1、123456n8、其他法定條件。789101112不得含有開發(fā)商能夠為入住者辦理戶口、就 業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。最高法院最高法院關(guān)關(guān)于于審審理商品房理商品房買賣買賣合同合同糾紛糾紛案件適用法律的解案件適用法律的解釋釋 “ “出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。” （ 詳見案例1）131415161718192021222324252627282930313233343536373839

2、4041第七部分 工程的竣工與結(jié)算 n 發(fā)包人與承包人在竣工驗收方面的爭議糾紛主要集中在以下幾發(fā)包人與承包人在竣工驗收方面的爭議糾紛主要集中在以下幾個方面：個方面： n 建設(shè)工程未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用，導(dǎo)致工程質(zhì)量糾紛；建設(shè)工程未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用，導(dǎo)致工程質(zhì)量糾紛； n 雙方因工程未經(jīng)驗收或驗收不合格情況下的價款支付問題發(fā)生雙方因工程未經(jīng)驗收或驗收不合格情況下的價款支付問題發(fā)生爭議。爭議。 n 控制風(fēng)險的方法主要是雙方都要以工程質(zhì)量為主線，嚴格依據(jù)控制風(fēng)險的方法主要是雙方都要以工程質(zhì)量為主線，嚴格依據(jù)合同法第合同法第279279條和建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第條和建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量管理

3、條例第1616條條等相關(guān)的法律規(guī)定，工程竣工后及時組織驗收，未經(jīng)驗收，工等相關(guān)的法律規(guī)定，工程竣工后及時組織驗收，未經(jīng)驗收，工程不得交付使用。同時，承包人應(yīng)當根據(jù)通用條款第程不得交付使用。同時，承包人應(yīng)當根據(jù)通用條款第3232條的規(guī)條的規(guī)定，及時向發(fā)包人提交竣工驗收報告并保留好簽收記錄，以免定，及時向發(fā)包人提交竣工驗收報告并保留好簽收記錄，以免發(fā)包人拖延驗收時間。這里，作為承包人尤其注意工程質(zhì)量，發(fā)包人拖延驗收時間。這里，作為承包人尤其注意工程質(zhì)量，以及平時施工資料的收集整理。以及平時施工資料的收集整理。 n 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同

4、糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規(guī)定，的解釋第三條規(guī)定，“建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復(fù)后經(jīng)竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人請求承包人承擔修復(fù)費用的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人請求承包人承擔修復(fù)費用的，應(yīng)予支持；（二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格，的，應(yīng)予支持；（二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。因建設(shè)工程不合格造承包人請求支付工程價款的，不予支持。因建設(shè)工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯的，也應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責(zé)

5、任。成的損失，發(fā)包人有過錯的，也應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責(zé)任。” n 第十三條規(guī)定，第十三條規(guī)定，“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和是承包人應(yīng)當在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔民事責(zé)任。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔民事責(zé)任。” n 第十四條規(guī)定，第十四條規(guī)定，“當事人對建設(shè)工程實際竣工日期當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工有爭議的，按照以下情形

6、分別處理：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。” n 第十六條第第十六條第3 3款規(guī)定，款規(guī)定，“建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，工程價款結(jié)算參

7、照建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，工程價款結(jié)算參照本解釋第三條規(guī)定處理。本解釋第三條規(guī)定處理。” （二）竣工結(jié)算二）竣工結(jié)算 n 實際施工過程中，發(fā)包人為了拖延支付工程款，往往對承包人提交的實際施工過程中，發(fā)包人為了拖延支付工程款，往往對承包人提交的竣工結(jié)算報告遲遲不予答復(fù)，而通用條款第竣工結(jié)算報告遲遲不予答復(fù)，而通用條款第3333條只規(guī)定了發(fā)包人給予條只規(guī)定了發(fā)包人給予確認和提出修改意見的期限，但并未明確約定：發(fā)包人收到竣工結(jié)算確認和提出修改意見的期限，但并未明確約定：發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認可竣工結(jié)算文件。而為了文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認可竣工結(jié)算文

8、件。而為了保護承包人的合法權(quán)益，建議將建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)工程施工發(fā)包與保護承包人的合法權(quán)益，建議將建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法和建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法列為合同適用承包計價管理辦法和建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法列為合同適用的規(guī)章和法律文件，因為前述辦法規(guī)定，的規(guī)章和法律文件，因為前述辦法規(guī)定，“發(fā)包人應(yīng)該在收到竣工結(jié)發(fā)包人應(yīng)該在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為被認可。合同對答復(fù)期限沒有明確約定的，可視為約定期限為被認可。合同對答復(fù)期限沒有明確約定的，可視為約定期限為2828天。天。”最

9、高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條規(guī)定，第二十條規(guī)定，“當事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定當事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持。請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持。” n 通用條款第通用條款第33.433.4款規(guī)定，款規(guī)定，“發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后資料后5656天內(nèi)仍不支付的

10、，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣，承包折價，也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”按合同法第按合同法第286286條條的規(guī)定，該項優(yōu)先權(quán)屬于法定抵押權(quán)，效力高于一般抵押權(quán)，的規(guī)定，該項優(yōu)先權(quán)屬于法定抵押權(quán)，效力高于一般抵押權(quán)，因為工程款中凝聚了建筑員工的工資，按照人權(quán)高于物權(quán)，物因為工程款中凝聚了建筑員工的工資，按照人權(quán)高于物權(quán)，物權(quán)高于債權(quán)的原則，工程款應(yīng)優(yōu)先。但是，在商品房開發(fā)過程權(quán)高于債權(quán)的原則，工程款應(yīng)優(yōu)先。但是，在商品房開發(fā)過程中，當消費者已經(jīng)支付大部分購房款的情況下，就存在承包人中，當消費者已經(jīng)支付大部分購房款的情況下，就存在承包人法定抵押權(quán)與消費者權(quán)利的沖突，按照消費者的生存利益高于法定抵押權(quán)與消費者權(quán)利的沖突，按照消費者的生存利益高于承包人的經(jīng)營利益的原則，應(yīng)優(yōu)先保護消費者的利益。承包人的經(jīng)營利益的原則，應(yīng)優(yōu)先保護消費者的利益。 n 控制風(fēng)險的方法：控制風(fēng)險的方法： n 1、承包人提交竣工結(jié)算報告和結(jié)算資料，務(wù)、承包人提交竣工結(jié)算報告和結(jié)算資料，務(wù)必要求發(fā)包人簽收，并應(yīng)注明簽收日期；必要求發(fā)包人簽收，并應(yīng)注明簽收日期； n 2、雙方對結(jié)