1、海寧市國有土地上房屋征收評估技術細則第一條 為規范國有土地上房屋征收評估工作，維護征收雙方當事人的合法權益，保障國有土地上房屋征收評估工作順利進行，根據中華人民共和國城市房地產管理法，國務院國有土地上房屋征收與補償條例，住建部國有土地上房屋征收評估辦法，海寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法，參照國家標準房地產估價規范，城鎮土地估價規程等有關規定，制定本細則。第二條 在本市范圍內征收國有土地上單位、個人房屋的房地產評估活動，適用本細則。第三條 本細則所稱的國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指為了確定被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，根據房屋的具體區位、建筑面積、建筑結構、朝向、用

2、途、成新、層次、裝修等因素，對其房地產市場價值進行評估。征收評估的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋的評估價格為房地產市場價值，不包括搬家補助費、臨時安置補助費、有線電視遷移費、電話和網絡遷移費、空調遷移費和征收非住宅房屋造成停產、停業的補償等其他費用。住宅和商業經營性等房屋合法占有土地面積不超過規定容積率占有的土地面積，按照房地合一原則土地價值已包含在房屋評估價值中，不再單獨評估。第四條 被征收房屋價值評估目的表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。用于產權調換房屋價值評估目的表述為“為房屋征收部門與被

3、征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。第五條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第六條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。第七條 征收評估內容為房屋價值評估、裝修和附屬物價值評估。裝修和附屬物評估價值應在評估報告中單獨標明。第八條 房地產評估機構在簽訂委托合同的基礎上應按下列程序進行房屋征收評估：（一）接受評估委托，明確基本事項；（二）查閱相關資料，開展前期調查；（三）收集評估資料，采集交易實例；（四）擬訂評估方案，進行現場查勘；（五）參照技術細

4、則，進行評估測算；（六）確認測算結果，撰寫評估報告；（七）提交評估報告，現場咨詢答疑；（八）出具整體報告，評估資料歸檔。第九條 被征收評估對象已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，按照認定處理的結果進行評估。第十條 房地產評估機構應當根據評估對象和房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。第十一條 用市場法評估被征收房屋價值，可比實例的選取應當遵循以下原則：（一）可

5、比實例應選擇與評估對象處于相同地段或鄰近地段的房屋；（二）可比實例的選擇與評估對象類似的房屋，包括用途、建筑結構基本相同等；（三）可比實例的交易類型應選取正常的市場交易實例，其交易價格應是正常的市場交易價格或可修正為正常的交易價格；（四）可比實例的成交日期與評估時點相近，一般不宜超過一年；（五）采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為3個及以上數量。 第十二條 可比實例選取后應對交易情況、交易日期、區位狀況、個別因素進行修正。（一）交易情況修正應排除交易行為中的各種人為因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格修正為正常價格；（二）交易日期修正應將可比實例在其成

6、交日期時的價格修正為評估時點的價格；（三）區位因素修正應將可比實例在其外部環境狀況下的價格修正為評估對象外部環境狀況下的價格；（四）個別因素修正應將可比實例在其個體狀況下的價格修正為評估對象個體狀況下的價格。每項修正對可比實例成交價格的修正不宜超過20%，綜合修正不宜超過30%。住宅房屋評估時區位狀況修正系數及個別因素修正系數的確定均按附件的相應規定執行。第十三條 選取確定的可比實例的價格經過上述各種因素修正后得出的比準價格。比準價格可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區位狀況修正系數×個別因素修正系數第十四條 市場法的得出的比準價格，

7、根據具體情況計算出一個綜合結果，作為標準樣本房屋的比準價格。房地產評估機構應選取標準樣本房屋作為評估基準第十五條 房地產評估機構選取標準樣本房屋應當遵循以下原則：（一）確定被征收房屋比準價格時，一般選取征收范圍內具有代表性房屋作為標準樣本房屋。若征收范圍內無成套房屋的，則選取較好的非成套房屋作為標準樣本房屋。（二）確定用于產權調換房屋的比準價格時，根據用于產權調換房屋的實際狀況選取標準樣本房屋。第十六條 被征收房屋分別與標準樣本房屋進行區位、結構、朝向、成新、層次、裝修等因素比較，按市場法原理修正比準價格得出各被征收房屋的評估價格，其計算公式為：被征收房屋價值=被征收房屋單價×建筑面

8、積被征收房屋單價標準樣本房屋比準價格×（1+區位修正系數）×（1+層次修正系數）×（1+朝向修正系數）×（1+其他因素修正系數）標準樣本房屋重置價×成新率被征收房屋重置價×成新率本公式采用的房屋重置價格標準按照附件的相應規定執行。第十七條 采用成本法評估被征收房屋的，其基本公式為： 被征收房屋評估價值土地的重新購建價格建筑物的重新購建價格×成新率土地的重新購建價格可采用市場法、基準地價修正法、成本逼近法等方法求取。 建筑物重新購建價格可采用市場法、成本法求取，也可通過政府或政府授權部門公布的相關價格信息獲取。建筑物成新應根據

9、現場勘查結果，對照房屋完損等級評定標準和附件五的規定確定。第十八條 采用收益法評估被征收房屋的，其基本公式為：收益法公式：o為收益價格，a為設定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期第十九條 未超過批準期限的臨時建筑，應按重置成本法評估其建筑物殘值，屬租賃土地并已全額支付土地租賃費的，在土地租賃的剩余年限中，應充分考慮已交付的土地租賃費因素，修正后確定評估價值。第二十條 在建工程的征收評估，屬于協議出讓取得土地使用權的，應采用重置成本法進行評估，其建設進度以政府管理部門通知停止施工時的形狀為準，采取影像資料收集方式。其土地使用權評估以政府管理部門批準的用途、出讓年限、規劃設計方案和同一地

10、段、同一使用性質的市場價，再考慮修正因素予以評估確定。通過公開招標、拍賣取得土地使用權的在建工程的征收評估，除采用重置成本法外，按照前款規定，在剩余的土地使用年限中進行評估時，再予考慮投資利息等其他因素予以評估確定。第二十一條 本細則由海寧市住房和城鄉規劃建設局負責解釋。第二十二條 本細則自公布之日起施行。國有土地上房屋征收與補償條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。附件一：被征收房屋分類及其說明住宅房屋分類普通住宅房屋成套住宅指以商品開發或單位統一建設方式建造的混合結構單元式住宅，內部功能布局明確，有獨立的廚衛設施等。獨幢房屋指具有獨立產權、獨家使用，有合法手續的獨幢房

11、屋，房屋內部功能布局明確，有獨立的廚衛設施等。非成套住宅除以上兩類的房屋以外的房屋。營業用房分類營業性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結構，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關業務用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數為磚混、磚木結構，有的為連家店，多數為單開間。商務類建筑以一般金融、證券、商業寫字樓等商務性辦公經營建筑為典型。通常為臨街鋼混結構的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞

12、廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結構多為鋼混和混合結構，通常有娛樂用途大廳和包間，設有公共衛生間。電照設施較復雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結構的多層、小高層或高層建筑，依等級、規模、功能數量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。內外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現代賓館服

13、務設備設施系統。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結構類型包括框架、混合、磚木和簡易結構，相應的裝修和設備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公用衛生間。其他類建筑除上述類型之外的其他營業性質用房。非營業用房分類非營業性用房工業性建筑以工業廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結構和工業排架結構，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現澆或預制樓地面板。設公共衛

14、生間。室內普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件二：區位因素修正系數表序號因素項目系數修正范圍(%)考察項目內容一等二等三等四等五等1自然環境±5自然景觀、風向公認的自然環境優越地區。自然環境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛生。附近有少量綠地和綠化，衛生環境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂，環境較差。附近無綠化，環境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛生標準。空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部受污染，水體污染較為嚴重，

15、白天和晚間均有噪音影響。水體污染嚴重，靠近污染源或重噪音源。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環境污染明顯。2交通條件±5離市區主干道的距離離主干道的距離在100米以內。離主干道的距離在100250米之間。離主干道的距離在250400米之間。離主干道的距離在400500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點50米內，有4條以上重要公交線路。距離公交站點50100米內，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。

16、3教育醫療設施±5所在學區1公里內學校情況屬于省級及以上重點中學（初中）和重點小學學區。屬于市級及以上重點中學（初中）和重點小學學區。屬于區級及以上重點中學（初中）和重點小學學區。一般中小學學區。無中學或小學。醫院及醫療機構分布情況距市級及以上醫院500米以內。距市級及以上醫院5001000米。距市級及以上醫院10001500米。距市級及以上醫院15002500米以上。距市級及以上醫院2500米以上。4商業配套設施±5重要商業配套設施在400米范圍內有大型的市級商業配套設施。在400800米范圍內市級商業設施較集中。在800米范圍內有零散分布的商業網點，基本滿足生活需求。在

17、800米范圍內基本上無商業網點。在1000米范圍內無商業網點。5規劃設計±5建筑小區布局與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度40%50%。建筑密度50%60%。建筑密度60%65%。建筑密度65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少

18、量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄。6物業管理±5物業管理情況全封閉物業管理。半封閉物業管理。有物業管理。無物業管理。無物業管理，無環衛管理。7住宅區配套設施±5配套住宅區內設施完善程度在住宅區內具備小區智能化、供熱、寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區道路等配套設施。在住宅區內具備小區智能化、寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區道路等配套設施。在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區道路等配套設施。在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、上下水管道和住宅區道路

19、等配套設施。在住宅區內具備有線電視線路、上下水管道和住宅區道路等配套設施。附件三：個別因素修正表序號項目內容系數修正范圍1成新新舊程度調整見附件五2層次不同層次差價調整見附件六3朝向房屋的不同主方向調整見附件七4其它層高、外觀等見附件四附件四：其他因素修正表序號項 目內 容系數修正范圍1層高房屋的層高見附件九2實物規劃現狀容積率等±4(%)3實物狀況外觀等±2(%)4建造年份<20年逐年修正+0.5%5房屋類型成套住宅、非成套住宅、獨幢房屋等±6(%)注：本表第四項被征收區塊發布征收決定之年，前20年為0，逐年修正+0.5%。附件五：房 屋 成 新 率分類成

20、新完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合全部符合全部符合1.00.9-1.00.8-0.90.7-0.80.6-0.70.5-0.60.4-0.50.4以下0.2以下地基基礎有足夠承載能力，無不均勻沉降。有承載能力，有少量不均勻沉降。承載能力不足，有較大不均勻下降，對上部結構已產生一定影響。有明顯不均勻下降且有繼續發展，嚴重影響上部結構安全和正常使用。承載能力嚴重不足，有嚴重不均勻沉降已引起結構傾斜、位移、開裂、扭曲房屋隨時有倒塌可能。承重構件完好堅固、屋架、墻體完好承重構件，木屋架各部件節點連接基本完好承重墻體產生下垂變動，有輕微裂 縫，

21、木屋架有局部腐朽。承重磚墻嚴重損壞有明顯下垂變形，木屋架端節點腐朽有明顯的下垂或傾斜。構件嚴重腐朽，開裂變形，已超過極限，喪失穩定性。非承重墻墻體完好牢固，無破損。磚墻體輕微裂縫，面層破損。部分墻體裂縫，間隔墻、面層局部損壞，失修嚴重。墻體裂縫、傾斜。墻體嚴重開裂、傾斜，部分倒塌。壁面不滲漏，排水設施暢通。局部滲漏，排水設施基本暢通。局部滲雨，局部高低不平。嚴重漏雨，木屋架嚴重腐朽，排水設施嚴重銹爛、斷裂不全。普遍漏雨，嚴重受損。樓地面整體面層完好，平整。整體面層基本完好整體面層局部空鼓、裂縫。整體層面嚴重空鼓、裂縫。破爛不堪。門窗完好無損，開關靈活，油漆完好。少量開關不靈，油漆尚完好。部分開

22、關不靈，油漆老化剝落。大部分開關不靈，翹曲變形，部件殘缺腐朽，油漆見酥。內外墻抹灰完整牢固，無空鼓、裂 縫。稍有空鼓、裂縫、風化。局部裂縫、空鼓、剝落，勒腳嚴重侵蝕風化。普 遍 空鼓 、裂縫，風化脫落，勾縫殘缺，嚴重酥松、脫落，墻面滲水。頂棚完整牢固，無破損和下垂脫落。少量面層翹裂、缺損局部破舊，頂棚下垂變形，面層破爛脫落面層破爛不堪，嚴重下垂變形，吊筋松動、彎曲、斷裂、腐朽、蛀朽、蛀蝕。細木裝修完整牢固，油漆完好。稍有松動、殘缺，油漆尚完好。木材部分腐朽、蛀蝕殘缺，油漆老化。木材部分嚴重腐朽、蛀蝕、殘缺、油漆脫落。水衛上下水管暢通無阻，各種衛生器具完好，零件整齊上下水道基本暢通，各種衛生器具

23、基本完好，個別零件缺損。上下水道不夠暢通，衛生器具部分損壞。上下水道嚴重堵塞，腐蝕，殘缺，衛生器具零件較大部分損失、殘缺。電線路及各種照明裝置完 好，絕緣良好。線路和各種照明裝置基本完好，個別零件損壞。設備陳舊，電線部分老化，少量照明裝置有損壞、殘缺。設備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂照明裝置殘缺不齊，絕緣不合要求。備注：評定時要以主體結構為主，房屋已使用年份和修繕情況應結合考慮。18附件六：層次修正系數(%)層次車庫總樓層一二三四五六七有無有無有無有無有無有無有無一00二0000三0-1+5+5-1-1四0-1+5+5+10+10-1-1五0-1+5+5+10+10+8+8-1-1六0-1+5

24、+5+10+10+8+800-2-2七0-1+5+5+10+10+8+800-2-2-4-4附件七:住宅房屋朝向修正系數結構主朝向差價率（%）東-1南0西-1北-2備注：1.主朝向是指本幢房屋正方向左右各45°范圍內的方向。2.鋼混、磚混結構條式住房，按主朝向和住房所處部位，以套為單位修正朝向系數。3.建造年代久遠的磚木結構住房的朝向系數均為零。附件八：房屋重置價格標準 單位 ：元/ 結構鋼 混混合結構磚木結構簡易結構等級一二三一二三四一二三四一二單價960850780760650560480500420340280260180房屋主要部分條件結構鋼砼基礎框架結構，砼墻（含砌塊）圍護

25、，現搗或預制鋼砼屋面鋼砼基礎部分框架結構，砼墻（含砌塊）圍護，現搗或預制鋼砼屋面鋼砼基礎鋼砼柱墻結構，砼墻（含砌塊）圍護，現搗或預制砼屋面鋼砼基礎抗震結構，柱砧（含砌塊）部分鋼筋粱柱承重，鋼砼平屋面鋼砼基礎標準砼（含砌塊）墻，鋼砼平屋面或屋面板、油氈平瓦屋面砼或塊石基礎砼墻承重，平屋面或青平瓦、小青瓦屋面砧石基礎，空斗墻或半砧墻承重，平屋面或青平瓦、小青瓦屋面砧墻承重，方或圓木屋架、屋面板油氈平瓦屋面砧墻承重，一般木屋架、平瓦或小青瓦屋面半砧或板條分隔墻砧墻承重，一般木屋架椽子平瓦或小青瓦屋面，半砧或板條分隔墻砧墻承重，較差木屋架、蔑墊或青瓦蓋的平瓦或小青瓦屋面不規則砧墻承重，簡易桁條瓦屋面或

26、石棉瓦屋面亂砧墻承重，披屋，清蓋瓦或石棉瓦屋面樓地面部分或全部水磨石、塊料貼面或硬木、拼木樓地面一般砼樓地面，水泥地砂面層，部分油漆面層一般砼樓地面，普通層面砼樓地面，普通面層部分塊料面層一般砼樓地面，普通層面預制板或木板樓面，砼地面，普通抹面一般砼或木樓地面或砧地面企口木樓板、木擱欄。木地面或砼地面普通木樓面，木地面或砧地面普通木樓面，砼或砧地面較差木樓面，砼或砧地面砼或砧地面簡易水泥地面或泥地面抹灰外墻貼馬賽克或面貼，部分水泥沙漿抹灰，內墻中級抹灰，部分貼面磚或油漆，墻布裝飾，部分裝飾板天棚外墻水泥或混合沙漿抹面，涂料刷白，內墻中級抹灰，涂料刷面外墻混合沙漿抹面，內墻普通抹面，刷墻粉涂料外墻混合泥漿抹面，涂料刷白，內墻、天棚中級抹灰，涂料刷面外墻混合泥漿抹面，內墻、天棚中等抹面，大白漿或石灰水刷面外墻清水墻勾縫或石灰泥漿抹面，內墻普通抹面內、外墻普通抹灰外墻抹灰，內墻中等抹灰，吊天棚抹灰刷大白漿或石灰內、外墻普通抹灰，斜天棚抹灰普通內、外抹灰較差內、外墻抹灰簡易抹灰刷白門窗標準金屬、塑鋼門窗、部分木門帶紗。全部油漆標準金屬、塑鋼門窗、全部油漆一般鋼木門窗、全部油漆標準金屬、塑鋼門窗、全部油漆標準金屬、塑鋼門窗、全部油漆一般鋼木門窗、全部油漆非標準或舊木門窗標準木門窗、部分帶紗油漆標準木門窗及油漆非