1、房地產現場勘察對估價對象房地產狀況的描述，可分解為基本狀況、區位狀況、實物狀況和權益狀況四大部分來進行。一、房地產基本狀況描述對房地產基本狀況的描述，應簡要說明下列方面：（1）名稱：說明估價對象的名字。例如，估價對象為××項目用地；××商場；××大廈；××酒店；××小區××樓（座、幢）××門（單元）××號住宅。（2）坐落：說明估價對象的具體地點。例如，估價對象位于××市××區××

2、;路（大街、大道）××號。（3）四至：說明估價對象的四鄰。例如，估價對象東至××，南至××，西至××，北至××。（4）規模：對于土地，說明土地面積。例如，估價對象土地面積××平方米（公頃）。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內建筑面積、使用面積、營業面積、可出租面積。例如，估價對象房屋的建筑面積××平方米。旅館還要說明客房數或床位數，餐館還要說明同時可容納用餐人數，影劇院還要說明座位數，醫院還要說明床位數，停車場還要說明車位數。倉庫一般是說明體積。（5）用

3、途：說明估價對象的規劃用途、設計用途、實際用途和預期用途。（6）權屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地，土地使用權是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經營權及其權利人；對于建設用地使用權，還要說明是出讓的建設用地使用權還是劃撥的建設用地使用權或者其他建設用地使用權。對于房屋所有權，主要說明房屋所有權人。二、房地產區位狀況描述（一）位置描述對位置的描述，主要說明下列方面：（1）坐落：除了說明具體地點，還應附上位置圖。例如，估價對象位于××市××區××路（大街、大道）××號，其位置見位置圖。（2）方位：說

4、明估價對象在某個較大區域（如所在城市）中的方向和位置以及在某個較小區域（如所在住宅小區、十字路口）中的方向和位置。例如，估價對象位于××市××部（中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部），××路口××角（東北角、東南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××側（東側、西側，南側、北側）。（3）距離：說明估價對象與重要場所的遠近。例如，估價對象離市中心××公里，離火車站××公里，離機場××公里

5、。（4）朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。例如，估價對象建筑物坐北朝南；坐東朝西。（5）樓層：當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在的樓層。例如，估價對象位于××大廈地上××層；××商場地上（地下）××層。（二）交通描述對交通的描述，主要說明下列方面：（1）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況（如道路等級、路面狀況、交通流量大小），有無過路費、過橋費及收費標準。（2）出入可利用的交通工具：說明附近經過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數量，到

6、達公交站點（如公共汽車站、地鐵站等）的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽車經過，距離公共汽車站約××米（步行約××分鐘），平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。（3）交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。（4）停車方便程度和收費標準：說明有無停車場、車位數量、到停車場的距離等。（三）周圍環境和景觀描述對周圍環境和景觀的描述，通常用文字并附照片說明下列方面：（1）自然環境：說明環境是否優美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、固體廢等污染及其程度，環境衛生狀況。對于住宅，特

7、別需要說明周邊有無高壓輸電線路、無線電發射塔、垃圾站、公共廁所等。（2）人文環境：說明估價對象所在地區的聲譽、居民特征（如職業、素質）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產的利用狀況（如用途）等。（3）景觀：例如，有無水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。（四）外部配套設施描述對外部配套設施的描述，包括外部基礎設施和外部公共服務設施兩大方面：（1）外部基礎設施：說明道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施的完備程度。（2）外部公共服務設施：說明一定距離內教育（如幼兒園、中小學）、醫療衛生（如醫院）、文化、體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理等設施

8、的完備程度。三、房地產實物狀況描述對房地產實物狀況的描述，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。（一）土地實物狀況描述對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面；（1）土地面積：通常以平方米（）為單位，面積較大的土地通常以公頃（h）為單位。對于房地產開發用地，通常要說明項目規劃占地面積以及其中的建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。（2）土地形狀：通常用文字并附圖來說明。土地均是封閉多邊形，其文字上的描述如：形狀規則、形狀不規則、正方形、長方形、狹長等。可用來說明土地形狀的圖有宗地界址圖、規劃圖、建筑總平面圖等。（3）地形：說明是平地還是坡地等

9、。（4）地勢：說明該宗土地與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。（5）土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。（6）地基（地質）：說明地基的承載力和穩定性，地下水位和水質（包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導致疾病），有無不良地質現象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等）。（7）土地條件（土地開發程度）：說明周圍基礎設施完備程度和場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內容等。（8）其他。例如，臨街商業用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。農

10、用地還要說明其排水和灌溉等。（二）建筑物實物狀況描述對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面：（1）建筑規模：要根據建筑物的使用性質說明其面積、體積等。面積方面有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業面積、可出租面積等。倉庫一般要說明其體積。此外，旅館通常還要說明客房數或床位數以及不同標準的客房或床位數，餐館還要說明可同時容納用餐人數或者座位數、餐桌數，停車場還要說明車位數，影劇院還要說明座位數，醫院還要說明床位數。（2）層數和高度：說明建筑物的總層數（其中地上層數和地下層數）和總高度。建筑物通常根據層數或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按

11、照層數來劃分的：13層為低層住宅；46層為多層住宅；79層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）。建筑總高度超過l00m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。（3）外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。（4）建筑結構：是指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：鋼結構；鋼筋混凝土結構；磚混結構；磚木結構；簡易結構。如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為：鋼結構；混凝土結構（包括素混凝土結構、鋼筋混凝土結構和

12、預應力混凝土結構等）；砌體結構（包括磚結構、石結構和其他材料的砌塊結構）；木結構；塑料結構；薄膜充氣結構。如以組成建筑結構的主要結構形式來劃分，可分為：墻體結構；框架結構；深梁結構；筒體結構；拱結構；網架結構；空間薄壁結構（包括折板結構）；懸索結構；艙體結構。（5）設施設備：說明給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況（有或無）及性能。（6）裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質量以及裝飾裝修工程施工質量等。（7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。（8）層高和室內凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底