1、 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879國信地產成本管控節點概要 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 目前，國信地產成本管理作業指引按照開發時間和節點劃分為：目標成本指導書編制作業指引、動態成本管理作業指引、項目成本后評估作業指引，根據流程文件我們編制了房地產項目公司開發工作流程示意框圖，將各個開發階段成本管控工作內容以圖表的形式更直觀地反映。下面我根據這幾個步驟的內容，對每一階段成本管控工作內容及時間要求作簡要介紹。

2、房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879一、目標成本文件制訂的步驟及時間要求目標成本文件制訂的步驟及時間要求 （一）目標成本（啟動版）（一）目標成本（啟動版）1、編制依據： 項目拓展階段成本估算、土地實際成交價格、當地收費標準、當地類似項目指標；2、編制要求： 由項目公司合約審算部牽頭和匯總，研發設計部、營銷策劃部、投資發展部、財務部及其他相關部門參與編制，根據可行性研究報告，以及相關部門互動討論確定的項目定位，經下屬項目公司總經理審核，總部成本管理部組織相關公司、部門評審通過后，報公司總經理批準后，最終形成項

3、目啟動版成本測算，并自動成為項目策劃階段成本預控目標。3、上報時間： 項目策劃開始前4、成果文件： 啟動版目標成本5、數據組成： 原則上項目開發成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務費用編制到一級科目即可； 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（二）目標成本（方案版）（二）目標成本（方案版）1編制依據： 啟動版目標成本、策劃報告、當地收費標準、當地類似項目指標、人才機市場價格；2編制要求： 由項目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術部、營銷客服部、綜合管理部、財務部及其他相關部門參與編制，根據策劃

4、報告，各部門對項目策劃階段成本測算進行修正和細化，經下屬項目公司總經理審核，總部成本管理部組織總部相關部門評審通過后，報總部領導審批，最終形成項目方案版目標成本，并自動成為項目總規方案設計階段成本預控目標；3上報時間： 總規設計前4成果文件： 方案版目標成本5數據組成： 原則上項目開發成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務費用編制到一級科目即可； 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（三）目標成本（施工圖預算版）（三）目標成本（施工圖預算版）1編制依據： 方案版目標成本、規劃方案設計文件、當地收

5、費標準、人才機市場價格；2編制要求： 由項目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術部、綜合管理部、營銷客服部、財務部及其他相關部門參與編制，根據擴初設計文件，對項目擴初階段成本測算進行修正和細化，經下屬公司各相關部門和總經理審核，集團成本管理部組織集團各部門評審通過后，報成本分管領導、總部領導小組批準后，形成項目施工圖預算版目標成本，并自動成為項目施工圖設計階段成本預控目標。 此階段可同時根據蘇房投200947號文件集中采購目錄和房地產開發合同，提前進行合約規劃工作。目前總部成本管理部已啟動標準化合同工作。3上報時間： 施工圖設計階段4成果文件： 施工圖預算版目標成本5數據組成： 原則上，所有的數

6、據都必須編制到統一成本科目的最下層級，若原有的統一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（四）目標成本（執行批準版）（四）目標成本（執行批準版）1編制依據： 施工圖預算版目標成本、施工圖設計文件、當地收費標準、人才機市場價格；2編制要求： 由項目公司的分管領導組織評審，參與評審的部門包括：合約審算部、營銷客服部、工程技術部、綜合管理部、財務部等，并最終形成意見，經下屬項目公司總經理審批后上報總部成本管理部； 總部成本管理部收到下屬公司的成本測算后，轉發總

7、部項目管理部、研發設計部、營銷策劃部、財務管理部等部門，各部門在一周內完成各對應審核部分內容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進行評審，若評審不通過，總部成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報，重新上報的成本目標經總部各相關部門評審通過后，最終由公司總經理簽發執行，作為該階段的成本控制目標；正式的項目目標成本文件報總部財務管理部備案；3上報時間： 總包招標完成后；4成果文件； 批準執行版目標成本5數據組成： 原則上，所有的數據都必須編制到統一成本科目的最下層級，若原有的統一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； 房商網房商網海量房地產資料下載！

8、海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（五）目標成本測算原則（五）目標成本測算原則1目標成本測算必須應用總部統一測算表格（見附件），并體現量價分離的原則。2目標成本的制訂以項目的規劃指標、建造標準以及項目公司各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，項目目標 成本測算表必須附目標成本編制說明、詳細的產品建造及材料部品標準說明及主要材料設備的目標成本分析。3成本測算表中各成本項目的工程量，應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面

9、面積。隨著設計的深入，相關工程量的估算應越來越準確。依據施工圖預算完成對目標成本修訂后，項目目標成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結果。4成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。5產品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通。6項目定位策劃和方案設計階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已結算工程的經驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。7各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據和

10、說明，原則上偏差不應太大，后階段原則上不超過前階段測算的目標成本；8如果項目分多期開發，則先測算總的目標成本，再根據開發進度，拆分、分攤以確定每期的目標成本，相關指標不能超出總的目標成本。分期開發的項目中，許多費用均存在分攤的可能，測算時可按照可售面積或建筑面積等作為依據進行分攤；9對于舊項目（中途接盤的改造項目）的目標成本編制，在完成交接手續和財務審計以后，根據財務審計數據、項目重建計劃書、施工圖紙等依據資料，一次性編制目標成本，報公司總經理審批通過后，作為項目承包和控制依據，測算時相關指標要求準確、完整； 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產

11、營銷策劃大全，QQ：1053527879二、目標成本的動態控制方式二、目標成本的動態控制方式1在目標成本確定后，由下屬公司的合約審算部組織牽頭工程技術部、營銷客服部、綜合管理部、財務部等部門，按合同分類對項目目標成本控制值進行細化、拆分，形成項目動態成本明細表，作為成本控制的目標值，還未實施招標的，按照預估金額考慮；2成本控制的目標值將在實施過程中逐步被更新，已完成的合同簽約、已確定的增減費用、已完成的工程結算等，要及時反饋到項目動態成本明細表中，真正實現動態控制；3由下屬公司合約審算部組織各部門每月更新一次，并由合約審算部負責匯總，在每月月底之前向總部成本管理部提供一份項目動態成本月度報告，

12、闡述成本變化情況和原因分析。4、項目成本月報。在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由合約審算部用成本軟件每月出一份項目成本月報，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議.項目成本月報應包括文字總結和項目基礎數據表、動態成本總體數據表、動態成本明細表、招標詢價工作月度匯總表、合同及變更簽證統計表、結算月度匯總表、工程材料核價/綜合單價核定匯總表(按合同分類)等表單，在完成后的三個日內報總部成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）；5、成本分析會。成本分析會按照時間劃分有月度、季度和年度等，按照過程劃分有施工招投標階段、竣工結算階段等。成本會議前5天，下屬公司的合約審算

13、部提交相關的報表和成分分析報告；6、成本大檢查。總部采取定期或不定期的方式，對下屬公司的成本管理工作進行檢查，包括制度流程的規范性，招標采購的符合性、合同簽訂的完整性、現場簽證和變更處理的及時性、工程結算的合理性等，總結經驗，糾正錯誤，保證成本管理的正常運行； 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879三、項目成本后評估三、項目成本后評估1編制依據： 批準執行版目標成本、動態成本表、成本月報、結算文件等2、編制要求： 由項目公司配合、總部成本管理負責歸集項目的所有相關成本基礎資料，匯總項目完整的結算資料，對比項目

14、結算與項目目標成本指導書中相關成本內容，匯總成本差異內容，分析差異產生的原因，評價成本管理工作的有效性，整合建安成本后評估資料編制形成項目成本后評估報告，交分管領導審核后交總經理審閱。3上報時間： 工程交付后；4成果文件： 工程竣工結算及成本后評估5數據組成： 原則上，所有的數據按實編制到統一成本科目的最下層級，若原有的統一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 四、成本管理的改進思路四、成本管理的改進思路 在地產管控體系下，針對項目實際情況在地產管控體

15、系下，針對項目實際情況 1.制定項目目標成本制定項目目標成本建立目標成本管理規范，主要加建立目標成本管理規范，主要加強強“規劃設計規劃設計”，“招標招標”環節的目標成本管理；環節的目標成本管理； 2.明確崗位職責明確崗位職責建立責任成本體系；建立責任成本體系； 3.運用動態成本管理進行跟蹤執行，以合同為中心，實運用動態成本管理進行跟蹤執行，以合同為中心，實 時對目標成本、實際發生成本、實付成本進行分析控制；時對目標成本、實際發生成本、實付成本進行分析控制； 4.后評估后評估根據執行結果，對相關業績進行評估，總結根據執行結果，對相關業績進行評估，總結得失，形成項目成本數據庫。得失，形成項目成本數

16、據庫。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879一、目標成本控制的關鍵環節一、目標成本控制的關鍵環節 1.投資決策階段成本控制投資決策階段成本控制 加強項目可行性研究；配合投資發展部做好市場調查，技術方案，投資估算，風險分析等方面內容。 2.設計階段的成本控制設計階段的成本控制 項目投資控制關鍵是設計階段，對工程造價影響占75%以上，這一階段的控制主要體現在“技術與經濟”的相結合上，技術經濟合理的設計，可以降低工程造價5%-10%，甚至可達10%-20%。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2

17、010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（1）方案設計階段，做好方案的優選工作）方案設計階段，做好方案的優選工作 配合設計管理部開展方案招投標工作，在方案評選過程中，根據項目的定位、宜興市場的實際情況，邀請專家對建筑設計方案、結構形式等從技術、經濟上進行會審評估，取得符合市場定位又經濟合理的方案，并形成工程造價估算。 建議推行 1.建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法 2.實行限額設計，有效控制造價（2）項目初步設計和施工圖設計階段）項目初步設計和施工圖設計階段 這兩個設計階段應分別確定具體技術經濟指標、各專業設計要求，及材料使用要求。項目公司相關技術人員配合總

18、部做好相應工作，根據項目開發定位，工程建設成本范圍、質量及效果確定各項指標。 加強設計圖紙會審與審查。各階段均應對設計單位的設計成果進行審查比對。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 設計的經濟合理性體型系數，窗墻比等指標 布局的合理性 初步設計階段初步設計階段 配套設計的合理性 豎向設計的合理性 建筑系統的設計 景觀設計施工圖設計階段施工圖設計階段：組織專業各方面人員對圖紙技術上的合理性，施工上 的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，減少設計變更，避免浪費。 基礎形式的選擇 建筑結構形式的利用 三材消耗

19、指標結構配筋、含鋼量的控制 設計說明，施工做法的合理性 材料的選用上尤其是水電材料選用 各專業間圖紙的矛盾 景觀設計同建筑設計、場地設計的協調一致，與綜合管網設計 的矛盾及統一 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 審圖完成，各階段應分別形成設計概算及施工圖預算，為下一階段成本控制提供依據。認真進行設計交底 工程價款調整 （3）設計合同的簽定）設計合同的簽定加強對勘察、設計合同的管理與設計單位建加強對勘察、設計合同的管理與設計單位建立相應的經濟責任。立相應的經濟責任。 在合同設計經濟條款上增加設計變更及修改

20、的額度限制條件，如設計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設計費（設計質約金）。采取一定的合理的約束是對設計規范、設計標準、工程與概（預）算指標等各方面控制的一種舉措。 （4）二次設計問題）二次設計問題 委托專業隊伍對于設計院不能完成或完成不好的專業設計進行二次設計，并完善相關手續。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 3.施工招標階段的成本控制施工招標階段的成本控制 施工招標階段成本控制包括設備、材料采購和施工招投標，其控制重點在于投標單位的選擇，招標文件的制訂、評標、定標，其中招標文件的編制應放在

21、重中之重。 (1) 確定合理的可控的材料設備供應方式，專業工程分包方式。 (2)嚴格施工單位資質審查，能考察的項目都應進行考察，選擇好的項目經理尤為重要。 (3)招標文件中必須明確 1) 承包方式，付款方式，結算方式和取費標準； 2) 材料設備要求，技術標準、質量標準、規格、型號、數量、供貨周期等； 3) 工期要求、質量要求、驗收標準； 4) 施工管理要求安全、文明施工條款，各專業工程分包界面，總包配合工作的范圍。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目劃分要清楚 清單編制 項目應可能周全 清單說明要準

22、確、全面 配套表格設計要合理(4)評標、定標制定合理的評標辦法，分析技術標書及商務標書，內部邀請招標的項目進行二次商務談判。(5)招投標工作完成，應對中標單位的商務標進行分析，形成工程造價控制目標。 4. 施工階段成本控制施工階段成本控制組織、經濟、技術、合同組織、經濟、技術、合同 等方面等方面進行控制進行控制 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879(1) 主要是過程監控，實施動態成本控制；(2) 認真組織做好施工組織設計的審查工作；(3) 控制設計變更和現場簽證對設計變更進行技術經濟比較，嚴格控制設計變更；

23、嚴控施工現場簽證流程；（4）繼續通過設計挖掘節約造價的可能性；(5) 強化施工合同和索賠的管理； 1) 材料設備供應（甲供）的及時，屬于甲方的工作應按合同及工程進度要求完成，避免索賠； 2) 做好資料的歸檔、保存、整理工作，做好日常例會及技術問題、進度問題及其重大問題會議記錄，為反索賠提供依據。(6) 加強各專業的施工協調工作；(7) 嚴控施工進度款的撥付；(8) 形成成本月報制度。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 5.工程前期的成本控制工程前期的成本控制 根據項目的特點，同政府力爭一些優惠政策，以降

24、低成本。 6.管理費用、銷售費用、財務費用的控制管理費用、銷售費用、財務費用的控制管理費用控制管理費用控制 在公司的運營管理過程中，嚴格執行總部的相關費用規定。銷售費用控制銷售費用控制 在銷售環節中采用合理的營銷手段，根據開發規模和市場情況，合理控制銷售費用。財務費用控制財務費用控制 分階段控制開發進度，縮短開發周期，降低資金占用時間，另外爭取合理避稅，有效降低稅收負擔。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879二、設計階段成本的控制和我司現階段執行情況的簡要匯報 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料

25、下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879一、設計階段成本控制的設置一、設計階段成本控制的設置 項目成本控制貫穿于項目建設的全過程，據現在很多資料的分析，影響項目投資最大的階段是項目定位和前期總體規劃，本階段影響項目投資因素占到6065%，單體設計到施工圖，占到1015%，施工階段，通過加強管理，改進技術措施節約投資的可能性510%。項目階段項目階段策劃定位和總體規劃策劃定位和總體規劃設計設計施工施工竣工竣工發生的費用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出， 發生68%的總投資費用， 決定項目投資的80

26、%。而項目投資控制的關鍵在定位及規劃階段。因此對投資控制的設置是最重要的。這個階段目標成本的設定對定位有絕對的影響。表一： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879二、設計工作中的成本控制工作二、設計工作中的成本控制工作1、積極推進設計招標，開展方案評選。、積極推進設計招標，開展方案評選。 前提：要有準確的項目定位和策劃、目標成本控制要求。 重點：強調方案的合理性、經濟性 要求：目前我司的邀標函中及設計合同中，都對設計單位技術能力的配置，設計資歷，信譽，已完成項目的效果評定，設計計劃推進，設計組織，項目負責人的

27、綜合評定，設計期的服務及施工期的后續服務等方面綜合評價都有要求。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278792.設計合同中的成本控制。設計合同中的成本控制。我們強調限額設計，要求在合同里明確規定成本控制目標以下是新完成的合同模板中有關成本控制部分：以下是新完成的合同模板中有關成本控制部分：1.乙方在提交各階段設計成果文件時，需要同時提交此階段設計成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設計成果文件不包括概算書，則視為設計成本文件不完整。乙方在提交各階段

28、匡算書、概算書時，必須首先對設計成果是否滿足限額指標進行評估，如果滿足限額指標，才能作為合格的設計成果予以提交；如果不能滿足限額指標，乙方必須自行調整設計，直到乙方認為滿足限額指標要求時，再予以提交。2.各階段匡算書、概算書應有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應反映設計成果的總體成本水平外，還應對甲方要求乙方應達到的設計限額指標作出明確評估和說明。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278793.乙方應及時向甲方提交各階段概算書，并對其完整性、正確性及真實性負責，具體范圍及要求詳見各階段

29、設計任務書。4.乙方應做到所有設計方案經理合理，并做到認真計算，如甲方認為乙方在設計過程中存在經濟上的不合理現象，有權向乙方提出質疑，必要時可要求乙方提供諸如計算書等技術資料，乙方應予合理解釋并積極配合。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278795.乙方應采取限額設計。結構含鋼量和混凝土含量、強度等級、應控制在經濟、合理的范圍內，且不得超過限額指標。乙方必須編制真實準確完整的方案階段成本匡算書、擴初階段成本概算書和施工圖階段概算書（含造價經濟指標、鋼筋砼含量等單項經濟指標）。乙方進行擴初設計概算的計價規則為，執

30、行江蘇省建筑工程概算定額（2005）；乙方進行施工圖概算書的計劃規則為，執行江蘇省建筑與裝飾、安裝工程計價表（2004），設備材料價格按各階段出圖前一個月泰州工程造價管理的信息價（具體材料價格信息出處列表說明）；各設計階段的概算書應視為設計成果文件的一部分（具體要求見設計任務書）。在施工圖紙會審過程中如果發現工程項目不經濟，甲方有權要求乙方對方案進行優化調整，以達到限額指標的標準。6、各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方造價經濟指標必須達到如下要求： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879表表1：各類建筑鋼筋混凝

31、土經濟指標：各類建筑鋼筋混凝土經濟指標18層點式高層建筑層點式高層建筑序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積58kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.42m/18層聯拼高層建筑（不含地下室）層聯拼高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積54kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.42m/11層小高層建筑（不含地下室）層小高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積45kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.36m/地下室（不含人防）地下室（不含人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積130kg/2混凝土混凝土用量/建筑

32、面積1.10m/人防地下室（人防地下室（6級人防）級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積1.20m/ 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879備注：建安包括內容：土方、基礎、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、公共部分精裝修、室內給排水、室內電氣、消防通風、其中，小高層、高層還包含有發電機、室內智能化、電信、電視。序號分部分項工程建 筑 面 積（）單方造價（元/）總價（萬元）111層小高層建筑不超過1250218層高層建筑不超過1350

33、3地下室不超過25004小于2.2米架空層不超過900表2各類建筑建安工程單方造價經濟指標（參考值） 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：105352787933層點式高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積65g/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.48m/33板式聯拼高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積62kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.48m/人防地下室（6級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積1.

34、20 m/鎮江莊泉項目鋼筋混凝土要求 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278797.如經甲方審核的設計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標（詳見表4.1、表4.2），則按以下原則執行：當實際成果大于限額指標，且范圍不超過3%的，可不予以調整。當實際成果大于限額指標，且范圍在3%6%的，乙方在工程實施前20天內完成設計調整，調整內容設計承包方須做經濟性分析及評估，設計調整后需滿足成本限額指標的要求。 當實際成果大于限額指標、且范圍大于6%的，乙方除應在工程實施前20天內完成設計調整，調整內容設計承包方須做經濟性分析

35、及評估，設計調整后需滿足成本限額指標的要求。如最終設計成果不能滿足限額指標的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認可。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278798.甲方可以約請咨詢公司，按現行國家規范及計量標準對乙方的施工圖進行同模型、同條件的計算復核。咨詢結果如不滿意第4.4.6.5條和4.4.6.6條，乙方應無條件對施工圖進行優化修改。9.乙方對咨詢公司的計算復核有異議的，應與甲方一起對設計計算有關的原始數據、重要參數、計算書進行認真的研究復核。共同找出問題的原因，乙方并對相應設計進行修改優化。10.

36、直到乙方完成每階段設計任務，包括完成對設計成果的經濟評審，甲方通過經濟評審認為乙方的設計成果達到限額設計及限限額指標的要求后，才按每階段的設計成果付款。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278792.2 我公司已經完成項目的鋼含量和砼含量指標。層數分 部 分 項工程閱景龍華無錫世家 徐州龍湖世家秦淮綠洲上海海景園 泰州標桿企業標控一期二期點式一期二期板式點式11層鋼 筋 含 量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618層鋼 筋 含 量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228 33鋼 筋 含

37、量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室 鋼 筋 含 量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防） 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278792.3設計部門責任成本成本管理的一些手法目標： 1、建造內容、建筑形式合理化 2、結構指標合理化及施工圖質量構成：序號序號項目項目反饋指標反饋指標目標目標1設計費設計費每每M2設計費設計費目標成本目標成本2施工圖設計施工圖設計每每M2鋼筋含量、每鋼筋含量、每M2砼含量砼含量3設計變更設計變更變更造價比率變

38、更造價比率3% 3% 4園林環境費園林環境費每每M2園林環境費、總成本園林環境費、總成本目標成本目標成本 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278793、設計過程中的成本管理通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研設計任務書方案設計施工圖任務書施工圖設計圖紙會審。（以上共計六個節點，其中四個節點是要求甲方完成的）由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發單位，因此這一階段的成本控制應該由開發單位牽頭，由設計單位來實現。在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，如：土方工程、基礎

39、部位、地下室，主體材料，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。（我們經常習慣請進來，不習慣走出去） 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879舉例一：泰州項目的基礎設計 專題調研： 項目公司當地考察，發現當地地質情況較好，多采用筏板基礎。設計院建議：樁基經兩種方案比較，筏板基礎比樁基基礎節省10%，且施工方便，最終確定筏板基礎。比較的關鍵點：經濟、安全、施工方便 一個經濟、安全、施工方便的基礎方案是基礎方面成本控制的關鍵。 房商網房商

40、網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879地下室：從設計、工程，銷售等多角度對地下室設計方案進行可行性分析。我們基本上每個項目都有地下車庫，有的地下車庫有機械停車位，對于機械停車位的比例和數量，應該根據不同地區進行分析，不能單純看成本，造價人員的工作重點是通過造價分析，協助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。3、保證時間按計劃推進是成本上控制的重要點之一。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879三、影響建筑成本的八大

41、因素三、影響建筑成本的八大因素建筑的設計有技術性，同樣有經濟性，研究和分析設計經濟的影響因素，對尋求工程設計經濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。大體而言，影響建筑設計方案經濟性的主要因素有以下八個方面。1、建筑造價構成比建筑造價構成比：建筑造價構成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經濟效果的方向。2、戶型戶型：小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內墻多，相應墻面抺灰、管線敷設安裝單方造價就高。（銷售定價要考慮這個因素）3、層高層高：室內凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節省投資，節約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。4、建筑

42、的平面形狀建筑的平面形狀：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經濟。5、建筑的單元組合建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經濟效果，單元組合數可以影響山墻、基礎、屋面等部位的造價。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278796、窗墻比：窗墻比：在滿足規范要求的情況下，窗墻比越低越經濟。7、結構配筋結構配筋：結構工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。8、建筑結構形式建筑結構形式：框架剪力墻結構體系造價最高，框架結構體系次之，磚混結構造價最低。因此，

43、建筑結構的選擇，是影響建筑設計方案經濟性的一個重要因素。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879四. 應加強對設計階段造價的控制 （1）增強設計管理部門的組織建設）增強設計管理部門的組織建設 要達到設計階段三控制（質量、造價、進度）的目的，需在組織上加強本部門力量，專業要齊全，部門所有人員要加強成本意識，加強技術上對設計院的圖紙進行審核，完成設計的進度、質量控制，同時能完成工程設計投資造價的控制。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053

44、5278792）用價值工程進行設計方案優化 在工程設計階段，做好技術與經濟的統一是合理確定和控制工程造價的首要環節，既要反對片面強調節約，忽視技術和銷售上的合理要求；又要反對重技術、輕經濟的傾向，設計上的保守浪費。運用價值工程，進行方案優化，對控制造價有著十分重要的意義。當然并不是片面地認為工程造價越低越好，而是把銷售、技術和造價三方面綜合起來分析。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879（3）嚴格推行施工圖限額設計 在設計方案確定后，在施工圖設計推行施工圖限額設計，制止投資浪費，在設計合同中要采取必要經濟的

45、措施，增加投資控制的獎勵和處罰條款，充分調動設計人員和工程經濟人員的積極性，使他們密切配合，嚴格按照設計任務書規定的投資估算，利用技術經濟比較，利用反饋信息進行各專業設計的多方案比較，能動地影響設計。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278794）.嚴格控制設計變更，有效控制工程投資 由于初步設計畢竟受到外部條件的限制，如工程地質、設備材料的供應、物資采購、供應價格的變化，以及人們主觀認識的局限性，往往會造成施工圖設計階段甚至施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內是允許的

46、。至于涉及到建設規模、產品方案、工藝流程或設計方案的重大變更時，就應進行嚴格控制和審核。因此，要加強設計變更的管理和建立相應的制度，防止不合理的設計變更造成工程造價的提高，同時加強施工圖設計的審核，盡可能把問題暴露在施工之前。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278795）.引入競爭機制，大力推行工程施工圖設計招標 為了有效的控制投資造價，應在建筑方案設計的基礎上，按限額設計的思想進行施工圖設計招標。同時我們會按照前期施工圖完成的質量、經濟指標各方面進行評定，對完成較好的設計公司會保持繼續合作的關系，不好的陸續進

47、行淘汰。結構設計管理人員不僅僅要有設計經驗，還要了解行業軟件，同時能考慮施工方便。實現在設計過程的各個環節三控制，保證工程結構設計的質量，降低工程成本。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278796）.采取獎罰分明的合同措施，調動設計人員的積極性 由于現行的設計取費辦法，難以調動設計人員主動控制工程造價的積極性，不利于工程造價的控制。設計單位在批準的投資限額內，認真運用價值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過合理的采用新技術、新材料、新工藝，節約工程投資， 應按一定比例給設計單位和設計人員提取獎勵,

48、做到“優質優價”，在設計合同中應有節約工程造價的獎勵和浪費投資的處罰條款，利用合同措施調動設計人員造價控制的積極性。如被評為優秀設計，同樣也應受到獎勵。相反，如設計超投資，設計不合理或造成了一定的浪費，設計單位和設計人員同樣要承擔相應責任，并視浪費 程度承擔一定的經濟損失。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278797.聘請專業設計咨詢單位進行設計優化 房地產開發企業聘請專業設計咨詢單位進行設計優化，設計咨詢人員均由專家級的注冊建筑師、結構工程師、設備工程師、造價工程師組成，咨詢設計公司要對結果出評估報告,同時我

49、公司相關人員對評估報告做出分析報告。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879造價管理造價管理產品經濟性產品經濟性招標管理招標管理變更簽證管理變更簽證管理預結算管理預結算管理綜合成本體系綜合成本體系成本信息化成本信息化成本軟件成本軟件信息月報信息月報成本數據庫成本數據庫目標成本目標成本責任成本責任成本無效成本無效成本綜合成本綜合成本 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 、成本管理軟件、成本管理軟件是國信地產成本管理的主要數

50、據平臺，是成本管理的重要信是國信地產成本管理的主要數據平臺，是成本管理的重要信息工具。息工具。 實現全項目成本的動態核算；實現全項目成本的動態核算； 進行目標成本、預算及合同管理；進行目標成本、預算及合同管理； 為領導的決策提供有效的數據支持。為領導的決策提供有效的數據支持。 做資金管理，成本與財務之間協調高效；做資金管理，成本與財務之間協調高效； 加快信息流通，提高工作效率；加快信息流通，提高工作效率； 集團內成本數據資源共享，項目間成本實時可比；集團內成本數據資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管理軟件的作用： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010

51、房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879成本管理軟件系統模塊結構圖：成本管理軟件系統模塊結構圖： 目目 標標 成成 本本 動動 態態 成成 本本 估 算 管 理預 算 管 理各產品目標成本合同管理合同執行非合同性成本資金計劃待發生成本各產品動態成本各產品目標與動態成本對比分攤接口管理數據庫導入/導出引出EXCEL等數據格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調整系 統 管 理財務拆分自動對帳 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整

52、簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整已發生成本已發生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本待發生成本待發生成本動態成本動態成本項目動態成本的構成項目動態成本的構成動態成本動態成本= = 合同性成本合同性成本 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發生成本待發生成本 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879各產品類型動態成本的形成各產品類型動態成本的形成項目動態成本項目動態成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本各類產品動態成本各類產品動

53、態成本拆分指定分攤引入錄入分攤公式：各產品的動態成本公式：各產品的動態成本= = 已發生指定分攤已發生指定分攤+ + 待發生指定分攤待發生指定分攤+ + （本科目總成本（本科目總成本-已發生指定分攤已發生指定分攤-待發生指定分攤）待發生指定分攤）比例比例 待發生成本待發生成本指定分攤調整 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879地塊區位示意江蘇飯店江蘇飯店 地塊地塊楊公井地塊楊公井地塊太平南路太平南路游府西街游府西街延齡巷延齡巷楊公井楊公井戶部街戶部街小火瓦巷小火瓦巷 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產

54、資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879地塊區位說明地塊位于南京老城區中心地段，新街口商業圈，百年老街太平南路（南北全長1600米）沿線上，北與總統府相連（相距500米），南接“夫子廟”地塊所在位置為商賈必爭之地、商業繁華中心。A、B、C三個地塊由三條東西向知名商業街：楊公井、淮海路、游府西街與兩條南北向道路：太平南路、延齡巷分隔圍合成 “金角銀邊”商業街，改造后可成為南京高端商務中心和地標級中心商業街區。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879項 目 沿 革本項目曾

55、為2006年南京金秋懇談會重點招商項目，原投資方于2006年11月與政府正式簽約，按人民幣9.38億價格以凈地定向摘牌轉讓方式獲得。自2006年12月至2008年11月期間，投資方先后已支付4.38億元，后因受金融危機影響，至今尚缺口5億元未按約支付，土地權屬尚未辦至該投資人名下。項目因涉及城市核心區段改造而倍受政府關注，面臨易主或強行收回。該項目招商初期，政府有意立足區域成熟商圈，擬規劃一定規模的商業開發，引入國際知名品牌，打造“國際黃金珠寶城”主題商業，形成特色經營和品牌亮點。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053

56、527879初步分析判斷開發指標說明總可開發面積總可開發面積：32萬平米萬平米其中：地上部分：其中：地上部分：22萬平米萬平米 酒店式公寓酒店式公寓：6.5萬平米萬平米 辦公：辦公：6.5萬平米萬平米 商業：商業：9萬平米萬平米 地下面積：地下面積：10萬平米。萬平米。 注明：公寓、辦公、商業比例為3：3：4 地上商業部分擬建成9至12層裙房類型； 地下考慮未來地鐵3號線站點對接，擬建4層，負1、2層均為與地鐵站相連的地下商業街區，負3、4層為停車場。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2010房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879初步分析判斷銷售預期說明：項目獲取后2010年即可開工，開發周期6年。 2012年公寓及辦公物業開盤銷售，商業實現進入招商運營階段。開發年度開發年度2010201020112011201220122013201320142014開發進度開發進度（萬平米）（萬