1、精選文檔西寧金座房地產開發有限公司海湖新區（土地編號2015HC-4）不動產測量報告（報告編號：BDCBG2016-001）西寧市測繪院2016年1月31日不動產測量報告宗地代碼： 房屋代碼： 宗地位置：青海省西寧市西川南路48號 項目名稱：西寧金座房地產開發有限公司海湖新區 （土地編號2015HC-4）不動產調查 測 量 員（簽字）：項 目 負 責（簽字）：技 術 負 責（簽字）：測 量 單 位（蓋章）：2016年1月31日名目1概述11.1任務來源11.2不動產簡況11.2.1土地簡況11.2.2房產簡況11.3調查和測量內容21.3.1權屬調查21.3.1.1土地權屬調查21.3.1.2

2、房屋的權屬調查21.3.1.3現場影像照片采集21.3.2不動產測量21.3.2.1把握測量21.3.2.2界址測量21.3.2.3地物、地貌測量及宗地圖編繪31.3.2.4不動產單元宗地面積計算31.3.2.5房屋等定著物單元的宗地面積計算31.3.2.6房屋面積測算31.3.2.6.1房屋建筑總面積測算31.3.2.6.2房屋專有建筑面積測算31.3.2.6.3共有共用房屋建筑面積測算31.3.2.6.4全樓分層分戶明細表41.3.2.7土地面積分攤計算41.4人員、測量工具狀況42測量技術依據53把握測量63.1把握點坐標來源63.2把握檢查63.3把握測量64界址測量64.1界址點的設

3、置74.1.1不動產單元界址點設置74.1.2定著物單元界址點設置74.2界址點檢查74.3界址放樣74.4界址點測量84.4.1不動產單元界址點測量85其它要素測量85.1地物測量85.2地貌測量85.3房屋測量86圖件編制96.1不動產單元宗地圖編制96.1.1比例尺96.1.2宗地圖的編繪方法96.1.3編圖流程96.1.4宗地圖的主要內容106.2定著物（房屋）單元宗地圖的繪制116.2.1主要方法和流程116.2.2房屋宗地圖的主要內容116.3房產分層圖的編繪116.3.1主要方法和流程116.3.2房產分層圖的主要內容116.4房產分戶圖的編制126.4.1主要方法和流程126.

4、4.2房產分戶圖的主要內容127房屋面積測算137.1幢建筑面積測算137.2分戶專有建筑面積測算137.3共用部為分攤房產面積的測算137.4房產面積的分攤137.5分戶房產面積計算147.6定著物單元土地面積分攤計算147.7全樓房產分層分戶明細表的制作147.8全樓土地分層分戶明細表的制作148質量評價148.1把握檢查158.2界址點與房屋尺寸檢查158.3地物、地貌要素檢查158.4面積測算檢查158.5圖件編繪檢查158.6質量綜合評價159主要問題的處理1610成果名目1610.1圖件成果1610.2計算成果1610.3文本成果1611其它成果1711.1成果附件171 概述1.

5、1 任務來源依據西寧金座房地產開發有限公司不動產登記申請（寧國用（2015）第00163號）和2016年1月31日進行不動產權籍調查的托付（寧測委2016第12號），西寧市測繪院對海湖新區（土地編號2015HC-4）不動產單元進行不動產調查和測量，對接受的作業依據、技術方法、作業程序、成果質量、主要技術問題和取得的成果進行總結和報告。1.2 不動產簡況1.2.1 土地簡況該不動產單元位于西寧市海湖新區西川南路48號，該土地原為城西區虎臺辦事處晨光村集體建設用地，用地性質為居住。2006年經國土資源部批準轉為國用建設用地，2014年7月由統征所收購及征收完結，依據西寧市人民政府關于海湖新區201

6、5年度其次批招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權處置方案的批復（寧政土20158號），通過招拍掛程序出讓給西寧金座房地產開發有限公司作為城鎮住宅用地，地表原有建筑物已經拆除，本次進行不動產（土地）的初始登記所進行的調查工作。1.2.2 房產簡況本不動產單元內地表原有建筑物已經拆除，不涉及房產調查。農經權簡況：本不動產單元內不涉及農經權調查。林地簡況：本不動產單元內不涉及林地調查。1.3 調查和測量內容1.3.1 權屬調查1.3.1.1 土地權屬調查依據不動產登記申請（寧國用（2015）第00163號）和2016年1月31日進行不動產權籍調查的托付，調查了本宗地的土地來源、土地出讓狀況、權利人、權利性

7、質、土地用途、四至等狀況，繪制了不動產單元草圖，填寫了不動產權籍調查表，各本宗地四至界線清楚，權屬無爭議，各相鄰四至權利人履行了簽字蓋章手續。1.3.1.2 房屋的權屬調查調查了不動產單元內15幢房屋的房屋座落、項目名稱、權利人、房屋性質、構（建）筑物類型、共有狀況、用途、規劃用途、幢號、戶號、總套數、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積等房屋的基本信息，填寫了房屋調查表。1.3.1.3 現場影像照片采集對不動產單元和定著物在現場進行照相，以照片和影像反應不動產單元和各定著物（房屋）的實地狀況。1.3.2 不動產測量1.3.2.1 把握測量本項目直接利用西

8、寧連續運行參考站系統網絡RTK技術（西寧GORS）補充圖根把握點和直接測量界址點和地籍要素，測設了RTK 圖根把握點2個，點名HHJZ01、HHJZ02；1.3.2.2 界址測量本不動產單元測設了9個界址點，編號為J1-J9；1.3.2.3 地物、地貌測量及宗地圖編繪接受RTK和全站儀協作，手持測距儀幫助丈量的方法實測了不動產單元內和四至（50米范圍內）的道路、房屋等建（構）筑物、附屬設施、綠化、地籍要素、地形地貌要素等的空間位置和地理信息屬性，接受清華山維系統繪圖軟件編繪不動產單元的宗地圖。1.3.2.4 不動產單元宗地面積計算接受解析界址點形成封閉不動產單元宗地，自動計算宗地面積，形成界址

9、點成果表。1.3.2.5 房屋等定著物單元的宗地面積計算接受解析界址點形成封閉定著物單元的宗地，自動計算宗地面積，本不動產單元內計算了1-5幢定著物單元的宗地面積，形成宗地面積界址點成果表。1.3.2.6 房屋面積測算1.3.2.6.1 房屋建筑總面積測算測量并繪制了1-5幢定著物單元（房屋）的分層圖，計算了各幢的房屋建筑總面積。1.3.2.6.2 房屋專有建筑面積測算測量并繪制了1-5幢定著物單元（房屋）的分戶圖，計算了各幢各戶型的分戶專有建筑面積。1.3.2.6.3 共有共用房屋建筑面積測算依據分層圖和分戶圖及建筑面積計算結果，在房屋面積計算表中，計算了各幢公用部分的建筑面積、分攤系數；計

10、算了各戶型的分攤建筑面積和分戶建筑面積，并將結果錄入到分戶圖。1.3.2.6.4 全樓分層分戶明細表依據分層圖和分戶圖及房屋面積計算表成果，繪制了全樓分層分戶明細表。1.3.2.7 土地面積分攤計算依據定著物單元的土地宗地面積和各分戶建筑面積，計算了土地分攤系數，按分戶建筑面積比例分攤計算，形成了1-5幢定著物單元的土地面積分攤表。1.4 人員、測量工具狀況投入本項目人員狀況表序號姓名性別學歷職稱和資質本項目職責1項目負責人2技術負責人3作業員4測工5部門成果檢查6部門成果審查7院級質量檢查8投入本項目的儀器設備序號設備類型型號狀態數量備注1全站儀已檢定，使用完好1自有設備2GPS(RTK)接

11、收機已檢定，使用完好1自有設備3鋼尺已檢定，使用完好1自有設備手持測距儀LEICA DISTO已檢定，使用完好4清華山維城市測量系統已檢定，使用完好1自有設備5南方CASS7.1成圖系統已檢定，使用完好1自有設備2 測量技術依據1. 不動產權籍調查技術方案(試 行) 國土資源部2. 土地利用現狀分類 （GB/T 21010-2007）；3. 地籍調查規程 （TD/T 1001-2012）；4. 房產測量規范第1單元：房產測量規定（GB/T 17986.1-2000）；5. 房產測量規范第2單元：房產圖圖式（GB/T 17986.2-2000）6. 森林資源規劃設計調查技術規程 GB/T 264

12、24 7. 農村土地承包經營權調查規程 NY/T25378. 不動產登記數據庫標準(試 行) 國土資源部9. 不動產登記數據整合建庫技術規范(試 行) 國土資源部10. 城市測量規范 (CJJ/T 8-2011)；11. 衛星定位城市測量技術規范(CJJ/T 73-2010)；12. 全球定位系統實時動態測量RTK技術規范（CH/T 2009-2010）；13. 測繪成果質量檢查與驗收(GB/T 24356-2009)；14. 數字測繪成果質量檢查與驗收(GB/T 18316-2008)；15. 不動產登記暫行條例 國務院令第656號；16. 建設部“關于房屋建筑物與房屋權屬登記有關問題的通知

13、”（建住房200274號）17. 國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知（國土資發201525號）；18. 西寧市不動產權籍調查作業指導書3 把握測量3.1 把握點坐標來源直接利用西寧連續運行參考站系統網絡RTK技術（西寧GORS）進行圖根把握測量；坐標系統：西寧獨立坐標系高程基準： 1956黃海高程系3.2 把握檢查為保證RTK測量精度，進行有效檢核，檢核方法如下：每個圖根點均有兩次獨立的觀測結果，兩次測量結果的平面坐標較差不得大于±3cm，高程較差不得大于±5cm，在限差范圍內取平均值作為圖根點的平面坐標和高程。在測量界址點和測繪地籍圖時，接受全站儀對相鄰R

14、TK圖根點進行邊長檢查，其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于1/3000。3.3 把握測量本項目直接利用西寧連續運行參考站系統網絡RTK技術（西寧GORS）補充圖根把握點或直接測量界址點和地籍要素，測設了RTK 圖根把握點2個，點名HHJZ01、HHJZ02；4 界址測量4.1 界址點的設置4.1.1 不動產單元界址點設置相鄰本不動產單元北、東、南側界址線J1-J6均為規劃道路紅線，界址點依據最新規劃道路數據庫采集；西側為已登記的西寧金座房地產開發有限公司建設用地宗地(宗地代碼6301044110001GB00044)，通過在地籍系統內套合，西側界址點J6-J9接受公用界址點。4.1.2 定

15、著物單元界址點設置定著物單元界址點設置，依據定著物單元占地（投影）外圍邊線設置。4.2 界址點檢查本不動產單元共設置9個界址點，界址點位置、標示和間距設置精確合理，界址點線與相鄰宗地沒有重復和裂縫；定著物單元界址點嚴格依據定著物單元占地（投影）外圍邊線設置，能夠精確反映定著物的實際占地（投影）范圍線封閉形成宗地面積，沒有進行界址點標示。4.3 界址放樣不動產單元界址點放樣：以界址點成果表為依據，接受網絡RTK技術（西寧GORS）直接進行界址點的放樣，放樣后進行定測，結果與放樣坐標差值不得大于0.05米；定著物（房屋）界址點放樣，由于定著物（房屋）界址點全部依據外圍邊線實測的成果，不需要界址點放

16、樣。4.4 界址點測量4.4.1 不動產單元界址點測量依據標示和指界的位置，接受網絡RTK技術（西寧GORS）直接進行界址點的測量，或者接受全站儀極坐標法測量界址點；定著物（房屋）界址點測量依據定著物單元占地（投影）外圍邊線，利用網絡RTK技術（西寧GORS）進行圖根把握測量，在把握點上設站，利用全站儀極坐標法測量界址點。5 其它要素測量5.1 地物測量利用網絡RTK技術（西寧GORS）進行地物測量。在困難地區或者網絡信號無法掩蓋的地區，利用網絡RTK技術（西寧GORS）進行圖根把握測量，在把握點上設站，利用全站儀極坐標法測量不動產單元內、相鄰四至（50米范圍內）各建（構）筑物地物、道路、附屬

17、設施、植被地類等地物的空間位置，采集地物的相關屬性。5.2 地貌測量利用網絡RTK技術（西寧GORS）進行地貌測量。在困難地區或者網絡信號無法掩蓋的地區，利用網絡RTK技術（西寧GORS）進行圖根把握測量，在把握點上設站，利用全站儀極坐標法測量不動產單元內、相鄰四至（50米范圍內）各地貌及要素的空間位置，采集地貌要素相關屬性。5.3 房屋測量依據房產測量規范的要求，利用手持測距儀（或者鋼尺），精確測量建筑物長、寬、樓梯、陰、陽臺、凸、凹部分和房屋各層不同結構的尺寸，精確測量套內實際邊長并與施工圖進行校對，同時采集房產基本信息。6 圖件編制6.1 不動產單元宗地圖編制6.1.1 比例尺宗地圖比例

18、尺：1:500，依據實際范圍打印出圖（特殊狀況下，可接受1:1000或者1:2000）。6.1.2 宗地圖的編繪方法將外業采集的不動產單元各類數據和信息進行嚴格的檢查，滿足要求后對數據和信息進行整理，將整理好的數據和信息在清華山維平臺軟件內進行圖形、信息屬性的錄入和建庫，進行質量和規律的監理檢查，合格后進行數據入庫；在清華山維平臺軟件內依據宗地圖要求的內容、格式進行宗地圖的編繪工作，質量合格后提交院級質量檢查，最終輸出成果。6.1.3 編圖流程不動產數據、信息的檢查、整理和完善數據、信息的錄入和建庫、監理檢查及入庫編繪宗地圖，進行圖件修改和監理檢查宗地圖質量檢查、成果輸出打印6.1.4 宗地圖

19、的主要內容1. 宗地代碼、所在圖幅號、土地權利人、宗地面積、地類號。2. 定著物（房屋）代碼（幢號）、房屋代碼、房屋結構和層數、宗地（占地）面積、房產面積，從上到下依次標注在定著物的中間適宜的位置，其中幢號用（1）、（2）、（3）、.表示并標注在房屋輪廓線內的左下角。3. 本宗地界址點、界址點號、界址線、界址邊長（密集時適當取舍，房屋宗地圖不標注）、門牌號碼。其中門牌號碼標注在宗地的大門處。4. 本不動產單元界址點成果表、定著物（房屋）單元界址點成果表、土地面積分攤表。5. 用加粗黑線表示建筑物區分全部權專有部分所在房屋的輪廓線。假如宗地內的建筑物，不存在區分全部權專有部分，則不表示。6. 宗

20、地內的地類界線、建筑物、構筑物及宗地外緊靠界址點線的定著物、鄰宗地的宗地號及相鄰宗地間的界址分隔線。7. 相鄰宗地權利人名稱、道路、街巷名稱。8. 指北方向（房屋宗地圖時）、比例尺、界址點測量方法、制圖者、制圖日期、審核者、審核日期、不動產調查單位等。6.2 定著物（房屋）單元宗地圖的繪制6.2.1 主要方法和流程以不動產單元宗地圖為基礎，在清華山維平臺軟件內依據定著物（房屋）單元宗地圖要求的內容、格式進行宗地圖的編繪工作，打印幅面一般為A4，成圖比例尺一般為1:200、1:300。 6.2.2 房屋宗地圖的主要內容1. 宗地代碼、所在圖幅號、土地權利人、宗地面積、地類號。2. 定著物（房屋）

21、代碼（幢號）、房屋代碼、房屋結構和層數、宗地（占地）面積、房產面積和幢號。3. 本宗地界址點、界址點號、界址線。4. 定著物（房屋）單元界址點成果表、土地面積分攤表。5. 宗地內的地類界線、建筑物、構筑物及宗地外緊靠界址點線的定著物。6. 相鄰宗地權利人名稱、道路、街巷名稱。7. 指北方向（房屋宗地圖時）、比例尺、界址點測量方法、制圖者、制圖日期、審核者、審核日期、不動產調查單位等。6.3 房產分層圖的編繪6.3.1 主要方法和流程依據房產測量規范，以實測房屋的數據和信息為依據，按幢為單元，編繪不同結構的分層房產圖，計算并統計各幢房產面積。比例尺為1:200。6.3.2 房產分層圖的主要內容1

22、. 宗地代碼、結構、幢號、座落、總層數、相同結構層及層數。2. 層房屋建筑面積、相同結構層數房屋建筑面積、合計的幢專有房屋建筑面積、分攤建筑面積和幢總建筑面積。3. 定著物（房屋）代碼（幢號）、房屋代碼。4. 指北方向（房屋宗地圖時）、比例尺、制圖者、制圖日期、審核者、審核日期、不動產調查單位等。6.4 房產分戶圖的編制6.4.1 主要方法和流程依據房產測量規范，參考實測房屋的數據和信息為基礎編繪的宗地圖、房產分層圖，以托付方和設計、規劃部門共同認定的設計建施圖（電子版）為依據，按幢為單元，編繪房產分戶圖。比例尺為1:200。分戶圖的方位使房屋的主要邊線與圖廓線平行，按房屋的朝向橫放或豎放，分

23、戶圖的方向應盡可能與分幅地籍圖全都，假如不全都，需在適當位置加繪指北方向。6.4.2 房產分戶圖的主要內容1. 宗地代碼、幢號、戶號、坐落、房屋結構、所在層次、總層數、專有建筑面積、分攤建筑面積、建筑面積、相同戶型的總戶數、相同戶數的總面積。2. 房屋輪廓線、房屋邊長、分戶專有房屋權屬界線、比例尺、指北針等。3. 電梯、樓梯等共有部分應標注“電梯共有”“樓梯共有”等字樣。4. 不動產登記機構、繪制日期。5. 指北方向（房屋宗地圖時）、比例尺、制圖者、制圖日期、審核者、審核日期、不動產調查單位等。7 房屋面積測算7.1 幢建筑面積測算依據房產測量規范，以實測房屋數據和信息為依據，按幢為單元，編繪

24、不同結構的分層房產圖，計算并統計各幢房產面積，填寫房產面積計算表。7.2 分戶專有建筑面積測算依據房產測量規范，以編繪的宗地圖、房產分層圖為參考，以托付方和設計、規劃部門共同認定的建筑施工圖（電子版）為依據，按幢為單元，編繪各不同戶型的房產分戶圖，計算各不同戶型的專有房產面積和戶數，統計專有總面積和總戶數，填寫房產面積計算表。7.3 共用部為分攤房產面積的測算依據房產測量規范，以實測房屋的數據和信息為基礎，以托付方和設計、規劃部門共同認定的共用部位分攤認定表為依據，以幢為單元，依據“總房產面積-總分戶專有房產面積=分攤房產面積”的方法計算并統計共用部為分攤房產面積，填寫房產面積計算表。7.4

25、房產面積的分攤依據房產測量規范規定的分攤原則和方法，依據“總分攤房產面積/總分戶專有房產面積=分攤系數”的方法計算出房產分攤系數，依據“分戶專有房產面積*分攤系數=分攤房產面積”的方法計算出各不同戶型的分攤房產面積，填寫房產面積計算表，并將結果錄入房產分戶圖內，各分攤面積中和應等于總分攤房產面積。7.5 分戶房產面積計算依據“分戶專有房產面積+分攤房產面積=分戶房產面積”的方法計算各不同戶型的房產面積，填寫房產面積計算表，并將結果錄入房產分戶圖內。7.6 定著物單元土地面積分攤計算以定著物單元（房屋）幢宗地面積和分戶房產計算結果為基礎，依據“宗地面積/房產總面積 =土地分攤系數”的方法計算，然

26、后依據“分戶土地面積=分戶房產面積*土地分攤系數”的方法計算出各戶型的土地分攤面積。7.7 全樓房產分層分戶明細表的制作以房產分層圖、房產分戶圖和房產面積計算表（結果）為依據，結合幢、樓號等實際狀況，依據民政部門規定的門牌號，以樓號為單元，編制全樓分層分戶明細表。明細表內容包含宗地代碼、幢號、戶號、坐落、房屋結構、總層數、竣工年月等信息，同時包含門牌號及對應的專有建筑面積、分攤建筑面積、建筑面積、所在層及建筑用途。表未應標注不動產登記機構、指北方向、制圖者、制圖日期、審核者、審核日期等。7.8 全樓土地分層分戶明細表的制作以土地面積分攤計算表和全樓房產分層分戶明細表為基礎，繪制全樓土地分層分戶明細表。具體要求與房產分層分