院等主要受益對象進行二次分配的（二十六） 期末自動結轉損益。六、銷售階段的一般業務及其賬務處理（一）委 托新聞媒體、廣告公司等有關單位制作，發布廣告，根據有關合同和付款憑證等借：銷售費用廣告及宣傳費相關行政組織貸：銀行存款××銀行賬戶（二） 取得商品房預售許可證，開盤、預登記或簽約，取得預售房地產開發產品收入、誠意金或代收

39、費用等，根據有關收款憑證和匯總報表等借：銀行存款××銀行賬戶貸：預收賬款××期普通住宅收入預收賬款××期非普通住宅收入預收賬款××期商鋪收入預收賬款××期車位收入其他應付款代收費用收入其他應付款誠意金（三） 支付預售房地產開發產品有關稅費，根據有關付款憑證等借：應交稅費應交營業稅應交稅費應交城建稅 應交稅費應交教育費附加 應交稅費應交土地增值稅 應交稅費應交企業所得稅 應交稅費應交堤圍防護費（或河道管理費） 應交稅費應交價格調節基金貸：銀行存款××銀行賬戶目前，華南區域采取計

40、提的方法，按稅法規定計提有關稅費時暫掛“預付賬款”科目借方，和“應交稅費”科目貸方，繳交稅費后“應交稅費”科目無余額。其優點是清晰明了，預收賬款余額與預付賬款科目有關稅費明細一一對應，比較容易檢查核對。但嚴格來說其賬務處理并不規范。而華東區域處理與上述一致。（四）交 樓，結轉開發產品收入、取得銀行按揭款等收入或當期因銷售現樓現鋪取得收入，根據有關收款憑證和匯總表借：銀行存款××銀行賬戶預收賬款××期普通住宅收入預收賬款××期非普通住宅收入預收賬款××期商鋪收入預收賬款××期車位收入貸：主營業務收

41、入××期普通住宅收入主營業務收入××期非普通住宅收入主營業務收入××期商鋪收入主營業務收入××期車位收入（五）計 繳預收賬款應交稅費、計提當期收到按揭款收入或當期因銷售現樓現鋪取得收入應交稅費。根據有關計算表借：營業稅金及附加管理費用管理稅金堤圍防護費（或河道管理費）管理費用管理稅金價格調節基金貸：應交稅費應交營業稅貸：應交稅費應交城建稅應交稅費應交教育費附加應交稅費應交土地增值稅應交稅費應交堤圍防護費（或河道管理費）應交稅費應交價格調節基金（六）結 轉已售開發產品成本：根據根據國稅發200931 號文件第十四條規

42、定：已售開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已售開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積；已售開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。根據有關匯總報表借：主營業務成本××開發產品貸：開發產品××開發產品（七 ）期 末自動結轉損益。七、自營階段的一般業務及其賬務處理（一 ）將 開發產品轉為自用物業，能單獨分開的自用設備應一并結轉，根據有關決定 或實際情況 借：固定資產房屋建筑物固定資產××設備 無形資產土地使用權××土地使用權 貸：開發產品××開發產品（二 ）開 發產品用于賺取租金或資本增值，將其轉為投資性房地產，能單獨分開的出 租設備應一并結轉，根據有關決定或實際情況 借：投資性房地產××開發產品固定資產××設備貸：開發產品××開發產品能單獨分開的自用、出租設備