1、南京中糧九龍湖項目策劃分析南京中糧九龍湖項目策劃分析報告報告中糧-彩云居命題速度、品牌、利潤 一樣不能少審題93平米以下占82.7%；119平米以上占17.3%；以小戶型為主，輔以部分舒適性三房及復式房，當然還有迷你型公寓。占地面積：43867方總建面：74574萬方容積率：1.7建筑高度：35米用地性質：二類居住用地總戶數：1064車位數：597破題大號彩云居方方正正一塊地，中規中矩”中”項目。秉性中庸突破需要個性？破題的過程就是個性的尋找和塑造過程。市場找趨勢找機會找問題對應評標要素3定位定市場定目標定價值對應評標要素4/5概念給項目一個騰飛翅膀對應評標要素6推售一切盡在掌握的未來對應評標

2、要素7市 場市 場政策解讀從07年9.27到10年4.15胳膊與大腿之爭推動成長07年9.27金融危機幫忙，連續16個月量價齊跌，趕緊救市。10年4.15新政次月各地銷量急劇萎縮，市場一片蕭條08年被擠兌（人所共知）09年被忽悠（來不及出貨）10年被蒙騙（香檳都備好了）出不了貨，這是個問題PK大會史上最強（重拳）VS耐藥性（皮實）嘴硬（不差錢）VS冷眼（叫你撐）龜縮（沒細則）VS叫囂（新稅制）落袋為安VS博取高利民生VS誤傷觀望VS彷徨盡頭在哪機動政策VS長久政策通脹VS保值二元市場的矛盾總經理要讓總理開心戰役已經打響，陣型已經列好，仗總歸要打，督陣的有想法，既然勝利天注定，那么就要先安撫未出

3、征的老弱殘兵。要求：1、不會嘩變；2、不要招搖。妥了！一年之內看表現政策不可違趨勢不可逆剛需不可背結 論市 場區段分析我們的九龍湖1、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4、東山板塊板塊5、九龍湖板塊6、科學園板塊7、湯山麒麟板塊江寧七大板塊之一，我們相對邊緣主城第一站/火車南站、地鐵強勁引擎已類主城化近城/環境/地鐵/鳳凰港中心商業規劃高端配套、環境改善老市鎮/繁華/地緣人口自我中心化輻射1、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4 、 東 山 板 塊5、九龍湖板塊6、科學園板塊7、湯山麒麟板塊近城/山水/大學城/別墅聚居地山水人文、環境改善板塊能級 板塊特征品牌云集/生態九龍湖/立體交通

4、構建大牌開發商區域撬動溫泉養生/受仙林輻射/弱配套度假型主導產業導向/方山/大學城/ /地鐵/弱配套升級改善板塊能級1990年起步2000年萌發2001-2003年發展2004-2007年加速2008-2010年成熟區域屬于城市擴張的自然延伸，除少數高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地。江寧撤縣建區，經濟快速穩定增長，房地產行業在全區經濟中所占比重也與日俱增。時逢南京城建改造帶來大量拆遷的剛性需求，使得江寧房地產一直處于供不應求的狀態政府資金政策偏向河西，雖然打出打造江寧新城的口號，但缺乏政府資金政策的投入與支持，配套與交通一直無法跟上房地產開發速度，成為其發展瓶頸。商業配套逐

5、漸成熟，根據最新規劃，江寧由新市區定位于“一主城三副城”副城之一。同時隨著地鐵南延以及其他交通的建設，江寧逐漸成熟，走上又一輪快速發展階段。發展足跡金帶：地鐵1號南延線推動服務業發展軸線貫通，成為聯系東西片區發展的金帶；綠廊：秦淮河及其藍線范圍，是游憩觀光、休閑娛樂的功能軸線，也是聯系各個片區發展的綠色景觀軸線；紐結中心：跨秦淮河兩岸的多個公共中心形成強核，由功能和特征明顯的四個中心構成：服務整個江寧區的天印公園行政中心，百家湖北側的河定橋低成本商務中心、楊家圩文化中心、百家湖東側的鳳凰港商業休閑中心。此外，鐵路南京南站及站南地區形成的北核，打造成集交通樞紐、物流中心、公共集散中心、休閑娛樂、

6、商貿服務為一體的都市區級中心，成為縫合主城區和東山新市區的紐結中心。RBD網絡：交通樞紐、物流、文化休閑、商業、商務、商貿、行政事務管理等功能的各個中心組成網絡化的都市區RBD江寧大有可為金帶、綠廊、紐結中心、 RBD網絡板塊板塊描述樓市特點岔路口板塊距離市中心較近10公里、交通較為便利、社區配套逐漸成熟，與江寧其他板塊相比沒有特殊景觀資源支撐，但因其交通便利吸引不少客戶大盤居多，樓盤品質較好，二手房市場火爆，火車南站的搬遷給區域發展帶來新機遇百家湖板塊江寧開發較早的一個板塊，別墅起源地之一，百家湖板塊不僅環境較好，而且配套較為成熟。新老樓盤交替，交通、景觀資源的不同導致區域項目價格差異較大，

7、可開發用地緊缺，未來供應量少九龍湖板塊位于江寧南部，繼百家湖之后又一開發熱點，區域景色秀麗，大牌云集，但短期內配套及交通較弱。雙龍大道高架、機場高速，地鐵3號線利好、青奧會利好對板塊有一定助力，自然生態環境優越，大牌商紛紛進駐，后期發展潛力巨大。科學園板塊（大學城板塊）城內大學城的遷入，拉動了板塊迅速發展，軌道交通1號線延伸段的規劃給區域房地產發展注入活力，但目前交通、生活配套不完善靠近大學城，人文氣息濃郁，交通不便湯山麒麟板塊遠離江寧主城區，整體發展與江寧其他片區相比起步較晚。江寧最養生板塊，但交通較為不便三山板塊得天獨厚的山水資源，主要樓盤形態以別墅為主。江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里

8、，區域配套缺乏，有待進一步完善南京最大別墅居住區，富人聚集地，后期供應緊缺。公寓價格已逼近主城價格東山板塊板塊江寧房產開發較早的區域，由于緊鄰江寧原有的東山鎮，依托小鎮原有的旺盛人氣，配套完善，生活非常方便。是江寧居民置業首選地規劃為江寧政治、經濟中心，趨向于多物業類型發展，近期供應熱點，但未來供應緊缺九龍湖，自有優勢江寧開發區已成為南京地區海內外客商競相投資的熱土和創業的寶地，吸引來自美國、日本、瑞典、德國、澳大利亞、英國、法國、意大利、加拿大、菲律賓、新加坡、韓國、臺灣、香港等21個國家和地區的1800多個項目進區落戶，到位外資超過20億美元，投資額在千萬美元以上的大項目有220個，世界排

9、名前500強的企業中已有28家進區。而九龍湖板塊就涵蓋了汽車制造業、電子信息產業、進出口加工業、教育產業、織科技工業園等眾多領域的產業群。蘇源集團、長安福特、國電南自、南京晨光、海爾曼斯、宇行機械、九竹企業、恒寶利、奧特電氣、南京出口加工區、克里斯汀、同仁醫院、東大、南師附中、清水亭中小學等。值得關注的產業涵蓋他們的需求已經度過旺盛期區位價值判研小結1、從中長期發展來看，九龍湖自然生態環境、地鐵3號線利好、青奧會利好、品牌開發商進駐等可推助板塊發展；2、板塊邊緣性強，板塊能級一般；3、目前基本生活配套檔次一般，休閑娛樂購物等配套較弱；4、機場高速/雙龍大道高架，區內及市內公交能實現與主城對接；

10、5、產業鏈形成巨大中高端消費力，但已經得到一定釋放。市 場資源理解北側新城規劃混合用地南北長約314米，東西寬約140米西側同仁醫院東側的加油站南側吉印大道東側九州通醫藥東側九竹南側東南大學我 們東南大學九龍湖校區/南師附中以/清水亭中小學九龍湖與方山：遠古時這里是一片大海，海龍王有九個王子，十分頑皮，攪得水府、天界都不得安寧。玉帝把他們抓住，關在一個玉匣里，交由太白金星看管。這九位龍子被關得不耐煩，在匣中喧鬧不已。太白金星只好帶著匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人間，成為今日的方山。九位龍子變成了方山周圍的九個山嶺，圍繞著方山。在南京，難得山水相映成趣之地除卻玄武湖與紫金山，便屬九龍湖和方山一方

11、天印 一卷長史一座神峰 一汪碧波江寧主城江北地塊位置約16.7公里約6.6公里雙龍大道高架機場高速(直線距離2.4公里)目前開通的公交路線：安丹線：安德門(地鐵站）-雨花臺卡子門岔路口- 河定橋 二十一世紀國際公寓同仁醫院站（項目所在站點）-小丹陽 安銅線：銅山 機場路南口 同仁醫院站 岔路口卡子門雨花臺 安德門（地鐵站）區內盛同(16)線，景福(15)線，盛東(21)線，盛福線等地鐵3號線吉印大道站雙龍大道和吉印大道交界位置2014年青奧會前通車此點值得大書特書江寧地鐵沿線在售或即將上市樓盤項目名稱面積在售主力戶型推售動態21世紀國際公寓7.5萬80-10036-98在售房源為50、60一房

12、約30套，均價13000-14000元/，全款99折，下半年推出90-110戶型180多套。 高爾夫國際花園21萬114、130、150在售四期，五期規劃未定，目前在售戶型以大戶型為主，均價12000元/青春水岸4.5萬80-1002010年下半年推售萬裕龍庭水岸35萬80-120兩三房預計在下半年首次開盤，首批推6棟高層600多套房源，戶型有77-82的兩房及99-129的三房,價格未定東方龍湖灣23.7萬88兩房、113三房下半年推出232套房源，面積67-179，價格未定，在售均價9000元/文鼎雅苑14.5萬103-108尾盤2棟120套,下半年推售宜家國際公寓12.5萬戶型56-13

13、0一三房，共99套，均價9000元/，預計6月推售融僑世家15萬共1211戶85-135的兩房、三房，預計2010年下半年上市城市之光12萬共1300戶45-60酒店公寓，預計2010年10月上市萊茵東郡44萬2010年11月推出40-80單身公寓約700套武夷綠洲56萬下半年推出10棟高層60-140，價格未定東渡國際青年城23萬預計2010年1棟26層8-9月推出38單身公寓毛坯，共544套恒悅君鉑國際3萬預計下半年推售1棟住宅樓，以小戶型為主左鄰右里30萬第5期6棟小高層及高層，目前已經推出2棟，主力戶型88-138，在售均價13000-14000元/，一次性付款92折。同曦國際廣場35

14、萬剩余體量200多套鉑金水岸5萬剩余體量140多套,主力戶型77-130，在售價格11000-14000元/醫療：緊鄰三級甲等醫院同仁醫院，九龍湖板塊有百家湖社區衛生服務中心等；商業：依靠殷巷商貿中心，超市菜場郵局電信等基本齊全，但休閑娛樂配套弱。江寧大學城場館區是承接青奧會“三大場館區”之一優勢（S）地鐵領銜優秀交通品牌（不足以KO）自然生態資源產品面積適銷對路（有趨同）劣勢（W）邊緣性臨街噪音加油站醫院過近配套問題機會（O）地鐵江寧新機遇眾人抬柴青奧會威脅（T）政策問題扎堆推盤我們需要營造個性市 場競爭剖析項目周邊樓盤分布圖中冶天城駿景華庭同曦假日商業廣場鳳凰港商貿中心雅居樂地塊匯金九龍商

15、業街寶潤九龍湖地塊萬科金域藍灣項目地址：清水亭東路9號占地面積：27萬方建筑面積：68萬方（地上54）總戶數：3800戶建筑容積率：2.0建筑密度：20%建筑高度：60米綠化率：40%商業配套：2萬平米，21班幼兒園/運動主題會所/社區中心/凈菜市場/社區商業街等景觀規劃：西班牙風情社區項目定位：純高品質社區，南京高尚灣居生活標桿體量大/社區配套完善西班牙風情/精裝修產品品質/品牌積淀主力戶型：90兩房、118-135三房、168四房，120 以內的房源基本售完；在售價格：16000-17000元/，98折優惠（精裝修報價3000元/ ）地址：清水亭東路158號類型：16棟11層小高層，3棟3

16、1層的高層住宅占地面積：13.4萬平米建筑面積：24.1萬平米總戶數：1720戶建筑容積率：2.0綠化率：50.1%項目定位：宜居生態社區商業配套：兩棟商業中心/1棟辦公綜合樓及幼兒園主力戶型：90-130平米兩房、三房140-170平米四房、五房在售房源： 142-171平米四房、五房，預計6月份推出精裝修小高層，90-130平米在售價格：均價15000元/平米，85折優惠 恒大綠洲體量大社區配套價格優勢項目地址：江寧區雙龍大道以東、清水亭東路以北產品類型： 8幢1618層高層住宅占地面積：66590平米建筑面積：160180平米總戶數：1090戶建筑容積率：1.8綠化率：47.3%主力戶型

17、：70-140平米項目定位：精致生活型城市高尚住宅社區推售動向：推售時間：2010年7-8月，1-3棟共359套駿景華庭項目地址：江寧開發區誠信大道以北，清水亭東路以西產品類型：住宅占地面積： 4.75萬平米建筑面積： 11.4萬平米總戶數：816建筑容積率：2.0綠化率：40%項目定位：后現代主義生活社區主力戶型： 85-125平米推售時間：2010年10月左右中冶天城項目名稱規模景觀主力戶型推售時間萬科金域藍灣68萬西班牙風情90兩房、118-135三房、168四房小戶型基本售完中冶天城11.4萬后現代主義85-125平米2010年10月左右，主力以85-125平米小戶型為主駿景華庭12萬

18、70-120平米2010年7-8月推出1-3棟共359套恒大綠洲24.1萬東南亞皇家風格90-130平米兩房、三房，140-170平米四房、五房2010年下半年推出精裝修小高層，主力面積段90-130平米同仁康橋水岸23萬180-240平米聯排別墅，120-140平米小高層2010年8-9月即將推出400套小高層，主力80-130平米合家春天17萬2010年推出最后一批30-40平米的單身公寓共200套天澤苑三期2010年6-7月推出8棟80-140平米的兩房三房及四房雅居樂九龍湖項目2010年下半年九龍湖板塊內即將上市的樓盤值得關注的二手房市場小區名稱面積區間價格區間房齡龍湖文馨苑41180

19、10000-12500元/2008年同仁康橋水岸45-928800-10600元/2009年合家春天71-1058550-12360元/2008年天澤苑99-240 9167-13750元/2006-2009年恒大綠洲90-1429200-12000元/2010年匯金九龍商業街58（65年產權）10000元/2010年萬科金域藍灣8913708元/2010年區域競爭樓盤綜述1、九龍湖板塊品牌開發商云集，競爭激烈；2、10年下半年九龍湖板塊上市量較為集中；3、務實營銷和概念營銷手法層出不窮；4、戶型面積同質性較強；5、部分樓盤采用精裝修來提檔升級；6、板塊內二手房（毛坯房）掛牌均價因利好而堅挺（

20、？）。定 位戶型面積段總套數配比單身公寓4053047.44%一房53887.93%兩房75887.93%小三房9321219.1%大三房11917615.86%復式躍層160161.44%小戶型占主力，園區風貌體現新古典主義中式園林品 牌資 源產 品單一質素似乎都無法支撐起全盤我們需求尋找一個切入點利用集成的綜合價值和產品創新升級博弈城市和板塊的未來價值也許，契機就在這里中 糧中糧集團致力于為13億中國人民提供營養世界500強企業中國購買者滿意度第一品牌長城長城福臨門福臨門魯花蒙牛蒙牛金帝金帝五谷道場五谷道場可口可樂黃中皇黃中皇中茶中茶大家的中糧不過大家都不是很清楚源于玲瓏 止于精致小之典范

21、圣馬力諾世界上最小的國家之一，但卻是世界上最早實現共和的國家。是一個令人神往的自由、親和國度。精致時尚情趣細節睿智低碳精華朝陽凝聚簡潔玲瓏美好年輕親和可愛溫馨自由自我考究因為小，所以核心精神萃取：親和【品牌親和力】作為世界500強的中糧，無需張揚霸氣；作為一個有著50余年歷史、已入選中國購買者滿意度第一品牌的央企中糧，常駐你身邊，體貼你生活。中糧與國人生活休戚相關，有人的地方就有中糧，中糧的骨子里流淌著太多的親和元素，親和中糧，無處不在！【產品親和力】93平米以下占82.7%，119平米以上占17.3%，還有諸多可愛的小公寓，整體以小戶型為主，輔以部分舒適性三房及復式房。中糧彩云居，極具親和力

22、的產品配置，讓更多人輕松擁有中糧制造的優質生活。為剛需吶喊，讓生活親和，這是我們試圖傳遞的開發理念。核心精神萃取衍發： 8大親和，無處不在。親和規劃-項目總建面7.45萬，體量精致，規劃設計上匠心獨運，借景和融景九龍湖，并通過建筑小品，主題活動場所等擴大了業主情感交流的空間。重在營造一種和諧、溫馨的人際關系，使業主產生親和感、依戀感、歸屬感和自豪感。親和景觀-中式園林的設計本身就讓人有了歸屬感，親和主題的互融使景觀更具備可參與性和互動性，能夠使業主產生強烈的歸屬感。親和建筑-新古典主義建筑可以讓人很強烈地感受到傳統的歷史恒基與渾厚的文化底蘊，灰黃色面磚與暗紅色花崗巖的搭配可以達到溫馨、親切效果

23、，著重渲染建筑的溫馨感和親和力。親和空間-戶型注重功能空間的設計，以創新元素充分展示戶型的時尚感和精致感，并通過部分空間贈送來提升產品價值，以獲得市場高度認同。親和面積-項目主力戶型40-119平米，以中i小戶型為主，適合市場需求主力，親和力較強。親和價格-親和的戶型面積配合以親和的價格，能夠實現與消費者親密接觸，不是高高在上是能夠實際擁有的房子，更容易在短期內吸引市場深度關注。親和配套-地鐵3號線，九龍湖離地鐵最近的物業，實現與主城親密接觸；完善的主題型社區商業配套的規劃，極大地便利了社區業主日常生活所需；東大資源成就了項目優鄰優居的品質生活。親和服務-親和的物業服務，無晝夜貼心伺服，5分鐘

24、內緊急到位，充分體現中糧集團關懷備至，放心安心的企業本質。 可見，親和還需要很多努力。中糧品牌 值得信賴永不落幕的新古典主義三大立體交通公交/地鐵/軸線實現居住的夢想沉醉在九龍湖、方山鄰里文化 親和友善教育/醫療/商業配套日趨完善參與式情景主題中式園林精雕細琢 理想空間富有參與性的水與九龍湖交相輝映鎮園之寶蓬勃生機的植物，層次豐富，適當設計一些緩坡，層次更豐富垃圾桶也是一簇小景導示變得如此詩情畫意文化墻玩味另外一種意境兒童游樂場媽媽聊天空間寶寶可以爬的樹鄰里之間有故事入口做的精致是面子弱化來自吉印大道的噪音墻體組合吸音工藝標準動作南北通透，全明設計加分動作1、入戶花園2、陽光房3、空中院館4、

25、送結構面積及其他面積童真功能：親子樂園 兒童才藝室 琴房健身功能：概念籃球 乒乓球 健身房 桌球社交功能：餐廳酒店 中西簡餐 書吧 咖啡廳 快餐店攜老功能：醫療室 棋牌室 藥店 洗衣房 家政服務休閑功能：美容美發 足療保健 spa中心 洗浴中心九龍湖畔即將崛起一顆玲瓏明珠！誰將鐘愛？成長中的社會中堅客戶特質描繪：他們是26-45歲的青年精英；他們通過自己的拼搏和能力，提前積累了一定財富；他們有著實惠的價值觀；他們在成本增加可承受的范圍內，喜歡品牌；他們偏好小戶型，因家境不同，購買能力也有較大差異；商機、理財、子女教育、鄰里故事是他們經常討論的話題。購置婚房；工作地落戶/置業；家庭人口增加分家用

26、；部分拆遷改善需求；江寧中心板塊人口拆遷、改善性需求價格擠壓；主城價格擠壓，被動郊區化；看好九龍湖板塊發展的投資客。客戶置業目的分析客戶區域屬性分析分類典型客戶周邊產業人口（大江寧板塊）25%教師等泛公務員企業中層管理、技術骨干普通工薪階層當地鄉鎮居民（大江寧板塊）35%拆遷戶換房、改善居住環境主城客戶40%價格擠壓型婚購、家庭結構分化等用房換房，改善居住環境大江寧板塊地緣性客戶占60%，主城客戶占40% 垠坤機構客戶資源管理服務中心自成立至今，總共積累了33030條客戶資源，其中8572條為公司的客戶，24458條為2009年、2010年市工商局記錄的所有新公司注冊法人的聯系方式。 公司客戶

27、部分包括了南京文化創意產業協會會員以及各兄弟商會會員、公司各項目的簽約客戶、公司在運作過程中接觸的各媒體資料以及一些政府官員。 客戶部的數據管理工作職責為： 1.幫助公司的各項目做好數據庫營銷工作，例如短信群發，彩信群發，郵寄信函印刷品等；除了定期收集最新客戶信息之外，也在不斷更新儲存的數據，以保證其有效性。 2.收集數據、更新數據。特別關注我們的資源公司數據庫現有資料南京文化創意產業協會會員 白下區商業聯合會會員創意產業青年新銳人物 溫州經濟促進會會員光華基金會會員 青商會（省、市）會員工業美術協會會員 室內設計協會會員動漫協會會員 商標協會會員潮汕商會會員 贛商商會會員天臺商會會員 宜興商

28、會會員D8書吧會員中央門創意中央產業園東八一期、二期客戶西祠街區客戶政府公共關系人員各4S店客戶資源各大百貨公司VIP客戶資源銷售（樓盤）客戶江寧區域客戶（龍湖文馨苑、湖邊1棟國際公寓、太平花園、靜月花園、親水灣花園等）南京區域客戶（京隆國際 、御湖國際、金基月亮灣、百度商業廣場、匯杰文庭、翠島花城、城市桃園、幕府三O工園、創意東8區、創庫中央、同創九龍盛世園、來鳳創意空間、新百花園首府、大地豪庭、西城嵐灣等）零星接待的客戶資源高管的關系網：2006級 、2008級南大商學院EMBA清華大學EMBA江蘇同學會概 念城市大愛，小戶大家城市大愛，自由自宅cofco:可樂 （可口可樂 CoceCol

29、a )我們在城市中，體會一切繁華與安寧。駐守這座城，分享這座城。何其之幸。我們共創幸福我們共創幸福 城市給了我們一切，我們回報予城市以感恩和愛。中糧人我們崇尚我們崇尚自然自然我們向往我們向往親和親和我們熱愛我們熱愛生活生活讓親和高尚且優雅想一個好名字，從親和出發卿 和qng h卿1. 古代高級官名古代高級官名2. 古代對人敬稱古代對人敬稱3. 自唐始，君稱臣自唐始，君稱臣4. 古代夫妻互稱，形容男女親昵古代夫妻互稱，形容男女親昵和和者，諧也和者，諧也今朝執子手，此生與卿和誓言COFCO可夫可莊子齊物論中糧與莊子親密無間淡定之后，精妙絕倫。一如莊子，無為背后是一顆火熱的心。CCityCCity城

30、市城市 OOasisOOasis綠洲綠洲 FFamilyFFamily家家 CCarina CCarina 親愛的小東西親愛的小東西 OOurOOur我們的我們的Cofco的一種演繹：Cofco未來山縈水繞/大牌云集的九龍湖高尚住宅區。Cofco環境九龍湖、森林音樂公園、方山，自然環境優越。Cofco人文緊依東大，南師附小/清水亭中小學，九龍湖圖書館，人文資源豐厚。Cofco交通公交/地鐵/自駕三大立體交通，零距離融入主城。Cofco配套醇熟配套，CBD百家湖直接輻射區域。Cofco品牌中糧51年歲月歷練，轉戰十多城，沉淀無數卓越精品。Cofco品質別墅基因傳承優越品質，頤和南園的姐妹篇章。C

31、ofco物業傾力打造放心、舒心、安心、開心、省心五“心”級物業。 Cofco生活方式cofco重在凝聚力和歸屬感的營造，中糧以責任與親和為分享者幸福置家。cofco九大棲居夢想 Cofco價值演繹漾在湖畔的漾在湖畔的cofcocofcocofco親和樂居典范備選概念Cofco 親地鐵 精工小筑九龍湖畔全功能精睿親和社區 首先，項目是一個優質的社區。在這個優質之中，滲透著中糧的親和秉性，彰顯著我們對情感體驗的深刻訴求，愛情、親情、鄰里情，一切都充滿著與當前無知年代看似格格不入的情感元素。我們就是要在親和的卿和，淡定若水的可夫可中，讓買家感知到九龍湖的自然之美，地鐵交通的暢達之快，精工家園的愜意之

32、魅。藉此，為你貢獻一處不留遺憾的理想棲居。從親和到卿和是彩云居的個性彰顯。而可夫可則珍藏著我們的念想和你的幸福。 概念的目的在于匯聚目光，提升價值，為營銷工作加分，目標依然是推售環節。真正的挑戰不在于廣告的適配，而在于媒體和受眾對你的討論。明哲保身導致無人理會是最大的悲哀概念宣傳落地推廣周期品牌導入期概念激活期開盤旺銷期持續公關期推廣要點品牌鏈構建概念導入核心優勢價值深挖品牌鞏固推廣核心品牌感性訴求項目滲入品牌產品集成價值熱銷+產品提檔升級+品牌熱銷+產品提檔升級+品牌推廣策略通過有轟炸性的公關活動快速使項目獲得市場共鳴和認同。主要通過戶外，報紙軟文+硬廣和網絡等向市場滲透中糧品牌以及亮出項目

33、名字。戶外和報紙硬廣投放強攻，鞏固項目的品牌形象，網絡和軟文持續攻擊，適當滲入電視、電臺、短信等，并且以持續轟炸性的公關活動聚集人氣，最大限度積累客戶。最密集的廣告投放，輔以公關活動啟動銷售，輔以強勢的促銷活動推動銷售，網上預訂系統啟用。持續的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關活動，鞏固品牌形象，實現慣性銷售。推廣大階段方向界定2010.891011122011.1品牌導入期概念激活期首次開盤續銷期第一次加推現場包裝圍墻、看房通道售樓處、引導旗樣板段、樣板房銷售物料樓書、銷售海報戶型單頁、手提袋、VI物料等戶外推廣品牌導入產品導入促銷產品集成價值體系熱銷+產品媒體推廣公關活動/網絡

34、戶外/報紙軟文/雜志/電臺短信報紙硬廣+軟文/網絡戶外/雜志/電臺/短信等公關活動/網絡/報紙軟文/戶外/短信報紙硬廣+軟文/網絡/戶外/雜志/電臺/短信重要節點樣板段樣板房開放開盤加推預期營銷推廣費用控制在總銷額的1%左右費用科目分項子項總營銷費用計劃金額廣告費用媒體類廣告費用報紙廣告25%網絡廣告15%雜志/短信/電臺/其它5%戶外廣告費用戶外大牌/高炮/道旗/站臺廣告等15%賣場包裝費用售樓處軟性包裝費用5%銷售道具制作費用樓書/海報/戶型單頁/模型等10%活動推廣費用公關和促銷活動費用推介會/巡展推介會/戶外咨詢點/歷次公關活動等20%機動費用5%合計100%場所包裝動作售樓處：親和主

35、題概念生活區樣板段：項目品質愿景導先兌現樣板房：體現的是對精致生活的魅力詮釋話題制造動作地鐵：剛需尤關注（地鐵媒體和東方衛報不妨早下手）Cofco九大價值體系親和8項關于“情”文章客戶截流動作移動陣地突破：外場推廣展開/聯合媒體周末看房車戶外攔截：高炮/道旗/地鐵終點站精神堡壘覆蓋性巡展推介：企業定點推介/小區巡展/學府巡展地鐵陣線包抄：設置地鐵站咨詢點/地鐵廣告/東方衛報我們需要讓大家熟知讓大家認同讓效應持久所以，我們倡導具有針對性的活動，而不是隨意的信手拈來和簡單剽竊。帶著大家一起玩我們對營銷的理解中糧卿和-幸福記憶大賽 通過通過網絡征集未婚情侶和已婚夫婦的生活合照，通過初步海選后確定入圍

36、選手由著名攝影師為其在九龍湖邊進行拍攝以“親和、幸福”為主題的照片，然后再通過網絡評選出若干優勝者，并設置相應獎項。可在蓄水期內進行炒作，吸引市場深度關注。有愛卿和我掌江山帶著大家一起玩我們對營銷的理解（但不要做毫無關聯的活動）這是一個虛擬甚至可以成為現實的美麗故事絕不是“非誠勿擾”中糧卿和-紅娘計劃寶貝計劃帶著孩子一起來看房親密愛人浪漫夜仲夏夢之夜健康你全家養生知識系列講座愛上綠色呼吸植物認領呵護計劃邂逅九龍湖美麗瞬間DV攝影友誼賽 愛上卿和愛上你紅領巾農莊攻略 卿和耕耘體驗我們的資源：團市委地點：江寧某農莊對象：名牌小學與幼兒園成員形式：以家庭為單位，以孩子為主角，承包責任田過程：播種、培

37、育、施肥、手貨、交易、烹飪等關乎中糧，關乎親和，關乎皇帝公主的家族期望。在全方位包抄西祠/新浪/365/搜房等網站之余，我們還需要發巧力。有一種媒體力大無窮網絡馬上就投入制造“可愛的病毒”。話題之后，我們進入實效推售環節推 售1）新政影響占幾何2）觀望情緒何時休3）公開之后降不得價格與成本的關聯性越來越淡1）低開高走依然是市場模糊期的不二法門，先抓人，再抓錢，“利潤寂寞期”很快度過。2）抓住戶型經濟特點，強調總價概念，弱化單價概念。3）橫向價差拉開，與縱向遞增快頻是我們博取利潤的基點。開始需要親和一點200720082009下行起效期：量跌價跌（量先領跌價再繼跌）下行實現期：量價齊跌（量先跌停

38、價繼跌停）上行起效期：量升價升（量先領漲價再繼漲）上行實現期：量價齊升（量先漲停價再漲停）目前，已經逐步步入量價齊跌階段，回暖期當在2011年季春，止跌企穩，項目上市當不受嚴重影響。市場-政策判斷為定價準備評估項目本案金域藍灣恒大綠洲天澤苑康橋水岸龍湖文馨苑合家春天區位地段6777.86.566.5周邊環境6.57.27.27.36.56.86.5交通條件6667666市場定位7.58.57.37.56.56.36.5內部環境7.47.57.26.876.57外部環境6.57.27.27.56.56.56.5設計規劃7.68.27.37.26.36.37.2品牌知名度8.28.67.866.9

39、66.5物業管理68.66.37.26.86.26.2項目口碑7.58.67.366.566.8合計評分69.277.470.670.365.562.665.7項目均價155001270013750100001100010500修正率89.41%109.63%100.43%107.33%110.54%99.70%修正均價1249113858 1392313809 107331215910468參照系評估為定價而來2010年3月江寧樓市均價達到10633元/平米，4月達到12605元/平米，月漲幅達到18.54%，考慮新政出臺后市場因素和客戶心理，以及市場在2010年中可能出現的價滯和價跌現象，

40、從江寧板塊樓市發展趨勢來看，6-8%應該是一個比較健康的增長速度，再考慮九龍湖板塊的邊緣性以及本案在九龍湖板塊中所處的位置，以及地鐵給本來帶來的利好。綜上，建議首批入市房源均價12500元/M2注：后批次房源按市場實際情況以及實際推盤時間再做研判，以下回款計劃均按12500元/平米計。準則多 元 化迅速落袋儉約營銷公寓分離11098765432方案一：計劃在2010年8月正式進入蓄水階段，2010年10月1日開盤，預計在2012年3月將產品全部推售入市，2012年6月實現整體銷售率95%。由南向北，由外而內波次推盤時間房源加推套數面積配比戶型配比第一波開盤2010年10月2/3/4號樓234套

41、53、75、93、119、160一房、二房、小三房房源加推12011年1月1號樓88套53、75一房、二房第二波開盤2011年4月9號樓265套40單身公寓第三波開盤2011年7月5/6/8號樓190套93、119、160小三房、大三房第四波開盤2011年10月10號樓265套40單身公寓房源加推22012年3月7號樓66套93大三房注：以上計劃為初步暫定，具體根據市場實際情況再做針對性的計劃與調整。方案一具體推售安排2010年2011年2012年第一波開盤第1次加推第二波開盤第三波開盤第四波開盤10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月銷售套數（套）12

42、06040401530140804080204010060402015套均面積（）6767676767676767676767676767676767銷售面積（）80404020268026801005201093805360268053601340268067004020268013401005銷售均價（元/）1250012500125001250012500125001250012500125001250012500125001250012500125001250012500銷售金額（元）100500000502500003350000033500000125625002512500011

43、725000067000000335000006700000016750000335000008375000050250000335000001675000012562500回款金額（元）301500008542500045225000335000002721875016331250527625001021750005695000043550000519250002177500048575000737000004522500028475000154937502012年第2次加推持續收尾3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計銷售套數（套）302515151515201510101110套均面積（）67676767676767676767銷售面積（）2010167510051005100510051340100567067074370銷售均價（元/）12500125001250012500125001250012500125001250012500銷售金額（元）251250002093750012562500125625001256250012562500167500001256250083750008375000929625000回款金額（元）16331250238687