1、 旅游商業地產研究報告（2012）1旅游商業地產研究3旅游地產概念旅游地產概念 旅游地產的類別旅游地產的類別旅游地產的發展歷史旅游地產的發展歷史旅游地產的發展模式旅游地產的發展模式4對旅游地產的認識旅游地產概念旅游地產概念p概念一概念一p概念二概念二p泛地產概念：泛地產概念：旅游地產的發展歷史旅游地產的發展歷史p產生背景產生背景p國外旅游地產發展歷程國外旅游地產發展歷程p國內旅游地產發展歷程國內旅游地產發展歷程p國內旅游發展現狀國內旅游發展現狀p國內旅游發展前景國內旅游發展前景p未來旅游業發展走勢未來旅游業發展走勢旅游地產的發展模式旅游地產的發展模式p賣地滾動發展模式賣地滾動發展模式 p旅游先

2、行帶動房地產發展模式旅游先行帶動房地產發展模式 p房地產先行帶動度假地模式房地產先行帶動度假地模式p大開發商整體操盤模式大開發商整體操盤模式 p景點地產景點地產 p商務地產商務地產p度假地產度假地產p住宅地產住宅地產旅游地產的類別旅游地產的類別5旅游地產概念旅游地產概念 旅游地產的發展歷史旅游地產的發展歷史旅游地產的類別旅游地產的類別旅游地產的發展模式旅游地產的發展模式6旅游地產概念研究旅游地產概念研究 * *概念一： 旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能。 如：休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式，以及分時度假、產權酒店、主題社區或景區住宅

3、、養老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。 概念二：定義：依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目,可稱為旅游房地產。7旅游地產概念旅游地產概念 旅游地產的發展歷史旅游地產的發展歷史旅游地產的類別旅游地產的類別旅游地產的發展模式旅游地產的發展模式8p起源：旅游房地產發源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡;p初步：20世紀初開始市場化規模經營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅p形成：20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業市場的形成。p 發展：7

4、0年代中期，美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓，特別是市場景氣時期開發的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大的成功。p 成熟：1987年以后，大量的投資商、開發商介入這一領域，使產品模式更加清晰，法規也相應地健全，配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。僅就分時度假物業而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區，來自120多個國家和地區的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權或酒店產權。 p上升期:到2001年，全球分時度假業的營業額已超過80億美元，近幾年一直以15%

5、的速度遞增，預計到2004年，全世界的時權酒店銷售總額將超過300億美元。旅游地產的發歷程旅游地產的發歷程國外國外9旅游地產的發展歷程旅游地產的發展歷程國內國內10p起源：我國的旅游房地產開發始于20世紀的九十年代。在國內一些城市房地產開發出現“泡沫”的時候，以“健康、運動、休閑”為主題的旅游房地產開始興起，并取得了不俗的業績。p趨勢：目前我國正由最初步的觀光地產轉向休閑地產，示來更大的空間是旅游度假地產。旅游地產的發歷程旅游地產的發歷程國內國內11旅游地產的發展現狀旅游地產的發展現狀12旅游地產的發展現狀旅游地產的發展現狀13旅游地產的發展現狀旅游地產的發展現狀14旅游地產的發展前景旅游地產

6、的發展前景15旅游地產的發展前景旅游地產的發展前景16旅游地產的發展前景旅游地產的發展前景17旅游地產的發展前景旅游地產的發展前景18旅游地產概念旅游地產概念 旅游地產的發展歷程旅游地產的發展歷程旅游地產的類別旅游地產的類別旅游地產的發展模式旅游地產的發展模式19旅游地產的分類旅游地產的分類主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間；旅游景點地產旅游景點地產從理論上來說，旅游地產是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。旅游商務地產旅游商務地產主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間；旅游度假地產旅游度假

7、地產主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；旅游住宅地產旅游住宅地產 主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間旅游景點地產旅游景點地產20旅游景點地產旅游景點地產主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間；寺廟博物館服務與配套設施：售票處、停車場、游樂場所、餐飲、購物、娛樂等的商鋪、商業辦公用房會所、俱樂部、銀行、診所等的配套用房，管理用房等。21旅游商務地產旅游商務地產供旅游用的商業地產：如旅館、酒店、娛樂城、商店等.旅游商業

8、街旅游區娛樂城餐飲住宿22旅游度假地產旅游度假地產 旅游度假地產多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。 開發商以為異地置業者提供第二居所度假休閑為目的，業主以度假置業和投資置業為目的。海南景觀住宅多屬此種模式。 產權酒店：將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。 時權酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間如一周的居住權。 養老型酒店

9、：指投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。 如：在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅。時值度假型酒店：消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宅設施。消費者不擁有使用權或產權，只是為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。 2324二位一體資源利用 旅旅游游住住宅宅

10、地地產產直接借力旅游資源自我營造旅游資源靠近現有的旅游資源和旅游景區開發景區住宅。這類景區住宅開發涉及到風景區的生態保護問題，如拋開保護搞開發，以短期的效益破壞風景地的可持續性發展，往往是得不償失。所以保護為先是此類開發不容忽視的前提，很多城市旅游景區附近的住宅多屬此類。如黃山地區的住宅開發就是這類典型的代表。 先大手筆開發大型旅游項目，以旅游帶活周邊房產，再于景區附近開發景區住宅。這類房地產不依附現有的旅游資源、旅游景區，往往巨資投入造勢景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。旅游起步，地產

11、發力，地產促進了華僑城全面發展，是旅游與房地產良性互動的典型。 此類房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。景即是房，房即是景。投資集團、房地產商，利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目，包括別墅，花園洋房，酒店式公寓，老年公寓等。 25 旅游住宅地產旅游住宅地產海南、青島、大連、秦皇島、井崗山、黃山等地區的旅游地產。直接借力旅游資源26自我營造旅游資源旅游住宅地產旅游住宅地產華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成

12、具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創造出區域性旅游資源優勢，再以此為依托，開發高質量的旅游主題房地產。 錦繡中華中華民俗村世界之窗主題公園 休閑社區27荷蘭水街私人酒店地中海別墅地中海公寓二位一體資源利用 旅游住宅地產旅游住宅地產宋城集團在杭州樂園開發的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產本身就是景觀構成的有機組成部分，景中有房，房中有景，營造出一種莊周夢蝶、蝶夢莊周的境界。 281.投資回收率高。 旅游房地產的經營者以自己優越的房產資源、標準化的服務模式來吸引投資者，然后在經營中獲利。 同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者，提高了房產的資金回收效率。對于

13、一般旅游產品而言，投資回收是緩慢的。景區主要依靠每日的門票小額的交易使其投資的回收期漫長。 而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個或多個單元，成為業主，然后再委托開發商去管理經營，獲取相對穩定的投資回報。在英國，購置房產歷來被人們視為最佳的投資方式之一。 以美國過去20年各項主要投資作比較，房地產的收益率比股票還要略高一些，高于物價指數的升幅，這顯示出房地產投資均具有抗通脹、保值的功能。 旅游度假地產的特點：292.消費檔次高。 旅游房地產自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產階級的消費品。國內旅游房地產的消費者群集中在城市的高收入階層，他們經濟狀況良好

14、，希望擁有較高晶位的住宿條件和度假環境，傳統的旅游項目已不能滿足需求。 傳統旅游業中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費，景區游覽更是面向大眾推出的產品。3.消費的可存儲性和期權消費。 旅游房地產在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性（如養老型酒店）的消費權。時權酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分時度假產權酒店的購買者不僅擁有其所有權或使用權，同時享有“亞洲酒店資源聯盟”所轄東南亞、港澳地區和內地多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和

15、使用權。在旅游業的其他領域，一般是在當時當地購買或提前異地預定產品，而在當時當地消費，不存在儲存消費和期權消費。旅游度假地產的特點：301。以旅游開發為主。以旅游開發為主p項目大多以長期穩定的經營為目的，房產物業包括酒店、商業、居住等僅作為其附屬設施，滿足旅游配套需要，像主題公園、影視基地、溫泉療養中心等的配套服務設施 旅游與地產的關系-按開發重點不同劃分2。以房地產開發為主。以房地產開發為主p如是以房地產開發為主，則旅游捆綁于地產，通過旅游資源開發增加房地產項目的吸引力和價值點，改善度假、居住的環境，故酒店、會議中心和度假別墅、公寓等成為主要盈利物業，旅游景點、休閑設施成為其附加值。 31旅

16、游地產概念旅游地產概念 旅游地產的發展歷史旅游地產的發展歷史旅游地產的類別旅游地產的類別旅游地產的發展模式旅游地產的發展模式32p模式一：賣地滾動發展模式模式一：賣地滾動發展模式 一些旅游度假區開發初期，缺乏必要的基礎設施建設資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當一部分土地，以賣地收入來啟動開發，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發展壯大完成必要的度假基礎設施配套以后，南國桃園又從當初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續升級發展的需要。 這種依靠賣地滾動發展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快

17、速啟動發展，使旅游房地產與度假地同步增長。但是不足之處也很明顯：這種類似工業園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮化，與高品質度假環境相悖，導致度假地的退化；隨著度假區環境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；價格（租金）接受度及敏感度最初引入的開發商魚龍混雜，開發的旅游房地產質素良莠不齊，規劃控制與協調難度大，給度假區進一步提升整體品質埋下隱憂；形象要求隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環境與品牌的維護將難以為繼。從發展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續的。33p模式二：旅游先行帶動房地產發展模式模式二：旅游先行帶動房地產發展模式 不依附原

18、有的旅游資源、旅游景區往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區 改善區域基礎設施條件和環境質量，提升知名度，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。 深圳華僑城度假區34p模式三：房地產先行帶動度假地模式模式三：房地產先行帶動度假地模式p以廣東省南海市西岸旅游度假區為代表。西岸旅游度假區地處珠三角邊緣，開發以前，稱得上環境優美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發展愿望導向下，西岸度假區發展的思路過于倉促。在政府主導下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規模開發房地產，結果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產來帶動度假區整體發展的路子難度很大。雖然當年曾經風光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。 p模式四：大開發商整體操盤模式模式四：大開發商整體操盤模式p一般依托景區，以會議、培訓、商業、休閑、度假、田園養生等多重服務性于一體，并配備齊全的公共服務設施，如學校