1、簡述最佳收房流程及注意事項收房注意六原則新房查驗三十六招兩小時查出新房毛病16處 關注民間驗房師高級工程師教你新房驗收15招隱蔽工程驗收不可馬虎怎樣避免入住糾紛改變舊觀念 分清責權利 驗房很關鍵驗房細則一步步教你如何收房驗房網友原創：新房入伙驗收注意事項幾篇收房注意事項，貼出來供大家參考詳解交房時各項應繳納費用詳解交房入住手續詳解收房程序：要堅持先驗房 后辦理入住手續詳解驗房程序：做好七步八關注簡述最佳收房流程及注意事項核驗業主材料 業主領取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術報告書、住宅質量保證書和住宅使用說明書并由開發商加以說明 交納剩余房款 業主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書 業主做綜合驗收

2、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案 開發商與業主協商并達成書面協議 根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議 業主簽署入住交接單【提示】：開發商在交房時向業主提供的竣工驗收備案表、住宅質量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復印件。 -收房注意事項馬上要到一年收房的高峰季節，總結幾大原則請業主注意。     原則一：如期收房     如果業主無正當理由拒絕收房，是要承擔違約責任的。     特別提示：如果購

3、房人因特殊情況不能如期辦理收房手續，可以書面形式委托親友或律師進行收房，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間。     原則二：看不到“兩書一表”可拒收房     目前，開發商交付房屋應提供兩書、一表，即住宅使用說明書、住宅質量保證書、竣工驗收備案表。     特別提示：若開發商不能提供上述文件的，購房人有權拒絕收房。由此造成逾期交房的，由開發商承擔違約責任。     原則三：“質量問題單”業主要備份   

4、0; 若收房過程中發現有質量問題，應與開發商交涉，限期維修。由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。     特別提示：對所出現的質量問題，雙方要以書面形式確認。“問題單”業主手中要有一份，上面同時要有開發商承諾的維修期限及開發商的簽字。     原則四：開發商代收費用明確約定     要點：代收費用要出具正式收據     特別提示：法律政策均規定，如果合同中沒有明確約定，開發商不能將代收公共維修基金與契稅作為交房的條件

5、。即這兩項費用業主完全可以選擇自己交納至相關部門。     原則五：正式用電改建費用由開發商承擔     若開發商以將臨時用電改為正式用電為由收取改建費，業主可拒絕。     特別提示：根據相關規定，商品房銷售價格已包括臨時用電設施的建設費用及居民用電設施工程的建設費用。     原則六：產權代辦費不能強收     如果沒有約定，開發商無權強行要求代辦產權證或收代辦費。 特別提示：產權證可以由業主

6、自行辦理，具體程序可到相關的產權登記機關查詢。（家宜） -新房查驗三十六招買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里綜合有關專 家經驗，附上條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。 關于門 門的開啟關閉是否順暢？ 門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） 門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？ 大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？ 關于窗 窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。 開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢

7、？ 窗戶玻璃是否完好？ 窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 關于地板 地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？ 地板間隙是否太大？ 柚木地板有無大片黑色水漬？ 地腳線接口是否妥當，有無松動？ 地面是否有裂縫，是否有起砂現象？ 關于頂棚 頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使 用；如果裂縫與墻角呈度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。 看頂部是否有麻點。這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶

8、來很大的不利影響。 頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？ 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？內墻墻面上有否石灰爆點？ 關于廚廁 廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。 坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？ 浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？ 廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛生間墻面瓷磚

9、砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。 磚縫有無滲水現象？ 廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ 水池龍頭是否妥當，下水是否順暢？ 衛生、廚房內有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。 出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建筑垃圾？ 您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。 其他 廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？ 試一下全部開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了住宅設計規范，

10、規定每套住宅回路數不宜少于個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短 路火災事故的發生。 供水管的材質？上海市建委發文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用年。另一個無可比擬的優點是凈化管內水 質，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。 試煤氣熱水器開關是否妥當？ 居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 自來水水質怎么樣？ -兩小時查出新房毛病16處 關注民間驗房師看摸敲照一樣不漏    和老王正談著，“篤篤篤”敲擊防盜門框的響聲傳入

11、耳畔，驗房師使出“看摸敲照”的本領，開始忙活了。    防盜門    “左右傾斜1厘米，沒有灌漿。”老李立刻找出了問題，他說，傾斜時間長了防盜門就要變形無法關上；如果門框沒有灌漿，一方面沒承載力，另一方面輕飄飄的鐵皮根本經不起撬，會給“婁阿鼠”們以可乘之機。地漏    來到衛生間，地面已蓄滿了水。“昨天上午，我們就在這放好水了。還在樓上樓下兩戶人家也放了水。”老劉說，查衛生間的問題，一看蓄水后自家的地坪是否漏水，天花板是否滲水；二是打開堵上的地漏后，瞧是不是因為四周地勢低，而出現倒返水現象；三是查水管有無

12、滲漏。    窗戶護欄    “沒用鋼化玻璃。”指著窗子，老王告訴我們，這玻璃上沒有3C標記，敲一敲聲音清脆，肯定是普通玻璃。老王講按規定，高層使用的必須是雙層中空鋼化玻璃。在陽臺上，老王接著找出了護欄上的問題：房產商沒有使用雙面夾膠鋼化玻璃，“安全玻璃碎裂后不會掉到樓下，但價格比普通的貴了50%。”    空鼓    “95%的房子都會有空鼓現象。”老李一邊用錘小心敲打著墻壁和地板，一邊側耳細聽。發現聲音有異，立刻用紅粉筆將出現空鼓的區域勾出。老李講，“空鼓不但會導致粉刷好

13、的墻面開裂，而且在打沖擊鉆時，會造成整塊墻面脫落和地面塌陷。”粉刷    在客廳、臥室，老劉發覺所有的墻壁都沒有用膩子抹平。“一套100多平方米的房子，房產商又能從你們這里刮到2000多元。”按照國家規定，內墻除廚衛外，應全部用膩子抹平。“如果合同書上寫明是白水泥膩子的，我們就會用手摸，掉粉的話那用的就是滑石粉，也可以要求整改。”    水管煤氣管    水管上接口沒裝阻燃圈；煤氣管進氣口沒裝閥門在廚房一轉悠，老王就看出了兩處偷工減料的地方，“不安裝阻燃圈，萬一發生火災，大火就會順著水管蔓延到樓上鄰居。說

14、到底，房產商還是為多賺幾個錢，廚衛一共要安裝3個阻燃圈、再加閥門就是300元。”    如何維權面授機宜    2個半小時，2張整改明細單上密密麻麻寫著16處毛病，“你們把這個整理一下，一式兩份，一份簽字后交房產商，另一份要房產商簽字認可這些問題后交你們保存，按規定限他們15天內整改，否則就提出索賠。”    聽完老王的話，業主小張滿臉無奈，“房產商臉皮才厚呢，要是拖著不改怎么辦？”這下，“零點先生”老王又開出了幾帖良方。在和房產商較量中，業主要始終保持一種“冷處理”的狀態，只要房產商認可問題，就不要理他

15、。15天后沒有整改，就拿著照相機和攝像機全部拍下來。“找你談又沒法談，賠又不愿意，房產商肯定服軟。”    “要是房產商否認這些問題呢？”小張問。    “你就要求他在整改明細單上寫明業主所述問題概不存在，只要他落筆，哪怕只有一處問題屬實，法庭上就會判你贏。房子有毛病是明擺著的事，房產商怎么敢寫這話呢？到頭來也只能求你協商解決。”老王肯定地說。-高級工程師詳細講解：新房驗收15招1招：看“備案”留“兩書”新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發商提供的住宅質量保修書和住宅使用說明書。

16、2招：衛生間不滲不存檢查衛生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。3招：門窗靈活嚴又亮試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛生間的

17、門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛生間的門還要刷下邊那面。4招：輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招：頂層住戶查滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。6招：陽臺裂縫危險大一般而言，墻面的裂縫大多不

18、是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。7招：保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。8招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。9招：暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。10

19、招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。12招：保險插座護幼童為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。13招：衛生間插座規矩多衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不

20、應有插座。14招：廚衛緊鄰通風道廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。15招：開關接口拉一拉檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。-隱蔽工程驗收不可馬虎家庭裝修中的隱蔽工程是指隱蔽在裝飾表面內部的管線工程和結構工程值得注意的是，目前隱蔽工程的質量問題普遍存在，而且由于維修不便，留下很多隱患由此，有必要了解它的結構和材料家庭裝修中隱蔽工程主要包括：吊頂驗收、電器管理驗收、給排水驗收、木門窗驗收、墻面驗收其他注意事項還有：墻與墻的交角防止虛漏；導線線路要走好；排放線路必須嚴格；吊頂基礎；線管的走

21、勢要合理；冷熱水管距離要分開；線盒的安裝要仔細、安全是第一、頂部布線要規范、暗盒位置要一致。  1-1.吊頂驗收：吊頂的設計標高，允許在水平面上偏差±。吊筋所用的鍍鋅鐵絲不的小于號，且必須要膨脹螺栓作吊點。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、無扭曲的紅、白松木，主龍骨的規格不能小于50×70。衛生間的罩面板不能采用受潮易變形的石膏板、礦棉板、膠合板等，應選用金屬和板或塑料板。罩面板與龍骨及龍骨架的各接點，必須連接緊密、無松動、安全可靠。1-2.電器管線驗收：暗線應鋪設在護套管中，最好采用PVC阻燃管或金屬管，導線的接頭應設在接線盒內（萬萬不可簡單地用包布一

22、包，就直接埋在墻里）。電源線、電話線和有線電視線不能穿在同一個護套管內。應采用安全型暗裝插座、暗裝開關，最好在加裝個漏電保護器。各類接線盒內的線頭要預留15厘米以上，在封墻前應仔細電檢查，電話線、有線電視線可用萬用表檢查。1-3.給排水驗收：管道的安裝要做到橫平豎直，管道內暢通無阻，各類閥門的安裝位置合理、便于日后維護及更換。如做暗管的話，完工后先通水、加壓，檢查所有接頭、閥門和各連接點是否滲水、漏水現象，檢查無誤后才能縫掉。安裝鏡箱、紙缸、皂缸、口杯架、毛巾桿、浴簾桿、浴缸拉手等必須安裝牢固（最好及膨脹螺栓）、無松動現象，位置及高度適宜，鍍膜光潔無損、無污染，另外，水龍頭的遮罩要緊貼墻面，不

23、能留有有任何縫隙。1-4.木門窗驗收：門窗套的步框等處兩端高低相差不能大于2，垂直度的偏差也需在2以內，具體檢驗時可用線錘檢查，簡言之：橫平豎直是準則。護墻板的表面要平整、光滑，如做圖案的話，細木的寬窄要一致，緊貼護墻板，另外，要無錘印、無污染，不留釘帽，棱角要順直。油漆后應無漏刷、砂粒、刷痕、污斑及流墜（滴淚）等現象，表面光潔、平整。建議在油漆前應先檢查一遍為合格的地方應及整改，細木制品有體現出精工細做，否則上漆后就難以查出某些砒疵了。1-5.墻面驗收：吊頂的設計標高，允許在水平面上偏差±5。吊筋所用的鍍鋅鐵絲不得小于8號，且必須要膨脹螺栓作吊點。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、

24、無扭曲的紅、白松木、主龍骨的規格不能小于50×70。衛生間的罩面板不能采用受潮易變形的石棉板、膠合板等，應選用金屬扣板或塑料板。罩面板與龍骨及龍骨架的各接點，必須連接緊密、無松動、安全可靠。2-1.墻與墻的交角防止虛漏：下水口和地面的交界處要做清根處理。由于大多數防水層漏水的原因都是出在邊邊角角，所以只要把邊邊角角的地方處理好，出現滲漏的可能性就很小了。2-2.導線線路要走好：電視天線同軸電線及電話線要單獨穿著，而且相鄰線管之間保持不少于30厘米的距離。線管管徑要保證穿線以后拉動自如。2-3.排放線路必須嚴格：施工中線頭交接處必須安放在電氣盒中，接送必須擰緊采用后線頭用壓線帽擰緊。排

25、放線路必須嚴格分色（紅、藍、黃及花線等）。2-4.吊頂基礎：吊頂采用龍牌輕鋼龍骨，這樣即保證吊頂平整牢固，又能避免今后使用中變形開裂。2-5.線管的走勢要合理：線管的走勢一定要橫平豎直地排放在墻壁中。這樣能有效地避免日后維修的麻煩。2-6.冷熱水管距離要分開：冷熱水管要選擇優質、耐用的水管兩者之間要隔開一定的距離。水管要檢查是否牢固，所有水路要不滴水不滲透。2-7.線盒的安裝要仔細、安全是第一、頂部布線要規范、暗盒位置要一致。-怎樣避免入住糾紛房地產商發出入住通知，購房人卻認為房子無法入住。房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達到合同約定的交房條件。因此，要

26、避免入住糾紛，必須從簽好合同入手。交付條件要明確購房人在約定合同第八條交付期限時，最重要的是約定好交付條件。隨著北京市城市房地產轉讓管理辦法出臺，北京市對標準合同進行了修改，在合同第八條中將取得竣工驗收備案表和面積實測技術報告書作為了房地產商在交房期限前必須完成的工作，購房人簽約時千萬不要同意房地產商對此約定進行更改或附加變通條件。竣工驗收備案表雖是房地產商自己填寫，但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規劃、公安消防、環保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產商所交付的房屋是否符合原來規劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢

27、查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。由于合同第五條約定了購房人在實測面積和合同約定面積誤差超過3%時可以選擇退房，而目前北京的法院在處理房地產糾紛案件時，通常把購房人收房視為購房人事實接受了房屋，放棄了要求退房的權利，因此購房人在收房前能看到面積實測技術報告書，是購房人能及時做出選擇的必要條件。在北京，目前沒有“商品住宅交付使用批準文件”，約定“經分期綜合驗收合格”則往往會給房地產商鉆空子。建議購房人在約定第幾種條件時不要選這兩條，而是自己約定第5種條件，即“達到合同第十三條和第十四條及補充協議第幾條的約定要求”。別簽“開口”合同購房人特別要注意的是合同第八條可能會給房地產商留出的“后門

28、”，房地產商如果在“如遇下列特殊原因”后面添寫了過多的免責條款，合同約定的期限將會變成沒有期限。“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，我國民法通則、合同法上均有清楚的定義，購房人按照法律應接受房地產商在出現“不可抗力”時的免責。如果房地產商在免責條款的空行中填寫其它免責條款，購房人則要多加小心了。“因天氣原因”：下雨下雪，冬天氣溫低是房地產商事先應預估到的，如果一定要寫上，就寫明大雨、大雪、氣溫低于多少度的天數超過多少天(以國家氣象部門確認的為準)。“因配套工程影響”：如果土地已做好“七通一平”，這種影響基本不存在。如果需先做“七通一平”，房地產商也應把時間事先算進去，最多給

29、一個規定的寬限期，而避免敞口，并要求相關的市政部門提供具體影響時間的證明。“因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決”：這話怎么解釋都行，而且這是房地產商自己的問題，“沒有金剛鉆、別攬瓷器活兒”，購房人要避免房地產商寫上這條免責理由。“因材料供應延誤”：這屬于房地產商向材料供應商索賠的問題，責任不應轉嫁給購房人來承擔。“因政府政策改變而帶來的延誤”：什么叫“政府政策改變”，房地產商認為申請變更規劃可以批準，而實際政府有關部門沒有批準或批了很長時間叫不叫政策變化？如果約定這個免責條款，最好寫明以哪個部門出具的證明為準。最后想提醒購房人的是：在房地產商逾期交房免責問題上，不管您接受了房地產商

30、加上的哪一條，都要跟上一條：房地產商在免責條件發生之日起多少天內用什么具體方式告知購房人，防止房地產商在不能按時交房時花錢買關系搞假證明。有可能的話最好爭取在“但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期”后面加上“但不得超過()天”。避免“得不償失”如果購房人能在合同第八條將房地產商的免責時間封口，在約定合同第九條出賣人逾期交房的違約責任時，可以按標準合同的第1種方式進行約定，如果能將逾期時間分段，賠償金額逐段提高(逾期第2個月比逾期第1個月的賠償高)就更好了，同時要避免約定的違約金的比率比第七條約定得低。購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數的

31、，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的，購房人可以參考最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”算一下自己付款方式下的違約金比例是否合適。貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息。筆者在此提醒購房人，一旦出現購房人可以選擇退房的情況，如果房地產商只賠償利息，顯然無法彌補購房人的損失

32、，至少會賠進合同印花稅和辦理貸款時發生的律師費、保險費等費用。因此建議購房人最好能在約定中加上一句話：“買受人的實際經濟損失超過出賣人支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由出賣人據實賠償。”如果購房人不能在合同第八條將房地產商的免責時間封口，最好自行約定第2種方式，在借鑒上述方法約定房地產商逾期交房違約責任的同時，明確即使出現了合同第八條所說的房地產商逾期交房可以免責的情況，超過合同約定的交房時間多少日，購房人也可選擇退房，退房的具體方式可參照標準合同第九條第1種方式進行約定。-改變舊觀念 分清責權利 驗房很關鍵一.收房前的合同履行過程在收房之前，有一個雙方履行合同的過程。期房的合同

33、履行過程與現房的合同履行過程大不一樣。在現房的合同履行過程里，購房人支付購房款一般是分期進行的，如果購房人發現開發商有可能不能按期交房、或者已經出現開發商未履行合同義務或者開發商履行合同義務不符合合同約定的情形，購房人有權不支付購房款來制約開發商(購房人的這一權利在合同法上被稱為“不安抗辯權”或“后履行抗辯權”)。期房銷售都是有按揭貸款支持的，而且，按揭貸款在購房人支付首付款后就由銀行一次付清。在收房之前，購房人的主要義務支付購房款的義務已經履行完畢，開發商的義務尚未履行，如果購房人發現開發商有可能不能按期交房、或者已經出現開發商未履行合同義務、或者開發商履行合同義務不符合合同約定的情形，購房

34、人沒有任何可以通過自己的行為制約開發商的手段。二.開發商不交房是根本性違約如果開發商通知你收房了，那么，你房財兩空的風險幾乎沒有了。收房的過程開始于開發商交房。交房時，開發商應向購房人交付哪些物品和文件，前面一章已經做了闡述，這里不再重復。開發商交房時一般都要求購房人在拿鑰匙之前先向其或物業管理公司交納以下幾項費用：契稅、維修基金、物業管理費、燃氣初裝費、有線電視初裝費、供暖費等等。這幾項費用，都不是購房合同約定的購房人在交房前履行的義務。無論開發商或物業管理公司要求你交納這幾項費用中的哪一項或哪幾項，居律師都建議你堅決拒絕。如果開發商因為你未向其交納其要求交納的費用而拒絕交房，就是開發商根本

35、違約行為，你就有權根據合同法的規定選擇退房(即解除合同)。三.購房人不收房不屬于違約行為很多購房人擔心不收房會對開發商承擔違約責任，居律師要告訴你：“收房”是購房人的權利，不是購房人的義務。即使合同中約定了購房人不收房應承擔何種法律責任，也是無效的，購房人不會因為不收房而承擔任何違約責任。根據合同法，在購房人不收房的情況下，開發商惟一的權利是將房屋提存(所謂“提存”，是指：買方不按合同收取貨物，賣方便有權將貨物存放在某個地方，并找人做證明，同時告知買方貨物已經于何時存放在何地，自此，貨物失滅的風險由買方承擔)。購房人因為不收房所承擔的惟一法律后果是：開發商將房屋提存后，房屋滅失的風險由購房人承

36、擔。房屋滅失的風險概率是微乎其微的，所以，開發商一般也不會將房屋提存。四.“檢驗”是收房過程中最重要的環節收房的過程中最重要的環節是對房屋的檢驗。如果“補充協議”里已經約定了檢驗期限，你就應該在檢驗期限內完成對房屋的檢驗；如果沒有約定檢驗期限，你應盡快完成對房屋的檢驗。如果房屋經檢驗在面積和質量上均符合合同約定，你就可以向開發商表示接收房屋；如果房屋的面積或者質量不符合合同約定，你應在檢驗期間內或盡可能短的期限內(最長不能超過交房后的兩年以內)將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知開發商，并明確表示拒收房屋。如果你沒有在檢驗期間內或交房后的兩年以內將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知

37、開發商，后果是：無論房屋的面積多少或質量如何，你都將喪失追究開發商違約責任的權利。對房屋面積的檢驗包括對套內面積的檢驗和對公攤面積的檢驗。對房屋面積進行檢驗的惟一準確方法是按照設計圖紙上的數據進行計算。如果開發商拒絕提供設計圖紙，你有權拒絕接受開發商交房，并可以根據合同法第一百三十六條向法院起訴要求開發商提供設計圖紙。如果你不愿意起訴，你就只好帶上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套內面積，公攤面積是量不出來的，而開發商的“虛秤”一般只出現在公攤面積的數據上。對房屋質量的檢驗應包括：對房屋建筑質量、房屋附屬物質量的檢驗和房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗。1.對房屋建筑質量的檢驗你最好請一個建筑方

38、面的專家幫你檢驗。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。不要被某個人的職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線的才是真正的專家。2.對房屋附屬物的質量的檢驗對房屋附屬物的質量的檢驗主要是對墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等的檢驗。有裝飾裝修經驗的工人就能夠勝任這一工作，裝飾、裝修公司里可以很容易請到他們。如果你購買的房屋包含了裝飾、裝修，那么，對房屋附屬物的質量的檢驗中就包含一項很重要的檢驗項目：那就是對室內污染物的檢測。室內污染物的主要檢測指標是甲醛、苯、氨、氡、可吸入顆粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、揮發性有機化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。據非權威機構估計，全國每年因室內污染而致死

39、亡的人數在十一萬以上，致人體器官功能喪失或降低、其他疾病、新生兒畸形或智力障礙的人數在三千萬左右，故對室內污染物的檢測不可大意。縣級以上地方各級政府的質量監督檢驗檢疫部門或環衛部門都有下屬的室內污染物檢測機構。這些檢測機構都是有償服務的，你可以選擇一家機構談好價格后委托其檢測。但你應記住：提供檢測服務的機構都必須經過省級以上政府計量行政部門的計量認證(即CMA)，其檢測報告才具有法律效力。檢測機構是根據國家標準進行檢測的。迄今為止，有關室內污染物控制指標的國家標準有三個，分別是：室內空氣質量標準、民用建筑室內環境污染控制規范和室內裝飾裝修材料有害物質限量。你應在這三個標準中選定你要求檢測機構檢

40、測的范圍。選定的檢測范圍不同，你支付的價格也就不同。3.對房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗對房屋是否符合綜合驗收條件檢驗必須依據各地政府或政府部門的規范性文件規定的綜合驗收應具備的條件。建設部制定了一部城市住宅小區綜合驗收管理辦法，但這個辦法沒有規定綜合驗收應具備的條件，所以，綜合驗收應具備的條件就留給各地方政府或地方政府部門根據各地的具體情況做出規定。廣州市人民政府在2001年出臺了一部規章廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法。這份規章對綜合驗收應具備的條件規定得比較全面，具體而且嚴格。這份規章要求綜合驗收必須具備下列條件：.建設工程規劃驗收合格；.消防工程驗收合格；.人防工程驗收合格；.有永久

41、供水證明，有永久供電證明；.煤氣工程驗收合格；.有單項(單位)工程(電信管線)竣工驗收證書；.道路和排水工程驗收合格；.居住區綠化驗收合格；.有通郵申報表；.有環衛化糞池報建批復表等等。這份規章是居律師所見到的同類規章中最好的。有這樣一部規章，購房人入住無憂。如果你在廣州市買了房，你就對照廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法中規定的條件逐一檢驗吧。北京市有一個1995年出臺的北京市居住小區接管綜合驗收辦法，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委員會制定的。這個辦法規定了綜合驗收應具備的四個條件：(1)所有建設項目嚴格按照批準的規劃、設計和有關專業管理部門的要求建設完畢；(2)各專業主管部

42、門對歸口管理的建設工程質量驗收合格，驗收資料齊全；(3)建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈；(4)具備實行封閉式物業管理的基本要求。如果你在北京買了房，你就對照這四個條件檢驗吧。你就別對照了。這四個條件對你入住沒有什么實際意義，甚至不能解決你對水、電、氣等生活所必需的條件的要求。有這樣一個綜合驗收標準存在，北京市的某些小區采自地下的生活用水有害物質嚴重超標從入住至今已三年依然解決無望也就不足為奇了。五.收房過程中購房人易犯的錯誤很多購房人在開發商交房后未進行檢驗就急不可耐地搬進去住，甚至在開發商正式交房前就開始對房屋進行裝修。這種做法極不可取。這么做很可能被法官理

43、解成你已經以自己的行為表示對開發商交付的房屋的接受，你以房屋面積或質量不符合合同約定為由要求開發商承擔違約責任的訴訟請求會遭到駁回。有些開發商的交房人員將包含有購房人同意接受房屋或對房屋面積、質量沒有異議的意思的文件隱藏在其他文件(比如：三書一證兩表)中，趁購房人進入新房時的興奮讓購房人一并簽字。你千萬不要為開發商交房人員的甜言蜜語和賭咒發誓所動搖，稀里糊涂就在文件上簽字。對開發商的交房人員讓你簽字的文件，每一頁你都要認認真真地看，看不明白就不要簽。有些購房人相約集體收房。集體收房可以共攤成本、相互證明、聯手行動，并可以為以后小區的物業管理培養公共意識。居律師十分贊成這種做法。-驗房細則業主需

44、要帶的資料有： 1.身份證正本及復印件 2.購房合同 3.已付房款及稅費收據或發票 4.改動裝修費用收據 5.供樓存折，并請打印至最近的供款期 6.人民幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發票及物價局批號; 7.彩色照片（2張） 8.收樓通知書(上面開發商注明了要業主帶齊的資料) 9.驗樓工具 驗房前準備的工具： (1) 試電筆、帶二相三相插頭和電源顯示開關的插座（小臺燈亦可） (2) 鋼卷尺 (3) 小錘子 (4) 電筒 (5) 抹布 (6) 盛水器具/乒乓球 (7) 計算器 ( 筆 (9) 紙 (10) 易貼便條一疊 (11)小鏡子: 用于觀察難以看到的地方，

45、如門底有否上油漆 (12)紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水 (13)鋁梯 (14)報紙，塑料袋: 做閉水試驗 (15) 收過房的朋友 正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。過程 1)去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A、房屋的住宅質量保證書-可帶走 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外墻面的防滲漏為5年； 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年； 墻面、頂棚抹灰層脫落為1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂為1年； 門窗翹裂、五金件損壞為1年； 管道堵塞為2個月； 衛生潔具為1年； 燈器、電器開關為6個月； 其他部位、部件

46、的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。 住宅保修期從開發企業將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應在住宅質量保證書中明確約定。 B、住宅使用說明書-可帶走 要對住宅的結構、性能和下水、電、燃氣等設施的類型、性能和標準做出說明，并提出裝飾、裝修及設施、設備使用的注意事項。 C、竣工驗收備案表（蓋章原件） 有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等 D、面積實測表（可為復印件但要有章） E、管線分布竣工圖(水、強電、

47、弱電、結構)-可帶走 水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網線布線 F、建筑工程質量認定書和房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證如不能提供要在相關文件中寫明 如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。 注意：1. 對發現的問題要詳細在驗樓單商予以注明。如果確實屬于不能收樓的。要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字，蓋章。 2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定

48、合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30-40分鐘 3） 驗收房子 1門： (1) 看門身內、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。 (2) 目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）。 (3) 試門是否運作自如、開關時有無特別聲音。 (4) 試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入太少或太長或太緊。不上鎖是否會自動關上或者打開。 (5) 關門聽隔音效果并了解密封程度。 (6) 衛生間的門下方須油漆，且離地1.5厘米。 (7) 直角接合部是否嚴密。 (8) 四角是否呈直角 (9) 是否與墻在一個

49、平面上 2窗： (1) 看窗的油漆質量有無流墜、漏刷和磕碰，色澤是否一致。 (2) 目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。 (3) 看窗戶玻璃是否完好。 (4) 試窗是否開關或推拉靈活自如。 (5) 看關窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。 (6) 試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。 (7) 看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。 (8) 留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。 (9) 外窗框處理是否粗糙 3墻壁、天花： (1) 目測墻身、頂棚是否橫平豎直（無裂縫、凹凸、傾斜。與房間橫梁平行的裂縫屬質量通病，基本不礙使用；與墻角呈45度甚至垂直

50、狀態的裂縫，說明房屋沉降嚴重，有嚴重的結構性質量問題）。 (2) 環視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈（抹灰表面應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象；墻身、墻角接位有無水漬和裂痕）。 (3) 用木棍輕敲墻壁聽有無空聲（“空空”的聲音說明面層與墻面有縫隙需返工；沉悶的碰擊聲表明接觸良好。）。 (4) 墻面是否有結露現象（有則說明保溫層有問題）。 (5) 房間與陽臺的連接處有無裂縫（陽臺斷裂先兆，危險！），陽臺應比室內略低。 (6) 看頂棚天花有無滲水、裂痕, 麻點（石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內裝潢有不利影響）。 (7) 陰陽角是否平直 4

51、廚房、衛生間： (1) 龍頭是否出水流暢（大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵）。 (2) 面盆表面有無劃痕。 (3) 地漏排水是否通暢（沖水做試驗），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。 (4) 地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效（廚、衛生間泡24小時以上檢驗防水層；不可行的話只能詢問并記錄）。(5) 試排風扇。 (6) 浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設等略。 5電源插座、電源開關、電閘： (1) 試用所有的電源開關、插座和電閘（帶一個有顯示燈的插頭，電筆不合適）。 (2) 檢查閘具及戶表能否有效控制（總閘拉閘后完全斷電，分閘拉閘后分路斷電）。 (3) 空調插座應與其他線路分開。 (4)

52、 離地30厘米高的插座必須帶保險裝置（保護幼童）。 (5) 廚、廁插座應就近通風道安裝；洗手盆上方不應有插座。 (6) 衛生間內插座應是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必須是磁口安全燈座。 (7) 有可能的話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設。 (8) 詢問電力線（2.5平方）、空調線（4平方）、電話線、電視線等規格，一概記錄如下：“據工程人員介紹線路規格為”。 6管道 (1) 各種管道表面鍍層是否完好無破損。 (2) 過墻線是否有導管，導管連接是否緊密 (3) 彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。 (4) 排水管道尤其是陽臺排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢）。 (

53、5) 看排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。 (6) 放空調外飄小臺是否做好地漏及防水(潑水實驗) 7. 地面 如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。 8.水表 a.是否安裝 b.是否有水表空走 c.閥門關閉不嚴 d.閥門脫絲，連接件滴水 e.截止閥生銹影響水質 9. 電表 a. 是否安裝 b, 使用數目 10其它 (1) 測量室內使用面積尺寸。 (2) 目測大致地平。 (3) 測量層高，與售房合同

54、比較。 (4) 查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞（要記錄！你要不給我留，就別怪我瞎打亂 掛了！） (5) 有無專用垃圾道，其有無堵塞。 (6) 驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數值。 11. 在您查看了房產后并準備簽收房屋驗收單之前，您一定先簽收物業管理條約，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您所要求的管理標準 后記 在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理： 1）影響房屋結構安全和設備安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理 2）如果發現不影響房屋及設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，由接管單位處理 3)如果發現問題至少要在收樓文件上注明”室內情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。-一步步教你如何收房驗房一、收房日期和形式已經買過房人可能有過這樣的遭遇：如期接到收房通知單后，全家人興沖沖地趕到新居現場，卻發現，現場已經是非常熱鬧，人來人往。也許你早上8點