1、n第六講第六講 誰是最大受益者誰是最大受益者n第七講第七講 富一代如是說富一代如是說n第八講第八講 人口紅利人口紅利n第九講第九講 我們該如何我們該如何n第十講第十講 漫談漫談n第一講第一講 房地產投資決策房地產投資決策n第二講第二講 資金的時間價值資金的時間價值n第三講第三講 財務杠桿財務杠桿n第四講第四講 房地產的發展房地產的發展n第五講第五講 蝸居蝸居n房地產、房價、政策、政府、國家房地產、房價、政策、政府、國家n尖銳觀點僅供教學交流、參考尖銳觀點僅供教學交流、參考n如果我們不能改變社會，我們就去適應它如果我們不能改變社會，我們就去適應它n房地產亦然房地產亦然n課程只講述和日常生活息息相

2、關的知識課程只講述和日常生活息息相關的知識n請保持自己的意見、不人云亦云請保持自己的意見、不人云亦云n堅持四項基本原則、堅持社會主義道路堅持四項基本原則、堅持社會主義道路n請問家庭城鎮、農村歸屬？請問家庭城鎮、農村歸屬？n是否有自住房？租房？是否有自住房？租房？n自家住房來源？自建、購買？自家住房來源？自建、購買？n住房購買方式？自己全額付款？自己住房購買方式？自己全額付款？自己+親戚親戚全額付款？商業銀行住房按揭貸款？公積全額付款？商業銀行住房按揭貸款？公積金住房貸款？金住房貸款？n貸款方式？等額本金？等額本息？其他？貸款方式？等額本金？等額本息？其他？n房地產投資的形式多種多樣。比如一個普

3、房地產投資的形式多種多樣。比如一個普通的個人投資者，可以用通的個人投資者，可以用6萬元的首付款運萬元的首付款運作一個作一個20萬元的置業投資項目；一個不愿萬元的置業投資項目；一個不愿意參與房地產直接管理的投資者，可以用意參與房地產直接管理的投資者，可以用1萬元購買房地產公司的股票、債券；一個萬元購買房地產公司的股票、債券；一個房地產開發公司可以投資數百萬或數千萬房地產開發公司可以投資數百萬或數千萬元建造一幢寫字樓；而一個政府可以花費元建造一幢寫字樓；而一個政府可以花費數億元新建一個車站和交通系統。數億元新建一個車站和交通系統。n地產地產是土地財產或土地資產的簡稱。財產是土地財產或土地資產的簡稱

4、。財產既指實物又指權利，因而地產是指土地及既指實物又指權利，因而地產是指土地及其相關的財產權利。其相關的財產權利。n也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產一詞也被常用于泛指房地產，地，因而地產一詞也被常用于泛指房地產，這也是有些學者認為地產有廣義與狹義的這也是有些學者認為地產有廣義與狹義的二種理解的原由。二種理解的原由。 n房地產房地產是指房屋及其附屬物（與房屋有關是指房屋及其附屬物（與房屋有關的建筑物如小區設施、建筑附著物、相關的建筑物如小區設施、建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相

5、應的各種財產權利。以及與它們相應的各種財產權利。 n不動產不動產是指不能移動或移動后會引起性質、是指不能移動或移動后會引起性質、形狀改變，損失其經濟價值的物及財產權形狀改變，損失其經濟價值的物及財產權利。它包括土地、土地改良物（建筑物及利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生長著的樹木及農作物、已建筑附加物、生長著的樹木及農作物、已經播撒于土地中的種子等）、與土地及其經播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關的財產權利。改良物有關的財產權利。 n廣義的不動產還包括價值昂貴的車輛、船廣義的不動產還包括價值昂貴的車輛、船舶、飛機等財產及財產綜合體舶、飛機等財產及財產綜合體 。n房地產

6、的房地產的自然屬性自然屬性q位置位置q獨特獨特q耐久耐久q土地不可再生土地不可再生n房地產的房地產的經濟屬性經濟屬性q高資本價值高資本價值q物價變動反映緩慢物價變動反映緩慢q投資與消費投資與消費n房地產的房地產的社會屬性社會屬性q社會效應社會效應q美學價值：凝固的音樂。自然美、藝術美、社美學價值：凝固的音樂。自然美、藝術美、社會美會美q心理效應心理效應n一級市場一級市場q國家（政府土地出讓）國家（政府土地出讓）n二級市場二級市場q新房交易新房交易n三級市場三級市場q二手房市場二手房市場n宗地、四至宗地、四至n容積率、面積、得房率容積率、面積、得房率n建筑高度建筑高度n建筑結構建筑結構n性質類別

7、等性質類別等n宗地宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。市政及公共設施用地等。n容積率只有在指容積率只有在指“宗地宗地”容積率的情況下，容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。具有可比性。n某地塊位于某地塊位于XX市市XX區，地理位置十分優越：區，地理位置十分優越：q東至東至XX大學、大學、XX北村；北村；q南至文二路；南至文二路；q西至學院

8、路；西至學院路；q北至北至XX公寓、公寓、XX苑苑n地塊總出讓面積地塊總出讓面積XXXX平方米（約平方米（約XX畝），畝），容積率不大于容積率不大于2.6，建筑限高，建筑限高80米，米，90平方平方米以下小戶型的比例為米以下小戶型的比例為50%。n項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。面積的比值。q計算公式：容積率計算公式：容積率=總建筑面積總建筑面積總用地面積總用地面積n在一定的技術經濟條件下，土地純收益會在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。在最經濟容積率，土地收益達

9、到的特點。在最經濟容積率，土地收益達到最大，土地價格也達到最高；若繼續增大最大，土地價格也達到最高；若繼續增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。降。n隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。n在同一城市中，容積率對不同類型地價的在同一城市

10、中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。業用地。n指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內面積之比，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。的空地率和建筑密集程度。q計算公式：建筑密度計算公式：建筑密度=建筑首層面積建筑首層面積/規劃用地規劃用地面積面積q例：一塊地為例：一塊地為10000平方米，其中建筑占地平方米，其中建筑占地3000平方米，建筑密度為平方米，建筑密度為3000/

11、10000=30%n建筑密度不可能超過建筑密度不可能超過1，一般不會超過，一般不會超過40-50%，因為用地中還需要留出很多面積作，因為用地中還需要留出很多面積作為道路、綠化、廣場、停車等等。為道路、綠化、廣場、停車等等。n綠化率綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。劃建設用地面積之比。n綠地率綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括包括綠地面積綠地面積)與規劃用地面積之比。與規劃用地面積之比。q綠地率綠地率綠化覆蓋率綠化覆蓋率n在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。相關在計算綠地率時，對綠地的要求

12、非常嚴格。相關技術規范、法規規定，并不是所有長草的地方都技術規范、法規規定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。居住區用地范圍內各類綠地主要包能算做綠地。居住區用地范圍內各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。路綠地等。n樓面地價宗地總價宗地內允許總建筑樓面地價宗地總價宗地內允許總建筑面積面積n或或樓面地價土地單價容積率樓面地價土地單價容積率q房屋的單方開發成本房屋單方造價樓面地房屋的單方開發成本房屋單方造價樓面地價稅費價稅費n平均層數容積率平均層數容積率/建筑密度建筑密度居住類居住類商業類商業類 休閑類休閑類 工業類工業類 公

13、共事公共事業類業類住宅設計規范GB500961999市場低層低層1 13 3層層多層多層1 16 6（7 7）層）層多層多層4 46 6層層小高層小高層8 81111（1212）層）層中高層中高層7 79 9層層高層高層12121818（1919）層層高層高層1010層層20203333層層超高層超高層100100米以上米以上2007年以后住宅設計規范GB5009619991998年前商品房商品房保障房保障房套型套型使用面積使用面積單身公單身公寓寓一類一類3434婚房婚房廉租房廉租房5050二類二類4545小套小套經濟適用房經濟適用房6060三類三類5656中套中套四類四類6868大套大套經濟

14、型經濟型 住宅住宅9090普普 通通 住住 宅宅140140140n建筑面積建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。使用、輔助面積和結構面積。q使用面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用的凈面積的總和。q輔助面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。凈面積的總和。q結構建筑面積結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪（

15、均為投影面積）等所垃圾道、通風道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。占面積的總和。n使用面積系數使用面積系數：用百分率表示，等于總套：用百分率表示，等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。內使用面積之和除以總建筑面積。n使用率使用率：使用面積與建筑面積之比，用百：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：分數表示。板樓：80%；塔樓；塔樓75%；寫字；寫字樓樓70%；商場；商場65%。n商品房銷售面積商品房銷售面積=套內建筑面積套內建筑面積+分攤公用分攤公用面積面積n套內建筑面積套內建筑面積=套內使用面積套內使用面積+套內墻體面套內墻體面積積+陽臺建筑面積陽臺建筑面積n公攤面積公攤面積：q

16、1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積；管理用房的建筑面積；q2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的外墻墻體水平投影面積的50%。：公用墻為水平投影面積一：公用墻為水平投影面積一半計入，非公用墻為水平投影面積計入套半計入，非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、以及不包含在結構面積中的煙

17、囪、通風道、管道井。管道井。：開敞式陽臺面積以水平投影面：開敞式陽臺面積以水平投影面積一半計入，封閉式陽臺面積為水平投影積一半計入，封閉式陽臺面積為水平投影面積。面積。n公攤的公用建筑面積公攤的公用建筑面積=套內面積套內面積公用建筑公用建筑面積分攤系數面積分攤系數n公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積公用建筑面積/套內套內建筑面積總和建筑面積總和n公用建筑面積公用建筑面積=整棟樓的建筑面積整棟樓的建筑面積套內建套內建筑面積筑面積不應分攤的建筑面積不應分攤的建筑面積高層鋼結構高層鋼結構木結構木結構框支剪力墻結構框支剪力墻結構剪力墻結構剪力墻結構磚混結構磚混結構框架結構框架結構建

18、筑物建筑物豪華裝修房豪華裝修房裝修房裝修房毛坯房毛坯房n所謂所謂投資投資，就是犧牲當前確定的消費或享，就是犧牲當前確定的消費或享受，（通過對某些投資對象的持有）試圖受，（通過對某些投資對象的持有）試圖獲取將來不確定的收益的一種行為（或過獲取將來不確定的收益的一種行為（或過程）。程）。n投資的三要素：投資的三要素：時間、報酬、風險時間、報酬、風險。n有回報的行為都是投資行為有回報的行為都是投資行為n所謂所謂房地產投資房地產投資，是指資本所有者將其資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。收益的一種經濟活動。n房地產投資形式

19、多種多樣：房地產投資形式多種多樣：q房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的一種類型；熟悉的一種類型；q為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型；遍的房地產投資類型；q將資金委托給信托投資公司用以購買或開發房將資金委托給信托投資公司用以購買或開發房地產也是房地產投資；地產也是房地產投資；q企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產投資。等等，都屬于房地產投資。n盡管它們表現形式各異，但它們都有一個盡管它們表現形式各異，但它們都有一個共同

20、的特點，即共同的特點，即通過犧牲現在的某些利益通過犧牲現在的某些利益換取預期收益換取預期收益。n要強調的是，要強調的是，“現在的某些利益現在的某些利益”是指即是指即期的、確定性的利益，但預期收益卻要到期的、確定性的利益，但預期收益卻要到未來才能實現，而且這種未來收益在時間未來才能實現，而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預測。和總量上都難以精確預測。n所以，房地產投資決策中，估算總成本和所以，房地產投資決策中，估算總成本和利潤的同時還應考慮利潤的同時還應考慮時間因素時間因素。只有在比。只有在比較項目收益和支出的總量與時間的基礎上，較項目收益和支出的總量與時間的基礎上，并考慮預測的置信水平時

21、，才有可能作出并考慮預測的置信水平時，才有可能作出合理的投資決策。合理的投資決策。n另外，因為在市場經濟條件下，投資者往另外，因為在市場經濟條件下，投資者往往同時面對往同時面對多種投資機會多種投資機會，雖然各個投資，雖然各個投資機會的即期支出相對容易確定，但是它們機會的即期支出相對容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的；的未來收益卻是難以確定的；n而且，投資者在決策之前，往往會發現，而且，投資者在決策之前，往往會發現，誘人的機會常常不只一個，但投資者誘人的機會常常不只一個，但投資者可利可利用的資源卻總是有限的用的資源卻總是有限的。n這時就需要有一種方法能夠對各種投資方這時就需要有一種方法能夠對各種投資方案進行評估，幫助投資者案進行評估，幫助投資者在各種限制條件在各種限制條件的前提下的前提下，如可承受的風險、所要求的資，如可承受的風險、所要求的資產流動性、投資組合平衡以及來自管理部產流動性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關限制條件等等，使得最終所選擇門的有關限制條件等等，使得最終所選擇的投資項目的投資項目獲得最大的效益獲得最大的效益。n所謂所謂房地產投資決策房地產投資決策，是指對擬建房地產，是指對擬建