1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上長沙市房地產銷售調查報告一、環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 1.“新國十條”出臺 2009年，長沙市出臺了一系列促進房地產發(fā)展的政策，有效地促進了長沙房地產市場的發(fā)展。房地產市場呈現(xiàn)出產銷量兩旺、銷售價量齊升的“井噴式”狀態(tài)。2010年4月15日、2010年4月17日、2010年4月19日，短短四天之內，國務院連發(fā)三道政令降溫樓市，被稱為史上最嚴厲的房地產宏觀調控。 隨著政策的逐步落實，房地產調控已經在全國范圍內取得初步成效，全國70個大中城市房屋銷售價格6月份比下降0.1%，為16個月以來首次現(xiàn)負增長，此輪史上最嚴厲的樓市調控政策“新國十條”在長沙也開始發(fā)力。 2.限購令

2、和新國八條 2011年1月26日國務院常務會議研究部署進一步做好房地產市場調控工作，為繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，會議確定相關政策措施“新國八條”； 2011年1月27日，國務院常務會議上同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點 3.銀行提高首套房貸款利率 今年以來，央行五次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率升至21%，保證金納入存款準備金收繳范圍又加劇了銀行流動性壓力。10月以來各大銀行房貸額度繼續(xù)緊縮，銀行方面均將首次置業(yè)，房貸利率上浮20%至30%不等。此舉將抑制購房者需求，進而對樓市產生影響，樓市拐點正逐步確立。 4.雖受政策出臺的影響，發(fā)展態(tài)

3、勢仍將保持平穩(wěn) 從長沙上半年的總體市場表現(xiàn)來看，政策對房價的打壓效果收效甚微，房價整體上行的勢頭卻并未得到遏制，長沙樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續(xù)萎縮，房價下跌趨勢若隱若現(xiàn)，下半年房價將回歸理性，房地產行業(yè)將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 （二）長沙房地產市場運行情況 長沙房地產市場在樓市銷售旺季“金三銀四”遭遇限購、價格控制等一系列調控政策的強力沖擊，同時又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。3月長沙分別出臺了限購細則和限漲目標，但由于市場對政策的敏感程度遠不如一線城市，成交量不降反升，價格相對穩(wěn)定，標志著市場觀望和相持狀態(tài)基本成型。 1.商品房供應情況 上半年全市新建商品房累計批準預售881.10萬平

4、方米，同比減少0.87%，其中住宅批準預售805.60萬平方米，同比減少0.,27%，五區(qū)新建商品房累計批準預售539.69萬平方米，同比減少,18.63%，新增上市量同比大幅下降。 河西先導區(qū)，地產競爭激烈。 2.長沙市房地產市場面臨的新機遇與挑戰(zhàn) 貨幣政策將適度放松 財稅體制迎來新的變革 供銷結構將逐漸趨于平衡 行業(yè)洗牌速度將加快 安居工程將激活市場剛性需求 兩型社會和河西先導區(qū)建設將催生新的活力 二.長沙房地產市場現(xiàn)狀 A、競爭市場現(xiàn)狀分析 1、剛性需求強勁，樓市春意盎然 據(jù)相關部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-4月長沙商品房市場成交量達400萬平方米以上，長沙樓市在長期低迷之后，在多方利好因素的刺

5、激下迎來強勢反彈。 2、新貨上市較少，主要以消化市場存量為主 由于市場長期低迷，市場存量較大(達600萬平方米左右)，大多數(shù)潛在項目推遲動工，導致長沙樓市前四個月新貨上市量較少，據(jù)統(tǒng)計，1-4月新批預售面積大約僅有200萬平方米左右，目前長沙商品房市場主要以消化市場存量為主。新貨上市的乏力為市場存量贏得了較為寬松的消化時間，也大大減輕了市場銷售壓力。 B、價格市場現(xiàn)狀分析 1、價格止跌，小幅回升 長沙市商品房價格市場在經歷了長期下滑之后，不過目前仍保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 2、價格依然是刺激消費者購買欲望的關鍵 目前市場上價格較為實惠，性價比較高的產品比較受消費者的青睞，而價格較高的產品整體銷

6、售情況較差，這說明雖然目前長沙市商品房價格有所回升，但是價格仍是目前打動消費者購買欲望的關鍵性因素之一。 C、產品市場現(xiàn)狀分析 1、二房和中小三房依然是目前市場上最受消費者歡迎的產品 從目前的市場消化情況來看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市場上消化情況最好的產品，特別是90平方米左右的“2變3”戶型成為市場上的脫銷產品。一房產品則由于投資前景不明朗，目前整體銷售情況相對較差，而大戶型產品則由于總價過高，受眾群體較小而導致整體市場接受度不是很高。 2、二房和三房產品依然是目前市場上的供應主流 由上圖可以看出，目前長沙市商品房市場二房和三房所占比例達77.4%，二房和三

7、房依然是目前市場供應的主流產品。 3、品質較好，性價比較高的產品市場接受度較高 由于市場持續(xù)低迷，價格持續(xù)長期下滑，產品品質是否能夠得到保障成為大多數(shù)消費者購房考慮的核心因素之一，那些品質較好，開發(fā)商實力和信譽度較高的項目普遍得到消費者的青睞，另外，價格較為實惠，性價比較高，升值潛力較好的項目銷售情況也不錯，如：西京、宜居來茵城、海拔東方、童話里、山水灣、和莊、萬象新天等等。而那些價格較高，位置較偏僻，性價比比較差，升值潛力較小的項目銷售情況不太理想。 D、客戶市場現(xiàn)狀分析 1、首次置業(yè)客戶成市場絕對主流 據(jù)相關調查數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前首次購房者所占比例達到70%以上，首次置業(yè)客戶成為目前市場的

8、絕對主流客戶。 2、外地客戶成為市場主三 樓盤調查近幾年，河西這邊發(fā)展的挺好，這塊地區(qū)居住的人越來越多。而且有錢的人也越來越多，人民都想要有自己的房子住的舒服，不過還有很多人還是買不起房，就這點來看，我特意調查了河西這塊與望城區(qū)，望城這塊地區(qū)空氣環(huán)境比較好，相對來說沒有受到多大污染，是比較居住的，而且又比較安靜，能讓人保持愉快的心情，我們可以通過這幾個具體的例子來分析。1.和泓梅溪四季 位于大河西先導區(qū)、雷梅片區(qū)中央、梅溪湖CBD核心區(qū)，是梅溪湖CBD首席品質標桿樓盤，一線享有600億梅溪湖精華資源。和泓梅溪四季二期4號棟98-136房源清盤在售，房源僅剩最后30套，均價7300元/平，首付6

9、萬起，享6萬購房補貼，購房送長郡中學學位。二期3號棟118平房源目前正在認籌中。項目同時在售30-200平商鋪，價格區(qū)間：20000-40000元/平。周圍環(huán)境很好，雖然這個價格偏貴了，但是很符合那些有錢的，想要有高品位的人會很喜歡的。2.龍湖湘風星城 龍湖湘風星城是龍湖地產進入華中地區(qū)的一號墅區(qū)高層作品，龍湖湘風星城位于大河西先導區(qū)市府板塊，金星大道與銀星路的交匯處。園林景觀也是龍湖品牌之一，在中國房地產龍湖的園林是備受贊譽的。五重園林景觀，360度造景，大樹三級跳，同緯度全冠移植等獨特手法一直被業(yè)界模仿。龍湖湘風星城1-7號棟76-139平房源均價4500元/平，購房享4千抵4萬優(yōu)惠。雙十

10、二期間十套特價房最低至75折。3新城國際花都 位于大河西先導區(qū)銀星路與雷鋒大道交匯處，享有雷鋒大道、西三環(huán)線、金星大道三條城市主動脈。交通便利快捷，到市區(qū)驅車30分鐘，至汽車西站12分鐘車程。新城·國際花都引入新加坡的城市社區(qū)規(guī)劃理念，采用時下最流行的新古典主義ARTDECO建筑風格，中西合璧的園林景觀，以“綠谷、中央水帶”為主線，將園區(qū)所有運動、休閑功能與景觀貫穿結合，營造成一個四季長春的公園化的人居綠地。產品以滿足長沙主流中產階級為主，7693的緊湊兩房，120-141的奢適三房、四方，按照嚴苛的新城“五標準、零缺陷”標準打造，戶戶朝南，四明設計。保證每一個住戶均能得到最大化的通

11、風和采光。這個地方比較符合大眾人的追求，不貴不便宜，而且附近有很多學校，也比較讓家長喜歡。四、總結當前，長沙房地產很大一部分購買人群來自于周邊城市，又不是本地人，買房肯定比較困難，只有特別有錢的人才能買的起，而窮人根本就買不起，隨著消費者趨于理性，項目的設計定位、材料使用、施工質量、建設品味等與購房者心理期望值差別較大，綠色建筑、可再生能源推廣應用較為緩慢，全裝修住宅市場供應比例不足10%。近年來房地產開發(fā)項目遍地開花，部分樓盤周邊道路、學校、醫(yī)院、商業(yè)網點、公共交通等配套難以到位，影響業(yè)主入住。平層大宅迅速躥紅，未來要避免產品同質化，別墅市場投資潛力看好。要提高房地產企業(yè)的內源融資能力，提高

12、房地產企業(yè)合作融資能力、權益融資能力、負債融資能力，我想這樣長沙房地產會發(fā)展的更好。 長沙市房地產市場調查問卷尊敬的先生/女士：您好！為了更好的了解消費者對住房的的實際需求，我們特別開展本次調查活動，誠懇的希望得到您的支持和合作。請將您的真實想法告訴我們，我們會把得到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)反饋給有關部門，使得更多符合我們實際需求的住房屹立在我們的城市中，從而讓我們的生活和城市建設更加和諧。我們對您的回答將嚴格保密。此次調查可能會占用您10分鐘的寶貴時間，我們向您致以深切的歉意。同時感謝您的支持與合作！長沙市土地儲備中心2011年4月21日請將答案寫于題號前或橫線上，謝謝合作！第一部分 1 請問您是否已經在

13、長沙市內居住了2年以上？ A、是 B、否(中止訪問，并表示感謝) 2請問您的年齡？_歲(訪問員記錄年齡，同時將其歸入到對應的年齡段) A、25歲以下(中止訪問，并表示感謝) B、25-30歲 C、31-35歲D、36-40歲 E、41-45 F、46-50歲G、51-55歲 H、56歲以上(中止訪問，并表示感謝)第二部分 1、您的性別是A男B女 2請問您目前居住在哪個區(qū)域？ A、芙蓉區(qū) B、天心區(qū) C、雨花區(qū) D、岳麓區(qū) E、開福區(qū) F、其他（ _） 3、您家庭人口數(shù)量是A1人B2人C3人D4人E5人F5人以上4、您的婚姻狀況A已婚B未婚5、您的文化程度A中專以下B專科C本科D碩士以上6、您的

14、職業(yè)是A企業(yè)職員B公務員C企業(yè)管理層D自營企業(yè)主E個體工商F事業(yè)單位職工G事業(yè)單位管理層F其他 7、您的月收入是A2000元以下 B2001-5000元 C.5001-8000元D 8001-10000元 E10000元以上8、您能接受的住房價格（單位：平方米）A.4000以下B .4000-6000元 C.6000-8000元 D.8000-10000元 E.10000元以上9、您家庭現(xiàn)在的所住房屋屬A.商品房B.自建房C.租住房D.籌資房E.單位福利房F.其他 10、您對現(xiàn)有住房的滿意程度？A.很滿意B.比較滿意C.一般D.不太滿意E.不滿意11、您的家庭近期是否有考慮過購買房產A.暫不考

15、慮B.半年后購買C.一年后購買D.兩年后購買E.三年或以后再購買12、您打算購房的原因A.拆遷B.改善居住條件C.投資D.結婚等新增居住需求E.其它 13、您會選購那種住宅類型?A.多層（6層以下）B.復式住宅C.小高層D.高層E.別墅F.其它 14、您打算購買哪種戶型的住房？I.A.一室一廳一衛(wèi)B.二室一廳一衛(wèi)C.二室二廳一衛(wèi)D.二室二廳二衛(wèi)E.三室二廳一衛(wèi)F.三室二廳二衛(wèi)G.四室二廳一衛(wèi)H.四室二廳二衛(wèi)躍層J.別墅K.其它 15、您能接受的購房總價是A.35萬以下B.35-60萬C.60-90萬D.90-120萬E.120萬以上16、您打算購買多大面積的房子？A.70平方米以下B.7190

16、平方米C.91120平方米D.121150平方米E.151平方米以上17、您主要是通過哪幾種渠道了解房地產及相關信息？【最多選三項】A.本地報紙B.電視C.廣告D.雜志E.網絡F.咨詢朋友G.其它 18、您選房時考慮的主要因素到CBD（城市商業(yè)區(qū)）的距離按重要程度選擇依此【可復選五項，并排序】A.交通便利B.社區(qū)內外環(huán)境C. D.社區(qū)規(guī)模E.建筑外觀 F.建筑品質G.小區(qū)安全性 H.戶型規(guī)劃I.住所朝向及住房采光通風條件J.物業(yè)管理K.投資潛力L.樓宇外觀排序： 19、您認為長沙未來最具升值潛力的社區(qū)具備什么條件【可復選四項，并排序】A.擁有稀缺的景觀資源B.交通便利C.城市規(guī)劃重點D.擁有國

17、際化的社區(qū)配套E.建筑品質高F.貼心到位的物業(yè)G.擁有世界級的社區(qū)生活氛圍H.開發(fā)商前瞻性的社區(qū)規(guī)劃I.其他 排序： 20、您對社區(qū)配套最在意哪幾項：【可復選五項，并排序】A.超市商場/便利店B.銀行C.郵局D.餐飲娛樂E.品牌零售F.中小學幼兒園G.汽車美容H.醫(yī)院I.藝術館J.劇院K.休閑健身L.商務俱樂部M.其他 排序： 21、您希望社區(qū)最能突出哪種主題景觀？【可復選二項】A.大面積湖域景觀 B.草坪式景觀 C.河流式景觀 D.成片樹木景觀 E.硬地 F.水景小品式景觀 G.景觀小品（亭、廊、雕塑）22、您對未來房價走勢有何看法小幅下調？A.小幅上漲B.大幅上漲C.小幅下調D.大幅下調E.基本持平23、如果房價繼續(xù)上漲，您打算？A.不打算購買B.立刻購買C.等房價回落購買D.購買二手房E.租房24、您愿意選擇的付款方式是？A.一次性付款B.銀行按揭C.公積金貸款D.組合貸款E.其它 25、如果您在今后三年內沒有購房的打算，其最主要原因是：【最多選兩項】A.現(xiàn)有住房情況尚可B.購房價格高，無能力C.等房價下跌或利率下降D.沒有理想的地段或住房戶型E.等收入有所增加F.