1、第一章總論第一節資產評估的含義一、資產評估的概念1、資產評估是一項動態化、市場化的社會經濟活動,它是市場經濟條件下客觀存在的經濟范疇.2、資產評估是指：通過對資產某一時點價值的估算,從而確定其價值的經濟活動.3、資產評估主要由六大要素組成：資產評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型、方法.二、資產評估的特點1、資產評估具有以下特點：1現實性2市場性3預測性4公正性5咨詢性2、現實性：1現實性是指：以評估基準期為時間參照,按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評定估算.2資產評估基準期是指：確定的資產評估價值的基準時間.3評估基準期一般以“日為基準時點,選擇與資產業務或評估作業時間較接近的時期

2、.4資產評估的現實性表現在以下三個方面：資產評估直接以現實存在為資產確認、估價和報告的依據,沒有與過去業務及其記錄進行銜接、均衡、達成一致等約束,只需要說明當前資產狀況,而不需要說明為什么形成這個狀況,以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況.以現實狀況為根底反映未來.現實性強調客觀存在.3、資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現實.未來沒有潛能和效益的資產,現實評估價值是不存在的.4、公正性：1公正性是指：資產評估行為對于評估當事人具有獨立性,它效勞于資產業務的需要,而不效勞于相互矛盾的資產業務當事人的任何一方的需要.2公正性的表現有兩點：資產評估是按公允、法定的準那么和規程進行的,具

3、有公允的行為標準和業務標準,這是公正性的技術根底.評估人員通常與資產業務沒有利害關系的第三者,這是公正性的組織根底.5、咨詢性是指：資產評估結論是為資產業務提供的專業化估價意見,這個意見本身并無強制執行的效力,評估者只對結論本身符合職業標準要求負責,而不對資產業務定價決策負責.三、資產評估與會計計價的區別1、發生的前提條件不同會計學中的資產計價嚴格遵循歷史本錢原那么,同時是以企業會計主體不變和持續經營為假設前提；而資產評估那么是用于發生產權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業生產經營活動中斷、以持續經營為前提的資產計價無法反映企業資產價值時的估價行為.2、目的不同會計學中的資產計價是就資產

4、論資產,目的是為投資者、債權人和經營治理者提供有效的會計信息；資產評估那么是就資產論權益,目的是為資產的交易和投資提供公平的價值尺度.3、執行操作者不同資產計價是由本企業的財會人員來完成的,只要涉及與資產有關的經濟業務均需要計價,是一項經常的、大量的工作；資產評估工作除需要有資產評估學、財務會計知識以外,還需要具有工程技術、經濟法律等多方面的知識才能完成.第二節資產評估的對象一、資產的含義1、對于作為資產評估對象的資產,可以從以下幾個方面理解：1資產是一種權力資產是一種權力,同樣的資產載體,其權力是不同的.2資產是一種獲利水平資產的價值是由資產所具有的獲利水平決定的,不是評估人員評估出來的.3

5、資產必須為某一主體所擁有和支配二、資產的分類1、L按資產存在形態分類一按資產是否具有綜合獲利水平分類資產一一按資產能否獨立存在分類1按資產的流動性分類廠有形資產一無形資產單項資產一整體資產廠可確指的資產一不可確指的資產一短期資產一長期資產2、典型的整體資產一般是：一個企業、某一車間、生產流水線、商譽、一組無形資產的綜合體.第三節資產評估的價值類型一、資產評估的特定目的1、資產評估的特定目的是指：被評估資產即將發生的經濟行為.2、資產評估的特定目的主要有：資產轉讓；企業兼并；企業出售；企業聯營；股份經營；中外合資、合作；企業清算；抵押；擔保；企業租賃；債務重組等等.二、資產評估的價值類型1、價值

6、類型指的是：評估價值的類別,是每一項評估價值的具體價值尺度.2、在價值類型確定的情況下,評估方法的選擇具有隨機性和多樣性.3、價值類型的類別：價值類型的種類或表述,有兩種代表性的觀點：1將價值類型分為：現行市價、重置本錢、收益現值、清算價格.這是我國理論界比擬早的具有代表性的觀點.2根據?國際評估準那么?,將價值類型區分為：市場價值、市場價值以外的價值類型.現在,這種觀點在現實中得到廣泛應用.4、市場價值：1自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數額,當事人雙方應各自精明、謹慎行事,不受任何強迫壓制.參2對于市場價值的理解,應著重從

7、以下三個方面把握：公開和公平的市場條件；當事人是理性的；市場價值是價值估計數額.3公開公平的市場條件是指：市場價值是在公開和公平的市場條件下形成的,市場條件不局限于某時間發生或某人發生,同時,當事人是在信息充分掌握的根底上做出的.5、在用價值在用價值是指特定資產在特定用途下對特定使用者的價值,該價值類型重點反映了作為企業組成局部的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值,而并不考慮該資產的最正確用途或資產變現所能實現的價值量.6、投資價值1投資價值是指：參資產對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值.2如果投資者需求條件為市場典型條件,投資價值可能和市場價值相同.7、持續經營價值1

8、持續經營價值是指：在持續經營條件下公司的價值.2如果持續經營價值超過生產終止時的生產價值,那么進行經營是有意義的.8、清算價格1清算價格是指：在非公開市場上限制拍賣的價格.清算價格一般低于現行市場價格,這是由市場供求狀況決定的.2清算價格一般取決于以下幾個因素：資產的通用性；清算時間的限制.9、保險價值參保險價值是指可能因危險造成損失的實體工程的重置和或重建本錢.10、課稅價值參是指根據稅法中規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值.11、價值類型的決定因素：1評估的特定目的經濟行為；2市場條件；3資產功能及其狀態.第四節資產評估的假設一、資產評估的假設1、繼續使用假設；2、公開市場假設；3

9、、清算清償假設.二、繼續使用假設1、繼續使用假設是指：資產將按現行用途繼續使用,或轉換用途繼續使用.2、在確認繼續使用的資產時,必須充分考慮以下條件：參1資產能以其提供的效勞或用途,滿足所有者經營上期望的收益；2資產尚有顯著的剩余使用壽命；3資產所有權明確,并保持完好；4資產從經濟上、法律上是否允許轉作他用；5充分考慮了資產的使用功能.三、公開市場假設1、用途廣泛的資產一般比用途狹窄的資產市場活潑,而不管資產的買者或賣者都希望得到資產在可能的范圍內,用于最有利又可行和法律上允許的用途.這種資產的最大最正確效用可以是現時的,也可以是潛在的.四、清算清償假設1、清算清償假設是指：資產所有者在某種壓

10、力下被強制進行整體或拆零,經協商或以拍賣方式在公開市場上出售.五、總結在不同假設條件下,評估結果各不相同：1、在繼續使用假設前提下要求評估資產的繼續使用價值；2、在公開市場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；3、在清算假設前提下要求評估資產的清算價格.第五節資產評估的原那么一、資產評估的原那么是：調節資產評估委托者、評估業務承當者以及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關系,標準評估行為和業務的準那么.包括兩個層次的內容,即資產評估的工作原那么和資產評估的經濟原那么.二、資產評估的工作原那么1、獨立性原那么獨立性原那么要求在資產評估過程擺脫資產業務當事人利益的影響,評估工作應始終堅持獨立的

11、第三者立場.2、客觀性原那么客觀性原那么是指評估結果應有充分的事實為依據.3、科學性原那么科學性原那么是指在資產評估過程中,必須根據評估的特定目的,選擇適當的價值類型和方法,制定科學的評估實施方案,使資產評估結果科學合理.4、專業性原那么三、資產評估的經濟原那么1、奉獻原那么奉獻原那么是指某一資產或資產的某一構成局部的價值,取決于它對其他相關的資產或資產整體價值的奉獻,或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定.2、替代原那么替代原那么是指當同時存在幾種效能相同的資產時,最低價格的資產需求最大.3、預期原那么預期原那么是指在資產評估過程中,資產的價值可以不根據過去的生產本錢或銷售價格

12、決定,而是基于對未來收益的期望值決定的.第六節資產評估的程序一、資產評估程序的定義1、資產評估程序是指：資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟.2、狹義的資產評估程序是指：從資產評估機構和人員接受委托開始,到向委托人或相關當事人提交資產評估報告書結束.3、廣義的資產評估程序是指：從承接資產評估業務前的明確資產評估業務根本領項開始,到資產評估工作檔案歸檔結束.4、按廣義的資產評估程序分析,資產評估程序包括以下主要環節：1明確資產評估業務根本領項；2簽訂資產評估業務約定書；3編制資產評估方案；4資產勘查與現場調查；5收集資產評估資料；6評定估算；7編制和提交資產

13、評估報告書；8資產評估工作檔案歸檔.二、資產評估程序的內容一明確資產評估業務根本領項1、明確資產評估業務根本領項是資產評估程序的第一個環節,包括在簽訂資產評估業務約定書以前的一系列根底性工作.2、需明確的資產評估業務根本領項：1委托方和相關當事方根本情況.主要包括資產占有方、資產評估報告使用方、其他利益關聯方等.2資產評估目的.3評估對象根本狀況.4價值類型及定義.5資產評估基準日.6資產評估限制條件和重要假設.7其他需要明確的重要事項.3、在明確上述資產評估根本領項的根底上,應當分析以下因素,確定是否承接資產評估項目：1評估工程風險；2專業勝任水平；3獨立性分析.二簽訂資產評估業務約定書1、

14、資產評估業務約定書是指：是資產評估機構與委托人共同簽訂的,確認資產評估業務的委托與委托關系,明確委托目的、被評估資產范圍及雙方權利義務等相關重要事項的合同.2、根據我國資產評估行業的現行規定,注冊資本評估師承辦資產評估業務,應當由其所在的資產評估機構統一受理,并由評估機構與委托人簽訂書面資產評估業務約定書,注冊資產評估師不得以個人名義簽訂資產評估業務約定書.3、資產評估業務約定書包括以下根本內容：1資產評估機構和委托方名稱；2資產評估目的；3資產評估對象；4資產評估基準日；5出具資產評估報告的時間要求；6資產評估報告使用范圍；7資產評估收費；8雙方的權利、義務及違約責任；9簽約時間；10雙方認

15、為應當約定的其他重要事項.三資產勘查與現場調查1、資產評估機構和人員執行資產評估業務,應當對評估對象進行必要的勘查,包括對不動產和其他實物資產進行必要的現場勘查,對企業價值、股權和無形資產等非實物性資產,也應當根據評估對象的具體情況進行必要的現場勘查.四評定估算1、資產評估根本方法：本錢法、市場法、收益法.2、當采用兩種以上資產評估方法時,資產評估人員應當在初步結論的根底上,綜合分析評估方法的相關性和恰當性、相關參數選取的合理性,形成資產評估結論.五資產評估工作檔案歸檔1、將這一環節列為資產評估根本程序之一,充分表達了資產評估效勞的專業性和特殊性,不僅有利于評估機構應對今后可能出現的資產評估工

16、程檢查和法律訴訟,也有利于資產評估機構總結、完善和提升資產評估業務水平.三、履行資產評估程序的根本要求：1、資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內,建立、健全資產評估程序制度.2、資產評估機構和人員執行資產評估業務,應當根據具體資產評估工程的情況和資產評估程序制度,確定并履行適當的資產評估程序,不得隨意簡化或刪減資產評估程序.3、資產評估機構應當建立相關工作制度,指導和監督資產評估工程經辦人員及助力人員實施資產評估程序.4、如果由于資產評估工程的特殊性,資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個根本環節.5、資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作

17、底稿,并將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告中予以披露.第二章資產評估的根本方法第一節市場法一、市場法及其適用的前提條件1、市場法的含義市場法也稱市場價格比擬法,是指通過比擬被評估資產與最近售出類似資產的異同,并將類似資產的市場價格進行調整,從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法.市場法是一種最簡單、有效的方法.2、市場法應用的前提條件：1需要有一個充分發育、活潑的資產市場.2參照物及其與被評估資產可比擬的指標、技術參數等資料是可搜集到的.二、運用市場法進行資產評估的方式1、采用市場法時,一方面是選擇確定參照物價格,選擇的參照物應具有相關性和代表性,而且應足夠多；另一方面那么是分析確定參

18、照物的差異調整因素.2、參照物差異調整因素主要包括三方面：1時間因素；2地域因素；3功能因素.三、運用市場法評估資產的程序及其優缺點1、運用市場法評估資產的程序參1明確評估對象.2進行公開市場調查,收集相同或相類似資產的市場根本信息資料,尋找參照物.3分析整理資料并驗證其準確性,判斷選擇參照物.評估人員對收集到的資料,應認真分析驗證其真實可信度,分析其交易條件和背景,選擇三個或三個以上的可比參照物.4把被評估資產與參照物比擬.5分析調整差異,得出結論.2、一般來說,市場愈活潑,市場法運用的空間越大,評估結論愈準確.3、市場法的優缺點1優點：能夠客觀反映資產目前的市場情況,其評估的參數、指標直接

19、從市場獲得,評估值更能反映市場現實價格.評估結果易于被各方面理解和接受.2缺點：需要有公開及活潑的市場作為根底,有時缺少可比照數據以及缺少判斷比照數據而難以應用；不適用于專用機器、設備、大局部的無形資產,以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估.第二節本錢法一、本錢法及其適用的前提條件1、本錢法的含義本錢法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置本錢扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法.2、采用本錢法對資產進行評估的理論依據：1資產的價值取決于資產的本錢.重置本錢與原始本錢的內容構成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產評估日期的市場物價水平,后者反映的是當初購建資

20、產時的物價水平.2資產的價值是一個變量,隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化.影響資產價值量變化的因素,除了市場價格以外,還有：實體性貶值：資產投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會不斷下降,價值會逐漸減少.這種消耗一般稱為資產的物理損耗或有形損耗,也稱實體性貶值.功能性貶值新技術的推廣和應用,使企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比擬,技術明顯落后、性能降低,其價值也就相應減少.這種損耗稱為資產的功能性損耗,也稱功能性貶值.經濟性貶值由于資產以外的外部環境因素變化引致資產價值降低.這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等.這種損耗一般稱為資產的經濟性損耗,也稱經濟性貶值

21、.3、本錢法應用的前提條件：1應當具備可利用的歷史資料.同時,現時資料與歷史資料具有相同性或可比性.2形成資產價值的消耗是必需的.二、本錢法運用的思路及其各項指標的估算一本錢法的根本計算公式：被評估資產評估值=重置本錢-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值被評估資產評估值=重置本錢X成新率二重置本錢及其估算1、重置本錢是指：在現行市場條件下重新購建一項全新資產所消耗的全部貨幣支出.2、重置本錢的分類：1復原重置本錢復原重置本錢是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等,以現時價格復原購建這項全新資產所發生的支出.2更新重置本錢更新重置本錢是指利用新型材料,并根據現代標準、設計及格

22、式,以現時價格生產或建造具有同等功能的全新資產所需的本錢3、選擇重置本錢時,在同時可獲得復原重置本錢和更新重置本錢的情況下,應選擇更新重置本錢.4、一般來說,復原重置本錢大于更新重置本錢,但由此導致的功能性損耗也大.5、重置本錢的估算一般可以采用以下方法：1重置核算法它是指按資產本錢的構成,把以現行市價計算的全部購建支出按其計入本錢的形式,將總本錢分為直接本錢和間接本錢來估算重置本錢的一種方法.2物價指數法他是在資產歷史本錢根底上,通過現時物價指數確定其重置本錢,計算公式：資產重置本錢=資產歷史本錢資產評估時物價指數X資產購建時物價指數資產重置本錢=資產歷史本錢X1+物價變動指數資產評估時物價

23、指數指的是評估基準日或能夠代表評估基準日的物價指數,而且應是資產的類別或個別物價指數.3重置核算法與物價指數法的區別：物價指數法估算的重置本錢僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復原重置本錢；而重置核算法即考慮了價格因素,也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素,因而可以估算復原重置本錢和更新重置本錢.物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現行價格水平與購建本錢費用核算的根底上.6、功能價值法也稱生產水平比例法.這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物,計算其每一單位生產水平價格或參照物與被評估資產生產水平的比例,據以估算被評估資產

24、的重置本錢.被評估資產重置本錢=參照物資產重置本錢M參照物年產量這種方法運用的前提條件和假設是資產的本錢與其生產水平成線性關系,生產水平越大,本錢越高,而其是成正比例關系.7、規模經濟效益指數法被評估資產白重置本錢=參照物資產的重置本錢工參照物資產的產量X:規模經濟效益指數8、統計分析法運用的步驟：1在核實資產數量的根底上,把全部資產根據適當標準劃分為假設干類型；2在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產,應用功能價值法、物價指數法、重置核算法或規模經濟效益指數法等方法估算其重置本錢；3依據分類抽樣估算資產的重置本錢額與賬面歷史本錢計算出分類資產的調整系數,其計算公式：K=R'/RK:

25、資產重置本錢與歷史本錢的調整系數R':某類抽樣資產的重置本錢R:某類抽樣資產的歷史本錢4根據調整系數K估算被評估資產的重置本錢,計算公式為：被評估資產重置本錢=Z某類資產賬面歷史本錢MK三實體性貶值及其估算1、資產的實體性貶值是資產由于使用和自然力作用形成的貶值.2、實體性貶值的估算,一般可采用以下幾種方法：1觀察法,也稱成新率法.資產的實體性貶值=重置本錢X1-實體性成新率2公式計算法重置本錢-預計殘值資產的實體性貶值=一父實際已使用年限總使用年限總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限X資產利用率資產利用率100%截至評估日資產累計實際利用時間截至評估

26、日資產累計法定利用時間四功能性貶值及其估算1、功能性貶值是指由于技術相對落后造成的貶值.2、功能性貶值的估算步驟：1將被評估資產的年運營本錢與功能相同但性能更好的新資產的年運營本錢進行比擬.2計算二者的差異,確定凈超額運營本錢.凈超額運營本錢是超額運營本錢扣除所得稅以后的余額.3估計被評估資產的剩余壽命.4以適當的折現率將被評估資產剩余壽命內每年的超額運營本錢折現,這些折現值之和就是被評估資產的功能性損耗,計算公式為：被評估資產功能性貶值額=£被評估資產年凈超額運營本錢父折現系數3、此外,功能性貶值的估算還可以通過超額投資本錢的估算進行,即超額投資本錢可視同為功能性貶值,計算公式：功

27、能性貶值=復原重置本錢-更新重置本錢五經濟性貶值及其估算1、經濟性貶值是由于外部環境變化造成資產的貶值.六成新率及其估算1、該成新率指的是：重置本錢法運用的公式被評估資產評估值=重置本錢X成新率中的成新率.反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率.2、成新率的估算方法：1觀察法2使用年限法成新率=100%預計尚可使用年限實際已使用年限預計尚可使用年限3修復費用法成新率=1修復費用重置本錢100%3、采用本錢法評估資產時,成新率確實定為什么不能直接按會計學中的折舊年限計算獲得：1折舊是由損耗決定的,但折舊并不就是損耗,折舊是高度政策化了的損耗.資產使用過程中,價值的運動依次經過價值損耗、

28、價值轉移和價值補償,折舊作為價值轉移,是在損耗根底上確定的.而會計學上的折舊率或折舊年限,表現以下方面的特征:折舊年限是一個平均年限,對于同一類型中的任何一項資產均適用；它是在考慮損耗的同時,又考慮社會技術經濟政策和生產力開展水平,有時甚至把它作為經濟杠桿,表達對某類資產的鼓勵或限制生產政策；它是以同類資產中各項資產運轉條件均相同的假定條件為前提的.2折舊年限確實定資產的維修是以為了保證資產正常運轉為前提的.資產的維修在保證資產正常運轉的同時,具有更新的性質,可以增加資產的效用和功能,資產評估更注重資產運轉的實際效能.可修復性損耗：為了改良改造效用而花費的本錢,低于所能由此得到的收益回報.不可

29、修復性損耗：由于一項資產的改良本錢超過了這種改良帶來的收益,而不能彌補改進的資產貶值和價值損失.因此,只有為可修復性損耗而發生的費用支出從而影響成新率變化才是應予考慮的.3折舊年限確實定根底與評估中成新率確實定根底一一損耗本身,具有差異性.確定折舊年限的損耗包括有形損耗實體性貶值和無形損耗；評估中確定成新率的損耗,包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值.其中,功能性貶值只是無形損耗的一種形式,而不是無形損耗的全部；經濟性貶值那么是資產外部原因引起的.4資產評估過程中,一些評估機構和評估人員根據實地勘查鑒定的結果,確定的使用年限與折舊年限完全相同,這時當然可以采用折舊年限.但這僅僅是偶然性結果,

30、并不具有必然性,而且,這是經過分析、比擬、判斷后的結果,恰恰說明成新率確實定應根據實地勘查確定,而不是將折舊年限拿來就用.三、本錢法的優缺點1、優點：1比擬充分地考慮了資產的損耗,評估結果更趨于公平合理；2有利于單項資產和特定用途資產的評估；3在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應用；4有利于企業資產保值2、缺點：1工作量較大；2以歷史資料為依據確定目前價值,必須充分分析這種假設的可行性；3經濟性貶值也不易全面準確計算.第三節收益法一、收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值,借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法.二、應用收益法的前提條件1、被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產；2、資產所有者所承當的風險也必須是能用貨幣衡量的.三、收益法應用的形式1、資產未來收益期有限的情況n評估值-R4i=11+FR一未來第i個收益期的預期收益額,收益期有限時,Ri中還包括期末資產剩余凈額n一收益年限r一折現率2、資產未來收益無限期的情況PV=A/r四、收益法中各項指標確實定收益法中的主要指標有三個：收益額、折現率或資本化率、收益期限1、收益額1對于收益額確實定,應把握兩點：收益額指的是資本使用帶來的未來收益期望值,是通過預測分析獲得的.收益額必須是由被評估資產直接形成的,不是由該項資產形成的收益