1、2022年房地產估價師房地產開發經營與管理考試題庫及答案解析單選題1.(2017年真題)某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經營期內年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。A、9.38%B、12.50%C、15.63%D、20.83%答案：C解析：本題考查的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金1000×（125%）/（8000×60%）15.63%。2.對于上市公司而言，可轉換債券的優點不包括（）。A、穩定上市公司的股票價格B、完善

2、公司治理結構C、減少籌資數量D、低成本融資答案：C解析：本題考查的是房地產企業公開資本市場融資方式。對于上市公司而言，可轉換債券主要具有低成本融資、穩定上市公司的股票價格、降低代理成本、完善公司治理結構、優化資本機構等優點，但也存在增加管理層經營壓力、存在回購風險、減少籌資數量等缺陷。3.某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優

3、的方案是（）。A、F1B、F2C、F3D、F4答案：A解析：本題考查的是方案經濟比選定量分析方法。差額投資內部收益率法分析時，IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優于F2和F4；IRR2-3=12%和IRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優于F2，F4優于F3，綜合分析結果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。4.關于房地產企業股票市場融資的說法中，錯誤的是（）。A、降低流動性風險B、發行費用高C、容易分散股權D、房地產企業首選的重要融資方式答案：A解析：本題考查的是房地產企業公開資本市場融資方式。股票市場融資所

4、籌措的是股本金，股本金增加可以有效改善企業的資產負債率、優化資本結構、提高投資能力、降低財務風險，因此雖然股票市場融資存在著發行費用高、容易分散股權等缺點，但仍然是房地產企業首選的重要融資方式。5.小區內停車場建設費屬于（）。A、公共配套設施建設費B、建筑安裝工程費C、基礎設施建設費D、物業管理維修資金答案：A解析：本題考查的是房屋開發費。公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。6.銀行為某家庭提供了期限為15年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率

5、為6.25，則名義年利率是（）。A、6.02%B、6.08%C、6.50%D、6.85%答案：B解析：考點:名義利率與實際利率。根據i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。7.某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A、12.00%B、14.00%C、14.80%D、17.20%答案：C解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸資金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借

6、貸資金產生的收益=3000×R，借貸資金的財務費用=3000×10%=300（萬元），2000萬元的資本金產生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。8.不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險，對于開發投資者來說，對開發商的收益產生巨大影響的是（）。A、資本化率的變化B、物業毀損造成的損失C、未來租金水平D、未來房地產市場銷售價格答案：D解析：考點:房地產投資的個別風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場

7、銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨大影響；而對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。9.單獨設立銷售機構的銷售機構的費用計入（）。A、管理費用B、其他費用C、銷售費用D、前期費用答案：C解析：考點:投資估算。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用計入銷售費用。10.下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A、房屋價值補償費B、搬遷補償費C、停產停業損失補償費D、土地補償費答案：D解析：本題考查的是土地費用。選項D是對集體土地進行征收時才會發生的費用。1

8、1.某城市住宅市場調查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120平方米以上的住宅供過于求，70平方米以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于（）狀態。A、均衡B、周期性失衡C、結構性失衡D、區域性失衡答案：C解析：考點:政府干預房地產市場的必要性。房地產市場上的非均衡表現為總量上的非均衡和結構上的非均衡。總量非均衡一般表現為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存；結構非均衡的維度比較多，主要表現為不同的子市場之間在供求方面的結構失衡，例如商品住房與經濟適用住房之間、高檔商品住房與普通商品住房之間、大

9、戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。12.利息備付率通常按（）計算。A、月B、日C、季D、年答案：D解析：本題考查的是利息備付率。利息備付率通常按年計算，也可以按整個借款期計算。13.商品房開發市場通常是典型的（）市場。A、完全競爭B、壟斷競爭C、寡頭壟斷D、完全壟斷答案：B解析：考點:房地產市場結構。房地產市場具有明顯的壟斷競爭市場特征。在商品房存量市場中，競爭多于壟斷，在商品房開發市場中，一般壟斷多于競爭。14.投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類，按投資對象存在的形式不同，可以分為（）。A、金融投資和實物投資B、短期投資和長期投資C、直接投資和間接投資D、生產性投資和非生產

10、性投資答案：A解析：考點:投資概述。按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資。15.根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A、購買行為B、購買習慣C、購買動機D、購買心理答案：A解析：本題考查的是消費者市場及其購買對象。根據消費者購買行為的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。16.(2017年真題)王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A、逐漸減少B、逐漸增加C、數額相等D、先增后減答案：A解析：本題考查的是利息。等額還本利息照

11、付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。17.對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其（）的風險因素。A、影響重要性B、變動可能性C、發生經常性D、類型歸屬性答案：B解析：考點:風險分析的一般過程和方法。房地產投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。18.租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（）。A、置業投資B、設備租賃C、售后回租D、權益融資答案：C解析：本題考查的是房地產債務融資。租賃融資在房地產領域的應用，主要是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產企業在有融資需求、但又不希望放棄該房地產控制權的情況下，通過

12、將房地產產權出售給投資者，再由投資者回租給房地產企業使用或出租經營的情況。19.（）是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。A、保證B、抵押C、質押D、雙方協議擔保答案：B解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。20.甲、乙物業2016年10月的價值均為1100萬元。預計2017年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是（）。A、甲物業投資風險大B、乙物業投資風險大C、甲、乙物

13、業的投資風險相同D、難以判斷甲、乙物業的投資風險大小答案：B解析：第一步：計算兩物業的期望值（加權平均值）甲物業的期望值1200×50%1000×50%1100乙物業的期望值1300×50%900×50%1100第二步：計算兩物業的標準差另一種解法：帶有技術含量的定性分析1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程度小，所以計算出的標準差一定前者小，所以前者風險小。21.城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。A、土地出讓金B、占用面積C、經營收入D、銷售收

14、入答案：B解析：考點:營業收入、利潤和稅金。城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。22.由于開發商項目拖期而導致的個人住房貸款風險屬于（）。A、操作風險B、信用風險C、管理風險D、市場風險答案：B解析：考點:房地產抵押貸款。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業務存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。個人住房貸款業務信用風險涉及開發商、購房人兩方面。與開發商相關的信用風險，主要涉及開發商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款

15、能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。23.房地產開發貸款風險中，（）是指由于房地產投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現金收益不足以償還債務的可能性。A、貸款保證風險B、經營風險C、財務風險D、政策風險答案：C解析：本題考查的是房地產開發貸款。財務風險是指由于房地產投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現金收益不足以償還債務的可能性。24.某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A、1年B、2年C、1個月D、2個月答案：B解析：考點:市場交易指標。吸納周期在數值上等于吸納率的倒數，吸納周期1/吸納率。25.權益型房地產投

16、資信托基金的主要收入來源于其擁有業務的（）。A、增值收入B、銷售收入C、自營收入D、租金收入答案：D解析：本題考查的是房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。權益型REITs是以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，主要收入是房地產出租收入；抵押型REITs主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券（MBS）業務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。26.下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A、解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B、蒙特卡洛模擬法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理C、解析法建

17、立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于23個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題答案：D解析：考點:風險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，比如只有一個或少數因素是隨機變量，一般不多于23個變量的情況；當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進行風險分析。27.某房地產開發項目的占地面積2000，土地總價2600萬元，如果房屋開發成本為4500元，預測銷售價格為12000元，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、1.7答案：

18、D解析：考點:盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷（12000-4500）×0.2=1.7。28.下述各項，屬于房地產需求分析內容的是（）。A、相關房地產類型的在建數量B、吸納率分析C、相關房地產類型的存量D、改變用途數量答案：B解析：考點:房地產市場分析的內容。選項ACD屬于供給分析。29.某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛

19、租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。A、12.39%B、15.38%C、16.25%D、21.13%答案：C解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。年還本付息額A=P×i/1-1/（1+i）n=200×7.5%/1-1/（1+7.5%）30=16.934萬元，2014年利息：200×7.5%=15（萬元），2014年償還本金：16.934-15=1.934（萬元），2015年利息：（200-1.934）×7.5%=14.855（萬元），2015年償還本金（投資者權益增加）：16.934-14.855=2.07

20、9（萬元），年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60萬元，稅前現金流=60-16.934=43.066萬元，所得稅=（6016.934+2.079）×25%=11.286萬元，稅后現金流=43.066-11.286=31.78萬元。寫字樓市場價值增值額=500×（1+3%）×3%=15.45萬元，投資回報率=（31.78+2.079+15.45）/300=16.436%。本題選項C最接近計算結果。30.某賓館開發項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40。總建筑面積為6800。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/，每間客房的綜合投資為14

21、萬元。則單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A、1800B、2040C、2100D、2380答案：C解析：考點:房屋開發費。以每間客房為單位，不是按平米，14×1502100（萬元），如按每平米，是概算指標法。31.王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A、逐漸減少B、逐漸增加C、數額相等D、先增后減答案：A解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。32.建筑規模為5000平方米的商業物業屬于（）。A、市級購物中心B、居住區商場C、地區購

22、物中心D、特色商店答案：B解析：本題考查的是零售商業物業分析。居住區商場：建筑規模一般在300010000平方米之間，商業服務區域以城市中的某一居住小區為主，服務人口15萬人，年營業額在300010000萬元之間，居住區商場內，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。33.在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的（）。A、第一階段B、第二階段C、第三階段D、第四階段答案：C解析：考點:房地產市場的自然周期。空置率上升，表明一定是從上

23、向下的走勢，第三或第四階段，而上升接近合理水平，就是快到達中間的線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達到最高空置率。34.下列房地產投資方式中，屬于間接投資形式的是（）。A、購買房地產股票B、購買商鋪C、購買土地D、購買買已建成的房地產答案：A解析：考點:房地產間接投資。房地產間接投資包括投資房地產企業股票或債券，投資房地產投資信托基金，購買住房抵押支持證券。35.某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A、0.5B、1.0C、1.5D、2.0答案：D解析：本題考查

24、的是房地產市場指標。平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2。36.在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A、時間類參數B、融資相關參數C、評價標準類參數D、收益相關參數答案：D解析：本題考查的是選擇基礎參數。收益相關指標包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。37.(2015年真題)對借貸人資質審查不嚴而產生的個人住房貸款風險屬于（）。A、法律風險B、信用風險C、市場風險D、管理風險答案：D解析：本題考查的是房地產抵押貸款。管理風險：目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場嚴重惡化的

25、考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質審查不嚴、手續不完整、放松貸款條件、向借款人發放了超過其支付能力的款項等等。管理風險主要表現為：資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風險。38.等額序列支付資金回收系數正確的表達式是（）。A、AB、BC、CD、D答案：A解析：考點:復利計算。等額序列支付資金回收系數，其含義是已知P求A。39.政府的土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，會直接影響房地產開發的（），對房地產開發商的盲目與沖動形成有效的抑制。A、產品更新B、產品性價比C、產品

26、檔次D、規模和結構答案：D解析：考點:政府干預房地產市場的手段。政府的土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，會直接影響房地產開發的規模和結構，對房地產開發商的盲目與沖動形成有效的抑制。40.下列房地產市場的分類中，屬于一級市場的是（）。A、土地使用權轉讓市場B、存量房地產交易市場C、土地使用權出讓市場D、新建商品房租售市場答案：C解析：本題考查的是房地產市場細分。按增量存量細分，通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。41.從房地產開發企業的角度看，不屬于房地產開發過程中投入資源的是（）。A、土

27、地B、資本C、勞動力D、技術革新答案：D解析：本題考查的是房地產開發的基本概念。房地產開發需要土地、勞動力、資本、管理經驗、企業家精神和伙伴關系的綜合投入。42.不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險，對于開發投資者來說，對開發商的收益產生巨大影響的是（）。A、資本化率的變化B、物業毀損造成的損失C、未來租金水平D、未來房地產市場銷售價格答案：D解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨大影響；而對置業投資者來說，未來租金水平和房

28、屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。43.目前，AAA級企業的信用等級系數的取值為（）。A、30%B、50%C、70%D、90%答案：A解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。主體信用等級系數：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%項目風險等級系數：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%44.以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是（）。A、抵押貸款傳遞證券B、抵押貸款轉換債權C、抵押貸款直付債券D、抵押貸款擔保債務答案：B解析：考點:房地產抵押貸款二級市場。抵押貸款二

29、級市場上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔保債務。45.以下各項中，不屬于市場環境調查內容的是（）。A、技術發展環境B、人口資源環境C、產品調查D、經濟環境答案：C解析：本題考查的是市場調查的意義和內容。市場環境調查主要包括政治環境、經濟環境、人口資源環境、社會文化環境和技術發展環境等方面的調查。46.（）是通過合理的方式估計出擬上市公司未來的經營狀況，并選擇恰當的貼現率與貼現模型，計算出擬上市公司價值。A、類比法B、收益折現法C、凈資產折扣法D、成本法答案：B解析：本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。收益折現法是通過合

30、理的方式估計出擬上市公司未來的經營狀況，并選擇恰當的貼現率與貼現模型，計算出擬上市公司價值。47.房地產投資決策中常見的期權問題不包括（）。A、等待投資型期權B、放棄型期權C、機會型期權D、成長型期權答案：C解析：本題考查的是實物期權方法與房地產投資決策。房地產投資決策中常見的期權問題包括等待投資型期權、放棄型期權、成長型期權。48.某房地產投資項目的目標收益率為15%，內部收益率為14%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為8%，則通貨膨脹率是（）。A、1.78%B、2.68%C、3.70%D、6.48%答案：A解析：考點:財務內部收益率。根據公式：（1+名義收益率）=（1+實際收益率）（1+

31、通貨膨脹率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+14）=（1+12）（1+Rd），可算出Rd=1.78。49.下列房地產市場運行環境中，屬于社會環境因素的是（）。A、經濟發展狀況B、家庭收入水平及分布C、家庭數量及其結構D、資本市場發育程度答案：C解析：考點:房地產市場的運行環境。社會環境是指一定時期和一定范圍內人口的數量及其性別、年齡、職業、教育等結構，家庭的數量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。50.下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。A、出租率B、貸款利率C、基準收益率D、資本金投入比例答案：C解析：本題考查的是選擇基礎參數。A選項屬于收

32、益相關參數；B、D選項屬于融資相關參數。51.抵押型REITs主要收入來源是（）。A、房地產買賣收入B、房地產的增值收入C、房地產出租收入D、抵押貸款的利息收入答案：D解析：本題考查的是房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。抵押型REITs主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券業務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。52.下列選項中，不構成房地產市場供給壟斷性的原因是（）。A、廣泛的經濟外部性B、房地產市場供給的異質性C、土地所有權的排他性D、土地的有限性答案：A解析：本題考查的是房地產市場的特性。選項A屬于房地產市場的特性，不是房地產供給壟斷性的原因。房地產

33、的供給在短期內難以有較大的增減，因此市場供給在短期內缺乏彈性；由于房地產的位置、環境、數量、檔次的差異，市場供給具有異質性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，導致房地產供給難以形成統一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產市場很容易形成地域性的壟斷。53.房地產投資的（）優點，是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A、提高投資者資信等級B、相對較高的收益水平C、易于獲得金融機構的支持D、能抵消通貨膨脹的影響答案：D解析：本題考查的是房地產投資的利弊。房地產投資能抵消通貨膨脹的影響，從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水

34、平。房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。54.某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，可供選擇的融資方式是（）。A、發行可轉換債券B、發行普通股股票C、發行優先股股票D、發行公司債券答案：D解析：本題考查的是房地產債務融資。債務融資不會稀釋股權。55.(2017年真題)某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A、5.00%B、8.50%C、8.74%D、9.00%答案：C解析：本題考查的是名義利率、實際利率和通貨膨脹率的關系。56.房地產投資方案比選通常是在（）

35、之間進行。A、獨立方案B、互斥方案C、相關方案D、相容方案答案：B解析：本題考查的是方案經濟比選及其作用。常見的比選，是互斥關系和可轉化為互斥關系的多方案比選。57.下列選項中不屬于系統風險的是（）。A、通貨膨脹風險B、市場供求風險C、變現風險D、決策風險答案：D解析：本題考查的是房地產投資的系統風險。房地產投資的系統風險主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。58.不應計入收益性物業經營費用的是（）。A、抵押貸款利息B、公共設施維修費C、房產稅D、物業保險費答案：A解析：考點:收益性物業經營狀況的評估。收益性物業的運營費用

36、是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、增值稅及附加、城鎮土地使用稅、房產稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。59.把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和（）都不盡相同。A、周期B、時間長度C、發生時點D、現金流量答案：C解析：本題考查的是現金流量圖。把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和發生時點都不盡相同60.將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（）的工作。A、投資機會選擇與決策分析階段B

37、、前期工作階段C、建設階段D、租售階段答案：B解析：考點:開工申請與審批。開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機會研究的界線是獲取土地或項目。61.判定房地產投資風險因素發生的概率屬于（）階段的工作。A、風險辨識B、風險估計C、風險評價D、風險決策答案：B解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計階段包括風險發生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算三項工作。62.下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的是（）。A、現金回報率B、投資回收期C、資本金利潤率D、資產負債率答案：D解析：考點:經濟評價指標體系。房地產經濟評價體系中，清償能力指標包括借款償還期、利息備付率、資產負債率

38、、償債備付率、流動比率和速動比率。63.(2017年真題)下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是（）。A、收益現金流風險B、市場供求風險C、通貨膨脹風險D、利率變動風險答案：A解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。房地產投資中的個別風險是可以控制的風險，包括收益現金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險和持有其風險。64.(2016年真題)某銀行發放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。A、10923.89B、12673.39C、23326.61D、25076.11答案：B解

39、析：本題考查的是投資回收與投資回報。65.(2015年真題)對房地產投資項目進行財務評價所選取的基準率收益率一般為投資者所要求的（）。A、最高投資收益率B、平均投資收益率C、最低投資報酬率D、平均成本利潤率答案：C解析：本題考查的是財務凈現值。基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率。66.某房地產開發企業向銀行貸款6000萬元，期限為3年，年利率為12%。若該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業支付的本息總額是（）萬元。A、8160B、8180C、8260D、8280答案：A解析：本題考查的是復利計算。企業支付的本息

40、總額=6000×12%÷4×12+6000=8160（萬元）。67.下列房地產市場趨勢分析方法中，屬于相關分析法的是（）。A、加權移動平均法B、專家意見法C、指數平滑法D、回歸分析法答案：D解析：本題考查的是市場趨勢分析。相關分析法包括回歸分析法、市場因子推演法。選項A、C屬于時間序列分析法。68.為了在未來5年內通過儲蓄得到6萬元，若月利率為1%，每年年初應存入（）元。A、8000B、8269C、7432D、7000答案：B解析：本題考查的是復利計算。年實際利率=（1+1%）12-1=12.68%，每年年初的存款額A=F×i/（1+i）n-1×

41、;（1+i）=6×12.68%/（1+12.68%）5-1×（1+i）=8269（元）。69.（）是通過集體座談的方式了解被訪問者想法、收集信息資料的方法。A、實驗法B、觀察法C、集體訪問D、結構式訪問答案：C解析：本題考查的是市場調查的步驟。集體訪問法是通過集體座談的方式了解被訪問者想法、收集資料的方法。70.企業進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰略和計劃的前提是（）。A、市場調查B、市場細分C、市場分析D、市場定位答案：A解析：考點:市場調查的意義和內容。市場調查是企業進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰略和計劃的前提。71.關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）

42、。A、擔保能確保貸款得以足額償還B、金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險C、最常見的擔保形式是以土地房屋設定的質押D、貸款質押不轉移財產的占有權答案：B解析：本題考查的是房地產貸款擔保方式評價。A擔保只能降低銀行資金損失的風險，不能確保貸款得以足額償還；C常見的是以土地房屋設定的抵押；D質押轉移動產或權利憑證的占有權。72.關于房地產投資信托基金的特征，說法不正確的是（）A、流動性好B、市場價值穩定C、現金回報較低D、抵御通貨膨脹答案：C解析：本題考查的是房地產投資信托基金概述。房地產投資信托基金的特征：流動性好、市場價值穩定、高現金回報、有效分散投資風險、抵御通貨膨脹。73.目前

43、，AAA級企業的信用等級系數的取值為（）。A、30%B、50%C、70%D、90%答案：A解析：本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。主體信用等級系數：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；項目風險等級系數：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。74.下列選項中，不屬于年度土地儲備計劃的是（）。A、年初土地儲備規模B、年末土地儲備規模C、年度中期開發規模D、年度供應規模答案：C解析：考點:土地儲備與土地開發。年度土地儲備計劃包括年初與年末土地儲備規模、年度前期開發規模、年度供應規模和年度土地儲備臨時利用計劃，由地方人民政府相關部門依據當地經濟和社會

44、發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供求狀況等聯合編制。75.在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座酒店的總投資，屬于（）。A、單元估算法B、單位指標估算法C、概算指標法D、工程量近似匡算法答案：A解析：考點:房屋開發費。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資等。76.房地產市場的（）特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。A、移動B

45、、異質C、壟斷競爭D、買賣答案：C解析：本題考查的是房地產市場結構。房地產市場的壟斷競爭特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。77.（）是指影響房地產市場發展的土地、能源、環境和生態等自然資源條件。A、政治環境B、資源環境C、技術環境D、國際環境答案：B解析：本題考查的是房地產市場的運行環境。資源環境是指影響房地產市場發展的土地、能源、環境和生態等自然資源條件。78.已知某房地產企業2016年第二季度的銷售額資料如下表所示，在不考慮增長率的情況下，用移動平均法預測該企業2016年9月的銷售額為（）萬元（保留兩位小數）。某企業2016年第二

46、季度銷售額資料A、1016.67B、1068.46C、1106.45D、1116.67答案：A解析：本題考查的是市場趨勢分析。移動平均法的計算。7月（800+950+1100）÷3950；8月（9501100950）÷31000；9月（11009501000）÷31016.67。79.下列房地產市場預警指標中，屬于考察房地產價格是否過度偏離其價值的是（）。A、住房可支付性指數B、住房價格合理性指數C、房價租金比D、量價彈性答案：C解析：本題考查的是房地產市場指標。選項A，住房可支付性指數，是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力；選項B，住房價格合理性

47、指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系；選項C，房價租金比，是指房地產價格與租金的比值，用來考察房地產價格是否過度偏離其使用價值；選項D，量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。依據交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。80.研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的（），就是房地產市場自然周期中的平衡點。A、空置率B、長期空置率C、長期平均空置率D、長期平均吸納率答案：C解析：考點:房地產市場的景氣循環。研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又

48、稱合理空置率或結構空置率），就是房地產市場自然周期中的平衡點。81.下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A、解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B、蒙特卡洛模擬法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理C、解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于23個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題答案：D解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，比如只有一個或少數因素是隨機變量，一般不多于23個變量的情況；當項目評估中有若干個變動

49、因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進行風險分析。82.當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A、50%B、60%C、80%D、90答案：B解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。凡綜合風險度超過60的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。83.多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發生變化的概率（）。A、互為倒數B、相同C、成等差數列D、相加為1答案：B解析：本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏

50、感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發生變化的概率相同。84.某項置業投資的年限是10年，那么對10年期限內和10年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多，這反映的是（）風險。A、通貨膨脹B、未來運營費用C、時間D、持有期答案：D解析：考點:房地產投資的個別風險。持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。85.編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的（），要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。A、數額B、用途C、發生時間D、付款特點答案：D解析：本題

51、考查的是資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。86.制定進度計劃時，從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作，這是（）法的缺點A、橫道圖B、單代號網絡圖C、雙代號網絡圖D、時標網絡圖答案：A解析：本題考查的是進度控制。制定進度計劃時，橫道圖的缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。87.在零售商業物業租約中，設置（）條款的目的，是防止

52、購物中心內的租戶經營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內的競爭。A、限制經營內容相似的租戶B、限制租戶在一定地域范圍內重復設店C、關于每一獨立承租單元的用途D、其他條款答案：A解析：本題考查的是零售商業物業的租約。在零售商業物業租約中，設置限制經營內容相似的租戶條款的目的，是防止購物中心內的租戶經營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內的競爭88.某家庭于2010年為購買總價為100萬元的住房，成功申請了總額為70萬元、期限為30年、前2年固定利率為7.5%的復合式可調整利率貸款，則該家庭前兩年執行固定利率期間的月還款額為（）元。A、4375B、4894C、4990D、4790答案：A解析：考點

53、:復利系數的應用。前兩年執行固定利率期間的月還款額為：A=P×i=700000×7.5%/12=4375元。89.為使物業達到一個較為理想的租金水平，物業管理人員還要進行市場宣傳工作，這種宣傳工作一般圍繞著物業的特性來進行，一般很少通過強調（）來吸引租戶。A、所處的位置B、周圍景觀C、通達性D、租金低廉答案：D解析：本題考查的是加強市場宣傳。為使物業達到一個較為理想的租金水平，物業管理人員還要進行市場宣傳工作，這種宣傳工作一般圍繞著物業的特性來進行，如宣傳物業所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性等，一般很少通過強調租金低廉來吸引租戶。90.在施工過程中，下列情形中，不需要開

54、發商按照國家有關規定辦理申請批準手續的是（）。A、需要臨時停水.停電.中斷道路交通B、需臨時占用規劃批準范圍以外場地C、可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設施D、需要進行大量人工拆除作業的答案：D解析：本題考查的是安全管理。開發商應按照國家有關規定辦理申請批準手續的可能情況包括：（1）需臨時占用規劃批準范圍以外場地；（2）可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設施；（3）需要臨時停水、停電、中斷道路交通；（4）需要進行爆破作業等。91.某物業10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年末的租金是（）元。A、14945.16B、1584

55、1.87C、26764.51D、28370.38答案：A解析：考點:復利計算。92.(2017年真題)在房地產投資的“購買持有出租出售”模式中，現金流出不包括（）。A、購買成本B、土地取得費用C、裝修費用D、運營成本答案：B解析：本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。購買持有出租出售模式下，現金流出包括購買成本和購買稅費、裝修費用、運營成本和轉售稅費，現金流入包括出租收入和持有期末的轉售收入。93.某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是（）。A、有效市場滲透市場服務市場B、服務市場有效市場滲透市場C、有效市場服務市場滲透市場D、服務市場滲透市場有效市場答案：C解析：本題考查的是市場規模的估計。市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。94.甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資現金回報率的關系為（）。A、甲>乙B、甲<乙C、甲=乙D、無法判斷答案：A解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。假設甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現金回報率=(30-